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男人臨急抱佛腳正日先買禮物　金至尊黃英豪：情人節檔最短癮 李華華

2011-2-14  AD

今日係一年一度情人節，華華喺呢度祝大家有情人終成眷屬！喺財經界打滾嘅華華，即使喺咁浪漫嘅日子，第一時間都係諗有咩情人節概念股可以炒吓。事關今年經濟好番，消費市道又暢旺，相信各位商家要喺情人節賺個滿堂紅，應該冇乜難度！ 生意比平時多一倍 可 惜香港上市公司嘅業務種類雖然五花八門，但係就冇「朱古力股」同「花股」，而同情人節關係最大嘅，似乎只有珠寶首飾股！好似經營金至尊嘅香港資源 （2882）主席黃英豪就同華華講，今年香港市民手頭都幾鬆吓，相信各位男士都唔會吝嗇買禮物吓另一半，佢估計單係情人節一日，生意額就會比平時多一 倍！都咪話唔犀利！ 不過，唔好以為做情人節生意，可以好似其他黃金周咁，起碼帶旺一個禮拜，黃英豪話，原來情人節嘅生意通常只會集中喺一日，即係2月14日正日，之前嗰幾日 生意咪又係平日咁。乜買禮物唔係應該事先買定嘅咩？黃英豪就用男人嘅思維解釋畀華華聽，原來大部份男人都係臨急抱佛腳，即日先買，亦有男士可能要睇吓當日 約到邊個，先決定送咩咁囉！ 周大福珠寶董事古堂發都同華華講，今年情人節喺農曆年初十二，相信新年嘅旺市可以帶埋落情人節，估計單係情人節 禮品嘅生意，就比去年同期多兩至三成。今年周大福第一次同花店合作，推出足金玫瑰，加配鮮花組合，希望攻陷女人嘅心之餘，攻陷埋男人個荷包，一set盛惠 1.6萬蚊起。各位男士可以諗諗佢！ 李華華

這些零食正在特價，先買起來較划算

2012-4-30  TCW

你有沒有這個經驗：為了省錢，去 大賣場補貨，一盒四十五元的餅乾，三盒特價一百元，等於便宜超過四分之一，於是順手買下。小心，你正陷入了「交易效用偏誤」（Transaction Utility Bias）的消費陷阱！ 為了搶便宜，卻根本不合用 芝加哥大學教授奚愷元（Christopher K. Hsee）在《別當正常的傻瓜》書中，舉了一個經典例子：李太太夫妻倆打算買一套新的蠶絲被，大賣場裡有三種款式可供選擇：普通雙人被、豪華雙人被和超大 號豪華被。他們原本打算買豪華雙人被，但是當天到了大賣場發現，蠶絲被正在減價促銷，原價分別是一千二、一千五和一千八百元的三種蠶絲被，通通降為一千 元。 李太太心想，既然價格一樣，為何不買原價最貴的超大號豪華被呢？這樣等於省了八百元，賺到最多。可是他們還沒為這「划算的」交易高興幾天，就發現超大號的 豪華被很難打理，被子的邊緣總會垂到床角；更糟的是，每天早上醒來，這超大的被子都會拖到地上，為此他們還得經常換洗被套。才幾個月，他們已經後悔這個當 初認為「最划算」的選擇了。 不要以為只有歐巴桑和太太們才會貪小便宜，其實你我常常落入這個交易效用偏誤的消費陷阱。 理性來說，當我們購買某樣東西，衡量的是該商品給我們帶來的效用和它的價格，也就是「性能價格比」。但我們在買東西的時候，卻會受到交易效用影響，所謂的 交易效用，是指由於某次交易的發生，人們感覺到的價值變化，例如當消費者感覺到這款棉被的價值，高於這款棉被的實際報價時，就很容易被吸引去購買。 這就可解釋為何大降價時，消費者會連尺寸都不管，就瘋狂搶購。神經方面的研究發現，划算的交易會啟動大腦的報酬系統（rewarding center），讓我們深受吸引。 所以，在行銷領域中，商人不僅會善用「打折」戰，連標示價格的方式都有學問。例如一件一百萬元的商品，與其說「打九五折」，不如說「優惠五萬元」，讓消費 者產生便宜很多的感覺。相反的，如果是一件十元的商品，那麼「半價出售」絕對比「優惠五元」更能激發消費者的購買衝動。 其實，我們太多的消費決策，都會被交易效用偏誤給誤導。 升級加購，往往是衝動決定 交易效用偏誤又常延伸出價格差額與售價的相對比例所引起的，稱作「比例偏誤」（proportion bias）。 如我們很容易多付十萬元，把總價一百二十萬元的汽車升級為真皮座椅，因為相較這個座椅，只是十分之一不到的價格。但是同樣十萬元的全新皮沙發，我們卻買不 下手，甚至我們明明知道坐在客廳沙發上的時間，一定比在車上多。 同理，我們很容易花兩萬多元買一支iPhone後，常加價一千多元買皮套或一堆配件，因為這感覺只是多了五％的價格。但回歸現實，一千元就是一千元，這也 可能是你一個月因應通膨所支付的成本。 要跳脫此陷阱，就是要記得，商人絕對比你想得更聰明，好處的背後總有更大陷阱，等著你跳！ 我應該這樣做：1.少買組合商品，因為丟掉的總比使用的多。 2.看到打折時問自己，這產品如果沒打折，自己還很需要買它嗎？

