計程車王子逆襲迎戰無人駕駛時代日本交通第三代拚升級拱手讓出經營權

自工業北移，全港近一千五百幢工廈空置率愈來愈高，業主於是租予餐廳、拳館、工作室，工廈單位各適其適。但牛頭角迷你倉大火後，地政突然要「交功課」，過去兩個月列出全港十五幢工廈，重點巡查違契問題，其中有近三十個單位已被證違契，面臨結業。政府為改善工廈空置問題，一○年曾推出活化工廈措施，讓工廈業主免補地價把工廈變身。原來措施推出至今年三月，成功活化的工廈數目只有一百二十五幢，即不足百分之十！攭漭X當中成功變身的個案，業主大部分都是超級富豪，包括身家數十億的Bossini創辦人、羅氏集團持有位於荔枝角的商場D2place，及持鋪市值過百億的「鋪王」鄧成波的The Wave等。活化工廈，為他們賺錢之餘，亦成為他們捧下一代上位的捷徑。林鄭月娥上週出席九龍紗廠宿舍租予社企搞廉租屋「光屋」活動時說，如果這叫「勾結」，她一力承擔；活化工廈同樣由她一手湊大，事實證明大贏家多是富豪，項目已於今年初截龍，小業主已望塵莫及。這種「勾結」，她又願意承擔嗎？Bossini創辦人第三代爭考牌上位

荔枝角工廠區已不再一樣，除了有工人如常上班下班，一到放工時間或每逢週六日，人流卻愈來愈多，商場D2place二期有來自台灣的品牌大樹先生餐廳剛剛開業，一眾家長帶同小孩來朝聖，小朋友邊玩波波池、玩具，一邊吃着兒童餐。那邊廂的D2place一期亦好熱鬧，二樓有個數百呎空地，每逢週末會變身市集，台上有樂隊獻唱，台下有近百檔檔主擺賣潮物，晚上地下一排有品味的中西日餐廳食店開着射燈，照亮了這個夕陽工廠區。每逢週末都來擺檔的手作飾物檔檔主李小姐說，她因為負擔不起鋪租創業，故只能於週末時去不同市集擺檔，她坦言：「不過喺香港呢類市集唔多，主要都係嚟呢度，希望多些工廈可以搞呢類市集。」的確，並非所有工廈都可以像D2place一樣合法轉型。活化工廈計劃的條件，是十五年樓齡以上的工廈，申請須由大廈百分百業主提出，才能豁免補地價，讓工廈變身做商場或酒店等用途。政府指此舉是擔心在同一幢大廈內工業及商業用途同時存在，會帶來消防風險，故只有大業主如羅氏，才有入場的資格。

商場月收兩千萬

D2place一期及二期，是羅氏於九三年前後用十億元買入，原來○三年時羅氏曾一度向城規會申請分別改建為二十二及二十六層高的酒店，不過至限期前一直未有改建，估計是與政府就補地價傾不攏，有發展商高層說：「如果當時轉酒店每呎補地價一千蚊，同我哋心目中個價差一倍。」不過，更好的機會一○年來到，林鄭月娥提出活化工廈，羅氏集團即時「舉手」申請，並交由羅氏第三代、羅正杰「擔旗」。羅正杰父親是羅定邦二子羅蜀凱，兩個家姐羅可旋和羅可欣活躍社交圈，十多年前創辦時裝品牌Bread n Butter而出名，相反羅正杰○五在加拿大修讀建築後返港，已加入集團工作，不過一直寂寂無聞，透過這個項目才開始有機會曝光。他斥三億元改裝工廈首個項目，一三年落成，他曾接受傳媒訪問指：「要打造成首爾的東大門！齱vD2place的D2除了解作荔枝角D2出口外，亦意指Dream，羅氏第三代確有夢想。樓下至四樓做商鋪，樓上出租做辦公室搵銀，其中一層是一個叫FFF的工作室，羅氏以會員形式租予設計師做創作和交流之地。現時以D2place呎租平均五十元計，兩期零售連寫字樓逾五十萬平方呎，集團每月租金收入估計達二千多萬元。

