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淺談三個物業投資概念 Home Blogger

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融資時你只需回答三個問題

http://www.chuangyejia.com/archives/19969.html

什麼樣的公司具有投資價值？硅谷投資人將答案簡化為：投資就是投人，特別強調人的重要性。我自己經常簡化為：好人好事。也就是，生意本身是否好生意，人是否非常優秀。話說到這個層次，其實還是非常宏觀的，本文試圖用三個問題的框架來解釋這個命題。

問題一：這是個什麼事兒？(What's the business?)

首先，人們要知道產品和服務是什麼，這實際是個商業模式問題。世界上的生意種類繁多，賺錢方式也是多種多樣。有的是項目型的，如單個房地產項目、單部電影。這類項目VC一般不做。根據最終用戶的不同，項目有面向個人的，也有面向商家的。互聯網上大家公認有四種商業模式：電子商務、廣告、會員、遊戲。

其次，是這個模式可行嗎？過去人們對免費看信息收取廣告費的模式有疑慮，但現在已經接受這個模式。有的公司現在想收取網上會員費，也有人懷疑，但將來也可能行。公司的商業模式是否得到驗證，對於公司的發展階段來講是個重要的標誌。商業模式沒有被驗證，說明這樣的公司有可能將來徹底失敗。一般傳統行業的商業模式是非常清楚的。當然，也正是由於新的商業模式存在非常大的不確定性，並可能獲得巨大的成功，才吸引了很多風險投資公司。與商業模式相關的還有一個問題：這個模式的特點是什麼？有的模式較為輕巧，如攜程的訂房、訂票；有的較為複雜，如網上賣書，需要有庫存、有運輸；有的較為間接，如早年的門戶網站，免費很長時間，最後迎來廣告的收入；有的較為直接，如電子商務網站。

再次，這個事兒有多大？現在人們知道Google的生意是非常大的。也有些生意不大，但如果連鎖起來，也可以很大。市場容量的大小實際是項目的潛力大小。順便說一句的是，中國城鄉差別很大，計算市場容量要小心。

值得提醒的是，在中國的商務環境中，政策是個非常大的約束條件。如果商業模式中過分依賴於政策，會有潛在的風險，如移動增值業務受到運營商的影響。

問題二：為什麼是你？(Why You?)

市場地位非常重要。有穩固市場地位的公司是投資人追捧的公司。人們都希望與市場第一為伍，也希望自己的公司成為市場第一，至少是細分市場第一。市場第一的公司，其團隊的能力往往是已經被驗證的。團隊的能力和過去成功的經歷決定了項目未來的可能。由於創業公司處於非常早期的階段，很多公司談不上市場地位，這時候團隊的能力就是考察的重點。如果有過去相關領域的成功經驗，大家傾向認為項目成功的可能性較大。如果沒有成功經歷，就要看一下經歷和靜態的能力。特別值得一提的是，由於董事會是公司非常重要的權力機構，所以董事會，以及董事會和團隊的互動是非常重要但容易被忽視的方面。

問題三：為什麼是我？(Why me?)

投資人投資一家公司，一定會自問一個問題：這是當前我們最好的選擇嗎？如果有更好的項目，投資人當然會去選取更好的項目。也就是說，這個項目是投資人在當前一段時間內能找到的最好的項目，簡單說就是機會成本最大的項目。另一個投資人經常強調的是，投資人本身對這個項目來說具有什麼價值，也就是所謂增值服務的能力。好的創業者並不滿足於拿到錢，還很看重投資人的附加價值。

三個問題是一個快速檢查好項目的方法。如果你的項目是商業模式已經被驗證、市場容量巨大、模式很有特色、市場地位穩居第一、團隊較強能力、並具有良好紀錄，那麼你的公司拿不到投資是難以想像的。最可能的情況是：公司正在選擇合適的投資人。否則，就是商務條件太離譜。

分析現金流量表的三個誤區 劉建位__學習巴菲特

http://blog.sina.com.cn/s/blog_53c8e9ab0102ecob.html
很多著名的投資家和企業家都認為，現金流量對企業如同血液對於人體一樣重要。巴菲特在1984年曾表示：「在大部分行業，企業倒閉的原因都是因為企業耗光現金。」通用電氣公司前CEO韋爾奇說：「如果你只有三種可以依賴的業務衡量方法，那麼應該就是：員工滿意度、客戶滿意度和現金流量。」飛利浦前CEO柯慈雷表示，企業競爭勝出的關鍵因素，除了聚焦新機會之外，最需要密切關注的數據就是現金流量。

