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有關外牆業權的糾紛，自政府要求強制驗樓後，無日無之。以下又有一單，而且更絕！大埔單幢樓中嘉閣，由中電（2）發展，去年四月，中電將手持的外牆業權，無條件轉讓予大廈小業主。業主法團迅即以「佔用公共空間」為由，要求樓下掛上招牌的商鋪，繳交「牌照費」，連在外牆「落」了一口釘、加了一個擋太陽的小簷篷，分分鐘都逐吋收錢。在該物業有三個鋪位的億萬炒家湯君明，坦言投資四十年，「聞所未聞！」先例一開，各位住戶在自己單位外牆裝分體冷氣，又或掛上晾衣架，嚴格來說，都要收費！

湯君明是科達集團主席，於中半山、淺水灣、上水等，均有自置物業，亦有投資鋪位，手持三十多間鋪，總值達三十億元。「鋪我唔算好多，得幾十間啦，但從無遇過法團收牌照費囉！」今年一月，中嘉閣業主立案法團向鋪主湯君明發信，表示其持有的三個鋪位，因佔用公共空間，而要收費，「逐樣計錢，招牌要收『牌照費』，金額同管理費相同；另外每部窗口或分體式冷氣，收五百蚊，每個水塔式冷氣機，又收八百蚊。仲話有其他費用，再行商議。計計埋埋，每個月要俾多七千幾蚊。」對湯君明來說，七千多元當然是小數目，但他一向以「慳」見稱，亦不服氣。收到「要錢」信件後，湯君明找出三個鋪位的買賣合約，與律師研究當中條款，又向經紀、其他發展商「前輩」打聽，「都無人聽過要咁收錢，一粒老鼠屎搞亂鋪市！如果成條彌敦道，個個法團都向地鋪收呢啲錢，啲鋪位業主咪好頭痕？」湯君明亦非省油的燈，他將這批信的內容轉寄予三個租客：Bar Pacific酒吧、UA聯合財務及永興隆珠寶金行。「我每月只收得幾萬蚊租金，當然用者自付！」不過租客一樣無回應，其後法團再多次催促湯君明交錢。

中電離奇交易

法團向湯君明收錢，有一個「關鍵性」的理據。這幢由中華電力子公司發展的中嘉閣，九一年落成，地下有五個地鋪，一、二樓分別是停車場及平台，三至十五樓則是住宅，共一百零四伙。中嘉閣剛落成時，中電就將其中一個二千餘呎的地鋪，以七百萬元售予母公司中華電力，至今一直用作客戶服務中心，其他賣散，但外牆業權仍在中電手中。而湯君明持有的鋪位，則於○五年以二千七百八十萬經招標買入，當時湯還一併購入該大廈地下天井及一樓的廿三個車位。根據該廈的業主會議記錄，三年前，中電突向法團提議，「無條件」轉讓外牆及公共面積予對方。中電在與法團商討期間，還「釋出善意」，找法團而非自行清拆兩個中電廣告招牌，並付款八萬八千元。至去年四月的會議上，過半數業戶同意接收中電這份「大禮」；至去年尾，雙方簽訂文件把業權轉讓。這情況可謂似曾相識，新地（16）在一○年，便曾將手持的大圍金輝花園外牆業權，以一蚊雞「超筍價」賣予小業主。但金輝小業主開心都未嚟得切，外牆的強制維修令，即到。

法團「赤赤哋」

翻閱賬目，「啃」下外牆業權兼維修費的法團，財務相當「掹掹緊」，未加管理費前，大廈預算來年有近七千元赤字。小數怕長計，隨時乾塘。在上週四晚舉行的法團年度大會上，鋪主租客都質疑賬目及收費。這時管理公司置邦物業的經理陳先生，面有難色說：「我都知大家好有意見。牌照費係幫我哋處理外牆轉讓嘅崔律師建議嘅，佢見我哋財政赤赤哋，又見我哋有啲位置被人佔用，就建議我哋收牌照費。」這位崔律師，是陳崔律師樓的合夥人，在中環及灣仔皆有辦事處，而他拒絕回應。記者在現場察看招牌及冷氣機懸掛的情況，發現商鋪的「過界」情況，與大家在旺角彌敦道或銅鑼灣駱克道所見的一樣。有的在大廈外牆落「釘」，掛上懸臂式招牌，有的在外牆加上小簷篷，有的裝上多部分體式冷氣。其中根據湯君明的鋪位買賣合約，其實他買入的鋪面連有部分外牆，共高約三米。記者現場度尺，發現部分鋪位招牌高逾四米。這個只凸出一米的「過界位」，法團一於照收錢。難怪湯君明嬲到扎扎跳！

蠱惑招抗衡

眼見事件鬧大，管理公司本週二指會暫時擱置收費。若然先例一開，全港九新界的商鋪招牌，便可以逐個逐個按面積收錢。而樓上住戶於外牆裝分體冷氣，或掛上晾衫架，一樣是侵犯了外牆業主的業權，可被徵收費用。熟悉物業權益的鍾卓成律師指，以往未遇過像中嘉閣般複雜的個案。但他相信此類案件會日漸普遍，「因為大維修有太多爭拗。而家好多法團都會請律師，釐清自己嘅責任。過程中或者會發現自己有啲權益未用盡。咁用盡自己嘅權利，收番多啲錢，都係責任之一嚟嘅！」為此，投資者已準備見招拆招。近年斥約四十億元入市買鋪的太子鐘錶珠寶老闆鄧鉅明，行「以和為貴」路線，「買鋪前我一定接觸法團，因為外牆業權好多時在法團手，要同對方傾吓偈。俾一千幾百蚊『牌照費』，咪當買保險。我買入後會搵人入埋法團做委員，咁就更加易溝通啦！」而縱橫鋪市半世紀的鋪王鄧成波，笑言舊式大廈公契，內容都是左抄右抄，業權定得並不清晰。而且，「法團成員有啲識得嘢多嘅，會去到好挑剔，商鋪業主會好頭痕！」他提醒，買鋪一定要睇大廈公契，「若然公契內，外牆並無佔業權份數，咁一般就係歸『阿公』。不過我都有辦法走法律罅，只要個招牌唔係裝在『阿公』外牆，咁我只係用咗政府嘅公用空間，法團都理我哋唔到！」

