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雖然投資東協房地產在風險上出現變數，但在台灣房地產預估長期低迷，市場游資苦無去處的情況下，仍然會有前仆後繼的錢潮湧向東協主要市場，搞清楚地段、稅率與匯率，是最直接管控風險的三大關鍵，才不會白忙一場。

守則一：買首都周邊稍貴，但流通性高較抗跌

「買房三大關鍵：地點（Location）、地點、地點！」這句美國房產大亨川普（Donald John Trump）的名言告訴我們，在「你丟我撿」的房地產交易市場，要避免未來賣不出去、租不出去等無法轉手風險，成也地點、敗也地點。

地點、題材「落漆」，正是首要考慮的風險。

從東京、倫敦和紐約海外置產經驗來看，外國人要投資房地產，最好以捷運站周邊建案為第一優先，以曼谷為例，因市中心土地供給非常有限，旗下擁有泰國威斯汀 （Westin）、喜來登、君悅等五星級酒店的當地房地產開發商、Grande Asset執行副總裁Pheeraphon Nonthasoot，最看好曼谷蛋黃區十個捷運站以內的物件。

「馬來西亞投資房地產九○％都是華人，所以買房一定要買在華人多的地方。」亞太國際地產執行長周家慶建議，如台灣投資人擔心因為國際情勢動盪、影響資產價 值，最好還是買在各國首都，例如馬來西亞吉隆坡的金三角區域，挑選可直接走到地標雙子星，或鄰近未來捷運站出口的物件，雖然每坪價格至少新台幣六十萬、七 十萬元起跳，但至少相對抗跌，而且出租需求穩定。

而選擇蛋黃區地段的最重要意義是，這是經國際都會型投資檢驗過的定律：流通性高。尤其台灣人到了人生地不熟的都市，常看得眼花撩亂，一旦選錯地點，想要脫身都很難。

蛋黃區雖然房價短期難有大漲空間，至少需求穩定，可以保值。

地段、當地供需情況，是否具稀有性等上漲題材或空間，又如捷運等重大建設是否如期或跳票，都是影響未來容不容易找到買家接手的關鍵。所以新市鎮即便充滿基期低、預期上漲空間大等題材，但要如何創造需求，卻是一大問題。

周家慶補充，以馬來西亞來說，由於馬國政府目標在二○二○年以前，將馬來西亞人均所得提升到一萬五千美元，比現在成長逾四成，故大力推動公共建設，例如捷 運、高鐵等，無法負擔金三角區域房價的投資人，也可把目光放在未來有重大交通建設經過的區域，例如吉隆坡東南邊的蕉賴（Cheras）等城市，概念類似台 灣的新北市，一坪價格只要新台幣二十多萬元。

但是在離開蛋黃區的周邊城市，最要提防供過於求，類似台灣的「林三淡」建案。

例如，這幾年各方搶進的馬來西亞依斯甘達經濟特區，就有泡沫疑慮。二○○六年，馬來西亞政府把最南端的柔佛州南部規畫成五塊特區，標榜的最大賣點就是跨一個橋，到新加坡僅半小時車程，吸引國際企業投資，像亞洲唯一的樂高樂園、中國通訊大廠華為的物流中心也都位於此地。

守則二：赴現場勘察看環境、買氣是否有落差

有題材，建商便聞風而來，希望複製香港、深圳模式，用依斯甘達較低的房價、物價吸引新加坡人買房。近三年前，中國建商碧桂園斥資新台幣近一千五百億元於依斯甘達金海灣一帶造鎮，接著中國建商綠地的萬戶住宅也正式動工，一時間中國、台灣投資人搶進。

但當建案大量釋出，生活機能卻沒跟上，依斯甘達恐淪為下一個泡沫。今年四月，馬來亞投資銀行（Maybank Investment Bank）研究報告才指出，依斯甘達房市供過於求，未來價格將進一步鬆動、下跌。

也就是說，當國際炒家蜂擁而至，供給量暴增的區域，特別要注意人氣退潮的問題，避免資金套牢、無法抽離。

據馬來西亞政府統計，去年第四季，柔佛州房地產交易量季減三三％，高於全國的七％，房價指數下滑一％，表現為全大馬最弱，即便鄰近新加坡，對國際買家的吸引力，目前並沒有想像中大。

為降低資訊不對等的風險，建議投資人仍要親自到現場，既可對照投資標的地點與周邊環境是否如建案標榜，又可確認建案現場是否符合自己的期待，避免日後住進「套房」。

守則三：挑知名建商無履約保證恐買到爛尾樓

建商出包、預售屋蓋不起來，則是風險二。

東南亞國家不像台灣買房全有履約保證，菲律賓前五大建商Filinvest資深副總裁簡良達就提醒，在菲律賓，建商要有執照才能賣房，有台灣業者利用投資 人不了解當地法規，還沒取得土地前，就開始賣房，並以「先付全額、再打七折」做廣告，吸引人埋單，但最後能否順利買到土地、取得建築執照，沒人敢打包票。

再以五年前才開放外國人置產的柬埔寨來說，目前就有韓國爛尾樓建案。投資人應注意建商過去的實績，避免選僅有單一建案或不知名建商，一般來說有上市、櫃，以及提供履約保證，才能確保房子蓋完後還能持續服務，能有多一層保障。

匯率、稅金等隱藏費用，也是接下來恐吃掉海外房地產報酬的風險可能。

守則四：懂當地法令短線進出稅率高、沒賺頭

投資人務必留意買屋、養屋和賣屋時的各項隱形成本（見四十一頁表）。這些項目每一項看起來都只占總房價金額一％、二％，整個加起來卻有可能超過五％，甚至一○％，如再加上匯率波動，都是會讓你報酬率流失的潛在因素。

