公共年金回報 確認高達4%
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GS(14)@2017-06-23 02:47:45■公共年金供65歲或以上長者投保，最低入場費5萬元，上限為100萬元。 資料圖片
【本報訊】長者理財選擇近年越來越多，明年按揭證券公司推出的公共年金計劃，確認終身年回報率為4%，65歲投入100萬元，男長者每月可獲派5,800元，女長者則為5,300元。專家認為，年金有助提供穩定每月現金流予長者，而年利率回報最少2%、推出第二年的銀色債券，則為短期資金提供增值選擇，兩者可互補不足。記者：周家誠 陳洛嘉
政府爭取明年中推出終身年金，昨就產品回報下最終定案。按揭證券公司確認，公共年金內部回報率達4%，以65歲男性投保100萬元為例，每月可獲派約5,800元年金至終老。按證目前亦正與保監局研究修改保險業守則的可能性，以解決透過銀行分銷的問題。按證早前預估公共年金內部回報率介乎3至4厘，經獨立顧問完成驗證和核實工作，已確認可做到最高上限的4%。以65歲投保100萬元為例，男性及女性投保人分別可每月獲約5,800及5,300元。公共年金供65歲或以上長者投保，最低入場費5萬元，上限為100萬元，首批規模達100億元。按證主席兼財政司司長陳茂波指，在不失審慎管理風險的原則之下，會考慮增加計劃規模等建議，但目前未有具體目標。中文大學商學院助理院長李兆波認為，以低風險投資產品來說，公共年金回報算吸引，但長者要留意所繳保費會被鎖起至終老，適合本身有數十萬儲蓄長者，用以改善退休後現金流。此外，由於年金會一直派發至終老，故越長壽回報其實越高，反之「早死無着數」。
洽解決銀行分銷問題
按證爭取明年中推出計劃，但按證總裁李令翔坦言，時間表非常緊迫，由於年金屬人壽產品，故按證首要向保險監管當局申請營運授權，另要落實銷售渠道和分配機制等。雖按證初步認為透過銀行網絡銷售年金產品，不過，根據現行《保險代理管理守則》第21條訂明，保險代理不能代表超過兩間長期業務保險公司，銀行亦須遵守規定。據本報統計，本港至少6間銀行代表了兩間長期業務保險公司，不能再為其他保險公司分銷產品。滙豐、恒生、渣打等大行各有一個餘額。按證發言人指，已與保險業監管當局展開討論，如研究能否修改保險業相關守則。按證亦會與剩下一個餘額的銀行商討，能否在獨家代理協議下容納銷售年金計劃。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170622/20064414
基金觀點：成熟市場股市回報優勝
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GS(14)@2017-06-23 02:49:39年初以來，美股三大股市屢創新高，惟隨着當地加息趨頻及央行部署縮表，投資者對連升八載的美股前景已有戒心，尤其關注科技、金融及健康護理等板塊的風險。因此，在進行環球資產配置時，我們相信歐、日股市、商品及現金，或會是投資者的更佳選擇。在個別歐洲大國國債的利息回報持續偏低下，目前成熟市場股市的回報前景仍較政府債券優勝。相對而言，日本股市目前估值遠比美股吸引，政策發展及企業管治方面的改進，均是推動日股的利好因素；而歐洲的價值投資也逐步浮現，周期性因素及企業利潤率好轉均帶來機會。兩大市場中，以能源、消費及電訊板塊最具潛力，值得增持。固定資產方面，成熟市場如美、歐、日的國債孳息已不能滿足長線投資者的胃納，但投資級別債券、高收益債券、新興市場國債及美國通脹掛鈎債券（TIPS）則仍有看頭，惟投資者必須注意相關流動性風險。至於今年已數度挑戰1,300美元關口的黃金，由於具有對沖「債務貨幣化」（央行增發國債）的功用，加上環球利率仍然偏低、市況又偏向波動，在中國及歐洲需求依然殷切下，相信仍有叫座力。投資者不妨考慮藉交易所買賣基金（ETF）以增持貴金屬。而為了防禦利率上升周期開展對市場帶來的潛在震盪，增持現金可有助緩和風險，並為投資組合帶來較大的彈性。