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$700億新進富豪搾到盡上位

2017-02-02

近幾年，福布斯香港富豪榜，繼超人李嘉誠、四叔李兆基及新世界家族之後，十大富豪之中彈出一個香港人不太熟悉的名字——楊建文。媒體報導有關他的新聞時，往往冠以「低調富豪」，又或者「隱形富豪」。但撕開他的面具，就會發現他並不甘於「平凡」。

五十多歲的楊建文是土生土長「香港仔」一名，他創辦的伯恩光學，生產手機熒幕，是蘋果最大的代工廠，近年手機訂單愈來愈多，他身家急速膨脹至七百億元。有利，繼而追名。他兩年前成立「築福香港基金會」，大灑銀彈撐建制派的地區工作，又闊綽捐兩億予城大建梁振英力推的動物醫學院，此後榮譽、光環接

住來。

近幾年楊建文大手掃入觀塘工廈，本刊調查發現，他持有的單位未有按照要求補地價，已先出租做零售牟利，估計令政府蒙受逾億元損失；而他的伯恩光學，亦出名低人工，條件苛刻，過去曾發生過員工自殺案。揭開這新進富豪的光環背後，其實又是一個「搾到盡」的故事。

由廠佬升呢做富豪，自抬身價其中一步，當然是住豪宅。這個七百億富豪，一直住在紅磡海逸豪園，但上個月福布斯香港富豪榜公布他和妻子林惠英排名第八不久，他即豪花二十八億元買入山頂普樂道佔地五萬多平方呎的超級海景豪宅，買入後翻新重建，錦上添花。普樂道是山頂的最高點，已故全國政協副主席霍英東三太林淑端居於普樂道二號，普樂道四至六號則為滙豐前大班麥雅文伉儷大屋，八號是法國駐港領事官邸，鄰居可謂非富則貴。而交易中最誇張的，是以公司名義入市的楊建文，在新辣招下單是交稅，都要八億！自己享用的，出手豪爽；但有些該付的錢，他竟然避得就避。

平七成租搶波叔客

近年楊建文大手掃入觀塘工廈，由鋪王鄧成波持有駱駝漆大廈一座部分地鋪，獲NIKE、ADIDAS等大品牌進駐，這兒也被楊建文看中，一二、一三年先後斥資兩億元購入對面的二、三座地下一籃子鋪位。本刊發現，他以超平租出手搶波叔客。楊建文為打理這些鋪位，聘請一名六十多歲大叔，在對面街的工廈地下，設置一個三十呎，僅放到一張枱和一張椅的辦公室。記者以客人身份到該辦公室查詢，一名自稱陳先生的職員，一開始就毫不保留大講自己成功搶客威水史，「對面間NIKE都想搬過嚟呀，佢依家好貴租，四十幾萬租，點做呀？（記者問他為何這麼平？）你唔好理，我哋有我哋做，佢有佢做，我哋公司都大過佢啦。」他邊帶記者睇鋪，邊指着對面波叔鋪說，「呢個咁細都八萬幾蚊租，入到兩張床位度啦。」而本來屬波叔的租客，鞋鋪Skechers已成功被撬走。「呢間嘢晏晝就會裝修搬過去，佢廿幾萬成三十萬，三百五十蚊一呎，點租呀？」他指他們的鋪，只需十八萬元，面積達一千六百呎，大約百一蚊呎，只是波叔鋪的三分之一。記者說也想租他的鋪，他煞有介事說未能正式簽約，「滿意紙未出，我唔同得你簽合約。做散貨場就得。（可以咩？）得，擺嘢啫，唔算零售，你唔裝修就得，你當做倉啦。」記者問他其實有無向政府申請改用途，他指有並快將獲批，「有咩事就我哋負責。」能夠平租搶客，本刊發現因為他尚未有為轉用途補地價，故成本相對較平。

被踢爆楊建文黑面轉身

據城規會資料顯示，楊建文一方曾就以上倉鋪申請轉做商店用途，而城規要求申請者需安裝合資格的消防系統，及向地政總署申請繳交補地價或豁免費。然而本刊翻查土地註冊處資料，發現楊氏至今仍未滿足城規要求，就先行改做商店，出租做散貨場之餘，新年前夕更大搞年宵市場搵銀，每檔每日收一千蚊，共三十多檔，即兩個星期已袋租金四十多萬元。相反，波叔於一○年斥一點三八億元買入駱駝漆地鋪改做零售，一五年已補地價，金額達兩億元，部分未補地價的鋪位，亦已向地政按每季繳交豁免費。以波叔租予NIKE做Outlet的鋪位為例，租金十多萬，但該鋪要每季交二十多萬豁免費。有幫楊建文接洽代理向來查詢的客人訛稱，「一年三百六十五日，只要你一年唔做多過三百六十日就唔使補地價。」有熟悉楊建文的地產經紀指，觀塘區不補地價轉用途的人多的是，「政府點捉得晒？」大年初三的賀歲賽事，楊建文的馬匹「錶之星」以大熱姿態出賽，他帶一班朋友陪同他前往沙圈睇馬，記者上前問他為何近年大手投資觀塘，心情大好的他說：「嗰度又有地鐵、（將來）又有輕鐵，又有郵輪碼頭，而且是油塘和九龍灣的中間，將來發展好好，長線投資發展囉。」不過講到波叔斥資巨額補地價，他即黑面並轉身離去說：「好喇好喇，唔講喇。」記者再追問未來會否補回地價，他繼續急步走，並背着記者說：「會o架會o架。」楊建文正式大舉投資觀塘工廈，約於一二、一三年開始，至今起碼持貨二十億元，翻查他的交易，部分有滙豐做水喉借錢造按揭。他的目標全是觀塘工業區中心，全屬一線位置，包括近年有多間食店進駐的東廣場，而位於apm旁的業發工業大廈二期，他已前後收購八成多，並已向土地審裁處申請強拍，日後重建隨時變做他的旗艦。

壓員工薪金成就平靚正

楊建文自兩年前，首次登上彭博香港富豪榜，他當時以市值五百六十一億身家登榜，亦是本港十大富豪中，唯一一個不是地產商。他讀工程系出身，八十年代在惠州開設廠房，並在觀塘設辦公室，生產手錶上的玻璃，他亦只是個家住藍田麗港城的中產，他現時仍一直持有這個單位。他的暴富轉捩點是在○三年，當時他的客仔Motorola向他落了一張做電話手機熒幕一百萬部的訂單，他曾講過接此單生意是兵行險着，因要大舉買入新機器，但又不知道會否「翻單」，結果當然是給他搏中，後來的訂單亦繼續有來，更接到蘋果、三星、小米等大品牌的訂單，現時是蘋果手機熒幕的最大代生產商，佔蘋果手機超逾六成，一年的營業額三、四百億港元。不過究竟如何能接如此多生意？打開他的公司網站，他力銷的就是「Price below the market, quality above the market」。又要平又要靚，全靠他「管理」員工的方式。「伯恩嘅工資係非常之低，大概二千元，明顯唔夠生活，工人要付出很多很多嘅加班時間賺錢。」大學師生監察無良企業行動項目幹事馬浩然說。他們的機構於一三年開始，曾分別派二十多名義工進入伯恩光學惠州廠房打工，發現那裡就像「軍營」一般，「一旦去到趕工的季節，工友可能一個月先有一天休息。」他指國內不准員工每月加班逾三十六小時，而蘋果亦會要求代生產商要遵守當地法例，馬浩然指每名員工入職前需要簽署一份「自願加班申請書」，「假如你不肯簽，其實係唔會被聘請，而無奈嘅係工友真係好想加班，因為唔加班就唔足夠佢哋生活。」加班是平時時薪的一點五倍，紅日更是三倍，「不過加班一百四十個小時一個月，每日要加班多四、五小時，先賺取四、五千蚊。」因此每次客戶落單後，伯恩幾個星期就出到貨。

