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上海国资地产整合:决心很大困难也很大


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近期集中启动的上海国资地产新一轮整合,或者正可以从某种角度去理解:除了上海市政府层面关于提升国有资产资本化率的基本目标外,此轮整合另一个目标,就是重夺上海房地产市场的话语权。

“以 往关于上海国资地产的整合进行过多次,但都不彻底,没有提升到整体的系统层面,这次政府相关层面的决心很大。”上海国资房地整合大戏主角之一——上海地产 集团的一位资深内部人士告诉本报记者。不过,记者在与多位上海国资地产企业的相关高层的沟通中了解到,这次整合依然存在许多不确定性。

决心很大困难也很大

上海国资整合近期风生水起,目前停牌的相关上海国资上市公司包括中华企业、金丰投资、上实发展、百联股份、强生控股等,可以看到,国资地产似乎又成为此轮国资整合的主要题材。

据 上述上海地产集团的内部人士透露,在上海国资地产体系中,主要包括上海地产集团系(下辖中华企业、金丰投资两大上市公司及其他多家各级房地产企业)、上实 地产系(主要拥有上实发展和上实控股两大上市公司和多家相关房地产企业)、浦东四大园区地产公司及其他各区县的各级国资地产企业。

不过,在上海地产系统以外的其他众多如电气、零售百货等诸多大型国资系统中,同样拥有大量的地产资产,包括较大体量各类性质的存量土地和存量物业。

目前的状况是,浦东四大园区地产公司经过前几年各自的整体上市等相关整合,已基本成型,当前和接下来的整合,主要是上海地产集团系和上实系,其他较为分散的国资地产资产的整合难度相对更大。

国资地产资产尤其是土地的权属则是整合首先面临的难点。据了解,由于国资地产集团下辖的地产资产,大部分源自当年通过政府划拨方式获得,权属相对复杂。而划拨的方式被叫停后,目前不少国资集团在运作的土地,并无独立的土地产权,无法直接在整合中进行腾挪。

其次,上实集团等主要的整合对象,此前容易整合的部分已经完成,剩下的往往是历次整合中都未能啃下来,要想在新一轮的整合中把问题解决,难度不小。

分散也是整合的一个难题。“大集团手上都有不同体量的地产资产,集中度较低,在整合中首先需要实现集中,但各层面有各自的利益,集中的第一步就不好走。”另一位上海国资地产系统的知情人士告诉本报。

“一般而言,国资地产的整合,主要是在地产体统内的整合,其他系统的地产资产将在本系统的整合中内部消化。”上述上海地产集团内部人士指出。

跨系统的整合难度显而易见,但不能实现跨系统的资产集中整合,其整合的效果离实现提高资本化率的目标,本身就存在差距。

本报记者在采访中还发现,与政府高层频传信号形成反差的是,作为整合中关键平台的上市公司方面,却显得有些茫然。

上述已停牌上市公司的一位高层向记者坦言,“我们能做的,就是静候集团甚至更高层面的最终决定并按章执行。”

上海国企地产的尴尬

提高国有资产的资本化率是上海国资多次整合的核心目标,而国资地产屡次成为整合的焦点,据上述内部人士透露,在众多因素中,上海国资地产资产目前的资本化率相对其他资产资本化水平较为落后,这是事实。

从5月17日中华企业、金丰投资双双停牌至今,已两月有余,两家公司重大事项的相关情况和复牌时间,迟迟没有公开信息。

“集团的整合酝酿了很久,也曾做过尝试,结果都不很理想。”上述地产集团资深人士告诉本报,而这次决策层似乎想一举解决多年的难题。

据 该人士透露,目前上海地产集团内部涉及中华企业和金丰投资的二三级部门的领导层已开始调动。“两个上市平台的最终定位已经明确,中华企业将定位于开发平 台,集中集团的地产资产,尽可能做大,其规模不会输给上海最大的非上市国资房企绿地集团或最大的民营房企大华集团。金丰投资则定位于房地产流通服务平台, 其现有的开发业务或将向中华企业集中,而中华企业目前的流通相关部门和企业的人员已开始向金丰投资调动,此前传言金丰投资将卖壳的可能性几乎没有。”

上海国资地产急需整合壮大的另一个关键在于,近几年,上海国资地产正在逐渐丧失在市场的话语权,通过整合打造真正的国资地产巨头,重掌市场话语权,迫在眉睫。

近两年的上海楼市,上海本地国资房企的销售额正在被万科等全国房企超越。统计显示,2009年上半年,上海市场的房地产企业销售榜单显示,与2008年同期的排行相比,有50%的上海本地房企跌出前30强的“第一梯队”。

近两年土地市场的焦点地块争夺中,上海本地国资房企往往落败,这与北京国资房企攻城略地的强势形成了鲜明对比。“通过这次整合,我们要跟上北京国资房企的脚步,在拿地能力、开发量、销售量等各个方面,提升市场的话语权。”该地产集团人士坦言。




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