規劃署倡15%空置校舍建住宅丁屋
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GS(14)@2017-05-19 05:22:43【本報訊】規劃署昨就183間空置校舍建議長遠用途，約一成半或變為住宅或興建丁屋。立法會議員朱凱廸質疑做法等同將「公共用途變私人住宅」，促政府公開改劃用途準則；教育界議員葉建源則擔憂將來人口回升，校舍供不應求，促政府進行長遠校舍規劃。早年審計署批評空置校舍丟空多年，未被善用，規劃署昨公佈新一期空置校舍用地清單，183間空置校舍當中，元朗區佔最多，達50間校舍，北區及大埔亦分別有35間及26間。共128間空置校舍將保留或撥作政府、機構或社區用途，18間改劃為住宅用途，包括葵青區前香港張氏宗親總會張熾昌紀念小學、東區前東華龍岡馮耀卿夫人紀念小學等，被改劃為住宅用途，當中不乏市區靚地，如中西區前香港學堂校舍；10間改劃為可興建丁屋的「鄉村式發展」，包括大圍公立學校、橫洲公立學校等多所前村校。
朱凱廸質疑批地予原居民
部份空置校舍亦有其他用途，如前孔聖會維多利亞英文小學會將改建成大坑火龍文化館，前三水同鄉會湯恩佳學校改為政府辦公室；規劃署稍後諮詢公眾。立法會議員朱凱廸指局方曾稱不會再有丁屋擴展區，「咁點解要將政府地判比新界原居民起丁屋呢？政府有需要澄清呢一點」。朱續指政府改劃土地應有既定原則，「公共用途土地應該係畀公眾使用，變私人住宅就唔係咁好」。本土研究社成員黃肇雄指公共土地應留作公用發展，「早前先有學校或教育機構申請唔到校舍；點解仲有咁大公共需求，政府仍然要撥土地畀啲有特權人士起丁屋？」他又質疑，不少空置校舍位於市中心，根本不符保留鄉村環境的「鄉村式發展」原意。對大圍公立學校改劃鄉村式發展，大圍區議員民建聯董健莉表示歡迎，「歷史層面上係應該嘅，因為以前係村民攞地出嚟起學校」。立法會教育界議員葉建源擔心，將來人口回升，校舍或供不應求，「最重要係政府有冇就未來要有幾多校舍做規劃，人口下跌始終到谷底，如果最終殺咗啲學校、改咗啲土地用途，將來要重開學校，會唔會唔夠？」政府應就校舍需求規劃，質疑現行做法變相淘汰村校。■記者葉偉東
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170518/20025214
澳洲辣招成效微 樓價勢反彈 徵空置稅 租務市場變活躍
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GS(14)@2017-07-01 10:39:38【明報專訊】住屋問題是全球不少大城市的通病，澳洲政府5月推出新一份財政預算案，繼續把矛頭指向海外買家，推出不少相關措施，同時對首置客提供優惠，部分州政府更豁免印花稅，期望幫助本地市民上車。萊坊引用過去數據顯示，政府打擊海外買家的措施對樓價影響有限，價格普遍在相隔一段時間後便會反彈。
明報記者 王俊騏
新財政預算案推出不少針對海外買家措施，例如他們若於一年內把物業丟空半年以上，將被徵收空置稅，另外禁止發展商把項目五成以上單位售予海外買家，以上措施即時生效。其他措施包括海外投資者不再享有自住房屋免稅優惠（Primary Residence Exemption），上調75萬澳元（約448萬港元）以上物業的預扣所得稅率（The Capital Gains Tax Withholding Tax Rate ）至12.5% ，這些措施將於7月起生效。
除了澳洲聯邦政府，各大城市所在的州政府亦有調整樓市措施，包括三大主要城市悉尼、墨爾本及布里斯班。悉尼將於下月起調高海外買家額外印花稅，由4%增至8%，並增加額外地稅至2% 。另一城市墨爾本位處的維多利亞省，其政府將於明年起同時向海外及本地業主徵收空置稅，相信將有助鼓勵租務市場。至於首府為布里斯班的昆士蘭省，有關海外買家的稅項不變，但對空置土地業主徵收額外地稅1.5% ，針對應納稅土地價值超過35萬人士。
部分首置客獲減印花稅