要向蘋果交功課

不單只人工低，連日常生活亦受控制，馬浩然指伯恩有「罰款」制，「佢會要求某一個工友只可以去某一個飯堂裡面吃飯啦，如果你食唔晒你拿了的飯，係要罰錢啦。你帶住打火機你要罰錢，你帶住相機你要罰錢，甚至是你對裡面的保安不夠禮貌，你也可能會被罰錢。」工廠內，有保安員負責四圍巡邏，遇見以上情況，就會向工友簽罰單，不少工友每月要被扣數十元。馬浩然亦向記者展示一些人在伯恩門外示威的照片，他透露伯恩於一一至一五年間，共有八名工友自殺。他們曾向伯恩反映問題，而伯恩曾約他們會面，楊建文亦有出席，「自殺事件得到他們確認，他們不願意透露詳情，指是私隱。其實我哋覺得佢哋見我哋，只係要同蘋果交功課，因我哋知道他們見我們之前，是見了蘋果的代表。」他指會面後，部分工傷個案他們都有立即處理，但仍有不少問題，「他們不斷要求受傷工友重做工傷檢查，有工友同我們講入院後，伯恩俾一份賠償文件佢簽，其中一份是說我現在收了伯恩光學的私人賠償，我不會再循官方的途徑去驗傷，和索取官方的賠償，但是循官方其實可能會得到更高的賠償。」

捐錢做梁粉熟政策

雖然媒體仍冠以「隱形」富豪予楊建文，但事實上他近年欲「炫富」的心卻是路人皆見。他一五年與幾個廠佬，包括燈芯絨大王、麗達集團的江達可及俊和建築彭一庭等成立「築福香港慈善基金會」，並已捐出三千萬支持建制派的地區工作，此會的榮譽贊助人正是梁振英及中聯辦主任張曉明。而同年，楊建文亦向城大捐出兩億元，用作興建動物醫學院及大學發展。這個動物醫學院計劃，就是梁振英任城大校董會主席時力撐要設立的，不過當日過程並不順利，城大擬籌募二十億成立動物醫學院，但最終只籌得約五億捐款。自大灑銀彈捐錢後，他不但獲城大計劃把學術樓冠名做楊建文學術樓，亦向他頒榮譽工商管理學博士學位。他去年獲工業總會頒傑出工業家獎，楊建文亦可為上市鋪路。市場消息指伯恩光學，去年已準備上市，欲集資一百五十六億元。不過現時才上市，有電子科技商人指，近一年整體電子業已經過了最興旺的時期，而據知蘋果的訂單需求亦有放緩跡象。伯恩不但面對外憂，亦有內患，他的內地最大競爭對手藍思科技，創辦人周群飛是從伯恩走出來，自立門戶，近年搶去伯恩生意之餘，更從伯恩挖去高科技人才。維持市場地位，上市是其中一步。而要維持財富，楊建文則投資觀塘，配合政策，事關一一年底，時任發展局局長林鄭月娥負責宣布「起動九龍東」計劃，將觀塘及九龍灣打造成第二個中環，政府提供土地建酒店及會議展覽中心，亦建單軌鐵路，亦要令該區的寫字樓樓面提高三倍，屆時楊建文持有的工廈單位，必然水漲船高。不過諷刺的是，當日唯一非靠地產上富豪榜的富豪，最終都是要靠地產保財富。

《福布斯》富豪榜今時不同往日

《福布斯》現時已非屬福布斯家族，早於二○一四年，股壇猛人任德章牽頭的財團本匯鯨媒體，以四億美元買入。任德章坐擁多家三四線上市公司股權，有細價股王之稱，他持有《福布斯》後，近年的《福布斯》富豪榜上亦多了不少不熟悉的名字，除了楊建文外，朱太朱李月華及四太梁安琪，亦撇除了賭王的影子，獨立上榜。《福布斯》50位商界女強人，亦多是中港名人，連鄭家純女兒鄭志雯都榜上有名。

撰文：梁佩均攝影：葉漢華、李育明資料：資料組[email protected]

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*ST康達董事長被刑拘，京基全面上位

短短三日，*ST康達（000048.SZ）的股權大戰劇情已出現多重轉折。

8月13日晚，一個驚人消息傳來，*ST康達發布公告稱，董事長羅愛華因涉嫌背信損害上市公司利益罪，已被采取刑事拘留。

羅愛華是*ST康達第一大股東華超投資的實際控制人，多年來，把持*ST康達的命脈。

此際，*ST康達的2017年報尚未發布，距離9月2日——*ST康達可能暫停股票上市的日子只剩不到1個月，離被終止上市的日子不到3個月，而財報無法發布的直接原因是第一大股東華超和第二大股東京基無法在選取哪一家審計機構上取得共識。

值得慶幸的是，8月10日，*ST康達召開的2018年第六次臨時股東大會上，會計事務所的提案終於獲得通過，飽受退市威脅的*ST康達有了轉機。

最大的轉折發生在8月13日晚。羅愛華被刑拘，意味著華超投資和京基雙方鬥法中，京基轉被動為主動。

8月13日下午，為維護上市公司穩定，*ST康達已緊急召開第九屆董事會2018年第三次臨時會議和第九屆董事會2018年第四次臨時會議。

*ST康達在公告中表示，“羅愛華於近日被公安機關刑事拘留，已不能履行相關職責，為保障公司2017年年報審計工作及2018年半年報審計工作盡快開展及推進，避免公司最終退市，保障上市公司正常、有序運作，董事會同意免去羅愛華公司董事長、戰略委員會委員、審計委員會委員、總裁職務。”

公告顯示，李力夫也被免去公司副總裁、財務總監、戰略委員會委員職務。8月10日起，*ST康達已無法與李力夫取得聯系，並且，8月10日召開第六次臨時股東大會當天，李力夫與羅愛華雙雙缺席。

羅愛華等人被免職，京基迎來全面上位的時刻。

最新決議顯示，8月13日，熊偉被選舉為*ST康達第九屆董事會董事長，以及戰略委員會委員、審計委員會委員，取代羅愛華。

熊偉是京基集團的常務副總裁，在今年七月，*ST康達董事會換屆時才得以當選，而在此之前，持有*ST康達31.65%股權的京基，在成為*ST康達股東三年，並無在其中獲得任何一個董監高席位。

在熊偉的提名下，巴根被聘任為公司*ST康達總裁。巴根是京基集團旗下，京基百納商業管理有限公司的總裁，同時兼任京基地產的董事。

又經巴根提名，公司聘任蔡新平、黃益武為副總裁，黃益武同時被聘任為財務總監。蔡新平目前是京基百納商業管理有限公司的常務副總裁，而黃益武是京基集團審計管理中心副總經理。

目前，*ST康達董事長、總裁、副總裁、財務總監均由京基牢牢把控，這一階段的股權大戰中，京基取得了勝利。*ST康達的羅愛華時代過去了。

但對*ST康達而言，輕松的時刻未到，時日無多，8月10日才選出的會計事務所，能否剛在最後限期內完成對財報的審計工作依然關鍵。

此外，8月3日，京基發出要約收購報告書摘要，打算以近10億元收購*ST康達10%股權，控股*ST康達。但目前，要約收購報告書全文還沒發布，京基的收購行動還未正式開始。今日的人事震蕩會為收購帶來何種影響目前仍屬未知，但顯然，*ST康達的去路已經不再雲遮霧罩。

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責編：樂琰

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潮男品牌要上位一味靠「黐」

1 : GS(14)@2010-08-17 23:05:54

2010-7-29 NM

一盤成功的生意，根據市場學4P理論，講究的是位置、宣傳、產品及定價；所需要的，是時間和經驗的累積。但若然想快速上位，廿九歲的陳志山（小山）想到一個方法：「靠黐」。

小山由○四年於旺角開設自家品牌男裝店adlib開始，已不斷揼本與各大牌子，如錶牌CASIO、相機牌HOLGA等搞crossover，借力上位。現時 adlib在港有三家分店，內地澳門共有四間，遠至台灣亦有近廿個分銷點，月賺三十五萬元！然而，靠「黐」並非長遠辦法，小山坦言adlib現正處於「樽頸位」。

本刊為此請來「殿堂級牛王」、RMC創辦人李一鳴（Martin），為adlib把脈。出產牛仔褲的RMC在全球有超過六十個分銷店，年生意額過千萬元。Martin評adlib時大潑冷水說：「品牌無靈魂！」他還道出adlib幾個不足之處，圖助小山尋找突破。

「我一直都想做生意o架！但讀書成績麻麻，高考幾乎全部D，掹車邊先入到嶺南讀翻譯。」不過他志不在此。對創業有野心的小山，大二時在旺角先達廣場賣水貨衫，○四年大學畢業後，靠儲蓄轉到旺角潮流特區開鋪，自創品牌adlib（為拉丁文，意思為即興，隨性），「我成日睇美國同日本牌子抄橋，又落深水埗睇料及請教做衫技巧。不過男裝衫好難靠設計出位，要響朵就要玩crossover，利用大牌子打響知名度。」