但投資者須注意各國貨幣政策、利率、通脹、資金流及貿易差額變化等因素，及其對匯率可能產生的影響。投資者在進行環球資產配置時，亦可留意不同領域發展所帶來的機會，例如汽車產品改良、美國航空業、亞洲房地產，以及新興市場股息收益基金等都是值得關注的項目。貝萊德資產管理北亞有限公司在香港，資料由貝萊德資產管理北亞有限公司刊發。此資料並未被香港證券及期貨事務監察委員會所審閱。本文僅作參考資料和教育用途，並不構成對任何人士投資證券或貝萊德基金的提呈發售、邀請或勸誘，或向居住於當地證券法禁止有關提呈發售、邀請或勸誘活動的司法管轄區的人士進行提呈發售、邀請或勸誘。投資涉及風險。過往業績並不代表將來的表現。投資價值及其收益可升可跌，並不能保證。投資者可能無法取回原本投資金額。貨幣匯率變動亦可能導致投資價值增加或減少。稅項水平及稅基可能不時變更。文內所載部份信息可能來自貝萊德認為可靠的外部來源。文內所述觀點並不構成投資或任何其他建議，並可予以修改。有關觀點不一定反映貝萊德集團旗下任何公司的意見或其意見的一部份，且不保證其準確性或完整性，閣下亦不應依賴於此。©2017 BlackRock, Inc.版權所有。iShares安碩®及 BlackRock®乃 BlackRock, Inc.或其附屬公司在美國及其他地方的註冊商標。所有其他交易商標、服務標記或註冊商標乃為所屬者擁有。如欲查詢詳情：香港媒體-歡迎瀏覽公司網頁
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97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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將軍澳213呎居屋租萬元創紀錄 去年189萬入市顯明苑 租金回報6.3厘
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GS(14)@2017-07-08 21:21:08http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8241&issue=20170708
【明報專訊】隨着租金持續攀升，部分租客流入私宅迷你戶市場的同時，亦帶動居屋迷你戶租金，其中將軍澳居屋顯明苑及寶明苑，兩個實用面積213方呎的開放戶，分別同以月租1萬元租出，料創全港最貴租的開放式居屋單位，以實用呎租47元計，亦貴絕將軍澳居屋，令市場嘩然。
明報記者 林尚民
市場消息指，將軍澳先後錄得兩宗月租達1萬元的開放式居屋單位租務成交，其中包括顯明苑極高層11室，實用面積213方呎（建築282方呎），以月租1萬元計，實用呎租47元（建築呎租35元），業主於去年9月購入，當時買入價189萬元（已補地價），現租金回報達6.3厘。
開放式戶呎租47元 貴絕將軍澳居屋
另一個單位則為寶明苑A座中低層11室，實用面積213方呎（建築283方呎），月租同為1萬元，實用呎租47元（建築呎租35元）。據悉，該單位對上一份租約，於2015年訂立，當時月租已達9500元，時隔約兩年，租金再漲逾5%。業主2013年以196萬元購入（已補地價），租金回報約6.1厘。
上述兩個單位，除實用呎租貴絕將軍澳外，更高於不少區內新盤，如去年底入伙的天晉IIIA，其中3A座中層D室，實用面積541方呎，早前以2.1萬元租出，實用呎租約39元。
事實上，雖然迷你戶呎租比大單位貴，但由於月租金額較低，故仍然大有捧場客，近日入伙的多個迷你戶新盤，租金均頗為理想，如佐敦上海街AVA 62日前錄得首宗租賃成交，單位實用面積206方呎的高層B室，屬開放式間隔，獲同區客以1.3萬元承租，實用呎租約63元，直逼九龍站豪宅價水平。業主2015年10月以約417.8萬元購入，租金回報約3.7厘。
富強苑3房月租1.85萬 呎租32元