周家慶更提醒，投資人到東南亞國家置產，最需注意的第一件事便是該國政府對外國人置產保障、法規是否完備，「如果交易不安全（沒保障之意），即便報酬率有一○％、二○％，那些都是假的，萬一一、兩年後政府說房子要回收，那你什麼都沒有。」

守則五：留意換匯損失柬國美元計價，唯一例外

馬來西亞因為曾經被英國統治，房地產相關法規承襲了英國的制度，嚴謹度高，比較能保障投資人，建商向政府申請建築執照時就得申報房價，之後也不得隨意調漲，交易透明度高。

至於匯率問題，相較台灣投資人到其他東協國家買房必須用當地貨幣，「柬埔寨買房用美元計價，沒有外匯管制、沒有最低金額限制，」二十一世紀不動產柬埔寨董事長Kuy Vat指出，買房沒有換兩次貨幣等匯率問題，確實是當地房地產吸引海外投資的誘因之一。

儘管馬幣過去一年跌幅達二五％，周家慶說，從另一個角度來看，仍有不少投資人看好馬來西亞長期發展，抱著「撿便宜」心態逢低加碼進場，「現在買，比起去年同期至少打八折。」

利之所趨，現在投資東南亞房地產就像「刀口舔蜜」，刀口越鋒利，未來蜜糖般的報酬也會更有滋味，只不過在大環境變化下，把評估風險的權重往上調，精算每一項變數，才能歡喜收場。

【延伸閱讀】外國人必看！到東協4國置產，你不知道的隱形成本—馬來西亞、泰國、柬埔寨、菲律賓買賣屋風險比較

買屋（註1）》柬、泰、菲沒資金門檻，易入手養屋》當包租公，在馬來西亞成本最高賣屋》柬埔寨轉手成本最低，最易短線操作

馬來西亞●資金門檻：買房總價須達門檻：NT416萬元至832萬元●契約稅：房屋總價1％至3％●仲介費比率（占房屋總價比率）：1％至2％●物業管理 費用（1年）：年租金收入5％至10％●課徵雜稅（含門牌稅、地稅、租金所得稅等）?總地契稅：約NT17.8元/坪?門牌稅：依地段約NT8,000元 到2,5000元不等?租賃所得稅：年租金收入 x 26%?印花稅：簽署貸款、租賃、買賣契約時需繳納●資本利得稅（占房屋總價比率）5 年內（含）出售：30％ ; 第6年起出售：5％（註3）

泰國•資金門檻：無●契約稅：無●仲介費比率（占房屋總價比率）：2%●物業管理費用（1年）：年租金收入10％●課徵雜稅（含門牌稅、地稅、租金所得稅 等）?房屋土地稅：占租金收入12.5%?印花稅：占租金收入 0.1%?個人所得稅 ：依租金收入金額而定，稅率從0％至35％不等●資本利得稅（占房屋總價比率）?個人所得稅：依租金收入金額而定，稅率從0％至35％不等?特別營業稅／ 印花稅5年內（含）出售：3.3％ ; 第6年起出售：0.5％

柬埔寨●資金門檻：無●契約稅：無●仲介費比率（占房屋總價比率）：2%●物業管理費用（1年）：年租金收入9％●課徵雜稅（含門牌稅、地稅、租金所得稅 等）?房產稅：公告現值 0.1％?租賃所得稅：租金收入10％（目前尚未開徵）●資本利得稅（占房屋總價比率）：無(無持有年限限制，轉手課稅不到台灣二分之一)

菲律賓●資金門檻：無（註2）●契約稅：房屋總價1.5％●仲介費比率（占房屋總價比率）：無●物業管理費用（1年）：年租金收入8％●課徵雜稅（含門牌 稅、地稅、租金所得稅等）?房產稅：1％至2％?租賃所得稅：年租金收入NT128萬元以下課徵3％；以上課徵12％●資本利得稅（占房屋總價比率）房地 產交易稅：6％(無持有年限限制，轉手課稅不到台灣二分之一)

註1：泰國、柬埔寨、菲律賓規定外國人只能買公寓大廈，不可買獨棟和土地，馬來西亞則未限制註2：菲律賓買房無資金門檻，但若購買NT205萬元以上住宅，須課徵總價12%的加值稅註3：自簽約購買日起，扣除仲介費、裝潢、物業管理等費用後淨利計算

資料來源：21世紀不動產、菲律賓房地產投資交流社團臉書整理：趙維孝

當最難賣的豪宅與店面市場急凍，今年前三季，永慶房屋冠軍業務員蔡鎮鴻卻靠這兩樣產品在大安區突圍，他有什麼心法克服景氣寒冬與業務心魔？

二○一五年房市面臨大幅盤整，交易量萎縮至十四年來新低，市況嚴峻，在高總價產品交易停滯的氛圍下，永慶房屋全國業績冠軍竟由一位新面孔拿下，並在今年前三季已成交逾八億元的交易案，交易量是自己去年的一倍多，其中更包含四件億級物件，跌破同業眼鏡。

今年三十三歲的蔡鎮鴻，五年前才入行，當時也和一般菜鳥一樣，總是摸不清方向，業績時好時壞。直到一年多前，因為一句話扭轉了情勢。

一句話點醒「別窮忙」

重新盤整工作細節

去年七月，蔡鎮鴻從台北市瑞安店被調至忠孝敦化店，有一次和店長高柏原去拜訪屋主，卻忘了帶屋況說明書給屋主填寫，高柏原當面說：「你出門一趟，如果可以 多做一件事，就一定要多做一件，才不會窮忙。」一語點醒了蔡鎮鴻，原來他業績無法突破的關鍵，是沒有把力氣用在對的地方。「他一直很『谷力』(台語：勤 勞)，但講白一點，就像無頭蒼蠅，雖然很積極，卻是事倍功半。」永慶房屋忠孝敦化店店長高柏原描述著一年前的蔡鎮鴻。