揼錢炮製crossover

小山crossover的第一擊，是與知名錶牌CASIO合作，推出CASIO X adlib限量版G-SHOCK手錶，送給adlib的VIP客。「我們是新牌子，所以美其名是crossover，實質是俾錢CASIO買產品。原價三百元的G-SHOCK，我要付六百元；他們在錶底印上adlib的logo，錶帶印adlib字樣，並轉了錶內的燈光。」小山說，產品製作了一百隻，成本六萬元，十日內派完。

眼見反應好，adlib陸續與不同品牌合作，如送出酒樽上印有adlib字樣的新西蘭伏特加牌子42 BELOW，及出售與蘇格蘭著名布廠Harris Tweed合作的銀包和背囊等。

每次搞crossover，小山都找來潮流雜誌如《新Monday》、《Milk》及《東Touch》報導，收宣傳之效。adlib最新的 crossover對象，是香港亞洲電影節。過去兩屆電影節，主辦單位找來adlib贊助近千件恤衫和tee。「電影節一向支持本地創作，加上adlib 感覺年輕，與我們的觀眾年齡層『對口』。他們又曾與多個大品牌crossover，對他們有信心。」助理影展經理鄭佩珊說。

Martin評語：靠crossover上位的確是最快捷方法，以前美國洛杉磯一帶的潮店如Supreme、Unoin，想賣多啲衫就搞crossover，玩 gimmick交換客源。但現在crossover已「做爛晒」，因為太多太容易。一味搞crossover只係原地踏步，甚至會令產品太雜而趕客；不如做好自己的服飾。我建議每季有自己的主題，大膽試新設計，做到反而俾人抄，自自然然就響朵。

設計「黐」日本仔

論設計，adlib大多參考日本和外國的雜誌和網站，再自行改良。「我哋通常睇日本雜誌《SMART》和《COOL》，如見到日本牌子 NEIGHBORHOOD今季大玩fake print tee，即用數碼噴畫技術，喺tee的領位上印上Harley電單車手愛戴的圍巾及襟章，街頭味濃。我們便改為將一副眼鏡印在衫的胸口位置。設計概念一樣，但我哋轉走斯文路線。」

adlib每兩星期便要推出八至十款新衫，每款生產二百件。「日本雜誌每期都有新貨，而且數量相當多，所以我哋出貨都要夠快，才可追貼潮流。」小山說。從事汽車買賣、車神盲亨的兒子詹家圖，幫襯了adlib三年，是VIP會員，每月便花八百元買adlib的衣服。「我都有著其他本地品牌如Eclosion，但覺得adlib嘅設計較大膽，而且款式亦多。」

為了夠快及易控制，adlib在東莞以包廠形式生產，由設計到製衣需時約一個月。近年小山還自己織布造衫，「我選用巴基斯坦的紗線和胚布，比中國料少雜質。另外用不含致癌物『苯』的環保染料染布，並做足脫色測試，保證在六十度溫度下煲三十分鐘亦不褪色。」鈕釦他選用不含「鎳」（Nickel）的金屬原料，線則用較靚的金泰線，拉鏈亦用YKK。 adlib的衣料成本比一般貴一至兩成，現時毛利為七成，恤衫平均售價二百至五百元不等。

Martin評語：好欣賞adlib咁細間都自己織布，織布染色做晒測試，好有熱誠。不過，用料正常就夠，「不含致癌物質」唔可以當係賣點，過分追求昂貴用料令售價偏高就無謂，因為買家只會睇款式同價錢。

adlib 的款式，好似日本牌子visim，一睇就知佢哋睇好多日本雜誌，只可以話好貼市，但無靈魂可言。佢哋要創造一個自己嘅icon，好似講事業線就諗起o靚模，提起RMC就知係繡花牛仔褲一樣。若設計難突破，就試吓從包裝入手。點解去日本買衫，覺得啲衫特別靚？因為佢哋包裝全部自己設計，俾人好隆重的感覺。

台灣發展搭上搭

adlib 的生意發展並不差；這個本土牌子甚至衝出香港，去到台灣。○五年，台灣歌手周杰倫偶然到adlib買衫，一次過買了五萬元衣服回自己位於台灣的服裝店 PHANTACi發售。翌年，在台灣有十七個分銷店的服裝代理APERY負責人KJ，主動將adlib引入台灣。「PHANTACi有賣adlib的衣服，有一定保證。同時台灣人能看到《Milk》、《新Monday》等香港雜誌，他們很媚外，都覺得外地品牌比本土好，對adlib有留意。」KJ說。現時adlib三成半生意來自台灣，APERY每一個半月便以零售價五折買斷入貨。KJ去年還向台灣潮流教父「張哥」引薦adlib，將adlib放入張哥與台灣知名藝人「小豬」羅志祥有份的潮流服飾店STAGE發售。

adlib在內地及澳門開有四間店；開業六年前後加了三個股東，但主力採購、定位，銷售的仍是小山。他坦言現正處於「樽頸位」：「生意未有突破。大陸市場係好大，但現有的專門店旁邊好多人抄我哋，連鋪名都叫adlibXX，所以我暫時集中發展港、台兩地。」上月，adlib四子便到台北與APERY洽商，在當地開設adlib專門店，「我哋今年仲會出埋女裝開拓新市場，明年四月會入尖沙咀海港城LCX開鋪，希望成為旗艦店。」小山說。

Martin評語：開分店和搞女裝都唔算係突破「樽頸位」，只不過係守住條防線。香港的大商場能帶來名氣，但租太貴難回本。要突破就要夠「薑」，索性衝出香港，向香港貿易發展局申請資助，去外國參加時裝展。美國的MAGIC Trade Show，法國的WHO's NEXT和德國的BREAD & BUTTER都不錯，數十呎攤位租金大約兩萬港幣。識到人又可以向大師級人馬偷師，好過一味睇潮流書。

開業資料

（○四年六月）

租金 $140,000 *

入貨 $100,000

裝修 $40,000

人工 $10,000

雜費 $10,000

總投資 $300,000

*三個月按金，一個月上期（旺角潮流特區鋪）。

營業資料

（一○年六月）

營業額 $1,020,000 *

入貨 $250,000

租金 $210,000 ^

人工 $190,000 #

雜費 $20,000

盈利 $350,000

*香港佔45%，台灣佔35%，中國及澳門佔20%。

^包括三個鋪位及位於葵涌的辦公室。

#四名老闆，兩名員工，十名售貨員。

老闆回應

記者其後向小山解釋Martin的意見，小山同意crossover已爛：「以往太多無謂crossover，完全係貪佢哋嘅名氣。接下來我哋要有 theme才crossover，如即將推出的snap系列，將相片印在tee上，我們便推出adlib版HOLGA相機以切合題材。

不過，對於Martin談及的路線及包裝，小山則不大認同。「adlib走smart casual路線，不宜用太誇張的設計作icon。而家用靚料及做緊detail位，希望會成為一個icon。」包裝方面，小山指，要待成本下調才能做到華麗的包裝。「賣三百蚊件衫要花二、三十蚊做包裝會太多，我寧願先將成本放在衣服質素上。」

至於衝出海外，小山有所保留：「我哋仍然想開女裝和在大場開鋪，在香港先打穩基礎，才衝出香港參與時裝展。」
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地產經紀：靠勤力難上位 打工仔 10招博升呢

1 : GS(14)@2010-11-20 16:58:09

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14681377

大家都是打工仔，為何有人是「打工皇帝」，加薪幅度以雙位數字，甚至倍數計，有人則低於平均水平？地產代理周永輝，在行內打拼 16年，薪酬及職級如坐直升機，上位心得並非單靠勤力，而是為自己及團隊訂立目標。人事顧問提供 10招，助打工仔力爭好表現，博大幅加薪。記者：黃碧珊
樓市暢旺，地產代理行業最受惠，既獲加薪，又有大額花紅。中原葵青及東涌高級營業董事周永輝，適逢樓市暢旺，薪酬水漲船高，入行 16年，由地產代理做起，現管理 16間分店共 23組下屬，又被派到台灣做「開荒牛」。他的上位心得，「不但要勤力，還要對工作有熱誠同目標」。
釐訂目標，最忌高不成，低不就，周永輝入行初期，每月自設 10萬元營業額目標，每周再作調整。 94年入行，其間樓市經歷多次起跌，市旺要達標不難，市道差時就要改變策略，專攻租盤。結果每月表現都能躋身同店首三名，入職一年，迅速躍升為高級地產代理。

