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中國投資者未來5年還要給美國房市砸1.4萬億

根據交易追蹤機構Real Capital Analytics的數據，中資企業今年以來，已經完成和正在進行的美國商業房地產收購交易達47筆，交易總額為93億美元（約合人民幣612億元），讓中國投資者成為了美國房地產最活躍的國際買手。

其實，更讓人驚訝的還在於未來趨勢。根據今年5月亞洲協會（Asia Society）和羅森咨詢公司（Rosen Consulting Group）聯合做的《中國在美國房地產的投資報告》，預計2016年～2020年，中國在美國商業地產和住宅上的直接投資（不包括未來新建項目）將累計達到至少2180億美元，約合人民幣1.4萬億元。

該報告還稱，2010年～2015年間，不包括機構和信托在內，中國投資者在美國購買房產（包括商業房產和住宅）的支出高達1100億美元。其中，中國投資者在美國的住宅上（包括托管公寓、自住和投資）累計花費了至少930億美元，並且以每年20%左右的速度增長。

根據海外房地產中文平臺居外網的估計，去年中國買家在美國買房的交易為美國經紀人帶來的傭金就高達17億美元（約合人民幣111.86億元）。

中企大手筆買樓

本報記者梳理了公開資料發現，在今年的5個月里，中企在美國的已經完成或有意向進行的大手筆商業地產收購包括：

5月底，中國人壽聯合美國不動產投資管理機構RXR收購了曼哈頓地標性建築之一——美國大道1285標誌性寫字樓項目，總價為16.5億美元。據稱，曼哈頓美國大道1285寫字樓出租率100%，最大租戶為UBS（瑞銀集團）北美總部，租賃面積超過90萬平方英尺；同月，香港盛洋投資（控股）有限公司近日發布公告稱，擬斥資5300萬美元，收購位於美國紐約市曼克頓Sixth Avenue的兩個物業；

4月底，信泰資本宣布以5.7億美元（約合人民幣37億元）完成對紐約赫莎（Hersha Hospitality Trust）酒店資產包的收購 。據接近交易人士透露，赫莎酒店資產包共包含7家位於紐約時代廣場、華爾街等核心區域中檔酒店，收購後，信泰資本占70%優先股，赫莎占30%普通股；4月初，海航資本集團有限公司以4.63億美元買下紐約曼哈頓完成第二棟寫字樓（850 3rd AVE）。該寫字樓位於紐約最黃金地段，總面積61.7萬平方英尺，是海航在美國投資的第一棟A級寫字樓；

3月，中國企業以近4000萬美元拿下好萊塢山上一處位置絕佳的地產，這處地產包括地標性的山城（Yamashiro）餐廳；3月中旬，中泛控股有限公司發布公告稱，在先決條件達成後，其以3.9億美元收購美國紐約物業事項已經完成；

2月，中國安邦保險同意斥資65億美元收購美國奢侈酒店集團Strategic Hotels & Resorts Inc.，該交易也將創造史上中國內地買家收購美國房地產的金額之最；

1月，香港豪華酒店文華東方國際（Mandarin Oriental International）宣布擬以1.4億美元收購波士頓文華東方酒店所在的房地產物業。

顯然，算上那些擬收購的項目，中企對於美國商業地產的胃口還要大。

根據《華爾街日報》報道，同一時間，加拿大投資者在美國購置房產的交易總額還不及中企投資額的一半，僅為42億美元。相比之下，2015年全年中國投資者完成了71樁美國商業房地產交易，交易總額為60億美元。也就是說，今年5個月的交易金額就已經比去年全年的1.5倍還多。

加速湧入背後

事實上，美國的房地產交易整體是放緩的。因為美國的商業房地產牛市已經持續六年了。不少投資者已經開始選擇離場，持觀望態度。因為他們認為自2009年以來一直上升的商業房地產市場價值可能趨平，甚至開始下降。