搶搭「滬港通」淘金　三種股票優先買

2014-04-28  TCW

四月十日，中國總理李克強宣佈實施「滬港通」（滬港股票巿場交易互聯互通機制試點），最快在半年後正式啟動，未來香港投資人可直接投資上證A股，中國投資人可直接投資港股。而台灣投資人也可取道香港搭便車，投資上海股市將更加便利。 過去，外國投資者無法自由投資中國股市，必須是具有一定規模的機構法人，才能申請投資額度，同時中國股民也不能直接投資境外證券市場，必須透過基金。一旦滬港通施行後，「南北水互通」，可望為兩地股市帶來資金洪流。 消息一出，激勵香港?琤肏?數四月十日當天站上二萬三千點，上證指數也大漲一．四％。 未來滬港通實行後，滙豐中華投信董事長李選進認為，將出現「陸股港化」、「港股陸化」現象，也就是兩邊的股票在本益比評價、交易成本等方面將互相影響，趨於一致化。 根據過去經驗，二○○七年中國當局擬實施「港股直通車」，開放大陸境內個人直接投資境外證券市場，曾帶動港股在三個月內狂飆一萬點，在台灣也曾掀起一波前往香港開戶的熱潮，但這一次滬港通預料不會重演過去盛況。 群益金鼎證券財富管理部資深副總裁張敦富指出，台灣投資人除了透過複委託買到A股基金、香港掛牌的國企及紅籌股等，而且金管會也已開放國際證券（OSU）業務，投資人有多項前進陸股的管道。 不過，摩根中國A股基金產品經理趙心盈認為，市場開放和資金流動對香港和中國股市都具有正面的刺激作用。對A股而言，代表踏出資本開放的一步，有助於提高國際投資人對A股的投資興趣；對港股而言，則有助於提升成交量。 佈局首選兩地價差股其次是特色股與證券股 對台灣投資人來說，滬港通實施後，若在香港市場已開設證券戶，就能下單直接投資上海股市。此外，一些無法爭取到合格境外機構投資者（QFII）額度投資中國股市的法人機構，也有機會到香港買A股。 趙心盈建議，有意搭上這一班「李克強利多」列車的台灣投資人，可透過三種股票佈局，首先是A股、H股價差較大的股票，其次是分別只在滬港兩地上市的特色股票，第三則是滬港兩地的證券股。 由於滬港通有助刺激兩地交易量，券商可望從中受惠，讓滬港證券股率先成了市場追捧標的。其中，香港交易所更在滬港通政策出爐隔天，股價就漲逾一一％。 所謂A股、H股價差較大的股票，指的是過去有些中國企業除了在上海掛牌外，也會在香港掛牌，由於掛牌地區不同，投資人也不同，因此常常會產生溢價，滬港通之後，兩邊能直接投資，溢價空間會縮小，原本折價的個股也可望拉升，佈局首選具有價差的個股。 至於兩地獨有的特色股，包括在香港相對缺乏的A股，例如醫藥、白酒、軍工等領域的藍籌股，以及在中國相對缺少的網路、博弈及環境保護等港股，例如，過去中國股民無法投資在香港交易所上市的中國最大上市網路公司騰訊、澳門博弈股等，未來都能買得到，可望成為熱門的滬港通概念股。 值得注意的是，目前中國總體經濟趨勢向下，金融機構的呆帳警報未解除，即便滬港通推出，一時仍難以扭轉A股熊市，不過，當中國經濟數據越差，中國當局出台的刺激方案就會越多，將有助於提振香港和中國股市。 【延伸閱讀】在香港買A股更便利，選股範圍更廣 ——「滬港通」的滬股通、港股通投資規範1.滬股通實施意義：透過香港交易所可直接投資上證A股每日額度（人民幣）：130億元可買賣股票：約570檔（含上證180指數、上證380指數成分股、上證A+H雙邊掛牌股）投資者資格：自然人、機構投資者均可/證券帳戶金額無門檻限制2.港股通實施意義：透過上海交易所可直接投資港股每日額度（人民幣）：105億元可買賣股票：約266檔（含?琤芮謢X大型股指數、?琤芮謢X中型股指數成分股）投資者資格：機構投資者/自然人證券帳戶不可少於人民幣50萬元資料來源：中國證監會、港交所整理：鄧麗萍

阿里上汽兩年造出互聯網汽車 馬雲：我先買一輛再推薦給朋友

相比於社交網絡下愈發碎片化的生活，人們每天待在汽車上的時間相對固定而集中，這個空間天然成了各互聯網公司爭搶下的一片領地。互聯網汽車的熱度伴隨這個夏天迅速升溫。

7月6日下午，阿里巴巴與上汽合作的第一部基於YunOS系統的榮威RX5正式對外亮相。馬雲親自站臺並體驗試駕。從2014年雙方首次簽署合作協議，2015年合資設立10億元互聯網汽車基金，到現在推出第一部互聯網汽車，中間歷時兩年。這也是BAT、樂視等廠商中最先落地量產的一輛互聯網汽車。

