在全球投資者的印象中，倫敦的房地產市場一直是一個“避風港”。但最近，越來越多的分析師開始發出警告，隨著價格的飆升，一場房價的自由落體運動隨時可能發生。
郊區反哺市中心
近期倫敦房地產市場的確出現了放緩跡象。但是，這種放緩主要反映在交易量的下降，而不是全面的價格下跌。銷量的回落其實符合普遍預期，因為自今年4月1日起，英國政府實施了對購買者征收印花稅的新政，不少人搶在新政之前完成了交易，自然而然地，新政施行後，市場便出現了回落。
令人擔憂的是，如果市場失靈，焦慮的賣房者和中介機構可能會開始大面積拋售，從而引發房價螺旋式下降。
還值得註意的一個現象是，現有庫存的銷量高於新建住房的銷量，另一個現象是，購房者的支付能力不足，這是一個遍及整個倫敦的問題，尤其集中在某些區域。
目前的倫敦房地產市場似乎呈現出熱情從郊區反哺市中心的趨勢。
英國房地產專業機構皇家特許測量師學會(RICS)首席經濟學家魯賓森(Simon Rubinsohn)認為，對購房者來說，關鍵的問題仍然是資金的來源(全款或按揭貸款)和價格水平，“這也解釋了為什麽房價較便宜的東區市場現在吸引了最高的關註度”。
漢普頓斯國際住房研究機構總監厄雷(Fionnuala Earley)也表示，在房價便宜的一些邊緣地區，比如倫敦西南郊的漢默史密斯(Hammersmith)以西以及沃平(Wapping)以東地區，目前房地產市場卻是最活躍的。由於這些地方的房價啟動得比較晚，因此新增印花稅對它們產生的影響比較小，再加上逐漸提升的名氣和未來的增長潛力，這些地方的投資價值會不斷增強。
哪里的情況最糟?
全球經濟的疲軟和匯率的波動，以及針對投資購房者的收緊政策，都成為倫敦房市降溫的關鍵原因。最近包括脫歐公投等事態的發展嚴重影響了國際投資者的買房動力，這個群體中支撐倫敦房市的重要力量正在逃離。英國政府關於打擊腐敗和增加財產透明度的呼籲和舉動也將會令倫敦在國際買家心中的吸引力進一步減弱。
與此同時，英國印花稅的大幅改革也打擊了國際買家的積極性。這種影響在2015年就已出現。漢普頓斯國際住房研究機構提供給英國《金融時報》的數據顯示，2014年前三季度，在高檔住房購房者中，亞洲買家占26%，但這一比例在2015年同期下降至6%，其中，中國買家的比例從9%下降至3%。另外，俄羅斯買家從7%降至1%。
不過，根據房源平臺居外網2015年第四季度發布的數據，中國人對倫敦房源的查詢量比2014年同期增加了69.5%。
居外網英國及歐洲總監莫瑞斯(Bernie Morris)對《第一財經日報》記者表示，雖然由於人民幣對英鎊貶值以及印花稅等影響，2015年亞洲買家在倫敦豪宅的交易量有所下降，但中國買家對於倫敦及其他地區新建公寓的興趣有增無減。除了500萬英鎊以上的倫敦高檔豪宅外，中國買家還對倫敦及其他城市售價150萬英鎊以下的公寓以及用於出租的學生公寓青睞有加。
“脫歐”影響多大?
除了上文提到的因素以外，英國“脫歐”公投對於倫敦房市的影響若隱若現。用Propcision聯合創始人里奇(Michelle Ricci)的話來說，英國政府竟然沒有意識到 “脫歐”公投必然會抑制當地住房市場的發展，使得任何稅制改革都不起作用。
事實上，分析師達成共識的一點是，“脫歐”可能引發的最壞後果就是未來幾年里房價的不確定性加劇。但以少量優勢選擇“留歐”的公投結果也仍然是有害的，因為它同樣會導致房價的不確定。
總體來說，即將到來的“脫歐”公投對數據的影響相對溫和。仲量聯行住宅研究部主管查利斯(Adam Challis)表示，主流的住宅市場並沒有廣泛受到“脫歐”公投的影響，但脫離歐盟的風險正受到越來越多的關註。
然而，房地產市場的放緩絕不能和倫敦整體市場的負增長混淆。“歷史的數據表明，只要經濟和就業持續增長，我們就不太可能看到房價與去年同比出現下降。” 英國房地產評估公司Hometrack的研究主管唐奈(Richard Donnell)稱。
盡管如此，多數評論人士都認為，倫敦房地產市場的放緩至少將會持續到明年。倫敦中心城區的複蘇預期可能還要久一些。
第一太平戴維斯(Savills)英國住房研究總監庫克(Lucian Cook)表示，減速的催化劑是2014年12月的印花稅變化和3%的家庭附加費用等。可能還需要幾年才能讓市場完全吸收這些沖擊並重現上升趨勢。