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補償機制完善 保存都市歷史記憶 香港市建局主導都更 創造三贏

2012-7-9  TWM




香港啟動都市更新已長達十幾年,歷經許多抗爭、紛擾,相關措施法規也歷經數次修正,香港政府設立「市區重建局」主導都市更新,由政府擔負起「公共利益」的責任,創造都更戶、建商、政府三贏,作法值得台灣借鏡。

撰文‧燕珍宜

二○一○年初,九龍馬頭圍道一棟樓齡超過五十年的六層樓老屋,不幸發生崩塌慘劇,震驚全港。根據香港市區重建局統計,香港屋齡超過三十年的房子高達一.六萬棟;而屋齡超過五十年的房子,更超過四千多棟。

都市更新在香港,不單是建築老化問題,更是嚴重的社會問題。許多破落的大樓,住的多是一些外來移民與弱勢居民,居住品質惡劣,更容易衍生治安問題。

公營單位主導 「不以營利為目的」因此,香港啟動都市更新已長達十幾年,迄今共完成五十五個重建項目,共有近三萬四千戶,平均每年推動五個案子。其中歷經許多抗爭、紛擾,相關措施法規也數次修正,「香港經驗」的成功與失敗之處,值得我們借鏡參考,並引以為戒。

首先,為何台灣的都更案,建商與都更戶總是糾紛不斷,香港則無此問題,原因與誰來主導都更計畫有關。

台灣都市更新模式,由於政府害怕被扣上「與民爭利」的帽子,因此自動退位、將角色降到最低,由建商來發動都更,讓利益、立場對立的私部門(建商與住戶), 自行談判所謂的分配問題。這先天利益衝突的雙方,誰的餅畫大一點,另一方的餅就一定會縮小,導致利益分配的糾紛與衝突層出不窮,也引發各界批評,都更的龐 大利益由建商獨攬。

香港的都市更新是由政府出資,設立「市區重建局」(市建局)來主導。市建局成立於○一年,從規畫、收地、賠償、標售、業權,都是由市建局統整後,才公開招標由建商接手。

市建局的最高權力架構是董事會,董事會的成員有政府官員、 立法會議員、專家、學者與社會工作者等,他們的工作都與市區更新有關。市建局啟動的營運資本,來自政府注資的一百億港幣,以及豁免都市重建項目的地價。

由公營單位主導的都更計畫,與建商啟動的都更最大不同在於,「不以營利為目的」。市建局企業傳訊總監邱松鶴解釋:「市建局也會開展一些無利可圖,甚至虧損 的都更專案,這是我們與發展商(建商)最大的分別,這精神也比較符合都更的公共利益原則。」○八年市建局就曾因房價大跌而虧損四十五億港幣,後來則因為房 價回漲,○九年變成六十九億港幣盈餘,盈餘會投入在拆遷賠償以及新的都更項目中。在都更執行過程中,市建局會協助原住戶尋找新住處,至於釘子戶,因為市建 局有強制拆遷權力,因此釘子戶的問題並不嚴重。

補償機制透明化、制度化

由建商主導的都更案,一般不會賠償弱勢的承租戶,但是香港市建局則根據《業主與租客(綜合)條例》,補償額約是租戶三年半租金的總和,補償下限為七萬港幣。對於一些不希望拿錢的租戶,市建局會協助他們申請香港的公共房屋。

台大建築與城鄉研究所所長黃麗玲表示,台灣都市更新中,政府的角色非常弱,讓私部門去談分配問題,政府沒有承擔起審議、保障人民財產等責任。都市重建龐大的開發利益由建商獨享,是否嚴重違反都市更新政策開宗明義所標舉「公共利益」的大旗,值得檢討。

一九九○年代末期,市建局前身「土地發展公司」,即因被批評官商勾結,讓重建的大部分利益落入合作的地產商口袋,而不是給了社會或公營的土地發展公司,最 後,香港政府只好關閉土地發展公司。而今,即使已有由市建局主導,執行不以營利為目的的都更計畫,但若建商可以自行整合改建舊樓,符合雙方利益,並非一定 得由市建局主導,同樣可以進行。

香港另一成功之處是補償機制透明化、制度化。以下是台灣每戶都更戶都會遇到的棘手問題:「建商給的條件是三十五坪實坪加十三坪公設,現在住的坪數是三十三 坪,建商要我們家用一坪四十五萬元的價格買多出來的十五坪……,請問如此這般的條件合理嗎?」「建商給的條件合理嗎?」每戶都更戶都怕被建商占便宜,都想 成為最後一位簽同意書的人,都想談到最好的條件。台灣都更設計,每位都更戶得到的補償利益可能都不相同,似乎只要會吵會鬧就有糖吃,既不透明、又不符合公 平原則,這也是都更案爭端不斷、延宕落後的主因。

香港都更的補償機制是經由立法會(類似台灣的立法院)批准,有一套客觀標準,以達透明與制度化。此補償公式為以「同區七年樓」的單位價格乘以收購面積:是 指在重建區同一或近似的區域內,樓齡約七年樓房的單位平均價,按照此單位價,乘以收購樓房的面積,就可以得出補償金額。此為一樓以上住宅的方式,至於一樓 店面,則再加三五%的面積計算。

這個「同區七年樓」的單位價,不是由市建局估計的,而是以抽籤方式選出七位獨立估價師估價,最後把估值最高與最低的剔除,再把其餘五家估價師的估價除以五,得出平均數。這樣的補償設計,暫且不論都更戶是否覺得「足夠」,但是至少不會有同一樓房不同價格的情形出現。

邱松鶴補充表示,對於都更原住戶,原本,香港︽市區重建策略︾規定一律採取現金補償,但後因許多民眾反映希望能以樓換樓,因此,新法規也開放改建後,原住戶可以簽約當時新樓單位價回購。

積極保存歷史文化

站在香港島的灣仔區或荃灣新天地,放眼望去,一棟棟嶄新的商業大樓與豪宅取代市井小民舊式唐樓,擺滿國際精品的豪華商場取代了街道小商鋪。拆舊樓蓋豪宅,引來香港居民對都市更新最後都簡化成「一切都只為了錢」的批評聲浪。

二○○六年香港政府強硬拆除具歷史意義的天星碼頭與皇后碼頭,引發群眾聚集抗議,香港社會趨向保存具歷史特色建築。香港社會工作人員協會榮譽會長吳水麗表示,不論是政府或私人機構進行市區更新時,對樓房的修復工作及具有保存價值的建築物應給予充分保護。

市建局也從善如流,採納各界的建議,不但展開六十棟具有歷史價值戰前樓宇的保育工作,並透過協商收購與資助修復的方式,展開騎樓式建築保育計畫。其中,位 於灣仔的四棟騎樓式建築──和昌大押,即透過細緻的保育翻新工作,如今成為有特色的餐廳;而香港中環街市大樓,則規畫成為「城中綠洲」,並採納原住戶意 見,拒絕LV等國際精品進駐。

房地產開發豪宅化,往往就是驅逐當地小的商家,邱松鶴表示他們也注意到這個問題,已開始規畫小商鋪的安置計畫。

台北市長郝龍斌一一年二月參訪香港的都市更新時,即表示要評估成立台北市的都市更新公司。都市更新應是整體都市計畫中的一環,都市更新不能以私人利益為目的,而涉及公共利益的都市更新,政府更不應該缺席。

都市更新

台、港兩樣情

台灣

實施時間 1998年公布《都市更新條例》已拆遷數 122件,共15395戶

都更實施者 私人建商

土地所有權 私人

拆遷補償機制 談判制、金額不透明

釘子戶 不能強制徵收

香港

實施時間 1988(土地發展公司)已拆遷數 55個重建項目,共約3.4萬戶都更實施者 公營機構市建局

土地所有權 政府

拆遷補償機制 補償規定公開透明

釘子戶 強制收回

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抓住女人心思 創造四千五百萬用戶 讓LINE一夕暴紅的幕後功臣

2012-7-23  TWM



「用LINE打電話、傳簡訊統統都免費」。今年二月,LINE才在電視密集播送廣告,不到半年,LINE已經在亞洲掀起熱潮,幕後推手是今年才三十五歲的舛田淳。

撰文‧翁書婷

「啦啦啦啦!啦啦啦啦!……」廣告中的氣質女星桂綸鎂,抖動頭部對著手機大叫,讓人一頭霧水,原來這是免費通訊App(應用軟體)LINE的廣告。

LINE是NHN Japan公司開發,可跨越蘋果、谷歌、微軟平台的免費應用軟體。若你和朋友的智慧型手機中裝有這個程式,互傳簡訊或打電話完全免費。

LINE在全球已經有四千五百萬用戶數,每個月還以五百萬人的速度增加,光在日本就有兩千萬用戶,在台灣也有六百萬用戶,每兩支智慧型手機就有一支裝有LINE。

不過這種通訊軟體並非創新技術,如美國推出WhatsApp、中國推出的微信,比LINE還早上市,預估用戶數破億,但LINE以後起之秀的態勢直追,引起市場注意。

為此《今周刊》專訪LINE開發靈魂人物、NHN Japan網路服務部策略行銷長舛田淳(MASUDA Jun),看他如何帶領團隊後來居上?