法團吸水奇招

近年屢見法團與管理公司聯手收錢的奇招。最常用招數，可算是收取「入屋」宣傳費。一名廣告業人士指，不少大型屋苑的管理公司，均容許商戶把宣傳單張派到住戶信箱中，從中收取宣傳費。「就咁行入去派梗唔得啦，同管理公司傾好俾幾多費用，再喺單張上面蓋個『屋苑通函』嘅印仔先派入去，成件事咪美觀晒囉！」另外，租用大廈天台或外牆等位置予電訊公司擺放信號發射設施、停車場鎖車等，均是常見的吸水大法。不過若法團嚴謹行使外牆業權，則連安裝分體式冷氣機及在外牆掛上晾衣架，亦有可能被徵收費用。舊式大廈沒有預設位置供住戶安裝分體式冷氣機，如住戶需要在外牆安裝分體式冷氣的製冷機，則外牆擁有人有權向有關業主收錢，「只要係佔用咗公家地方，就有權收錢，如果外牆擁有人係法團，錢咪法團收。」律師鍾卓成說。這些費用，固然會放入法團基金，而管理公司收取的管理費，則普遍是大廈支出的一成。

大廈公契五大「必睇位」

買了一間屋，小業主想知道自己有什麼權利，可以在土地註冊處取得大廈公契（Deed of Mutual Covenant）。公契上有五大必睇位，見到這些「關鍵字」，要分外留意。小業主識睇，可免被搵笨。公共地方（Common Areas）定義大廈公契中會為公共地方訂下詳細定義，如包括天台、走廊等，維修費用會由全部小業主攤分。外牆（External Walls）誰屬外牆面積大，在大廈維修時往往涉及最多維修費。外牆哪個部分屬於單位業主、商鋪業主，又或是公共地方，公契通常都有寫明。業權份數（Undivided Shares）點分業主要就大廈事宜表決，每票所代表的業權份數會起左右大局的作用，而部分住宅的管理費用，亦按業權份數繳交。推翻決定成數（Resolution）要知如何推翻「無良」法團的決定？公契中早有答案。以中嘉閣的公契為例，只要業主夠團結，有多過七成五業權支持，便可推翻法團的決定。睇埋附屬公契（Sub-Deed of Mutual Covenant）不少大廈公契均附有附屬公契，作資料上的補充，部分「魔鬼」細節，可在此中尋。

上星期，新的iPhone應市，我很想要，但是買不到。不，應該說就算非常意外地買得到，要來自用也太折墮。據說那款大屏幕，轉手就賺過一倍。我自問還未有資格用一副過萬元的手機；既然有價又有市，還是現金最實惠。

今次炒新iPhone，參與者眾，更勝從前，盛況媲美億元超級金多寶。網上非正式觀察，分享取貨摸價的攻略，甚為熱鬧。反而社會棟樑痛罵蘋果是資本主義血汗工廠的聲音，就有如亞瑪遜森林中的一棵大樹倒下，影響只有那方圓三幾百呎，幾十秒後，地球又回復正常。做好產品，做好本分，就是好企業。蘋果做出一副又一副的神器，教人連續幾星期餐風露宿地去等。在光譜的另一個極端，就是那些產品未盡善盡美，公司管理也沒有絕對精簡，卻大言不慚要什麼企業社會責任拯救宇宙的資本主義偽君子。資本主義可以教人愛，也可以教人恨。除了罵蘋果，社會棟樑也少不免對炒賣投機抨擊幾句。無錯，新iPhone大抽獎，結果還是少數人在旺角先達當中間人的，賺到最多的錢。不過，香港就是如此可愛；灑點橫財，便可以讓這個本來被愁緒籠罩的城市，忽然有了點生機。社會棟樑總是搞不明白：「人要的不是麵包，而是希望。」炒賣的，做中間人的，無錯都是投機主義者，但重點是他們眼中見到機會，否則也沒有機可以投。自回歸以來，政府和社會棟樑將麵包當作是希望。殊不知人這種動物很奇特，溫飽被照顧，不會感到希望，反而會漸漸憎恨自己在依賴的機構和制度。香港愈來愈少在市場投機者。我不知道是因為香港人真的認為市場已經沒有機可以投，還是在其他地方的回報更豐厚？至少，政治尋租者（rent-seeker）愈來愈普遍，香港的文化也在潛移默化。投機的競爭模式，在乎發現新方法，比別人更快，去得更盡。投機者，並不介意市場中有其他人參與，更加樂於與對手交換資訊，反正市場裡沒有秘密。事實上，這個市場裡要是沒有其他炒家，投機者會極度不安。投機者是我見過最願意分享心得的一種人，或許投資者除了想贏錢，還想向世界證明自己的觀點比別人更正確。尋租，重點是將利益綑縛起來，也就是所謂的競爭門檻。尋租者很少分享心得；因為真正的心得，就是競爭門檻的缺口。比起投機者，我個人覺得尋租者的城府更深。不要誤會，我不是說尋租者都不是好人。投機者和尋租者，都是市場的角色扮演，有時更會一人分飾兩角。可是，尋租活動往往都披上一襲政治正確的外衣；愈來愈多人往道德高地上做尋租者，真正機會愈來愈少，救世的偉論卻愈來愈多。炒家該當何罪？教育和主流文化，不斷將資本主義的原罪，統統掛在炒家的背上，彷彿他們將風險包攬上身還不夠，更要啃下政治和道德的罪名。難道他們眼中見到希望，亦因此注定要招人妒忌？

