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九龙仓上海项目被指房型超规

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100810/1363499.shtml

每经记者 杨羚强 发自上海
上周首度开盘的上海新江湾城——九龙仓玺园，销售当周就收获了上海商品住宅成交面积第二名的好成绩。不过，机构发现楼盘热销背后的疑点——在土地出让 时，明确规定90平方米中小户型必须达到项目总开发面积的70%以上的九龙仓玺园，此次推出的所有房源全部都是160平方米以上的大户型。
《每日经济新闻》记者昨日（8月9日）采访了九龙仓玺园营销总监胡海嵘。该人士表示，从未听说过上述地块有90/70的政策限制。胡海嵘猜测称，项目的规 划可能早在九龙仓接手前已被调整。记者查询后发现，九龙仓玺园的前身新江湾城D1地块曾被多家媒体报道，在被挂牌出让前，该项目的招标书已明确规定，地块 内90平方米的小户型要占到整个项目的70%以上。
随后，记者查询了上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示，但没有找 到有关新江湾城D1地块的调整的内容。负责审批新江湾D1地块规划的上海市杨浦区规划局规划科相关工作人员表示，“因为上述地块的规划审批涉及两到三人， 须等明日（8月10日）才知晓上述情况的确切回复。”
机构“怀疑”房型违规
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：8月2日～8月8日 上海商品住宅成交均价达到了23242元/平方米，环比前周上涨10%，这一均价大大高于新政前的水平。该机构认为，导致该周上海商品住宅成交均价大幅上 涨的“推手”是7月24日开盘的新江湾“地王”项目——九龙仓玺园，正是它的大量销售成交，使上海房价创造了近期的新高。
该机构对九龙仓玺园研究后发现，该项目的前身新江湾D1地块曾经有90/70的开发政策限制，九龙仓玺园至少应该有七成以上的房型是90平方米以下的中小户型。
据悉，2006年6月1日建设部出台了90/70政策，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占的比重必须达到开发建 设总面积的70%以上。根据建设部相关负责人的设想，通过大量建设、开发小户型项目，增加新房的套数供给，进而平抑供需，稳定房价。此后，上海出让的一些 地块开始明确要求，90平方米以内的中小户型，必须占到开发总建筑面积的70%以上。
记者发现，根据2007年6月22日《东方早报》的报道，浙江绿城房地产集团董事长宋卫平在拍下新江湾城D1地块后，曾向媒体作出过这样的许诺，“公司将会按照规划要求来开发新江湾城项目，也就是说，这个被开发商看成高档住宅项目中的大部分户型都将小于90平方米。”
佑威及楼市专评网在昨日发布的报告中称，九龙仓的销售人员一口否认D1地块存在90/70的户型限制，并且表示项目后期也不会有小户型推出。
九龙仓玺园营销总监胡海嵘昨日向《每日经济新闻》记者进一步确认，上述项目将不会有小户型的产品，他甚至从来不知道地块有90/70的户型限制，并表示该项目不排除规划已经有过前期调整的可能。
不过，上述猜测并没有得到政府有关部门的证实。记者查阅上海市规划和国土资源局网站2006年以来公开的已作调整的项目规划，没有发现新江湾D1项目的名称。
上海中小户型供应不足4成？
一 家房地产研究市场分析报告曾显示，在以新江湾地区为代表的上海中环内，100平方米左右公寓虽然总价较低，但是购买者主要是普通工薪阶层，价格承受力不 高。特别是因为房源供应庞大，价格大多卖不高，而且往往容易造成滞销。反倒是总面积160至200平方米的三房和四房，因为针对高端客群，价格不仅可以卖 得很高，而且销售非常好。
佑威房地产研究中心主任副主任陆骑麟表示，正因为如此，在整个新江湾，100平方米左右的房源比较少，目前市场主力供应的是大户型。这一现象不仅在新江湾，在上海中环以内的其他区域以及一些别墅区都有出现。
此前，因为有关部门严格执行90/70政策，不少开发商选择将两套中小户型合并成一大户型的“一房两证”的办法，巧妙“偷改”规划，将不符合规定的产品 “合法化”。由于去年开始90/70政策不再被强调，不少原本规定90/70政策开发的中小户型项目，全部以大户型对外销售。
在陆骑麟看来， 部分楼盘突破了90/70政策的限制，或是导致目前市场小户型产品稀缺的原因。据他统计，在上海目前供应的商品住宅中，只有36.9%的建筑面积被用来建 造成90平方米及以下的中小户型房源，超过六成的建筑面积被做成90平方米以上的大户型产品。这使市场上的中小户型公寓数量并不多，仅占上海楼市总供应的 47%。
“如果中小户型公寓的数量能多一些，大量准备结婚的刚性需求购房者可以得到满足，房价也会因为供应的增大而放缓上涨速度。”陆骑麟表示。