另外，世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，樂富居屋富強苑B座（富寧閣）中層07室，實用面積577方呎（建築739方呎），3房間隔，放盤10天，原叫租1.9萬元，經議價至月租1.85萬元租出，實用呎租約32元（建築呎租25元）。業主於2006年以240萬元購入（已補地價），以現時月租1.85萬元計算，租金回報約9.3厘。
富榮未補價2房535萬 19年升值2倍
居屋買賣方面，土地註冊處資料顯示，旺角富榮花園1座低層J室，實用面積484方呎（建築568方呎），2房間隔，早前以535萬元（未補地價）易手，實呎11,054元（建呎9419元）。原業主於1998年以180萬元（未補地價）購入，現帳面獲利355萬元，賺幅接近兩倍。
據市盈率及股本回報率選股
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GS(14)@2017-08-02 05:44:28【明報專訊】匯豐晉信股票投資部總監丘棟棠以PE相對ROE（市盈率相對股本回報率）選擇A股，但若針對新市場公司如科技企業，這方法不太準確和會出錯，因此會作出調整。他強調這方法只是流程，關鍵仍是價格和估值。除了透過價值投資選出性價比高的股票，他同時會嚴格控制風險，着重風險實質而非只是分散投資，因此交易失誤較低。他整體採取由下而上的選股策略，即關注個股表現，並按估值選股而沒有偏向特定行業；但亦會使用由上而下策略，因為沒有公司與宏觀經濟不相關。
按價值判斷買賣時機
至於如何判斷價值的真假，他稱會使用風險定價評估價值，例如當兩間公司盈利相同，而其中一間風險較大，價值便會較低。高買低賣是投資獲利的不二法門，但如何掌握適當時機非常困難。他也是基於價值判斷交易時機，不論股價升了多少；而旗下投資組合在過去3年平均市盈率未曾超過20倍。他強調不計較一時表現，認為短期表現好的人較多承擔高風險和運氣較好。
[王俊騏 基金特區]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7400&issue=20170802
MPF今年來回報14% 人均賺3.5萬
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GS(14)@2017-08-04 05:40:20【明報專訊】港股連升7個月，強積金亦有好表現，根據理柏數據，7月強積金基金平均上升2.68%，今年以來累升13.84%，港股及中國股票基金表現最出色。然而有專家建議，美股及港股累積升幅已過大，強積金成員宜換馬至亞股或歐股基金。
7月人均賺6774元 中港股跑贏
以積金局最新數據計算，本港強積金總淨資產值為7011.66億元，僱員及自僱人士數目共277.4萬人，即7月份每人平均已賺6774元，今年至今更累計賺3.5萬元。
分析：小心港美股累升幅度大
數據顯示，7月份所有主要基金類別均上升，中國及香港股票基金升幅最大，分別達6.82%及6.21%，港股基金年初至今更累升26.41%，是各類別之冠。以單隻基金計算，7月表現最好的是匯豐及恒生旗下的中國股票基金，單月升幅達8.82%。港股基金則以海通的最佳，單月升7.56%。美股雖屢創新高，美股基金7月及年初以來的升幅，分別為2.31%及11.49%，均跑輸其他主要類別。
康宏理財強積金業務拓展董事鍾建強表示，美股下半年相對不樂觀，因美國總統特朗普在廢除醫改一事受挫，市場憂慮其稅改、基建等刺激經濟方案難以達成，加上美國聯儲局即將縮減資產負債表，亦可能會抽走資金，對股市不利。港股方面，由於已連升7個月，近日走勢反映將有調整。因此，若打工仔持有美股基金或港股基金，可先行止賺，換入仍有增長前景的亞股或歐股基金。
駿隆強積金行政總裁蕭美鳳亦指出，美國政治的不穩定性，建議成員要「避一避」，而且要留意「環球股票」類別中，美股的比重亦普遍較高。不過她認為港股基調仍然良好，可繼續持有。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9281&issue=20170804
