盡管電商沖擊兇猛，但依然有越來越多的地產商或投資者將資金投入打造實體項目的商業地產。4月16日，一向主打住宅的世茂集團宣布將力拓社區商業定位的Mini Mall，並計劃到2018年擴張至30~40個項目。無獨有偶，以連鎖書店起家的誠品股份有限公司（下稱“誠品”），當日同時宣布在蘇州打造首個文化綜合體項目，包括住宅、酒店式公寓和“誠品生活”旗艦店。

《第一財經日報》記者多方采訪了解到，目前各地方開發住宅項目體量非常大，樓市也一度低迷，盡管近期因為3·30新政刺激了樓市，但有專家預測，數年後會有大量住宅滯銷，因此擁有資金的房地產開發商和其他業者都更願意轉向商業地產。

大家都愛商業地產

世茂集團一直以開發住宅為主，其麾下分為世茂房地產和世茂股份兩大上市公司核心板塊，如今其正打算做更多元化的發展。

“大家都在說電商沖擊了實體店，但是我們覺得實體商業還是需要的，與人們生活密切相關的社區商業尤其具有開發潛力。所以我們創立‘52+’這個社區商業品牌，目前已有數百家品牌合作商看好我們的項目且有意向合作。”世茂集團副主席許世壇接受《第一財經日報》記者采訪時透露，世茂系開發的“52+”品牌社區商業主打的是Mini Mall，顧名思義就是小型購物中心，與一般動輒10萬平方米以上的大型購物中心相比，Mini Mall的面積僅1萬~2萬平方米，個別項目可能3萬~4萬平方米，在業態布局上會與一般的商場差異化發展，將更強調社區服務和個性化品牌，尤其要大比例招商體驗式業態，因此Mini Mall內的餐飲占比可高達40%~80%，而一般商場該比例為20%~30%。

根據世茂集團未來的計劃，其打算到2018年擴張至30~40個Mini Mall，首先會在一二線城市選址，然後擴張至三四線城市。

就在同一時間，著名的連鎖書店業者誠品宣布將斥巨資在蘇州金雞湖畔打造一個文化綜合體項目，包括高端住宅誠品居所、酒店式公寓和其大陸的首間旗艦店“誠品生活”，其目標是打造一個結合文化、商務、觀光、休閑、自然、住宅於一體之城市文化綜合體，預計2015年正式投入運營。盡管誠品並不願意將上述項目定義為商業地產，但業內人士認為該城市文化綜合體的性質是商業地產項目。

記者采訪了解到，就在近期，新城控股也表示會力拓一二線城市的商業地產，新城控股目前在全國已布局10余座城市綜合體項目，主要分布在以上海為中心的長三角地區。

投資者的算盤

既然商業地產投入不菲且需專業化營運管理，加之電商沖擊巨大，緣何那麽多業者願意大筆投入？

首先，業者認為實體店有存在的必要。“電商肯定是一個趨勢。但我認為每個人的生活是必須走入群眾的，他要跟人接觸。他不應該只是通過互聯網的訊息傳遞來跟人接觸，有些商品是需要觸摸的，關鍵在於這個平臺如何表現內容。誠品26年來就是在打造一個實體體驗的場所。我認為這是對人的尊重。即便是現在流行的宅男宅女，我不相信他是不出門的，一旦出門他就要融入社會。所以，我們迎接電商的到來，但是我們不認為實體店會因為電商的出現而勢微。關鍵在於如何走出自己的路。”誠品總經理李介修告訴記者。

其次則是各商家根據自身利益做出的判斷。李介修坦言，其在2009年確定要在大陸發展，而其在臺灣的運營模式一直是租賃，到最後就要面對合同期滿，房東要漲價的尷尬問題，這促使其決定此次在大陸的上述旗艦項目由自己投資。

對於轉向商業地產Mini Mall的世茂集團而言則利益更為明顯。

“我們之前已經試水了Mini酒店，由於投入少且入住率高，因此投資回報非常快。而我們的Mini Mall也因為面積小、投資小，比如一個項目可能最少只要1000萬元~2000萬元，大部分項目單體投資都在1億元以內，最大的項目也僅2億元~3億元，比起動輒數十億元的大型Mall要低價很多，這就意味著別人可能要15年~18年才能回本，而我們的Mini Mall只要12年就能回本。”許世壇告訴記者。

此外，對於住宅市場的未來預期不樂觀也是促成開發商轉向商業地產的主因之一。

“其實就是因為住宅的未來市場不被看好，所以那麽多開發商轉向商業地產。盡管賣樓很短平快，但由於現在過度開發樓市，預計未來數年後供大於需，很多樓盤根本賣不動，為了防止未來尷尬，所以很多手中有資金的開發商都開始轉向商業地產，一來資金有項目可以釋放，二來商業地產可以拉動很多業態並在樓市疲軟時成為投資者的另一條生財之道。”一位長期研究地產的業內人士分析。

由劉強東親自帶隊接連前往法國、韓國完成“大掃貨”之後，4月15日，京東終於願意把籌備已久的跨境電商業務推到臺前。與天貓國際、亞馬遜海外購異曲同工的是，京東為自己這一塊的業務“冠名”京東全球購。

“跨境電商業務京東之前一直在研究和測試，我們現在非常有信心，因為各項工作都準備好了。”京東集團副總裁李振廣說道。

而劉強東此前接受《第一財經日報》采訪時曾表示，並不擔心以後來者的姿態出現，“我們在國內的業務比當當、卓越慢了七八年，但是不妨礙我們去逐步超越一個又一個競爭對手。”

在各家電商都在高呼海外直采的當下，大家更好奇的是在這一塊鮮少發聲的京東這一次要怎麽玩?