相反，政府在預算案中向上車客提供優惠，由7月起首次置業者可自願把部分稅前收入存入退休金帳戶，用作買樓首期。存款每年上限1.5萬澳元，總上限3萬澳元，這筆款項可享退休金優惠稅率，連同相關收益稅率為15%。上車客在明年7月起便可取出存款和相關收益，提款時稅率較邊際稅率低30%。悉尼所在的新南威爾斯省，首置客購買65萬澳元（約389萬港元）以下物業獲豁免印花稅，買入65萬至80萬澳元（約389萬至478萬港元）物業的首置人士亦獲減印花稅。當地政府亦向購買60萬澳元（約359萬港元）以下物業的首置客，以及成本不超過75萬澳元（約448萬港元）的自行建屋人士，同樣提供1萬澳元（約5.98萬港元）補貼。
萊坊報告顯示4月澳洲獨立屋平均價格按月增長0.7%至73.8萬澳元（約441萬港元），公寓價格升1.1%，達55.8萬澳元（約333萬港元）。至於新預算案會否影響樓價，萊坊指過去澳洲投資審批委員會（FIRB）申請費於2015年底開始徵收時，樓價增長放緩，但在半年後復蘇；而且自徵費起，澳洲主要城市的獨立屋和公寓樓價續升超過5%。個別州政府在過去數月亦有新徵稅項，但悉尼和布里斯班公寓價格在加稅後一個月仍然不變，直至第3個月才跌2%；其中布里斯班公寓樓價在新稅實施後7個月反彈。
悉尼公寓價格創歷史新高
近期數據顯示，海外買家持有的澳洲物業價格已連升18個月，主要因為中國限制走資、澳元走弱令外資購買力增強等。惟他們旗下公寓的價格變得更為平穩，今年首季佔50萬澳元（約299萬港元）以下公寓買家比例亦只有25%，不及2015年第三季時的34%突出。這批買家現改為投資50萬至100萬澳元（約598萬港元）物業，首季佔這類物業買家比例達45%。
悉尼4月獨立屋平均樓價按月升1.3%，公寓價格升1.6%達到破紀錄的74.9萬澳元（約448萬港元）。租務市場方面，住宅和公寓租金分別上升1.1%和2%，周租中位數分別為660澳元和572澳元（約3945至3419港元），租金回報率各自升至3.02厘和3.98厘；整個悉尼空置率則為1.7%。
另一大城市墨爾本的獨立屋樓價增幅較少，4月只按月升0.1%，但公寓價格卻升1.5%破紀錄達52.9萬澳元（約316萬港元）。住宅和公寓租金分別按年增長2.7%和5.4%，周租中位數達463和431澳元（約2768和2577港元），兩者租金回報率為2.93厘和4.26厘，整體空置率2.2%。
布里斯班租金回報勝大城市
至於布里斯班，同期獨立屋價格按月升1.2%，租金按年升0.4% ；公寓價格按月跌0.9%達38萬澳元（約227萬港元），惟獨立屋和公寓租金回報率為4.61厘和5.25厘，勝於上述兩大城市，而空置率3.7%。
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9266&issue=20170630
周顯﹕亂講空置稅是蠢鬥蠢
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GS(14)@2017-11-12 16:43:01【明報專訊】那天同某名政界朋友講起炒樓，我說：「你們這班研究土地的反對派，全都是無知到了極點，成班人單單研究統計數據，既不懂經濟學，又不懂稅制，偏偏大講空置稅、資產增值稅，除了搞搞民粹，騙騙愚蠢的公眾，根本就是白癡所為。」
他說：「乜資產增值稅不是在利得稅上on top加的嗎？」
我說：「除非是你發明的啦，否則全世界的資產增值稅，都是a discount of profit tax，因為資產增值稅的對象，是長期持有者，而不是炒家。你們這些笨蛋，根本連自己做緊乜都唔知，不過唔緊要，反正在這個世界上，都是蠢鬥蠢，有太多豬兜的選民，如果你太聰明，反而做不成政客呢！」
資產增值稅非打擊炒家
其實，就算是空置稅，香港都無人識啦。反對派固然是胡說八道，根本不知其作用，甚至是政府官員，也只知道難以執行，但究竟為什麼外國可以執行，香港不可以，他們就不知道了。這就是從小讀死書的笨蛋學生，直升做了高官之後的正常結果。