他,讓LINE後來居上LINE和當紅的WhatsApp有明顯的市場區隔。「打開WhatsApp,你會發現畫面單一,線條俐落簡單,適合男性和商務, 而不是針對女性和休閒使用。」舛田淳看準女性比男性愛講電話、愛傳簡訊,有使用免費通訊軟體的需求,他想專為女性設計能傳遞情感的軟體。

有趣的是,十幾人創始團隊中,大男生居多,為了揣摩女性細膩微小的心思,舛田淳逼迫團員們整天想著「假設我是女性,會有哪些需求?」團隊發現女性心思敏 銳,易察覺到情感變動,「但這些微小的變動,很難用言語表達,表情符號剛好派上用場。」LINE團隊設計了饅頭人(Moon)、熊大(Brown)、兔兔 (Cony)及詹姆士(James)等可愛卡通角色,每個角色都表情豐富又逗趣可愛,女生可選用這些圖案傳遞心情。

「貼圖創造一種KUSO(惡搞)、塗鴉式的表達方式,讓LINE在同類型的軟體中異軍突起。」之初創投合夥人詹益鑑分析。

現在LINE內有一二○款貼圖,甚至成立貼圖商店,兩個月已經創造三.五億日圓的商機。而LINE不僅在線上販賣貼圖,在線下也操作可愛元素。

「LINE賣起可愛的熊娃娃,設計周邊商品,貼圖還結合實體照片發布到臉書,讓LINE的品牌流通更快,曝光率更高。」台灣創意工場合夥人兼投資長,也是創新工業技術移轉股份有限公司副總經理的何明彥觀察。

他,曾是李彥宏手下的大將領導這一切的幕後靈魂人物舛田淳,畢業於日本早稻田大學社會學系,今年三十五歲。在進入NHN Japan之前,是日本百度董事會成員,也是百度創辦人李彥宏手下重要大將。七年前,李彥宏進軍日本,忙著尋覓人才,他對媒體透露,「日本百度高階主管, 一定要是日本人,並且要擁有年輕、親和、善學、明決條件。」而接過大大小小無數行銷案,對於市場需求敏感度高的舛田淳,剛好符合這些條件。不過,在雅虎與 谷歌雙重夾殺下,日本百度發展並不如預期順利,後來舛田淳遞出辭呈,沒想到就在低潮期, NHN Japan向他招手。

NHN Japan除了看上舛田淳行銷與趨勢觀察專長,還有他對網站使用者細緻的觀察,以前李彥宏就常稱讚舛田淳,「你真的很會為用戶著想。」而舛田淳本身是個網 站迷,從一起床張開眼睛開始,到閉上眼睛睡覺前,都盯著網站或App看,「我喜歡逛各式各樣的網站與App,就算語言不通也沒關係,在上面我可以調皮、自 由自在發言,網路是我的遊樂場。」他瞇著眼睛,笑得甜甜沉醉地說。

舛田淳所帶領的LINE團隊則是日韓混血,雖然來自NHN Japan,但母公司則是NHN Korea,是全球第五大、韓國最大的搜尋引擎,占有七成市場,一年營業額高達新台幣五六七億元。

他,是讓電信公司頭痛的人物有富爸爸相挺,LINE團隊銀彈足夠,據估在台灣砸下的電視廣告費用就達新台幣二千萬元以上,還跨足發展相關商品。「大公司的 資源充足,讓競爭對手WhatsApp相形失色。」何明彥說。相較於LINE,WhatsApp成立於○九年,由兩位從雅虎出走的主管所創辦,沒有富爸爸 加持。

舛田淳雖然得到母公司的全力支援,卻沒有忘記保持創新公司的彈性。為了搶開發速度,LINE沒有繁瑣的會議和沉重的業績壓力。「十幾人的團隊,座位聚集在一起,有問題時就走到夥伴身邊七嘴八舌地討論。」就是這樣的彈性,讓LINE在短短一個半月內就開發完成。

噗浪創辦人雲惟彬就說,「LINE有大公司資源,卻保有新創公司的速度和彈性,很不容易。」隨著LINE不斷成長茁壯,LINE也成為讓電信公司頭痛的對 象。「打電話、傳簡訊免費的趨勢已不可避免,電信公司要考量,是要自己提供這樣的服務,還是要和LINE合作,否則電信公司可能成為dumb pipe(指辛苦砸大錢架設基地台,卻連打電話、傳簡訊的錢都收不到)。」中華電信行動通信分公司加值處科長謝嘉吾說。

不過,對擁有四千五百萬用戶的LINE來說,能否如預期將LINE延伸成臉書這樣的平台,讓數位內容上架,並從中獲利,將是未來最大的挑戰。

舛田淳

出生:1977年

現職:NHN Japan網路服務部策略行銷長經歷:IT專業智囊班子研究員、日本百度董事兼副總裁學歷:日本早稻田大學社會科學系

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讓全球化妝品大廠都少不了的台商包材大王 興中控股 小盒蓋創造一八○億的奇蹟

2012-7-30  TWM




興中控股 小盒蓋創造一八○億的奇蹟被私募基金TPG以六億美元購併的興中控股,是一家創業五十年的包材業台商,二代接班的執行長陳紹文帶領興中積極建構全球服務網絡,又持續研發專利、擺脫低利競爭,終於讓興中成為世界級的包材大廠。

撰文‧周岐原

七月十六日,美系私募基金德太資本(TPG Capital)被披露將以六億美元(約新台幣一百八十億元)完全收購興中控股,成為今年以來亞洲第四高價的購併案。

興中控股是一家專門生產化妝品包裝器具的台商,創業至今已有五十年歷史,一只要價上千元的電動睫毛膏等許多創新設計,都是由興中在幕後研發促成,因此世界 前三大化妝品牌:雅詩蘭黛(Estee Lauder)、P&G、萊雅(L’Oreal S.A.)全都是它的客戶。

但在此交易前,TPG在中國投資的是李寧、達芙妮等知名品牌,這家本來準備在台灣掛牌的老製造業有何過人之處,讓管理資產總額達五百億美元的私募巨人砸錢買下?

兼具規模、專利與獲利優勢答案有三。首先,規模夠大。興中是全世界第三大化妝品包材生產商,各種產品的年產能合計超過十億件,這是讓買家垂涎的第一個理由。

但興中不只衝刺產能,它也盡可能貼近客戶腳步,以速度降低被取代的風險;除了將大本營設在長三角地區,歷年來也在美國、墨西哥、法國、英國、韓國、以色列等國設廠或成立據點,連網站都登記在英國。經營徹底全球化,是這家台商最顯著的實力。

其次,夠專精。生產一般包材是以加工機具射出成型,然後等待冷卻處理,技術門檻並不高。一位興中的同業解釋:「將原料液化、拉型,然後精準達成品牌客戶開 出的一切規格,其實很困難!」他指出,做化妝品包材不僅要具備精準開模技術,為客戶量身訂做獨家造型,還得一邊控制塑料生產成本,同時確保內容物和外殼不 產生變化,傷害使用者皮膚,這就是考驗業者製程管理能力的關鍵。

專注在化妝品領域的興中為了提高競爭難度,近十年來不斷開發新產品、同時申請專利,從粉盒、唇彩、睫毛膏到盒蓋,公司已經在各式產品擁有超過一百件專利。

第三,夠賺錢。例如同樣是包材業者,興中本業的獲利能力就比國內飲料包裝大廠宏全更佳;公開說明書資料顯示,自二○○六年至○九年上半年,興中的營業利益率從一五.八%一路上升至二三.九%,都比宏全更高,原因何在?

「它(興中)的客戶都是歐美一線化妝品牌,加上生產流程要有很多精密設備,資產價值加上專利價值,獲利自然比其他同業好,」前丁家宜董事長莊文陽分析。

儘管公司不願證實任何細節,但是私募基金熱烈追求興中,在業界已不是新聞。去年底,摩根士丹利亞洲私募基金(Morgan Stanley Private Equity Asia,MSPEA)本提議以五億美元收購興中八成股權,但最終沒有定案,事隔七個月,興中不僅將股權全賣,「聘金」也多了一億美元。

二代接班成功 陳紹文創佳績由於TPG預定以股票、現金各半支付,交易一旦完成,興中控股執行長陳紹文和妻子程宗瑩(公司董事)持有的二○%股權,將換成約十八億新台幣以及等值股票。

這固然是一次漂亮的獲利退場,但是對將事業發揚光大的陳紹文而言,或許頗有感慨。

二十年前,陳紹文與兄長陳紹箕回台接掌父母成立的興中塑膠,當時業界的生態是化妝品大廠設計包材款式、下游只負責照樣生產,一旦油價上漲或品牌刻意打壓價格,大量使用塑膠原料的包材廠隨時無利可圖。

面對困境,陳紹文嘗試跨海到廣東設廠,同時大膽創新、爭取將本來屬於品牌的設計業務轉交由興中負責,又到美國、歐洲成立子公司,就近服務客戶,當前興中的全球化模式成形,這才逐漸扭轉業績經常波動的局面,讓營運轉危為安。

身為第二代,陳紹文絲毫沒有包袱,反而替事業一再拓展新局,他的管理風格既強調速度,也敢每年砸下數百萬美元投入研發,絕不讓化妝品包材事業成為流血的紅海。

一點一滴累積技術實力的結果,讓這條「護城河」逐漸加深、加闊,對手難以跨越,令最初以五千元新台幣起家的興中,成為全球化妝品包材業要角。

創造籌碼 傳統也有出頭天經營有成的興中,本打算將股票在香港掛牌,但因金融海嘯作罷;後來轉向回台上市,連代號「八四○七」、承銷價訂為一二○元都已選定,又因為法令有諸多限制未能如願,幾經波折,最後公司選擇賣給私募基金,這和另一家台商的歷史頗為相似。

一九九八年,英國大廠Rexam(雷盛)收購國內包材廠德奎三分之二股權,補足在化妝品領域的空白,這為Rexam後來登上世界第二大包裝企業打下堅實基礎。

從德奎到最近的興中,看似不起眼的包裝材料業台商,卻有能力在購併案中一再成為拿得好價錢的賣方,意味著只要具備足夠本事,即使是不吸引人的傳統產業,也能創造籌碼,成為國際大廠非買不可的對象!