自此蔡鎮鴻開始重新設定業績目標，時間管理也做盤整。

每晚清點通話紀錄

確認沒有遺漏事情

蔡鎮鴻拿出手機說，以前他只知道把行程排滿，每天派發一千份宣傳單，但沒有思考為何成交機率低。現在，每天晚上下班後，一定會將今天所有通話紀錄看一遍，平均一天接一百五十通電話的他，等於是提醒自己注意有哪些遺漏的事情。

此外他每個月固定花一周時間密集聯繫客戶，儘管房地產不景氣，今年一至五月他的帶看組數仍高達一三二組，較去年的七十九組高出近一倍，成為他成交豪宅的重要基礎。

但讓蔡鎮鴻逆勢突破銷售紀錄的關鍵，是今年四月成交一戶總價二．三億元的豪宅，是信義計畫區今年以來最高成交總價案件。

這戶豪宅的買方是一位台商，從去年夏天開始就陸續看過二、三十戶知名豪宅，最後一次看屋的過程中，客戶無意中透露，曾看過其他房仲介紹的信義計畫區某戶新成屋，讓蔡鎮鴻靈機一動，原來客戶比較喜歡可以自由規畫格局的毛胚屋。

雖然掌握到明確需求，但困難來了，要看屋的那天剛好是周日，但始終聯繫不上售屋的建設公司到場開門，眼看天色逐漸昏暗，已經等得不耐煩的客戶也坐上計程車走人時，才等到回電，「要是別的業務員可能早就放棄了，但小蔡鍥而不捨地追上計程車請客戶再回頭看屋，就差十秒鐘，路口的綠燈一亮計程車開走，他可能就與成交機會擦身而過了。」高柏原說。

那天，下著毛毛細雨的十秒鐘，蔡鎮鴻逆轉了自己房仲生涯中的成交紀錄，最後以二．三億元成交，消息傳出還引起不少資深房仲打聽到底是何方神聖。

無獨有偶，蔡鎮鴻今年成交的億元級店面與辦公室，也是從未向他買過房子的客戶購買的。這要歸功於他三年多的辛苦經營，平時就與對方保持聯繫，除了三節問候外，會主動傳客戶所關心的房產訊息，不因沒有買賣而忽視對方需求。

對談中了解需求

預先設想客戶難處

曾擔任蔡鎮鴻主管的永慶房屋協理簡國維說，一位好的業務員必須具備強烈賺錢企圖心、積極行動力與足夠抗壓性，這三項元素蔡鎮鴻都兼具，其中抗壓性又特別 高，「有時候客戶會酸他，說自己跟某明星業務員很熟，我為何要跟你一個菜鳥來往？但小蔡只難過一秒鐘就繼續做別的事，不會因此陣亡！」「放棄的下一秒，其 實就是成交的起點。」簡國維說，他一直很看好蔡鎮鴻，因為他擁有超級業務員具備的潛力，就是永遠不讓機會逃走。

採訪當天，蔡鎮鴻剛成交一戶台北市四千多萬元的辦公室，成交的關鍵也是他預先想到客戶有疑慮的事，才讓交易順利完成。

原來，這戶辦公室有許多隔間，買方認為還要花二十萬元拆除費用，在簽約當天向蔡鎮鴻抱怨了一下，沒想到蔡鎮鴻有備而來，「我已請木工師傅估過價，只要四萬元就可搞定。」讓買方驚訝之餘，也感受到他的用心。

「如果我的劍不夠長，就向前跨一步吧！」蔡鎮鴻說，與其被業績追著走，他寧願走在目標前面，不僅可以提前達陣，還可以提早思考，下個月的客戶在哪裡？延伸到客戶服務上，就是與其等客戶開口問，不如提早替客戶想好，靠著這句話，讓他從沒沒無聞晉級為人氣銷售王！

蔡鎮鴻

出生：1982年

現職：永慶房屋忠孝敦化店業務襄理經歷：OSIM按摩椅店長、廚具公司業務員

學歷：東吳大學中文系

家庭：未婚

成績：永慶房屋2015年1至9月全國業績Top 1，總銷金額逾8億元

蔡鎮鴻》業務心法

1. 每天晚上檢視一天的電話紀錄2. 善用科技通訊軟體、團隊合作力量3. 想的比客戶多，例如，提前替客戶丈量車位與估裝潢工程費4. 每個月固定花一周時間密集聯繫客戶

撰文•梁任瑋

今年房市在連串政府打房政策抑制下，全年交易量預估為十四年新低。但是，更戲劇性的轉折或許才要降臨，二○一五年一過，奢侈稅、證所稅退場，兩者帶動的效應，都會讓明年房市變動加劇。

幾年前，有位大媽投資客於新北市搜尋合適的購買標的，看上了淡水某建案。由於她是資深投資客，同社區住戶的取得成本大約每坪四十萬元，但她靠著和建商的合作關係，拿到「友情價」每坪三十五萬元。

當年，雙北房價如日中天，大媽直覺「賺翻了」，下重手一次就買兩戶總價一千多萬元的預售屋。然而過去兩個月以來，別說賺錢賣，大媽只求以成本價脫手，至今卻遲遲找不到適當買家……。這位大媽的遭遇，切實反映了今年房地產慘況。

脫手潮年後湧現

投資客硬撐 等奢侈稅退場宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華預估，二○一五年的交易量大約二十八萬戶，不僅比去年的三十二萬戶少上一成三，也遠遠低於二十年長期平 均的三十五萬戶，是近十四年來最低的成交量。「但接下來，投資客的壓力會更大。」台灣房屋研究中心前執行長、目前自營房地產買賣業務的邱太煊這麼說。

他表示，現在之所以沒有崩盤，「是因為利率實在太低，賣方還可以硬撐。」另一方面，若手中持有房產未滿兩年，現在賣房，無論賺賠都得繳付「售屋總價」一○％至一五％的奢侈稅，也讓不少賣家靜待奢侈稅退場之日再求脫手。