馬雲攜上汽集團董事長陳虹一起試乘了這輛車，喜歡開車的阿里巴巴集團CEO逍遙子任司機，阿里技術委員會主席王堅坐副駕。坐在車後排的馬雲顯得很興奮，他對第一財經記者說：“這是(互聯網汽車)一個很好的開始，當然會推薦給朋友，我自己先買一輛。”

回頭看，這兩年是一個從互聯網巨頭到創業團隊瘋狂布局汽車和車載領域的階段。百度與寶馬合作研發無人駕駛，騰訊與富士康、和諧汽車一起生產智能電動車，樂視發布智能汽車系統並與北汽合作，易到用車、奇瑞汽車和博泰集團共同出資成立智能汽車新公司。此外，地圖廠商高德地圖、四維圖新，語音識別與導航廠商搜狗地圖、出門問問等，也將觸角伸向智能車載系統和無人駕駛領域。軟硬件的融合趨勢越來越明顯。

區別於谷歌、百度兩家公司走技術路線研發無人駕駛，多數互聯網公司的布局方向是智能汽車生態。在阿里巴巴集團CEO張勇看來，無人駕駛在國內目前路況下還有太長的路要走，阿里選擇從平臺切入互聯網汽車。在這種生態思路下，汽車可以被看作手機的一種延伸，是用戶對接各種生活服務的另一個平臺和私人助理，同時以開放接口接入更多智能硬件，編織一張物聯網網絡，比如這款車用語音控制天窗開闔。

第一財經記者6日上午體驗的這輛YunOS系統汽車，車機內置4G網絡SIM卡和Wi-Fi模塊，通過手機控制汽車解鎖;語音控制全景天窗和空調開啟，語音規劃線路，且導航地圖會根據車速實時縮放比例(車速越慢地圖展現的路況細節越多);車內攝像頭可拍照上傳社交媒體或移動直播;及時監控汽車各部件保養需求並直接預約線下4S店等。

其中，語音是實現人車交互最便利的入口。“我們希望語音導航更加善解人意，能引導並讀懂用戶說出他的真實意圖。”同樣布局車載的搜狗地圖總經理孔祥來在接受第一財經記者采訪時舉例說，用戶語音說要去虹橋機場，系統除了給出導航線路外，可引導用戶進一步說出航班號，系統為其提供圍繞航班的更多維度的信息。通過與出行、餐飲O2O等越來越多的第三方服務商合作，從簡單的目的地導航工具升級為綜合推薦服務。

事實上，阿里巴巴布局互聯網汽車走的就是服務先行的生態路線。YunOS背後是龐大的淘寶、支付寶賬號體系，以及由這些賬號所關聯的訂餐、訂票、支付、在線預約等服務。這有賴於未來接入的第三方服務商的規模。在硬件改造後的杭州雲棲小鎮停車場，停車場門禁處掃描車牌號可自動從車主綁定支付寶賬號中扣除停車費。但這些技術在全社會範圍的推廣，目前還要看不同地區的各線下角色的接受度。

用戶使用時間越長，汽車對用戶習慣就越了解，進而變得更智能。這背後是使用過程中積累的大數據在發揮作用。阿里技術委員會主席王堅說，他們和上汽合作的一個目標是讓用戶坐進車里後忘掉手機，智能手機的部分功能被汽車替換。

易觀分析師朱大林在接手第一財經記者采訪時稱，現在整個行業還只停留在互聯網汽車比較初級的階段，比如未來人臉識別應用到汽車上，車載攝像頭可以識別車主身份，並根據過往使用習慣與車主對話。另外，基礎設施的升級也是一個影響因素，比如4G網絡普及率的提升和資費價格降低等。

鵬起科技業績變臉牽出並購疑團，先買後賣原因何在？

鵬起科技（600614.SH）2014年的一起蹊蹺並購，正成為市場與監管層關註的焦點。

鵬起科技在2014年10月並購豐越環保100%。對賭期內，後者業績承諾期內達標，但在對賭期剛結束後的2017年業績立馬“大變臉”。2018年3月，上市公司宣布將豐越環保51%股權再回售給豐越環保原實際控制人。在交易對手存在履約風險的情況下，上市公司仍堅持向其出售資產，還約定了分期支付方式，同時延長為豐越環保提供的大額擔保。

在這場跨時三年多的資產騰挪中，交易合理性、標的業績和定價、交易對手履約能力等都疑點重重。於上市公司而言，這次並購更多的也只是紙面的業績數字。鵬起科技最初以18億元收購豐越環保，隨後增資2.4億元，總支出合計超過20億元。盡管在承諾期內實現了5個多億的業績，但豐越環保目前僅在2015年向上市公司發放過8000萬元股利；2016年宣布發放的1.3億元股利目前還未支付。

