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一路追到國際原料價格才發現，台灣的油品市場出現產品比原料便宜的現象。打比方說，如果麵包比麵粉便宜，難道不該懷疑，這一定存在了魔術障眼法，只是你不願意或沒有能力識破而已。

只求便宜不問成本！促使廠商鋌而走險

十五年來，原料漲了兩倍多，產品只漲了約三成，沙拉油還賣得比中國淘寶低，但消費者卻還想相信用新台幣一百五十元可以買到二千五百顆橄欖才能榨出一公升，來自西班牙的特級冷壓橄欖油。台灣消費市場本身充滿了只求低價不問成本的心態，才是今天讓大統老闆敢鋌而走險的最大動力。

今天的台灣，賣橄欖油可以不含橄欖成分；把五種最常見的植物油混在一起，改喊出健康概念，價格可以賣更高；目前流行的橄欖多酚油其實含了棕櫚油、純植物性乳化劑、維生素E等成分，因此從最貴的食用油到便宜的，價差可以達到二十倍。

這就像是食品油大魔法，透過國際市場各種大宗交易的油品，大廠混搭或換口號變成迷惑消費者的產品；小廠競逐低價進口粗製油、精製油回來分裝，現行檢驗辦法卻難有效檢驗出成分，也埋藏了更多的未爆彈。

然而，第一個要認清的事實，台灣食用油市場已經很低價，沙拉油賣得比中國淘寶還要低，這是台灣全面開放市場之後帶來的好處，讓消費者享受充分競爭之後的低價，但也同時帶來市場競爭無法避免的負面影響：市場大洗牌、利潤縮減，所以大廠商用各種手法包裝，小廠商鋌而走險。

台灣食品油最大的原料來源是黃豆，十五年前，台灣一年約進口二百五十萬噸的黃豆，是世界上主要的進口國之一，甚至可以說是強國，因為和十三億人口的中國相比，當年中國也才進口兩百萬噸的黃豆。

然而到了今天，中國一年進口量預估為六千萬噸左右，是原來的三十倍，很難避免的，中國拉高了國際市場的行情，黃豆也因此跟小麥、玉米合稱「黃小玉」，成為大宗物資投資炒作的標的。所以十五年來黃豆行情約從最低每英斗（黃豆計量單位）四百一十美分，最高出現在金融海嘯前，一千七百七十美分，到目前約為一千三百美分左右，漲幅約兩倍多。

但黃豆做成的十八公升沙拉油批發價，從一九九七年的五百五十元到目前為止台糖十八公升沙拉油報價賣七百二十元，漲幅約三成。跟原料黃豆的漲幅相比，我們不能說：台灣沙拉油價格貴。而且也因為量大的沙拉油，讓其他油品維持相對的低價，所以食品油廠說：沙拉油是賠錢在賣的。

市場開放的好處是，越透明的產品越低價，沙拉油殺到無利可圖，不過市場再怎麼自由化、再怎麼競爭，殺頭的生意有人願意做，但賠錢的生意是不可能有人會去做的。

靠混搭進口油！摻來摻去擠壓出暴利

食品大廠為講求規模經濟，從福壽、統一到大統益這樣的大廠，甚至台糖，靠著大宗採購、期貨操作、船運併貨等手段，擠出獲利空間。以台糖為例，同時採取大豆、玉米併船可節省運費，又往下垂直整合養豬，進口大豆拿來炸油，剩下豆渣搭配玉米做成飼料養豬，所以食品油可能不賺錢，但豬肉卻賺錢了。

然而大廠可以講規模優勢，甚至靠炒作大宗物資賺錢，不管食用油利潤殺到最低，所以一樣是沙拉油，台灣網路賣場賣台糖三公升裝，平均一公升四十六元，淘寶一線品牌五公升裝賣人民幣五十．九元，平均一公升約新台幣五十元，台灣其實比中國還便宜。

但問題出現了，小廠怎麼辦，方法就來了，改進口粗製油、精製油回來摻配，其中大豆粗製油原料來源與產地都是大問題，上中國的食品交易網站，赫然發現從棉花籽、棉花殼、苦茶籽、工業用菜籽油什麼都賣；中國成了台灣粗製油的最大進口地之一，而且價格往往都比國內大廠自己粗製還要低，甚至有的還砍半。