李兆富公共事務顧問及時事評論員，自由市場智庫獅子山學會創會成員。作者Facebook專頁：http://www.facebook.com/LeeSimon.hk

這個政府，總要和全港想安居樂業的市民作對。市民呻買樓難，政府話：「買唔到樓，咪唔好買囉！」

上週五，金管局突然出招，將樓價七百萬以下的自用物業，最高按揭成數由七成降至六成，又把第二套房及各類非自用物業，按揭貸款的供款與入息比率，由現時五成下調至四成。新措施旨在控制金融體系風險，並壓抑市場需求，但亦正正趕絕一班真正用家。

上車換樓客突然要多付一成首期，市民怨聲載道，埋怨殺錯良民，買樓變得不可能。真正得益的，是一班因樓價繼續升值、肥到襪都著唔落的有錢炒家，內地客近月更有回歸之勢。畸形的樓市政策，有錢人繼續享受資產升值的財富效應，窮人繼續含忍。辣招無力壓樓市

10/2009年

$2,000萬以上物業按揭成數收緊至60%。

8/2010年

政府九招遏炒風，包括收緊豪宅貸款上限，$1,200萬或以上豪宅，按揭成數由70%降至60%，以及禁止一手樓花「摩貨」轉讓，並發展啟德等增加單位供應。

11/2010年

首度推出「額外印花稅（SSD），買家六個月內轉手徵15%印花稅等。

6/2011年

$1,000萬以上物業按揭成數收緊至50%。

9/2012年

已擁有一項或以上按揭，再申請按揭，供款入息比率上限由50%降至40%。

10/2012年

推出加強版額外印花稅（SSD 2），將印花稅適用期由兩年延至三年，首半年轉手稅率由15%加至20%；又推出「買家印花稅（BSD）」，對非香港永久居民與用本地及海外公民名義買入住宅，一律徵收15%買家印花稅。

2/2013年

銀行壓力測試假設利率回升2%至3%。樓價$450萬以上只可承造最多80%按揭；並推出「雙倍印花稅（DSD）」，把樓宇買賣印花稅率全面增加一倍，最高稅率由樓價4.25%加至8.5%。

2/2015年（最新）

$700萬以下，按揭由過去60%至70%按揭成數，一律降至60%。購買第二套房，不管是否自用，供款入息比率由50%降至40%；非自用住宅及工商單位，供款與收入比率一律定為40%。

辣招推出後，記者即時到集中細價樓的沙田第一城感受市場氣氛，代理行經紀都牙痛咁聲：「政府有無諗過，會令幾多人無飯開，製造失業大軍！」當晚的確有不少準買家「心急入市」，務求借足七成，故即晚完成交易。不過更多的人，卻因此招而大失預算，要重新部署。例如在翌日，只能在另一細價盤荃灣中心地產鋪「徘徊」的Cherry夫婦。Cherry原本打算生小孩後便入市，但措施令他們的買樓計劃告吹。她激動地說：「如果呢個政策係為咗打擊一班炒樓嘅人，我可以講，而家係打壓埋我哋呢班真心想買樓自住嘅人！」

用家計唔到數

上週五，金管局總裁陳德霖突然召開記者會，宣布又再出招，是為○九年以來第七輪招數。當中主要為：七百萬元以下自用單位，可借按揭成數上限，由七成一律下降至六成；購買第二套房，不論是否自住，供款入息比率由五成降至四成；及非自用住宅及工商單位，供款與收入比率一律定為四成等。眾多招數中，以收緊七百萬元以下按揭成數，帶來的反應最激；尤其後生一輩，在社交群組中媽聲四起，認為連累的是一眾無辜的自住用家。本刊一位記者的家姐個案，正好反映現實。記者的家姐區太，任職教師，與丈夫月入共四萬。○九年以近二百五十萬元，買入將軍澳新都城一期一個三百多呎單位。因為下個月女兒出世，正打算換大單位，但上週金管局出招，令她計唔到數，「BB未出世屋企已經唔夠住，淨係BB車、BB床、BB衫已經霸咗成個廳。之前睇啱一個五百呎單位，樓價六百萬。如果借足七成，首期要一百八十萬。而家收緊到只可借六成，即首期要二百四十萬。我層樓就算賣咗，最盡都只能套現二百萬！」按此，區太要想辦法湊足首期差價，不外乎向親友借、向財仔借，又或自己慢慢儲多兩三年，但不排除其間樓價仍再升。即使向外借首期湊夠，區太還要面對壓力測試一關。前年第六輪金管局措施，要求銀行壓力測試的假設利率，由兩釐升至三釐。區太現符合壓力測試要求，但這是假設她沒有任何其他債項。如果她借錢俾首期，分分鐘過唔到關！其實付經紀佣金及從價印花稅，她已要使二十四萬元。面對開支排山倒海，只是一名單純用家、並無投機心態的區太，人生計劃要再諗過。原本打算三年抱兩的她，現在生仔和買樓計劃都要「停一停，諗一諗」，「再睇定啲啦，呢個時候要俾多六十幾萬真係有啲吃力，逼啲住住先都要o架啦，唔再生住囉。」

首置都受影響

這類個案，其實比比皆是。計劃明年結婚的張小姐，首次置業，與男友已儲定近五十萬首期。因婚後要與奶奶同住，正在觀塘區物色四百呎單位，「而家四百呎單位都要五百萬，原本首置可以按足九成，兩個人供每月都啱啱好，唔超過供款入息比率，但而家收緊咗，我哋就要俾多五十萬首期喎！」原不計劃向屋企人借錢的張小姐，現在心大心細，「有邊個想麻煩屋企人？五十萬對我哋呢啲蟻民算好多，問佢哋借都未必借到。」她另一打算是買更細的單位，「唯有睇二、三百呎嘅樓啦，你都無得揀！」她大罵政府幫倒忙，「佢唔做好過做啦！出埋啲招數歧視窮人，財爺講到出口，叫你哋班窮人買唔到樓，就唔好買！點解可以咁刻薄？點解政府係要懲罰一班腳踏實地嘅人？」相反，對有實力的炒家來說，現時市況對他們最為有利，且應付得綽綽有餘。記者訪問多名投資者及學者意見，大都認為金管局的招數，一如既往，只會令成交大縮而樓價繼續向上。有樓揸手的投資者，只要將升值了的物業加按，隨時套現再買樓收租。例如元朗有十多層細價樓收租的陳先生，每層入市價由幾十萬至百多萬不等。他每年總租金收入便有百多、二百萬元，「升咗價嘅我會再借二按，套番啲錢再投資。而且嚟緊我會再加租，收到嘅錢更多。」出招前，他再以四百多萬買入YOHO TOWN一個單位，「如果銀行唔借嘅，我咪all cash俾晒，無咩影響。」