投資標的選擇的三個維度及投資策略 沉潛

http://xueqiu.com/8410346308/22751013
在今年之前，我對投資標的的選擇與篩選沒有明確的標準，而一味貪多。比如如我在2012年總結裡所說的那樣在各個大類資產的配置都有，但各類資產之前處於分割狀態，且不懂不同時期的配置重點。而落實到具體的標的上面如股票面對僅A股就超過2000的標的如何選擇的問題沒有大致的框架。不過這種狀態到近期得到了改變。今天就做出較全面的總結。（算是2012年投資年度總結第二篇）

一、維度闡述

三個維度分別是確定性、成本、收益。一一來闡述。

第一個維度是確定性。以S表示。
確定性是指投資對象達到某個目標的可能性有多大及投資者對標的的瞭解程度。

它包括二層含義。

第一層是投資標的本身客觀的情況。

如張裕公司明年的利潤增長率(這裡假設公司股價變化率與利潤增長率完全一致，但實際中經常出現雙擊雙殺等現象)能否達到同比10%（包括分紅），日本GDP明年能否達到2%，申萬穩健明年的約定收益率6%能否實現，倫銅明年是否會跌破8000美元等；可設為5級來衡量（20%、40%、60%、80% 100%）。以A來表示。

第二層含義則是投資者主觀對客觀標的熟悉程度。

如我對於張裕的歷史、管理層、主要產品品質、營銷等有所瞭解。同樣可以設為5級來衡量（20%、40%、60%、80% 100%）。以B來表示。（第二層含義十分重要，因為投資最終是由投資者主觀做出判斷的，如果主觀上沒有很高的確定性，投資可能會中斷，而最終影響收益率。如茅台的投資者如果對於茅台不足夠瞭解，很可能在中途就下車。）
而這兩層中間是相乘的關係。即S=A*B
從這個公式的定義過程來看，債券的確定性無疑是最高的。

第二個維度是成本維度。
本文所指成本（以C表示）是指投資費用比率與潛在虧損程度。（均是比例，不是絕對額度）
費用率（用D表示）如股票投資千一的錯佣金率、加上各類印花稅、紅利稅等雜費，最終的成本可能為千一點五，雙向為千三。
如企業做項目，人員工資、建設成本、營銷成本、設計諮詢費、交通費等。

潛在虧損程度，即是投資者預先設定的止損程度（用E表示，這是主觀標準，投資者可依據自己的習慣、偏好設定。客觀事實要事後才知道，無指導意義，不過投資者可以拿事前的主觀標準與事後的客觀事實對對照，以便設定可能更加符合事實的主觀標準。）。

如指數投資者預先設定20%的潛在止損線，而分時投資者則可能設千一左右的止損線。這也意味著主觀設定的止損越小，機會越多，而主觀設定的止損越大，機會越小，超過50%止損線的投資機會基本消失。如茅台的利潤同比增長現在也不到50%，所以如果設定預先設定45%的止損線仍可投資茅台。
C=D+E

第三個維度是盈利維度
盈利維度（以P來表示）投資預期的毛收益率。這個無須解釋。如片仔癀公司明年預期能實現30%的收益，片仔癀股票同樣也能實現30%的收益。

綜合起來投資的最終收益率（以R表示）
R=S*（P-C）=（A*B）*（P-（D+E））

以張裕為例，相關數字均為假設：
R張裕=（60%*60%）*（10%-（3‰+10%））
   =（0.36）*（-0.003）
   = -0.000108
R片仔癀=（80%*60%）*（30%-（3‰+20%））
    =（0.48）*（0.097）
    =0.04656
R某債 =（80%*100%）*（9%-（3‰+6%））
  =（0. 8）*（0.027）
  =0.0216

綜合來看，後面兩個的投資價值比前一個更大。
從以上公式驗證的情況來看，如果標的沒有變化，如零增長也無分紅的公司就即意味著P為0，是不值得投資的，不管其價格多低，或者確定性有多大。虧損的更是如此。

二、策略總結

結果出來了，策略就簡單了，按計算結果的大小排列開始配置，0以下直接排除（也就是預算收益不足於覆蓋風險及投資成本的標的）。0以上投資幾個項目，這是由投資者主觀決定的。如果確定性非常高而投資純收益非常高，當然要重倉。

