9月23日，深圳土地市場上演了兩個意外劇情：原本有望刷新深圳地王新紀錄的龍華地塊遇冷，僅一家房企報價；而這家房企居然是年銷售額才133億元的龍光地產（03380.HK），以112.5億元拿下該地塊可謂是名副其實的“鯨吞”。當天下午15時，龍光地產以112.5億元的底價，競得龍華新區民治辦事處A811-0319 號宗地的土地使用權，樓面地價約1.95萬元/平方米。在深圳房價飛速上漲的背景下，緣何龍華地塊遭遇意外的冷場、無緣新地王？而龍光地產又將怎樣撬動這一巨無霸地塊？

無緣“新地王”

龍光地產競得的地塊位於龍華新區紅山片區，用地面積8.7萬平方米，總建築面積57.8萬平方米。這是一塊商業用地，主要以辦公用房、商務公寓為主。

由於靠近深圳北站商務區，業界預計該地塊溢價率將達20%-30%，成交價將在135億元~145億元之間。這也就意味著這塊地的競拍有極大可能刷新2014年1月兆華斯坦與深圳前海國際能源金融中心聯合以134.1億元拍下前海所創造的深圳總價地王紀錄。不過，9月23日競拍現場並沒有上演激烈的競拍，僅僅只有龍光地產一家報價，直接底價成交。

有意思的一個細節是，競拍前一天，碧桂園、中糧地產都參與了報名，最終卻沒有出現在競拍現場。而龍光地產似乎早有準備，現場竟然發起了新聞通稿。

深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄接受《第一財經日報》記者采訪時表示，該地塊沒有成為預期中的“新地王”，一方面是因為112.5億元的起始價比較高，將諸多開發商擋在了門外；另一方面，整個項目主要以商業為主，如辦公樓、商務公寓、酒店、購物中心等，不包括住宅，這些物業中相當一部分無法進行快速套現，因而對於開發商的資金要求比較高。

“此外，深圳在核心區域的辦公樓供應量還是非常龐大，而龍華、龍崗等原關外地區的辦公、商業屬性尚不成熟，開發商們尚處觀望態度。”玉家雄分析。由於土地用途主要供應於商業用地，本次競拍價格對於對於住宅產品的價格並無直接影響。玉家雄認為，該地塊對一些非核心區域的寫字樓有指導性意義。以本次1.9萬元/平方米的單價成交計算，預計未來售價要逾5萬元/平方米才能有比較合理的利潤空間。

龍光“鯨吞術”

龍光地產似乎是有備而來。當天，龍光地產相關負責人對《第一財經日報》記者表示，此次拿下的項目定位為“快速開發、快速銷售”，通過“快周轉模式”進行運營，目前未計劃作為持有性物業，相信兩年內項目的不同產品將會推出市場。這並不是龍光地產第一次在龍華拿地。去年10月22日，深圳市拍賣的2014年首宗居住用地——龍華白石龍地塊，龍光地產力挫保利、中海、中信、萬科等房企，以總價46.8億元、樓面價逾2.5萬元/平方米競得，溢價率83.35%，成為深圳龍華區新地王。需要註意的是，龍光地產的現金流並不足以支付巨額地價。截至6月30日，龍光地產持有現金及銀行結余（包括有限制及已抵押存款）也只有66.5億元，即便加上近期發行的40億元公司債，也不到110億元。

那麽，龍光地產如何支付112.5億元的地價？答案或許是引入合夥夥伴。去年10月，龍光地產以46.8億元拿下深圳龍華白石龍地塊後，便引入了平安。2014年12月17日，龍光地產發布公告稱，深圳金駿（龍光地產全資子公司）、深圳龍光房地產及平安大華業已訂立註資協議，稱平安大華同意對深圳金駿註資人民幣20億元。註資完成後，深圳金駿的股權將由深圳龍光房地產及平安大華分別持有51%及49%。

這是否意味著龍華紅山地塊也將引入平安這樣的合作夥伴？龍光地產相關負責人沒有給《第一財經日報》記者明確答複。無論如何，敢於冒險的龍光地產又將為自己的土地儲備註入龐大資產。截至6月30日，龍光地產總土地儲備約為1,293萬平方米，其中51%位於珠三角地區。龍光地產方面表示，此次拿地將進一步擴大龍光地產在深圳房地產市場的影響力，提升在深圳區域的市場份額，對公司深耕一線城市核心區域有著十分重要的意義。也是龍冠地產深耕區域精準布局、為公司未來3~5年業績增長繼續累積充足資源的重要戰略舉措。