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在東台灣，太平洋與海岸山脈間，有一道狹長土地，白色浪花有如緞帶鑲邊，把這裡襯托得格外美麗。

沿著省道台十一線公路，我們來到全台地價漲最多的區域。

「摸到海，三萬；看到海，一萬。」曾經營棲蘭與明池山莊、擁有苗栗和台東民宿的油桐花坊建設董事長李孝盛，如此形容台東海岸土地的價值。摸得到海的地，一坪三萬元；看得到海的地，一坪一萬元。

李孝盛近年從台北赴台東，在台十一線旁的成功鎮三仙台附近，買下四千坪「摸得到海」的建地，打算蓋飯店，目前在當地蓋了民宿。

台11線兩邊土地都被買了資深仲介：我以前賣二十萬現在兩百萬，哪有這種行情？

「台東觀光發酵期才開始而已，」像他這樣從北部、西部到台東買地的投資客，這兩年如雨後春筍。

台東觀光元素豐富，卑南鄉的杉原灣（美麗灣所在地）、知本溫泉，東河鄉的都蘭糖廠、國際衝浪節，成功鎮的三仙台、比西里海岸，長濱的八仙洞，加上普悠瑪號去年七月通車到台東，台北到台東只要三個半小時，更吸引觀光人潮。李孝盛看好年輕人休閒潛力，尤其來自內陸的陸客，更被東岸海景所吸引。

台東觀光人潮有多少？去年台鐵花蓮到台東的載客人數有三百八十二萬人次，和二○○八年相較，增加三成；同期間，光是台東最熱門景點——鹿野高臺，就有一百零六萬人次造訪，較○八年成長近九成。

當地民宿業者估計，普悠瑪號通車到台東不到一年，觀光改善效益才開始發酵，陸客今年四月起又新增十一個自由行城市，看好新一波觀光熱潮，台東民宿、飯店接連開張。

「風景農地一分二百六十五萬」（編按：一分地為二百九十三坪），「馬上蓋，看海」、「蓋農舍，剛好」……開車從台鐵台東站往北走，沿路看見大大小小「售」字招牌，車子轉進山坡小徑，隱身椰子林的怪手，正忙著整地。

「台十一線兩邊土地，大部分都被外地人買走了，」在台東買賣土地將近四十年的土地仲介曾訓儒，指著路旁一塊地說：「你看這塊，一分我才賣二十萬，現在兩百萬了，甘有（台語：哪有）這種行情？」近兩年台東土地大漲，連經驗老到的土地掮客，也看傻眼。

台東當地盛傳，桃園航空城的炒地團，在航空城獲利了結後，沿著宜、花、東海岸，一路炒下去。

外地人等著賺增值財台中商人：我貸款蓋民宿，只要收入能負擔成本就好

名列全台土地漲幅前二十名的台東長濱鄉、成功鎮、東河鄉、卑南鄉，由北而南，依序排列在台十一線公路上，擁有背山面海的無敵美景。

「全世界最貴的房子，都在海邊，」經營建材生意的鴿德貿易公司負責人陳基宏，家住台中，去年開始來台東買地。一塊五分地，正在蓋民宿，他幾乎每星期開BMW從台中來監工。

他打的算盤是，低利時代，「只要收入能負擔利息和人力成本就好了。」接著，就等著觀光財帶來的土地增值效益。

台東面海農地，一坪五千到一萬元，五分地約一千五百坪，每坪一萬元，就一千五百萬；農地貸款七成，以利率二．五％計算，每個月利息兩萬多元，請三個當地人管理民宿，一個月付六、七萬元，加上其他營運成本，每個月成本十萬元左右。一家民宿五個房間，一間以三千元計算，假設一個月有八天住滿，一個月收入就是十二萬元，不易虧本。

買地蓋民宿，是台東熱門行業。台東民宿家數，從二○○八年的二百八十六家，成長到去年的七百三十六家，六年成長一．六倍，成長幅度居全台本島縣市亞軍，僅次屏東。

民宿家數創新高，退休族是主力之一。

「退休族的田園夢，是台東最大買盤。」台東不動產仲介同業公會理事長施順雄說，台灣老齡化時代來臨，退休族嚮往田園生活，鄉下土地，需求不少。

六十三歲的醫療器材老闆張英崇，十五年前跑遍全台灣找土地，打造退休生活，後來選在卑南鄉利吉村，因這裡水質好，離市區、醫院大約二十分鐘車程。他花六百萬元買一甲地，再花六千萬元打造退休屋，原本自住，後來經營一客千元的牛排館 民宿，客人都從外地來。