根據Real Capital Analytics的數據，2016年前4個月，投資者購買了總值1359億美元的商業房地產，低於去年同期的1714億美元。

為什麽中國投資者還在加速湧入？

除了對資產多元化的考慮之外，部分投資者也對國內的經濟形勢和房地產市場感到擔憂。

灼識咨詢執行董事趙曉馬告訴第一財經記者，不少投資者認為，國內部分城市的房價已經處於階段性高位，前景難以捉摸。現今的房價看起來也並不適合買進。尤其經過多年的上漲，一線城市房價居高不下。相比而言，海外房地產性價比高，升值空間大。“一方面，隨著海外交流的日益頻繁，更多的國人走出國門，來到海外的國人們催生了巨大的房屋需求，不論是移民者購置一套新的房產，還是留學生需要租住一套房屋，都會讓投資者手中的海外房產持續升值。”他表示。與此同時，考慮到匯率的波動，購買國外房產也是一個實現財富保值，避免資產縮水的方式。

然而，趙曉馬提出，雖然相比中國房價，美國房價存在一定的升值空間。但在美國，當統計數據顯示房屋庫存增加或減少到一定數量時，新房開工率就會隨之增加或降低，使整個市場的房價始終處於一種相對穩定的狀態。再加上美國的土地資源相對豐富，買土地和當開發商都不是特權，因此，想在美國炒房尋求暴利不太可能。他表示：“美國房產目前的出租浄回報率大約在8%-10%之間，如果你能拿到銀行貸款，充分利用財務杠桿，取得合理收益是可能的。”

「自找麻煩」，讓富立在房市低潮營收翻兩倍 王建民返鄉買房 三次都挑這家建商

股市與房市不存在負相關關系 xuyk的博客

    當前，房市如火如荼，買房浪潮四處蔓延！深圳6㎡鴿籠房每平15萬半天售罄；上千家A股公司半年凈利不抵兩套房；實業家心理失衡發飆：努力幾年不如買幢樓……而股市萎靡不振，已有6100萬散戶清空倉位，黯然離市……真是冰火兩重天！有個股友嘆道：“房子買漲不買跌，房價越漲越有人買。現在資金都流向房市了，股市還怎麽漲得起來？應該賣股買房才對啊！你看，這不是明擺著的事情嗎？”

    是嗎？不過，我很是納悶：房市與股市真有這種負相關性的蹺蹺板效應？為了直觀明了地說明這個問題，青年朋友小安特地幫助制作了如下3張房市與股市的對比圖：

房市與股市哪個空間更大？ xuyk的博客

    這些天，常有朋友問我：“現在房市和股市哪個會更好？”

    我籠統地解答：

抑房市，利股市 xuyk的博客

    國家放大招抑制房市，有朋友擔心：這樣會不會殃及股市？其理由是，因為壓制房市會使房地產企業收益下降，其股票就會遭到影響；還有，因為房地產與銀行休戚相關，銀行及其股票也會受到連累；又因房地產及銀行是股市權重板塊，它們下跌將把整個股市拖下去。這個推斷看似很有邏輯道理，其實不然。

    眾所周知，股市是面向未來的，決定其重大走向的是市場對經濟體未來價值的預期，而不是經濟體當前的規模增減和盈虧狀況。這也就是為什麽股市與GDP常常並不相關的原因。請看股指與GDP增長率的對比圖：

“股神”巴菲特看好美國房市 中國客戶成最大買家

北京時間4月18日，巴菲特旗下伯克希爾哈撒韋(Berkshire Hathaway)的子公司之一，總部位於加州爾灣(Irvine)的伯克希爾哈撒韋地產服務(Berkshire Hathaway HomeServices，下稱“HomeServices”)宣布與居外網達成協議。據HomeServices公告，公司已將其代理的住房廣告同步至居外網頁面。

居外網中國區總經理葛奕婕對第一財經記者表示，“此次與HomeServices的合作，使後者多達14萬條美國住宅房源能夠在居外網上向中國及世界華人買家以中文呈現，將可以更好地滿足中國消費者的需求，並增進買家的知情選擇權”。

協議達成

根伯克希爾哈撒韋的最新年報，HomeServices旗下共有38家不動產公司，擁有超過29000名經紀人，超過375家加盟商。作為能源業務附屬子公司的Berkshire Hathaway HomeServices貢獻利潤攀升22%至1.27億美元。然而，巴菲特在2013年曾表示，伯克希爾哈撒韋在2000年購買這項能源業務時，他表示“甚至都沒註意到HomeServices，後者當時只擁有少數幾家房地產經紀公司。”