阿爺是製衣配額大王

羅正杰的爺爺羅定邦曾經好巴閉，以紡織業起家，五十年代與太太創辦針織廠，七五年成立羅氏針織，八七年上市，發達當然並非一味靠「織織復織織」，而是炒賣成衣配額，他與已故麗新集團林百欣、肇豐紡織的方肇周及萬泰製衣的田元灝，被稱製衣配額四大家族。集團於九八年私有化，製衣業北移，羅氏早已轉型做地產，八十年代購入多幢長沙灣工廈，除了D2place，現時仍持有羅氏商業廣場及德輔道西一號等等。羅定邦育有五子一女，分別是羅樂風、羅蜀凱、羅嘉穗、羅家寶、羅家聖及羅家駒，一門多傑。不過由於羅定邦沒設既定的接班人，做法是將生意交由子女輪流揸旗，令每個人都會養成搏上位的性格。所以羅氏第三代亦不能只做「收租佬」，否則被同輩追上，林鄭的活化工廈正好幫到手。

D2place 1期及2期

地址：荔枝角長義街/長順街買入價：$1.02億（93年）獲批年份：一二及一五年改裝：集零售及商廈樓面面積：約50萬平方呎平均呎租：$40

一紙批文工廈當鋪炒

活化工廈措施一出，亦成為了炒家樂園。當中最着數的要數「鋪王」波叔鄧成波。自活化工廈措施推出，他密密掃入多區工廈，○八年，波叔欲買入葵涌打磚坪街成功中心，惟業主企硬開價二億五千萬元，雙方拉鋸一年，業主終於肯減至二億元成交。更幸運的是，半年後活化政策出台，波叔即為該廈申請「升呢」做酒店，一個轉手賣七億元。波叔照辦煮碗，再走到工廈的中心觀塘掃貨，包括以四億多元購入長輝工業大廈及一億七千萬元買入凱康大廈全幢，並隨即申建酒店，持貨兩年後先後以九億三千萬及三億八千萬元沽出，賺到笑。○九年，波叔亦以近一億八千萬元買入觀塘興業街的長江電子大廈，在今年初搭上活化工廈的尾班車，向地政提出活化成銀座式商廈，地下為停車場及餐廳，二至六樓為商場，樓上為商務中心，並改個「潮名」The Wave。據知獲批改裝後，波叔曾欲以十億元放售，亦曾有基金洽購，雙方傾談已到尾聲階段，不過工廈市況放緩，交易告吹，之後就未有承接。不過有一紙批文在手，可謂進可攻、退可守。波叔的孻仔鄧耀昇過去除炒鋪外，亦做收購生意，如收購東海酒家，今次則可拿來自行經營做自家品牌。現時The Wave樓上部分樓層以二千至八千元租予創業者作為辦公室及「共用工作空間」，記者參觀上址亦見已有不少人在工作，甚至有人在上址開playgroup，猶如民間版的科學園。

而四樓及六樓已分別租予一間餐廳及健身中心，翻查土地註冊處資料，四樓全層租金是二十八萬元。活化後，租金「大躍進」，由以往平均呎租僅十元，現已狂升至三、四十元。不過據知波叔兩父子並未打算長租，而是繼續在市場放盤。由於活化工廈政策已經截龍，這裡可改裝的工廈亦買少見少，波叔叫價比之前更進取，達十二億元，扣除買入成本及一億的改裝費，如成功賣出，一鋪賺九億，認真和味。對於靠政策搵銀，記者曾找鄧耀昇，但他至截稿前未有回應。在港九持有數十幢工廈的工廈大王楊耀松長子楊國佳，並沒有向政府申請活化其工廈，他說：「唔通叫我趕走晒啲租客去搞活化呀？我目標係改建做骨灰龕，個市場有需求嘛，煲呔都講過全港區區都有骨灰龕先夠balance，不過到現時都未有成功個案！」政府當日聲稱推出活化工廈是為了改善空置率，但根據差餉物業估價處的統計數據，工廈空置率只由措施前的百分之六，下跌至百分之五。對於市民大眾，活化工廈只是小改變，但相對富豪卻是一嚿肥豬肉。