「來台東買地的，投資客、退休客各占一半。」東都不動產經理伍宛琳觀察。

這兩種外地人，讓不少台東人賺到錢。

在台東從事房仲二十多年，施順雄兩年前帶兩位同事，離開住商體系，成立東都不動產。如今，員工數三十三人，原本租店面，短短一年內，買下一間透天厝當店面，現在是台東委賣案件最多的房仲業者，去年員工旅遊在南投，今年升格出國，四月底要去蘇杭；這一趟，全團得花七十多萬元，施順雄眉頭都不皺一下。

人潮來，土地漲，有殼的當地人走路有風。台東站阿美族的租車專員李國鼎說：「台東看不到二字頭的房子了。」他所謂「二字頭」是指約三十坪的公寓，沒有兩百萬元是買不到的。「好在我以前有買！」閃亮的眼神，透出自信。

好處是年輕人返鄉部落有人管民宿，有人開水電行

東河鄉半山腰，一家由原住民經營的風味餐廳，平日晚上幾乎滿座，七點到八點有兩位年輕原住民駐唱，客人有外地來的，也有當地人；餐廳還在附近開了分店，假日據說是大排長龍，擠都擠不進去。

年輕人返鄉，也是這波熱潮下的效應。

台東知名民宿「余水知歡」，位於長濱鄉真柄部落，它由公益平台文化基金會董事長嚴長壽牽線，知名廣告女強人余湘接手，重新設計，找來曾在嘉義飯店當櫃檯的部落族人莊巧雲管理民宿，又另外請了三位同部落的女性。

如今，這家民宿知名度打響，吸引部落族人回鄉，近年有約十位三十歲左右的人回部落，有人打算開民宿，有的經營水電行，原本人口外流的部落，年輕人回流。

但，人潮來，土地漲，這現象並非大家都歡迎。

嚴長壽六年前退休移居台東，卻成為這波台東土地漲風的受害人。他三年前被迫搬家，因為房東以三千萬元賣掉他租的房子，原本買主出價一千五百萬元，房東不想賣，隨口開價三千萬，沒想到買方立刻答應，嚴長壽只好搬家。

聽到台東土地漲幅名列前茅，他表情嚴肅的說：「很無奈，我希望那些人能把台東當成自己的家，要懂得珍惜這片土地。」

壞處是地主變外地人青年想創業，卻買不起、租不到地

在台十一號公路旁，位於東河鄉的棉麻屋，老闆娘龍惠媚是阿美族人，原本是馬偕醫院護士，因喜愛編織，開了這家純手工編織的藝品店，所有包包、帽子，都是原住民媽媽一線一線編織完成。因為質佳量少，一個包包定價五、六千元起跳，林青霞、張艾嘉都是她的客人，還有來自日本、法國、瑞士的外國客人。 這家小店讓三十七位原住民媽媽，有了一份不錯的額外收入。

店面原本是小學老師租給她，幾年前，老師要賣房子，龍惠媚沒錢買下，嚴長壽知道後，找到台積電副董事長曾繁城的太太，先把房子買下來，嚴長壽當保人，龍惠媚賺錢後，還了曾太太頭期款，房子登記在她名下，現在房地漲，她很慶幸自己有了店面，不用怕被迫搬家。

解決店面問題，她卻擔心，不知未來鄰居變成誰？

龍惠媚說，兩年來，至少七、八組客人請她介紹土地，都告訴她「很急」，她以為對方真的很需要，還用比較低的價格介紹成功；結果，客人買了都沒蓋房子，把土地囤在那裡，她說：「我很受傷，有被騙的感覺。」其中一位客人甚至還丟了一疊鈔票在她桌上，她很生氣，拒收這筆錢。

現在，她家人、族人的土地一塊塊變成外地人的，不知道將來這裡會變怎樣，還能不能像這樣自在的生活。

經當地人介紹，我們在卑南知本找到一位三十多歲的碩士農夫——自然主義農園負責人呂宏文。他是卑南族，就讀東華大學民族研究所，七年前是台証證券台東分公司的職員，台証併入凱基證券後，他決定離開證券業，回知本老家務農。家裡五分地，他種有機杭菊、洛神花，是附近唯一的有機農戶。