總部位於上海和香港的居外網，在英國、美國、加拿大和澳大利亞亦設有區域分支機構。據官方數據，居外網作為全球最大中文國際地產門戶網站，展示了來自 89個國家的 250 萬套房源，每月來自中國和世界各地的訪客數量超過200萬人次，此次與HomeServices達成協議後，兩家公司將共享居外網的客源。

記者從內部人士出獲悉，不同於其他房產公司，HomeServices將以各地區分公司為單位，逐一獨立出現在居外網的美國房產中介頁面中，昨日位於亞特蘭大的分公司(Berkshire Hathaway Home Services Georgia Properties)已經率先入駐，最終全部房源數預計將達14萬條。

除HomeServices之外，專註為中國及世界華人買家提供海外房源的居外網，4月份還有幾家重要聯盟。四月初，居外網與香港新興的房源網站okay.com建立策略聯盟，目前已有超過700套的香港房源在居外網上線。

同月，居外網與世界上最大的國際房地產經紀公司瑞麥地產(RE/MAX)澳大利亞公司及瑞麥地產新西蘭公司簽訂了更新的合作協約，兩家公司的海量英文房源將繼續自動上載到居外網，且兩家公司經紀人可獨立上傳中文的房源信息。“騰訊居外海外房產頻道也正式啟動。近期會有來自65個國家的13萬條房源信息向騰訊網的用戶呈現。下一步，傳播渠道將可望擴大至微信。”葛奕婕稱。

“中國已經超越來自其他國家的客戶，成為除了美國本土居民以外的美國地產最大買家，”HomeServices公司首席執行官吉諾布萊法利(Gino Blefari)在公告中表示。

根據居外網數據，美國是歷年來中國買家最感興趣的購房目標地，在 2010年至2015年間，中國買家購買的美國房地產總值至少達到3500億美元。“2016 年至 2020 年，中國買家將在美國現房市場中投入至少2180億美元，在世界其他各地的投資也將具同樣幅度。” 葛奕婕進一步表示。

居外網現已基本囊括了海外主要購房市場主流房地產公司的房源，中國買家可以在中國網站環境中獲取中文的海外房源信息，經紀人聯系方式、以及海外購房指南等。第一財經記者從居外網內部人士出獲悉，公司計劃於未來12個月內在澳大利亞股票交易所(ASX)上市。

海外購房熱情不減

中國買家赴美購置住房的熱情近年來居高不下。根據美國房地產經紀人協會(下稱“NAR”)公布的數據，2014-2015年中國買家在美國房產市場的購房數量位居國際買家首位。美國最大的地產平臺Zillow數據亦顯示，2016年全美房價上漲了4.8%，2017房價將繼續上漲3.6%。

2016年7月NAR發布的報告顯示，包括中國大陸、臺灣和香港在內的中國買家，已經連續第二年成為美國住宅房地產最大的買家。2015年4月到2016年3月期間，海外購房者在美國購置的住宅房產總價值高達1026億美元，其中中國買家購置的物業多達29195處，總價值近273億美元，占海外購房總價的26.7%，遠超位居第二的加拿大買家購置房產總額(89億美元)。

數據來源：《美國房地產經紀人協會2016國際住房購買行動報告》

值得註意的是，海外買家在購置美國房產時，更青睞於相對高價的房產。NAR報告顯示，2016年海外買家購置美國房產的成交均價為47.75萬美元，遠超出美國房屋的成交均價26.67萬美元。其中，有10%的非本土買家購置超過100萬美元的房產。

數據來源：《美國房地產經紀人協會2016國際住房購買行動報告》

2017年購房貸款將進一步放松，使得更多的人能夠達到購房門檻。美國地產網站Redfin認為，2017年房利美、房地美將提高貸款的封頂額度，讓買家能利用更多杠桿，買到價格更高的房屋。

然而，市場有觀點認為，美聯儲的加息預期使得抵押貸款利率攀升，或許會影響購房需求。美國經濟學家凱勒·威廉姆斯(Keller Williams)表示，今年的貸款利率可能會緩慢上升，除非經濟形勢發生變化，但目前美國房價從歷史價位來看，仍屬於可負擔範圍。

今年2月，居外網的海外房源訪問量繼續上升，其中是新興的海外房市場如泰國和馬來西亞，錄得89.3%和69.4%的同比增長率。對傳統的海外購房目標國加拿大、美國和英國，房源訪問上漲分別為47.2% 42.4%和 32.5。中國人海外購房腳步不僅沒有放緩，反而加快了。

