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中原親解 樓市指數 3大疑問

1 : GS(14)@2011-02-27 15:28:41

2011-2-16 EW
去年底政府以狠招打壓炒風，二手成交急速下滑，樓價即時回軟，豈料其後的樓價指數卻是「不跌反升」，市場人士質疑可信性，更有財經專欄作家撰文直斥代理有造市之嫌。
地產界人士指出，許多樓價指數只是地產代理的產品，當中以中原城市領先指數較具代表性。然而，這指數卻被指以偏概全，數據滯後，以及覆蓋屋苑數量有限。
中原則解釋，集團市佔率達四成以上，有一定代表性。專家指出所謂指數只能作參考，皆因市場未有又快又準的指標。
股票市場上有恒生指數反映股市走勢，相反買樓作為人們畢生最重大投資，卻沒有一個具代表性指數。縱然中原指數被廣泛採用，但卻為人詬病，綜合地產界人士意見，直指所謂樓市指數存在三大疑問。
問題1 數據不足
指數被批評最多的地方，在於所用數據不足，以偏概全。以去年十一月底政府出招後一星期的市況為例，全港三十五大屋苑只有八十宗成交，中原所促成的買賣約二十多三十宗。由於中原只計自己促成的個案，換言之指數的變化只以市場上四分一的交易來統計，予人有偏差的感覺。
「現時中原指數每星期更新一次，因為只以中原促成買賣計算，特別遇上淡市時，成交量急速下跌，隨時一星期只有幾宗成交，完全代表不到大市升跌，去年底政府出招後樓市成交急速下滑，指數就難以反映實際市況。」面對市場人士的質疑，中原地產研究部聯席董事黃良昇解釋說：「中原指數希望捕捉市場上最新的變化，無可能等土地註冊處的登記再做統計。」他續補充，集團的市場佔有率已達至四成以上，有一定代表性，促成的買賣足以反映最新市況。
問題2 領先指數滯後
市場另一疑問，是稱為領先指數，實際上卻並非領先，因為指數的編製是以正式成交日期計算，距離簽訂臨約日期相差約十到十四日，再加上約一星期的統計時間，於是出現兩到三個星期的滯後。
換言之，今天的指數，反映的並非是未來的樓價走勢，反倒是三個星期前的樓價。不過，學者或中原都指出，他們所採用的數據，相較政府的數字已經快多了。
現任城市大學ＭＢＡ課程主任曾淵滄，是中原城市指數的創始人之一，他直言：「人人都希望有一個快而準的樓價指數，但怎樣為之『快』，準確又如何定義，現時中原指數已經盡力地做到最好。
「事實上中原指數的出現，正正是因為市場缺乏一個具參考性的指數，而政府又完全無做嘢，靠政府的指數隨時會落後大市半年，失去參考價值。」曾淵滄坦言，早於九九年中原和城市大學合作研製樓價指數，是基於政府數據不足。
黃良昇也強調，現時指數以正式成交日期計算，但比起政府的數字已經快好多。由差餉物業估價署編製的全港私人住宅售樓指數，屬市場上唯一的官方樓價指數，但一直未有受業界廣泛使用，主要因為數字嚴重滯後，例如到近期才有去年九到十一月的臨時數字。
政府數字「慢得驚人」，是因為有關數字以土地註冊處的成交數據為準，但現時樓市大部分的成交是簽訂正式買賣合約後的一個月才擺上土地註冊處，而本身正式買賣合約又比臨時買賣合約遲兩至三星期，再加上差餉物業估價署統計需時，令政府數字比起實質市況滯後四至六個月。
問題3 覆蓋屋苑有限
現時市場上的樓價指數，最常用的中原領先指數及美聯物業的樓價走勢圖，都是代理自己統計的產品，兩個指數統計方法各有不同，但同樣並非覆蓋全港所有屋苑，美聯樓價走勢圖是以全港一百個屋苑作統計，而中原成分屋苑亦只有八十六個。