因此，大廠靠規模活了，小廠靠摻配活了，一直到棉籽粗製油被大統摻進了橄欖油，才驚覺原來台灣的食用油究竟被摻入了多少東西。

靠「賣健康」宣傳！調和油模糊掉成本結構

既然市場太透明不賺錢，那麼合法的摻改喊健康口號，讓成本更模糊，操作空間與利潤才能更大。

所以沙拉油、玉米油可以大變身，市面上各種食用油都被摻來摻去，這是食品大廠在原料漲兩倍，售價漲三成，但股價卻可以破百元的秘密。

打開國內食品公司的網頁，常常見到的產品介紹會告訴你：這種調和油結合了五種最佳產地珍貴油種，可降低膽固醇、穩定耐高溫、有效降低油煙。總之，就是一面倒賣你健康卻不主動告訴你成分，仔細看產品成分才會看到原來就是芥花油、橄欖油、葡萄籽油、葵花油、玉米油，其實就是最常見的植物性食用油大混搭。

然而消費者對這樣的銷售方式埋單，這就是宣傳本事了，所以類似台糖這樣的國營事業，一樣也有芥花油、橄欖油、葡萄籽油的產品，卻不懂大混搭，甚至葡萄籽油還競爭不過別人，最後放棄自己生產，改委託給大統代工而誤踩地雷。

其實在二○○五年，台灣就發生了業者在橄欖油添加包括葵花油、芥花油等其他不同成分的食用油，價格較純橄欖油低了至少三分之一，包括統一、佳格、泰山都曾賣過這樣的調和油。甚至早在大統之前，就發生了橄欖油無橄欖成分的事件。

消費者需要認清，健康只是口號，認清成分更重要。但問題又來了，食品油市場更混亂的是橄欖油，好的進口橄欖油一公升賣上千元，是沙拉油的二十倍。然而高價就是對嗎？

去年歐盟自己檢查全世界最大的橄欖油生產國西班牙，竟然發現四分之一的檢測樣本不合規定，主要是成分不足，另外抽檢加拿大的橄欖油採樣，也有約三分之一的橄欖油被發現摻有菜籽油、葵花油、黃豆油等。

原來連世界上最大的生產國西班牙都這樣做。十一年前發現食用油市場很難賺錢，轉型成義大利奧利塔橄欖油品油師的吳文玲說，大家都希望能夠吃到好的橄欖油，但問題是，一棵橄欖樹才能生產四公升的第一道冷榨橄欖油，或二千五百顆橄欖才能榨出一公升的油。

不過台灣卻到處都在標榜冷榨、甚至第一道特級冷榨，然後一公升賣三百元，還買一送一，這樣不可能的行情，大家卻都相信這是真的，或是盲目追求高價與健康，卻不問成分與來源，這樣的追高殺低心態才是造成今天食用油市場紛亂的主因。

【延伸閱讀】有鬼！沙拉油原料漲幅比產品還高——國際黃豆及沙拉油近16年價格漲幅 沙拉油66.6％黃豆96.96％

註：黃豆與沙拉油價格的漲幅計算是以1998.1.1～2013.10.21的資料為依據資料來源：芝加哥期貨交易所、富聯網 整理：吳美慧、蕭勝鴻

不受限於忙碌、月薪約三萬元補習班講師工作，陳韻佳利用課餘時間勤看房，靠著與仲介博感情和自己累積的經驗，操作一間台北東區的華廈，曾創下年收入600萬元的新高。

賈伯斯曾在史丹佛大學畢業典禮演說過：「工作會佔去你生活的一大部分，要獲得真正的充實感，唯一的方法就是去做你認為了不起的事；要做到了不起的事，唯一之道就是愛上自己做的事情。」五十九年次的陳韻佳就是把興趣變成事業的典型代表。進入職場前十年，她先是發掘房地產興趣，把握下班後的空檔、邊問邊學，幸運地搭上台灣房地產翻漲的光輝十年。現在的她負責房地產設計與裝潢，把工作、興趣、財富相結合，充滿著動力與熱情。