而面對監管的接連問詢，鵬起科技回複和解釋得越多，待解的謎團也更多。針對業績變臉，上市公司稱是因為豐越環保去年部分設施改造維修，長時間停產所導致。但面對這一回複，上證所在4月18日晚隨即發布二次問詢，追問停產事件此前未披露的原因、是否達到信披標準。

業績變臉牽出並購疑團

並購對賭協議結束後、標的資產出現業績變臉，這早已成為市場最為關註的風險隱患之一。鵬起科技在並購標的業績變臉的同時，選擇了轉讓控制權，但卻由此牽出一系列並購疑團。

2014年10月，鵬起科技完成收購豐越環保100%股權，交易對方曹亮發等就豐越環保2014、2015和2016年盈利1.22億元、1.8億元、2.2億元的業績承諾。根據上市公司歷年披露的盈利預測實現情況專項說明，豐越環保2014、2015和2016年實現的業績分別為1.26億元、1.93億和2.24億元，對應業績承諾完成率分別為104%、107%、102%。從數據上看，豐越環保不僅保持高速增長，更準確完成了對賭期內的業績承諾。

在對賭期結束後的首年，按照並購之初的評估假設，豐越環保2017年凈利潤將應該達到2.5億元。然而，豐越環保2017年1-10月經審計凈利潤僅有1.15億元，是2016年凈利潤的一半左右。上市公司預計，豐越環保2017年凈利潤會環比出現大幅下滑，達不到前次評估時預計的金額。

由於已過業績承諾期，豐越環保業績下降不再觸發補償義務。但與業績下滑幾乎同時發生的，還有標的資產股權的再次轉讓。2018年3月，鵬起科技擬以12.33億元的對價，向深圳中亮實業轉讓豐越環保51%股權。而中亮實業的實際控制人正是豐越環保原實際控制人曹亮發。

四年不到，業績變臉且資產左右騰挪，交易合理性是市場和監管最為關註的問題。在交易方案發布之初，上證所在首次問詢函中重點關註兩次交易以及估值作價的合理性、剩余股權安排、交易對方的履約能力，尤其是針對本次交易合理性的追問中，業績為何變臉、為何以成本價轉讓等都被問及。

在4月18日鵬起科技的媒體說明會上，中證中小投資者服務中心（下稱“投服中心”）更直接發問，在高溢價收購豐越環保後，此次再以成本價出售給豐越環保原實控人是否涉嫌利益輸送，是否損害中小投資者利益？

鵬起科技在4月18日對上述問詢進行了回複，但前後邏輯卻相當牽強：強調標的優質且能夠持續盈利，但同時又認為以近乎成本價的對價轉出控制權“具有合理性”。背後真實意圖，令市場百思不得其解。

按照鵬起科技的回複，2017年豐越環保業績出現大幅下滑，是由於環保設施和生產設備的改造維修，造成部分車間仍然停產時間較長。但從收購後的情況來看，“豐越環保連續盈利並為其股東提供了合理分紅回報。預計豐越環保將繼續保持持續盈利能力。上市公司作為豐越環保重要股東，也會從中獲取相關回報。”

而根據投服中心的測算，2014年至2016年上市公司合並報表歸屬於母公司所有者的凈利潤分別約為7688.37萬元、4707.92萬元、9169.23萬元。若扣除同時期豐越環保為上市公司貢獻的利潤，這三年間，上市公司均為虧損。

就是這樣一筆“優質且具有持續盈利能力”的資產，鵬起科技稱，上市公司實際控制人張朋起及其一致行動人為實現在軍工領域的更深層次發展，擬出售豐越環保51%股權回籠部分資金，集中資源投入到資產負債率更低、盈利能力更強的軍工及相關業務板塊。

基於回籠資金的需求而轉讓股權，但交易作價卻極為“實惠”。尤其是跟2014年並購豐越環保時261%的評估增值率相比，此次交易作價較評估值的增值率僅有104%。鵬起科技對此表示，交易作價是合理的，是考慮2017年停產影響、長期經營效率和業績提升後的綜合評估結果。

但即便是產業轉型的說法，亦存在有待推敲的疑點。根據公開資料與公司相關人士回應，在2014年，上市公司收購豐越環保的同時剝離了原醫藥業務；而在2015年，上市公司實際控制人張朋起收購了洛陽鵬起100%股權後，實現了實際控制人的變更。2016年起，上市公司提出以軍工為主、環保為輔的戰略，2017年起加大軍工領域並購布局。盡管存在實際控制人變更和資產收購，但均未涉及借殼。

近幾年來，監管層對於規避借殼上市的行為全面從嚴監管。從交易環節來看，借殼需要同時觸發實際控制人變更、向收購人收購大體量資產兩個要素；為避免觸及借殼上市，部分上市公司選擇暫時將大體量資產留在體內。因而，收購人的資產置入時便難以觸及資產規模標準，待置入完成後再出售原有的大體量資產，從而規避借殼上市。

上證所在一次問詢函中就發現了該問題，並追問再度轉讓豐越環保股權是否與前述一系列交易構成一攬子交易，是否存在規避重組上市的情況。在回複問詢函時，鵬起科技予以否認，認為是交易各方基於實際需求、通過商業談判達成的一系列交易。