葛奕婕亦表示，2017年中國人海外購房有三個大趨勢。趨勢一，是購房預算調低：100萬與500萬美元間的房源最受關註。居外數據顯示20.7%的中國買家去年咨詢的房產在1-5百萬美元之間。

趨勢二，中國買家將力爭海外銀行貸款。“雖然美國房的中國買家中有71%的人去年是全額付款，根據美國某些房地產公司的資料，今年以來，50%的中國買家利用了美國的銀行貸款，而美國銀行在這方面也作出了快速響應，推出了一些舉措吸引外國的購房買家。”

趨勢三，雖然中國居民現在按規定不能以購房為目的來換匯，但是留學、旅遊和海外醫療依然沒有受到限制，而這些海外消費最終也會促進中國人對海外房的需求。葛奕婕進一步解釋，中國的海外房產買家中有52%在尋找學區房，而8%的中國富裕人群有意送子女出國讀書。海外醫療旅遊更是方興未艾，2015年，中國人在這方面的花費達到100億美元，中國人同時也在醫療保健熱門國家如美國、加拿大、日本、泰國和新加坡尋找相關物業。

美國房市初現降溫趨勢，中國買家繼續領跑全球

經歷了高溫的美國房地產市場，呈現出降溫態勢。

美國全國房地產經紀人協會（NAR）最近發布的2018年度報告（下稱“年度報告”）顯示，在最近的一年里（2017年4月～2018年3月），外國人在美國購房的金額同比下降了21%，從1530億美元降至1210億美元，占全美1.6萬億美元同期房屋銷售量的8%，其占比同比下降了2個百分點。其中，679億美元（56%）為居住在美國的外國投資者購房，而530億美元（44%）為未居住在美國的外國投資者所購買，均低於前一年的水平。該報告只涉及住宅房產，不包括商業房產和集合住宅（multifamily）投資。

與此同時，外國人在美所購住宅的房價平均值也從53.69萬美元下降到了45.4萬美元，表現出購房更低價格房屋的傾向。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲(Lawrence Yun)表示，經歷了2017年的高速增長後，外國人最近在美國房地產的交易行為出現了降溫，幾乎又跌回了2016年的水平。主要的原因是，因庫存不足而推高的房價、國內持續增長的就業率以及歷史性低點的利率，讓外國人不得不和國內買家一同競爭有限的房屋供應。

中國在美買房總額微降4% 連續6年領跑

外國投資者在美國所占據的房地產市場，由這5個國家的買家占據了半壁江山：中國、加拿大、英國、印度和墨西哥。其中，中國已經連續6年領跑，成為美國房地產最大的外國投資者來源國。在最近的一年里，中國人購買的美國住宅金額高達304億美元，同比去年微降了4%，接近外國人在美購房總額的25%。該報告中所提及的中國包括中國大陸、香港和臺灣。

其次是加拿大買家，貢獻了105億美元，卻同比驟降了45%。英國、印度和墨西哥分別以73億美元、72億美元和42億美元分列其後。

NAR總裁門登霍爾（Elizabeth Mendenhall）認為，雖然當下的全球環境面臨較大的不確定性，但美國房地產市場仍然被視為安全、有保障且可盈利的投資目的地。

外國投資者在美國購房的總體金額下降明顯，而房屋數量上僅降了6%，從28.4萬套下降到了26.68萬套。在購房數量上，中國買家同樣遙遙領先，以4.04萬套遠超第二名加拿大買家的2.74萬套，占據外國人在美購房總數的15%。

就購房人數來說，中國買家數量占外國買房總人數的15%，加拿大、墨西哥和英國的買家人數有所下降，分別占10%、8%和3%。

年度報告也再次顯示出美國各州房地產冷熱不均的情況。總體而言，外國購房者主要集中在三大州——佛羅里達州（19%），加利福尼亞州（14%）和得克薩斯州（9%），亞利桑那州和紐約州以5%的份額並列第四位。中國人最青睞的是加利福尼亞州，有38%的住房投資選擇了該州。位列第二和第三名的得克薩斯州和佛羅里達州則只占7%和6%。