回過頭說，本文只是提出選擇投資標的三個維度，但這三個維度均含有大量的主觀預期，所以對於同一個標的，不同的人也會有不同的結論。（這點與現實世界也是吻合的）。這個只是幫助投資者梳理思路的工具，而不是金手指。

PS：使主觀預期不斷接近事實，需要長期努力，持續深入瞭解關於投資標的的知識。這樣不僅B會提高，P和E也會不斷與世界吻合，最終的結果就是R的提高。

三個問題--元旦巨獻--第四季DATE續篇 Boracay的碎片哥

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「三個代表」：卓越、良好與糟糕 一隻花蛤

http://xueqiu.com/9927088462/22768474
在2007年的致股東信中，巴菲特介紹了他怎樣根據公司的資本配置方案來評估公司。他依據公司的增長成本將公司分為三類：卓越、良好與糟糕。其測試的標準是：1、能夠理解的領域；2、有持久的競爭優勢；3、有能力並值得信賴的管理層；4、合適的價格。其中第二個標準最重要，它涉及到資本投入的問題。根據這些標準，有三家公司可以作為卓越、良好與糟糕的代表，它們分別是：喜斯、飛安與航空公司。
     卓越公司的代表是喜斯糖果。喜斯所在的盒裝巧克力行業很令人掃興：美國人均消費量極低而且上升緩慢。並且，過去2007年以前的40年中有很多曾經重要的品牌都消失了，最後只有三家公司賺得了比象徵性利潤稍多點的錢。實際上到2007年，喜斯糖果的銷售量為3100萬磅，年增長率僅2%。這樣的增長數據恐怕不會引起多少人的興趣。那麼，為什麼巴菲特認為喜斯是「卓越」公司的代表？因為它符合巴菲特的四個標準。1、這是一個巴菲特能夠理解的領域；2、喜斯擁有持久的競爭優勢，其優質的巧克力受到眾多忠實顧客的青睞，並且只需少量的資本就可以持續增長，擺脫了對現金的依賴；3、其經理人非常優秀；4、價格合理。喜斯的成長性似乎一般，但是在巴菲特看來，只要能產生可觀的自由現金流，也是非常值得的。
      巴菲特在信中解釋道：1972年布魯奇普公司買下喜斯候，它的糖果年銷售量為1600萬磅。到2007年，它銷售了3100萬磅，年增長率為2%。然而，由喜斯家族經過50年經營，其中又由查克·胡金斯和布萊德·金斯特不斷鞏固的持續競爭優勢，為伯克希爾創造了非凡的價值。1972年伯克希爾出價2500萬美元收購喜斯時，它當時的銷售額僅為3000萬美元，稅前收放還不到500萬美元，尚需投入800萬美元運營資金。但結果，公司的稅前資本收益率達到了60%。這裡面有兩個因素有助於把運營所需資金控制在最低的水平上：首先，產品出售可以帶來現金流，第二，生產和配送週期短，最大限度地縮減了庫存。到2007年喜斯的銷售額為3.83億美元，稅前收入為8200萬美元。而公司的運營成本是400萬美元。這意味著從1972年到2007年，喜斯只花了3200萬美元進行再投資，就完成了平穩的規模增長和某種意義上平穩的財務增長。這就叫「持久」。「持久」將保護公司的高投資回報。「持久」對於成功至關重要，否則都是過眼云煙。商業的歷史充滿了「羅馬蠟燭」（RONAN CANDOES），那些不能持久的公司將很快在劇烈的競爭中敗下陣來。巴菲特的「持久」標準，不僅划去了那些在某個行業中一味追求快和變的公司，而且也把那種僅僅依靠一個偉大管理者成功的企業排除在外。