入行一年即紥職                                                                            
                  
                地產代理以佣金收入為主，繁忙時間一般在周末及假期，旺市時同一時間要應付幾個交易，時間管理極為重要，要發揮最佳效率，所以當周永輝同日有多個約會，他會考慮買家「扑槌」機會，成數越高，安排時間越多，以便促成交易。
要成功，天時、地利、人和，缺一不可。為享「地利」，他申請調往較熟悉的青衣區工作， 97年任助理分行經理，帶領一組約 6至 10名組員。至於「人和」，他亦有一套心法達到上和下睦。
周永輝兩年內跳升多級至助理區域經理，當年一間分店僅一組地產代理，他為節省舖租及宣傳費，開創一店兩組，最後更發展至一店 4組。多組營業員共用一家店舖資源，成本減輕，營業額則增加，當然受老闆、上司歡迎。對下屬亦非靠板起口面「捽數」，「隨住職級遞升，每個月嘅目標，就由個人目標變成整個團隊嘅目標，我會用鼓勵性說話同獎勵推動組員達標。」中原於青衣的市場佔有率，在周永輝積極參與下，由 96年約 10%，增至 00年逾 40%。
                                超標≠表現好因得到上司信任，年初開始周永輝被調派到台灣兼任台北總經理，考察及準備開舖，料新店下月開張。中原在台灣未建立後勤，當地地產代理市場成熟，周永輝視為新挑戰，「雖然預算首兩年有機會出現虧損，但我希望可達收支平衡」。
入行初期，周永輝升職僅加薪數百元，現時職位不同，薪酬組合亦有別，「當年每月收入約 3萬至 4萬元，家部車已經供完，住緊層樓就越買越大，家陣住緊 4房複式單位。」



要爭取高薪，轉工跳槽未必是唯一途徑，人力資源顧問機構 Aon Hewitt高級顧問陳尚勇表示，不少公司的薪酬調整幅度與表現掛鈎，根據該公司調查，表現最好的員工比僅符合標準的員工，加薪幅度多一倍。
大部份公司於年初按不同職位，設定工作目標，如銷售額、項目進度等，中原人力資源顧問董事總經理周綺萍提醒，即使達標甚至超標，未必視作最好表現，要成為最佳表現員工，須具備 10大要點（圖 1），包括生產力高及有事業心等。
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生果鋪八年無休成功上位

1 : GS(14)@2010-11-21 15:27:43

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/19384
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趁科技潮創業 年輕IT人上位　低潮下站穩腳 「放不放棄僅一念間」

1 : GS(14)@2010-12-31 17:47:18

2010-12-31 HT
　　2000年科網泡沫爆破，擊倒了多少「新經濟」的創業家，但其後10年，由寬頻變隨時上網，由Google、Yahoo變成社交網絡大行其道，由商用VPN進化至發展雲端科技，科網股來年又將成炙手可熱的熱煎堆。新一個科技浪潮，又就造一批年輕人乘浪而上，如網絡公司第一線創辦人文立帶領公司走出泡沫後扶搖直上；而80後IT人鄭斌彬亦加入主攻網絡軟件，未來繼續靠運用中港商務科技掘金！

　　2000年科網股泡沫爆破，不少借科技為名搵錢的公司倒下，但其後10年，科技浪潮並沒有停下，即使不諳科技的人，也可手拿智能電話、擁有fb帳戶，趕上WEB 2.0的潮流。

　　37歲的文立憶起10年多創業路：他於中大讀日本研究，見證互聯網於日本商業化，回港後加入哥哥公司，幫商戶搞56K上網。公司98年賣盤，他用分到的資金，翌年創立自己網路公司第一線。

遇沙氏首收支平衡 逆市奇葩

　　「新經濟嘛，要找資金很容易。」為公司將中港辦公室和工廠建立VPN（虛擬網絡連綫），方便資訊流動溝通，亦為網站提供ISP（互聯網服務），收取月費，得到美國創業投資公司Egarden和KML等投資。但「dot com熱潮」翌年就開始爆破，網站客戶紛倒閉，衝擊其陣腳未穩的新公司，裁員四分一，捱過03年仍資不抵債，欠債2,000萬元：「前前後後投資了2億元，股東見我們有做實事，2億元都放進去了，不差在2,000萬元。」

　　成功說服股東再次注資，同年即報捷，03年沙氏來襲，樓市暴跌，公司卻成功收集製造業客戶，首次錄得收支平衡：「可能大家不覺得，當年香港出口很好，因歐美經濟仍向好。」

　　「放不放棄只是一念之間。」文立網絡公司多年來成逆市奇葩，05年為內地零售業建網絡連綫，兩年前進軍IP電話服務，為香港麥當勞、北京吉野家、上海世博等提供call centre外包服務。現時亞太區VPN佔有率有3成，年生意額少於十億，乘內地市場發展，料明年將有30至40%增長。

　　25歲的IT 人鄭斌彬，出身中大信息工程學系，亦於08年金融海嘯前與兩名友人創立科技公司Oursky，研發SaaS雲端運算服務，用家可簡易於網上製作表格、平台等，不需添置記憶體，直接經公司儲存資料到網上，主打中小企市場。

金融海嘯下接job 「大小通吃」

　　不過，一般研發網上軟件服務至少數十萬元，遇着金融海嘯，手執5萬元資金的他，惟有四出找客戶，工作「大小通吃」，如製作網頁、公司內聯系統等都接來賺本金。幸而，去年獲科學園納入其科培計劃，津貼辦公室租金等優惠。

　　今年鄭斌彬與拍檔終儲夠錢讓雲端服務「Pandaform」面世，現已有超過10間海外及本地公司，每月付款使用，兩年間營業額逾100萬元。

　　雲端服務在美盛行近10年，有公司能因此上市，鄭斌彬相信，未來中港市場發展空間甚大：「現時已有私募基金投資數十萬元，請我們製作同類型的網上客戶服務平台，私人投資者可透過平台進行投資程序，令投資更簡易。」他亦看好iPhone、iPad作商務用途，如可以用App閱讀招股書等。他們今年亦開始代製iPhone Apps，惠氏及Watson's Wine也是其客戶。（系列四．完）
2 : GS(14)@2010-12-31 17:47:27

2字頭任CEO 狂啃管理書   

　　第一線創辦人文立沒在大公司工作過，但未畢業已入行搞網絡公司，26歲時已擔任行政總裁，11年來他狂啃管理書邊學邊做；而科網公司Oursky鄭斌彬更23歲就創業，而早在小學開始，已幫人砌機寫網頁，累積工作經驗！

　　「最印象深刻是Acer CEO（Gianfranco Lanci）一句back to basic，其實管理書講的都是common sense，無絕招的！」第一線全個亞太區有37個數據據點、400多名員工，還未計上千個IP電話服務中心的接綫生，文立看過很多管理參考書，亦向股東請教。

　　「我的確沒有特定一個老師，但我有很多個導師。」由辭退人時收起批評，到現在談生意學喝酒，文立雖不會與同事成為密友，但希望多與同事溝通了解，「廁所位」亦不放過：「即使有executive toilet，我都不會去。」

科網熱易賺錢 「吃飯不理價錢」

　　鄭斌彬的創業路則由前綫工作開始，高小時期，家住屯門的他已流連電腦商場，兼職「砌機」，更試過看書自學，替小商店設計條碼系統。初中時科網熱潮，撰寫簡單網頁盛惠2萬元，他還替電腦雜誌寫專欄近一年，稿費由數百至千元不等：「那時我和同學在（屯門）市中心吃午飯，根本不理會價錢！」

　　他貴為公司老闆，與員工打成一片，生日時獲同事送贈熊貓頭套，他亦不介意展示記者，為新雲端軟件Pandaform代言。
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揭THE ICON 幕後策劃經紀 李巍上位之路

1 : GS(14)@2011-02-04 17:15:28

2010-1-26 EW

　千萬豪宅竟變垃圾崗，榮豐國際（0063）發展位於干德道豪宅THE ICON，上月交樓遭買家投訴貨不對辦，花近千萬卻換來一肚氣兼一屋雜物的清水房；事件鬧得滿城風雨，面對政黨步步進逼，發展商短短一星期內三度更改和解條款，最終罕有宣告回購，但雙方仍未見和解。

事情愈鬧愈大，矛頭直指發展商與代理串謀誤導買家，地產代理監管局高調宣布立案調查，作為獨家代理的中原地產隨時惹禍上身，最終勞煩集團精神領袖施永青為前線經紀解畫。不過，施永青一直沒有透露負責經紀是誰，但本刊獲悉，THE ICON幕後策劃者，是中原近年極速上位的億萬經紀王李巍。