交易對手履約能力存疑

資產騰挪背後的真實意圖尚未得知，但相比之下，誰是獲益者則更為清晰。

通過並購資產，上市公司得以剝離原有主業，並在豐越環保的業績貢獻下實現扭虧；標的資產原股東獲得交易對價，亦不需要為對賭期外業績下滑承擔補償義務，而目前還以近乎收購成本價出讓豐越環保控股權。正是面對如此“兩全其美”的交易，交易所和投服中心反複發問，針對信披程序、交易方履約能力等問題，要求上市公司排查是否存在侵害中小投資者權益的行為。

鵬起科技在4月18日回複問詢函時，將豐越環保2017年業績大幅下滑的原因歸結為部分設備設施改造維修而造成的長時間停產。但豐越環保作為上市公司的主要子公司，導致其業績大幅下降的停產事件此前卻未曾披露。當晚，上證所隨即下發二次問詢函，要求上市公司補充披露相關停產事項的具體情況，並要求其明確是否達到信息披露標準，是否履行相應信息披露義務。

同時，上證所根據前次收購標的資產的承諾，要求上市公司補充披露說明前次減值測試的具體情況；尤其是結合豐越環保2017年業績情況，說明是否存在未履行的股份補償義務、信息披露義務人是否履行了相應的信息義務。

除此之外，交易方履約風險也是成為當前的焦點問題。

本次交易采取了分期支付的方式。豐越環保51%股權的最終轉讓價款為12.33億元，全部以現金支付。在股權轉讓協議生效日後的次日，交易對方中亮實業向上市公司支付股權轉讓價款的51%，剩余49%的交易對價在2018年12月31日前付清。根據上市公司在媒體說明會上的回複，中亮實業將主要以銀行貸款，以及與其他投資者合作的股權債權融資形式來支付對價。

資料顯示，中亮實業實際控制人曹亮發目前持有上市公司8.18%的股份，即1.43億股。目前，曹亮發尚未質押的上市公司股份為2868萬股，按照上市公司股票停牌前收盤價 10.16元/股計算，市值約為 2.91億元。

值得註意的是，鵬起科技目前存在對豐越環保合計15億元的債務擔保，該筆擔保本應在2018年4月到期，但上市公司在本次交易中擬延長擔保期至2019年3月31日。延長對已出售資產提供擔保，公司在回複中解釋稱，豐越環保屬於資金密集型企業、上市公司目前仍持有豐越環保 49%股權，對已出售資產延長擔保具有合理性。但這一說法，並沒有獲得監管層的認同。

公司在4月18日晚披露，上市公司與曹亮發及其配偶在4月17日已簽訂合約，針對上市公司提供擔保的豐越環保債務進行全額反擔保。除了上述未質押的上市公司股票外，尚未過戶的51%豐越環保股權也被視為反擔保的主要資產。

需要註意的是，上述兩筆資產相關性較高，且都具有一定風險。未質押的上市公司股權同時承擔對價支付和反擔保的需求，但實際上並不可兩處兼得。獲得豐越環保51%股權的前提，是以完成股權轉讓和支付對價為前提；若質押上市公司股票融資而支付對價，則反擔保能力削弱。此外，上市公司與交易所也都提及，以豐越環保股權進行反擔保，也只有在豐越環保經營情況不惡化的情況下才具有一定的反擔保能力等。

在二次問詢函中，上證所特別強調，鑒於上市公司和中介機構明確表示交易對方履約能力存在不確定性，上市公司需說明依然選擇曹亮發作為交易對手方的原因及合理性；尤其還追問道，上市公司僅出售豐越環保51%的股權是否正是因為曹亮發償付能力所限。針對曹亮發當前的反擔保能力，上證所還要求上市公司說明，為標的資產提供15億元擔保是否損害上市公司和投資者利益。

港交所研限名人大戶優先買新股

1 : GS(14)@2010-11-19 12:24:43

2010年11月19日



【明報專訊】不少城中富豪名人，近年都愛以「主要投資者」(anchor investors)身分，循國際配售途徑認購新股，因可獲優先分發大額股份，卻沒有禁售期限制。由於配售股東的身分，不用在招股文件中顯示，是以投資大行也愛借助這等無從證實的名人入飛消息，為新股做勢。消息人士透露，港交所(0388)正研究對策堵塞上述不公平漏洞，例如應否要求「主要投資者」同樣受禁售期限制，或是要求新股明確披露「主要投資者」的身分等，稍後將公開諮詢市場意見。

近年出台的新股，不論規模大小，總少不了一張「名人」認購名單，「四叔」(恒地主席李兆基)、「大劉」(華人置業主席劉鑾雄)等富豪為名單常客。這等名人早幾年愛以「基礎投資者」(cornerstone investors)身分入股，但近年不少改以「主要投資者」角色認購。