興中控股

創立:1960年

資本額:新台幣18億元(2009年)年營收:約新台幣60億元(依公開說明書資料估計)

陳紹文

出生:1960年

學歷:上海交通大學EMBA

現職:興中控股董事長

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一攻一守 三十三歲夫妻協力創造高績效 節流、投資分工控管 每年多存一百萬


2012-8-27  TWM




六年級後段班、自行創業的王傑民,與太太羅婷玉剛結婚時,都想搶當「家庭財務長」,經協調後,他們決定用共同帳戶的方式經營,再依各自的個性和專長來負責「開源」和「節流」兩個面向,讓家庭資產年年穩健成長。

撰文‧何珮郁

「Jimmy,你這星期的消費紀錄快彙整給我吧!」「還有,這兩周和朋友聚餐的費用已經快超支了,下半月social(應酬)的場合可能要少去一點了!」 這是每逢周日晚上,王傑民(Jimmy)和羅婷玉夫妻二人結婚四年多來,每周固定的「晚餐會報」。夫妻倆總是時間一到,就很有默契地坐在餐桌前、打開電 腦,討論家庭收支狀況,並在每一季檢討投資績效內容。

「算算每年的儲蓄,以及每年投資報酬率都有二成左右的績效計算,我們每年的結餘,至少都能存到一百萬元。」王傑民笑著說。其實結婚後,他的理財計畫想得更長遠了,因為存下來的這筆錢,他們將拿來作為未來退休與孩子的教育經費。

和大多數夫妻一樣,剛結婚時,王傑民與羅婷玉一直認為,家裡的錢「理所當然」應該由老婆管,「但我發覺老婆的理財方式太保守了,我們還年輕,可以多冒點風 險、創造更高的收益。」六十七年次的王傑民指出,雖然太太擅長收支控管,卻不善於投資,幾乎所有的儲蓄都放在定存,不僅很難為家庭資產淨值創造更高的成長 率,定存所得的微薄利息,還很容易被通貨膨脹吃掉。

各退一步 開共同帳戶、訂遊戲規則「後來,我們決定各退一步,乾脆開一個共同帳戶,建立『雙財務長』的制度。」王傑民笑著說,為了給太太多一點安全感,他用太太的名 字開了一個家庭共同帳戶,並且約定每月各自匯入五萬元,作為家庭開銷和投資的基金,其餘則各自保有用錢的空間,像購買名牌精品或送禮給對方,就屬於私人開 銷範圍。

除此之外,兩人還協議分工合作的方式,王傑民自認個性較大而化之,無法勝任記帳這類的細節,於是就由擅長投資的他負責「開源」的任務;而婚前就有用Excel軟體記帳習慣的羅婷玉,則負責「節流」的監控任務,以「雙財務長」的形式,各自負責自己擅長的領域。

「要讓規則持之以恆運作下去的動力關鍵,一定要先設定好財務目標和共識。」羅婷玉認為。制定好「遊戲規則」後,兩人就開始確實執行,只是,考量到目前王傑 民仍在創業初期階段,現金流較不穩定,他們先訂下「十年內先存到一千萬元」的短期目標,換句話說,每年至少要存下一百萬元;而長期目標則是在退休時,能夠 擁有三千萬元的資金。

有了具體目標後,羅婷玉在年初都會先製作預算表,將共同帳戶中每月十萬元的資金按比率分為三類,有四成是家庭生活固定開銷,三成的資金用來投資,另外三成 則為儲蓄,作為出國旅遊計畫和緊急準備金。此外,兩人在國外投資的房地產租金收入,每月約三萬五千元也會進入共同帳戶。

每周查帳 隨身記錄消費明細並檢討為了能精確地掌握每月收支狀況,羅婷玉不管再忙,都一定堅持每周日晚上記帳的習慣,彙整一周以來所有的消費帳單和發票,輸入到電腦 的Excel表中,自動算出各項比率。她認為,婚後兩個人的消費狀況比單身時複雜許多,如果沒有每周及時記錄,難免會有漏網之魚,甚至連婚前沒有記帳習慣 的王傑民,也開始用手機的App程式記帳,隨身記錄消費明細。

「剛開始,我們連買一瓶牛奶都會記下來。」王傑民對於如此細節的記帳方式曾經大感吃不消,但力行記帳一段時間後,開始較能掌握每個月大概會花多少錢,也能一目了然地看出消費項目中,較容易「失控」超支的部分在哪裡。

同時,羅婷玉也會固定在月中和月底各檢視一次「消費進度」,確認花費是否已超過當月預算,「像水電瓦斯費這種金額都很固定,如果不小心超支,大都是花在 social場合的錢。」羅婷玉說,如果在月中就發現和朋友聚餐的花費已經瀕臨上限,她會立即和先生商量,有默契地推掉一些邀約,三餐也盡量在家裡開伙, 才能確保每月不超支。

謹慎節流 當月透支下個月嚴格省回來「萬一真的不小心超支或是有意外支出,下個月當然就要更嚴格地『省』回來!」羅婷玉不忘補充道。他們同時也以自己的心得建議,若 要使用家庭共同帳戶,除了建立在互相信任的基礎上,更重要的是記帳明細要清楚,讓兩人都對錢的去向了然於心;另一方面,對於哪些項目由共同帳戶支出,哪些 項目屬於個人支出,也可以趁輕鬆的氣氛下討論釐清,以免心生芥蒂,「情願先講好,好過後來吵。」羅婷玉心有戚戚地說。

王傑民舉例,例如太太近視,有戴隱形眼鏡的習慣,到大賣場採購家庭日常用品時,通常也會一併購買結帳。不過王傑民認為,隱形眼鏡並非共同必需品,在與太太討論之後,兩人都認同這筆金額應由太太個人支出,才不失公平原則。

不只在日常生活消費習慣上進行討論,兩人在非必要性的奢侈品消費也有調整。原本在婚前,兩人各自擁有一輛車,婚後,為了節省油錢、稅金和停車位費用,他們 也決定只留一輛車,每年因此省下數萬元的費用,「我精算過,如果只是應付偶爾交通需要,搭計程車還是比養一輛車來得省錢。」羅婷玉肯定地說。

顯然,在雙財務長的制度下,羅婷玉負責將上游的水龍頭拴緊,王傑民則負責積極提升家庭帳戶淨值的成長。婚後兩年,兩人便決定先減少負債比,用過去累積的儲蓄一起將房貸還清,降低應付的貸款利息,讓每月現金流規畫更單純。

投資開源 趁年輕積極創造高投報在投資帳戶中,王傑民強調,自己和太太都還年輕,所以大部分的投資標的屬性都偏向積極,其中有四成投資於美國股票,四成配置在加幣和人民幣等外幣投資,其餘則是配置在收益穩健的私募基金和現金部位。

而美國股票的投資風險較高,他也相當注重資產配置和避險的重要性;持股的內容約五成五在中長線投資的標的上,短線波段操作的標的只占三成,另外一成五的資金則是用來避險。

會有這樣的風險意識,王傑民坦言,是從大學時代的「慘痛」投資經驗而來。在二○○○年網路科技股正盛時,他用自己的儲蓄加上向父母借來的錢共四十萬元開始投資,獲利一路上升,累積最高金額一度達五六○萬元。

「我那時候真的覺得投資太簡單了,以為只要把錢丟進去,看著錢滾錢就好了。」王傑民苦笑,因為太得意忘形,完全忽視風險,在網路泡沫化之後,他的資金只剩二十萬元,反而慘賠本金的五成。

有了這樣的慘痛經驗後,王傑民意識到財務規畫的重要性,所以不論自己的投資性格多麼「積極」,都會配置部分的資金在避險標的上。即使在○八年美國次貸風暴剛爆發時,王傑民的投資虧損也能降到最低;景氣反轉向上時,不但能損益兩平,甚至創造更高的報酬率。

首先,美國次貸風暴後,王傑民除了多單部位,也同時放空房地產ETF(指數股票型基金)和金融股ETF,為資產組合進行避險,也正因這層避險保護,讓他在○八年股市重挫超過三成時降低虧損,到年底結算時,整體資產報酬率為負一○%。

歐債爆發後,股市震盪難測,他也選用與VIX指數(恐慌指數)相關的標的進行大方向的避險操作。整體來看,從○九年至一一年期間,王傑民每年的投資報酬率分別是一六%、三○%及二三%,符合他每年投資成長率至少一五%的目標。

循序漸進 逐步運作順利再加碼在建立家庭財務模式的過程中,王傑民認為過程並非一步到位,而是在溝通和嘗試中逐漸建立共識,像兩人約定要提撥到共同帳戶的金額,一開始是以實驗精神,先放入二萬元,後來運作順利後才逐漸增加。

他也分享,雖然是採分工的方式,也別忘了約定每月或每季一起檢視、討論,才能有共同參與感。「我們除了看投資獲利狀況,偶爾也會一起討論持股的財報和市場。」「不過,也不要過度頻繁地檢視,以免讓投資市場的短期波動影響彼此心情!」王傑民笑著補充。

現在,羅婷玉完全放心將投資全權交給另一半,也是因為王傑民已做好分散風險的配置,即使有小幅虧損,也不至於影響感情。兩人都覺得,透過分工合作的方式,擁有共同努力的目標,感情也更緊密了!