洋名Raymond，行內人稱「李鬼」的中原高級營業董事李巍，是近年中原最搵錢的分區董事；不足十五年間，從一名經紀仔，攀升至中原中西半山「話事人」，更極有機會成為集團未來「港島一哥」，是經紀界的傳奇人物。

對於今次THE ICON事件，本刊幾經轉折才跟李巍聯絡上，但他劈頭就說：「現在ＥＡＡ（地產代理監管局）仲查緊，你都知我好多嘢唔答得。」向來圓滑的李巍，這次選擇封口，不願多談。

雖然李巍否認樓盤的獨家代理權並非他傾回來，但知情人士透露，榮豐兩年前以遠期樓花推售THE ICON，由於人手不足，早已選定中原做獨家代理，而從策劃、賣廣告以至銷售均由李巍一手負責。

對家美聯物業的主管直言，「當時有試過聯絡榮豐，講到口乾佢哋都話只會畀李巍，可能係因為中原過去在美滿大廈（THE ICON重建前物業）租舖，早已跟榮豐打交道。」「賣樓時只是地盤，連樓書都無，但短短個多月，七十幾伙賣出近九成，涉及約六億元生意，佣金逾千萬元。」區內代理表示，當時THE ICON只是靠設計示意圖來賣樓，連售樓處都無，只在中原總行擺個大廈模型，「咁都賣到，確實相當出位。」

年薪千萬

手下三百人

要知李巍有幾紅，可聽競爭對手的評價，「好想過檔跟佢（李巍）搵食，佢打新盤真係好勁，港島區殺晒不特止，仲可以打到入元朗，射客射到咁遠，簡直係全行紀錄！」做了五、六年南區經紀的阿Mark對記者說。

「李巍近兩年食正一手旺市，每年為集團搵到三、四億生意，保守估計年薪過千萬。」中原同事在說起李巍的收入時，不期然流露出既羡且慕的眼神。

「近年李巍負責的區域愈睇愈大，由原先睇西半山，到兩年前睇埋西區，上年中更加將勢力擴至中半山豪宅區，現時屬下有接近三十條team，手下經紀多達近三百人。」在行內，李巍更是發展商眼中的紅人：「他打一手盤確實有自己一套，一般經紀只懂硬銷（hard sale），但佢往往能捉到銷售重點，不少發展商開盤，都點名要李巍帶兵撐場。」

創業失敗轉做經紀

不知是否工作壓力大，正值壯年的李巍已滿頭白髮，其實他只有三十七歲，之前既打過工，又做過老闆，直到入行做經紀，才讓他一展所長。

中學畢業後從事金融業的李巍，十幾年前手持大哥大「水壺」手提電話往內地公幹，他曾對人說：「那時的大哥大在港只賣二萬幾，但好多內地人對該電話感興趣，出價四萬元購買，我二話不說立即賣畀佢。」於是，九四年李巍跑到哈爾濱開舖賣「大哥大」手提電話，不過這次創業未算成功，不到兩年便回流香港轉做地產經紀。

相比之下，李巍打從第一日做經紀開始，事業尚算順風順水，九七年入行即碰上大旺市，其後地產代理業雖進入冰河期，他都一一度過，短短兩、三年已經成為top sales。

超勤力記性好

李巍能脫穎而出，除了時勢外，確有一套過人之處，他曾對同事說：「九七金融風暴後，身邊不少同事都捱唔住，自己就抱住唔怕蝕底心態，見當時人人都好重視份工，日間啲客邊有時間跟經紀講電話。於是我每晚八點後至call客，當時無人願意返夜，自己卻把握夜晚時機努力Call客Call業主，兩年後成為公司西半山的top sales。」勤力以外，其超強記性亦是優點，縱是見過一次，都能記起對方名字與背景。有行內人笑言，李巍的記性可於新春團拜中見微知著，「做經紀派利是，好難記得晒派了畀邊個，就只有他有這能耐，只是首次見面，他都即時記得。」

順應時勢狂做一手

「Raymond的腦筋好靈活，肯變通，佢二千年升任分行主管，眼見二手市場好靜，佢就將焦點放在一手。」他做一手出名勤力，逢盤必到，並且往往是最遲收工的一個人。

特別是貝沙灣一役，更讓他響朵，「他在貝沙灣成績好突出，叻到在對家手上搶咗貝沙灣四期南灣第九座的獨家代理權。」過去幾年李巍的西半山團隊在一手盤均有理想成績，無論是九龍君臨天下、名鑄至元朗葡萄園都表現過人。

據悉他能埋有錢人身，主要是他口密，好像他四年前為越南富商朱立基大手掃入五間山頂倚巒，就是因為他能守得秘密，獲富豪信任。○六年底○七年初，朱立基夫婦就是經他買入五間山頂倚巒，涉資八億一千多萬。當年有記者四處打聽，但為保貴客私隱，李巍更不惜「老點」索料記者，指朱立基居於西環寶翠園，是該屋苑的投資老手，坐貨不少云云。然而，事實是朱立基夫婦一直擇居於半山雍景臺。

不過，今次事件，為中原惹來天大麻煩，李巍在集團前景隨時受挫，但有經紀就說：「施永青很奇怪，只要你做到生意，即使過去觸犯法規的經紀，他也不介意任用。」

THE ICON

事件簿

1月12日（星期三） 買家朱小姐向電視台投訴，指收樓標準貨不對辦，牆身到地板無一完好。

1月13日（星期四） 朱小姐在政黨協助下安排電視拍攝。發展商指以清水房交樓，日後才安排裝修。

1月16日（星期日） 續有買家投訴，並指買樓時沒有售樓書，只有宣傳單張。

1月17日（星期一） 發展商及代理向朱小姐提出和解方案，後者撤回投訴。

1月18日（星期二） 屋宇署職員進入單位視察。地監局表明事態嚴重，會對中原作出調查。

1月19日（星期三） 發展商向A及D室業主（4伙除外）提出售價加一成回購方案。

1月20日（星期四） 中原地產施永青召開記者會解畫。

最新兩大方案

1. 一成溢價回購廿六個受影響的單位2. 一筆過補償五十萬元

李巍 上位之路

90年 中學畢業、投身金融行業94年 哈爾濱開門市賣手提電話

97年 入行做地產代理

99年 成為西半山Top Sales

00年 晉升為分行經理

03年 成為公司首位生意額超越1億元的分行經理06年 取得貝沙灣4期南灣第9座獨家代理權07年 晉升為地產公司西半山營業董事，幫朱立基掃入五間倚巒

大屋

09年 升任高級營業董事，獨家代理THE ICON並售出近九成單位10年 負責區域擴至中半山，旗下分行接近30隊

榮豐鍾家 地產猛人

THE ICON的發展商榮豐國際，大股東是新加坡富商鍾奕莊家族，現主席是鍾奕莊第十二子鍾斌銓。鍾家多年前已在香港發展地產，鍾斌銓兩名兄長鍾江海及鍾明輝，更是七、八十年代活躍於地產界的怡華益新話事人。

榮豐早於七八年已發展尖沙咀赫德道的首邦行，九十年代又投資寫字樓，近年以收租為主要業務。集團原本最有價值是位於山頂馬己仙峽道十五及十七號兩幢住宅大廈，本計劃合併重建，惟遲遲未獲有關部門批核。

○七年，榮豐進行重組，將山頂及國內項目轉售給鍾家在新加坡的鴻福地產。經此一役後，集團在港僅持有THE ICON，以及在港經營園藝業務。

拆浴缸 發現骸骨

干德道三十八號的THE ICON，重建前是一座有五十多年歷史的舊樓，名為美滿大廈，榮豐九七年以一億九千萬向老牌家族張醫生購入，二千年進行翻新工程時，竟發現駭人事件。

原來有裝修工人在拆卸浴缸時，發現十多條人體骸骨，事情撲朔迷離，雖交由警方處理，由於骸骨殘缺及年代久遠，單位過去又多次出租，警方最終亦難以追查。

爆出浴缸藏骸骨一事，美滿大廈租金一直「平人一截」，一個千二呎單位，月租一萬八千元。榮豐見租金回報低，○五年將物業標售，嘉華地產曾出價三億元洽購，但未達要求告吹，榮豐自行拆卸重建成為目前的THE ICON。

「以前美滿大廈在區內已相當出名，大家都知係發現人骨影響，因此租金十分低，較毗鄰租金平兩、三成。業主以為重建後大家都忘記，想不到又爆出貨不對辦，今日較當年更有名。」一位區內代理打趣道。

撰文：蔡慶佳、鄧淑慧︱攝影：黃偉傑

設計：陳孝保
2 : Sunny^_^(11601)@2011-11-11 12:02:25

中原唔要佢都大把人要啦
3 : KENLIN(17685)@2011-11-20 11:53:37

做邊行都要夠搏夠狠夠不擇手段, 尤其是地產agent, sell死貨俾客根本就係佢地既 standard procedure, 但係佢地好精既, 只會sell d 俾生客, 所以今次 icon 投訴既全部都係大陸水魚或者新手炒家, 都預左呢d客冇翻單, 唔啅盡就岸西囉!
4 : Sunny^_^(11601)@2011-11-20 12:02:20

4樓提及
做邊行都要夠搏夠狠夠不擇手段, 尤其是地產agent, sell死貨俾客根本就係佢地既 standard procedure, 但係佢地好精既, 只會sell d 俾生客, 所以今次 icon 投訴既全部都係大陸水魚或者新手炒家, 都預左呢d客冇翻單, 唔啅盡就岸西囉!