就因為覆蓋問題，市場就批評指數代表性不足。不過，黃良昇就解釋：「指數的成分屋苑亦已經由最初（九九年創立）的十八個屋苑，增至今天的八十六個，共已包括十三個豪宅屋苑。期間有加無減，揀選是市場上成交量最多，各區最有代表性的屋苑，不過增加成分屋苑，只會減低指數的靈敏度。」黃良昇亦承認增加計算成分屋苑，令指數變化減少。
黃良昇補充：「在指數統計上增加一個屋苑亦相當大工程，需要為屋苑的市值釐定計算系統，比起平均呎價計算複雜好多，再者現時恒生指數的成分股亦只有四十五間公司，相對之下中原指數的成分屋苑已經好多。」
代理指數只作參考
市場一直缺乏認受性高的樓價指數，「現時市場上至少有四個不同的樓價指數，（包括中原城市指數、美聯樓價走勢、港大的房產指數以及差餉物業估價署的樓價指數），每個指數有不同的計算方法，哪個最準確根本莫衷一是，為免重複，我們一直無計劃做樓價指數。」專攻房地產研究的理工大學建築及房地產學系副教授許智文直言，再多一個指數亦沒有意思。
四個指數，四個不同的計算方法，結果亦相當不同，本刊嘗試綜合四個指數的最新數字與九七年十月的樓價高峰作出比較，結果四大指數亦有一定的差距，中間存在的差別約有八個百分點。
事實上現時四個樓價指數中，數字最滯後的差餉物業估價署的指數，竟然是最接近九七年高峰期的數字，目前與九七年十月高峰的差距不足百分之六，由於目前政府的數字只是反映去年十一月的市況，假若過去兩個月樓價再升約百分之六，政府的樓價指數將率先重返九七高峰。
作為用家之一，平時需要利用樓價指數來分析樓市的測量師彭兆基亦坦言，「坦白講，政府的數字會比較齊全，但實在卻是嚴重滯後，至於代理所計算出來的數字，雖然比較快，但只包括自己所促成的買賣，不包括整全數據，最終只可作為參考。」
最重要走勢一致
「如果能夠有一個認受性較高的樓價指數，對於分析樓市會有一定的幫助，不過作為商業社會，要有一個認受性高，並且快而準的樓價指數，必然需要花上龐大的資源來進行資料搜集及統計。」彭兆基對代理編製指數的局限性表示體諒。
本身亦有計算指數的美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，「樓市和股市截然不同，恒生指數所計算的每股成交係APPLE TO APPLE，不過樓市的每一宗成交包含的層數、景觀、裝修以至成交期都會不同，計算指數時自然各有不同，不過所有成交均以土地註冊處為準，中間走勢應該不會有太大分別。
「數字有距離是無可厚非，因為各自有不同的計算方法，最重要是所有指數的走勢完全一致，指數只可以作為參考，根本不會有快而準的樓價指數。」
指數點計
中原及美聯均是揀選主要的大型屋苑作參考，再按層數、面積、景觀等因素作出調整，至於港大的房產指數則以「重複銷售模式」（Repeat Sales Methodology），統計所有自九一年中開始的土地註冊處的成交，再按同一單位不同時間的售價作出統計。
至於政府的數字可說最為複雜及詳細，所以單位會以有關物業應課差餉租值的差異作出調整，有關指數亦包含不同面積的分類指數，其後亦加入了較受歡迎屋苑的售價指數。
城大曾淵滄直言：「樓價指數的計算方法可以是一場學術爭拗，每一個指數都會有佢的理論基礎，準確的定義難以界定。」撰文‧蔡慶佳 攝影‧財經組 資料‧財經組 設計‧美術組