回顧二十多年的職場轉換，陳韻佳從空姐、補習班講師、建設公司總經理祕書，乃至現在的設計公司營運長，每一次工作轉換的性質不同，但唯一的共同點是，下班後，她一定花時間研究房地產，瞭解產業變化。

工作前五年，陳韻佳只是個會跟會、傻傻存錢的單純上班族，但對照比她大三歲、畢業五年就躋身包租婆行列的姊姊，除了有一份正職收入，每月還有租金輕鬆落袋，讓她好生羨慕。

有一回，陳韻佳充當仲介，幫忙帶看姊姊的房產，沒想到一下子就租掉了。幾次下來，她發現，原來房客都喜歡有採光、裝潢簡單、格局方正的房子；因此，讓她漸漸萌生向姊姊看齊的念頭。

想當包租婆 三個月意外賣出千萬房後來，隨著利率直直落，錢放在銀行愈來愈薄，二○○四年，陳韻佳決定憑著過去帶看房子累積的心得，準備了兩百萬元的頭期款，進入市場尋找投資標的。「一開始，我也擔心買貴或買到爛房子。」儘管知道什麼是好房子，但對於什麼是好價格，那時才三十三歲的陳韻佳，心裡卻沒有譜。

當時在補習班擔任講師、月薪約三萬的陳韻佳，由於學生多、上課時間長，只能勉強擠出零碎時間，或是等學生下課後才能看房子。為了提高看屋效率，她從自己最熟悉的住家區域，開始密集看屋。三天兩頭到附近仲介店頭跟經紀人攀談，終於在台北市吳興街找到一間價格不到一千萬元的老公寓。

「我花了兩個月裝修後，不到三天，就被人訂走了。」談起這段初試啼聲的得意之作，陳韻佳露出欣喜微笑，一對路過的新婚夫妻，進門第一眼就很喜歡，當下就出了一一四○萬元要求割愛。原本想收租金的陳韻佳，意外當起了投資客，三個月不到，讓她賺進百萬元。

初嘗甜美成果的陳韻佳，投資信心大增，於是把投資區域擴大到大安、信義及松山區一帶的一手中古屋。她說，精華區房價很高，但只要能找到一手物件，屋主不會太堅持底價，價格多半好談，「只是好貨都在仲介手上」。

為了找到「低於市價」的便宜標的，只要一有空檔，陳韻佳就找經紀人聊天、交換訊息，最後甚至變成朋友。她坦言，好的經紀人是最佳的指導教練，不僅可以教你避開地雷屋，還會在第一時間通知你，一週內就可能賣掉的「紅蘋果」（房仲術語：超搶手的物件），甚至發現你開價高於屋主底價時，還會替你更改斡旋金，幫你省下成本。

○七年，陳韻佳就曾經在延吉街搶下房仲眼中的「紅蘋果」，這間位於二樓約二十八坪的電梯華廈，最後以一一七○萬元成交。當時台灣房地產仍健康成長，市場資金寬鬆，因此，她決定把房地產當成抗通膨的工具，打算長期置產，「用租金當成房價的支撐，若賺到合理利潤再考慮出售」。

便宜沒好貨 低於市價太多須當心陳韻佳的如意算盤是：自備款約一成、房貸利率一％，前兩年使用寬限期，到期後再轉貸。經過精算，她發現每月房貸約兩萬元，房租可收到三萬元，就算要本金、利息一起繳，也只要再掏腰包一萬多元，負擔並不沉重。

不過，儘管陳韻佳打算長期持有該房產，但一年後，由於房價飆漲，她還是決定轉手，以獲利六百萬元豐收出場。

台北市房仲經紀人數達到三萬人，要找到真正和自己「對味」的經紀人並不容易，只能長期而有耐心地慢慢培養。

有一回，陳韻佳碰到一位房仲經紀人，帶她去看一間未立案、專門收容老人的安養中心，讓她身心很不舒服。「剛進到公寓的樓梯，黃燈泡閃閃爍爍，直覺不太對勁，進入屋內尿騷味撲鼻而來，長形格局分割四個小房間，中間甚至沒有對外採光，最後一間還有幾位面容呆滯的老爺爺，並坐著看著窗外。」她回憶說，雖然只短暫停留三分鐘，卻花了許久才平復難過的心情；同時也學到「便宜沒好貨」，低於市價太多的房子，都應多向經紀人探詢。