但係熟客第一次買都係生客喎...點先成為熟客
5 : GS(14)@2011-11-20 12:04:13

唔通畀佢地呃幾次先變熟?
6 : Sunny^_^(11601)@2011-11-21 21:14:05

4樓提及
做邊行都要夠搏夠狠夠不擇手段, 尤其是地產agent, sell死貨俾客根本就係佢地既 standard procedure, 但係佢地好精既, 只會sell d 俾生客, 所以今次 icon 投訴既全部都係大陸水魚或者新手炒家, 都預左呢d客冇翻單, 唔啅盡就岸西囉!


可唔可以講多D呀
7 : 龍生(798)@2011-11-22 01:35:58

你做過生意就會明架啦...再唔係, 落地產搞多的事, 都會明白...

香港真係有的客好有錢...間唔中就買下野...

手痕又買下...心情好又會買...呢的咪叫熟客lor...

大陸佬, 係街撈既, 岩岩夠錢入場賭既, 呢的就歸類為生客

就算個客真係好有錢, 如果係跟開其他agent, 咁岩今次機緣巧合, 俾你遇到,

某個角度睇, 其實都係生客....

唯心之論, 但做落就自然會明, 咩叫熟客, 咩叫生客架啦....
8 : 龍生(798)@2011-11-22 01:38:02

個人經驗之談...

雖然好多成功勵志故事都係叫人好積極咁去累積熟客....

但如果係由個客人主動提出建議你俾優惠佢, 益左佢今次先, 下次佢會多的幫襯之類

多數都係最後一次....

唉, 真灰暗
9 : GS(14)@2011-11-22 20:59:45

9樓提及
個人經驗之談...

雖然好多成功勵志故事都係叫人好積極咁去累積熟客....

但如果係由個客人主動提出建議你俾優惠佢, 益左佢今次先, 下次佢會多的幫襯之類

多數都係最後一次....

唉, 真灰暗


邊有人咁多錢買幾次先
10 : Sunny^_^(11601)@2011-11-22 23:21:03

9樓提及
個人經驗之談...

雖然好多成功勵志故事都係叫人好積極咁去累積熟客....

但如果係由個客人主動提出建議你俾優惠佢, 益左佢今次先, 下次佢會多的幫襯之類

多數都係最後一次....

唉, 真灰暗


我買左層樓放租算唔算??
11 : 龍生(798)@2011-11-23 01:57:34

邏輯問題

買完即放租, 看似俾多單生意你做

但佢只限於獨家盤, 如果佢都出去四圍放

咁你都無咩得益, 只係手上多左個實的租盤

咁同你益唔益佢, 有咩關係?

所以呢的野, 真係你諗你啦...

細水長流的生意, 就要keep好的

好似佢地呢的老虎做愛, 就要大咬啦
12 : Sunny^_^(11601)@2011-11-23 18:47:37

12樓提及
邏輯問題

買完即放租, 看似俾多單生意你做

但佢只限於獨家盤, 如果佢都出去四圍放

咁你都無咩得益, 只係手上多左個實的租盤

咁同你益唔益佢, 有咩關係?

所以呢的野, 真係你諗你啦...

細水長流的生意, 就要keep好的

好似佢地呢的老虎做愛, 就要大咬啦


上次我地係放獨家既...但係個經紀幫個租客多過我地...之前好多雜費本來佢地話係租戶出既,但係簽租約時就叫晒我地做,其他所以雜項都由經紀做晒...跟住仲同租戶攞到一星期既免租期+超flexible.佢總之就係要整到9月頭先起租.相差成10日嫁!!!死人世紀21萬盈,好黑人憎
13 : Sunny^_^(11601)@2011-11-23 18:50:25

最緊要個租客要求多到死!好煩!

我屋企人都忍唔住同佢講.我幫襯你地買左層樓,而家放埋獨家,你唔係唔幫我掛?我係你長遠既客喎.........

總之就好衰啦!
14 : GS(14)@2011-11-23 21:15:24

13樓提及
12樓提及
邏輯問題

買完即放租, 看似俾多單生意你做

但佢只限於獨家盤, 如果佢都出去四圍放

咁你都無咩得益, 只係手上多左個實的租盤

咁同你益唔益佢, 有咩關係?

所以呢的野, 真係你諗你啦...

細水長流的生意, 就要keep好的

好似佢地呢的老虎做愛, 就要大咬啦


上次我地係放獨家既...但係個經紀幫個租客多過我地...之前好多雜費本來佢地話係租戶出既,但係簽租約時就叫晒我地做,其他所以雜項都由經紀做晒...跟住仲同租戶攞到一星期既免租期+超flexible.佢總之就係要整到9月頭先起租.相差成10日嫁!!!死人世紀21萬盈,好黑人憎


1003就算啦
15 : Sunny^_^(11601)@2011-11-23 23:09:26

15樓提及
13樓提及
12樓提及
邏輯問題

買完即放租, 看似俾多單生意你做

但佢只限於獨家盤, 如果佢都出去四圍放

咁你都無咩得益, 只係手上多左個實的租盤

咁同你益唔益佢, 有咩關係?

所以呢的野, 真係你諗你啦...

細水長流的生意, 就要keep好的

好似佢地呢的老虎做愛, 就要大咬啦


上次我地係放獨家既...但係個經紀幫個租客多過我地...之前好多雜費本來佢地話係租戶出既,但係簽租約時就叫晒我地做,其他所以雜項都由經紀做晒...跟住仲同租戶攞到一星期既免租期+超flexible.佢總之就係要整到9月頭先起租.相差成10日嫁!!!死人世紀21萬盈,好黑人憎


1003就算啦


1003???
16 : 龍生(798)@2011-11-24 16:24:25

其實你只要代入AGENT 角度睇件事, 就知點解你地會搞成咁

先講獨家盤呢樣野

對AGENT佢本人其實無咩幫助,

只係呢個盤出面無咁解, 佢會幫你貼係門口

但地產係好怪既行業, 門口望既人同入去問既人, 完全係兩個世界既人

所以獨家盤只可接觸門口望個班,

如果會入去問的, 門口貼咩紙, 又有咩咁重要呢?

講得唔係咁好, 但總括結論為, 獨家盤, 只對AGENT 間公司有幫助, 因出面無,

但對AGENT 黎講, 你個價筍, 才是開單的要素,

獨唔獨家, 關佢鬼事
17 : 龍生(798)@2011-11-24 16:29:49

另外, AGENT 幫邊個, 唔係取決於邊個對佢好...

而係在於邊個有選擇/無所謂

你地鬼咁渴求個租客, AGENT 當然傾向你地施壓

反之, 你放盤放到通街都係, 係佢面前都有人約睇樓

你可以同番個AGENT 講, 你個客8500,

我而家有個客出8300, 但佢無咁麻煩

我諗我需要考慮一下, 始終1,2百蚊唔係咁重要, 你枱客煩成咁, 你自己諗諗佢啦
18 : 龍生(798)@2011-11-24 16:30:15

係某個角度睇, 你個AGENT 變到咁衰, 多多少少都因為獨家盤關係
19 : GS(14)@2011-11-24 21:17:53

16樓提及
15樓提及
13樓提及
12樓提及
邏輯問題

買完即放租, 看似俾多單生意你做

但佢只限於獨家盤, 如果佢都出去四圍放

咁你都無咩得益, 只係手上多左個實的租盤

咁同你益唔益佢, 有咩關係?