The Wave

地址：觀塘興業街買入價：$1.78億（09年）獲批年份：一六年改裝：銀座式商場及共用辦公室樓面面積：約10萬平方呎平均呎租：$50

第三代操刀活化南豐紗廠

位於荃灣愉景新城對面的荃灣柴灣角工業區的南豐紗廠，大廈外牆掛上一大塊白布，繪上日後建築物落成的模樣，改裝未完成，已感覺到是大project。南豐是透過向城規會申請改劃，而自行活化。指將改為集藝術展覽和本土設計於一身的創意培育中心，並斥資七億元做改建，將於一八年才落成。如此緊張，因為這幢是已故南豐創辦人陳廷驊的發跡地，他在五四年以六十萬元興建，和香港紗廠、大興紗廠並列為香港三大紗廠。南豐紗廠共有六廠，十多年前南豐已把一至三廠改建成住宅翠豐臺；只剩下現時的四至六廠。陳廷驊幼女、南豐榮譽主席陳慧慧愛錫三名子女，找來梁錦松加入集團做「太傅」扶植三人。包括畢業於加州大學柏克萊分校分子及細胞生物學系的哥哥張世成，及畢業於洛杉磯Claremont McKenna College神經科學系的家姐張添珞，返回集團後就到私人投資部與人事部幫手。讀建築的細女張添琳較愛綠化，她返集團後還負責在中環南豐總部天台加建了空中花園。故南豐紗廠改劃重任亦交給她的幼女負責。在哈佛讀園境建築碩士畢業的她約三十歲，兩年前才加入南豐，身形嬌小，說話亦陰聲細氣，就如一個小女孩，她在南豐的職位是「地產發展及投資地產業務發展總監暨The Mills南豐紗廠負責人」。

撰文：梁佩均攝影/攝錄：葉漢華、李育明、胡志堅資料：資料組[email protected]

阿松搵真銀揭超級紅三代班底

2016-11-03 NM

隨着前法官胡國興宣布參選特首，其餘候選人名單亦呼之欲出，特首選戰正式開波。過去盛傳會出閘的前財政司司長梁錦松，已決定Not to run。野心勃勃的他，正在商界搭建另一個更華麗的大舞台。

梁錦松已在舊僱主黑石（Blackstone）中挖走多名猛將，年初成立創投公司New Frontier，複製本土版黑石。他的主要拍檔是今年三十四歲的吳[!8544]楠（Carl Wu）。能被阿松選中做生意拍檔，就如他娶伏明霞做老婆，一樣要是「國寶級」人馬。這名吳楠（Carl Wu）除了是「僆界女神」Janice Man男友，本刊發現他更是「超級紅三代」。父系在政界響噹噹，阿爺是中共黨員，亦是前汕頭市人大常委兼副主席，大伯吳康民是前港區人大代表，阿爸經營免稅店，堂兄是經營康師傅的台灣頂新集團快婿；母系家族亦是汕頭商界的龍頭人物。

創投講求的是非常長遠的回報，過程會遇到極多變數，與其識計數，不如識人多。New Frontier已獲南豐及台灣頂新集團初期注資最少一億元，除投資香港初創企業，亦會到國內建醫院。本刊找到吳[!8544]楠做專訪，他充滿信心說：「資金無問題！」阿松果然眼光獨到。

相比很多富二三代，Carl表面上並沒有「少爺仔」脾氣，記者上週「殺」上他位於上環的辦公室，正在開會的他仍禮貌地回應，原來是阿松教落，「梁生叫我哋要同出面嘅人溝通多啲。」唔只聽教聽話，論學歷Carl更跑贏幾條街。他在紐西蘭讀中學，十九歲中學畢業後，入讀倫敦政治經濟學院，一級榮譽畢業，未畢業已獲投行UBS招手，工作期間被倫敦黑石挖角。同期黑石欲發展中國市場，請來梁錦松擔任黑石大中華區主席，阿松為建立自己班底，親到黑石分公司「揀蟀」，當時只有二十四歲的Carl是其中之一。Carl謙虛指：「因為我當時應該係黑石第一個，或者係唯一一個識講中文嘅人。」