靠著低買、高賣，賺一成合理利潤就出場原則，這些年來，陳韻佳來回操作約十間房產，賺進一般上班族十年年薪。○九年，她結束忙碌的補習班工作，決定過著優閒的貴婦生活；但不到兩年，她對房地產的「不安分」心情又出現了，但這一回她進入建設公司擔任總經理祕書，希望從更高的制高點，學習房地產的眉角。

加班無怨言 花一年摸透都更眉角然而，非本科系的陳韻佳卻吃足苦頭，因為對很多部門要向總經理報告的工程術語或圖面，完全無法理解，「就像鴨子聽雷，有聽沒有懂」，她只好用最克難的方法，把每字每句都記下來，私底下請教同事。

許多上班族對加班，總是心不甘情不願，但對於把興趣與工作結合的陳韻佳來說，就算下班後還得和總經理參加都更住戶大會，仍舊雀躍不已，甚至還會利用假日冒充客戶，到公司進行中的都更區瞭解行情，花了一年時間搞清楚都更的眉眉角角。

與陳韻佳熟識的卓映室內設計負責人張威文，對陳韻佳願意放下身段，領著腰斬再腰斬的三萬多元薪水並不意外。張威文回想起第一次與陳韻佳碰面，直覺她是一位外形出色、有閒錢投資的房產貴婦，後來慢慢發現，她很有企圖心，並且願意主動學習。

雖然，陳韻佳最後並未如當初預期，挖掘到投資都更的金礦，卻開創出另一個設計天地，靠著長期累積的人脈，以及自己對裝潢設計的濃厚興趣，一三年，她成立裝潢設計公司，準備進軍大陸。

靠著把興趣和工作結合，讓陳韻佳每天充滿鬥志。如果不是對房地產充滿熱情，很少人會在四十歲時，放棄優閒的半退休生活，彎下腰虛心學習；如果沒有從房地產找到興趣，現在的陳韻佳也無法開創出另一片天地。下班後，不想過著一成不變的生活，不妨從現在開始培養興趣、發掘天賦吧！

陳韻佳

出生：1970年

現職：寬達時尚空間設計營運長經歷：補習班講師、建設公司祕書

學歷：私立大專企管系

掌握房地產資訊，年收飆20倍！

── 陳韻佳下班後的時間安排

補習班講師階段

每週上午

看新聞、瞭解房市最新動態。找經紀人、銀行朋友聊天。

目的 瞭解房地產租買資訊、熟悉區域行情。

每週晚上或週末

集中時間看中古屋物件、計算投資成本與報酬。

目的 記錄成交價格的變化、投資報酬率。

建設公司祕書階段

晚上下班及週末

與老闆開都更住戶大會、到預售工地瞭解建材及成本。

目的 拉高在房地產的深度與廣度，完整瞭解都更流程。

撰文‧劉育菁

台北市跌幅五％，新北市跌幅五％以內。」這是財政部長張盛和日前宣佈的打房成績單。

政府打房的結果，「買方不願追，賣方不願賣」，這是台北市房市最新狀況。據瞭解，打房讓房價出現鬆動跡象，部分手上有現金的投資客、大戶，開始伺機而動，準備未來一、兩年，進場撿便宜貨。

房市這波走貨幣寬鬆（QE）行情，要解決高房價問題，得從源頭處理，「QE沒停，資金行情就不死，」一位投資客說，而且，「除非利率一口氣拉到四％，才算真正打到要害。」他分析；但，如果升息，也代表景氣好轉，受不了資金壓力的投機客會出場，但，投資客會進場，短期震盪後，可能繼續走高。

然而，政府為了選舉，積極打房，確實讓投資客「不玩了」，市場在交投冷清下，房價也會進行修正，這波房市會怎麼調整？

「假豪宅」、捷運末端會先跌一千五百萬到三千萬房子議價空間大

「好地段要大跌很難！」淡江大學產經系兼任教授莊孟翰說。所謂「好地段」，指的就是台北市精華區，這些地方具備稀少性、居住條件佳、人口集中等優勢，隨時都有人有興趣，下跌空間不大，最多跌五％到一○％。

