中美利港 林黃趙李──炒樓活動局外人不易參與(2010/08/14) 脫苦海
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15079
「炒樓」一詞又重新在傳媒大面積出現，筆者最近也收到某些電郵詢問炒樓之道。其實這是問和尚借梳──問錯人。雖然筆者知道炒樓的運作，但從沒有參與，難道一路住一路等升等跌玩財技也算是炒樓麼？
一般人想參與炒樓，恐怕是對此種經濟活動欠缺理解。股票流通量大，又有交易平台，資訊透明度牌面上較高（但最重要的街外人卻不知），同質性又高，故一般人去炒股票，吃虧的總算有限；但物業市場，尤其是二手買賣，局外人實難知內情。比如有朋友問太古站某屋苑最近有一單$5,500的成交，為甚麼這樣低？筆者這樣答：D座。
除了資訊不平衡外，炒樓的另一難是人脈，因為無論貨源或客源，均是操之於該盤經紀之手，尤其是一些地區如北角，連中美利港四大代理也要讓路給當地的中小行，而他們也依附於當區的炒家提供貨源。筆者在網上找到一篇描述「美孚師奶炒樓團」的文章：
http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=494
美孚……最著名有林、黃、趙、李四位阿太，佢地每人手上長期有幾十件貨。由於佢地喺大客，兼買賣多，在美孚冇地產敢唔賣佢地賬；如果有平少少嘅貨，而唔賣俾佢地，嗰位sales都 怕且要同佢地幾位好好咁講個合理解釋。久而久之，平嘢只喺賣俾佢地，就成為習俗。佢地入左貨喺會成間執靚先賣的，頭頭尾尾約需四個月，而每件貨基本都賺， 個市如果好唔就，唔得咪最多租一年。用『流水作業』四個字就最適合形容佢地。所以不論市好市差佢地都一樣入貨，如果唔入貨，條流水作業線就將會出現真空， 幾個月後冇貨賣。第二，就喺佢地辛苦建立的入貨出貨王國，金漆招牌，喺唔破得嘅。
美孚的物業投資者，著名的還有博客張大朋（http://dpz88.spaces.live.com/default.aspx），由一間自住的美孚單位開始，一間一間地複上去，到九七前清貨，之後再入過，除住宅單位外，更有美孚的舖位。張先生更有多本著作出版，其中一本是《股市投資實戰策略》，筆者看過，可算是樓股雙絕，有興趣的讀者可以看一看。
其實過萬戶的大型屋苑，如太古城、第一城、嘉湖，甚至未來兩萬戶的日出康城， 都有一群群這樣的人，與其簡單地視之為炒家，不如視之為小型的產業鍊。經紀賣筍盤給他們，然後裝修單位，再高價放租或放售，對像當然就是局外人，就像打麻 雀時「三娘教子」，三家數牌，輸的自然是街外人。
港台e線金融網8月5日 訪問著名炒家陳清白先生，當中最精彩的部份是講述如何用一間太古城翻身，靠的是陳生對樓盤合理價熟悉，而經紀亦自動報盤，平盤就入，入完放租或到價就放。 翻查陳生屢次接受傳媒的紀錄，差不多每一次都是睇淡，但並不阻礙其炒樓成績，只要參與其中，持續的升市對活躍的炒家是有利無害。
一般市民不應被傳媒報導吸引奢言炒樓，或者輕信樓市見頂爆煲之論，而出售自住 物業租樓等跌。如果只是希望置業解決居住問題，在市場低潮時買入乖乖地按時供款，大升浪後有可觀利潤，才去想換樓賣樓加按之類。如果希望投身炒樓一族，但 又無御用經紀，又無樓宇化粧團隊，就要看看自己有何條件火中取栗。
百丽国际2010年中期业绩发布会-轉載
百麗強!女裝鞋中我就覺得這公司是最好的!達XX跟他還差的遠!
