恒大接手新世界長沙灣住宅地 前身懷德工廈 去年完成補價11.23億
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GS(14)@2018-06-05 10:03:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1565&issue=20180605
【明報專訊】內房來港買地手法愈變愈多，中國恒大（3333）繼年初藉向本港龍頭地產商恒地（0012）「買殼」，奪得屯門管翠路住宅官地後，最近再向另一大型發展商新世界（0017）埋手，收購剛於去年完成逾11億元補地價的長沙灣東京街懷德工業大廈項目，據補價資料顯示，地皮可重建成住宅項目，涉及逾377伙，恒大將全面攻港。
翻查資料，懷德工業大廈在2013年易手，當時收購價6.5億元，地皮由財團透過私人公司「TWIN CITY HOLDINGS」持有，當時兩名董事為杜國權及黃偉強。至2016年10月杜國權及黃偉強辭任TWIN CITY的董事職務，正式由時任新世界聯席總經理兼執董的陳觀展、現任執董歐德昌、發展項目管理部項目部總監（香港及亞洲）薛南海3人出任董事，去年陳觀展離開新世界後，再換入公司秘書王文海。
以「買殼」形式轉手 料涉逾377伙住宅
新世界去年在約半年時間內，以近148億元連環奪得3幅長沙灣商貿地皮，包括永康街、荔枝角道近長順街及瓊林街3個項目，吸納逾190萬方呎商業樓面，當時連懷德工業大廈項目，新世界同一時間於長沙灣區擁有四大商住項目，共210萬方呎樓面。其中懷德工業大廈項目原為工業用途，但新世界去年2月申請改建住宅成功獲批，涉及補地價11.23億元，按交易涉及住宅樓面約19.4萬方呎計算，每方呎補價約5,786元。
由於新世界在長沙灣連環出擊，市場預期該區將是集團發展重點，但本報發現在今年4月25日，持有懷德工廈地皮的TWIN CITY董事再出現變動，歐德昌、薛南海及王文海3人辭任公司董事，改由一批恒大高級管理層進駐，包括曾任恒大副總裁兼執董的賴立新、恒大香港常務副總經理陳奮等，班底與年初購入恒地屯門管翠路住宅用地項目「殼公司」的福彩發展，完全相同。本報曾向恒大及新世界查詢，有關購入長沙灣住宅項目作價及其他詳情，惟兩家公司至昨晚截稿前均未有回應。
班底與管翠路項目「殼公司」完全相同
值得留意是，近年不少開發商均向內房轉售過往數年所吸納的舊樓或地皮，利潤可觀。以恒大向恒地購入的屯門管翠路住宅用地為例，市傳作價約66億元，以可建樓面78.5萬方呎計，每方呎樓面地價約8400元，較去年6月深圳控股（0604）及路勁基建（1098）合組財團以每方呎樓面地價6700元投得毗鄰地皮高約25%，更於不足3年內升值約八成。
明報記者 方楚茵
[內房變招系列之二]
高超道住宅地招標 市值逾42億
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GS(14)@2018-06-09 10:13:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8640&issue=20180609
【明報專訊】政府本年度首幅住宅地，位於油塘高超道住宅官地，將於下周五起招標，並於8月10日截標，成為首幅以不記名方式公布全部標價的官地。業界估計，地皮每方呎樓面地價約1萬至1.2萬元，市場估值35.6億至42.8億元。
毗鄰通風樓項目
上述地皮毗鄰為港鐵（0066）油塘通風樓物業發展項目，通風樓項目由信置（0083）及資本策略（0497）於上月投得項目發展權。是次招標地皮面積約38,611方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，最高樓面356,504方呎。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預計，該地皮料可建500至600伙中小型單位，中高層單位可享海景，預計項目落成後每呎可售1.8萬元起，總發展成本約50億至55億元。
可建36萬呎 料每呎地價逾萬
另值得留意的是，上述地皮為首幅公布全部標價的官地，政府將會於完成所有中標交易手續後（即約四周後），以不記名方式進一步公布其餘所有標書的投標金額，發展局指公開標價是供業界和市場參考。
此外，物業投資者朱仕森就元朗大棠丈量約份第116約地段第4208號及第4209號的地皮，向城規會申請作擬議屋宇，地盤面積約1.65萬方呎，以0.4倍地積比率作發展，擬建6幢、每幢1層高的住宅，涉及總樓面面積約6589方呎。城規會文件顯示，擬興建的庭院式住宅，旨在供退休之用，讓長者擁有一個宜居的環境，享受高齡生活，同時改善上述鄉郊地區的環境。
