中原親解 樓市指數 3大疑問
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GS(14)@2011-02-27 15:28:412011-2-16 EW
去年底政府以狠招打壓炒風，二手成交急速下滑，樓價即時回軟，豈料其後的樓價指數卻是「不跌反升」，市場人士質疑可信性，更有財經專欄作家撰文直斥代理有造市之嫌。
地產界人士指出，許多樓價指數只是地產代理的產品，當中以中原城市領先指數較具代表性。然而，這指數卻被指以偏概全，數據滯後，以及覆蓋屋苑數量有限。
中原則解釋，集團市佔率達四成以上，有一定代表性。專家指出所謂指數只能作參考，皆因市場未有又快又準的指標。
股票市場上有恒生指數反映股市走勢，相反買樓作為人們畢生最重大投資，卻沒有一個具代表性指數。縱然中原指數被廣泛採用，但卻為人詬病，綜合地產界人士意見，直指所謂樓市指數存在三大疑問。
問題1 數據不足
指數被批評最多的地方，在於所用數據不足，以偏概全。以去年十一月底政府出招後一星期的市況為例，全港三十五大屋苑只有八十宗成交，中原所促成的買賣約二十多三十宗。由於中原只計自己促成的個案，換言之指數的變化只以市場上四分一的交易來統計，予人有偏差的感覺。
「現時中原指數每星期更新一次，因為只以中原促成買賣計算，特別遇上淡市時，成交量急速下跌，隨時一星期只有幾宗成交，完全代表不到大市升跌，去年底政府出招後樓市成交急速下滑，指數就難以反映實際市況。」面對市場人士的質疑，中原地產研究部聯席董事黃良昇解釋說：「中原指數希望捕捉市場上最新的變化，無可能等土地註冊處的登記再做統計。」他續補充，集團的市場佔有率已達至四成以上，有一定代表性，促成的買賣足以反映最新市況。
問題2 領先指數滯後
市場另一疑問，是稱為領先指數，實際上卻並非領先，因為指數的編製是以正式成交日期計算，距離簽訂臨約日期相差約十到十四日，再加上約一星期的統計時間，於是出現兩到三個星期的滯後。
換言之，今天的指數，反映的並非是未來的樓價走勢，反倒是三個星期前的樓價。不過，學者或中原都指出，他們所採用的數據，相較政府的數字已經快多了。
現任城市大學ＭＢＡ課程主任曾淵滄，是中原城市指數的創始人之一，他直言：「人人都希望有一個快而準的樓價指數，但怎樣為之『快』，準確又如何定義，現時中原指數已經盡力地做到最好。
「事實上中原指數的出現，正正是因為市場缺乏一個具參考性的指數，而政府又完全無做嘢，靠政府的指數隨時會落後大市半年，失去參考價值。」曾淵滄坦言，早於九九年中原和城市大學合作研製樓價指數，是基於政府數據不足。
黃良昇也強調，現時指數以正式成交日期計算，但比起政府的數字已經快好多。由差餉物業估價署編製的全港私人住宅售樓指數，屬市場上唯一的官方樓價指數，但一直未有受業界廣泛使用，主要因為數字嚴重滯後，例如到近期才有去年九到十一月的臨時數字。
政府數字「慢得驚人」，是因為有關數字以土地註冊處的成交數據為準，但現時樓市大部分的成交是簽訂正式買賣合約後的一個月才擺上土地註冊處，而本身正式買賣合約又比臨時買賣合約遲兩至三星期，再加上差餉物業估價署統計需時，令政府數字比起實質市況滯後四至六個月。
問題3 覆蓋屋苑有限
現時市場上的樓價指數，最常用的中原領先指數及美聯物業的樓價走勢圖，都是代理自己統計的產品，兩個指數統計方法各有不同，但同樣並非覆蓋全港所有屋苑，美聯樓價走勢圖是以全港一百個屋苑作統計，而中原成分屋苑亦只有八十六個。
就因為覆蓋問題，市場就批評指數代表性不足。不過，黃良昇就解釋：「指數的成分屋苑亦已經由最初（九九年創立）的十八個屋苑，增至今天的八十六個，共已包括十三個豪宅屋苑。期間有加無減，揀選是市場上成交量最多，各區最有代表性的屋苑，不過增加成分屋苑，只會減低指數的靈敏度。」黃良昇亦承認增加計算成分屋苑，令指數變化減少。
黃良昇補充：「在指數統計上增加一個屋苑亦相當大工程，需要為屋苑的市值釐定計算系統，比起平均呎價計算複雜好多，再者現時恒生指數的成分股亦只有四十五間公司，相對之下中原指數的成分屋苑已經好多。」
代理指數只作參考
市場一直缺乏認受性高的樓價指數，「現時市場上至少有四個不同的樓價指數，（包括中原城市指數、美聯樓價走勢、港大的房產指數以及差餉物業估價署的樓價指數），每個指數有不同的計算方法，哪個最準確根本莫衷一是，為免重複，我們一直無計劃做樓價指數。」專攻房地產研究的理工大學建築及房地產學系副教授許智文直言，再多一個指數亦沒有意思。
四個指數，四個不同的計算方法，結果亦相當不同，本刊嘗試綜合四個指數的最新數字與九七年十月的樓價高峰作出比較，結果四大指數亦有一定的差距，中間存在的差別約有八個百分點。
事實上現時四個樓價指數中，數字最滯後的差餉物業估價署的指數，竟然是最接近九七年高峰期的數字，目前與九七年十月高峰的差距不足百分之六，由於目前政府的數字只是反映去年十一月的市況，假若過去兩個月樓價再升約百分之六，政府的樓價指數將率先重返九七高峰。
作為用家之一，平時需要利用樓價指數來分析樓市的測量師彭兆基亦坦言，「坦白講，政府的數字會比較齊全，但實在卻是嚴重滯後，至於代理所計算出來的數字，雖然比較快，但只包括自己所促成的買賣，不包括整全數據，最終只可作為參考。」
最重要走勢一致
「如果能夠有一個認受性較高的樓價指數，對於分析樓市會有一定的幫助，不過作為商業社會，要有一個認受性高，並且快而準的樓價指數，必然需要花上龐大的資源來進行資料搜集及統計。」彭兆基對代理編製指數的局限性表示體諒。
本身亦有計算指數的美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，「樓市和股市截然不同，恒生指數所計算的每股成交係APPLE TO APPLE，不過樓市的每一宗成交包含的層數、景觀、裝修以至成交期都會不同，計算指數時自然各有不同，不過所有成交均以土地註冊處為準，中間走勢應該不會有太大分別。
「數字有距離是無可厚非，因為各自有不同的計算方法，最重要是所有指數的走勢完全一致，指數只可以作為參考，根本不會有快而準的樓價指數。」
指數點計
中原及美聯均是揀選主要的大型屋苑作參考，再按層數、面積、景觀等因素作出調整，至於港大的房產指數則以「重複銷售模式」（Repeat Sales Methodology），統計所有自九一年中開始的土地註冊處的成交，再按同一單位不同時間的售價作出統計。
至於政府的數字可說最為複雜及詳細，所以單位會以有關物業應課差餉租值的差異作出調整，有關指數亦包含不同面積的分類指數，其後亦加入了較受歡迎屋苑的售價指數。
城大曾淵滄直言：「樓價指數的計算方法可以是一場學術爭拗，每一個指數都會有佢的理論基礎，準確的定義難以界定。」撰文‧蔡慶佳 攝影‧財經組 資料‧財經組 設計‧美術組