外遊度歲 購家居保無後顧之憂 按單位面積定保費 全年投保享折扣
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GS(14)@2018-02-12 07:07:58【明報專訊】農曆新年快到，不少港人會大掃除及裝修一下家居，當然也會一家大細出外旅行，年近歲晚有不少家居失竊的個案，故大家外遊不僅要買旅遊保，最好也選購一份合適的家居保險。現時不少保險公司鼓勵投保全年，保費也有折扣，若不是短期租客，值得考慮。家居保的保費主要按物業面積而定；如果家居面積細，但擁有不少名貴財物，希望有更高保障額，也可向保險公司列明保障物品。
明報記者 龍彩霞
國衞AXA去年底發表「AXA安盛家居財物保障意識調查」，探討港人對家居保險的認識及對其保障範圍的了解。調查於2017年6至7月份進行，訪問了逾1000名18歲或以上的家居保險決策者。調查結果顯示，近八成受訪者沒有購買家居保險，其中四成表示原因是從未想過是否有需要；另有36%指家中沒有任何貴重物品，因此沒需要；31%則認為家居財物蒙受損失的風險低。
雖然大部分港人沒有適當的家居保障，但當問及家中貴重物品的價值時，卻發現港人估計擁有平均近40萬元貴重物品放於家中。調查所得，受訪者家中頭3種貴重物品為黃金、銀及貴重金屬（21%）、珠寶（16%）和手表（11%）。
普遍與火險混淆 對財物損壞保障認知不足
另外，家居意外亦常有發生，三分之一受訪者表示在過去12個月曾遇上家居意外，最常見之意外為滲水（15%）及水管爆裂（10%）。根據AXA安盛的理賠數據，於2016年1月至2017年5月期間，與水相關的損毀佔整體家居保險賠償總額達五成（51%），平均賠償額約為1.5萬元。
調查結果亦發現，雖然近六成港人表示了解家居保險與火險保障的分別，但當中超過九成未能正確分辨兩者的差異。各有約七成受訪者不知道由家庭傭工、裝修技工、甚至是訪客意外造成的家居財物損失也受到保障，顯示大眾對財物損壞保障認知不足。
調查結果同時反映約六成港人對火險保障存有謬誤。若家中意外發生火災，受訪者誤以為火險能覆蓋另覓臨時住所的費用及家俬存放的費用。然而，火險的保障其實只涵蓋樓宇結構，如牆壁、天花及地台。
家居保險計劃一般保障範圍包括家居財物意外損毀、因搬遷或裝修而產生的短暫物件寄存及臨時住宿需要、居所內意外導致第三者受傷或產生損失的法律責任，以及搬遷或裝修時的財務損毁等。除了與大型家具電器、家中設施直接相關的保障外，家居保險亦會為個人物品，例如相機、電話、現金等的遺失提供保障，但受保的物件每件的賠償金額有一定限制，投保時亦有可能需要事先登記受保貴重物品的價值或數量。
留意或要先付「墊底費」
家居保險除了按保額分為不同等級的計劃，亦會因應住所的大小調整保費。以匯豐分銷及安盛承保的家居萬全保為例，3個計劃投保總額由40萬至120萬元不等，保障住所建築面積501至700方呎，最低保費為每月109.04元；單位大於700方呎就不能夠選擇保額最低的計劃，須選購保額80萬元或120萬元的計劃，保費亦提高至每月244元至269.11元。
萬一要索償，須留意不同的保障項目可能要先付俗稱「墊底費」的自負額。例如AIG家居保的每宗非水損引致索償的自負金額為核實損失的10%或250元，以較高者為準，或每宗水損引致索償的自負金額為核實損失之10%或1000元，以較高者為準。
樓齡逾30年多不受保
不要以為住宅發生嚴重災害時才能申請索償，其實家居保險的保障範圍頗為仔細，即使是停電導致雪櫃內食物腐爛，亦可能獲得賠償。若意外發生在僭建物的位置，保險公司將不予賠償，因僭建屬違法，保險不包括非法受傷，相關人等仍要負上責任。坊間家居保險各有特點，適當選擇可以減少損失。對於坊間多數家居保產品，受保房屋的樓齡多為30年以下，30年以上無法受保或需保險公司核保。消費者購買家居保險時，宜多向經紀或銷售方查詢，確保自己善用保障權益。
[金融超市]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3942&issue=20180212
楊書健﹕出租單位換馬房託 平衡退休組合
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GS(14)@2018-02-12 07:11:17【明報專訊】上周有幸出席黃金時代基金會的年度論壇，跟與會公眾討論退休人士的投資策略。其間有一名觀眾問我，在出租單位和房託之間，投資者應該如何選擇？在自住單位之外，再持有其他物業，百分之百是投資行為，應該將這些物業與股票、債劵、和其他資產一同研究。以投資風險而言，房託和出租單位皆屬地產類型投資，大型投資者亦往往在股票和債券之外，持有一定的地產資產。以現時樓價論，出租單位的現金回報未必及得上一籃子的房託組合。不過在過去幾年，香港住宅的樓價升幅，的確跑贏其他經濟體的商業地產。