購首爾地標住宅 韓星為鄰 租住需求增 租金回報看漲
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GS(14)@2017-08-29 01:32:58【明報專訊】近年韓風吹遍亞洲，女士最喜愛買韓國化妝品，又或者追韓國明星，但有沒有想過在韓國置業呢？世紀21董事楊曼莉及世紀21行政總裁吳啟民表示，以往首爾甚少向海外買家放售樓盤，今次樂天集團放售的Lotte World Tower（樂天世界塔）住宅單位實屬罕有。該廈是首爾地標，樓高555米共123層，鄰近蠶室站，可居高臨下飽覽首爾漢江景色。今次推售的是大單位，面積2000多方呎起，據悉已有韓星購入該廈單位。
吳啟民表示，世紀21獨家代理此項目，看準近年世界各地掀起韓風，而且韓圜也處於低位，對香港投資者實屬吸引。雖然外國人在韓國銀行較難做樓宇按揭，而且比鄰近國家如日本等地的手續更繁複，但也有指定銀行可以承做該物業按揭。現時承做按揭銀行不多，有時候只能按五成至六成，息率3厘左右。
部分銀行願向外國人承做按揭
投資者若投資首爾物業用作出租，租客會繳付樓價的60%給業主作按金，相當高昂，以價值2000萬港元的單位為例，租客就要預繳1200萬港元租金，業主每月會在該筆訂金中扣除租金。因此，不少業主將該筆訂金放在銀行戶口收取高息。當然，如果租客搬走，業主要將扣除租金剩下的按金交回租客。
每年不少韓國人移居至首爾及周邊大城市求學、找工作，增加韓國人對租借房地產的需求，增加樓宇的出租率，令當地物業更具投資吸引力。隨着樓價上升，租金亦會跟升，以投資者現時熱愛入市的商住兩用公寓為例，現時平均回報為4厘至5厘，租金上升空間相對樓價較大，租金回報預料看漲。楊曼莉表示，今次樓盤鄰近樂天世界，靠着首爾漢江。據韓國報章報道，韓星趙寅成也購入了兩個2房單位。
商住兩用公寓租金回報4至5厘
吳啟民補充，該樓盤屬於綜合大樓，由108至114樓是辦公室，今次也一併開售，而76至101樓是Signiel首爾酒店，42至71樓是住宅，享永久業權，較為罕有。當然該物業屬豪宅級別，要留意轉售或須預留多些時間。
中國貿促會商事法律服務中心發表報告指，韓國投資環境的吸引力包括「軟環境」和「硬環境」兩個方面。從投資「軟環境」看，近年來韓國的經濟發展較好，市場消費潛力較大，政府積極鼓勵外資投資，並推出一系列有利於外商的政策；從投資「硬環境」看，韓國地理位置優越，交通便利，通訊設施世界一流。近年韓國經濟持續增長，且主權信用評級展望正面。
Scotiabank發表報告指出，韓國經濟由內需驅動，今年第二季GDP按年增長2.7%，而第一季則為2.9%，「預計2017年全國的GDP將增長2.8%，符合2016年預期；7月份，國民議會通過了11萬億韓圜（約96億美元，佔GDP的0.6%）補充預算。韓國央行（BGK）可能會下調基準利率，預料通脹只是暫時回升。不過，韓圜仍將容易受到外部不確定的影響。 日益關注全球流動性或地緣政治緊張局勢可能會影響，美元兌韓圜短期目標1180」。
地產中介費用減半
另外，購買海外物業多數要中介人協助，據韓國媒體報道，從2015年上半年開始，韓國房地產市場的房地產中介費用將降低到原來的一半水平。根據現行法規，在韓國進行房地產年交易時，購買或出售價格為6億至9億韓圜的住宅時，需向中介支付0.9%費用。此外，租賃價值3億至6億韓圜的住宅時，中介費用也將從原來的0.8%降低到0.4%以下。
明報記者
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8588&issue=20170825
首7月積金回報13.8%