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百丽国际2010年中期业绩发布会
2010年8月24日下午，在香港参加了百丽国际2010年中期业绩发布会。
百丽国际的盛百椒先生对鞋业、对企业运作和经营环境有着极为深刻的认识。参加过几次百丽股东会，每次听盛总聊企业的发展，都受益非浅。企业是人做出来的，什么样的人做出什么样的企业，企业的管理团队实在是太重要了。
以下为浙江庆盛创业投资有限公司研究总监彭建国先生做的会议记录，谢谢他的分享。
百丽2010年中期业绩会记录：
盛百椒先生讲话：
今年上半年利润增长快于规模增长的原因一是鞋类业务增长远高于运动业务增长速度，如此带来了运动业务和鞋类业务占比的变化。鞋类业务增长26%，运动业务 11%增长，结果提升鞋类业务的占比，鞋类业务的经营利润率是运动业务的4倍。二是原有核心品牌业务的增长超出了预期，年初给出的鞋类业务增长目标是 10%，而现在达到了18%，其中，原有核心业务增长了16%以上。本来预计原有核心业务增长最多10%，新并购品牌因为基数低，增长会很快，但没想到原 有核心业务达到了这么高。第三个原因是新并购业务经过08-09年整合，现在到了回报期，也到了发展期，无论是同店增长和规模增长、利润增长速度都高于原 有品牌增长速度。第四个原因是香港业务去年上半年是亏损的，今年是盈利的。
2007 年以后公司上市，鞋类业务经历了3项比较大的并购，而运动业务又出现了比较大的企稳，所以08-09年的库存状况是不尽人意的，现在经过08-09年调 整，已经回到正常。运动业务存货周转天数在121天。鞋类业务周转天数高于运动业务的原因是运动业务的存货只有成品，而鞋类业务是纵向一体化的操作模式， 包括成品，半成品，原材料。
百 丽一般每年都会做这样一个比较，就是把销售收入作为1，看其他业务是大于1还是小于1。今年在指标里面，有两个指标是大于了销售规模，销售规模增长了 19.8%，销售费用经营费用增长了22.5%，其中租金费用增长了26.5%。这样可以得出一个结论，租金费用是增长的，而其他费用同比是下降的。租金 为什么会比去年高了1.2%，主要原因就是在于鞋类业务和运动业务的比例不同。运动业务的商场扣点水平远低于鞋类业务，因为运动业务都是在5楼以上，1楼 租金是最高的。
问答环节：
问：租金在第二季会怎么样，租金会不会比收入增长更快？
盛百椒：今年上半年租金水平上升主要是鞋类业务和运动业务的占比变化。下半年应该不会出现这种情况，因为去年下半年已经出现了鞋类业务和运动业务的占比变化。
问：行业原材料价格上半年有增长，但没有在上半年财务报表体现出来，后半年会不会影响到公司业绩？
盛百椒：由于08年金融海啸，09年皮料价格大幅下滑，现在需求上升，原材料上涨 很正常。至于上半年为什么没有上涨，主要是在行业内百丽是最后一个涨价的，因为百丽的量是最大的。但今年下半年原材料成本是上涨的，相对于销售额不会高， 基本上是1%左右水平。公司每年都会根据成本、通货膨胀率、费用水平的情况都会提价，可以覆盖成本的上升的因素。
问：运动业务品牌支持问题。
盛百椒：运动业务，今年盈利上升是品牌公司的支持增加。现在的市场和以前的市场不 同，市场饱和，市场竞争激化，最直接的影响就是折扣点，折扣点下降原因有2个原因（1是存货太多，要卖掉，2是打折促进销售）。如果说以前品牌公司支持是 因为基于08年泡沫太大，要消化存货，现在面临的是饱和过大，竞争激化，我相信以后品牌公司给的支持不会比现在少。
问：A&P的提升的原因？是不是主要是新并购品牌的原因。
盛百椒：公司每个品牌的价格每年都会有温和的上升，不单单是新并购品牌，新并购品牌我们把他叫做恢复性增长，它标价不低，但由于运作模式问题，成交价格低，所以说新并购品牌价格上升较多，但不是说原有核心品牌价格没有上涨。
问：下半年开店速度？
盛百椒：下半年肯定会超额完成年初目标。
问：同店收入增长？
盛百椒：全年预计同店收入增长15%，明年鞋类业务还会有双位数增长，运动业务符合预期，个位数增长。
问：在3线城市开店和品牌商有没有关系。
盛百椒：在哪里开店和品牌商没有关系。品牌商和经销商的关系既是一个切蛋糕的关 系，这个蛋糕在品牌商、经销商、百货商场一起切。这个蛋糕放在一个桌子上，谁都不能切太多，如果某一方切太多，桌子少了一条腿，蛋糕就谁都吃不了。短时间 内蛋糕分配可能不均，但长期都还是均匀的。
问：运动业务？
盛百椒：新并购业务无论在营业额上和利润占总体比重达不到四分之一，近两三年内鞋 类业务会有温和上涨。不是认为运动业务没有增长机会，而是认为运动业务在中国发展到今天，面临一个调整，包括品牌公司，经销商，经营模式的调整。目前运动 品牌的销售模式在大陆过于单一，相信在经过一番调整以后，运动业务还会迎来一个发展高峰，但首先要经历一个调整。
问：女鞋处于发展的什么阶段？
盛百椒：女鞋还有很大空间，现在公司香港一年卖出200万双鞋，相对于香港700万人口的三分之一，大陆有13亿人口，现在百丽一年才卖出4000万双鞋。
问：nike和adidas在大陆销售百丽的占比？有没有说百丽占比到多少份额就会限制百丽不能超过。公司发展会不会受制于nike和adidas对中国不够重视的限制？
盛百椒：第一个品牌商不让说。限制独大这个是肯定的，比如某个经销商占比不能超过多少。现在nike和adidas同以前不同，以前大陆市场是第二位，现在不会了，也有研发放在大陆。
问：明年会不会仍然盈利增长比销售快？
盛百椒：百丽在08年以前增长是来源于市场拓展，外延式增长，在金融危机以后，公司09年提出把内生性增长作为公司增长最重要的来源，如果发展战略得到贯彻，相信明年盈利增长一样会快于销售增长。这个就要看公司战略执行到不到位。
问：明年股息发多少？
盛百椒：打死不能回答。
问：运动业务经营模式过于单一。
盛百椒：不论在欧洲美国日本，销售渠道是多元化的，但中国现在只有单一品牌专卖店，相信是要增长新的模式的时候了。
总结：高手就是高手，盛百椒一个会议就指出了中国女鞋和运动服装的核心发展。
但斌 2010年8月26日