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中原擅自減價玩謝業主

1 : GS(14)@2012-01-27 23:51:09

http://www1.hk.apple.nextmedia.c ... 104&art_id=16018814

陳先生去年 9月委託中原元朗又新街分店，將蝶翠峰一個 783平方呎單位放盤，簽署放盤紙時列明開價 300萬元，代理曾致電向他查詢可否降低價錢，「我話如果有客落實畀支票要買，底價係 285萬元」。代理之後將物業資料包括單位相片，放《置業家居》刊登作宣傳。

業主放蛇揭發事件


其後陳先生經另一間代理找到買家，雙方議價後口頭答應減價 6%，以 282萬元成交，並約定簽署臨約及落細訂日期。惟同一時間，《置業家居》刊登其單位的放盤叫價為 280萬元，買家即時壓價。「佢拎本《置業家居》問我係唔係玩嘢，賣個單位畀佢要 282萬，係中原放盤就叫價 280萬，最後大家不歡而散」。
陳先生感奇怪，遂以買家身份致電中原問單位叫價，「代理話同業主傾過可以做 280萬，我即刻同佢講我就係業主，佢當堂呆咗，我估佢想快啲做成生意，所以擅自壓低個價」。他不滿中原沒盡力維護買家利益，已向地產代理監管局投訴。

中原回覆本報表示，向《置業家居》提供的價錢乃陳先生提出的底價 285萬元，但刊物手民之誤寫錯 280萬元。中原又指，雙方議價情況受多樣因素影響，未必可以理想叫價成交，日後的市場變化也沒人能控制，認為錯不在該公司，拒絕賠償。惟《置業家居》回覆本報指，曾兩次向中原查詢該放盤叫價，確認為 280萬元。

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施永青變財神　益員工 中環在線：中原爽派花紅

1 : GS(14)@2012-08-07 12:21:34

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120807/16581320
狼振英上場後成日話要解決市民置業問題，暫時睇唔到佢有乜良方妙藥，只知道樓價繼續係咁升，幾大地產代理講明要大肆擴充，中原地產噚日仲大派花紅，一班後勤員工第2季至少分到1.08個月花紅。後勤都分咁多，生意有幾好，唔使講啦。
半年派3個月花紅
中原後勤員工今年頭一季已經分到超過一個月花紅，第二季再分至少1.08個月，後勤管理層仲勁，同上季差唔多，分到1.62個月；換言之，半年已經分到2.17至3.26個月花紅。照咁計，如果樓市保持到個勢，中原班後勤今年全年隨時分到4至7個月花紅喎。
中原家陣有470位後勤員工，假設大部份人月薪一萬，管理層幾萬，淨係第二季花紅都派過千萬，老闆施永青確實豪爽。
派得豪皆因生意好，中原上季有8.97億生意，貢獻最大當然係一手新盤，將軍澳峻瀅、沙田溱岸8號呢類大盤好幫到手。中原工商舖又連續做咗荃灣英皇娛樂廣場同銅鑼灣前泉章居舖位兩單超過10億嘅大刁。
只可惜上半年中原加舖，又畀業主狂加租，影響到利潤，花紅係有，但無舊年上半年2.7至4.05個月咁多囉。
李華華

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2 : Sunny^_^(11601)@2012-08-07 13:16:30

呢D行業而家唔派遲D冇得派

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3 : 肥B(18468)@2012-08-07 13:37:33

好天搵埋落雨柴, 好正常姐~~

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4 : kobe bryant(28492)@2012-08-07 14:37:19

令我想買1200...

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5 : GS(14)@2012-08-07 14:40:17

4樓提及

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令我想買1200...

你覺得他們好賺?

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6 : kobe bryant(28492)@2012-08-07 14:46:53

買內房,不如買水泥...
買收租股, 不如買REITS....

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7 : kobe bryant(28492)@2012-08-07 14:47:00

買本地地產, 不如買1200...RISK 係佢地無資產守住..

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8 : Sunny^_^(11601)@2012-08-07 14:48:17

6樓提及

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買內房,不如買水泥...
買收租股, 不如買REITS....

REITS好多老千野嫁,正正常常既得2-3隻.好易死

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9 : GS(14)@2012-08-07 14:54:31

8樓提及

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6樓提及

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買內房,不如買水泥...
買收租股, 不如買REITS....