炒家綽綽有餘

事實上，過往政府針對大價樓的辣招，根本遏止不了樓價，價格愈升愈有。不借銀行，投資者仍有不少借錢渠道，當中包括俗稱財仔的財務公司。由於業主的磚頭夠保值，財仔都非常樂意借錢。本刊翻查土地註冊處資料，發現近年不少物業都有二、三、四按甚至更多記錄。例如持有火炭御龍山的趙姓業主，一○年以一千七百多萬元購入，其間先後向易還財務、新鴻基財務、借得易財務等借錢。計盡其未贖及已贖按揭，前前後後按揭次數竟達十五次，金額合共起碼三千萬元以上，物業就如一部提款機。加上全球放水，仍在低息環境，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，連同過往政府所出、扭曲樓市的招數，市場對物業的需求會持續爆發。「政府係用錯招，上年政府見中小型樓升勢顯著，就刻意打壓，其實今年豪宅先係升市火車頭！」他指各國貨幣貶值，不少有條件買家都傾向買豪宅來保值。「自上年歐央行印銀紙之後，豪宅交投明顯增加，價格仲愈升愈有，升幅明顯追上中小型樓。」百利保（617）執行董事范統亦指出，環球放水令豪宅需求上升，「我聽番啲經紀講，有趨勢見到內地客都回港買樓。之前DSD（雙倍印花稅）一出，一百個內地客即刻剩番十個，甚至無。而家有趨勢見大陸客返緊嚟。」

一手旺租盤更旺

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，金管局今次出招，是想向市場發放「政府做緊嘢」的訊息，「樓市升得好緊要，市場有訴求想政府出招壓抑樓價，咁最快又唔使立法會通過嘅招數，就係由金管局調整按揭，壓抑需求，就算樓價唔跌，至少唔好升咁快啦！」市場普遍預期，自住用家可能由二手市場，「被迫」轉投一手樓。黃良昇指：「今次嘅樓市干預會令二手樓供應更加少，發展商會以二按嚟吸引準買家。喺無得揀嘅情況下，會有唔少準業主寧願俾貴少少都會揀番一手樓。」他又警告，近期租盤不足情況已相當普遍，金管局推新辣招後，對租盤市場影響深遠。「新政策始終淘汰一班人出局。佢哋買唔起樓都會去租。喺呢幾年市場上租盤加速，追唔上需求，呢個問題今年會慢慢浮現出嚟，政府要小心應對。」金管局出招，令樓市呈兩極分化，激活炒家趕絕用家，真正唔做好過做！

財仔氾濫金管局加壓

近年樓市還有一個怪現象，就是財仔開得成行成市，大量承造樓宇按揭，取代了銀行部分角色，但最終其風險卻轉嫁了給銀行。根據記錄，自○九年起，財仔由三百間，在六年間升至今年的一千二百間，升幅達三倍，幾乎隔日就有一間新財仔開業！但金管局只監管銀行，警務處又只管放債人牌照，及有否違法行為。財仔的借貸規模及資金來源不受規管，形成一個未能掌握的樓市風險。

銀行不願call loan

而現時公屋及居屋有價，財仔活動更活躍。但問題是，承造一按的銀行，卻未必知業主再向財仔伸手借錢。前渣打銀行中國區行政總裁、現任房委會資助房屋小組主席黃遠輝指，在現時制度下，銀行未必知道業主在財務公司做二、三、四按，「業主有責任要通知銀行，但實際上佢哋好少咁做，怕影響銀行對佢嘅按揭態度。銀行如果經常查資料庫，都會知道業主做咗二按，但銀行都好少咁做，因為有太多業務要做，好少有時間定時查。」而且查冊有一定成本，若業主還款能力良好，銀行根本不會call loan倒自己米。金管局總裁陳德霖上週五透露，目前財務公司按揭貸款規模八十億至九十億元，而本港銀行按揭貸款餘額約九千億元，佔市場不足百分之一。不過黃遠輝指，「如果業主做二、三、四按，係會令業主由優質債仔，變成劣質債仔。」而且財務公司息口貴，債仔還錢都自然會先還財仔，令銀行斷供風險上升，「銀行其實只想收錢，怕麻煩，你叫佢拎層樓去賣都有成本！」

企業債有問題

另外，亦有銀行借錢給財仔做生意，再由財仔借出按揭貸款或個人貸款。此類業務會歸入企業貸款（corporate loan），銀行不會在年報中公開具體數字。有業內人士指，「好似東亞銀行咁，佢按揭貸款增長好少，但整體貸款增長好多，有幾多係借咗俾財仔都無人知！」據金管局初步統計，銀行借給財務公司的樓宇相關貸款金額，約為二百五十億元。如果財仔出事，甚至倒閉，最終還不到債項，一樣牽連銀行。雖然規模細，萬一出事對銀行體系影響有限，但金管局仍要管理銀行在樓市下滑時，所可能承受的風險。而財仔應否同被監管，亦一直是市場焦點。「有啲財仔知個債仔有樓喺手，會向根本唔夠錢還嘅債仔提供私人貸款，到其時真係還唔到，就逼佢哋賣樓。」財仔呃債仔不斷借的招數，不外乎向債仔稱，可以較低息借出更大金額，來償還之前的債項；又或是以更高息借出小額數目，用以應急，「受害人」比比皆是，其中一個就是目不識丁的何婆婆。