高超道住宅地招標 市值逾42億
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GS(14)@2018-06-09 10:13:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8640&issue=20180609
【明報專訊】政府本年度首幅住宅地，位於油塘高超道住宅官地，將於下周五起招標，並於8月10日截標，成為首幅以不記名方式公布全部標價的官地。業界估計，地皮每方呎樓面地價約1萬至1.2萬元，市場估值35.6億至42.8億元。
毗鄰通風樓項目
上述地皮毗鄰為港鐵（0066）油塘通風樓物業發展項目，通風樓項目由信置（0083）及資本策略（0497）於上月投得項目發展權。是次招標地皮面積約38,611方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，最高樓面356,504方呎。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預計，該地皮料可建500至600伙中小型單位，中高層單位可享海景，預計項目落成後每呎可售1.8萬元起，總發展成本約50億至55億元。
可建36萬呎 料每呎地價逾萬
另值得留意的是，上述地皮為首幅公布全部標價的官地，政府將會於完成所有中標交易手續後（即約四周後），以不記名方式進一步公布其餘所有標書的投標金額，發展局指公開標價是供業界和市場參考。
此外，物業投資者朱仕森就元朗大棠丈量約份第116約地段第4208號及第4209號的地皮，向城規會申請作擬議屋宇，地盤面積約1.65萬方呎，以0.4倍地積比率作發展，擬建6幢、每幢1層高的住宅，涉及總樓面面積約6589方呎。城規會文件顯示，擬興建的庭院式住宅，旨在供退休之用，讓長者擁有一個宜居的環境，享受高齡生活，同時改善上述鄉郊地區的環境。
白石角住宅地加設3萬呎安老院舍
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GS(14)@2018-09-11 07:54:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3027&issue=20180911
【明報專訊】財政司長陳茂波於今年3月的網誌提及，將適當的批地/賣地項目中，加入條款規定發展商須興建安老院舍，有關措施新近加入在賣地表內的大埔白石角一幅住宅地皮內。
前臨6幅白石角住宅地
城規會文件顯示，社會福利署就大埔白石角優景里與博研路交界住宅地皮，向城規會申請擬議社會福利設施（安老院舍），總樓面面積不多於32,392方呎，為擬議安老院舍提供100個宿位，並將提供兩個車位予有車尾升降台的私家小巴和救護車使用。
白石角優景里與博研路交界住宅地皮原為「政府、機構或社區」地帶，並預留作專上教育機構及相關用途。
由於教育局沒有計劃擴建香港中文大學和香港教育大學，亦沒有落實任何有關教育發展方面的計劃，因此教育局不反對釋放用地作其他較為優先的發展。
及後政府改劃為住宅用地，並將地皮於2017至2018年度加入賣地表內，惟地皮一直未有推出。
預計可建最多74萬呎樓面
上述地皮位於優景里與博研路交界，佔地逾35.41萬方呎，前方為政府近年推出的6幅白石角住宅地，或阻擋優景里用地的景觀，惟地皮面積及規模較大，剪裁較具彈性，業界人士估計，地皮發展地積比率約1.5倍至2.1倍。
預計可建樓面53.6萬至74.36萬方呎，料建中低密度住宅項目，市場估值約32.3億至53億元，預計每方呎樓面地價約6000至7000元。
啟德跑道住宅地首招標 市值百億
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GS(14)@2018-09-15 10:54:22https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1500&issue=20180915
【明報專訊】繼上周五地政總署推出山頂文輝道豪宅地後，該署昨日亦公布，推出屯門藍地及九龍啟德住宅用地招標。兩地皮均於9月21日（下周五）開始招標，前者截標日期為10月19日，後者截標日期為11月2日。其中啟德更首度推出位於跑道區的住宅地，市值料達百億元，勢成市場焦點。
最高每呎樓面地價逾1.9萬
位於啟德跑道區的第4B區3號官地，地盤面積104,475方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面574,615方呎。業界估計，每方呎樓面地價約1.6萬至1.9萬元，估值約91.94億至109.18億元。值得留意，政府早前亦已公布，本季度內擬推出第4B區4號官地，預計地皮面積及可建樓面與第4B區3號相同，同作私人住宅用途，市值料亦破百億元，個別測量師估計每方呎樓面地價更高達2萬元。