REITS好多老千野嫁,正正常常既得2-3隻.好易死

得番領匯有d so，但是貴

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九龍區中原指數　8周新高 新蒲崗業主心雄封盤

1 : GS(14)@2013-06-08 15:19:32

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130608/18289092




                中原CCL連續上升4周，中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，指數反映上月21日白表免補地價居屋中籤名單公佈前，用家加快入市步伐，並刺激樓價止跌回升。不過，樓價指數雖持續4周上升，他指出，由於整體成交量偏低，樓價仍未回升到調整前高位，遂未能確認樓市調整結束，目前屬調整期的小漲，除非樓價指數重回123點或以上，而成交量回升至少約6,000宗水平，才能確認樓價是否轉勢向上。

港島指數反下跌

                                    全港4區大型屋苑，以九龍區及新界西，兩區指數按周錄上升。當中，九龍區大型屋苑指數報119.63點，創下8周新高之餘，按周上升1.88%，升幅為17周最大，過去兩周累升2.54%。其次，新界西指數報101.49點，亦創下7周新高，按周升0.42%，連升3周共2.62%。
至於，港島區指數則報127.78點，乃19周以來新低，按周跌0.73%，跌幅5周最大；新界東區指數報117.37點，指數創3周新低，連跌2周累積1.33%。儘管樓市交投低迷，但本港首個港人港地項目，日前落實由財團逾45億元奪得，消息刺激附近二手業主對區內前景樂觀，相繼封盤。代理預期，盤源收窄下，買賣料進一步放慢。

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內房不找數 中原遭拖帳10億

1 : GS(14)@2014-05-20 11:39:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140520/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】在內地34個城市做地產代理的中原集團，創辦人施永青接受本報訪問時表示，愈來愈多內房商拖欠支付佣金，令中原內地累計應收帳款已升至20多億元人民幣，為去年全年收入近三成。中原主席黎明楷稱應收款中逾一半已逾期，情嚴重。內銀限房貸、停房貸愈演愈烈，福建龍頭開發商禹洲地產(1628)指部分三、四線城市賣了樓已經完全收不回錢，二線城市收數期也從2個月延長至6個月。即使人行籲內銀做房貸，內房商認為資金壓力仍難緩解。


施永青告訴記者，原本開發商收到樓款(銀行發放按揭貸款)次月應支付佣金，但目前許多已拖欠2至4個月。「有一些(開放商)收到樓款，也不給佣，先拿去墊工程款或者還債。」例如深圳光耀地產早前爆出資金鏈斷裂，中原做其新盤代理，只好拿現樓來抵押。施永青無奈表示，沒有估到今年內地銀根如此緊絀，令樓市急速轉差。





統計局數據顯示，今年1至4月房地產開發企業到位資金按年增4.5%，增速較去年全年增速下滑22個百分點。其中個人按揭貸款錄得按年下跌3.1%，遠差於去年全年增33％(見表)。

內地按揭首4月負增長3%

銀行遲遲不放款，拖累開發商資金周轉。內房商佳兆業(1638)負責人表示，今年3至5月回款速度明顯比去年同期放慢。「以前深圳最快兩個星期，現在要兩個月。」

禹洲地產財務總監邱于庚則表示，三、四線城市開始出現收不回錢的情。「一些地方庫存有好幾年，根本賣不出去，房子抵押了也不值錢，銀行不肯貸款。」他坦言收不到款只能減慢建設，禹洲今年不追求規模，以免負債愈滾愈大。

回款慢，加上融資難，令開發商腹背受敵。中原的黎明楷直言，開發商今年資金吃緊是普遍現象，連上海都是拖數重災區之一。中原只有加大追數力度以避免損失。根據中原早前公布，該公司在內地去年收益93億港元，現時有逾10億元人民幣被拖欠，為數不少。中原去年內地新盤銷售額有3304億元人民幣，二手銷售額亦達1800億元人民幣。

「央五條」無助房貸批出

人行上周提出「央五條」，要求內銀優先滿足首套房貸，提高貸款效率，卻普遍不被看好。不僅多家券商預計銀行不會買帳，開發商亦反應冷淡。上述佳兆業相關負責人對記者表示，商業銀行有其自身難處，要考慮賺不賺錢。邱于庚則直言，人行只是口頭鼓勵，「不會對房貸有任何實質影響」，「除非下調存款準備金率或資本充足率，才可能刺激銀行放貸。」

中國指數研究院在分析「央五條」時指出，利率市場化令銀行資金成本不斷上升，存款增速放緩又制約了銀行貸款能力。據融資機構「融360」的統計，截至今年4月，在調查的23個城市中，有包括北京、上海、廣州、深圳在內的16個城市出現停貸現象，其中深圳、重慶、北京的停貸銀行數量超過當地提供按揭銀行的20%。