他也是地價上漲的受害者，想買地擴大耕種面積，卻買不起；想租地，也租不到，因為土地租金漲到一甲地一年八萬元，和過去五萬元相較，漲了六成。

然而，這塊地周圍，已陸續易主，隔壁稻田主人來自台北，委託當地人耕作，從沒來過；另一邊是台南人的，種蔬菜。萬一旁邊土地蓋了民宿，怎麼辦？這塊田還經營得下去嗎？他樂觀的說：「蓋民宿，沒關係，」他會跟民宿主人、客人交流，教他們認識大自然。

隔壁宜花也在漲花蓮比價效應補漲，宜蘭末代農舍夯

台東土地熱鬧滾滾，隔壁的花蓮，也不遑多讓。

全台土地漲幅前二十名中的花蓮秀林鄉、新城鄉、吉安鄉、鳳林鎮、光復鄉，由北而南依序坐落在另一條美麗公路——省道台九線上。

新城、光復的土地，兩年漲八成，其他三個鄉鎮，漲幅也有四成到五成。不過，看在當地人眼中，卻認為新城與光復缺乏重大建設，屬於炒作補漲，風險較高。

「花蓮最熱門的地方，是吉安、壽豐、鳳林，」住商不動產花蓮中山店店東游楊輝認為，但，這幾個鄉鎮價格太高，資金就流往相對便宜的光復、新城，是比價效應下的補漲。

吉安有台開酒店公寓開發案即將推案，據說每坪喊到四十萬元；鳳林有兆豐農場，是著名的度假村，即將有全台第一個民間興建的車站；壽豐則有東華大學的「大學城」效應。

再往北走，宜蘭因豪華農舍事件，輿論沸沸揚揚。在本刊調查中，宜蘭的三星鄉、五結鄉，漲幅名列前二十大，三星因十分鐘到羅東，生活機能佳，地價兩年漲六成，前後任高雄市長謝長廷、陳菊的農舍正位於此；五結則有國立傳藝中心以及冬山河流域，觀光潛力大，成為地價上漲助力。

但，宜蘭最近嚴格規範農民身分，導致農地交易急凍，「買方都在觀望，」富田地產執行長郭金龍說，農地冷，但「末代農舍卻因此搶手，」不少老農舍（指《農發條例》實施前蓋的農舍）原本一年都賣不掉，最近紛紛成交；至於未來，則視政府進一步動作而定。

此外，今年新的土地政策上路，也將影響大東部土地交易。

兩大法令讓買盤觀望海岸土地禁開發，農民資格將趨嚴

一、《海岸法》今年初公布，省道、濱海公路到海岸高潮線的地，定義為海岸地，海岸地將分為一級土地、二級土地。一級土地嚴禁開發，由中央規畫，二級有條件開發，由地方規畫，中央、地方分別在半年、兩年內規畫完成。

二、農委會今年七月將公布農民「新資格」，比照宜蘭，買農地、蓋農舍的農民身分，將趨嚴格。

此兩法令，前者讓原本最貴的台十一線旁海岸地，交易停擺，買盤轉到省道左邊面海山坡地；後者，則讓投資買盤縮手，靜待消息面確定後，再決定如何出手。

「土地漲，是社會繁榮的現象，」台東縣立委劉櫂豪說。但他也強調，土地是居住用的，不應過度商品化，因為想在這安身立命的人，不應該花太多成本來買房子，他更希望：「台東人不要追到最後一棒。」

人潮帶來錢潮，讓東部生意盎然，但當地人對這股現象，卻是又愛又怕。

未來，家鄉面貌會變怎樣？年輕人回鄉創業成本會墊更高嗎？台灣有太多風景地因過度開發失去原貌，東部會重蹈覆轍嗎？在機會與代價的天平上，許多人內心糾結著。

【延伸閱讀】買地做田園夢、賺漲價財，注意「3要3不」

■退休族●要交通便利：醫院不要超過半小時，以免身體出狀況，急救來不及●要有乾淨水源：好的水質適合養生、種蔬果●要有好鄰居：萬一有狀況，可就近幫忙●不要貸款：年紀大，除非有固定收入，否則銀行會縮減貸款成數●土地房子不要太大：年紀越大，打掃越不便●耕種不要灑農藥：否則，越住越不健康

■投資族●要交通便利：較容易脫手●要買成交量大的地區：如同股市，成交量大的個股，買賣較容易●要有中長期投資準備：土地流動性較房市差，行情變冷，套牢時間會較久●資金不要槓桿太大：以免萬一套牢，造成資金週轉問題●不要被美麗風景迷住：天涯海角的土地，不易脫手●不要買了就丟著不管：勤加關注，以免被當地人惡意使用，難處理

整理：賴寧寧