來港後更獲阿松重點栽培，阿松往內地見客，多數帶Carl一起同行，十年來黑石多單國內「大刁」，Carl都有份參與。阿松一三年離開黑石，Carl亦獨當一面，包括負責一四年黑石買入中國最大IT外判公司文思海輝科技及參與設立人民幣黑石基金等。吳[!8544]楠在黑石十年間步步高陞，由分析員升至黑石亞洲區董事總經理，更以廿多歲之齡，榮登黑石全球最年輕董事。他指他在黑石主要做一些好深入的研究，「梁生對我哋好嚴格，俾好多方向我哋，要求我哋執行力好強。」阿松親自為Carl執教鞭，他當然非池中物。他大伯是前港區人大代表，民建聯創黨成員吳康民，Carl尷尬指：「其實我伯伯都係做過人大代表啫，無乜嘢。」言下之意，大伯「無乜嘢」，因為相比之下，他的祖父，背景更「猛」。

祖父叱咤汕頭政界

在汕頭出生的Carl，爺爺是吳華胥，生前叱咤汕頭政界。吳華胥的紀念文集，乃由中共元帥葉劍英的長子葉選平題字。根據這本紀念集，吳華胥本是汕頭市一所小學校長，一九二五年加入共青團，周恩來任命他為改組國民黨惠來縣的特派員，翌年轉為中共黨員，是黨內活躍分子。一九二七年國共內戰，吳華胥在汕頭組織武裝，曾一度獲得勝利，可是後來因據點被破壞，隻身逃到泰國再輾轉到香港。在港時曾在《工商日報》、《大光報》寫專欄及任職小學校長。五○年潮汕解放，他回到汕頭市任辦公室副主任，後來相繼出任汕頭市民政局長、汕頭副市長。八一年他八十二歲，仍獲選為汕頭市人大常委兼副主席，同時是民革名譽主委，常接待外賓。九一年去世，骨灰放在汕頭高級幹部骨灰堂。Carl爸爸吳衞民是吳華胥的孻仔，是繼室楊瑞貞所出，衞民在紀念集中亦透露：「（爸爸）老年得子，自然鍾愛萬分。」而Carl亦是吳衞民的獨生子，即是孻孫，自然更得人愛。吳華胥在年老時都是和他們一家住。Carl的爸爸在汕頭經營免稅商品店，也有賣免稅車。而舅父吳錫盾亦是汕頭市商人，是深圳上市公司汕頭電器生產商天際股份（SZ.2759）董事長和股東，市值七十多億，他亦是現時汕頭市人大代表。他們家族成員之間關係密切，翻查資料，這名舅父在香港曾報住的地址，亦是他父母的住址。

獲台灣頂新注資

Carl家族威盡汕頭政商界，事實上國家早年已將汕頭與珠海同列為經濟特區，只是汕頭過去發展比較緩慢，不過今年初長實主席李嘉誠出錢出力，促成以色列理工學院與汕頭大學合作，在當地開設廣東以色列理工學院，打造中國「矽谷」，相信汕頭未來的創投機會多的是，Carl的人脈正好幫到手。不過訪問期間，每每講到家族背景，Carl就表現得有點尷尬，希望解釋自己並非靠關係，「其實我自己都係一邊讀書，一邊打工，這些關係都不是什麼，我哋做嘢都好professional。」不過做生意，確實是識人好過識字。當年Carl師父梁錦松過檔黑石，只是半年，已促成了中投與黑石的世紀合作，中投斥資三十億美元入股黑石，黑石創辦人蘇世民亦這樣讚梁錦松：「他與北京政商高層有很好的關係！齱v事實上，New Frontier成立只有幾個月，已獲南豐及台灣頂新集團投入一億元人民幣資金，前者相信是由現時擔任南豐行政總裁的梁錦松親自拉線，而經營康師傅、台灣頂新集團，表面上眾人風馬牛不相及，記者發現Carl的堂兄、亦是New Frontier合夥人吳嘉林，外父是台灣頂新家族魏家成員魏應交，他○五年與其長女魏妙玲結婚。而Carl指台灣頂新的集團董事、即魏老大魏應州的兒子魏宏丞亦是他倫敦黑石同事。