上述兩幅地均遠離港鐵沙中線啟德站，但可享海景。資料顯示，現時啟德最貴的地皮，由新地（0016）於今年5月以逾251億元投得，亦創官地歷來最貴紀錄，該地毗鄰即為港鐵沙中線啟德站，每方呎樓面地價1.78萬元。新地副董事總經理雷霆明言，積極研究入標競投啟德第4B區3號住宅地皮。
新地積極研究入標
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預計，啟德地易於規劃又有海景，相信項目可作豪宅發展；至於入標者以大型及有實力的發展商為主，部分財團以合組形式入標以分散風險，此地皮中標價勢將成為發展商對啟德跑道區地價的參考指標。
福亨村迷你地最高估值7112萬
另地政總署推出屯門藍地福亨村里地皮招標，地盤面積約18,815方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面約10,160方呎，料為近年政府罕有推出的新界迷你住宅地。業界人士料每方呎樓面地價約4000至7000元，估值約4064萬至7112萬元。
啟德跑道區 首住宅地收8標書
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GS(14)@2018-11-03 09:05:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8026&issue=20181103
【明報專訊】東九啟德跑道區首幅住宅地、第4B區3號地皮截標，雖然受近期市况轉差而被調低估值逾一成，但仍獲8個財團入標，多間本港「大孖沙」均有參與，包括獨資的長實（1113）、新地（0016），而新世界（0017）伙會德豐（0020）、恒地（0012）及由已故郭炳湘創立的帝國集團合資入標，另嘉華（0173）及信置（0083）再聯手競投；中資則有中海外（0688）、高銀集團；中小型發展商建灝地產，以及早前奪得屯門福亨村里的寶庭重建則伙拍本地基金合資入標。
帝國新世界恒地等合作
嘉華香港地產發展及租務總監尹紫薇表示，此地皮為啟德跑道區首幅地皮，景觀開揚，故入標競投。對近期市况轉差，尹指因應市况出價，預計後市將平穩發展。被問及早前嘉華以獨資入標的山頂文輝道地皮流標，是否如政府所言，發展商出價太低，尹回應指集團順應市况出價，與政府計算不同。
美聯測量師行董事林子彬表示，是次入標反應遜預期，相信主因受到近期市况轉靜及有地皮流標等因素影響，加上啟德跑道區地段稍後仍有3幅住宅地皮供應，攤薄發展商入市意欲。上述位於啟德跑道區的第4B區3號官地，地盤面積104,475方呎，指定作私宅用途，最高可建樓面574,615方呎。業界估計，每方呎樓面地價約1.35萬至1.8萬元，估值約77.57億至103.43億元。
港府再推同區地 下月21日截標
另地政總署再公布，將公開招標出售啟德第4B區2號、同位處跑道區的住宅地皮，地皮面積97,393方呎，指定作私宅用途，最高可建樓面面積594,087方呎；地皮將於11月9日開始招標，截標日期為12月21日。業界估計，地皮估值95億至106.9億元，每方呎樓面地價約1.6萬至1.8萬元。可留意的是，同區另一幅4B區4號住宅地則於11月9日截標。
跑道第3幅住宅地收6標書 歷來最差 分析：或影響地皮售價
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GS(14)@2018-12-22 10:22:52https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4935&issue=20181222
【明報專訊】港府近期先後推出3幅啟德跑道區地皮招標，惟反應未算熾熱；昨日截標的啟德第4B區2號住宅地皮，最終只收到6份標書，較早前同屬跑道區、毗鄰的第4B區4號和3號地皮，分別收到8份及7份標書，數量明顯減少。有測量師表示，標書數量不多，或影響地皮價錢。
明報記者 甘潔瑩
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是次入標的發展商以本港「大孖沙」為主，包括於上月投得毗鄰第4B區3號地皮的「夢幻組合」新世界（0017）、會德豐（0020）、恒地（0012）及帝國集團；另長實（1113）、新地（0016）、華懋均獨資入標；嘉華（0173）伙拍信置（0083）合資入標；中資僅得中海外（0688）入標。
「夢幻組合」再參與競投
不過，上月以逾89億元投得毗鄰第4B區4號地皮的高銀金融（0530）等，則未見蹤影。