「一個公司要依靠一位超級明星來尋求偉大成就，它就不以被認為是個偉大的公司。」真正偉大的公司，可以從有形資產中獲得巨大收益，但永遠不會把大部分的利潤進行內部再投資而獲得高額回報。伯克希爾要尋找的，是在一個穩定行業中的長期競爭優勢。如果業績的增長是整個經濟大環境的景氣帶來的，那麼很好。但即使沒有整個經濟結構性的增長，一個企業仍然能夠保持競爭優勢，它就是有價值的企業。那種需要大量的資本投入來維持其增長的公司表面上看令人滿意，但是它們卻要永遠需要不斷地重建的城牆，而最後它們根本不可能成其為「城牆」。
　　良好公司的代表是飛安國際公司。巴菲特認為它可以被稱為「優秀」但絕不是「偉大」。飛安分發的紅利也不少，它同樣也擁有其持續競爭優勢：不去最好的飛行培訓公司就像做手術也要找價錢最低的一樣。然而，飛安需要把大量的收入拿來進行再投資以維持其護增長。1996年伯克希爾收購飛安國際公司的時候，它的稅前年收為1.11億美元。在固定資產上的淨投資為5.70億美元。從伯克希爾收購那天開始到2007年，其資產折舊已經達到9.23億美元。資本支出則達到了16.35億美元，其中的絕大部分是有來配備仍在不斷更新型號的飛機模擬器的。其固定資產，折舊後總價值為10.9億美元。2007年的稅前收入為2.70億美元，同1996年相比增加了1.59億美元，取得這樣的成績已經很好了，但顯然遠遜於喜斯。從利潤產出的大小，可以衡量一個公司是否優秀，但不能判斷其是否卓越。巴菲特從未忘記，只有當成本合理時，增長才是好事。
      糟糕公司的典型代表則是航空公司。這樣的公司可能發展很快，但卻需要大量資本投入來維持其發展，而利潤卻少得可憐甚至根本賺不到錢的公司。巴菲特說，從第一架飛機誕生那天開始，航空業對資本的貪得無厭就已經注定了。投資者把大量的錢投入到了這個無底洞，吸引他們的利潤卻有可能永遠拿不到。這是難以找到任何競爭優勢的公司。
　　巴菲特把「三個代表」比作儲蓄帳戶，偉大的公司支付非常可觀的利息，而且會隨著時間不斷地增長；優秀的公司如果不斷增加存款的話，利息也會很具吸引力；而糟糕的公司不但利息令人失望，還要不斷的掏錢來維持這種少得可憐的回報。好公司就是好的「儲蓄帳戶」。這樣就解釋了為什麼喜斯糖果如此吸引巴菲特的原因，因為喜斯糖果就是一台以巧克力為動力的賺錢機器。
      綜觀以上三類公司，卓越或偉大的公司本來就如同皇冠上的明珠，尤其像喜斯那樣緩慢增長的公司，即使在美國也不多見。因為大多數增長中的公司「既需要運營資本，以便成比例地增大銷售額，同時還需要進行巨額的固定資產投資」。 在我看來偉大的公司可遇不可求，因為它往往可能只有在事後知道它是偉大的。彼得·林奇就這樣說，「偉大的股票永遠是意外。這是毫無疑問的。如果有誰在買入沃爾瑪的時候就知道他可以賺500倍，那麼我覺得他是外星人。你永遠不可能在事前知道誰是偉大的公司。」 雅芳過去就很「偉大」，但後來卻很悲慘，15年裡股價從160美元跌到35美元。即然這樣，那麼就退而求其次吧。尋找優秀的公司相對比較容易，只是這種高投入高產出的公司確實讓人心煩，但這種情形卻是大多數優秀公司面臨的情況。巴菲特指出，公共事業公司也是如此。不過，最近幾年伯克希爾卻在公共事業公司上進行大量的投資。我猜想他也只能如此，因為畢竟像喜斯那樣的偉大公司少之又少。實際上，對於優秀的公司如果出價合理，也是一個不錯的選擇。至於糟糕的公司，就不必說了，那正是投資者所極力迴避的。