電費看空置 港難執行
官員說：「在外國，政府用電費來決定一間屋是不是空置。」這是對的，但在香港，根本執行不了，因為1個月交二三百元電費，已經足夠，不用交空置稅了。但是，在外國，很多吉屋，是遠在幾小時的車程，所以很難管理。更大的原因，是因為外國很多吉屋根本沒有價值，香港人不能理解的是，在大多數的時候（有時候會有例外），空置稅是在樓價低迷的時候去抽，令到很多業主索性把廢棄的舊樓拆掉，以刺激樓價。這些當然都不是單單看統計數字的人可以得知的。
總之，在香港這個混地方，有太多的混人，我不敢說自己是一個聰明人，但當一個智力正常的人，見到社會上有這麼多的混人在胡言亂語，真的是不能不氣呢！
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2901&issue=20171107
湯文亮：如何破解「新樓空置稅」
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GS(14)@2018-03-12 02:02:28【明報專訊】財政司長陳茂波話關注新樓銷售情况，我相信地產商立刻會提高警覺，因為陳茂波後着就是「新樓空置稅」，我相信地產商不但會用盡方法阻止政府推出，而且會加快去庫存速度；所以，政府只要關注新樓的存貨，亦有助樓市降溫。
現在究竟有幾多單位在新樓盤入伙之後仍然空置，我相信連政府也沒有一個真實的數字，雖然政府提供潛在供應量數字包括9500個已入伙的新樓空置單位，但了解內情的人認為實際數字遠超過這個數目。即使如此，如果地產商售樓的取態與去年一樣是惜售，結果是政府即使提高供應，但供應量仍然不能滿足市民需求，樓價仍然上升，變成地產商惜售策略是沒有錯，供應不足，樓價上升的老問題仍然不能根治。
推全數按揭 一手變二手
雖然政府公布現在已入伙的新樓空置單位只得9500個，但當中超過5000個是去年的存貨，其中一半曾經推出到市場，但未能出售後收回，另外一半從未推出市場。在利息低迷，地產商的持貨能力強勁之下，以此推算，以後每年最少有5000個新樓單位被囤積，如果政府不推出新樓空置稅，那些空置單位隨時可以被空置十多年，政府如何努力開拓土地都沒有用，結果都阻止不了樓價繼續上升。
政府又千祈唔好以為新樓空置稅是必勝良策，其實是很容易破解，地產商只要將新樓變成二手樓便可以，做法亦很簡單，就是沿用現在的高成數按揭，甚至變成全數按揭，買那些新樓單位的人只需要付印花稅，以及未來3至5年的利息，有此優惠，就算樓價高於市價亦會吸引不少人購買。如果買樓的人在3至5年之後付清樓價，地產商即是成功高價出售；但如果買樓的人在3至5年後未能付清樓價，甚至在這段期間連利息也付不起，地產商便可以收回該單位。因為單位已經售出，早已由新樓變成二手樓，當然不用繳付新樓空置稅，但無論如何，新樓空置稅的確可以令供應增加，有助穩定樓價。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2367&issue=20180307
布少明：空置稅效用成疑
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GS(14)@2018-03-19 04:52:29【明報專訊】面對火熱的本地樓市，特區政府暫時仍未見提出針對的房屋政策。不過，財政司長陳茂波日前突然一改口風，表示考慮增設「空置稅」。據報道，司長改變想法的理由是，去年底已落成但仍未售出的私人住宅數目達9500個，較去年年初顯著上升，故希望設法釋放空置單位。惟筆者對此項措施的成效存疑。
反映香港住屋空置情况的最佳數據莫過於「空置率」。據差餉物業估價署《香港物業報告2017》，截至2016年底，現存私樓單位總存量約115.8萬個，空置率為3.8%，涉43657伙，空置率極低，反映問題絕非嚴重。即使將9500個未售出的私人住宅數目達完加到其中，整體空置率亦不會大幅提升。事實上，以現時發展商推盤速度之快，相信這批未售單位距離推售日期已然不遠，可見設立空置稅並無急切的必要，對增加住宅供應的作用亦有限。二手方面，租金增長強勁亦展示香港並無嚴重的空置問題。