但在二○一五年十二月三十一日之後，賣方市場的壓力將瞬間變大。為什麼呢？

重點就在於稅制影響持續發酵。首先是奢侈稅退場，並由房地合一制取而代之；兩者的主要差別之一，在於房地合一制僅針對「交易利得」的部分，課徵一五％至四 五％的稅負，賠錢賣則不課稅。在此之下，手中持有房產未滿兩年、目前房價低於成本的投資客，自然會選擇等到房地合一稅上路後再求脫手。

簡言之，明年奢侈稅退場，就是受困閉鎖期的投資客們，選擇即時下莊的最佳時機。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨坦言，「大家都在觀察年後奢侈稅退場，會不 會出現一波賣壓。現在房市是買賣方拉鋸，但其實所有條件都不利賣方，只是卡在賣方不願認賠。」過去幾年，新北市、台中重劃區推出的建案量最大，這幾區的衝 擊將最顯而易見；其中，三峽皇翔玉鼎為近期經典案例。此案於二○一三年交屋，卻在今年中、約莫就是奢侈稅兩年閉鎖期過後，於知名房屋交易網「591」爆出 倒貨潮，共八十一戶賣盤。尤其，當年成交價約為每坪二十八萬元，但網站每坪單價僅約三十二萬元，與成本價相去不遠，顯然屋主對房市走向「心知肚明」，所求 不多。

當然，如果投資客對未來房市看好，賣壓或許不致大量出籠；可惜，無論從稅制及利率環境的變革方向來看，投資客恐怕都沒有看好的理由。

資金由房轉股

證所稅廢後 吸引大戶進場在稅制上，明年除了奢侈稅退場之外，另一個重頭戲，是廢除證所稅。當房市衰退，受稅制影響，滿手現金的投資客會怎麼做？按理來說，投資客極可能轉戰稅制相對寬鬆的股海。證所稅的廢除，將成房市跌幅加劇的另一變因。

利率環境轉變也是壓在投資客心中的一塊大石。房地產市場有句響亮的口號：「利率不升、房價不死！」過去七年，在美國維持零利率的環境下，國內利率也始終偏 低，但美國預料將在十二月中旬進行十年來首度升息，從過往歷史來看，台灣央行在一年內跟進的機率極高（見左圖）。利率環境的變化，無疑也讓房市蒙上陰影。

DTRE德天國際地產總經理田揚名表示，除上述因素外，總統大選必然對房市造成不確定性。整體來說，由於奢侈稅退場，房地合一稅接續上路，加上台北市房屋持有稅翻倍，預計未來幾年房價將經歷長期打底盤整，過去十年的多頭，至少在數年內難再復見。

這些偏向悲觀的預期，其實也已在相關業者的經營上有所反映；一位不具名代銷業者表示：「代銷公司以前還會包銷部分建案，現在只願意幫建案負責廣告企畫，不 願意承擔包銷風險。至於公司內部，現在也遇缺不補，一人身兼數職，主管都想請無薪假。」卓輝華也認為，房市氛圍在現階段是「慢慢轉空」，但即將面臨重要轉 折點，「明年房價跌幅會比今年更明顯，全台房價平均大約下修二％至三％。」這些房地產市場「山雨欲來」的現象，隨著二○一五年結束，新稅制、利率環境改 變，會不會演變成一場真正的風暴，後續值得繼續觀察。

撰文 / 蔡曜蓮、梁任瑋

挽救經濟成長率，活絡房地產買氣，不但能刺激民間消費，還能穩住銀行業、留住外資，專家樂觀一六年經濟將「前低後高」。

中國二○一六年經濟成長率將崩盤嗎？

隨著各大研究機構，針對中國經濟成長率的預測陸續出爐，看好的如瑞銀認為將上升至六．二％，看壞的有花旗預估將下跌至五％，看法雖分歧，但中國官方內部針對二○一六年的經濟計畫、全球政經人士最關注的焦點，已在十二月下旬剛結束的中國中央經濟工作會議，透露全貌。

這場會議為什麼特殊？首先，它向來是中國每年級別最高的經濟工作會議，而今年不同的是二○一六年是「十三五」規畫的開局年，因此這場會議的主軸將是未來五年中國的發展重點。

總結這場會議內容，官方打的口號是供給側改革，也就是從廠商經營實際困境下手，透過政策來降低任何會造成廠商倒閉、產品賣不掉或者是價格不斷走跌的因素。

降雙率、升財政赤字率：備銀彈救房市，銀行股沾光

舉例來說，跟台灣百萬台商經營最相關的薪資成本問題，也在檢討名單中。尤其是中國特有的「五險一金」制度，包括養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險和住房公積金。

這對於雇主和雇員來說，就像另一個徵稅負擔，換算下來如果一個技工月薪人民幣六干元，雇主的實際開支很容易就會達到人民幣八千元以上，在此次會議上，中國官方也同意決定要降低，細則可望在未來出爐。

過去幾年，這些工資稅費年年增加，被外界視為是習近平政權維持民心穩定的手段，但此刻為了拯救經濟，也只得放鬆，避免出現硬著陸。而除了這項做法外，根據中國民調最高的前三大財經分析師認為，這次中央經濟工作會議還點出習近平即將出的救經濟招數。

根據中國財經媒體票選人氣最旺的總體經濟分析師前三名——國泰君安證券首席分析師任澤平、海通證券首席分析師姜超以及興業證券首席分析師王涵，都一致認為中國政府將會在未來一年內，讓利率、匯串聯袂走跌，同時拉高財政赤字率，呈現「兩下一上」的局面。