創業公司的三個核心管理流程

http://www.chuangyejia.com/archives/25459.html

在互聯網創業投資這個圈子裡大家談得大多是產品、用戶、模式和估值，很少有人和我聊怎麼管好一個公司。我的觀點是當你只有一個10人左右的小團隊時，也許管理確實離你還有些距離; 但當你拿到A輪投資之後，我想這是一個好時機你開始考慮「管理」這個問題了。

怎麼管好一個公司其實是個很大的命題(看看書店裡/噹噹上數不完的管理書籍)。我建議創業者去繁就簡，抓管理先從落實三個核心流程做起：預算、財務、人事。

1. 年度預算流程

年度預算說白了就是你準備明年幹什麼、達到多少目標、準備花多少錢(包括招多少人)。互聯網是個瞬息萬變的行業，在創業早期你的預算無法做得很精確，但你還是應該儘早開始做這件事，因為它實際上是統一公司思想的過程，好的預算會成為公司發展的指南針 。 通過做預算你和你的同夥們都將清楚知道公司下一年的方向在哪裡，里程碑是什麼，怎麼花錢，成功和失敗的定義是什麼。公司小的時候可以由你自己做出個預算草稿 — 簡單的格式是按時間軸(比如月)，列出每月的產品開發目標等主要工作和核心指標和花錢計劃，然後叫上骨幹人員一起討論。當公司大起來，你應該要求各個業務單元或者部門先做自己的預算，然後讓彙總成公司的預算大家討論。預算做好後根據實際情況應該至少每季度調整一次。好的預算就像是公司發展的藍圖，所以盡快把散落在個人腦子裡的產品規劃、用戶目標、收入目標以及招人計劃等等都放到預算裡去吧。

2. 財務流程

財務流程就是管錢怎麼花。創業就像過日子，你想過得越來越好就一定要有本帳。所以應該找個全職的會計(只有出納是不夠的)、最好再找個財務經理或者財務總監，儘早把你的帳管起來。相信我，這樣在進行下輪融資時會使事情簡單很多，融資成功的機會也會大很多。幾個小建議：1. 報銷審批最好採用兩級審批(不能一個人批另一個的預算，也不能審批層級過長)。2. 選好銀行，現在不少中小銀行對中小企業有不少便利的服務和非常優惠的政策。3. 你的財務政策(比如怎麼報銷、什麼時候發工資)會讓你的同夥們最直觀感受到你的公司文化，所以制定財務流程時要三思。另外多諮詢你的財務經理或總監，他們會給你更多有用的建議。

3. 人事(考核)流程

如何找到、留住人才，激發每個人的潛力可能是創業企業面臨的最大挑戰了。由於你的公司還很小，一開始花不起錢請精英和老手，因此你應該意識到你真正需要依靠的是年輕人和背景沒那麼出色的打工者。你的核心任務是從這些人中大浪淘沙，淘出那些真正優秀的人(別太相信面試的那30分鐘，人才是在實幹中發現的)。那麼如何吸引和留住優秀的年輕人呢? 通常有才華的人都有野心，他們加入一個創業公司圖的是有個奔頭，能有朝一日獲得成功。因此，你應該一開始就建立一套嚴肅的人事考評流程，讓他們以及所有同夥都知道在這間公司如何取得升職、如何獲得加薪，如何獲得期權。 建議你用KPI進行管理，而且考評週期要快，比如半年; 公司的工資級別可以設得多一點，這樣可以讓你的同夥不斷有升級的激勵; 另外考核一定要有實在的結果，好的人得到獎勵， 不合格的人要堅決及時清理出隊伍(一個糟糕的員工會影響很多人的工作態度和效率)。舉例：麥肯錫每半年進行人事評估(SAR – Semi Annual Review), 不合格的人會被警告，連續兩次SAR不合格會被離職; SAR考核排名前列的顧問會被快速升職、加薪。教育行業裡的學而思也有個非常有趣的人事流程，出色的人每3個月就會得到升級和加薪，如果有興趣的可以去瞭解一下。

成功的企業不會因為僅僅做好預算、財務和人事管理而取得成功，但這三件事情一定是企業成功運營的基礎。獲得A輪融資的創業者在考慮產品、用戶、模式的問題之外我建議也要從這三件事上開始踏上管理之旅。

三個股票的故事 張化橋

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春節期間，好幾個朋友來電話或者電郵，討論我們最近研究的幾個港股的細節。恕不能一一作答。現集體回答如下：

（1）經緯紡織 

相逢恨晚！如早三個月巳睇諗樣兄文章決定必不同(答) Home Blogger

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是的，投資樓市前是先做點功課。小妹入的兩件貨都唔好，一件間隔差，一件樓齡舊。當然細價樓在呢幾年升幅跑贏大價樓，用事後孔明來說小妹是做對了! 惟其原意是否睇準此浪而捕捉，相信佢心中有數，另外諗樣認為長遠計都係大碼樓號贏細價樓，詳細解說在交流會時再作交待。

 

 

對打工人仕，最好都係由計出借貸力開始。因打工仔借貸力最易計出，亦是其用予「逆轉勝」之「武器」。讀者家庭月入約7萬至9萬，最大借貸力為$(90000*50%/10000)*2.59=11.6mil，$$(90000*50%/10000)*2.59=9mil之間。現在持貨為4.2mil+4.2mil+6mil=14.4mil。大為超出可承受能力，亦因此小妹睇埋筆者之文章後會有對最近入貨有點後悔。筆者所作的，只是為大家買唔買樓，加唔加碼時提供一個客觀的考慮吧。還有一點要留意是個人借貸力在淡市有可能大幅縮少的! 金融地產行業更要留意。