在強勁的住屋需求之下，實在看不到空置率有任何上升的原因。相較於空置稅，有另一項措施更值得政府研究，亦更受市民所關注，就是筆者及社會人士一直大力提倡的放寬九成按揭門檻。事實上，現時售價400萬元或以下單位已經非常罕有。
筆者明白，政府深恐一旦放寬按揭會引致樓價飈升，但若九成按揭的問題長期未能解決，亦會推高細價樓的樓價。在只有細價樓可以享受高成數按揭的情况下，置業預算有限的市民唯有一窩蜂的湧向上車屋苑，令上車盤一掃而空的同時，亦帶動細價樓樓價如火箭般節節上升。因此，放寬九成按揭門檻已非應不應該的問題，而是有真正的社會需要，希望政府可盡快正視此問題，助更多有需要的人士上車。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4587&issue=20180319
李志成：徵物業空置稅要慎思
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GS(14)@2018-03-19 04:52:30【明報專訊】自從財政預算案公布後，當局未有為樓市加減「辣招」，積存已久的置業需求陸續釋放，樓價破頂潮又再出現。有報章統計，財政預算案後逾兩周的時間，二手市場至少錄得53宗不同類型物業的破紀錄成交，勢頭尚未歇息。樓價升勢不止，為增加供應回應市民需求，財政司長日前指政府已着手研究釋放空置單位方法，徵收「物業空置稅」亦在考慮之列。
就物業空置的情况，數年前已有立法會議員提倡徵收空置稅，促使業主出租或出售單位，冀解決住屋需求的同時，讓二手市場得以加快流轉。直至最近，有見樓市熾熱不斷，建議徵稅的聲音又再出現，希望藉此紓緩樓價攀升。不過政府目前仍未公布任何細節，社會各界對此政策的推行及成效意見各異。
筆者認為，計劃及實行有關措施前必須審慎考慮幾點，以釋除市民大眾的疑慮。其中最重點一點，就是應如何界定是否屬於空置單位。另一方面，物業空置稅徵收稅率的釐定，應視乎單位大小而定，還是劃一徵收？
若本屆政府有意徵收空置稅，相信市場都非常關注徵收範圍是否涵蓋一手、二手市場私人物業，以及預期可增加的單位供應，然而現階段未有相關數據。
有學者估計，政策落實後將可增加數千個單位供應，惟筆者相信數量仍未滿足到市場需求。此外，徵收過程有一定難度，尤其是二手物業數量龐大，短時間內難以一一查證是否屬於空置；而若然樓市出現逆轉，部分業主既未能出租或出售單位，又要支付稅項，則是雙重打擊。有見及此，筆者希望政府推空置稅前可仔細及多方面研究的影響，或多徵詢意見，再從長計議。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4665&issue=20180319
港住宅空置率跌至3.7% 近4.3萬伙空置 大單位跌1個百分點
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GS(14)@2018-03-24 08:33:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8921&issue=20180324
【明報專訊】市民關注住屋及樓價問題，今年初曾表示政府不考慮實施物業空置稅的財政司長陳茂波，近日卻改口稱政府正研究開徵空置稅，不過本港空置率出現下跌。據差餉物業估價署昨日公布的《香港物業報告2018》初步統計數字顯示，2017年私人住宅空置量為42,940個，空量率再次回落至3.7%，並屬近20年低位。
明報記者 謝穎怡
綜合數字顯示，2017年整體住宅空置率為3.7%，按年減少0.1個百分點，除較2002年及2003年的6.8%高峰低3.1個百分點外，更成為1997年錄得3.8%後近20年低位。其中，實用面積小於1076方呎的中小型單位去年空置量35,310伙，空置率3.3%，相關空置率為自2015年起，已連續第3年維持3.3%低水平，較2013年近年高峰3.7%下跌0.4個百分點（見表）。