三者的目的都是藉由中央政府提供更多銀彈，來解決舊產業（如房市和大型、國有重工業）的困境。其中頭號目標就是房地產。從本次官方會後聲明看出，一方面要 求建商降價清庫存，一方面又透過政策來降低農民工購屋門檻、稅費、鼓勵創新型業務（例如：REITs、租賃公寓、房產仲介）。

瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤解讀，這代表目前中國政府內部已經形成了共識，認為有必要通過支援房地產市場來防止經濟硬著陸，因為救房市

可以刺激民間消費，也可以穩定中國銀行業，更可以避免外資撤出。

而且中國房市真能快速回升，中國銀行股將受惠最大。過去中國銀行業因為房市呆帳問題，屢被質疑價值灌水，根據中國銀行國際金融研究所最新發布的《全球銀行 業展望報告》，截至二〇一五年第三季底，中國上市銀行不良貸款年成長五成，不良貸款率為一.五二％，該報告預計，二〇二八年銀行不良貸款率將進入二％，逼 近監管紅線。

國金證券銀行業分析師馬餛鵬預估，未來一年實力較差的建商，被迫選擇認賠殺出的案子可能會越來越多，短期內銀行放款不良資產會增多，但股價很可能已經利空出盡，因為銀行的壞帳將會越來越少。

加上現在為了去庫存，中國政府下一步可能全面推動銀行業不良貸款資產證券化來轉移風險，這對於銀行業資金活化算是利多。馬鯤鵬研判，如果中國官方又願意放鬆現有對銀行資金管控，例如降低壞帳提列金額，讓銀行手頭資金更充裕，進而降低放款利息，活絡房市買氣。

人行續降息、降準：人民幣緩貶，股市新創最熱

王涵則認為，從中國處理經濟困境的腳步來看，重點就是擺在救出口、救房市、降企業成本、積極降低債務，預估二〇二八年經濟成長率將出現前低後高的格局，年初可能是經濟壓力較大的階段，但不會出現外界擔心的硬著陸，對中國經濟的樂觀程度應可逐步上升。

而且股市上也不須過度擔心，理由是資金狂潮會持續。任澤平預估，二〇二八年中國人行還會降息一次和降存準率五次，且中國官方為了不讓資金大幅流出，人民幣只會緩貶不會急貶，一方面避免資金快速流出，一方面避免通縮。

根據任澤平預估，整體經濟面貌未來三到五年是走L型復甦，因為傳統重大產業（鋼鐵、水泥、房地產）相對疲弱，新興產業（娛樂、電商、互聯網等）持續崛起，前者占經濟產值比重大，所以整體經濟表現仍舊不好。

但是經濟上L型，不代表股市也是，他認為隨著市場上流通資金越來越寬鬆，中國股市的熊市已經結束，接下來走的是震盪盤堅，而資金面將集中在新創產業，他舉 例，像是中國二〇一五年網路消費成長率仍保持五成左右、電影票房收入年成長六成，這些產業相關上市公司都將是未來股市成交最熱的族群。

撰文者 蕭勝鴻

房市步入冰河期，但商辦租賃市場亮麗。「國泰置地廣場」藉著彈性租金、精算推案、緊抓外商等策略，衝出複合式商辦的好成績。

台灣商用不動產市場二○一五年成交金額創下八年新低，房市步入冰河期。就在此時，頂級商辦租賃市場卻表現亮麗，租金一路走高。這是一五年剛完工的信義計畫 區頂級商辦國泰置地廣場，短短半年去化三千坪樓地板面積。實價登錄網站上資料顯示，法國興業銀行也以每坪三五九○元租金成交。國泰置地廣場與台北一○一、 國泰信義經貿、遠雄金融大樓並列目前台北市租金最高的四大頂級商辦。

位於捷運市府站出口，低樓層一到四層正是「微風信義」購物中心，高樓層就是這次在驚呼聲中開出紅盤的國泰置地廣場，也是國壽近年推出的第一棟複合式商辦，其中包括頂級辦公室與景觀餐廳，一五年十一月正式開幕以來，已成信義區新地標。

推早鳥價 租金採彈性制

不僅商場人氣旺，辦公大樓出租率也異軍突起，樓地板面積共二．五萬坪，不到半年就已去化三千坪，在風光背後，靠的是國壽定位清楚的規畫設計，與彈性靈活的招租策略，才能在競爭激烈的頂級辦公室市場拔得頭籌。

時間回到○四年，國產局（現為國產署）標售信義計畫區最後一塊大面積土地，國壽以每坪二二七萬元、總價八十二億元，取得編號A3土地，創下信義計畫區土地 標售第三高價，「當時房地產業還很不景氣，國產局九次標售這塊土地都流標，直到降低底價，第十次才賣出去，國壽出手搶標，也確立當時房市回春的態勢。」高 力國際總經理劉學龍回憶。

當時，擔任國泰金控房地產投資操盤手的副董事長蔡鎮宇，為了將A3打造為地標建築，土地一放七年，為的就是規畫結合飯店、辦公室與商場三合一的複合式商業 大樓，並與國際豪華酒店品牌四季酒店集團簽約委託經營管理，但後來因故破局，計畫只好重新修正，國壽僅留下商辦與商場，這塊三千多坪的土地才在一一年開工 興建。

五星級飯店計畫夢歇，然而，要在台北市去化高達二．五萬坪的辦公大樓，並不是件簡單的事，國壽要面對的不僅是逐漸凋零的外商產業結構，還有其他辦公大樓搶客的競爭壓力，這些隱憂都讓國壽不動產租賃部在國泰置地完工前一年就提早展開「預租」作業。

作為信義計畫區商辦大樓的最大房東，國壽一向以靈活的招租策略在市場著稱，高力國際總監楊慧明印象深刻，國壽非常早就開始「暖身」，積極對商用不動產顧問 公司作簡報，從設備到租金，介紹得非常詳細，再搭配「早鳥優惠」，在前七個樓層租滿前，每坪只要三千元，另有裝潢期和車位租金的優惠方案，相較於周邊每坪 三千三百元到三千五百元的A辦行情，相當具有誘因。