 

上段陳列客觀事實後，應做的就是減磅。現在三間樓只得自住青衣沒SSD，讀者覺得好住不會搬出，現只可考慮沽出奧運站單位，賺價有一定水位，舊版SSD比埋5%都賺近80萬。當然市況未危急，可以密切留意市況等一等，何況近日睇樓人潮再現，且看二月所出辣招可在五月被消化，當然最緊要係環球市場無震盪消息，因香港樓市熾熱是國際金融亙動所產出的問題，只可因國際金融崩壞而瓦解。

 

除了沽樓減磅外，可能三間房之樓按轉到不同銀行。三間樓總借貸為$(2.0+2.94+2.8)mil=7.74mil。即負債約為找貨(14.4mil)之一半。當然不代表樓市跌一半小妹都仲未有負資產風險，因為結欠是不平均的。可將自住樓加按，如留在原銀行加按，可以傾下有冇得保留原有hibor計劃，而今次加借的就用prime plan計數，利息約為2.4%。萬一樓市走勢向下，請萬勿依戀只剩二百萬的低息hibor貸款，轉按作靈活按揭計劃，放番一半借出金額在戶口中收等同按息之活期利率，洗費不是差很遠而矣。提高現金流是萬全之策，就當每個月比多一至兩千蚊當買個保險亦是明智。

 

在新政策下新買入三房而不能「反手」沽出，政府想業主們乜都唔好做，你賣樓就係逆佢意，話比人應賣樓有錢賺更應被批鬥! 至於讀者亦不好有感相逢恨晚，現在計清楚自己盤數，預先作出準備，第時見生天時有三間樓在手實是令人鼓舞。自己唯有保重身體，萬勿令自己現金流切斷，多留意市場為妙!

