藍光發展晚間就“公司與中植系合作”的媒體報道回複上交所稱,公司確實與中泰創展簽署了戰略合作協議。目前,雙方就設立房地產及商業物業並購基金事宜僅達成初步合作方向,並無具體計劃。同時,中泰創展與中植企業集團不存在股權控制關系,部分董事存在交叉任職情況。
公司表示,公司主營業務涉及房地產和醫藥兩大行業。目前投資者較為關註公司醫藥業務的未來發展,但醫藥業務在公司整體規模中占比較小,交易金額難以達到披露標準。針對投資者較為關註的醫藥研發及技術推廣涉及的重大事項,即便交易金額未到達披露標準或未涉及交易金額,公司均比照規則進行了披露。
經公司申請,公司股票4月5日複牌。
作為一家區域房企,藍光發展(600466.SH,下稱“藍光”)正在逐步開始自己的全國化布局之路,然而成長的煩惱卻一路隨行。
8月20日晚間,藍光發布中期業績報告,其中營收80.09億元,同比增長24.38%;公司上半年凈利潤錄得6.2億元,同比增長118.84%。
不過,發展中的藍光負債也同比增加。根據中報,藍光資產負債率82.89%,而凈負債比率則超過110%。
回款壓力隱現
從銷售數據看,2018年上半年藍光房地產業務實現銷售金額413.73億元,同比增長36.66%;實現銷售面積384.22萬平方米,同比增長27.22%,銷售規模保持穩步增長。
從銷售貢獻區域看,藍光成都區域銷售182.63億,滇渝區域銷售82.54億,華東區域銷售80.43億,其中西南地區給藍光貢獻了超過一半的銷售份額。
土地投資方面,2018年上半年,藍光新進入鄭州、溫州、福州、南寧等城市。通過收並購、合作開發、產業拿地、招拍掛等多元化方式獲取土地資源,2018年1~7月新增項目27個,總建築面積約738萬平方米。
根據公司月度公告數據,上半年公司新增土儲建面439萬平方米、總地價119億元,同比增長226%、85%,其中拿地金額占銷售額比重為29%,同比擴大7.5個百分點。地價方面,2018年上半年拿地樓面價為2709元/平方米,同比下降43%,土地成本下行主要緣於公司城市布局能級的下沈,上半年三四線占拓展建面比重為91%。
中泰證券統計發現,2018年1~7月,公司非直接招拍掛項目的儲備資源占比超過55%。
今年6月,藍光與中融信托達成協議,接替北京京奧港集團操盤南京麒麟京奧港項目,負責後期的建設和銷售。該項目所在地塊編號為南京NO.2016G09。
2016年4月15日,京奧港集團以47.6億元的總價,22353元/平方米的樓面價拿下,彼時周邊新房的最高售價僅為18000元/平方米。
不過,擴張同時,藍光的銷售回款並不理想。根據中報,藍光銷售商品、提供勞務收到現金約222億,而同期藍光銷售數據為413.73億。
按此推算,藍光的回款率不足60%,縱然行業回款水平下滑,但是目前回款率平均在75%左右。從藍光的融資手段可見一斑,在報告期內,藍光發行購房尾款ABN 11.4億元、購房尾款ABS 8.2億元,均是通過財務手段提前拿到回款。
擴張意願強烈
發展過程中的藍光,和很多渴望規模的房企一樣,財務杠桿依舊保持在較高水平。
第一財經記者梳理發現,藍光短期借款約51.4億,應付票據約1億,長期借款約184億,應付債券約125億,永續債約49.9億,合計有息負債411億。
中泰證券研究報告顯示,藍光的凈負債比率約為115%。並較2017年末擴大了23.55個百分點。
同期,行業平均水平在80%左右,而剛剛發布半年報的萬科,凈負債比率未超過40%。在行業普遍去杠桿的背景下,目前藍光的負債水平依舊處於高位,考慮到融資較難,這要求藍光需要加速銷售獲得回款。
從資金面看,藍光的融資成本也在不斷增加。
根據中報,藍光上半年的30億公司債中,發行成本區間在7.2%-7.9%,財務成本幾乎和凈利潤率持平。中泰證券研究報告顯示,藍光2018年上半年末綜合融資成本為7.33%,較2017年上升0.14個百分點。
今年6月,標普評級宣布,授予“B+”的長期主體信用評級,展望為穩定。標普預計,未來兩年藍光發展的杠桿率將保持在高位,同時,由於其采用輕土地戰略,土地儲備規模較小,利潤率低於平均水平,這一狀況使得藍光發展易受到市場波動的影響,中期增長情況的可見度較低。
標普認為,未來兩年藍光發展以債務對EBITDA比率衡量的杠桿率將保持在7倍左右,原因是該公司土地儲備規模較小,同時擴張意欲強烈。
為了實現增長,藍光大股東進行了大量股權質押。根據最新公告,藍光集團持有公司股份1,602,143,043股,占公司總股本的53.68%;藍光集團累計質押股份總數為1,111,274,000股,占其所持公司股份總數的69.36%,占公司總股本的37.24%。
公開資料顯示,藍光2018年銷售目標在800億-1000億,2019年還將保持50%增長。
標普認為,僅憑可售貨值共計1800億元的土地儲備是不足以實現上述目標的。因此該公司可能需要通過高額的購地和建安支出來實現此目標。
標普預計藍光發展2018年的購地支出將達350億元,接近權益合同銷售額的50%,並預計2019年的購地支出還要再增20%到30%。
擴張背後,藍光的各項費用也在增加。藍光的銷售費用、管理費用分別同比增幅30.39%、60.64%,同期,藍光的營收同比增幅24.38%。
對於規模追求的藍光顯然走在十字路口,一方面規模擴張需要大量資金拿地,一方面銷售回款乏力,融資困難。此外,藍光的土地過於集中,對於全國化布局的藍光而言,還需在其他不熟悉的城市進一步布局。而在逆周期進行擴張,藍光顯然需要更加謹慎。
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