以為好抵其實好貴

六十六歲的何婆婆，連買餸都經常計錯數，她居住在○二年以十五萬元購入的沙田博康邨單位，同年向中銀承造按揭。一三年她因應急欠下親戚八萬元，碰巧有財務公司（中潤）來電，為了盡快還債就把公屋按下。每月只還二千多元，婆婆卻不知道年息高達四十二釐，亦不清楚還款期為十年，還以為「好抵」。這樣計算，十年後的總還款額約二十五萬，比起本金八萬高出兩倍多。其間，另有一「好心」的財仔（尚誠）表示可提供較低息貸款，婆婆不敢告訴子女，獨自答允。她因此再簽下廿五萬元的「低息」貸款清還第一筆按揭。而所謂低息，其實是三十三點六釐。三個月後，尚誠再叫婆婆以同樣息口，借五十萬冚之前廿五萬元按揭。之後另一財仔（易還財務）再借出七十五萬元。到家人突然收到易還財務釘契通知書，他們才知婆婆的欠款連利息，總還款額高達一百九十八萬！財仔釘契，即是想逼業主賣樓，婆婆真係喊都無謂！記者翻查土地註冊處記錄，滿身財仔數的業主比比皆是，就如一個風險重重、未曾引爆的計時炸彈。

在東台灣，太平洋與海岸山脈間，有一道狹長土地，白色浪花有如緞帶鑲邊，把這裡襯托得格外美麗。

沿著省道台十一線公路，我們來到全台地價漲最多的區域。

「摸到海，三萬；看到海，一萬。」曾經營棲蘭與明池山莊、擁有苗栗和台東民宿的油桐花坊建設董事長李孝盛，如此形容台東海岸土地的價值。摸得到海的地，一坪三萬元；看得到海的地，一坪一萬元。

李孝盛近年從台北赴台東，在台十一線旁的成功鎮三仙台附近，買下四千坪「摸得到海」的建地，打算蓋飯店，目前在當地蓋了民宿。

台11線兩邊土地都被買了資深仲介：我以前賣二十萬現在兩百萬，哪有這種行情？

「台東觀光發酵期才開始而已，」像他這樣從北部、西部到台東買地的投資客，這兩年如雨後春筍。

台東觀光元素豐富，卑南鄉的杉原灣（美麗灣所在地）、知本溫泉，東河鄉的都蘭糖廠、國際衝浪節，成功鎮的三仙台、比西里海岸，長濱的八仙洞，加上普悠瑪號去年七月通車到台東，台北到台東只要三個半小時，更吸引觀光人潮。李孝盛看好年輕人休閒潛力，尤其來自內陸的陸客，更被東岸海景所吸引。

台東觀光人潮有多少？去年台鐵花蓮到台東的載客人數有三百八十二萬人次，和二○○八年相較，增加三成；同期間，光是台東最熱門景點——鹿野高臺，就有一百零六萬人次造訪，較○八年成長近九成。

當地民宿業者估計，普悠瑪號通車到台東不到一年，觀光改善效益才開始發酵，陸客今年四月起又新增十一個自由行城市，看好新一波觀光熱潮，台東民宿、飯店接連開張。

「風景農地一分二百六十五萬」（編按：一分地為二百九十三坪），「馬上蓋，看海」、「蓋農舍，剛好」……開車從台鐵台東站往北走，沿路看見大大小小「售」字招牌，車子轉進山坡小徑，隱身椰子林的怪手，正忙著整地。

「台十一線兩邊土地，大部分都被外地人買走了，」在台東買賣土地將近四十年的土地仲介曾訓儒，指著路旁一塊地說：「你看這塊，一分我才賣二十萬，現在兩百萬了，甘有（台語：哪有）這種行情？」近兩年台東土地大漲，連經驗老到的土地掮客，也看傻眼。

台東當地盛傳，桃園航空城的炒地團，在航空城獲利了結後，沿著宜、花、東海岸，一路炒下去。

外地人等著賺增值財台中商人：我貸款蓋民宿，只要收入能負擔成本就好

名列全台土地漲幅前二十名的台東長濱鄉、成功鎮、東河鄉、卑南鄉，由北而南，依序排列在台十一線公路上，擁有背山面海的無敵美景。

「全世界最貴的房子，都在海邊，」經營建材生意的鴿德貿易公司負責人陳基宏，家住台中，去年開始來台東買地。一塊五分地，正在蓋民宿，他幾乎每星期開BMW從台中來監工。

他打的算盤是，低利時代，「只要收入能負擔利息和人力成本就好了。」接著，就等著觀光財帶來的土地增值效益。

台東面海農地，一坪五千到一萬元，五分地約一千五百坪，每坪一萬元，就一千五百萬；農地貸款七成，以利率二．五％計算，每個月利息兩萬多元，請三個當地人管理民宿，一個月付六、七萬元，加上其他營運成本，每個月成本十萬元左右。一家民宿五個房間，一間以三千元計算，假設一個月有八天住滿，一個月收入就是十二萬元，不易虧本。

買地蓋民宿，是台東熱門行業。台東民宿家數，從二○○八年的二百八十六家，成長到去年的七百三十六家，六年成長一．六倍，成長幅度居全台本島縣市亞軍，僅次屏東。

民宿家數創新高，退休族是主力之一。

「退休族的田園夢，是台東最大買盤。」台東不動產仲介同業公會理事長施順雄說，台灣老齡化時代來臨，退休族嚮往田園生活，鄉下土地，需求不少。

六十三歲的醫療器材老闆張英崇，十五年前跑遍全台灣找土地，打造退休生活，後來選在卑南鄉利吉村，因這裡水質好，離市區、醫院大約二十分鐘車程。他花六百萬元買一甲地，再花六千萬元打造退休屋，原本自住，後來經營一客千元的牛排館 民宿，客人都從外地來。

「來台東買地的，投資客、退休客各占一半。」東都不動產經理伍宛琳觀察。

這兩種外地人，讓不少台東人賺到錢。

在台東從事房仲二十多年，施順雄兩年前帶兩位同事，離開住商體系，成立東都不動產。如今，員工數三十三人，原本租店面，短短一年內，買下一間透天厝當店面，現在是台東委賣案件最多的房仲業者，去年員工旅遊在南投，今年升格出國，四月底要去蘇杭；這一趟，全團得花七十多萬元，施順雄眉頭都不皺一下。