擁CP值 緊抓外商客群

根據仲量聯行統計，台北市A級辦公大樓新增供給的高峰是一三年，當時完工的商辦面積高達四．四萬坪，但隨著房地產不景氣，這三年A級辦公大樓推案量遞減，國壽也看準時機在去年將國泰置地推出。

一五年中，國泰置地取得使用執照後正式對外招租，「時間點抓得剛剛好。」信義計畫區整體A級辦公室的空置率雖然偏高，但大面積的商辦剛好面臨空窗期，最大 勁敵台北一○一大樓已滿租，國泰置地是目前信義計畫區中，少數還有單層大面積條件的頂級辦公大樓，果然成為不少外商公司搬遷到信義計畫區的首選，包括甲骨 文、法國興業銀行、富達證券、雷格斯商務中心、大華銀行等企業都是首批承租戶。

「它抓住的客層，剛好都是最重視CP值（性價比）的外商公司，這個客層也是台北市辦公室市場的主力。

」世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司總經理林俊銘分析，這幾年台灣景氣停滯，連帶使外商公司在承租辦公室時，也得精算成本，因此，坐落精華地段、地點交通便利、符合外商公司需求，是國泰置地能夠快速去化的關鍵。

據了解，國泰置地照明設備是採用與美國國防部相同的LED燈，兼具省電節能、十年保固功能，空調設備也可以分六區控制，即使晚上加班也可以降低費用，充分符合環保趨勢，這都是外商公司相當重視的承租條件。

此外，緊鄰捷運站的優勢，讓不少原本在敦化南路辦公商圈的外商公司，願意付比原辦公商圈稍高的租金，遷入信義計畫區。

走高質感 有微風置地加持另一部分，走高單價精品路線的微風信義，也替國泰置地加分不少，由於國泰置地的地下室可以直接與捷運市府站接通，捷運乘客可直接走入商場大樓，A3高達一．二萬坪的商場空間，早在興建初期就被百貨業者視為進入信義計畫區的兵家必爭之地。

與國泰金控高層關係良好的微風廣場常董廖鎮漢，一三年以年租金五億元的價碼搶下租約，並走高質感路線，果然如今在信義計畫區成功營造出香港中環的氛圍。

除了微風年租金五億元以上，加上近四十層商辦有兩萬多坪，年租金至少有十至十二億元水準，隨著未來租金還有調整空間，國泰置地成為信義計畫區租金最貴的商辦大樓指日可待。

撰文 / 梁任瑋

迷你倉，是台灣的新興產業，因租金報酬高而異軍突起，但，要賺得到，須看口袋深度及經營者的管理能力。

台北一○一大樓租金，是台灣商務辦公室指標，它曾在二○一四年，創下每坪四千四百多元的月租金高價，但如今卻有人把「租人」的商辦，改裝成「租東西」的迷你倉庫，每坪月租金，最高甚至達七千多元，比一○一大樓還要貴。

倉庫當精品店開專供名包、名酒入住

「我把迷你倉當精品店在經營。」經營「大典藏家」迷你倉的大人物綜合企業公司董事長吳豈典說。

「迷你倉」，是一種將商辦隔成小型倉庫出租的產業，在美國已有四十年歷史，是一個年營收超過兩百億美元（約合新台幣六千億元）的產業，訴求讓大家可以擁有完全屬於自己的地方，儲放私物。全世界房價高的城市，如紐約、倫敦、新加坡、香港等地，迷你倉都蓬勃發展。

台灣在金融海嘯後，才開始發展迷你倉，目前大約有十王十五家廠商競逐，約有一萬個迷你倉，每倉的月租金，換算成坪為單位，一坪大約兩干多元到七干多元。目前，有業者把迷你倉當成精品店在經營，目標即吸引金字塔頂端客戶。

走入位於台北市饒河街夜市附近的大典藏家八德店，這裡原本是商辦，如今，隔成一排排紅白相間的雙層櫃，空間明亮清爽，空氣中還有股淡淡的清香，是來自法國的香精油，吳豈典打開其中一個櫃子，裡面有兩個LV皮箱，上百雙Lavin、Ferragamo Tod、s等名牌鞋，還有單瓶要價十二萬元的路易十三白蘭地，櫃子裡的東西，總價值約兩百萬元。

「這些都是我心愛的東西，」他說，每次客人來參觀，他就會打開自己的櫃子，告訴客人，他放了什麼東西在裡面，「我都敢把我最心愛的東西放這裡了，你有什麼不敢的？」他說，當客人看到這些東西，大部分會回葸承租。

在這個小小空間裡，存放客戶珍愛的物品，有長輩拿著泛黃的寶貝相本來放，有人買下一個要價一百一十六萬元的愛馬仕空氣鐘，直接從鐘表店送來存放，也有人因為搬家裝潢，暫時把家具放在這裡，更有年輕人把這裡當成自己的店面，商品放在倉庫，和客戶就在店裡面談起生意。

租金是商辦的四倍

裝潢費也動輒數百萬起跳

大典藏家兩年前成立，目前有五個店面，總倉庫數一千個，一千個迷你倉已八、九成滿，年營收約四千多萬元，獲利超過三成。

亞洲最大的迷你倉集團香港「儲存易」，三年前來台灣設分店，目前在台有八個據點，據點之一就是在寸土寸金的信義區。

負責台灣市場的協理賴淑君說，以五十坪商辦來看，租給公司行號，月租金大約四萬元，但，裝潢成迷你倉出租，租金收入可達十七萬元，迷你倉租金是商辦的四倍左右。

獲利誘人，但這筆生意並不比想像中好做。

以大典藏家八德店為例，「光裝潢就花六百萬，」以一百坪計算，每坪裝潢成本六萬元，比同業每坪三萬元多一倍。其倉庫材質是可使用二十年的組合屋鋼材，外加鋼琴烤漆：坪數上百坪的店面，就放了十幾台歐洲空氣清淨機，要花三十萬元左右;另外，一每問迷你倉都有獨立慼應裝置，當門打開，系統會自動照相存證，同時記錄下開啟次數。