王傑民

出生:1978年

現職:iGen愛居人創辦人

經歷:台積電資深工程師

學歷:美國卡內基美隆大學資管碩士、台大化工系

家庭:已婚

羅婷玉

出生:1978年

現職:諾華公司人力資源顧問經歷:帝亞吉歐大中華區人力資源經理學歷:英國德蒙特福大學企管碩士

家庭:已婚

王傑民、羅婷玉的

家庭財務計畫書

步驟1 家庭財務目標: 60歲退休時,擁有3000萬元資金。

步驟2 階段財務目標: 每年家庭帳戶結餘至少100萬元。

步驟3 可行性收支目標: 夫妻每月各提撥5萬元至共同帳戶,再將資金分成家用40%、儲蓄30%、投資30%(投資帳戶績效設定15%)。

步驟4 定期檢視程序: 預先規畫家庭年度預算,每周詳實記帳;每月檢視收支表,檢討超支原因,下個月嚴格將超支部分省回來。

王傑民、羅婷玉的

財務整理3心法

設定共同帳戶:初期可試行提撥少數金額,運作順利後再逐步擴大。

分工合作:由細心的一方負責收支控管,擅長投資的一方主導投資理財,並約好一起定期檢視,雙方都有參與感。

記帳明確:一方面確實掌握消費狀況不超支,另一方面讓雙方都了解錢的流向,避免模糊地帶而產生爭執。

王傑民的私房投資要訣

1. 重視資產配置,將資金分為三部分,四成投資美股,四成投資外幣,其餘則配置在私募基金和現金部位上。

2. 美股以中長線投資為主,並根據市場變化,固定配置避險部位。

3. 投資與工作領域相關或較熟悉的產業股票,深入了解產業趨勢和基本面,作為買賣判斷依據。

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創造需求從消費者不爽開始

http://xueyuan.cyzone.cn/yingxiao-cehua/232424.html

在iPhone新產品發佈會上,身著緊身牛仔褲的喬布斯指著自己的窄小褲兜說,「如果我們想在褲兜裡塞進去一個產品,那它應該是什麼?」緊接著,喬布斯拿出了iPhone:「沒錯,就是它!」這是典型的喬布斯式的提問方式,即:站在消費者的角度,提出一個耐人尋味的問題!

雖然喬布斯只是漫不經心地自問自答,但一點都不妨礙他對於消費者的啟發和誘導:第一,iPhone精緻小巧,適合裝進窄小的褲兜裡;第二,時尚的外 觀加完美的體驗,足以令我們一見傾心;第三,也是最重要的部分,iPhone其實是網絡時代可以移動的個人掌上電腦,而不僅僅是傳統意義上的通話手機。

事實上,就像喬布斯從消費者角度定義iPhone一樣,將產品鑲嵌在消費者生活方式中,才是產品暢銷的制勝法寶!

消費者的問題與無中生有的創造

1998年,摩托羅拉推出「銥星計劃」:由77顆近地衛星組成的星群,讓用戶從世界上任何地方都可以打電話。它誤以為此技術必定會受到消費者青睞,但消費者並不買賬,最終這個建立在跨國家、組織、技術和多個管理層面的複雜技術創新體系,宣告失敗。

我們一直忽視了一個隱藏的真相:目標只是組織內部的一種假設,相反,消費者需求總是表現為各種問題而非目標!組織目標只對內部員工有約束作用,而對 於外部消費者無用!一般來說,消費者越是不滿或抱怨,越是需要不斷創新,相反,消費者已經很滿意了,創新等同於畫蛇添足!這恰好與之前我們奉為經典的「目 標管理」相左:滿意或滿意度是目標追求的結果,不滿甚至抱怨才是創新的開始!

問題管理本身也分兩種,一種來自消費者的不滿或抱怨,我們解決的各種不滿等同於工業時代的滿足需求;另外一種創造需求與滿足需求無關,它來自消費者期望中的一種生活方式。

一般來說,消費者常常這樣表達他們期望中的一種生活方式:「假如產品……這樣而不是那樣……就好了」,我們把它轉換成內部管理者的語言,就變成了喬 布斯提出的「消費者褲兜裡,應該裝進怎樣的產品」,這才是真正意義上的創造需求!第一,滿足需求僅僅侷限於原有產品的改善或持續改善,而創造需求則是「無 中生有」,通過新產品創造出新需求;第二,滿足需求通常發生在工業品質量以及服務業的滿意度上,創造需求則是來自消費者期望中的一種生活方式。其實,諾基 亞的產品多達1000多個型號,從滿足顧客需求的角度出發,諾基亞足以將各個類型的消費者一網打盡,但這也導致了諾基亞倒退到工業生產時代的老路上,生產 而不再創造。事實上,當移動互聯網時代來臨的時候,顧客要的並不是改良性的設計,而是革命性的創新。顯然,按照傳統產品的設計方式,無法創造出令顧客「喜 出望外」的產品。

因此,真正意義上的創造需求,必定是「無中生有」。

當然「無中生有」也分兩種:一種是系統尚不成熟時,像愛迪生一樣發明這個系統;另外一種是系統已經成熟了,像喬布斯一樣,將產品鑲嵌在成熟的商業系統中。相對於缺乏技術(尤其缺乏核心技術)的中小企業而言,後一種才是創造需求的常態。

五官或手足的微角度觀察

在現實的市場中,精確定義一個產品功能或市場價值,由產品所對應的消費者部位所決定,而並不是產品質量或功能所決定。

譬如,汽車是什麼?從代步(也就是足部)的角度來看,汽車當然是價格越便宜越好,假如汽車價格貴到大多數人都無法購買,汽車代步的功能也就無法實現 了;但是,如果我們從消費者的眼睛來看,汽車就變成了形狀或顏色的同義詞:形狀越是符合當下的特色,汽車產品越暢銷;顏色越是當下的流行色,汽車越是受到 消費者青睞。

再譬如,餐飲是什麼?許多餐飲老闆常常將推出新菜餚當做餐飲企業的創新,但是,有一家中國餐飲企業,卻在沒有新菜餚推出的情況下,生意忽然間變得興 旺熱鬧起來!它的做法其實也很簡單:將原本封閉的食客們看不見的廚房,裝上了一面透明的大玻璃,食客只要一進大門,立即被紅火的炒菜場面所感染!這就是 「眼睛」微角度的力量!

因此,從消費者五官或手足的微角度提出問題——包括了眼睛(顏色)、耳朵(聲音)、嘴巴(味道)或手足等,我們才會知道哪些產品功能多餘、哪些才是消費者需求的關鍵要素。

也就是說,問題或提問,不僅受制於組織層面的大角度,還取決於消費者層面的微角度,某種程度上,消費者層面的微角度比組織層面的大角度,更為困難! 原因在於,組織層面大角度(內部是產品,外部是需求),幾乎是一個常識。但是,一個產品究竟對應著消費者哪個具體部位或行為?卻是不確定的,100人個可 能就會出現100種不同見解。因此,只有選對了消費者層面的微角度,才有可能正確地定義企業內部產品,從而將產品鑲嵌在消費者的生活中一起運行。

微角度的拆分或細分原則,再次證明了一個事實:角度不是一種知識,而是一種思維方式。

網絡上一個流傳故事,說明了角度不同,結論大相逕庭:一個人看到「島上的人都不穿鞋子,這裡沒有市場」,另一個人則驚呼道:「天哪!島上的人都不穿 鞋子,市場實在太龐大了!」這其中,事物本身沒有變化,唯一改變的是我們對於事物的看法,即角度。事實上,由於缺乏角度意識,一些人並沒有意識到,技術發 明是典型的內部範疇,它導致一個錯誤觀念,就是將新發明與新需求之間畫等號,而實際上,技術發明與技術應用,是兩回事。如同工業社會之於蒸汽技術發明一 樣,創造需求並且賺得盆滿缽滿的人,並非蒸汽機技術的發明人而是使用蒸汽技術的鐵路公司。事實上,當知識成為了人人皆知的常識,所謂的創新,90%以上都 是來自與眾不同的思維方式,只有不足10%來自純粹意義上的技術發明。

極端式生存

目標管理假設消費者需求相同或相似,恰好相反,問題管理在於發現需求不同點。通俗點說,假如僅僅為了生活質量改善(譬如通話功能),那麼,我們會選 擇諾基亞而不是iPhone。雖然我們幾乎說不清楚,究竟是移動互聯網成就了iPhone,還是iPhone迎合了移動互聯網?但我們卻清楚一個事 實:iPhone確實改變了我們的生活方式——可以不受時間、地點限制通過手機上網。這也是滿足需求與創造需求之間的區別之一:在已經發現需求的前提下, 滿足需求很簡單,只要質量好或價格便宜,產品就會源源不斷地賣出去;但是,創造需求卻是另外一回事,它表現為現有產品與消費者所期望生活方式的不匹配!

許多人一直不明白,為什麼抽象的「價值觀」也會成為產品?原因很簡單:工業產品三要素(質量、價格、功能)全部由老闆們做主,而老闆們唯一不能替代 消費者做主的就是喜歡還是不喜歡!當下消費者口號不再是滿意或不滿意,而是喜歡或不喜歡——前者代表著顧客對於產品質量或價格的滿意度,後者才代表著消費 者生活方式的獨立主張,即價值觀!當消費者根據個人喜好或價值觀選擇產品時,也就是生活方式的世界裡,意味著兩件事的發生:製造上,企業從大規模生產轉向 大規模定製;創造上,企業越是極端,越是創造新需求。

譬如,作為老牌的製鞋公司,耐克能否提供一雙世界上獨一無二的耐克鞋?一位顧客是這樣做的:他首先登錄耐克公司的業務網站,輕點鼠標挑選了一系列的 「製鞋零件」——包括了粉紅底色、減震裝置、亮黃色襯裡、勾形標誌等。很快,這位顧客就收到了耐克公司郵寄的一雙自己設計的、世界上獨一無二的耐克鞋!事 實上,耐克公司只是將一雙完整鞋子,拆分為鞋子的各種散件,並且允許顧客通過網絡技術自由搭配組合,顧客個性化需求就順利完成了。如同中國古老的遊戲「七 巧板」,簡簡單單的七塊紙板,卻流傳千年而長盛不衰,原因在於:七巧板本身是一個開放的系統,看似簡單的七塊紙板卻可以拼接出無窮多的任意圖案。與工業企 業試圖滿足顧客需求不同,七巧板的結論是「顧客自己滿足自己」。

只有當產品本身成為一個開放系統,允許顧客參與到產品生產或製造中來,我們才會把它稱之為 「活產品」,相反,之前工業品不允許顧客參與產品製造過程中來,我們只能把它稱之為「死產品」。因此,從大規模生產轉向大規模定製,本質上是將選擇權重新交還到消費者手中。

再譬如,喬布斯是如何發明iPad的?它首先來自於喬布斯對於鍵盤的切齒痛恨!雖然人人習慣於鍵盤。但喬布斯卻對鍵盤產生極度的厭惡:這個該死的鍵 盤,硬是不能讓我把電腦裝進兜裡!那麼,是不是可以有一種沒有鍵盤的電腦?於是,他把一台筆記本電腦一切為二,丟棄了鍵盤部分,從此有了「平板電腦」這一 稱呼!