明報記者 甄佳佳

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2 : GS(14)@2014-05-20 11:39:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140520/news/ea_eaa2.htm

【明報專訊】中央加強內銀同業監管，嚴控銀行之間買賣資產，大行紛紛發表評估報告，普遍認為新政對內銀流動性、資本金、盈利表現將帶來不同程度的影響，大摩預計，中型銀行的盈利將被削弱3%至12%。分析人士指出，新規直接壓縮影子銀行業務，包括小型銀行將不能購入大銀行的理財產品等，這會讓當前遇冷的房地產行業形勢更加嚴峻。


小銀行不可購大銀行理財產品





上周五，人行聯合中銀監、中證監、中保監以及外管局共同發布加強同業業務監管的一系列規定，整體而言，新規將一定程度收緊信貸，令不少屬於高危行業的限制類行業受壓，房地產業務更是這一類信貸的主要借出對象之一，故監管此舉加大了房企融資成本和難度，內地樓市無疑雪上加霜。

內銀一級資本率趨降

大摩認為，新規通過限制回購債券、央票、貼現票據以及限制直接或間接的同業投資擔保等方式，去防止銀行對高風險資產的漏報；巴克萊資本中國銀行業研究主管顏湄之則指出，同業業務的風險權重較低，投資業務的風險權重較高，現在將同業業務嚴格規管，銀行則會將原來的業務放入投資業務中，變相消耗了更多的資本金，因此新規實施後，各內銀一級資本充足率將下調11至143個基點不等(100基點等於1％)。

另外，據英國《金融時報》報道，中信集團在過去3年中投資了超過500億美元(約3900億港元)的理財產品，截至去年底，該集團對理財產品和其他高收益投資的的最大風險敞口已達520億美元(約4056億港元)，較2011年大幅增長35倍。

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王文彥重任中原董事

1 : GS(14)@2015-10-04 00:39:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151002/news/ec_ecc1.htm


【明報專訊】中原地產早前曾表示，委任公司創辦人之一的王文彥，重新進入集團旗下部分公司董事局，擔任董事一職。中原集團主席黎明楷回應指，此舉是讓王文彥重新了解集團運作，從而為上市計劃作出決定，但他指即使王文彥答應上市的建議，最快亦需時一年半至兩年。

黎明楷：上市需至少年半

中原地產早前發通告，宣布委任王文彥加入中原地產、中原(中國)及中原(集團)3家公司的董事會，通告指，由於王文彥沒有參與該等公司運作一段時間，未來將會走訪旗下公司或分店以了解現狀。

據悉，王文彥已多年沒有參與中原管理工作，黎明楷表示，管理層早前向股東提出上市建議，但王文彥表示難以決定，今次讓他重入董事局，希望他可了解集團運作。

黎明楷重申，王文彥加入董事會後，並不會參與日常管理工作。

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中原美聯500人離職

1 : GS(14)@2016-01-19 22:39:42

【本報訊】樓市前景轉淡，地產代理面對淡市，直言不會主動裁員，惟兩大龍頭代理行中原集團及美聯物業（1200），過去五個月來自然流失達500人。美聯住宅部行政總裁布少明指出，雖然樓市前景不明朗，但集團未有裁員計劃及行動，近月有部份前線員工自然流失，人數較高峯期少100人。未來仍會在有一手盤銷售的地區增加分行，包括跑馬地、將軍澳及東涌。以跑馬地黃泥涌道新分行為例，月租10萬元，較同地段其他地產代理行租金有四成折讓。至於主攻二手區域的分行，若業主不肯減租或會放棄，如去年棄租一間九龍塘分行；短期內港島及九龍區有4至5間分行要傾續約，如減幅不理想會放棄。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，集團香港住宅部去年全年都有錢賺，新一年唔會大刀闊斧裁減人手，不過自8月股災後樓市成交萎縮，集團前線人員平均每月流失70至80人，至今累計減少約400名員工。分行數目則維持約360間水平，陳永傑稱，集團同時會繼續租用新入伙盤的店舖，例如日前簽署租用東涌昇薈2間店舖。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160119/19457707