首家國際觀光旅館進駐台中 營運三個月就損益兩平高價奏效 日月千禧吹響飯店大戰號角

2013-05-20  TWM

台中旅館市場競爭激烈，但各路人馬仍搶進卡位，今年三月開幕的日月千禧酒店，挾著國際品牌入駐台中市場，試營運期間就損益兩平，它是如何辦到的？ 撰文‧梁任瑋 三月初，由中部有線電視大亨、午陽集團董事長賴富源砸下二十六億元投資的日月千禧酒店，在台中地價最貴的七期重劃區風光開幕，這不僅是台中第一家國際觀光旅館品牌進駐，也替台中觀光旅館市場大戰，開了第一槍。 未來五年，台中還有許多旅館新兵要加入，而且檔次一家比一家高。除了在地老牌餐飲集團僑園機構投資的「林酒店」正如火如荼趕工，國際知名連鎖飯店集團洲際酒店、喜來登飯店也都與中部建商合作卡位，一時之間，過去被外界忽視的台中觀光旅館市場，儼然進入戰國時代。 根據交通部觀光局統計，台中一般旅館共有二七七家，房間數高達一．四萬間，若加計民宿，房間已達一．六萬間，已是名副其實的紅海市場。但日月千禧卻創下試營運就達到損益兩平的紀錄，它憑什麼辦到？ 孤掌難鳴 難以群起結市「台中觀光旅館房間數僅二千間，根本不夠『結市』，只有我一家孤掌難鳴啊！」日月千禧酒店業主賴富源坐在自家飯店頂樓的總統套房，眺望窗外七期林立的建築群說，台中縣市合併後設籍與流動人口已達三百萬人，一點也不輸新加坡，但新加坡市場可以容納一萬五千間旅館客房，相較之下，台中觀光飯店房間供給量實在不足。 賴富源對台中旅館市場充滿高度樂觀，並非毫無根據。去年，電影「少年Pi的奇幻漂流」好萊塢劇組進駐台中，外國技師要求一人住一間房，加上台灣劇組人員，拍片期間需要三萬間客房，因此，HOTEL ONE賣出六二八○個房間，賺進二千二百萬元；長榮酒店六三○○間，也進帳千萬；台中金典酒店八六三○間房、全國飯店三千間房間，最多的是永豐棧，受惠「少年Pi」一年內賣出了一．四萬個房間。算一算，「少年Pi」劇組在台中支出的住宿費用超過一．一億元。 「少年Pi」劇組在台中停留期間，就占台中觀光旅館一年住房率高達三成，顯見台中只要一辦大型國際活動，飯店房間數就吃緊。 過去，台中的旅館市場皆被坐落在精華鬧區的汽車旅館打趴，因汽車旅館的房間大又漂亮、價格划算，讓觀光旅館很難生存；甚至近年背包客興起，僅二千元的平價旅館又如雨後春筍般冒出頭。過去四年，台中暴增一千餘間平價商旅客房，但定價高昂的觀光旅館，卻是台中旅館業者的死穴。 賴富源透露，當初他委託新加坡豐隆集團千禧酒店經營管理，不少台中同業阻止他，「因為自己管理，一年可以省好幾千萬元。」豐隆集團是新加坡最大的房地產和酒店業投資開發商，該集團旗下的千禧國敦酒店集團是亞洲最大酒店集團，在全球十九個國家營運超過一百家飯店，擁有三萬間客房，不管是餐廳或飯店都有國際水準。 但三十年來，在全球各地做生意的賴富源卻認為，一個城市要國際化，一定要有一家國際觀光旅館品牌進駐，他願意付出「學習成本」，最後還是委託千禧酒店經營，將飯店管理回歸「專業」。 由於找了國際品牌經營，原本只打算投資十六億元的賴富源，最後又追加十億元預算。 賴富源的投入並沒有白費，去年十月試營運、今年三月正式開幕的日月千禧，在今年一月已損益兩平，讓賴富源對未來營運吃了一顆定心丸。他分析，主要原因是日月千禧服務品質高，吸引不少中科常駐客。 儘管如此，面對日月千禧一晚一萬元的房價，賴富源也沒有十足勝算，「與台北相比，台中市場本來就處於一個不平衡狀態，要追上台北住宿房價，住房率要先跟上，而不是盲目拉高房價。」弘光科技大學餐旅管理系助理教授俞克元表示，這幾年中低價旅館在台中市場已飽和，但高端觀光飯店卻因城市國際化程度不足、發展不成熟，觀光住房率始終在三○％至四○％之間遊走。 俞克元認為，台中飯店平均房價只有台北的一半，但薪資成本卻與台北無異，可以想見業者的經營成本很高；更需要克服的是，商務客在台北可以付到一晚五千元的房價，但在台中只願意付三千元，想要靠經營飯店賺錢並不容易。 強化餐飲 滿足市場需求台中高檔觀光飯店，除了房價接受度問題，餐飲營收占比不及台北市場，也讓業者頭痛。 「台中觀光旅館市場經營最困難的是餐飲，不是客房。」林園婚旅機構執行長林協健說，台北晶華酒店餐飲收入占營收比率高達六成以上，但台中消費者沒有上飯店用餐的消費習慣，包括永豐棧、裕元酒店的餐飲占比都遠遜台北同業。 於是，賴富源大膽投資日月千禧酒店的餐飲部軟硬體，該酒店三樓的饗樂全日餐廳自助餐是台中最貴的自助餐，一人單價高達一三八○元。但因位子只有一六九個，每到假日就客滿，現在甚至要提早一個月訂位，這個成績讓當初堅持以波士頓龍蝦、生蠔、肋眼牛小排吃到飽區隔市場的賴富源，相當滿意。 這些事實證明了「台中頂級飯店客層並非不存在，只是過去從未被滿足而已。」賴富源驕傲地替他點燃的台中旅館大戰首部曲下結論，也點出幾家國際連鎖觀光旅館摩拳擦掌進軍台中的關鍵原因。 賴富源 出生：1955年 現職：午陽集團董事長 經歷：五金零件貿易商 學歷：員林高農 高端市場現商機 台中觀光旅館住房及營收概況旅館名稱 客房數（間） 住用率（％） 平均房價（元）全國大飯店 178 81.06 2446 通豪大飯店 22852.35 2472 長榮桂冠酒店(台中) 354 74.92 3108 台中福華大飯店 155 70.23 3358 台中金典酒店 22275.77 3738 裕元花園酒店 149 68.48 4456 台中港酒店 200 12.70 2777 總計 1486 62.81 3205 註：Hotel One、永豐棧、日月千禧飯店未申請加入。統計時間為2013/3 資料來源：交通部觀光局台灣區觀光旅館營運統計月報