人潮來，土地漲，有殼的當地人走路有風。台東站阿美族的租車專員李國鼎說：「台東看不到二字頭的房子了。」他所謂「二字頭」是指約三十坪的公寓，沒有兩百萬元是買不到的。「好在我以前有買！」閃亮的眼神，透出自信。

好處是年輕人返鄉部落有人管民宿，有人開水電行

東河鄉半山腰，一家由原住民經營的風味餐廳，平日晚上幾乎滿座，七點到八點有兩位年輕原住民駐唱，客人有外地來的，也有當地人；餐廳還在附近開了分店，假日據說是大排長龍，擠都擠不進去。

年輕人返鄉，也是這波熱潮下的效應。

台東知名民宿「余水知歡」，位於長濱鄉真柄部落，它由公益平台文化基金會董事長嚴長壽牽線，知名廣告女強人余湘接手，重新設計，找來曾在嘉義飯店當櫃檯的部落族人莊巧雲管理民宿，又另外請了三位同部落的女性。

如今，這家民宿知名度打響，吸引部落族人回鄉，近年有約十位三十歲左右的人回部落，有人打算開民宿，有的經營水電行，原本人口外流的部落，年輕人回流。

但，人潮來，土地漲，這現象並非大家都歡迎。

嚴長壽六年前退休移居台東，卻成為這波台東土地漲風的受害人。他三年前被迫搬家，因為房東以三千萬元賣掉他租的房子，原本買主出價一千五百萬元，房東不想賣，隨口開價三千萬，沒想到買方立刻答應，嚴長壽只好搬家。

聽到台東土地漲幅名列前茅，他表情嚴肅的說：「很無奈，我希望那些人能把台東當成自己的家，要懂得珍惜這片土地。」

壞處是地主變外地人青年想創業，卻買不起、租不到地

在台十一號公路旁，位於東河鄉的棉麻屋，老闆娘龍惠媚是阿美族人，原本是馬偕醫院護士，因喜愛編織，開了這家純手工編織的藝品店，所有包包、帽子，都是原住民媽媽一線一線編織完成。因為質佳量少，一個包包定價五、六千元起跳，林青霞、張艾嘉都是她的客人，還有來自日本、法國、瑞士的外國客人。 這家小店讓三十七位原住民媽媽，有了一份不錯的額外收入。

店面原本是小學老師租給她，幾年前，老師要賣房子，龍惠媚沒錢買下，嚴長壽知道後，找到台積電副董事長曾繁城的太太，先把房子買下來，嚴長壽當保人，龍惠媚賺錢後，還了曾太太頭期款，房子登記在她名下，現在房地漲，她很慶幸自己有了店面，不用怕被迫搬家。

解決店面問題，她卻擔心，不知未來鄰居變成誰？

龍惠媚說，兩年來，至少七、八組客人請她介紹土地，都告訴她「很急」，她以為對方真的很需要，還用比較低的價格介紹成功；結果，客人買了都沒蓋房子，把土地囤在那裡，她說：「我很受傷，有被騙的感覺。」其中一位客人甚至還丟了一疊鈔票在她桌上，她很生氣，拒收這筆錢。

現在，她家人、族人的土地一塊塊變成外地人的，不知道將來這裡會變怎樣，還能不能像這樣自在的生活。

經當地人介紹，我們在卑南知本找到一位三十多歲的碩士農夫——自然主義農園負責人呂宏文。他是卑南族，就讀東華大學民族研究所，七年前是台証證券台東分公司的職員，台証併入凱基證券後，他決定離開證券業，回知本老家務農。家裡五分地，他種有機杭菊、洛神花，是附近唯一的有機農戶。

他也是地價上漲的受害者，想買地擴大耕種面積，卻買不起；想租地，也租不到，因為土地租金漲到一甲地一年八萬元，和過去五萬元相較，漲了六成。

然而，這塊地周圍，已陸續易主，隔壁稻田主人來自台北，委託當地人耕作，從沒來過；另一邊是台南人的，種蔬菜。萬一旁邊土地蓋了民宿，怎麼辦？這塊田還經營得下去嗎？他樂觀的說：「蓋民宿，沒關係，」他會跟民宿主人、客人交流，教他們認識大自然。

隔壁宜花也在漲花蓮比價效應補漲，宜蘭末代農舍夯

台東土地熱鬧滾滾，隔壁的花蓮，也不遑多讓。

全台土地漲幅前二十名中的花蓮秀林鄉、新城鄉、吉安鄉、鳳林鎮、光復鄉，由北而南依序坐落在另一條美麗公路——省道台九線上。

新城、光復的土地，兩年漲八成，其他三個鄉鎮，漲幅也有四成到五成。不過，看在當地人眼中，卻認為新城與光復缺乏重大建設，屬於炒作補漲，風險較高。

「花蓮最熱門的地方，是吉安、壽豐、鳳林，」住商不動產花蓮中山店店東游楊輝認為，但，這幾個鄉鎮價格太高，資金就流往相對便宜的光復、新城，是比價效應下的補漲。

吉安有台開酒店公寓開發案即將推案，據說每坪喊到四十萬元；鳳林有兆豐農場，是著名的度假村，即將有全台第一個民間興建的車站；壽豐則有東華大學的「大學城」效應。

再往北走，宜蘭因豪華農舍事件，輿論沸沸揚揚。在本刊調查中，宜蘭的三星鄉、五結鄉，漲幅名列前二十大，三星因十分鐘到羅東，生活機能佳，地價兩年漲六成，前後任高雄市長謝長廷、陳菊的農舍正位於此；五結則有國立傳藝中心以及冬山河流域，觀光潛力大，成為地價上漲助力。

但，宜蘭最近嚴格規範農民身分，導致農地交易急凍，「買方都在觀望，」富田地產執行長郭金龍說，農地冷，但「末代農舍卻因此搶手，」不少老農舍（指《農發條例》實施前蓋的農舍）原本一年都賣不掉，最近紛紛成交；至於未來，則視政府進一步動作而定。