「進入門檻不低，尤其，初期投資(金額）較大，」以香港模式來看，如果不動產是承租，「要開兩、三問店，才可能賺錢，」她分析，只開一家店，要賺錢至少要花五年，以一家五十坪的店為例，第三年後，才可能有八、九成滿租，第六年才可能小賺，但熬過五年，之後每年就會有至少三成的穩定獲利。

獲利來源不只租金

自有資產增值收益更關鍵

若攤開這些迷你倉商家的獲利結構。其獲利的來源除了租金，更關鍵的是自有資產的增值收益。

以大典藏家的八德店來看，當初用七千萬元買房地產，現在市價將近一億元。而儲存易的發展方式，也是以自用不動產出發開始。

當迷你倉市場開始細分化，加上台灣房價低迷，更是逢低進場的不錯時機。「迷你倉，會像房仲業一樣百家爭鳴，」賴淑君說。現在，店數最多的摩爾空間仍持續擴充，如今全台有二十五個點，還到香港開分店，還有知名企業，如新光集團旗下誼光保全也紛紛投入這產業，新加坡業者，甚至還來台灣購併了「收多易」。

「過去跟十個人講迷你倉，沒有人知道它是什麼，現在，會有六個人知道，」賴淑君說，「晅表示市場逐漸擴大當中。」

當房地產產業低迷，利率持續定低，商辦市場空置率上升三％左右，卻有另一群人看到操作迷你倉庫生意的可能性。

值得注意的是，現在乍看雖是投資者入門的好時機，但摩爾空間副總經理鄭維穎也說，

「這是一刀兩刀」，當景氣低迷，顧客花錢租迷你倉庫的意願也可能降低。到最後，比的還是大家差異化的能耐。

撰文者賴寧寧

台灣房東不繳稅、租屋市場淪地下經濟，是業界公開秘密，蔡英文的新政從稅制下手，能讓隱形包租公浮出枱面？

美濃大地震衝擊購屋信心，加上房地產景氣疲軟，房市掀起「轉買為租」風氣。然而，租屋這個年產值高達兩千億元的市場，今年將有重大變革。過去長達半世紀沒有專法管制，淪為「地下經濟」；現在，準總統蔡英文的房市政策，首要之務就是揭開這一大黑洞。

根據新政府的房市政策白皮書，未來房地產政策的四大補帖，包括都市更新、物業管理、租屋市場與社會住宅，每年總產值含金量高達一兆元，約GDP七％。其中，看似無關痛癢的租屋市場，潛藏嚴重漏洞。舉例來說，北市一戶三十坪老公寓出租，租金兩、三萬元，單筆稅收金額小、市場經濟規模不大，卻是租稅市場的毒瘤。房東逃漏稅、房客難以依法申報租金扣繳稅額，長此以往，貧富差距越大。

過去，缺乏專法國庫稅收每年少約一百億

「這個(租屋政策)影響最大，關係到房東跟房客，有房子、沒房子的，至少一、兩百萬戶受影響，」蔡英文的房市政策白皮書執筆人、民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群說。

蔡英文推出的租屋新政，最大變革就是調整租金稅收制度與制定「租賃專法」。

經營租屋市場二十餘年的永勝租售市場執行長徐銘達說，台灣房東不繳稅、租屋市場淪為「地下經濟」，已是業界公開的秘密，除非出租商用不動產，租客必須向政府登記營業使用，房東才會如實申報;否則，這些個體戶房東多半認為租金是淨收入，報稅能躲就躲。據永勝租售市場訪談租客，發現至少九成以上的出租住宅都沒報稅。

房東坐收租金不報稅，遭殃的除了國庫，還有房客。政府提供房客每年最高十二萬元的所得稅房租支出申報扣抵，以及部分縣市政府提供租金補貼，若有意申請，須提供租賃契約與匯款紀錄等資料。崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲分析，有些不誠實報稅的房東，甚至要求房客簽名畫押「不申請報稅」，若堅持申報，就要漲房租，等於變相轉嫁稅金。雖然此舉牴觸現行稅務法令，若真鬧上法院，房客仍站得住腳;但多數房客擔心漲租金或是與房東鬧翻而無家可歸，仍可能乖乖就範。

據財政部統計，全台擁多屋者不在少數，擁兩棟以上房產有兩百萬戶以上、三棟則有近七十萬戶、四棟以上有近二十八萬戶，甚至九棟、十棟都還有兩萬戶左右。這些住宅是否出租？租金多少？都欠缺管理機制。

未來，擬採租金單獨課稅稅率降至5％，逃稅重罰

地下房東猖獗主因在於，目前租金收入與綜合所得稅合併課徵，所得高的包租公，稅率最高達四五％，但查核機制並不嚴謹，沒被抓到就一毛錢都不用付，讓房東抱持查到再繳的僥倖心態。

台北市國稅局副局長王階琛畑三口，國稅局在轄區設置有稽核單位，但面對無所不在的個體戶房東，受限人力，實在很難挨家挨戶逐一訪查。目前對租金逃漏稅採「例外管理」，每年五月報稅結束，稽查稅務發現申報租金明顯不符合當地行情，或接獲舉報，才會發文要求到局說明。

「沒有人喜歡逃稅，只要稅課得合理。不然一看到這麼高，很多人乾脆不報了，」花敬群表示，未來將釋出租稅優惠，預計將租金從綜合所得稅中分離出來，租金扣除出租成本後，以實際獲利的五％到一0％課稅，比原本併入綜所稅的五％到四五％來得低：但同時提高持有稅，打擊大量囤房者。