中原測量師行執行董事張競達表示，地皮位於跑道中段，發展潛力不俗，是次收到6份標書，反應雖然未算太差，但明顯較同區已推售的地皮少，或會影響地皮最終售出價錢。
業界估計，地皮估值76億至89.11億元，每方呎樓面地價約1.28萬至1.5萬元。
另地政總署公布，將以招標形式推售兩幅新地皮，分別為啟德跑道區第4C區5號商業/酒店地皮，為跑道區首幅商業地、最大賣點是毗鄰郵輪碼頭和享有維港景，地盤面積102,043方呎，最高可建樓面逾61.22萬方呎，指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站但包括酒店）用途。
跑道區首幅商業酒店地招標 估值逾90億
業界估計，地皮估值介乎85.72億至91.84億元，每方呎樓面地價約1.4萬至1.5萬元；上述地皮將於下周五起（12月28日）招標，明年1月25日截標。
另一幅推售的地皮屬住宅地，為大埔白石角優景里與博研路交界的住宅地，地盤面積354,136方呎，最高可建樓面面積94.93萬方呎，中標發展商需要興建安老院舍。
業界料白石角住宅地出價審慎
業界估計，地皮估值介乎56.9億至75.95億元，預計每方呎樓面地價約6000至8000餘元，有關地皮將於2月8日截標。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，啟德商業地擁維港景致，惟發展規模龐大，預計入標財團以實力雄厚的大型發展商為主，亦有小部分中資參與，預計項目總發展成本近130億至140億元。另外，大埔白石角地皮預計可建1800至2200伙住宅單位，但大埔未來幾年供應量較大，賣樓競爭大，估計入標價不會太進取，但對同區未來地價走勢有「指導性」作用。
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GS(14)@2018-12-22 10:23:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6277&issue=20181222
【明報專訊】啟德舊機場跑道挾擁有維港、九龍灣雙海景優勢，令該區地皮的價值被看高一線。港府於上月連環推售跑道區住宅地，其中第4B區3號地皮由新世界（0017）、會德豐（0020）、恒地（0012）及帝國組成的「夢幻組合」，以83.33億元先拔頭籌，每方呎樓面地價1.45萬元。
向維港景住宅地估值116億
及後政府再推出毗鄰的第4B區4號，惟「夢幻組合」未能再下一城，卻由「程咬金」高銀金融（0530）及其主席潘蘇通以逾89億元奪得，每方呎樓面地價1.55萬元，比「夢幻組合」投得的地皮高約7%。
值得留意的是，政府目前已推出第4C區3號地皮招標，地盤面積117,930方呎，最高可建樓面648,617方呎，最大賣點是向真正維港海景和港島景，而非九龍灣方向海景，估計每方呎樓面地價可達1.8萬元，明年1月18日截標，市場估值為116.75億元。
招商局置地伙南京昌茂 開發南京住宅地
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GS(14)@2018-12-31 15:43:18https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6078&issue=20181231
【明報專訊】招商局置地（0978）再出手增購南京土儲。招商局置地公布，將與南京昌茂共同透過項目公司開發南京2018G52地皮，地皮由南京昌茂以6.7億元（人民幣•下同）投得，料計及雙方各自注資及貸款注資後，公司需分佔投資總額約6.94億元，並由內部資源撥付。該地皮總佔地面積2.17萬平方米，為70年期住宅地，容積率不多於2.5倍。
5個月增購南京4地皮
事實上，招商局置地自今年8月起已頻頻增購南京土儲，包括在8月投得雨花台地皮，並引入包括正榮（6158）等合作方；在10月投得南京2018G43地皮，並引入南京交通共同投資開發；以及10月投資南京丁家莊商貿有限公司，以開發由該公司間接持有的南京商業地皮。
招商局置地5個月內四度投得南京地皮，背後或與公司已修訂與招商蛇口的不競爭契據有關，確立了公司將集中於廣州、佛山、南京及句容發展房地產；集中於北京、上海及香港的辦公室物業資產管理人，以及香港的服務式公寓營運商。
新天旗下公司奪揚州商業地
新天地產（0760）公布，旗下世郵城市投得揚州市商業金融用地，地價3.264億元，地盤面積為24.7萬平方米，建成後將成為蘇中區域最大的農貿綜合商品展示交易中心。首創置業（2868）亦公布，向同系首投發收購重慶九龍坡區的商住地30%，對價為10.37萬元，以及首投發對該項目的6957.4萬元債權。同時集團將向項目提供額外借款共不超過7300萬元，年利率為10%，以用於開發地皮。