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GS(14)@2017-09-10 14:54:00【明報專訊】強積金回報已連升7個月，對打工仔來說為一大喜訊。據理柏數據，今年首7個月，強積金整體升13.8%。當中表現最佳之類別為香港股票基金，升幅達26.4%，其他表現較佳的亞太區基金、大中華股票基金和中國股票基金分別升26.22%、25.82%和22.55%。
香港股票基金表現最佳 升26%
上半年環球股市表現突出，尤其是亞太區股市，因而首5名最佳強積金類別中，有4隻為股票基金。另一方面，受累上半年美元滙價下跌，港元及美元相關基金成為最差表現類別，首7個月計，港元貨幣市場基金及美元貨幣市場基金，回報只得0.59%及0.97%，表現遠遠跑輸各股票基金類別。
上半年亞太區股市表現突出
按基金種類劃分，現時積金局核准的混合資產基金有214款，股票基金有158款，債券基金、強積金保守基金和保證基金分別有45、36和23款，據信安內部資料顯示，混合資產基金仍是最受歡迎的基金類別，隨後是香港股票基金、亞洲股票基金及環球股票基金。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2325&issue=20170905
抵押保單再投資 賺較高回報
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GS(14)@2017-09-17 12:15:27■劉端端不諱言加入保險業前，對保險了解甚少。
【本報訊】劉端端（Tantan Ryu）在投行界任職12年，在日本階級分明社會，需循規蹈矩，「例如要第一個返到公司，會議上不能發言，即使你有意見，一定要完咗之後先可私下溝通。」
保單分紅率可抵銷利息
她憶述在德銀首兩年，早上3時半起床，4時半回到公司留意美股，6時半開分析員會議，隨即致電客戶詢問潛在交易機會，直至下午3時，再將客戶意見整理等，「平均10點打後放工，但有時3、4點鐘都可以走。」她形容該時期為奮鬥期，其後工作環境已沒當初嚴苛。
Tantan不諱言加入保險業之前，對保險了解甚少，以為僅是與健康有關，之後得悉金融概念可應用在保險——透過買入萬用壽險保單，再到銀行融資，然後進行投資，賺取較高回報。所謂萬用壽險，通常是一筆過繳付特定保費，身故後有保額賠償。例如萬用壽險保費300萬元，身故賠償可高達1,000萬元，而賠償在觸發條件後是確定支付，並非如一般投資產品般回報飄忽。以上述300萬元保費計，若將保單抵押予銀行，假設套現八成，即可支取240萬元，而保單本身分紅率高於貸款利率，故可以抵銷利息。若再將240萬元貸款，進一步投資其他產品，回報則可更高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170904/20142204
港家族辦公室保守 回報跑輸全球
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GS(14)@2017-09-17 17:29:10【本報訊】香港富豪家族多以房地產起家。有調查顯示，香港家族辦公室於2016年取得5.9%回報，雖然較前一年大幅增長5.1個百分點，惟跑輸全球及亞太區1.1及0.8個百分點。瑞銀亞太地區環球家族辦公室業務主任Anurag Mahesh解釋，主要由於香港家族較保守，配置較多資產在現金及房地產。
多持現金及投資房產
瑞銀與Campden Wealth Research昨日發佈環球家族辦公室2017年報告。報告指出，香港家族辦公室於2015年回報為0.8%，跑贏其他地區，當年全球水平為0.3%，亞太區更只有0%。不過，去年各區表現已大為不同，受惠於成熟市場的股票市場及私募股權表現強勁，全球投資回報大幅上升6.7個百分點至7%，亞太區亦升至6.7%，表現最好的北美地區更達7.7%，惟香港只有5.9%，形勢出現扭轉。