此外，今年新的土地政策上路，也將影響大東部土地交易。

兩大法令讓買盤觀望海岸土地禁開發，農民資格將趨嚴

一、《海岸法》今年初公布，省道、濱海公路到海岸高潮線的地，定義為海岸地，海岸地將分為一級土地、二級土地。一級土地嚴禁開發，由中央規畫，二級有條件開發，由地方規畫，中央、地方分別在半年、兩年內規畫完成。

二、農委會今年七月將公布農民「新資格」，比照宜蘭，買農地、蓋農舍的農民身分，將趨嚴格。

此兩法令，前者讓原本最貴的台十一線旁海岸地，交易停擺，買盤轉到省道左邊面海山坡地；後者，則讓投資買盤縮手，靜待消息面確定後，再決定如何出手。

「土地漲，是社會繁榮的現象，」台東縣立委劉櫂豪說。但他也強調，土地是居住用的，不應過度商品化，因為想在這安身立命的人，不應該花太多成本來買房子，他更希望：「台東人不要追到最後一棒。」

人潮帶來錢潮，讓東部生意盎然，但當地人對這股現象，卻是又愛又怕。

未來，家鄉面貌會變怎樣？年輕人回鄉創業成本會墊更高嗎？台灣有太多風景地因過度開發失去原貌，東部會重蹈覆轍嗎？在機會與代價的天平上，許多人內心糾結著。

【延伸閱讀】買地做田園夢、賺漲價財，注意「3要3不」

■退休族●要交通便利：醫院不要超過半小時，以免身體出狀況，急救來不及●要有乾淨水源：好的水質適合養生、種蔬果●要有好鄰居：萬一有狀況，可就近幫忙●不要貸款：年紀大，除非有固定收入，否則銀行會縮減貸款成數●土地房子不要太大：年紀越大，打掃越不便●耕種不要灑農藥：否則，越住越不健康

■投資族●要交通便利：較容易脫手●要買成交量大的地區：如同股市，成交量大的個股，買賣較容易●要有中長期投資準備：土地流動性較房市差，行情變冷，套牢時間會較久●資金不要槓桿太大：以免萬一套牢，造成資金週轉問題●不要被美麗風景迷住：天涯海角的土地，不易脫手●不要買了就丟著不管：勤加關注，以免被當地人惡意使用，難處理

整理：賴寧寧

本週最「勵志」的故事，一定非黃翠如爸爸黃永華的神話莫屬。本來做賣魚佬、住公屋的翠如爸、九八年與兄長每人夾一萬蚊開設建築公司，上週這間建築公司聯旺（8217）在創業板上市。一日之間，由市值不足一億、一躍炒上百億，由無乜人識的建築公司，變成師奶散戶眼中的明星股。

本刊發現，去年底翠如爸才向政府的中小企貸款計劃借入四百萬，條件是「不可上市」，不足一年就改變計劃。揭開這隻股票的背後人脈，聯旺的保薦人為天財資本，天財資本同時為其他建築股如前進控股（1499）及日成控股（3708）上市，這類股份大部分一上市就離奇暴炒，而且幾乎用同一班律師擔任法律顧問。無論性質、重組過程、盈利模式都很相近，猶如「啤」出來。

過去這類公司的股價，最後只有一個結局——由高位跳降傘，散戶屍橫遍野。黃翠如於本週日，接受本刊訪問時多次表示：「益咗炒家好內疚！」

翠如爸的聯旺自上週二上市後，股價一度升到唔見頂。黃翠如久未開腔，原來她為此困擾多日，本週日終接受本刊電話訪問，坦言不想幫炒家做宣傳，現在已經好內疚，「我都唔知點同你講！你可能唔會信我，但我是覺得有點無助。我判斷能力好差嘅，我都唔係一個頭腦好清晰嘅人，我係諗到咩就講咩嘢。我好驚，唔知咩嘢事呀！開始時對爸爸的支持，到最後變成影響到家人，我覺得很內疚！」

她稱對股票毫不認識，「買過一次股票，而且蝕晒。」自此沒有再沾手股票，她擔心炒風是由她而起，「其實呢樣嘢，係唔係叫炒家呀？佢哋玩數字遊戲？我成日諗係唔係我的緣故呢，咁多新聞炒作，大家先有興趣去玩，這樣我很內疚的。所以我盡量乜都唔講，唔想變成替嗰班炒家做宣傳。」

賣殼賺過億

事實，炒作亦因黃翠如而起。於聯旺掛牌前，這隻股票根本無人認識。不過上週掛牌當日，在早上約十時，黃翠如於ig貼出與爸爸在港交所的合照後，令這隻股票成為整個星期的炒作焦點，股價由開市兩元，一度升穿十四元，比配售價$0.26，高出五十多倍！市值超逾一百億。但短期股價升跌對翠如爸並無直接關係，因為根據招股章程，上市申請人有六個月禁售期，黃翠如說：「我爸爸作為股東唔可以買賣，你哋一定好清楚，所以對我哋屋企人，呢啲數字完全無意義，爸爸仲係每日落地盤工作，我唔明點解引起咁大回響。」而根據中央結算系統，現時在證券行的街貨為總股數兩成半，正好是聯旺配售出來的股數。雖然無份炒股，不過成功上市的翠如爸，一年後如能成功賣殼，也能一鋪賺過億。尤其是現時殼股有價，價錢還要是二至五億。一名中小型租務公司老闆向本刊透露，曾有中間人表示可出資讓他上市，「有人約我上遊艇，摸住紅酒杯，話幫我出埋錢。佢哋有團隊一條龍去搞，到賣殼時才七三或者六四分賬。上唔到市都係只需俾番一半行政費。」

