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台北市跌幅五％，新北市跌幅五％以內。」這是財政部長張盛和日前宣佈的打房成績單。 政府打房的結果，「買方不願追，賣方不願賣」，這是台北市房市最新狀況。據瞭解，打房讓房價出現鬆動跡象，部分手上有現金的投資客、大戶，開始伺機而動，準備未來一、兩年，進場撿便宜貨。 房市這波走貨幣寬鬆（QE）行情，要解決高房價問題，得從源頭處理，「QE沒停，資金行情就不死，」一位投資客說，而且，「除非利率一口氣拉到四％，才算真正打到要害。」他分析；但，如果升息，也代表景氣好轉，受不了資金壓力的投機客會出場，但，投資客會進場，短期震盪後，可能繼續走高。 然而，政府為了選舉，積極打房，確實讓投資客「不玩了」，市場在交投冷清下，房價也會進行修正，這波房市會怎麼調整？ 「假豪宅」、捷運末端會先跌一千五百萬到三千萬房子議價空間大 「好地段要大跌很難！」淡江大學產經系兼任教授莊孟翰說。所謂「好地段」，指的就是台北市精華區，這些地方具備稀少性、居住條件佳、人口集中等優勢，隨時都有人有興趣，下跌空間不大，最多跌五％到一○％。 以總價來看，金字塔級、炫富型產品 「永遠有人買」，而一千五百萬元上下的產品，也「絕對有人買」；但，這兩端以外，總價介於一千五百萬到三千萬元之間，就會有議價彈性，因為這區間的房子，有不少是標價過高的「假豪宅」，另外有些老舊公寓炒作都更題材，房價過高，也得修正。 好房網調研中心執行長倪子仁認為，以過去二十多年經驗來看，房市每次遇到重大危機，修正過後，通常又會再創新高。以二○○三年SARS為例，量縮四個月、價格跌一成後，房價又上揚；○八年的金融海嘯也是，房市從低點漲到二○一三年底，又再度突破新高。 房價高點已過，進入盤整期兩年跌三成很難，除非利率漲到四％ 但是倪子仁認為，「房價高點已過」，應該進入三到五年的「大盤整期」，精華區如台北市，不容易漲，但跌幅也有限，「最多一成」；其餘縣市，像新北市，不論新成屋、預售屋，議價空間約有兩成；桃園、中南部，漲太多、需求又低的區段，也約有三成議價空間。 至於政府喊出「兩年跌三成」，會發生嗎？「很難，除非銀行房貸只能貸四成，利率漲到四％，」倪子仁認為，因為這波房市是QE全球印鈔票導致的資金行情，以目前銀行體系資金豐沛情況來看，未來兩、三年，除非景氣大幅好轉，利率才有可能漲到四％，銀行才會緊縮房貸成數。在景氣未翻揚前，央行維持低利率的機率很高。 未來房價進入大盤整期，何時可買？又該怎麼準備？倪子仁認為，政府在總統大選前，持續打房的態勢會更明顯，因此估計明年房市才會出現明顯下跌走勢，明年總統大選前半年，是比較適合進場的時機。 事實上，目前投資客也都手上握有現金，伺機而動，一位中部投資客透露，過去兩年，他陸續賣掉部分房子，把現金抽回來，主要是因為政府做空，避免被打房「打到」；另一方面，也靜待這波調整期後，回頭撿「便宜貨」，短期內暫時觀望。 莊孟翰建議，打算趁這波修正進場的人，要觀察半年到一年的時間，這段時間，必須做下列三件事： 勤作功課，每週至少看五到十戶房子，至少要看半年；二、經常上「實價登錄系統」，查看成交價，瞭解各地區的房價變化；三、出價先打八折，如果看到符合需求的房子，不論是預售屋或中古屋，可以先出價，並留電話給仲介試水溫；出價後，如果仲介沒打電話來，就表示是「賣方市場」，要再觀察，如果仲介頻頻打電話來，那就表示是「買方市場」，離成交不遠了。 台灣房屋高資產中心執行長邱太煊認為，當市場沒信心時，只要能夠談到合理房價，就可以進場。因為，從長期走勢來看，房地產是進可攻、退可守的投資工具，景氣上來，房價會跟著漲；即便景氣低迷，在資金成本低之下，地點好的房子，也會抗跌。掌握時點，才能成為贏家。 【延伸閱讀】4次大危機之後，房價都起漲！——近31年台北市房價走勢單位：萬元/每坪1991年 央行選擇性信用管制銀行緊縮房地產資金，房市走空：30.11997年 亞洲金融風暴營建公司資金週轉失靈、跳票：34.82003年 SARS爆發房市急凍4個月：39.12009年 全球金融海嘯後期經濟蕭條，房價跌1成：57.62013年 政府開始打房成交量萎縮，2014年初房價跌5％：83.9資料來源：淡大產經系兼任教授莊孟翰整理：賴寧寧 | ||||||