以總價來看，金字塔級、炫富型產品 「永遠有人買」，而一千五百萬元上下的產品，也「絕對有人買」；但，這兩端以外，總價介於一千五百萬到三千萬元之間，就會有議價彈性，因為這區間的房子，有不少是標價過高的「假豪宅」，另外有些老舊公寓炒作都更題材，房價過高，也得修正。

好房網調研中心執行長倪子仁認為，以過去二十多年經驗來看，房市每次遇到重大危機，修正過後，通常又會再創新高。以二○○三年SARS為例，量縮四個月、價格跌一成後，房價又上揚；○八年的金融海嘯也是，房市從低點漲到二○一三年底，又再度突破新高。

房價高點已過，進入盤整期兩年跌三成很難，除非利率漲到四％

但是倪子仁認為，「房價高點已過」，應該進入三到五年的「大盤整期」，精華區如台北市，不容易漲，但跌幅也有限，「最多一成」；其餘縣市，像新北市，不論新成屋、預售屋，議價空間約有兩成；桃園、中南部，漲太多、需求又低的區段，也約有三成議價空間。

至於政府喊出「兩年跌三成」，會發生嗎？「很難，除非銀行房貸只能貸四成，利率漲到四％，」倪子仁認為，因為這波房市是QE全球印鈔票導致的資金行情，以目前銀行體系資金豐沛情況來看，未來兩、三年，除非景氣大幅好轉，利率才有可能漲到四％，銀行才會緊縮房貸成數。在景氣未翻揚前，央行維持低利率的機率很高。

未來房價進入大盤整期，何時可買？又該怎麼準備？倪子仁認為，政府在總統大選前，持續打房的態勢會更明顯，因此估計明年房市才會出現明顯下跌走勢，明年總統大選前半年，是比較適合進場的時機。

事實上，目前投資客也都手上握有現金，伺機而動，一位中部投資客透露，過去兩年，他陸續賣掉部分房子，把現金抽回來，主要是因為政府做空，避免被打房「打到」；另一方面，也靜待這波調整期後，回頭撿「便宜貨」，短期內暫時觀望。

莊孟翰建議，打算趁這波修正進場的人，要觀察半年到一年的時間，這段時間，必須做下列三件事：

勤作功課，每週至少看五到十戶房子，至少要看半年；二、經常上「實價登錄系統」，查看成交價，瞭解各地區的房價變化；三、出價先打八折，如果看到符合需求的房子，不論是預售屋或中古屋，可以先出價，並留電話給仲介試水溫；出價後，如果仲介沒打電話來，就表示是「賣方市場」，要再觀察，如果仲介頻頻打電話來，那就表示是「買方市場」，離成交不遠了。

台灣房屋高資產中心執行長邱太煊認為，當市場沒信心時，只要能夠談到合理房價，就可以進場。因為，從長期走勢來看，房地產是進可攻、退可守的投資工具，景氣上來，房價會跟著漲；即便景氣低迷，在資金成本低之下，地點好的房子，也會抗跌。掌握時點，才能成為贏家。

【延伸閱讀】4次大危機之後，房價都起漲！——近31年台北市房價走勢單位：萬元/每坪1991年 央行選擇性信用管制銀行緊縮房地產資金，房市走空：30.11997年 亞洲金融風暴營建公司資金週轉失靈、跳票：34.82003年 SARS爆發房市急凍4個月：39.12009年 全球金融海嘯後期經濟蕭條，房價跌1成：57.62013年 政府開始打房成交量萎縮，2014年初房價跌5％：83.9資料來源：淡大產經系兼任教授莊孟翰整理：賴寧寧

一道不到新台幣四十元的點心，為什麼能摘下米其林一星？

走進港式點心店「添好運」的香港深水埗分店，裝潢簡易、座位幾乎沒有空隙；若不看店外的排隊人潮，似乎和一般小吃店沒有兩樣，但是，這裡卻創下兩個紀錄：全球最便宜、最快摘下星等的米其林餐廳。

論客單價（人均消費金額），同為米其林一星的鼎泰豐超過五百元，添好運則不到一半；但論營收，只有四十六個座位的添好運中環店，單店年營收超過新台幣一億元，坪效遠超座位數破百的鼎泰豐。