中小型戶空置率連續3年3.3%
至於空置率相對較高、實用面積為1076方呎或以上的大型單位，去年空置量7630伙，空置率8.2%按年急跌1個百分點，更較2013年的9.7%下跌1.5個百分點，反映住屋需求仍然強勁。值得留意的是，去年私人住宅落成量按年上升22%至17,790伙，同時入住量按年升幅更高見43%至16,950伙，可見在落成量多年持續上升之際，同時入住量升幅顯著，以致空量率出現跌幅。
美聯首席分析師劉嘉輝表示，去年落成（獲取入伙紙）的單位達17,790伙，創13年新高；當中有部分因未取得滿意紙而未能入住的單位，報告界定為「空置」。此類「空置」單位去年高達9370伙，數目按年急升近28%，為2003年以來新高。若總存量及空置量均扣除此類單位後作計算，去年空置率將由3.7%跌至僅3%，若然扣除正在裝修而被界定為「空置」的單位，空置率將進一步減少。
業界：空置稅不宜一刀切
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，去年落成量近1.8萬伙，其中中小型單位佔逾九成為大多數，大型單位僅佔約8%，大型單位供應率少以致空置率下跌，預料未來大型單位落成量亦會減少。
張續指，過往以中小型單位空置率偏高，大型單位空置率較不需要理會，而現時空置率未有處於高水平，市場有自然空置率屬正常現象，若針對發展商一手新盤推出空置稅，將會引起極大迴響，實施空置稅亦或會成為「有形之手」影響市場運作，實施前需要細心考慮，不可以「一刀切」。
差估署：元朗私宅空置率7.4% 冠全港
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GS(14)@2018-04-28 10:06:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1166&issue=20180428
【明報專訊】上月底差餉物業估價署已發表《香港物業報告2018》初部統計，昨該報告數據亦顯示，截至2017年底，全港私宅單位總存量為117.4628萬個單位，空置率佔3.7%，涉42,942個單位，空置率為近20年低位。若以分區劃分，元朗、九龍城、灣仔同期的空置率分別錄得7.4%、6.4%和5.8%，分別屬新界、九龍、港島區之冠，3區合共有1.69萬私宅單位空置（見表）。
報告顯示，元朗2017年底的空置單位涉5942個，相對同期該區私宅單位總存量80,843個，比率高佔7.4%，屬各區之冠；新界空置率最少地區為葵青區，只有0.5%涉170個單位。市區方面，九龍城截至去年底空置單位涉6787個（估計與啟德區的新盤單位未售出有關），相對該區私宅總存量10.62萬個，空置率為6.4%；九龍空置率最少地區為觀塘，只有0.8%，涉363個單位。至於供應量向來相對較少、但樓價看高一線的港島區，空置情况最高為灣仔，該區私宅總存量7.27萬個，錄得5.8%空置率，即涉4181伙；東區空置率最少，佔1.8%，涉2094伙。
431呎以下細戶空置率低見3.2%
若以單位面積分類，實用面積1076至1721方呎的中大型單位，截至2017年底總存量為65,640個，空置率為8.6%佔各類物業之冠，涉及5627個單位。至於近年市場最熱賣、實用面積431方呎以下小型單位，總存量為366,520個，空置率佔3.2%，涉11,761個單位，是各類單位最少。
此外，新單位落成量亦屬市場關注焦點，香港物業報告預測，2018年私宅落成量將有18,130個，比2017年的17,791個，按年增加339個或2%，而2019年預計將有20371個私宅單位落成，相對今年預測落成量按年增加12%。
啟德效應 九龍城落成量3762伙