富豪近年多以主要投資者身分配股

「基礎投資者」與「主要投資者」的最大分別，在於前者有禁售期限制，投資者資料亦會在招股文件中顯示，「主要投資者」其實是循國際配售中「貨」，惟他們往往會得到保薦人優待，承諾向他們優先配發一定股份數目，卻沒有禁售期限制。由於配售股東的資料，毋須在招股文件中披露，是以不少投資大行都愛私下向基金及媒體放風，說個別名人會認購某新股，圖為新股做勢，但消息從來無法得到證實。

憂不公 港交所將啟動諮詢

據了解，港交所認為新股優待富豪大戶，會對普羅散戶不公平，是以將全盤檢討新股在上市前引入投資者的規範要求，現正非正式諮詢業界意見，稍後會公開諮詢市場。消息人士指出，如要具體落墨或有難度，因難以明確定義投資者身分，但大原則是假如有個別人士在認購價或分配股份方面較公眾有優勢，便應受要禁售期等其他要求限制。同時，為免有投行胡亂發放名人入股消息吸引投資者入場，港交所正研究，應否要求新股披露主要投資者名單。不過，消息人士指出，一切對策只是初步考慮，最終如何規範，仍有待研究和諮詢。

有基金人士稱，相較其他於國際配售入飛的投資者，anchor investor落單時間通常較早，可能在pre-marketing(預路演)時，便已簽訂認購協議，寫明認購金額。儘管此類投資者毋須如「 基礎投資者」般，接受股份禁售期，但因落單時對市場整體反應欠了解，也需承擔一定風險。

有美資投行人士估計，港交所可能擔心投行在新股參加上市聆訊前，便四處聯繫投資者，變相預路演，令聆訊變得毫無意義。但他指出，要對anchor investor進行監管相當困難，因很難對其下定義。該人士稱，目前暫將路演首日入飛的歸為此類，但這類投資者毋須簽訂任何協議。

明報記者姜靜嫻報道

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2 : 龍生(798)@2010-11-19 14:36:00

一早應該啦...但我估吹完風, 未必會執行LOR
現在政府的管治能力弱得很, 跟港英時代沒法比

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3 : GS(14)@2010-11-19 18:13:00

現在香港好像無掩雞籠

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置業達人King Sir：年輕人上車 先買舊區細樓

1 : GS(14)@2016-03-23 15:57:24

2016-03-19 iM

一個人的投資決定，往往與他的出身和成長背景有關，人稱King Sir的香港按揭董事總經理葉景強，多年來獨愛投資物業。過去10年乘着樓市升勢，按揭公司的生意發展迅速，而名下物業數目和資產亦以幾何級數上升，早已達致財務自由。這些一切，源於他那困在板間房的童年。

King Sir的父母在1949年來港，投靠在旺角山東街賣菜的親戚，兩口子靠在菜檔打工餬口，家中六兄弟姊妹，King Sir排行最小。

童年印象最深的，是一家八口住在一個百呎的板間房。兩呎半木板碌架床上五小孩擠着睡，強褓中的他每晚便與父母打地舖。最不是味兒的，是遇到個惡如「譚蘭卿」的包租婆：「煮飯沖涼都要讓人先，阿哥俾包租婆個仔打，阿爸好嬲但唔敢出聲，怕被人趕走。」

當時年紀小小的King Sir把這些看在眼內，很早就憧憬置業。「有自己的屋企，起碼唔使受人氣，活得有尊嚴有自由，甚麼時候鍾意做乜就做乜。」

小孩子的願望沒喧於口，但父親早就為買樓而奮鬥。葉父天未亮便返菜檔開工，趕緊準備好一籮籮蔬菜送到食肆，之後到附近凍肉店「賒貨」，托回兩盤重重的雞翼拆售給街坊，希望賺多個錢。憶起這段往事，King Sir吐吐舌說：「以前小學放學就落去幫手撬雞翼，中學就開始幫手送貨，50磅凍肉真係好鬼重，夏天一上膊就成身血水。」後來，父親的凍肉生意愈做愈大，終儲夠錢買樓，以5萬元買入一個500平方呎的旺角舊樓單位。

飲食業前輩 一舖抵萬金

往後多年，葉家的凍肉生意可謂一帆風順，更逐步拓展至飲食業，家族有多家食堂及酒樓。就在那時，King Sir也逐步意識到物業除了「安身」還可「立業」。「很多叔父輩本身也是胼手胝足小舖做起，後來自己買舖，經濟起飛令舖位升值，他們有一舖在手有利擴充業務，結果生意愈做愈大。」他口中的前輩，其中一位就是新光集團創辦人胡珠。

成長經歷使然，King Sir一直對投資物業情有獨鍾。九十年代中樓市火紅一片，廿來歲的他見幾萬元就可以做業主，開始沾手樓市，賺過點錢，但遇上97金融風暴後一切歸零。他笑言當時幾多老行尊都輸身家，自己打和離場已算「執返身彩」。及後，他更努力鑽研樓市，哪裏破頂哪裏低水固然難不倒他，怎樣下注贏面才高，他亦素有心得。

直至2004年，他決定將個人資產與事業都押注到樓市。經過金融風暴和沙氏，樓價暴跌近七成，但對香港前景充滿信心的他，反認為是入市良機，加上中央實施自由行，覺得「個市衰極有限」，遂決定離開家族生意，與從事按揭業務多年的新婚妻子創立了香港按揭轉介，並以手上約60萬資金投入樓市「掃貨」。