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中原利嘉閣共蝕6,000萬

1 : GS(14)@2016-02-02 15:53:32

【上月不濟】樓市交投嚴重萎縮，地產代理血流成河。由施永青創辦的中原集團旗下中原（香港住宅部）及利嘉閣地產，上月蝕入肉，兩公司共錄得約6,000萬元歷來最大虧損。施永青直言，「個個月係咁（蝕）就大鑊」。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑上周已「嗌定救命」，預計中原住宅部上月會出現嚴重虧損。昨經初步結算，他指上月份佣金收入僅1.015億元，較去年12月份的1.53億元，少逾三成，估計錄得約4,000萬元歷來最大虧損金額，亦為去年2月以來首度業績「見紅」。但他對本月業績樂觀，預計新春過後發展商會減價促銷，二手市場大刀闊斧劈價，刺激成交，目標生意額1.6億元。利嘉閣行政總裁廖偉強表示，2015年下半年股票市場波動及加息因素，連帶集團去年盈利亦受影響，並已連蝕兩個月。繼去年12月蝕約1,000萬元後，上月虧損更擴大至約2,000萬元歷史新高。公司約2,500名前線代理，上月更多達一半人無單開。集團現採取人手自然流失，自去年10月初至今，減少約300人。中原研究部數據顯示，1月份樓宇買賣登記僅3,122宗，按月跌41%，創25年新低。現時全港有逾4萬名持牌代理，平均近13人爭一張單。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160202/19475767

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中原按揭王美鳳：教認清想要及需要

1 : GS(14)@2016-02-09 03:34:22

中原按揭董事總經理王美鳳一向理財有方，其約5歲的女兒亦受其薰陶，雖然目前依然「冇錢揸手」，卻逐漸掌握理財之道。王美鳳指出，「小朋友定力不足，不能夠太早畀真錢佢，故此我每日都會話佢聽佢有10蚊，咁佢就用本簿仔記錄低自己儲落幾多錢，佢想買嘢時，佢就要同我商量是否值得買……上述方法其實是想小朋友分清楚「想要」和「需要」的分別，王美鳳舉例，有次女兒想買一包標價20元的餅乾，基於「戶口餘額」有限，「若然買了餅乾，就要放棄佢心愛嘅手工紙」，最終女兒認清「比較需要手工紙」，以及學識分配金錢，如何作取捨。王美鳳認為要由淺入深，向其教育理財概念，她又會帶女兒到不同的超級市場，讓女兒比較同一貨品價格的差別，「要畀佢知道格價嘅好處」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160208/19483647

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中原連續兩月「見紅」 累蝕5600萬

1 : GS(14)@2016-03-01 18:07:41

http://property.mpfinance.com/cf ... 0301/paa01/laa2.txt


【明報專訊】樓市淡靜，多間代理行都錄得虧損，龍頭代理行之一的中原，旗下香港住宅部連續兩個月「見紅」，共蝕約5600萬元，為2008年金融海嘯後首見；利嘉閣更連續3個月錄得虧損，公司在去年7月股災後，合共已流失約400人手。

2008年海嘯後首見

中原地產住宅部亞太區總裁陳永傑稱，公司旗下香港住宅部上月錄得約1.2億元佣金收入，與1月相若，連續兩月均錄得約2800萬元虧損，合共5600萬元，為2008年金融海嘯後首見。他表示，公司暫未計劃裁員，但過去兩個月已自然流失不足100人；又預期本月或出現小陽春，估計生意額將回升。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，公司已連續3個月見紅，為金融海嘯後首見，該行上月錄得近5000萬元佣金收入，比1月再少一成，上月虧損逾1000萬元，而去年7月股災後，公司至今已流失約400名員工，但由於部分地區有多個新盤推出，所以上月個別地區仍增聘人手。他又稱，由於多個新盤將於月內登場，料公司本月佣金收入可達1億元。香港置業亦因應市况成立管理委員會，成員包括美聯董事總經理黃子華、香港置業高級執行董事伍創業及行政總裁李志成，共同制定政策，提升管理效益，加強競爭力，而伍創業即日起出任香港置業高級執行董事（業務拓展）一職。

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