Mahesh解釋，香港家族辦公室配置更多資產在現金及房地產投資，反而較少配置私募股權及債券，拖累其整體回報所致。去年香港家族辦公室在現金配置佔比達12.4%，高於全球的6.6%及亞太區的8.7%水平；同時在房地產投資的配置佔比達26%，亦高於全球的16.2%及亞太區的20.3%水平。但他稱，香港家族取態更保守，去年持有更多現金，冀市場走下坡時趁低吸納，相信今年香港家族辦公室的資產配置會有更大差異，「香港家族回報較低，但同時風險也低很多，總要在風險管理及高回報中二選其一。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170913/20151416
象錢寶平台助投資貸款對接 信貸基金提供年息逾7厘回報
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GS(14)@2017-10-01 19:17:21【明報專訊】近期電視有些廣告最尾都會有一句「借錢梗要還，咪畀錢中介」，其實借款人透過中介是由於不想露面，避免出現尷尬情况，但現時很多財務公司已做到在網上審核申請，象錢寶營運總監譚珞峰表示，由於科技進步很多批核都可以透過網上遞交申請，配合先進雲端技術支援更可驗證身分證的真偽，所以解決了客戶要面對面申請的情况。現時很多客戶未必有固定職業，以往申請貸款較困難，但現時科技進步，個人資料較易查到，提高成功申請貸款機會。
現時象錢寶為香港持牌放債人，現時借貸及放款市場已十分成熟，主要資料是取用環聯信貸及身分證真偽，之後還會引入面容檢證，以證明其申請人資料是屬實。香港財務公司平均壞帳率為8%。
倘投資者過多 或暫停認購基金
作為一家財務公司的象錢寶作為放貸人外，經營模式有別於其他公司，其同時設立「象錢寶消費信貸基金」，該基金為專業投資者提供年息高達7厘至10厘的投資選擇。基金每月定期將利息存入投資者帳戶，以提高投資者現金流的穩定性，並可自由選擇1年、2年或3年的投資期組合。該基金主要通過投資於象錢寳所發行的債務票據，讓投資者可間接投資於象錢寶經營之消費者貸款業務，這類貸款業務正是近年銀行和金融機構的重要收入來源，也是作為投資與貸款雙方的對接平台。譚珞峰認同，有時投資者及借貸人未必平衡，當投資者過多，有機會暫時停止認購基金。
不過，該公司非借貸無上限，其客戶主要針對小額貸款需要的客戶，現時無抵押私人貸款額達30萬元，還款期有6至36個月選擇。譚珞峰表示，現時客戶借貸都是以結婚及裝修為主。現時很多借貸人都是自由人，未必能出示工作證明及定期人工，他明白很多申請者都未必有定額人工收入，但只要出示銀行紀錄，一樣可以申請貸款。
貸款市場一向競爭激烈，但對於與銀行競爭，他指一般情况若信貸良好的客戶會傾向與銀行貸款，但有時候貸款人若拖欠卡數或忘記在還款期前還款，因而影響了信貸紀錄，財務公司可發揮優勢，但仍然會嚴格審批，另會較仔細問客戶為何會遲還款影響其信貸紀錄。
港社交借貸發展潛力大
象錢寶董事總經理李德光表示：「自首家網絡（P2P）信貸模式在2005年於英國開展後，全球網貸行業迅速增長，以中國為例，目前有逾5000家網貸商，截至2017年5月，P2P網貸行業的交易額約2313億元人民幣，而歷史累計交易額更達到4.41萬億元人民幣。香港的網貸市場，在嚴格規管下，穩步上揚，加上貸款違約率少於5%，相信社交借貸有相當大的發展空展及潛力。」
數碼平台降低貸款利息
李德光又稱：「近日共享型經濟大行其道，象錢寶作為香港首批網絡社交借貸商，貸款客戶可受惠於我們的數碼化平台，省卻傳統借貸機構的多重收費，降低貸款利息。專業投資者可透過『象錢寶消費信貸基金』，享有以往只有銀行及財務機構方可經營之投資組合及收益，加上基金經理對象錢寶的風險控制實施質量監控，以確保投資組合健康。」
龍彩霞 明報記者
[龍彩霞 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5313&issue=20170926
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