再譬如,中國的老字號稻香村、全聚德等,都明白一個淺顯的道理:只做一樣,絕不染指其他!當下中國企業的所謂多元化,其實都是利潤誘惑的結果:看見 利潤的機會,不去做才是傻瓜。但是,隨著時間的拉長,企業終會明白一個道理:那部分不該得的利潤,最終會以失敗的代價還給社會。事實上,企業個體越極端, 整個社會反而越和諧!

最後,無論製造業從大規模生產轉向大規模定製,還是在創造上企業越是極端越是容易成功,本質上都是尊重消費者的個性或價值觀,從生活質量層面轉向了生活方式層面。


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張大衛:從肉包子起步的美食帝國創造者

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張大衛這個美籍韓國人如今可謂炙手可熱:去年,他在HBO的電視劇《劫後餘生》中亮相;紐約美食界的名廚們跟他稱兄道弟;紐約一家熱門餐廳為了向他致敬, 甚至專門推出了一款「張氏熱狗」。他白手起家,從肉包子起步,逐漸打造了一個龐大的美食帝國,而他本人也在這個過程中實現了完美的蛻變。
今年九月,張大衛在多倫多的福桃面吧(Momofuku Noodle Bar)

張大衛(音譯:David Chang)是紐約最受歡迎的拉麵大廚,但討厭他的人也不在少數。

在大眾美食網站Eater上,一位不願署名的評論者如此評論張大衛:「我們還在關注那個傢伙嗎?他的廚藝跟他的口味和脾氣一樣糟糕。」網絡美食雜誌Star Chefs頗具影響力的負責人安托瓦內特•布魯諾稱張大衛「被高估了」。美國摑客網(Gawker)說他是一名「說大話的廚師」,而且「對家人並不友好」。在美食家網站Grub Street上,另外一位評論者則把張大衛稱作「黑武士」。

但張大衛的粉絲們自然不會接受這樣的評論。這位35歲的韓裔美國大廚憑藉其福桃餐飲集團獲得了巨大成功。早在2004年,他在紐約市東村開辦了一家無電梯的休閒拉麵館福桃面吧(Momufuku Noodle Bar)。如今他的旗下已有八家餐廳(其中四家開設在海外),另有五家福桃奶品點心鋪(Momofuku Milk Bar)。此外,公司還有兩家酒吧,分別是多倫多的Nikai酒吧和紐約的Booker & Dax高級酒吧。

今年秋天,張大衛在多倫多的福桃大樓開業,裡面有三家不同的餐廳和一家酒吧,算是他到目前為止的最大手筆。張大衛的產業已經從當初紐約東村一家只有27個座位的拉麵館,發展成擁有500多名員工、出版過兩本烹飪圖書、一本季刊和一個研發實驗室的龐然大物。換句話說,它已經成為一個名符其實的餐飲帝國。如今,張大衛正在全力投入公司運營。然而,對於公司的擴張,他的感受卻非常複雜。此外,隨著他的餐飲帝國不斷發展,這位大廚自身也在經歷蛻變,努力接受作為一名美食藝術家和一名商人的雙重身份。

毫無疑問,對於張大衛的批評絕大多數都源自他所取得的成功。每一個行業都存在競爭,但餐飲行業的競爭尤為激烈。凡是住在紐約並且關心美食的人,對於張大衛所帶來的刺激肯定記憶猶新。他似乎無處不在:去年,在美國有線電視聯播網HBO製作的新奧爾良電視劇《劫後餘生》(Treme)中,有他的身影。來自哥本哈根知名餐廳Noma的名廚安東尼•伯爾頓和雷內•雷哲皮與張大衛稱兄道弟。瑪莎•斯圖爾特對他的食物讚不絕口(她在張大衛烹飪圖書的封底簡介中寫道:「有一天,我竟然嘗到了張大衛的豬肉包,我感到非常榮幸。」)為了向張大衛致敬,紐約超酷的雞尾酒餐廳PDT甚至專門推出了一款「張氏熱狗」。這是一款經過油炸,包裹培根肉,使用大量韓國泡菜的改良版熱狗。

不過,張大衛自己的態度也經常會招致譴責。他之所以將餐廳命名為「Momofuku」,一方面是因為它在日語中意為「幸運的桃子」,但另外一方面,也是由於它聽起來很像「motherfucker」。他的髒話極富傳奇色彩(他在《劫後餘生》中有一句台詞是:「去她媽的,把豬肉放到每一個該死的盤子裡。」2009年,他嘲笑美食頻道Food Network的名人蓋•費爾瑞,說他帶著「土鱉的眼鏡和蠢到冒泡的袖章」。)接受《財富》雜誌(Fortune)採訪時,他也會冒出幾句髒話,並且樂此不疲。而且,他自己也承認,雖然他一直在努力打磨自己的棱角,但以前他還是經常會對員工大發脾氣。《福桃》雜誌(Lucky Peach)主編克里斯•因格稱:「很明顯,張大衛的個性非常突出,而且有多重性格。」2011年,張大衛與來自麥克斯威尼出版社(McSweeney's)的克里斯•因格和彼得•米漢共同創辦了美食雜誌《福桃》。因格說道:「有人愛他和他的福桃餐廳,肯定就會有人因為各種各樣的原因,瞧他不順眼。」

另外一個招致批評的原因可能是張大衛的成功完全顛覆了傳統。通常情況下,人們從廚藝學校畢業後,會先找一份最底層的工作,毫無怨言地做著幫廚的工作。然後他們得按部就班往上爬,最終成為副主廚,也有可能成為廚師長。張大衛從最好的餐廳進入餐飲業,但他並沒有做太長時間,便開始自立門戶。他的第一家餐廳就大受歡迎,他本人也迅速打出了自己的名氣,並開始創辦新餐廳。與其他廚師不同,張大衛沒有任何外部投資者;福桃餐廳的資金來源除了他自己的積蓄和銀行貸款外,只有他從父親和父親的朋友那裡借來的130,000美元,還有從哥哥那裡借來的一小筆資金。而且,適逢數字化媒體革命的大潮,他推出了《福桃》季刊,但到目前為止,這本雜誌卻只有印刷版,尚無任何在線內容。如今,第一期雜誌已經售罄。張大衛認為,人們想要卻得不到,這是「很有趣的事情」。

而這一切必然會讓恪守傳統的餐飲業人士心裡很不痛快。蒙特利爾著名餐廳Joe Beef(也是張大衛最喜愛的餐廳)的大廚大衛•邁克米蘭認為,對張大衛的任何指責都是源於嫉妒心。他說:「就算他在成名之前的個人履歷不像大多數人那樣,有令人發瘋的經歷。可無論如何,他做的每一樣美食都非常美味,這才是最重要的。」

張大衛的父母是韓國移民,他本人在弗吉尼亞州長大,大學就讀的是美國三一大學(Trinity College),學習宗教專業。他一直鍾愛面條,還說每一個韓國人都喜歡面條。從三一大學畢業後,他去了日本教英語。對於拉麵的痴迷讓他迅速下定決心,進入紐約法國烹飪學院( French Culinary Institute)學習烹飪。之後,他在丹尼爾•布魯德和湯姆•克里奇歐等多名大牌廚師手下工作過一段時間。

26歲的時候,張大衛希望能擁有自己的餐廳。他表示,之所以會有這樣的想法,很大程度上是受到911事件的影響。「在那次事件中,我失去了幾位好友。所以,我當時就產生了這個想法:『什麼才是真正重要的?』當時,經歷失敗似乎是個好主意。」2004年,張大衛的面吧開業,他把全部精力都投入到兩道最簡單的主食:拉麵和豬肉包。最初,他只是希望能夠撐一年時間,結果他製作的這些有趣(同時也很美味的)食物大受歡迎。2006年,他又開了一家休閒餐廳Momofuku Ssam Bar。這家餐廳的價格更高,最初以一道Bo Ssam聞名。所謂Bo Ssam是指烤豬肘,配以牡蠣,主要針對大型團體消費者。兩年後,即2008年,他又開設了Ko餐廳,這是他所有餐廳中價格最高的一家,餐廳僅設12個座位,只提供體驗菜單,以難以預訂著名。(該餐廳僅接受網絡預訂,而且必須提前六天預訂。)第二年,Ko被評為米其林二星餐廳,並一直保持至今。