自營+平臺模式

不得不說的是，相比天貓和亞馬遜，京東的跨境電商這次的確讓消費者等得足夠久。

去年8月底宣布與上海自貿區合作後，此前頗為低調的亞馬遜中國就開始在公共場合頻頻主動發聲。作為亞馬遜中國區的新任掌門人，此前擔任亞馬遜英國業務高管的葛道遠雖然沒有業界期待的中國背景，但不可否認的是，在他履新後亞馬遜中國的確越來越有洋味道。去年年底，在按例忙完中國電商雙11購物狂歡節之後，亞馬遜中國還張羅著把北美版的雙11——“黑色星期五”帶來中國。

與此同時，在去年下半年成功說服美國第二大零售商Costco入駐之後，天貓國際開始頻繁曬出諸多海外大牌入駐的消息。從現有的跨境電商運營模式上來看，天貓國際如今更偏愛國際大牌，其招商的重心已經逐漸轉向國際大牌品牌方。

而去年飽受“假貨”問題困擾的聚美優品，如今的重點則是以“極速免稅店”的形式實現海外市場業務自營。

相比之下，定位海外購物垂直自營電商的蜜淘同樣選擇自營。蜜淘CEO謝文斌曾表示，相比於海外直郵、渠道平臺等模式，自營電商更本土化，用戶接受度更高。同時，自營電商在價格和貨源質量、服務與售後保障上也會更有把控力，而且自營也有利於降低倉儲物流成本、鞏固供應鏈的管理。

只不過，在自己平臺上聚集諸多零售商的洋碼頭CEO曾碧波，對於這一點卻有不同的理解，“電商要持續發展，長期來看，是要更多的中小企業參與，而不是更多的大品牌，因此洋碼頭上有品牌，但沒有品牌商，幾乎全是零售商。”

與上述跨境電商不同的是，京東全球購采用的是“自營+平臺”的模式。其中，自營模式是京東自主采購，由保稅區內專業服務企業提供支持服務；而平臺模式則是通過跨境電商模式引入海外品牌商品，銷售的主體直接就是海外的公司。

“京東全球購將快速發展適合自營品類的采購，同時擴大海外招商。”李振廣告訴《第一財經日報》記者，京東全球購的自營業務會集中在熱銷品上，盡量提供京東現有平臺上還沒有的商品作為補充。

此外，京東方面還透露，其全球購業務的模式會承襲京東此前國內業務在自營和第三方平臺上的做法。

而按照京東2014年財報披露的信息，2014年全年京東線上自營與第三方平臺交易總額分別為1593億元人民幣與1009億元人民幣，比2013年全年分別增長了70%和217%。

拉eBay來京東開店

一個月前，繼亞馬遜Kindle旗艦店入駐天貓後，Amazon官方旗艦店已悄然在天貓上線。這一次，亞馬遜將其跨境電商當中的“進口直采業務”部分搬到天貓旗艦店當中，主打食品、女鞋、玩具母嬰和廚具等四大類目。

無獨有偶，京東新上線的全球購業務拉來了eBay。

4月15日，京東宣布其與eBay合作的“eBay海外精選”也在京東全球購頻道同步上線。

如今，在eBay京東旗艦店主頁，eBay旗艦店內的所有商品均為海外直發。目前，eBay旗艦店內下設五個類目，分別為名鐘表、生活數碼、品質生活、箱包珠寶和母嬰用品等。此外，京東全球購也在官網上增設了eBay海外精選的流量入口，來支持eBay旗艦店。

據京東方面透露，他們和eBay接觸了很久。“我們的合作基礎是，eBay有海量的海外商品，平臺信譽度非常高，在中國也有不少消費者，極大地縮短了京東的海外招商時間。”

京東方面強調，eBay只是其眾多全球購合作項目中的一個，未來還會陸續有很多項目推出。只不過，在被問及是否開展類似天貓與亞馬遜的合作模式時，京東方面並沒有給出明確的回複。

按照京東方面公布的信息，其全球購平臺首批上線商品超過15萬種，品牌數量超過1200個，商鋪超過450家，涵蓋母嬰用品、食品保健、個護化妝、服裝鞋靴、禮品箱包等眾多品類。

“對於眾多希望進入中國的海外商家來說，京東全球購為他們提供了包括銷售、營銷、物流等在內的個性化服務。”據京東全球購總監邱煌透露，在物流方面，京東將與國際第三方大型物流公司合作，覆蓋全球50多個國家和地區。在國內段，京東已經開通了在寧波、杭州、廣州3個保稅區的口岸服務，解決商家的備貨及倉配問題。