根據海外房產網居外網的數據，今年以來，中國買家對美國房產興趣有所回升。2018年6月，中國買家對美國房源詢盤量詢盤量比去年12月高出48.1%。背後動因主要是對沖人民幣對美元貶值的風險。“大部分中國買家覺得人民幣對美元匯率，今年內還會繼續下滑。” 海外房產網站居外網CEO羅雪欣表示，不過，現在的這波趨勢，與2016年人民幣急劇貶值、資本外流嚴重所引發的海外購房熱潮不同。如今的人們對中國的經濟和人民幣匯率擁有信心，再加上資本管控和投資行為的愈加理性化，預測這波上漲趨勢將在未來的一年里表現出穩健而持久的態勢。

中國人依然最土豪 近一半外國人全款買房

通常來說外國投資者購買的房產總價較高，報告顯示，最近的一年里，外國買家購房的均價為45.44萬美元，比美國市面上的房產均價29.06萬美元高出56%；外國買家購房的價格中位數為29.24萬美元，比全美市面上的房價中位數24.93萬美元高出約17%。9%的海外買家購買了100萬美元以上的豪宅，而在全美範圍內，購買了100萬美元以上豪宅的買家比例不到3%。

在外國購房者中，中國買家無疑是出手最闊氣的一群。他們在美所購房屋的價格中位數高達43.91萬美元，比外國買家整體的購房價格中位數足足高出50%。報告認為，部分原因是中國買家更喜歡在市中心以及房價偏高的區域買房，比如加利福尼亞州、新澤西州、紐約州、得克薩斯州和華盛頓州。

報告還稱，和國內買家相比，外國投資者在美國購房時更多采用現金支付的方式，接近一半（47%）的外國投資者用現金全款買房，而在全美房屋交易中，現金支付的平均比例只有21%。不居住在美國的外國投資者現金全款買房的比例高達72%，在美國居住的外國投資者現金購房比例為30%。

在五大外國買家來源國中，印度人申請美國房貸的比例最高，約78%，而加拿大選擇全款買的比例最高，為78%。中國有58%的人在美國選擇全款買房，37%的人申請了美國貸款。

美國房地產數據提供商Attom Data Solutions此前的數據則稱，2016年和2017年美國人現金買房比例也出現了明顯的上升，達到28%左右的高峰，高出2000年以來20%左右的水平。原因之一是樓市太火熱，現金搶房可以更有優勢。

數據顯示，52%的外國買家購房目的為自住。除了自住，中國人最普遍的購房目的是為了子女的教育。69%的中國買家在美國買了獨棟的房子，17%的中國買家買了公寓，10%的人買了聯排別墅，1%的人買了土地自己造房。

按照特朗普政府此前宣布的稅收計劃，未來將限制房屋貸款利率的稅收減免。目前帶息貸款在100萬美元以下的個人能享受稅收減免，但新法案擬將可享受稅收優惠的貸款額度上限調整為50萬美元。因此，稅收新法案一旦在2018年落實，美國房地產高端市場勢必會受到打擊。事實上，據媒體報道，特朗普的稅收新法案在國會通過後，已經有不少原本有意向購買美國高端地產的富豪選擇推遲購房，有的甚至取消了投資意向協議。

責編：吳將

銀保監會：嚴禁首付貸、消費貸流入房市

“1~7月共處罰銀行保險機構1483家次，罰沒合計16.4億元。”8月29日，銀保監會召開銀行保險監管工作電視電話會議，通報近期監管處罰情況。

銀保監會指出，進一步完善差別化的房地產信貸政策，嚴禁“首付貸”和消費貸資金流入房地產市場等違規行為。

同時，大力推動健全公司治理，針對股權關系、股東行為等突出問題，提出10個方面工作措施。

嚴禁“首付貸”、消費貸流入房市

29日，銀保監會會議稱，要紮實推進金融風險防控工作。深入研究銀行業和保險業防範化解金融風險攻堅戰三年行動方案，提高對金融風險的規律性認識，形成更成熟的方針和政策；穩步推進降杠桿，抓住同業、理財和表外等重點，堅定不移拆解影子銀行，銀行業資金和保險業資金脫實向虛問題進一步緩解，金融體系自我循環空轉套利現象得到有力遏制。