朋友們稱,張大衛首次得到媒體關注,並贏得讚譽之後,他感到非常不安。過快成名給他帶來了巨大壓力,因此,他試圖轉移外界的注意力。克里斯緹娜•托西在紐約下東區的WD-50餐廳工作時與張大衛相識,並且最終加入福桃餐廳,成為奶品點心鋪的主廚兼共有人。她說:「我覺得,在某個時刻,肯定有一位德高望重的人,跟他進行過坦誠交流,並告訴他:『停止抱怨;做好你的本分。如果人們認為你就是如此不可思議,那就坦然接受。』」之後,張大衛接受了忠告,於是他的成功之路又開始延續:2010年,他開設了Ma Peche餐廳,最初僅提供融合了法國與越南風味的菜品。之後又在悉尼開設了Momofuku Seiobo餐廳。不過,他在多倫多開辦的餐廳才是去年最大的成就,可能也是他迄今為止的最大手筆。兩年前,新香格里拉酒店(Shangri-La Hotel)的開發商聯繫張大衛,問他是否願意在香格里拉旁邊建一家餐廳。雖然華盛頓特區、洛杉磯和香港均向他提出過邀請,但他還是選擇了多倫多。張大衛稱,這筆買賣太划算了,根本不可能拒絕:緊鄰一家豪華酒店的一整棟建築,每一層都有不同風格的餐廳(一層為面吧,二層為Nikai酒吧,三層則是兩家餐廳:家常風格的Daisho餐廳和類似於Ko,僅提供體驗菜譜的Shoto餐廳。)這樣的空間,可以讓他在一個場所,分層展示他的餐飲帝國的多樣性。他說:「在紐約,甚至整個美國都不會有這樣的好機會。」面吧最先開業,在營業第三天便招待了1,000人。(不過,紐約的福桃面吧依然是他最賺錢的餐廳。)

雄心勃勃的多倫多項目在如火如荼地展開,而張大衛卻變得更加寬容和穩重。他的朋友和同事都說他在不斷改變,實際上,張大衛自己的言行也表明,他正在從一個「壞男孩」蛻變成一位優秀的老闆。這或許也是因為他別無選擇。張大衛在他的烹飪書中寫道,大廚馬爾科•卡諾拉曾嘲笑他是「光桿司令」。如今,要想掌控多倫多項目的進展,還得保證遍佈各地的餐飲帝國延續發展的勢頭,他必須更多依賴自己的團隊。

事實上,張大衛也表示,如今最讓他興奮的,除了美食,便是人事工作。他說:「如果我的廚師、經理或者副廚師長非常糟糕,以前,我可能會直接炒他們的魷魚,或者朝他們大發脾氣。但現在,我意識到,如果我是正確的,我就應該能與他們進行溝通,直到他們理解。我們能不能把他們變成寶貴的資產?這些都與我以前的做法截然不同,以前,我肯定會大發雷霆。現在,我不能再這麼做,因為我沒有那麼多精力。」精力不夠的說法實在可疑,不過他的同事們也說,他們確實發現他的禪功大有進步。托西說:「大衛比以前平靜了許多。他在處理某些事情的時候,更加現實。」

托西和張大衛的其他同事還說,他正在逐步承擔起領導者的責任。托西稱:「大衛在當老闆與保持自我和擁有願景之間,實現了很好的平衡,但他也知道該在什麼時候激勵員工,說:『不要再讓我進行指導;別把我當你們的老闆看待。』他現在變得非常擅長讀懂人心。」《福桃》雜誌的因格稱張大衛是「一名極具天賦的領導者」,他「在培養他的同事。」而福桃餐廳的員工也開始接受張大衛的部分理念:例如,你可以不斷做加法,卻無法做減法。這是烹飪中的一條經典法則——一旦在菜中加入了某種配料,就沒法取出來。這條法則同樣適用於一家日益公司化、永遠無法恢復到最初狀態的企業。

發展問題是讓張大衛焦慮的主要原因。他說:「我正在逐步學會如何在不降低品質的前提下,在更大規模上進行多元化經營。當然,任何一家連鎖餐廳都會有這樣的期望,但我們不想將此作為我們的目標。雖然我不喜歡『連鎖餐廳』的說法,但我們在很大程度上已經是一家公司了。許多人會認為,連鎖餐廳的每家餐廳都不會很好,我們怎麼做才能扭轉這種觀點?」這確實是一個值得思索的問題,因為福桃正在向更多新的領域挺進,比如可能推出的廚房設備。此外,運營餐廳的道德良知也讓他備受煎熬,因為他不知道該如何讓福桃更加可持續和更加環保,但又不能華而不實。他說:「讓我困擾的是,如何將有機食品和可持續性作為銷售更多產品的主要方式。」

這些問題讓他困擾不已。托西說:「大衛和我們都有一些神經質,我們總在考慮:『這個已經賣完了嗎?』『我想把它賣光嗎?這又意味著什麼?我們是不是想開500家面吧?我們是不是想讓福桃豬肉包成為家喻戶曉的品牌?』」

目前,為了緩解自己的恐懼情緒,張大衛竭力地斟酌各種機會,比如一家餐廳、一個菜單項目、一名新員工,或者他在福桃實驗室裡試驗的開心果味噌。雖然承擔著巨大壓力,但張大衛依然斗志昂揚。他說:「能讓那些從不關心美食的人開始關注美食,這個過程讓我非常著迷。」

譯者:劉進龍/汪皓
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轉載:財富只能創造出來,財富不可能靠政府印票子印出來 土著

http://blog.sina.com.cn/s/blog_7b56dde001018qxn.html
 
 英國《金融時報》、FT中文網主辦的英國《金融時報》2012年度高峰論壇將於11月2日在北京舉行。本次論壇主題為:「時局與前瞻:變革中的抉擇」。

  張維迎在發言中表,現在世界上最重要的生產是貨幣生產,多印錢造成財富的轉移,用強盜的邏輯分配財富,我們認為這裡不存在道德問題,恰恰是最嚴重的道德問題。財富只能創造出來,財富不可能靠政府印票子印出來。

  以下是發言實錄:

  我還要特別強調一點,我們在媒體裡經常會談到一個生產者要有道德,比如生產牛奶的人不能生產假牛奶,不能摻三聚氰胺,好多人都在縱容另外一個生產者,他不道德,現在世界上最重要的生產是貨幣生產,多印錢造成財富的轉移,用強盜的邏輯分配財富,我們認為這裡不存在道德問題,恰恰是最嚴重的道德問題,而且這個道德問題本質上已經影響到其他方面的道德,這是我們必須提醒的。財富只能創造出來,財富不可能靠政府印票子印出來。剛才余教授說美國人多印票子可能會消滅中國的債券,使得中國的債券貶值,一樣,任何一個國家內部印也是一樣的,而且很多人不負責任的借了錢,還不了就印票子,就變成了個人企業的不道德行為。世界上最中國的道德生產者的道德是貨幣生產者的道德,必須把這個問題明確的提出來,提到一定的高度,引起大家的注意。我們人類很無知,但是很多人以為我們很聰明,我們出了很多大的措施,但是看看所有政府的政策都是短期來講還說的過去,長期的後果從來不去想。解決眼前的危機可能帶來更多的危機。我們要有一個好的理念,才能不會犯下因為我們的無知而導致更大的錯誤,我們政府花錢應該進來的少,凡是政府花錢多的地方後果都是不可收拾的,到那個時候,我們就不僅僅是危機了。謝謝。


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如何在兩年內創造一億美元的業務額

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Mannsharamani是原百事公司產品創新部總監,哈佛大學神經生物學學士,賓夕法尼亞大學MBA碩士。她是如何做到兩年內讓GoGo squeeZ有超過百分之一千的增長呢?她設置不合理的高增長預期,在需求前額外投資,快速的擴充員工,開源節流,並堅持與客戶進行溝通。

「我們有信心,行動積極,不斷超越自我。」Mannsharamani說。

設置看似不合實際的高目標

Mansharamani瞭解其產品將會有市場號召力。因為消費者需要方便健康的零食,GoGo squeeZ是由100%純水果生產,而且方便攜帶,甚至可以邊走邊吃。起初,產品進駐到COstco和Whole Foods超市,但並沒有較好的分配,Mansharamani立即調整了戰略:擴大他們的產量,在主要零售商(如Target和沃爾瑪超市)重新上架,考慮新的分發點(包括航空公司,便利店和遊樂園),使消費者可以輕鬆獲得產品。「我們需要種植正確的種子。」她說。

大量融資要趁早

「起初,我不斷說服投資者確信業務的雄偉藍圖,」Mansharamani說,「我需要在有產品需求之前就把團隊建設起來,這是一種理念的飛躍。」當她在2010年12月業務起步時,只有兩名僱員,並和其他公司同用一個辦公室。但第二年,她就僱傭了六名銷售和八名營銷助理,並搬進了位於紐約的新辦公室。

在業務發展初期大量投資十分重要,但Mansharamani說,他們將繼續積極投資,該品牌正蓄勢待發。如今,她擁有30名僱員處理銷售,市場推廣,供應鏈以及財務等工作,另外有90人負責日常運營,她現在正在著手換一個更大的辦公場地。

智慧招聘

Mansharamani快節奏的招聘有一些風險。「作為一個初創企業,如果員工之前沒有相關工作經驗,就很難在現有的環境中培養他們。」她說,「你不得不押些賭注在正確的人身上,然後讓他們持續成長。」她需要迅速採取行動,並自己親自招聘員工,對每個應聘者她都約見兩到三次,每人花上6到10個小時,試圖瞭解他們對企業的熱情和他們表現出的技能。「這非常費時,但這非常重要,我必須這麼做。」

開源節流

儘管Mansharamani一直說服投資者在需求之前大量投資,但她一直嚴格控制各項花費。「我可不能馬虎,我們對如何花錢是非常認真的,」她說,「如果開源節流,資金可以運作的更長遠」節省成本的一個方法是持續保持一個緊縮的營銷預算。他們利用社交媒體,獲得了超過115000名Facebook粉絲,並推出草根和游擊營銷手段。他們給消費者試嘗機會,在佛羅里達州奧蘭多的迪斯尼未來世界主題公園發送了十萬袋GoGo squeeZ試吃裝。

走出辦公室

有一件事Mansharamani不想做的,就是窩在辦公室裡面為公司制定宏偉計劃。「我們用一種非常親密的方式和消費者以及零售商保持聯繫,」她說,「我不希望有太多層次,因為人們不會記得細節」。公司員工保持和所有的消費者進行室內溝通,從表揚和批評中不斷學習。員工還關注社交媒體以聽到最直接的反饋。Mansharamani表示,儘管研究可能捕捉到消費者的反應,但無法揭示消費者真正說了些什麼,有什麼樣的感覺。

Mansharamani還親自出席所有的主要零售商會議,而不是委派她的銷售團隊參加。「這不僅僅是一個銷售交易,」她說,「這是在分享彼此的願景以及創新渠道」

保持專注

如今,Mansharamani的挑戰是要保持持續的增長,她並沒有因為市場中出現的競爭品牌而分心。他們開始和捷藍航空,7-11便利店,以及Wawa便利連鎖店建立合作關係。他們還推出了專門為成年人設計的新產品GoGo squeeZ Fast Fruit。「我希望在未來的兩到三年裡,品牌的年收入可以達到3-5億美元」,她說,「我們甚至可以發展的更好,只要我們專注於我們擅長的領域。」


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創意的產製該追隨市場或創造新市場?