住宅改成舖 身價升1.5倍

樓市在2004年過後谷底抽升，買樓的人愈來愈多，而當時主要對手經絡按揭又以承接母公司美聯的買樓客為主，他們就轉而登報、派傳單攻街外散客，生意增長不俗。「兩年後有傳媒做了個按揭轉介服務比拼，我哋十項贏咗八項。梗係啦！打來的電話，一係我接一係我老婆接！」及後生意再下一城，最高峰一小時接到近20個電話查詢。「後來經絡做埋街客，幸好我們本身已儲落一批熟客，算是各有各做，到現時仍好穩定，算係搵到兩餐啦！」

初創業時，兩口子白天接生意，晚上就「瘋狂睇樓」，足迹遍布港九各區。手持60萬元的King Sir，在未有辣招和按揭最高可做九成的情況下，最多可下三注，目的是在短期內靠買賣將資金增值一倍，然後實行他的「長揸放租計劃」。

首兩注他分別買了鰂魚涌太古坊和深水埗的舊樓，而回籠關鍵是第三注。「當時買入市值59萬元的銅鑼灣一幢商住樓的一樓後座，這類樓通常前坐向大街就做生意，後座住人。當時整區租金都升緊，我覺得樓上舖是新趨勢，所以將單位改成店舖，以1.2萬招租，回報24厘！經紀個個話我傻，唔肯幫我放，我惟有登報紙，結果租了給一位靚女搞時裝店。然後我再用1.2萬做base，計出144萬元連租約賣，登報大大隻字寫住『10厘回報』，經紀又當我傻啦，點知唔夠兩星期就賣出，回籠成百萬。」

只愛細價樓 不買大屋苑

入市不足一年，King Sir在2005年已達到「資金倍增」的目標。往後，他繼續小額投資在北角、灣仔、荃灣及油尖旺等舊樓，繼而殺到東半山買千呎大單位。多年來的一個原則，是除了自住單位，他從不沾手大屋苑。

他解釋，細價樓盤源少、資訊流通量亦較低，若肯針對心儀區域勤做功課，留意放盤、成交及價錢等，並願意花時間與經紀打好關係，尋得筍盤的機會反而較高，加上細價樓的租金回報往往較大型屋苑高。「400萬和800萬的單位售價是一倍，但兩者的租金差距往往無一倍咁多，變相細價樓個Yield（回報率）較高。」

部分人喜歡住屋苑，是由於屋苑愈大，附近環境變遷愈有限，變相有保值作用，但King Sir卻倒轉來看。「舊區會更新，代表發展潛力大。有重大發展、重建收購如近年的西環、土瓜灣等，改善後樓價一定會升，若被相中收購，身價更隨時三級跳。」

除了首兩三年需要靠出貨入貨倍大注碼，King Sir往後投資的單位都是以出租為主。待單位供到某一年期，又巧遇心儀筍盤的話，就會加按套現入貨，慢慢增加持貨量。時至今日，他以個人、公司及合資等持有的物業有數十個，物業總值數以億計，而每月扣除按揭供款後，約可獲數十萬元租金收入。

時勢造英雄 助青年上車

毫無疑問，King Sir是個在獅子山下捱出頭來的人辦，但八十後聽罷心中或許質疑：「2004年開始買樓買到今日，梗係發達啦！」難得他毫無芥蒂，「係呀，時勢造英雄咋！若果推遲十年，我都未必有得玩。」

他不諱言今天樓價又貴又有辣招，八九十後上車的確比以前辛苦。2009年，King Sir應朋友邀請辦課程、寫書教人買樓，接觸年輕學生時便知大件事：「原來好多人唔知買細樓可按九成，以為首期一定要俾百幾萬。兩口子儲咗五六十萬其實夠上車，但因為唔知條數點計，唔敢下注。」

因着出身、工作和多年投資經驗，King Sir笑言自己「生於升市，有種責任」，希望透過自己的知識和人脈，指引有意或有需要置業的年輕人一條可行而又較安全的置業路，令他們不至絕望。

開班7年，授徒數以千計。King Sir眼見不少年輕上課後得以解決上車問題，可以繼續追尋其他人生目標和更有意義的事，坦言感到「老懷安慰」。那麼他自己的人生意義呢？他笑說：「投資收入穩定可養妻活兒，有自己的公司和事業，教書又幫到人，我的人生已經好有意義啦不是嗎？」

新手老將10大疑問

King Sir在樓市實戰多年，買樓及按揭經驗豐富，近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次，他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」，與iM讀者上上雞精班。

Q：港人在買樓按揭上，有哪些最常見的謬誤？

King：年輕人買樓，最多就是以為買樓一定要付百多萬首期，不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。

此外，在審批按揭時，「入息」的定義會因借貸成數而改變，尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀，若申請八成（當中兩成為按揭保險）或以下，則佣金及底薪均會被視為固定入息，但若他借八成以上，則只得底薪會被視為固定收入，薪金大大減少，影響借貸能力。