啟德再推跑道住宅地 估值料值百億
1 :
GS(14)@2019-02-03 12:19:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4005&issue=20190202
【明報專訊】啟德跑道區首幅商業地流標收場，但無損政府推售同區地皮。地政總署昨日公布，將公開招標出售兩幅住宅官地，其中啟德跑道區第4B區1號的新九龍內地段第6576號，地盤面積約103,151方呎，指定作私人住宅用途，最高樓面面積達722,060方呎，暫為跑道區可建樓面最大的住宅官地。業界人士估計，地皮估值93.87億至108.3億元，預計每方呎樓面地價1.3萬至1.5萬元，截標日期為3月22日。
可建72萬呎樓面 暫為跑道區最大
另元朗大旗嶺丈量約份第116約地段第5382號的地皮亦一併於下周招標，地皮位於恒地（0012）及新世界（0017）尚悅及蝶翠峰之間，佔地約12,045方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面面積約42,157方呎。業界人士估計，地皮估值2.1億至2.5億元，預計每方呎樓面地價5000至6000元，截標日期為3月8日。
城規批新地長沙灣酒店建975間房
另新地（0016）旗下長沙灣興華街西對出酒店用地，向城規會申建1幢綜合酒店大樓，提供975間酒店房間，城規會昨日在有附帶條件下批准其申請。資料顯示，酒店總樓面約37.43萬方呎，涉及1 幢25 層高的綜合酒店大樓，提供975間客房，包括地庫及空中花園樓層，地下至2樓為零售及餐飲設施。新地早於2017年底以50.6億元投得上述長沙灣酒店官地，每呎樓面地價1.35萬元，為全港歷來最貴酒店官地。
中環中心呎租130元破頂
此外，市場消息指，中環中心極高層11至13室，面積5807方呎，新近以月租75.4萬元租出，呎租約130元，創該廈呎租新高。另市場消息指，佐敦白加士街13至15號Y Centre全幢以4億元易手，總面積約23,732方呎，折合呎價16,855元。原業主於2010年8月1.25億元購入，持貨8年多，帳面獲利2.75億元或2.2倍。
陳卓賢11億奪大嶼山長沙地 雅居樂相關人士擁區內近10萬方呎住宅地
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GS(14)@2019-02-26 09:34:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6314&issue=20190226
【明報專訊】港府力銷「明日大嶼」願景之際，地政總署公布，上周五截標接獲9份標書的大嶼山長沙嶼南道住宅地，由釆高有限公司以11.3億元投得、折合每方呎樓面地價12,740元，相關中標價貼近市場預期上限；上述公司為雅居樂（3383）副主席陳卓賢，意味雅居樂或相關人士，在大嶼山長沙已擁有兩幅住宅地，合共提供總樓面逾9.9萬方呎。
明報記者 林可為
上述嶼南道地皮佔地逾22.17萬方呎，位置鄰近大嶼山南分區警署，指定作私人住宅用途，可建樓面88,696方呎，現折合每方呎樓面地價1.27萬元，貼近市場預期上限。中原地產測量師張競達表示，上述長沙住宅地皮以11.3億元批出，屬合理價錢，因地皮本身地勢較高，料可享部分海景，加上規模較大，可作洋房發展，估計可興建約20至30幢洋房，預計項目落成後，實用呎價可達2.5萬元以上。
呎價12740元 市場預期上限
萊坊估價及諮詢執行董事林浩文亦指，今次地皮中標較預期為高，相信是部分發展商對大灣區前景具信心。他續指，雖然地皮景觀開揚，但沒有太多海景，估計可建約25至45伙低密度住宅。
可留意的是，去年12月信置（0083）以逾2.03億元作價，投得同區嶼南道另一幅臨海住宅地皮，以最高可建樓面1.1萬方呎計，每方呎樓面價17,604元，為離島每方呎樓面地價次高紀錄，意味上述最新開標地皮的每方呎樓面價，比信置同區地皮低約28%。信置副主席黃永光曾指，集團計劃興建兩層高的洋房，並將注入綠化環保元素。
2年前曾呎價近2萬投得區內地
至於離島官地每方呎樓面價最高紀錄，同樣位處大嶼山長沙，陳卓賢長子陳思銘於2017年8月，以2.1億元投得另一幅嶼南道地皮，以可建樓面10,678方呎計，每方呎樓面地價高見19,667元。雅居樂或相關人士對離島地皮，似乎情有獨鍾；如2014年3月，亦曾以2100萬元投得坪洲教育路，一幅可建樓面約1.4萬方呎的住宅地皮，每方呎樓面地價僅1493元。
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