2012-11-19  TWM
 
 

 

對以創意為核心競爭能力的企業來說,領導者常常必須在市場導向與創意團隊導向間做出抉擇。永保團隊創意,是企業成功的基石,然而領導者也擔心,不了解市場喜好,創新將帶來巨大風險。完全聽市場又得擔心打擊創意團隊信心。創意到底該聽誰的?

明華園戲劇成立八十三年,明華園文化事業體總團長陳勝福,為「隨興所至」的歌仔戲撰寫劇本,加入現代國樂「定腔定譜」演出,出動消防車演出《超炫白蛇傳》裡的「水淹金山」場景,每每讓觀眾稱奇,讓歌仔戲由傳統走向現代,在全球超過十四個國家演出。從廟口野台戲到國家戲劇院,明華園戲劇總有能力抓緊每個世代觀眾目光。

其創意也擄獲年輕觀眾喜愛,根據明華園統計,以《超炫白蛇傳》來說,三十五歲以下觀眾占了一半以上,看戲的觀眾有八成都是「回頭客」,打造了一群死忠的戲迷。

然而,越大的成功代表觀眾對新產品的期待將更高。身兼明華園行政與創意總監的陳勝福與台大管理學院副院長暨EMBA執行長黃崇興對談,他在市場導向與創意導向間的抉擇,進軍國際時又該不該調查觀眾口味與文化修改產品?以下是精華節錄。

台大管理學院副院長暨EMBA執行長黃崇興(以下簡稱黃):台灣在這種戲曲表演藝術,明華園確實做了最大的突破,在傳統歌仔戲融入創新的手法,挑戰也在於創意與市場的平衡,你身兼行銷與創意兩種角色,你們認為創意的產製,應該追隨市場或者創造市場?

作品,不能只迎合市場!》觀眾喜歡就做,等於沒有靈魂

明華園文化事業體總團長陳勝福(以下簡稱陳):第一原則,我絕對不會做一個迎合市場的作品,也絕對不會因為年輕的觀眾喜歡看到很多聲光效果劇碼,我就加了很多,這樣一定會失敗,這等於沒有歌仔戲的靈魂。我們的發想過程是,明華園有一個編劇創意團隊,表演形式一定是歌仔戲,題材大多數是古典戲與傳統戲,然後讓創意團隊天馬行空發想,例如我們編劇寫八仙傳奇,那我就問「八仙過海大家都演了,你有什麼角度要寫?」他有一句話就打動我,他說:「我絕對不寫八仙過海,我要寫每一個神仙成仙的過程,做人就不簡單了,還做仙,是怎麼成仙?他的典故是從哪邊來?」

想出劇本後,我覺得只要對劇本和戲碼有加分效果的就去做。傳統歌仔戲製作人最怕編劇導演寫,我要「千軍萬馬、萬馬奔騰」,演員要「飛天鑽地」,我則相反,只要你想得出來,我就有辦法做給你,我相信我的創意與執行團隊,這一、二十年來,被我操到一定會做到。

黃:你創意發想已經先有個範圍,謹守歌仔戲元素,大多數來自傳統題材,然後讓團隊自由發想,請教主要的創意突破點來自於團隊或你?你的創意占多少百分比?

陳:演員技藝、舞台技術或劇本、導演有專業的創意人員負責,我的角色放在最後,當他們想好劇本後,如果我覺得不夠,我的創意總監角色會要求他們提出更好的構想。

他們要先說服我,我是一個很挑剔,要求很嚴苛的觀眾,因為我要去籌募資金讓創意展現,所以你的創意要能夠先感動我,打敗以前我們做過的創意,才能過我這一關。

創意,可預先測試成敗!》試演蒐集反應,有助提高成功率

黃:明華園一年最多產製一到兩部新戲,一旦失敗,後果嚴重,老觀眾還可以依據過去經驗抓出喜好,但是萬一要擴展新觀眾,如果不看市場,怎麼去感知他們喜歡看什麼?

陳:我也要考慮劇團怎麼持續演出百年、千年。所以第一個要想到就是我的衣食父母︱︱觀眾,表演藝術工作者,表演最終要給人家觀賞,當然要考慮市場機制。我們的做法是,「發想」先不看市場,讓所有部隊菁英的才華發揮到極致;創意團隊劇本寫好後,我們是把劇本丟到台灣鄉下去做野台戲「試演」。

我會刻意選擇鄉下的觀眾理由是,第一、他們年齡層高,第二、要求沒那麼高,第三、反應沒那麼快,也不會因為明華園的招牌特別來看,就是有看、沒看都差不多。

試演時,我和編劇會站在舞台左右兩邊,盯著觀眾眼神,看著觀眾反應,當天會出動三台錄影機對觀眾拍。回來整理就知道,觀眾對你這個戲的構想與反應,哪一些橋段要加強、放大,這樣最起碼已經摸索了六成(觀眾喜好)。

我常常跟他們說,如果八、九十歲的阿公阿嬤,看了這個橋段笑呵呵,平常很忙的廟公看到流目屎(台語流眼淚),最後硬體設備和舞台技術包裝一下,年輕朋友更能感同身受。

除了內容以外,我很重視觀眾的體驗,每次演出我都會到觀眾席走一圈,從台下觀眾的角度去看舞台,除了可要求台上團隊發揮到最好,相對的消費者這邊,你要讓他看得舒適。

我曾經跟國家戲劇院主任建議,最貴的票應該是第五排,你把第一排到第四排座位的票賣最貴是虐待觀眾。因為台灣跟亞洲的劇院是用歐美規格打造,但是歐美人平均身高一百八十公分,亞洲則是一百六十八(公分),導致前幾排觀眾都是抬著頭在看戲,我跟他們談了很久才改票價。我也要求我的戲,旁邊的字幕和舞台距離,不讓觀眾轉頭超過十二度,因為超過十二度,觀眾看完字幕,轉過來看舞台已經錯過一些橋段了。

黃:如果用製造業的術語來說,這不只是測試市場,而是在做prototype(原型),你把阿公阿嬤觀眾跟原本不看歌仔戲的年輕觀眾看成同一群人,試演時沒那麼要求精緻的道具與布景,降低成本但又不扼殺創意。這套打造創意產品方法成功率有多少?

陳:剛開始在摸索時(成功率)差不多一半一半,可是現在來講已經達到九○%成功率。

我現在還隨團帶藝,一面演一面教學生,這是很大膽的事,我讓那個主角、台柱和資深演員演上半段,後面三分之一讓年輕演員上去演,台柱演員站在左右兩邊,盯著你的學生,看演得好不好。

當然,有觀眾會失望,台柱怎麼不見了,但結束時原來的台柱又出現了,這是希望培養出新演員。人家說三年出狀元,歌仔戲十年不一定會出一個好演員,我得一併解決演員斷層的問題。

黃:萬一內容不為觀眾所喜怎麼辦?

陳:除了創意總監我也是明華園的行政總監,負責劇團的生存,萬一產品失敗,不外乎就是,抱著萬一這戲不成功,劇團不會受到影響,另外,戲出來時,國家戲劇院演完,也要在中小型劇場演出,我很多布景和道具的設計,都要可以共用,當然也會做一些(知名劇本)周邊商品,例如推出白蛇傳的公仔,增加收入多元性。

票房,不單靠傳統客群!》演出必留二五%座位給新觀眾

黃:有好劇本,你還是得解決怎麼吸引不看歌仔戲的新族群進來看戲吧? 陳:過去有很多人的印象是,看歌仔戲,我到廟口看就有,有些知識分子和白領階級寧願看現代劇或歌劇。可是我會用一些方法,包括我每一場演出,最少保留四分之一的座位給新的觀眾。

一場場讓一些不認識明華園或是從來不進劇場看歌仔戲的觀眾進來,我保守估計明華園每年約有五分之一新觀眾,差不多十萬人左右。黃:在海外表演時,創意有時會有文化差異的考量,你在海外表演也不會先了解觀眾口味做在地修改嗎?

陳:劇本絕對不會改變,我到歐洲國家,看到我們劇本有寫神仙,主辦單位嚇壞了,說我們這邊會因為宗教問題開戰的,我說你放心,我們戲劇裡的宗教神仙沒有一個壞人,而且大家都是可以和平共處,這是你事先了解(當地文化)就可以。其實,外國人來找我們,找的不只是草根性,他要看(的是)台灣比較具代表性的、特色的戲劇表演,應該要發揮我們的特色。

黃:你身兼創意與行政總監,當兩個角色衝突時你以哪個角色為主?

