餘屋出清！大建商帶頭降價兩成兩張圖表教你下半年搶進蛋黃區

2016-06-20 TCW

蛋黃區熱烈完銷，指標建商自砍兩成迎來下半年降價潮，本篇教你看建商財報與餘屋量指標，找到最佳殺價買屋法。

今年第二季以來，新建案「降價」大拍賣，並迅速完銷的訊息不斷傳出，這波完銷熱潮，從地段或參與建商，都是業界一線要角。這背後代表什麼訊息？

「今年下半年房價會落底，」指標建商華固建設總經理洪嘉昇說。全台最大代銷公司海悅國際總經理王俊傑、永慶房產總經理葉凌棋亦齊聲表態：未來一年，將是建商出清餘屋的倒貨季。

本刊解剖建商首季財報發現，在建與待售房地存貨量前十大的上市櫃建商，推案量總成本近二千九百三十億元，這意味，未來兩到三年，建商確實背負沉重的餘屋賣壓。

洪嘉昇表示，最近這波降價個案，與近年房價最高點二○一四年中相比，平均降幅約一五％到二○％，這幅度也差不多是建商的「合理利潤」，「房價已經到了開發商的成本點，賣方已經降到沒有（利潤）空間了。」翻開財報，存貨量前十大建商今年第一季淨利率，只有兩家高於一五％，日勝生、華固建設，甚至出現利損。

洪嘉昇認為，由於市場買氣疲弱、餘屋量大，今年下半年到明年，多數建商會選擇不開新案，集中火力去化新成屋，「今年下半年將是價格的底部。」

蛋黃區》建商「真降價」

120萬買大安，中正打八折二○一五年全台房地產交易量僅約二十九萬四千筆，創下近十四年新低紀錄。建商降價求售從去年就開始，但降價求售的地段，主要以新北市外圍郊區、重劃區為主。

今年第二季這波降價建案，地段不僅擴展到蛋黃區，不乏品牌建商的新案也通通上榜，他們一出手，就是低於當地行情一成到兩成的價格。老字號建商忠泰建設在北市大安區的新案「忠泰鳳磐」，平均成交價約一百二十萬元，較區域行情便宜約一○％到一五％，開案兩個月內完銷。

此外，坐落在中正區的「太平洋之森」，更開出每坪七字頭的破盤價搶客，但據當地業者指出，最低成交價甚至出現六字頭。與當地新案每坪開價約九十萬元的行情相比，至少下殺兩成以上，一個半月內迅速完銷。

「原本預備做長期抗爭的，本來以為要賣半年，沒想到一開始丟出去，（消費者）就搶了，」太平洋建設總經理章啟明坦言感到意外。他說，「這價格大概是一四年房價最高端的八折，也差不多是建商的底價了。」翻開近期十大熱銷個案表，其中有七個是因為降價推出而熱銷。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，今年三月以來，全台市區出現零星成交價較平實或降價的建案，光是北台灣一千多個建案中，至少就有三成，是實際成交價低於市場行情的「真降價」個案。「有感降價」個案，平均銷售期不到兩個月，每週成交組數至少兩到二十組；反觀未降價的案子，銷售期至少半年起跳，每週成交組數從掛零到最多三組，差距約五倍，銷售難度相對較高。

其實，敏感的消費者早已率先搶進，自二○一五年三月起，台灣六都的房屋成交量，首度出現反彈回升。（見六十五頁上表）

蛋白區》預售屋破盤價

土城中古屋半年跟跌一成

預售屋向來是房價領頭羊，如今，指標廠商的預售案帶頭降價，連帶壓縮周邊新成屋、中古屋報價。例如土城區新案「大同莊園」，開出每坪最低四十萬元的破盤價，據當地仲介指出，比附近新案低了將近三成，直接向當地中古屋房價看齊。

「大同莊園降價對我們來說，真的是震撼彈！」中信房屋土城學府加盟店店長王錦鈴指出，一確定該案降價幅度達二○％，立刻跟求售屋主溝通降價，經過約半年評估市場行情與買氣後，多數屋主願意與市況妥協，目前當地中古屋全面調降約一成。

向來穩固的中正區房市，也因「太平洋之森」變得交易遲緩，中古屋降價一成至兩成。

而在這個時間點，消費者該如何進場搶便宜？

一、住商不動產企研室主任徐佳馨建議，準購屋族可依自身購屋需求鎖定買房區域，再留意附近餘屋量大的區域（見右上表），價格會比較好談。

二、注意建商的財報數字。「存貨」正是建商的庫存壓力，存貨比重高、財務不健全的廠商，殺價意願會更高（見右下表）。「待售房地」，可看出建商在哪些地方有已經完工的餘屋，「在建房地」則可看出，正在興建的建案，完工後將轉為待售房地。可從這些案子找符合需求的建案，乘勢砍價。

太平洋建設協理徐福龍分析，過去長達十多年的房地產多頭，建商習慣開高價慢慢賣、甚至還會挑買方；但現在景氣低迷，買賣雙方地位翻轉。對建商而言，「順銷才有資金，錢進來，才能進行下一個案子。」否則案子滯銷，代銷費、銀行利息、工程款等間接成本，每年支出成本占總銷金額成本約五％，銷售期拉越長，徒增財務危機。

依照目前市況看來，今年下半年，降價風潮方興未艾。王俊傑表示，建商將房價的「想像空間」讓利給消費者，但買房畢竟是人生大事，建議仍要以自身需求出發，依建案品牌、地段與產品規畫評估；才有機會在近三年難得一見的降價熱潮中，找到符合條件的好宅。

撰文者王柔雅