所以呢的野, 真係你諗你啦...

細水長流的生意, 就要keep好的

好似佢地呢的老虎做愛, 就要大咬啦


上次我地係放獨家既...但係個經紀幫個租客多過我地...之前好多雜費本來佢地話係租戶出既,但係簽租約時就叫晒我地做,其他所以雜項都由經紀做晒...跟住仲同租戶攞到一星期既免租期+超flexible.佢總之就係要整到9月頭先起租.相差成10日嫁!!!死人世紀21萬盈,好黑人憎


1003就算啦


1003???


21世紀xx全部都是21控股的業務
20 : GS(14)@2011-11-24 21:18:56

19樓提及
係某個角度睇, 你個AGENT 變到咁衰, 多多少少都因為獨家盤關係


因為佢不想麻煩，所以就愛理不理咁，做到就得
21 : Sunny^_^(11601)@2011-11-25 18:54:10

佢做到我呢單,做唔到我下一單囉
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年薪逾百萬 地產Top Sales親述 上位秘技

1 : GS(14)@2011-04-03 17:55:37

2011-3-16 EW

財爺去年底出重鎚狙擊炒家，地產經紀大喊慘過金融海嘯，但不消兩三個月，樓價照樣喪升，經紀又賺到笑不攏嘴。

不少地產經紀去年佣金收入大增，百萬年薪者大有人在，行內的「超級經紀」（Top Sales）獲利可想而知，閒閒哋一單刁穩袋一百幾十萬佣金，不少上市公司高層都自歎不如。

本刊找來三位地產Top Sales披露冧客絕招。雄霸九龍站的池沅澂（Michelle）摸準內地富豪愛名牌心理，靠一口流利普通話和貼身服務上位；鄧淑珍（Jenny）熟讀海怡半島各個單位資料，與區內業主做朋友，一日跑足十二小時；鄧國基（Cliff）入行兩年，瞄準外國回流「有米」客，陪玩陪「蒲」，三人去年齊齊袋佣過百萬，認真和味！

利嘉閣Michelle入行前只是一間小型貿易公司的接待員，卻成了她人生的轉捩點。「以前做Reception迫住學普通話，想不到現在跟內地客溝通大派用場。行內好少經紀講到流利普通話，變成自己的優勢。」入行二十二年，Michelle見過多個樓市升跌浪，笑言近兩年早已超越九七高峰。「九七年做太古城，個市已經好癲！但當年樓價都未及得上今日的九龍站，銀碼比當年太古城高好多！」

湊客「攻心計」

她去年替公司勁賺千萬佣金，自己更成為不少國內豪客御用經紀。代表作是替內地富豪跨區搵樓，以一點三七億元購入新地君匯港頂層CEO Penthouse複式單位，估計單是這單刁已賺佣三、四十萬元。

「冧掂」內地客，Michelle全靠摸準他們愛名牌的虛榮心理。「幫內地人買樓，大廈知名度好重要，山頂一些高齡豪宅，裝修靚兼眺望維港全海景，他們都看不上眼！反而名牌屋苑，設有靚會所、豪華大堂、向南望海景就最搶手。例如九龍站就相當出名，凱旋門、天璽已經成為內地客入市首選。」客人每次來港，Michelle定必訂好酒店機票，提供貼心快捷服務。「不少內地客人生路不熟，我會去火車站接車、幫手Book酒店，平日管接管送，總之服務要幾妥貼有幾妥貼。」為求更快服侍客人做成生意，Michelle可以全天候待命，隨時出擊。「有次買家講明第二日下午會幫襯另一個Agent簽約，為求快人一步，自己把握最後三小時Update晒所有業主，最後找到一個剛好完了租約，售價較平的單位，成功爭取買家中午落實跟我簽約，搶番單生意，個客又可以買到便宜貨。」

寄信千封賣車位

Michelle近十年長駐九龍站，樓市低潮時連漾日居、擎天半島等名牌屋苑每月成交亦不足十宗，但她沒有放棄，鋪下今天躋身Top Sales的伏線。

「當時試過成個月開不到單，後來永泰推售漾日居貨尾車位，把心一橫博一鋪，膽粗粗花幾千元買郵票，逐家逐戶寄信推銷車位。」Michelle回憶道。千幾封信分分鐘石沉大海，隨時郵票費都蝕埋，幸好最終有一個業主回覆，令她該月不用食白果。

隨着內地資金來勢洶洶殺入本港，現時九龍站每月成交動輒超過二百宗，百多二百個同區地產代理爭食，但機會總是留給有準備的人，Michelle在低潮時鍥而不捨，做足準備工夫，今天才能食盡這個大勢。

海怡活字典 鄧淑珍

超級經紀Top Sales不一定來自做過億「大刁」的豪宅或商舖部，跑屋邨的師奶經紀若然夠勤力，密食當三番，加上跟街坊打成一片，同樣可以出人頭地。

內地新移民Jenny是海怡地頭蟲，十多年前移居香港，八年前到中原地產海怡半島分行做經紀，連續多年成為海怡的「開單王」，近兩、三年年薪平均超越一百萬元！

Jenny的投入和勤奮程度，連上司都豎起手指公讚不絕口。「她每日工作超過十二小時，平均每兩、三日簽一張單，已經變成一部機器，仲要係唔識停的機器！」她試過一日簽足四張單，最後一張在凌晨一點才簽完。去年替公司促成一百一十四宗成交，大部分屬於買賣，租務只佔兩、三成，個人營業額超過七百多萬元。「這個成績已經破晒紀錄，成為屋邨組歷來最高營業額的代理！」Jenny笑言。

能夠瞓身搏殺，Jenny說全靠主場之利。「幸好自己住海怡，行五分鐘返到屋企，加上仔女已經長大，丈夫又肯幫手做家務，才可放心專注事業。」

向街坊發動「糕」勢

Jenny的記憶力非常驚人，對海怡近萬個單位的資料及每單成交都滾瓜爛熟，可以隨口答到業主和買賣價位，即使學歷高她幾班的專業人士，亦要尋求她的「專業」意見。「好多熟客間中會打來，問吓物業買賣意見，包括大學教授、銀行投資經理甚至專業人士。」理工大學會計及金融學院副教授林本利，是她其中一個熟客，閒時會互相切磋，交流心得。「他間中會打電話問問市況，我又會請教他經濟知識。林生是爽快的客，有次向他推介一個海怡筍盤，他只用十五分鐘考慮便扑鎚。」Jenny冧客有自己一套，就是跟業主買家做朋友，打成一片。「做街坊生意，要不時跟業主、買家交流煲湯心得，過年時蒸多幾底年糕、蘿蔔糕畀客試。」別小看這些細微細眼人情，關鍵時刻可以發揮意想不到的效果。「有次有個單位同時有多名買家爭奪，自己個客出價不夠人高，碰巧業主是自己熟客，加上買家可以即時畀票簽約，最後業主願意平些少賣畀我個客，算係靠人情分搭夠！」Jenny教路。

回流新人王 鄧國基

在加拿大做汽車經紀的Cliff，三年前回流香港，機緣巧合下認識現任上司。「當時盲舂舂入行，最初覺得自己不適合，又未考到牌，返了一個月工就無返，最後經不起上司游說，重新振作。」Cliff入行時撞正金融海嘯谷底，新人找客源難上加難。「頭三、四個月完全食白果，幾經辛苦才簽到第一張單。」客仔是一名同樣由外國回流的朋友，購入貝沙灣分層單位。

做成第一單刁後，Cliff靈光一閃，發現可善用自己背景，專向外國回流客埋手，結果摸對門路，很快找到自己的客源。「那位朋友低價購入貝沙灣單位，賺了不少，過去兩年先後跟自己買了一、二億元物業投資，之後又介紹一些外國回流朋友幫襯。」