添好運靠平價餐點就能叫好又叫座，創辦人兼主廚麥桂培是關鍵推手。

出身廣東的廚師家庭，麥桂培不到十五歲便遷居至香港酒樓工作。靠認真與天分，一路在五星級飯店餐廳歷練；二○○九年，時任點心主廚的他，幫助四季酒店龍景軒成為史上第一家米其林三星中餐廳。

然而，攀上業界頂峰的他，也在當年做了讓人意外的決定：自行出外創業，而且做的是所有人都能負擔的平價點心。

嚴控成本：租金要低，人力成本省不得

結果，麥桂培首家店開業不到半年就拿下米其林一星；至台灣展店，顧客排隊時間甚至達四小時。「工法、味道、用料，都在水準之上，」當時添好運一摘星便慕名前去的美食評論家胡天蘭也留下好印象。

只是，添好運以街坊小吃的價格，卻能做到米其林品質，成本和利潤間如何取得平衡？

「我主要看三個數字：租金、人事、食材，租金壓得低，其他就能高，」麥桂培在接受本刊專訪時，首度公開添好運的獲利方程式：將租金壓到營收一○％以下，食材、人事則不超過三○％。

麥桂培說，靠過去飯店的經驗與人脈，他能將食材成本壓到業界水準，但因他對點心作工要求高，讓人事成本較同業多出一成。如焗皮叉燒包有十一道手續，馬來糕光發酵就要二十四小時、完成要一天半，是同業的兩倍。

再加上添好運主打當天製作、現點現蒸，不採中央廚房，每個步驟都必須耗上大量人力、時間成本。現在，添好運台北店配有三十名廚師，而同樣大小的港點餐廳約只需五位。

提高翻桌率：菜單簡化，三十分鐘翻一輪

因此，麥桂培對店面租金特別計較，一開始添好運地處偏僻，加上店內「零裝修、無服務」，也不設廁所，讓員工初期可以把全部心力都放在食物上，「大家是來吃東西，不是看東西的嘛！」即使現在餐廳知名度已高，他展店還是只看一百個座位以下的店面，因為超過一百「太大、太貴！」

如果租金是麥桂培節流的方法，要開源，則必須提高翻桌率，來解決客單價較低的問題，「關鍵是內場速度，」他說。

添好運餐點工序複雜，但已可將出餐速度壓縮到八分鐘內，每天翻桌率超過十次，「排隊時點菜，一坐下就上菜，一輪三十分鐘就能結束！」而速度背後，是簡化工夫。

「一面就能看完所有菜色，不要像其他家還寫到背後，要翻過來翻過去！」他拿起桌上的餐墊紙說。在台灣，添好運只提供二十五道餐點，在香港也控制在三十道以內，是同業的一半。

添好運不做炒菜、沒有燒臘，也盡量減少飯類主食，因為他認為，少樣大量，內場師傅的分工才能更細，如調味、包餡、蒸煮、油炸的每個步驟都能有專職人員負責，甚至光「腸粉負責人」就有兩人以上，「一個人只要專心做好一件事，不分心，就能快，也不容易出錯，」麥桂培解釋。

添好運在台灣的代理商、忕吉小吃執行長林晉頡觀察，添好運內場人員多，為留空間作業、走動，不會因碰撞浪費時間，總部連廚房檯面的長寬都要控管，「真的是拿尺來量，多一公分就要重做，我們拆了三、四次！」

主打招牌菜：備料易掌握，加快出菜速度

最後，主打招牌菜「四大天王」，則是減少食材耗損、加快製作速度的撒手鐧。雖然同業質疑此做法是集結毛利最高的商品供顧客選擇，但麥桂培否認：「初衷是認為這幾道，我有自信做得比別人好，所以希望顧客能先從這四道試起，」但後來因人人「必點」四大天王，內場根本不用等客人下單就直接製作，備料數量也更容易抓。

「有我的配方也沒辦法copy（模仿）我啦！」談到競爭，麥桂培自信的說：「全店都知道配方就放在微波爐上，誰都可以看，但食物、人事等配套營運模式，別人就沒辦法像我要求到這麼細。」麥桂培在不到六年，已摸索出經營之道，證明一名優秀的料理人，也能同樣是成功的企業經理人。