陳:做創意的需要暫時忘掉我是行政總監,但是我也不會說笨笨的沒有判斷能力,所以我們在明華園有一句話,需要花的錢,一千萬(元)我都不會省,需要省的一毛錢,你都不要給我浪費。

身兼兩個角色,我心裡的想法是,再好的環境,都有失敗的事業,再不好的環境,都有成功的行業。所以在想創意的時候,必須很冷靜思考創意總監跟行政總監的配套,這,不是很好玩嗎?

【專家建議】台灣名師觀點-創新要持續,得靠異質領導人才創意,該市場導向或者創意導向?我覺得可以分階段來看。明華園創意發想過程分成3階段,意見蒐集、試演,最後是產品製造。劇本的發想謹守歌仔戲的精神,在這之下廣泛蒐集多元背景人才的創意,創意完全來自團隊,不是市場導向,但是讓團隊在試演時直接接觸客戶反應,讓團隊「感知」市場動向,這也會影響團隊下次的創意發想。以陰陽比喻,市場導向是陽,創意導向是陰,兩者互相影響、融合產生的創意,推動企業前進。

我建議企業靠創新找新生命要注意兩點:一、是調和行政與創意總監的角色衝突。行政總監關注現行核心產品,而創意總監關注未來事業。陳勝福兼任兩者且為經營所有權者,因此較能有效調配兩者衝突,但是領導者則必須懂得製造兩者的建設性衝突,創意才能找到市場。

二、我們也可以注意到,要靠創新翻新「老生意」,通常得找「異質」領導人才,陳勝福在沒有進明華園前,歷練過電影產業,所以才能在傳統的歌仔戲中加入舞台表演的新意,我推測明華園的下一個挑戰是如何再找到一位「異質」接班者,持續刺激創意能量。口述:台大管理學院副院長暨EMBA執行長黃崇興


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《租怎麼算》包租天王傳授20年操盤經驗 悟出獨門三妙算 創造5%高報酬

2013-01-07  TWM
 
 

 

買房出租是很多人的如意算盤,但事實上,以出租為目的,和一般自住或投資的房價估算方法並不相同。

如何運用出租邏輯套利?包租達人傳授祕訣,助你尋得致富的包租好房。

撰文‧李建興

「誰說人算不如天算?除非你算的邏輯不對!」周末上午,素有「中台灣包租達人」之稱的永勝資產管理執行長徐銘達,對著前來聆聽演講的民眾侃侃而談包租致富的訣竅。他在白板上信手拈來就是好幾道算式,篤定自信的眼神、條理分明的口吻,底下的粉絲群很難不被這位從台中發跡,極盛時期旗下管理、代租的房子多達三千戶、總金額逾百億元的天王級人物吸引。

生長於苗栗的徐銘達,大學時期由於父親在台中買了房子出租,交給他管理,從此和包租結下不解之緣。多年來,喜歡房地產的他,從買、賣、租中累積了不少財富和經驗。一九九五年,他把當房東的經驗變為事業,開起全台灣第一家專司代租(幫房東找到房客)、代管(幫房東管理房客),以及包租(從出租到管理一手全包)的房屋租賃管理公司,至今仍是業界龍頭。

聽著徐銘達替自己及客戶成功操盤的案例,很難相信,他的包租大業擴張最快速的時期,竟是房地產市場最慘澹的一九九○年代。沒有時勢造英雄,也沒太多僥倖,一切皆來自他獨門的操作邏輯,以及自創的算房公式,甚至到二十年後的現在,仍妙用無窮。問起徐銘達是如何在詭譎多變的包租市場中,算出一片天,他一派輕鬆地說:「租,和買賣不同,算盤自然也大不相同。」

妙算一:先算不吃虧

先估計租金行情 再決定買價一般包租公在操作出租事宜時,總是先算房價合不合理,等買了房後,再來拿揑要用多少租金出租;但徐銘達認為,房子既然要拿來租,就得先把租金盤算好,否則會本末倒置。因此他的包租算盤依順序有三:「先算不吃虧」,盤算區域租金收益是否合理,再決定是否進場及買價;「再算最熱門」,意即挑選最佳的包租產品和地段;「後算高報酬」,也就是如何在房子現有的條件下,創造出最高報酬率。

對於出租不吃虧,舉例來說,一九九○年代,台中市許多重劃區大興土木,不少人前往買房準備出租;但新區域的房子儘管全新又漂亮,但生活機能還未成熟,很難創造高額租金。當時四期重劃區一帶,三十坪新房子行情在四百萬元左右,卻因偏離市區,月租金很難突破一萬二千元,投報率(年租金除以房子總價)只有三%。反觀當時機能成熟的中國醫藥大學商圈,同坪數的房子雖然價格略高於重劃區,大約四五○萬元,租金卻可達一萬八千元,換算租金投報率在四.八%以上。

不過,徐銘達也提醒,若買房主要目的是為了賺增值價差,包租為其次,則應先判斷區域的發展性,以房價成長為第一考量,許多潛力重劃區就值得布局了。

由於是為了出租而買房,徐銘達總是設定好理想的報酬率,才決定最後的買價。有一次,他看準一戶開價二百萬元的小套房,在明查暗訪下,得知當地的租金大約七千元,而當時市場上小套房的報酬率大約是四.五%。徐銘達心想,若要提高出租利潤,必須將投報率設在五%以上,回推房子的買價不能高於一六八萬元;因此他以此為目標殺價,最後以一六五萬元成交。

妙算二:再算最熱門

評估市場需求 找出搶手出租房既然要出租,房子就要買在最好租的地方,「大學學區要看外宿率,店面要看路寬,至於捷運住宅則要評估步行時間。」徐銘達表示,以學區來說,許多人認為只要成功卡位,就有學生搶著租;殊不知,學區的租屋需求和學生的外宿人口,才是關鍵。

徐銘達有一套自創的公式,可推出真正的租屋人口。算法是先將學生總數扣掉學校提供的床位數,得出潛在租屋學生人數;其中有兩成為通勤或居住在親戚家,剩餘的,又有一半合租。有意思的是,套進這個算式,得出的學生租屋人口,平均是學校總人數的三成,與教育部的數據不謀而合。

至於店面,徐銘達認為,位於三十五公尺道路兩旁的店面最好做生意,出租的行情也比路過寬或過窄的店面高出一至兩成。而捷運站住宅,則以走路五分鐘、距車站五百公尺內的最受歡迎,亦能將行情上調一至兩成。但他提醒,對房東而言,越近車站,房價也越高,加價幅度可能高於租金的增幅,換句話說,會折損投報率,「因此在位置的選擇上,最好『有點黏,又不會太黏』!」

妙算三:後算高報酬

利用租金特性 求出最佳報酬率此外,一般買房是看權狀面積,但為出租而買房則得看有多少「房間」。徐銘達說,通常每多一房,租金約略可加三成,因此包租時,能創造最多的房間數,就是贏家。挑高產品或頂樓加蓋,由於可以多隔出一兩個房間,而成為包租公的最愛。

拿他幫客戶在台中市北區操盤的包租房為例,當時客戶正在抉擇兩件鄰近的大樓住宅標的,一是二十坪普通大套房,每坪開價二十萬元;另一是權狀坪數相當的挑高四米套房,開價二十三萬元,足足貴了一成五。當時其他人都認為,權狀坪數一樣,挑高的卻要多付六十萬元,力勸他選一般宅。但徐銘達算一算,只要多隔一個房間,租金可以多收三成,高於一成五的房價價差,租金報酬率提升,獨排眾議買了挑高宅。

後來證實,徐銘達建議購下的挑高套房,經過隔間後,可當成三大房出租,租金一萬八千多元,投報率高達四.七%;反觀原本的普通套房,勉強只能隔成兩房,月租行情只有一萬三千元,投報率還不到四%。

數字是死的,人是活的,徐銘達靈活的計算,為他開闢了不少財路;原來,人算也會勝於天算的!

徐銘達

出生:1967年

現職:永勝資產管理執行長

學歷:逢甲大學

給包租公的算房叮嚀:

1. 算租金收益時,勿忘了計算修繕、稅費、空置期,及折舊等潛在成本。

2. 大2房的房型,很容易隔成3房來出租,租金可多3成,是包租的首選。

包租不能不知的四套公式:

1.算進場買價

總價報酬率法:

買包租房得先打聽租金行情,並設定目標租報率,再求出買價底線,以進行議價。

公式

區域年租金行情÷設定的租金投報率=房子應買總價

2.算實質報酬率

淨報酬率法:

算出包租時真正獲利率,適用附屬設備較多,如附全套家具的出租套房,或折舊率較高的學生套房。

公式

(年租金-年貸款利息、修繕及稅費)÷(房屋總價+裝潢和家具成本)=租金投報率註:亦可以年租金×0.7÷購屋總價來速算

3.算學區適不適合進場

學區租屋需求法:

算出實質的租屋學生人數,即學生總數扣掉學校提供床位,再估計非住宿族群中,有2成為通勤或居住親戚家;而算出的人數中,有一半為合租,因此得再乘以75%。

公式

(學生總人數-宿舍床位)×80%×75% 註:亦可以學生人數×0.3來速算4..算哪一種房型適合包租

房間租金法:

出租房的租金不與坪數成正比,而是看房間數多寡而定,一般來說,每多一房租金可多3成。

公式

2房租金=1.3×套房租金。3房租金=1.6×套房租金。4房租金=1.9×套房租金。

註:上述算式求出數值為大致行情,實際價位視個案而定。

 
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