賣魚佬轉行做建築

記者上週五，曾前往翠如爸位於沙田石門的辦公室找他，不過他並不在。其辦公室可謂無門面可言，招牌細細塊，亦無接待處，只有兩個「妹」職員打躉，她們應門時說：「佢好少返來的，基本上喺地盤！」黃永華公司由裝修判頭做起，直至近年承接多個香港大型土木工程項目，包括西鐵線高架橋及港珠澳大橋。看似好勁，但其實只是二判，大部分項目都是由中國港灣、俊和及中國建築等大公司外判予他，有建築界老行尊表示根本未聽過他們的名字。而事實上，翠如曾於訪問中提及爸爸多年前曾於九龍灣經營魚檔，後來跟伯父、即聯旺的主席黃智果做建築，算是半途出家。記者曾到黃永華做魚販的街市及所住屋邨尋找他過去的足跡，但已無人記得他。黃氏一家現時報住馬鞍山聽濤雅苑，但多年前他們是住在馬鞍山恆安邨，○○年黃永華用三十幾萬買入這個屋邨單位，至今仍然持有。黃氏一家亦偶有投資，不過眼光就麻麻。如○五年黃永華用七百多萬買入一個沙田皇御居單位，一○年以五百多萬賣出，蝕一百八十萬；而一○年用一千三百多萬買入大圍名城一個單位，一五年又以一千二百多萬沽出。相反黃永華太太黎小娟以個人名義買的商廈單位包括葵昌中心及新貿中心等，分別有百幾萬「斬獲」。

借中小企禁上市

翠如爸九八年才與哥哥每人夾一萬元開公司，來到今天終於成功上市，但原來這個上市計劃，一直不是在他預計之內。翻睇上市文件，翠如爸的公司，去年中才透過香港按揭公司的中小企貸款計劃，借入四百萬元做公司的營運資金。根據這個貸款協議，聯旺並不可以將其股份於香港內外的主板或創業板上市。直到今年初，聯旺向銀行借錢，把從中小企借來的四百萬還清，亦即「債冚債」，「不可上市」這個協議才解除。去年才承諾不上市，又突然改變主意，中間當然有「高人」指點。聯旺的保薦人是天財資本，天財同時是其他建築股如前進控股（1499）及日成控股（3708），以及中國糖果（8182）、冠輝保安（8315）等的保薦人。這幾隻股份都離奇暴炒，而且全部都以毅柏律師事務所，作為開曼群島法律顧問，除了聯旺，上述幾間公司的香港法律顧問，都是龍炳坤及楊永安律師行。行內人士透露，保薦人除提供一條龍服務，幫公司籌備上市，又安排律師班底。去年一間叫大有融資的保薦人，先後替八間建築公司上市，當中有四間又是與龍炳坤及楊永安律師行合作，其中一間震昇工程（2277）的秘書胡遠輝，亦同樣是聯旺的公司秘書，可見各人是合作無間。有資深人士指，找建築股上市，是貪他們資產少，他日賣殼乾淨利落。「好多建築商搵唔到錢，毛利只有百分之三。上一次市，股價有得狂升，殼價有幾億喎！」 他指近年香港的確多了很多基建，要谷收入較為容易，只要用低過行家的價錢搶標，有一定生意額。而事實上，創業板對公司盈利並無要求，只要接夠生意，即使是蝕錢都可以上市。

背後玩家起底

聯旺上市後，炒到百億市值，以其截至去年三月底全年盈利一千八百幾萬元計，市盈率達六百倍。不過做過多宗大型基建的惠記集團副主席兼行政總裁單偉彪指，這類建築股，市盈率最好那一間亦只是七、八倍，「現在香港的建築公司大部分PE比較低，好似我們做地基也只是四倍多。即使是前景很好，都是七倍、八倍。如果間公司一年賺一千萬的話，他的公司最多都係市值七千萬囉，唔會多過這個數，除非前景無限好啦，不過又唔似。」如果以市盈率七倍計，聯旺市值最多值一億二千幾萬，亦即股價要跌近九成九！不過炒家玩創業板玩到出神入化，公司的業績如何、基本因素如何、根本無需理會，上到市，貨源歸邊，背後庄家就有方法舞高弄低。根據中央結算系統持股記錄，聯旺由鼎成證券持倉最多，達百分之八點七六，其次是海通證券、六福證券及貝格隆證券。當中鼎成證券及貝格隆證券持有聯旺街貨超過四成五，據知已引起證監會關注。持有貝格隆證券的隆成集團（1225），去年八月以一供三比例供股，當時的包銷商就是鼎成證券。隆成供股，令持股達百分之八的獨立股評人David Webb不滿小股東股份被攤薄，去年曾寫過一篇文章，一層層揭開隆成背後的網絡，文章中出現過的股票名字，包括中國環保能源（986）、新確科技（1063）及中國汽車內飾（48）等。而據知這幾隻股票，與近年在財經界冒起，並與多個細股玩家有交往的紅人葉志輝（Steven Ip）大有關係，其兄葉志明曾任新確科技的執董。據一名有出席當日上市儀式的市場人士指，Steven Ip於聯旺上市當日都有現身支持。

恐成中國集成翻版

過去股份被炒高後，就會有一班「懵盛盛」的散戶接貨，之後的故事當然是大庄家散水，散戶坐艇。事實上，上星期聯旺股價炒上，成交最多的包括滙豐、中銀及恒生等散戶常用的證券行，而股價急跌當日，又是這類證券行出貨最多，相反持股最多的幾大證券行，就仍然按兵不動。現時聯旺的股價已被夾至高到上太空，每手要八萬元，令散貨難度大增。有熟悉庄家玩法的市場人士指近年流行一個新玩法，「唔使靠散戶，一個庄家手上面有好多隻殼，佢可以用手上其他上市公司的錢，去接咗呢批貨，唔使多，每隻殼公司出幾千萬，每單銀碼細，亦根本唔使公布。」睇番往績，同時由鼎成證券及貝格隆證券持倉較多的股份，還包括中國集成（1027）（前身是集成傘業），早輪這隻股份的股價如跳降傘一樣，跟風的散戶已屍橫遍野。一個又一個的悲慘案例，究竟大家幾時先醒？

撰文：梁佩均、孫樂祈資料：梁延宇[email protected]