此外，未來出租住宅的房屋稅與地價稅，也打算比照自用住宅的稅率課徵，前者與最高稅率相比，只剩原本的三分之一：後者剩原本的五分之一。花敬群表示，這兩項稅收政策改變，都是為了讓房東願意浮出枱面，提高閒置空屋出租意願，以活絡租賃市場，舒緩目前社會住宅供不應求的困境。

「現在房價這麼高，有一群人就是永遠買不起房子，鼓勵愛心房東把房子拿出來租，至少讓更多人租得起、租得到房子嘛!」徐銘達認為，此舉若奏效，政府將從原本收不到稅，到至少多收回一百億元稅收。但棍棒與胡蘿蔔必須同時啟動，提高租稅誘因外，還須搭配重法。他建議，設立房客檢舉獎金，提倡房客主動檢舉房東，逃稅者重罰。

但新政易引發「稅金轉嫁租金」的風險，崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，短期內確實可能造成租金調漲的「必要之惡」，但長期仍將回歸供需原則，房東想開高租金，也要看市場埋不埋單。地下房東能不能浮出枱面，影響的不僅是稅收，也關係到蔡英文開出的房市第一槍，能不能命中目標，解開租屋市場不合理的「常態」，還給租屋者公道。

撰文者王柔雅

負利率和富人避稅，使得東京公寓大樓的價格不斷走高，甚至超越二00七年的迷你泡沬期，但瓦解的徵兆浮現，泡沫已近尾聲。

東京公寓大樓的價格不斷

走高，已經逼近二00 七年的迷你泡沫期。東京二十三區的新建大樓，價格漲到每平方公尺百萬日圓;也就是說，七十平方公尺(約二十一坪)的新屋就要價七千萬日圓以上(約二一00萬元新台幣)，對一般家庭來說，擁有一戶新房簡直遙不可及。

事實上，這樣的價格，已經超過0七年的迷你泡沫期。

根據不動產經濟研究所的資料，首都圈(東京都和鄰近三縣)新建公寓大樓整體的每戶平均價格，0八年至一二年間大致維持在四五00萬日圓上下；一三年度起上揚，一五年度達到五六一七萬日圓，年增率達到一0.四％。東京都二十三區一五年度的新屋均價，則比前一年漲一三.四％，為六八四二萬日圓。

拜房價走高之賜，日本五大綜合不動產業者的公寓大樓部門獲利均轉好。一五年度第三季為止，各公司的住宅部門營業利益率約一二.九％，較前年同期成長一.四個百分點。主因在於，富人購買高價的物件。

三月公告的住宅地公告地

價中，全國最高價落在東京都千代田區的番町一帶。東急不動產正在這裡推案子，平均每坪要七七0萬日圓，每戶要價二億到六億日圓左右，但「幾乎不必打廣告，只靠當地的看板就賣掉了。」

遺產稅調高

富人抱現金不如置產

自從一五年一月遺產稅增

稅以來，越來越多富人覺得與其抱現金，不如購屋。出於節稅目的而購屋的人，資產評估額都以幾千萬日圓為單位在減少，節稅目的幾已達成。一般認為，新建公寓大樓價格還會走高，瑞穗證券公司資深研究員石澤卓志說：「應該還會上漲兩年，只是上漲幅度減緩。」不過，房市已有一些警訊出現。觀察一般受薪家庭容易下手的郊區家庭武住宅，可以發現異狀。郊區物件由於地價便宜，房價總額中，建築物的建設費用占比較高，建材漲價導致售價上漲，超出消費者的購買力，銷售狀況自然不好。

一五年度，首都圈公寓大樓發售戶數比前一年度減少一四.

四％，成為三萬八一三九戶，0九年以來首度跌破四萬戶。

房地產銷售惡化的訊號，從廣告也可以看出來，其中之一是「雙重價格廣告」的復活;也就是在先前的售價上打叉，同時標示打折過後的新售價。這是家電量販店常用的手法，但房地產業者很久沒用這一招了。因為新大樓推案到一半卻降價求售，勢必會引來已經購買的顧客抗議。

一般來說，就算銷售狀況不佳，通常也以附贈家具等方式促銷，盡量避免直接降價。

既降價，還公然打廣告，就證明了銷路大有問題。之前普遍看到這種現象，是在迷你泡沫破滅的0八年，這種廣告手法可說是打價格戰的前兆。

另一方面，負利率政策的影響又如何呢？

在投資用公寓大樓的部

分，影響很大。各報總是刊滿投資用大樓的廣告，由此可見其活絡。但專門銷售整棟投資用公寓大樓的Dear Life社長阿部幸廣認為，「民眾一旦習慣於負利率，期待報酬率會漸漸下滑，價格會漸漸上漲。」

負利率效應

不動產價格上漲難以持續

根據不動產鑑價中常用的

「租金報酬率還原法」，不動產價格可以用「不動產的租金報酬除以期待報酬率」推估。由於負利率政策會讓分母期待報酬率下滑，將會導致不動產價格上漲。

不過，日生基礎研究所主任研究增宮守認為，「只因為低利率，就讓不動產高價正當化的狀況，不會永遠持續下去。」首都圈的出租住宅，二月的每戶平均租金已連續五個月下跌，到達八.五二萬日圓(較前一年同月減少一.六％)。「在投資用住宅的部分，租金沒漲;在自用住宅的部分，購屋者的所得沒漲，假如只有不動產價格繼續在漲，那就是泡沫了。」他提出警告。

辦公大樓市場的泡沫不斷

膨脹，終究會瓦解。雖然不少人認為，上次的迷你泡沫，與利率一再創下歷史新低點的現在，情勢並不相同，但大家確實已意識到，可以算是新武的這個迷你泡沫，正進入攤底牌的階段。