一千萬打殘對手

在成立New Frontier之前，梁錦松與Carl兩年前已開始合作另一盤迷你箱生意Boxful，即上門讓客人存放物品在他們的箱，再寄存在貨倉內。他們燒錢做宣傳，在港鐵、巴士落廣告，又搵《100毛》主持專家Dickson及黃慘盈拍片。為提升層次，與發展商合作，曾向九建（34）旗下紅磡「環海．東岸」買家送半年儲存服務。他們反應甚快，牛頭角迷你倉大火後，台北亦在迷你倉檢獲爆炸品，台北市長柯文哲宣布住宅區不可設置迷你倉庫，Boxful即到台灣開設迷你箱服務，取代迷你倉，標榜「全台唯一合法迷你倉庫在Boxful」，對此Carl承認都是因為有台灣的人脈關係，故對當地的資訊敏感度會較高。自Boxful推出市場後，先後引來很多競爭，一名迷你倉老闆透露當中大部分已「執笠」，其中一間迷你箱公司本來是Boxful的主要競爭對手，但去年做唔掂，已把旗下客戶賣給Boxful，對於競爭對手，Carl說：「Boxful到咗一個dominate嘅位置，其實幾難再俾人追到，你以為迷你箱好簡單，其實背後個物流好複雜。我哋係投資好多好多錢，客服呀、物流、路線安排，緊急措施呀，要做到好大規模，先可以賺到錢。」Boxful前年私募集資一百五十萬美元，去年再獲頂新、鷹君集團（41）、金朝陽集團（878）及阿松私人等注資六百六十萬美元。普通人要同Boxful鬥燒錢，簡直就是玩命！

黑石挖角專攻醫療

除了錢多，New Frontier要複製黑石，僱用的全部是猛將，團隊之中個個都是哈佛、耶魯、倫敦政治經濟學院等海歸派、做過瑞銀、美林等大行，而當中六人同樣來自黑石。其中一個成員徐宸（音︰臣），在黑石時已負責涉及十億人民幣的醫療投資項目；另一個成員袁帥，亦曾在摩根士丹利任亞洲私募基金，負責亞洲醫療的投資項目，包括公營醫院私有化、復康醫院收購等。袁帥背景亦有點「紅」，其父袁光明為成都邛崍市國稅局公務員。請得兩人，為的是一個更重頭的計劃——「顧連醫療」，他們將投資逾五億元在成都等地興建多間醫院、診所、復康中心等。另一個醫療項目「易得康」，則主攻上海的家居醫療及安老服務。事實上，去年國家宣布放寬審批及鼓勵上市融資醫療項目，剛完結的六中全會期間再頒布《健康中國2030規劃綱要》，提出「建立完善的分級診療制度」，New Frontier似乎甚懂配合國策之道。「單係顧連，我哋起緊兩千張病床，審批當然好複雜啦，但係我哋覺得我哋有全中國最好嘅團隊，最好嘅公立醫院裡面請出嚟。香港好多好好嘅私家醫院，但內地唔係特別多，我哋請咗最top嘅國際團隊嚟做呢一件事，中間嘅投資係遠遠超過一億元。」Carl說。

欲在香港上市

梁錦松是金融界揸「鑊鏟」的高手，打造這支以黑石班底為中心的團隊，又豈會是慢慢「揼石仔」。Carl說：「以前係Blackstone收購咗間公司然後營運，之後上市或者賣走。我哋呢度都一樣，係做好深入嘅研究，關於行業、公司，然後營運，搵最好嘅團隊去營運，Blackstone可能三到五年後就要賣，我哋唔同就係依家嘅項目可以賣，又可以唔賣，靈活好多。」New Frontier有一半項目在國內進行，但主要營業地點卻在香港，有投資startup的公司老闆估計他們未來想把項目在香港上市，「香港IPO當然係容易好多。」他認為亦有另一個原因，「佢哋可讓內地的同事透過加入他們的團隊，一段時間後成為新香港人。」創新科技是未來新經濟，搏連任的梁振英週一在網誌撰文吹噓在位時成立創科局，社會各界反應正面。創科局未來將撥二十億元資助創投項目，不過論背景及能力，年屆六十四的阿松以這班年輕人作班底，相對參選特首，似乎回報更高。

撰文：梁佩均、吳婉英攝影：胡智堅、李育明資料：資料組[email protected]

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