迷你倉，是台灣的新興產業，因租金報酬高而異軍突起，但，要賺得到，須看口袋深度及經營者的管理能力。 台北一○一大樓租金，是台灣商務辦公室指標，它曾在二○一四年，創下每坪四千四百多元的月租金高價，但如今卻有人把「租人」的商辦，改裝成「租東西」的迷你倉庫，每坪月租金，最高甚至達七千多元，比一○一大樓還要貴。 倉庫當精品店開專供名包、名酒入住 「我把迷你倉當精品店在經營。」經營「大典藏家」迷你倉的大人物綜合企業公司董事長吳豈典說。 「迷你倉」，是一種將商辦隔成小型倉庫出租的產業，在美國已有四十年歷史，是一個年營收超過兩百億美元（約合新台幣六千億元）的產業，訴求讓大家可以擁有完全屬於自己的地方，儲放私物。全世界房價高的城市，如紐約、倫敦、新加坡、香港等地，迷你倉都蓬勃發展。 台灣在金融海嘯後，才開始發展迷你倉，目前大約有十王十五家廠商競逐，約有一萬個迷你倉，每倉的月租金，換算成坪為單位，一坪大約兩干多元到七干多元。目前，有業者把迷你倉當成精品店在經營，目標即吸引金字塔頂端客戶。 走入位於台北市饒河街夜市附近的大典藏家八德店，這裡原本是商辦，如今，隔成一排排紅白相間的雙層櫃，空間明亮清爽，空氣中還有股淡淡的清香，是來自法國的香精油，吳豈典打開其中一個櫃子，裡面有兩個LV皮箱，上百雙Lavin、Ferragamo Tod、s等名牌鞋，還有單瓶要價十二萬元的路易十三白蘭地，櫃子裡的東西，總價值約兩百萬元。 「這些都是我心愛的東西，」他說，每次客人來參觀，他就會打開自己的櫃子，告訴客人，他放了什麼東西在裡面，「我都敢把我最心愛的東西放這裡了，你有什麼不敢的？」他說，當客人看到這些東西，大部分會回葸承租。 在這個小小空間裡，存放客戶珍愛的物品，有長輩拿著泛黃的寶貝相本來放，有人買下一個要價一百一十六萬元的愛馬仕空氣鐘，直接從鐘表店送來存放，也有人因為搬家裝潢，暫時把家具放在這裡，更有年輕人把這裡當成自己的店面，商品放在倉庫，和客戶就在店裡面談起生意。 租金是商辦的四倍 裝潢費也動輒數百萬起跳 大典藏家兩年前成立，目前有五個店面，總倉庫數一千個，一千個迷你倉已八、九成滿，年營收約四千多萬元，獲利超過三成。 亞洲最大的迷你倉集團香港「儲存易」，三年前來台灣設分店，目前在台有八個據點，據點之一就是在寸土寸金的信義區。 負責台灣市場的協理賴淑君說，以五十坪商辦來看，租給公司行號，月租金大約四萬元，但，裝潢成迷你倉出租，租金收入可達十七萬元，迷你倉租金是商辦的四倍左右。 獲利誘人，但這筆生意並不比想像中好做。 以大典藏家八德店為例，「光裝潢就花六百萬，」以一百坪計算，每坪裝潢成本六萬元，比同業每坪三萬元多一倍。其倉庫材質是可使用二十年的組合屋鋼材，外加鋼琴烤漆：坪數上百坪的店面，就放了十幾台歐洲空氣清淨機，要花三十萬元左右;另外，一每問迷你倉都有獨立慼應裝置，當門打開，系統會自動照相存證，同時記錄下開啟次數。 「進入門檻不低，尤其，初期投資(金額）較大，」以香港模式來看，如果不動產是承租，「要開兩、三問店，才可能賺錢，」她分析，只開一家店，要賺錢至少要花五年，以一家五十坪的店為例，第三年後，才可能有八、九成滿租，第六年才可能小賺，但熬過五年，之後每年就會有至少三成的穩定獲利。 獲利來源不只租金 自有資產增值收益更關鍵 若攤開這些迷你倉商家的獲利結構。其獲利的來源除了租金，更關鍵的是自有資產的增值收益。 以大典藏家的八德店來看，當初用七千萬元買房地產，現在市價將近一億元。而儲存易的發展方式，也是以自用不動產出發開始。 當迷你倉市場開始細分化，加上台灣房價低迷，更是逢低進場的不錯時機。「迷你倉，會像房仲業一樣百家爭鳴，」賴淑君說。現在，店數最多的摩爾空間仍持續擴充，如今全台有二十五個點，還到香港開分店，還有知名企業，如新光集團旗下誼光保全也紛紛投入這產業，新加坡業者，甚至還來台灣購併了「收多易」。 「過去跟十個人講迷你倉，沒有人知道它是什麼，現在，會有六個人知道，」賴淑君說，「晅表示市場逐漸擴大當中。」 當房地產產業低迷，利率持續定低，商辦市場空置率上升三％左右，卻有另一群人看到操作迷你倉庫生意的可能性。 值得注意的是，現在乍看雖是投資者入門的好時機，但摩爾空間副總經理鄭維穎也說， 「這是一刀兩刀」，當景氣低迷，顧客花錢租迷你倉庫的意願也可能降低。到最後，比的還是大家差異化的能耐。 撰文者賴寧寧 | ||||