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買房出租是很多人的如意算盤，但事實上，以出租為目的，和一般自住或投資的房價估算方法並不相同。 如何運用出租邏輯套利？包租達人傳授祕訣，助你尋得致富的包租好房。 撰文‧李建興 「誰說人算不如天算？除非你算的邏輯不對！」周末上午，素有「中台灣包租達人」之稱的永勝資產管理執行長徐銘達，對著前來聆聽演講的民眾侃侃而談包租致富的訣竅。他在白板上信手拈來就是好幾道算式，篤定自信的眼神、條理分明的口吻，底下的粉絲群很難不被這位從台中發跡，極盛時期旗下管理、代租的房子多達三千戶、總金額逾百億元的天王級人物吸引。 生長於苗栗的徐銘達，大學時期由於父親在台中買了房子出租，交給他管理，從此和包租結下不解之緣。多年來，喜歡房地產的他，從買、賣、租中累積了不少財富和經驗。一九九五年，他把當房東的經驗變為事業，開起全台灣第一家專司代租(幫房東找到房客)、代管(幫房東管理房客)，以及包租(從出租到管理一手全包)的房屋租賃管理公司，至今仍是業界龍頭。 聽著徐銘達替自己及客戶成功操盤的案例，很難相信，他的包租大業擴張最快速的時期，竟是房地產市場最慘澹的一九九○年代。沒有時勢造英雄，也沒太多僥倖，一切皆來自他獨門的操作邏輯，以及自創的算房公式，甚至到二十年後的現在，仍妙用無窮。問起徐銘達是如何在詭譎多變的包租市場中，算出一片天，他一派輕鬆地說：「租，和買賣不同，算盤自然也大不相同。」 妙算一：先算不吃虧 先估計租金行情 再決定買價一般包租公在操作出租事宜時，總是先算房價合不合理，等買了房後，再來拿揑要用多少租金出租；但徐銘達認為，房子既然要拿來租，就得先把租金盤算好，否則會本末倒置。因此他的包租算盤依順序有三：「先算不吃虧」，盤算區域租金收益是否合理，再決定是否進場及買價；「再算最熱門」，意即挑選最佳的包租產品和地段；「後算高報酬」，也就是如何在房子現有的條件下，創造出最高報酬率。 對於出租不吃虧，舉例來說，一九九○年代，台中市許多重劃區大興土木，不少人前往買房準備出租；但新區域的房子儘管全新又漂亮，但生活機能還未成熟，很難創造高額租金。當時四期重劃區一帶，三十坪新房子行情在四百萬元左右，卻因偏離市區，月租金很難突破一萬二千元，投報率(年租金除以房子總價)只有三％。反觀當時機能成熟的中國醫藥大學商圈，同坪數的房子雖然價格略高於重劃區，大約四五○萬元，租金卻可達一萬八千元，換算租金投報率在四．八％以上。 不過，徐銘達也提醒，若買房主要目的是為了賺增值價差，包租為其次，則應先判斷區域的發展性，以房價成長為第一考量，許多潛力重劃區就值得布局了。 由於是為了出租而買房，徐銘達總是設定好理想的報酬率，才決定最後的買價。有一次，他看準一戶開價二百萬元的小套房，在明查暗訪下，得知當地的租金大約七千元，而當時市場上小套房的報酬率大約是四．五％。徐銘達心想，若要提高出租利潤，必須將投報率設在五％以上，回推房子的買價不能高於一六八萬元；因此他以此為目標殺價，最後以一六五萬元成交。 妙算二：再算最熱門 評估市場需求 找出搶手出租房既然要出租，房子就要買在最好租的地方，「大學學區要看外宿率，店面要看路寬，至於捷運住宅則要評估步行時間。」徐銘達表示，以學區來說，許多人認為只要成功卡位，就有學生搶著租；殊不知，學區的租屋需求和學生的外宿人口，才是關鍵。 徐銘達有一套自創的公式，可推出真正的租屋人口。算法是先將學生總數扣掉學校提供的床位數，得出潛在租屋學生人數；其中有兩成為通勤或居住在親戚家，剩餘的，又有一半合租。有意思的是，套進這個算式，得出的學生租屋人口，平均是學校總人數的三成，與教育部的數據不謀而合。 至於店面，徐銘達認為，位於三十五公尺道路兩旁的店面最好做生意，出租的行情也比路過寬或過窄的店面高出一至兩成。而捷運站住宅，則以走路五分鐘、距車站五百公尺內的最受歡迎，亦能將行情上調一至兩成。但他提醒，對房東而言，越近車站，房價也越高，加價幅度可能高於租金的增幅，換句話說，會折損投報率，「因此在位置的選擇上，最好『有點黏，又不會太黏』！」 妙算三：後算高報酬 利用租金特性 求出最佳報酬率此外，一般買房是看權狀面積，但為出租而買房則得看有多少「房間」。徐銘達說，通常每多一房，租金約略可加三成，因此包租時，能創造最多的房間數，就是贏家。挑高產品或頂樓加蓋，由於可以多隔出一兩個房間，而成為包租公的最愛。 拿他幫客戶在台中市北區操盤的包租房為例，當時客戶正在抉擇兩件鄰近的大樓住宅標的，一是二十坪普通大套房，每坪開價二十萬元；另一是權狀坪數相當的挑高四米套房，開價二十三萬元，足足貴了一成五。當時其他人都認為，權狀坪數一樣，挑高的卻要多付六十萬元，力勸他選一般宅。但徐銘達算一算，只要多隔一個房間，租金可以多收三成，高於一成五的房價價差，租金報酬率提升，獨排眾議買了挑高宅。 後來證實，徐銘達建議購下的挑高套房，經過隔間後，可當成三大房出租，租金一萬八千多元，投報率高達四．七％；反觀原本的普通套房，勉強只能隔成兩房，月租行情只有一萬三千元，投報率還不到四％。 數字是死的，人是活的，徐銘達靈活的計算，為他開闢了不少財路；原來，人算也會勝於天算的！ 徐銘達 出生：1967年 現職：永勝資產管理執行長 學歷：逢甲大學 給包租公的算房叮嚀： 1. 算租金收益時，勿忘了計算修繕、稅費、空置期，及折舊等潛在成本。 2. 大2房的房型，很容易隔成3房來出租，租金可多3成，是包租的首選。 包租不能不知的四套公式： 1.算進場買價 總價報酬率法： 買包租房得先打聽租金行情，並設定目標租報率，再求出買價底線，以進行議價。 公式 區域年租金行情÷設定的租金投報率＝房子應買總價 2.算實質報酬率 淨報酬率法： 算出包租時真正獲利率，適用附屬設備較多，如附全套家具的出租套房，或折舊率較高的學生套房。 公式 (年租金－年貸款利息、修繕及稅費)÷(房屋總價＋裝潢和家具成本)＝租金投報率註：亦可以年租金×0.7÷購屋總價來速算 3.算學區適不適合進場 學區租屋需求法： 算出實質的租屋學生人數，即學生總數扣掉學校提供床位，再估計非住宿族群中，有2成為通勤或居住親戚家；而算出的人數中，有一半為合租，因此得再乘以75%。 公式 （學生總人數－宿舍床位）×80%×75% 註：亦可以學生人數×0.3來速算4..算哪一種房型適合包租 房間租金法： 出租房的租金不與坪數成正比，而是看房間數多寡而定，一般來說，每多一房租金可多3成。 公式 2房租金＝1.3×套房租金。3房租金＝1.6×套房租金。4房租金＝1.9×套房租金。 註：上述算式求出數值為大致行情，實際價位視個案而定。
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