以北京為例，第一財經記者從北京銀監局獲悉，2017年一季度至2018年二季度，北京個人住房貸款月均新發放金額逐季度減少，各季度月均發放金額分別為268.52億元、204.23億元、147.91億元、87.29億元、83.45億元和78.58億元，連續五個季度環比下降。

全力支持供給側結構性改革方面，截至目前，市場化法治化債轉股已簽約金額1.73萬億元，資金到位3500多億元；全國存續債委會1.7萬余家，幫扶困難企業4052家。堅持不懈化解不良資產風險，督促銀行保險機構全面真實反映資產質量。

進一步完善差別化的房地產信貸政策，嚴禁“首付貸”和消費貸資金流入房地產市場等違規行為。進一步深化市場亂象整治工作，不斷加強對互聯網金融，特別是涉及網絡借貸風險的專項整治。1~7月共處罰銀行保險機構1483家次，罰沒合計16.4億元。

積極應對外部沖擊風險，督促銀行保險機構開展風險壓力測試，加強境外機構合規管理長效機制建設。加快補齊監管制度短板，新提出40多項銀行業制度補短板任務。

發揮大行“頭雁”效應

銀保監會指出，要增加對實體經濟資金投入，進一步提升銀行業和保險業服務實體經濟水平。

此前，銀保監會發布“信9條”，進一步打通貨幣傳導機制，要求銀行適當提高企業中長期貸款比例，同時規範銀行貸款行為，要求不得協商約定或強制設定條款進行貸款返存等，此外還提出積極發展消費金融，支持發展消費信貸等共9條主要內容，被業內稱為“信9條”。

此次銀保監會公布數據顯示，截至7月末，銀行業金融機構各項貸款同比增長12.4%，保險資金為實體經濟提供融資超過13萬億元。

銀保監會稱，加大對國民經濟重點領域的支持力度，制造業貸款自上年以來持續正增長，基礎設施行業貸款同比增長9.9%，涉農貸款同比增長7.2%，扶貧小額信貸余額2597億元，支持建檔立卡戶639萬戶，綠色信貸貸款余額超過9萬億元。保險業中，與經濟和民生保障密切相關的貨運險、責任險、農業保險保費收入同比分別增長24%、35%、18%。

其次，著力緩解小微企業融資難，提出並實施“兩增兩控”新要求，落實差別化不良容忍度等配套政策，小微企業貸款同比增長12.7%，高於各項貸款增速0.3個百分點。

努力推動降低社會融資成本，發揮大中型商業銀行的“頭雁”效應，對18家大中型銀行小微企業貸款利率進行監測並實施分類監管考核評估，6、7兩月新發放單戶授信500萬元以下小微企業貸款利率的平均水平比上年末有所下降。

此外，銀保監會還要求積極服務創新驅動戰略，信息服務業和科技服務業貸款同比分別增長27%和30%，21家主要銀行戰略性新興產業貸款比年初增長7.3%，1~7月科技保險為科技企業提供風險保障金額7962億元。

大力推動健全公司治理

銀監會、保監會長達十余年的分業監管歷程，使其交叉的灰色地帶長期處於監管真空中。此次銀保監會電話會議指出，要深入推進體制機制改革，加快落實銀行業和保險業對外開放新舉措。大力推動健全公司治理，針對股權關系、股東行為等突出問題，提出10個方面工作措施。

今年年初，郭樹清在接受《人民日報》專訪時措辭嚴厲的稱：“銀行業當前的主要問題是規範的股東管理和公司治理沒有同步跟上。比如，有的股東甚至把銀行當作自己的提款機，肆意進行不正當關聯交易和利益輸送。此外，對於少數不法分子通過複雜架構、虛假出資、循環註資，違規構建龐大的金融集團，必須依法予以嚴肅處理。”隨著銀保監會合並，對於上述亂象的監管和治理正在有條不紊推進。

銀保監會指出，深入推進組織機構體系優化，五家大型銀行設立185家普惠金融事業部分部，管理型村鎮銀行和“多縣一行”制村鎮銀行試點穩妥開展，意外險定價機制、經營銷售改革有序推進，多層次車險產品體系建設得到加強。提出一系列專項的改革建議，切實推動機構回歸本源、專註主業，向高質量發展轉變。加快推動擴大開放新舉措落地，提出15條銀行業和保險業開放措施，推進相關法規制度建設，同步受理對接準入申請，做好政策和準入輔導。

責編：林潔琛