至於2017年落成的17,791個私宅單位，新界佔最多有9655個（54%）、九龍佔6683個（38%）、港島佔1453個（8%）。如以區域細分，元朗落成量為4194個屬全港最多，市區以九龍城錄3762個單位佔最多（估計主要屬啟德新盤），灣仔區涉503個單位落成為港島最多。
陸振球：政府應考慮遞增式新盤空置稅
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GS(14)@2018-05-06 16:20:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5482&issue=20180505
【明報專訊】樓價指數再破頂，事實上，多年來香港樓價升幅遠遠拋離港人的收入增長（圖1），而早前智經的一項民意調查顯示，有近七成（68.8%）受訪市民認同置業對個人而言是重要的，當中，年紀較大、家庭月入較高、居住在自置物業或已婚的受訪市民相對其他組別更認為置業重要（圖3）。看來，有關問題已到了不得不正視的時候，政府最近開展的「土地供應大辯論」，大家要認清解決香港土地不足問題的迫切性，不要抱着獨善其身的態度加以迴避。
要解決土地或房屋問題，不外乎兩大方向，一是增加供應，這亦是上述大辯論的焦點所在，另一是控制需求，之前政府不得其法只懂收緊按揭和推出各式辣招稅，已證明沒有效用，特首林鄭月娥日前出席立法會時表示會研究對一手樓開徵空置稅，又會否有作用？
新樓落成量增 空置率遲早升
特首林鄭月娥出席立法會答問大會時表明不會考慮開徵資產增值稅，但就指政府正研究向一手住宅單位徵收空置稅，會全面評估相關理據、可行性和公眾反應，再作決定。林鄭強調，在樓房單位極度短缺的情况下，「應該所有可以用來住的房屋都用來住，不是用來囤積、不是用來炒」。 其實，早前財政司長陳茂波已曾放風指留意到一手樓盤的現樓貨尾單位有9000多個，會考慮研究推出空置稅，觀乎林鄭再為此題目出聲，相信真正推出一手樓空置稅的時間不會太遠。不過，不少分析認為現時香港的住宅空置率低，樓宇需求強勁，就算真箇推出一手樓空置稅，也未必對遏抑樓價有太大作用。
筆者認為，一手樓空置稅有沒有用，要視乎供應會否明顯增加，如供應根本不夠，有沒有空置稅的分別不大，事實上新樓落成量愈來愈多，空置率遲早會攀升（圖4），但當樓宇供應陸續增加，而發展商又慢慢賣樓的話，存貨便會愈來愈多，當政府落實了一手樓要繳付空置稅後，發展商便要繳交愈來愈多的空置稅。
如政府再狠一點，比如空置稅率是按半年遞增，稅率又夠高的話，比如半年內不將已落成的空置單位售出，按估值5%徵收，而再過半年仍是空置的話，稅率會加至10%，再過半年的加至15%，發展商求價不求量的賣樓策略一定會改變，絕不敢以囤積單位來托樓價！
說回土地供應大辯論，有關方面提出了18個土地供應選項，其中一個較重要的要算是填海造地。團結香港基金委託進行民調的中大亞太研究所，今年3月21日至28日期間以電話隨機抽樣方式，成功訪問1002名18歲或以上香港市民。調查顯示，45.3%受訪者贊成在維港以外填海興建新市鎮，33.9%反對，無意見者佔20.8%。被問到是否贊成在大嶼山東面發展人工島，46%人表示支持，24.9%反對，29.2%表示無意見。另外，調查詢問受訪者是否需要發展規模相當於沙田的大型新市鎮，62.3%受訪者表示贊成，當中有59.2%人認為至少要開拓兩個或以上才足夠。
團結香港基金調查 多贊成維港外填海
團結香港基金總幹事黃元山認為，政府估算未來30年需要4800公頃土地，遠低於市民期望，必須尋求新的土地供應，認為最有效增加土地供應的方法是在維港以外水域進行大規模填海。
有朋友看到上述的調查結果後對筆者表示，只是45.3%的受訪者贊成在維港以外填海興建新巿鎮， 比例還未過半，未必值得重視。不過，朋友似乎忽略了其實是有20.8%表示無意見，反對只有33.9%，單以贊成和反對作相比，即是將45.3%除以33.9%，即贊成的受訪者比反對多出33%以上，有壓倒性優勢。當然，要全部香港人100%同意某一議題，在香港近乎不可能，但當贊成遠勝反對的民意基礎下，仍不推展填海造地，那任何諮詢都只會是議而不決，又或決而不行。