Q：是否有出糧紀錄就可申請到按揭？

King：現在很多年輕人做Freelance，以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄就可以申請到按揭，但其實現時限制多了，自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。而最大問題，是通常他們會落完訂才申請按揭，到知道銀行不批貸款時，往往為時已晚，更有人在無可奈何下撻訂，首期都蝕埋。所以按揭一定要提早準備，最好做預先批核。

Q：買新樓申請按揭，有甚麼要注意？

King：現時很多年輕人會買新樓，亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時，會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有，銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款，處理方法就如私人貸款或卡數一樣，銀行也會先扣起這筆數，再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。

Q：據說在出糧戶口做按揭會比較易批，真的嗎？

King：沒錯，因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式，例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等，所以借貸成功率會較高。不過還是不建議這做法，因為銀行愈掌握你的財政，他日你出現甚麼問題，它就愈容易發現。例如2008年很多人失業，銀行見你每月都穩定出糧，突然幾個月無數到，擔心你無錢供樓，就會查明原因。它未必一定Call Loan，但機會較大。

因此，我建議出糧、供樓和投資分開不同銀行，雖然使用上麻煩，但可避免有事時被凍結所有戶口，那就更麻煩了！

Q：怎樣才可以搵到筍盤？

King：很多時筍盤要搶，動作夠不夠快，就在於你熟唔熟市。愈睇得多樓，你就愈知甚麼是筍盤，識得比較就會進步。例如睇開某幾區，知道同類型的樓呎價大約1元多，突然有間9,000蚊，就知係筍野囉！

慢慢將範圍收窄，用同一個道理，微觀分析同一屋苑不同樓層坐向的價錢，建立sense，慢慢就會愈來愈懂得掌握價錢。

在睇樓過程中，又會與經紀熟絡些，他又會明白你要求多些，這樣買到心頭好的機會就愈大。

另一關鍵是，好市時經紀未必有時間理你，帶你慢慢行，加上好市大部分放售的都是連租約盤，根本無樓睇，所以一句到尾：功課要趁靜市做，這樣才會快人一步。一個月至少要睇10至20個。

Q：現在樓市下調，但買樓限制多，買樓投資收租仍合適嗎？

King：首先要視乎你的年紀，再看看你對香港前景有沒有信心。臨近退休的人，我不鼓勵這樣做，但若你較年輕又有信心，我會建議加按已有的物業套現。假設你3年前買了層300萬的樓，現時升至500萬，而你仍有200萬按揭未還。加按最高可套出物業估值的六成，即300萬，再減去未償還的200萬，即可獲約100萬資金。

這建議一來基於樓價仍頗高，貸出金額可觀；二來是本港仍處低息，且預計低息將持續一段時間，屬於「借平錢」。準備資金後，等到有低於市價15%至20%的筍盤便可入貨。若樓市續跌，最終抵銷了那15%至20%的緩衝，就轉售為租，先避過跌浪。（留意買第二層樓要交雙倍印花稅，物業投資者需小心計算買樓成本。）

Q：想加按物業套現，要留意甚麼？

King：坊間部分財務公司講到有層樓就有錢，很多退休父母按樓套現給兒女做生意，但忽略了加按後能否應付還款。後生仔做生意有時周轉不來，結果供樓的擔子就落在父母身上，但60幾歲人、20幾厘息，點供？若斷供幾期就會收樓，多年來當然也見過這些個案，若公司能力許可，都會盡量幫他將貸款轉回銀行，起碼減少利息支出。

Q：現在樓市會步1997年後塵嗎？

King：很多人拿現時與九七作比較，當年借貸率高，爆煲後市場只餘下用家，結果炒家、投資者個個被銀行Call Loan而絕迹。反觀今日樓市相對穩健，借貸率亦低。樓市多年高位徘徊，積累了一班等待上車的用家，加上今天的投資者好有實力，不少人已套定幾層樓的錢，準備樓市一跌就撲出來掃貨，試問這樣樓市又怎會大跌？

Q：現時以磚頭計劃退休可行嗎？

King：若手頭上已有兩三層樓收租，本身又已有樓在身（即買第二層樓要付DSD），則不用執着只買磚頭，反而可考慮改為投資較穩陣的債券，賺取與租樓相若的4厘年回報之餘，又可分散風險。若名下物業及資產超過100萬美元，部分按揭顧問公司可協助申請加入私人銀行，成為資深投資者，再以4倍槓桿貸款，然後投資在中銀、滙豐等較穩陣企業的債券（年回報約4厘），以賺取高4倍即16厘回報。

Q：樓市未來半年走勢如何？

King：其一關鍵是外圍經濟，內地和外地經濟好的話，樓市跌兩成已盡（相對最高位時），而目前又已跌了一成；即使經濟差，我看亦不會跌過三成。其實現時歐洲放水，中國又減準備金率，暫時對樓市都是利好的消息，所以如無意外，大市到今年5、6月應會漸見穩定，甚或微升，當然若外圍經濟再次爆煲就好難講！

目前經濟前景較以前複雜好多，看不到太遠，最多只可預測到半年走勢。

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