跟熟客四圍蒲

Cliff坦言自己極速上位，贏在跟客人同聲同氣，秘訣是與客仔打成一片。「入行兩年，已經有幾個熟客跟我買樓，可能自己的客路多數是回流人士，平時消遣的地方亦接近，我的座右銘是『Work Hard，Play Hard』，大家啱傾啱講，加上自己口碑不俗，過去兩年樓市又大升，客人賺了不少，贏到信任。」他謙稱自己銷售技巧不足，但明白地產經紀絕不能只求「搵快錢」，必須與客人維持長久關係，有時候「倒自己米」亦在所不惜。「焗客買樓雖然可以賺佣，但一次錯誤投資，客人就不會再跟你。有次個客放低本票希望購入兩個新盤單位，自己落過地盤視察兩次，覺得不值，建議客人不要買。」近年入行的新人，不少專攻新盤，差不多放棄二手市場，遇上新盤市場轉靜，往往交不到數，Cliff認為絕不可取。「老細教落一定要同時兼顧一、二手盤，二手市場是代理的基本工，如果不熟二手盤，只做『單蹄馬』，一定不會長久！」他透露過去一年自己的生意額，一、二手成交約各佔一半。

馬鞍山天后 梁美愛

所謂人望高處，如果做Top Sales是前線經紀的目標，「升呢」做分行主管，則是Top Sales躋身「千萬年薪」董事的踏腳石。

九七年入行的梁美愛（Janny）當年撞正樓市大旺，第一年已做到Top Sales。○三年轉投美聯麾下，晉升分行主管。面對沙士肆虐和通縮，她有本事帶領手下經紀狂賺千萬佣金，成為首間突破千萬業績的新界屋邨組分行。「就算九七大旺市，最叻的屋邨主管亦不過賺八百幾萬佣！」過去兩年業績更超越三千萬元，是同區行家的兩、三倍，累積替公司賺取近一億五千萬元佣金。

由單打獨鬥變帶兵打仗，Janny坦言轉變很大。「以前自己跑數，現在是全條Team加自己十多個人一齊跑。做Top manager不能單靠一、兩個Top Sales，要度橋令每個Sales都有數交！」

「白板」鞭策下屬

她的「絕橋」之一，是在分行當眼處高掛一塊白板，記下每名經紀的營業額，製造無形壓力，令每個同事搏命搵生意。這條橋看似簡單，執行起來卻需莫大勇氣。「好多分行都不敢這樣做，因為不是每個經紀都有單開。」由她打骰的分行近兩年每年平均促成三百多宗成交，「平均每日有一張單簽，一手盤要有好成績外，亦要維持二手市場佔有率。」果然強將手下無弱兵！

Janny不單對下屬要求嚴格，自己更身先士卒，幾乎全年無休。「馬鞍山最少有三十幾間代理分行，競爭好大，花多兩倍努力都嫌不夠，要花多五倍努力，唯有逼自己唔好放假，每日工作十二小時！」她去年只放了五天假，算是行內放假最少的經理之一。

撰文‧蔡慶佳 攝影‧黃偉傑 資料‧財經組 設計‧盧森
2 : 龍生(798)@2011-04-04 01:20:13

各有各法

這文章簡單幾筆, 點出了重點
3 : passport(1491)@2011-04-04 16:57:37

2樓提及
各有各法

這文章簡單幾筆, 點出了重點
勤力
善用手段
4 : 龍生(798)@2011-04-05 03:05:59

善用人際關係

知易行難, 這些成功的人, 都是一些可敬的, 真有實力的人
5 : passport(1491)@2011-04-05 03:55:02

其實任何事都係多對手幫你好過自己一個…至於点樣可以多對手幫你…就要睇你平時点對人啦
6 : 亞力士(1473)@2011-04-05 17:00:19

如我不善交際 要成功真係幾難
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273758

矽巷啁啾：上位有路捉嗎？ 2011年07月02日

1 : GS(14)@2011-07-02 11:29:52

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15394570
上月提到，公司展開新階段，猛員
R是時候自立門戶。拿着三個月的營運資金，弄了第一個版本，已經似模似樣，用來申請加入矽谷最紅的孵化計劃
Y-combinator。打進了最後一關，飛過去面試，不成功，卻在旅程途中經人介紹打入了另一個類似的，叫
500startups。眨眼一個月了，認識了很多 founders，見識暴增。這星期產品推出了市場，叫 vvall（兩個 v，看起來像
w），是個 iPhone app，挺有趣。
R是怎樣踏上 startup路呢？
R家境不富裕，自小住屯門，廿幾年來沒有坐過飛機。一直在港讀書，港大法律系畢業，畢業後沒有加入律師霸權，去做了一陣子新聞主播。後來我們團隊請程式
員，收到
R的求職信，一來他不懂程式，二來我們剛起步，資金緊絀，理應不會考慮。但他覺得互聯網是未來，無論如何都要投身，他的主動和誠意實屬少見，結果我們被打
動了，不久他割價加入了我們，慢慢成為核心之一。做事不單靠運氣
認識另一位朋友
Y，也是住屯門。當時我們找外判設計，上網看見他的作品，找他談，印象是瘦削害羞。他就是很喜歡畫，中學畢業出來工作，邊做邊在夜校讀設計，工作發揮不
了，他公餘時候畫給 Mac機用的桌面
icon，很立體很炫目那一種，放上網任人下載，竟也累積了一些知音。兩年前認識他時，剛被一家跨國的軟件製作外判公司看中，成為香港唯一員工。後來收到
他的消息，是去了矽谷，原來他的作品被蘋果看中，請他加入畫介面，最新一代的作業系統，將有他的心血在其中。
他們只是個別例子，說出來不是要代表
普遍的現象。想說的是，要做到自己想做的事，不是單靠運氣，而是可能有方法，有路捉的。地產霸權再惡，總不成行行都霸吧。寫 iPhone app和畫
icon是其中兩瓣四叔未有迹象會碰的，肯定不只這兩瓣吧。 R和
Y是行動型的人，我猜他們也看不到可以走多遠，只是知道大概朝這個方向是有幫助。這是一個考個人意志的選擇，沒有吹雞沒有大班人沒有等齊人出發，知的人
多，做的人少。
宋漢生
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=275195

賤娜? Mr. Sheep? 幼模為上位自甘墮落

1 : GS(14)@2011-10-17 21:30:11

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15711201

最近全城熱話涉及盜竊案又爆出淫片、淫照曝光嘅名模。細莊好唔明白點解咁多例子，仍然會有咁多儍婆會影低呢啲相同片，種下將來出醜嘅禍根。以前做模特兒經理人公司、家轉戰飲食業嘅朋友 K喺老蘭同細莊講咗更多港女自甘墮落嘅故事。

私竇坐枱搵使費

朋友 K話報章雜誌經常渲染娛樂圈女明星嘅風光事迹，吸引唔少無知少女發明星夢；近年嘅所謂模現象，就係喺呢種背景下出現。
冇錯，做模比做正式模特兒容易入行，但由於唔正規，可以接到嘅 job除咗少，仲勁 cheap，講緊影平面廣告可能都係得幾百蚊，加上又要裝扮，入不敷支嘅情況完全可以想像。
為咗盡快出位改善生活，出賣肉身畀圈中有影響力人士嘅例子當然屢見不鮮。另一方面，模都要食飯，為咗搵多啲錢去延長發明星夢嘅時間，好多模都會去一啲私竇坐枱搵使費。
朋友 K話模去私竇坐枱，枱鐘價由幾千到兩萬，視乎有冇上電視煮過飯、多唔多人識。以細莊八卦性格，梗係打蛇隨棍上，問城中名人最常去邊間同有邊個較多人識嘅模坐枱。朋友 K爆料話，近月最紅係中環皇后戲院（家重建做陸海通大廈）附近一間私竇，連出名鍾意玩、好多歌星攞獎都會多謝嗰位「教父」都經常去。
至於邊個模喺嗰度當紅，朋友 K就話喺煙花地，一般都係又姣又多口嘅受歡迎，近來模界邊個最口臭呀？朋友 K話細莊畀嘢人估得多，今次要我估吓。容易咗啲啩！
逢周一刊出
2 : GS(14)@2011-10-17 21:44:19

周老師又有得你寫啦
3 : 龍生(798)@2011-10-17 21:49:54

賤娜就一定岩

我反而估係柏高多於似羊生
4 : GS(14)@2011-10-17 21:56:52

3樓提及
賤娜就一定岩

我反而估係柏高多於似羊生


我都懷疑緊是咪

咁我入個tag先
5 : 龍生(798)@2011-10-17 21:57:46

玩到咁大?
6 : GS(14)@2011-10-17 21:58:47

我又無講乜
7 : GS(14)@2011-10-17 21:59:19

呢個是咪fact先，是fact就唔是humiliation
8 : dennis001(8614)@2011-10-17 22:16:22

如果唔係事實呢?
9 : GS(14)@2011-10-17 22:16:38

咁就大囉
10 : GS(14)@2011-10-17 22:16:56

改改佢囉
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276296
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