林奮強：遷大灣區 生活開支較低
黃金五十創辦人林奮強對土地供應大辯論頗為悲觀，認為18個選項到能落實時為時已晚，而香港的私樓租金佔入息比例5年間由24%急升了5個百分點至29%（圖2），他建議不如將公屋私有化，變相增加流動性等同增加供應以紓緩租金上升壓力，同時老人也可藉出售公屋套現，然後遷往大灣區居住，以享較低生活和租金開支，他本人也將會在未來一年遷往大灣區居住，並來回香港工作，以體驗高鐵通車後住在灣區而在香港工作的方便。
其實，對於長者而言，除了可選擇大灣區，也可考慮在海外其他樓價、租金和生活水平相對低廉的國家置業作退休養老。《明報》將在5月27日（周日）舉辦「港樓難負擔？海外置業投資機會」免費講座，報名出席將可獲贈《樓巿解碼》乙本，報名可登入：link.mingpao.com/54088.htm
百利保范統：徵空置稅沒效益 指無助市民上車 籲發展棕地更實際
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GS(14)@2018-06-04 10:55:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1614&issue=20180604
【明報專訊】港府早前指全港約有9000個一手空置私樓單位，並放風指研究開徵物業空置稅，社會解讀為是政府意圖出招，令發展商不能囤積居奇。百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統接受專訪時稱，港府研究收徵空置稅的本意屬「用心良苦」，希望讓更多市民置業，惟很多細節和數據未有闡釋，而香港屬自由經濟，政府「不能逼人（發展商）賣樓、如樓盤開盤時市况逆轉，難道政府要逼人（發展商）蝕本賣樓？」他認為，開徵空置稅對遏制樓價效益不大，應多花精力研究發展棕地。
政府放風指研究開徵空置稅之際，范統指有很多細節和技術數據均未有全面闡釋，例如如何計算空置率，是以全港發展商計，還是集中某幾個大型發展商計，單位怎樣才算空置，目前未有定案。他又質疑，政府若開徵空置稅，是以市場某些大型住宅項目作徵稅基數，還是以市場整體住宅作計算。
質疑未有闡釋空置率定義
他強調，港府落實開徵空置稅前，必須要先清晰定義何謂空置，「舉例說，空置中的已落成單位，是指單位已取得入伙紙（Occupation Permit、俗稱OP）、還是以取得滿意紙（Certificate of Compliance、俗稱CC ）計算？現時政府要求發展商取得滿意紙後才可交樓，然而由獲批入伙紙至取滿意紙，需時約6至9個月。若以取得入伙紙計算物業已落成，並視之為空置，並不合理。」
事實上，范統認為目前本港私樓空置率談不上高，「現時全港私樓空置率只有3.6%；就如失業率大約是3.6%，怎能說是高」。
指發展商寧採貨如輪轉策略
據差餉物業估價署數據顯示，截至2017年底，全港整體私樓單位總存量為117.46萬個單位，空置量為42,942個，空置率回落至3.7%，屬近20年低位（見表）；當中9370個單位為已有入伙紙，但未獲滿意紙或轉讓同意書的單位。他認為，發展商根本沒有囤積居奇，因為「攞不到錢套現，就爭不到地，所以寧願貨如輪轉」。
范續稱，香港屬自由市場，指政府「不能逼人（發展商）賣樓，如果某山頂豪宅項目只有10幢洋房，政府勒令要在半年賣清，就是一個好唔公道的做法。另外，如樓盤開盤時市况逆轉，難道政府要逼人（發展商）蝕本賣樓？」
香港現正展開土地大辯論，范統指政府研究開徵空置稅，為何不在土地供應專責小組的建議上認真研究，在現有土地資源上繼續尋找新供應，最直接有效、更實際的途徑是發展棕地，因政府有權收回棕地使用，作為增加土地供應的長遠措施。此外，某些保育價值不大的郊野公園，亦可考慮撥出部分土地發展。
（發展商專訪）
明報記者 甘潔瑩、林可為
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