不過，退休人士實際上不容易享受樓價升幅。假使投資者擁有好幾個投資物業，的確可以每隔幾年賣出一個單位，套現資金；但是假如擁有的投資物業數量不多，則不容易將單位賣出，而仍然保持原有的現金收入。大型投資者或者會調整債務，以升值後的價值重做商業樓按揭，從而套現資金，但是這種重做按揭所牽涉的細節不少，而且退休人士再次借貸的成本不低，實在不適合退休人士。
退休後流動資產少 難藉出售受惠樓價升
因此有些時候，就算樓價再升，都不會增加投資者的現金收入，對投資者的整體生活不會有什麼改變。這跟某些經濟體的老牌家族有些類似。筆者接觸過的例子，有家族十代以前的老袓宗極風光，留下了大片首都附近的地皮，估值或以億美元計算，但家族的流動資產太少，根本連基本的發展都承擔不了，因此長期出現資產過多，但現金過少的情况。
誠然，大學金融系和專業資格考試都有教導，現金收入和資產升幅加起來的總回報，才是最全面的回報。大型投資者進行資產分配，主要都以總回報為基礎。不過，這個概念只適用於股票和債券等流動資產，例如持有股票，的確可以輕易將持股賣出，落實資產升幅，但如果持有的資產每件金額較大，買賣手續繁多，則需要同時關注現金收入，否則資產升幅再多，亦只是帳面數字。
另外，退休人士亦宜關注營運風險。管理收租物業，需要顧及差餉管理費等開支，又需要打理和租客的關係。租客退租之後，又需翻新單位，才能再次出租。有些投資者會視這些管理活動為樂趣，但亦有投資者純粹因為「力不到，不為財」，才願意做這些工作。隨着退休人士年齡漸大，這類工作或會變得愈來愈麻煩。因此，房託可以免除這些工作，同時提供類似或者再高的現金回報，似乎會愈來愈有吸引力。
購各地房託 可分散單一國家風險
當然，房託雖然同屬地產資產，但持有的主要是商業地產，例如寫字樓和商場等物業。這些物業的租客群跟住宅樓宇不同，往往有大公司租客，他們信用度較高，租金更穩定，有助穩定長期現金收入。而且持有房託，一般鮮有單一持股，而更傾向在各地購入一籃子房託，亦有助分散單一國家的風險。因此，將出租單位換成房託，或是退休計劃之中，可以考慮的一步。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9272&issue=20180205
馬主連購四寫字樓單位
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GS(14)@2018-02-20 21:11:28【本報訊】星運系馬主游紹賢（YAU EDDIE JUNIOR）再次於農曆年前掃貨，無獨有偶，與去年相同買入4伙，只是物業由住宅轉為寫字樓。土地註冊處資料顯示，游紹賢是次以約8,010萬元買入中環擺花街1號廣場12樓1至4室，4個單位，樓面共約13,712方呎，呎價約23,366元。
會展辦公大樓呎價破頂
去年初，他以近2.3億元購入鴨脷洲南區．左岸4個單位，包括1座35樓A室及B室，以及2座35樓A及B室共4伙單位，4伙單位總共面積7,351方呎，成交呎價31,252元。游紹賢為星運系馬主，過往曾擁有「星運俊爵」，惟已退役，現時擁有馬匹尚未出賽。灣仔商廈再創新高，市場消息指，灣仔會展廣場辦公大樓15樓03室，面積約1,200方呎，以呎價約38,333沽出，創該廈新高，成交價約4,600萬元。土地註冊處資料顯示，原業主2006以960萬元購入，持貨約13年，賬面獲利3,640萬元。該廈舊紀錄由16樓1室於去年11月底所創，建築面積約2,794方呎，透過公司股權轉讓方式以逾1.06億元售出，呎價約3.8萬元。中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事黃海燕表示，放售灣仔港灣道25號海港中心11樓08至09室，面積約4,005方呎，意向呎價約4.5萬元，涉及金額約1.8億元，交吉出售，可以買賣公司交易。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180214/20305246
MALIBU今開示範單位 料首推320伙
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GS(14)@2018-02-27 09:31:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4725&issue=20180227
【明報專訊】新盤加快銷售部署，會德豐（0020）旗下將軍澳O'EAST首個樓盤MALIBU，今日首度開放示範單位予傳媒參觀。業界預計，MALIBU有機會成為財政預算案後首個推出新盤。
主打兩房涉近千伙
會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目最快下月上旬首輪銷售，料成為農曆新年後市場上首個推售大型全新盤，首批涉約320伙，料涵蓋不同戶型。
項目昨日已上載樓書，共3座住宅大廈，每座細分為A座及B座，提供1600伙分層單位，間隔由1房至4房，其中主打2房戶，提供960伙，分4種戶型，包括2房（開放式廚房）單位、2房連儲物室單位等，實用面積由453至597方呎，佔全盤約六成。對於項目最快3月開售，同步美國將於該月議息，黃指議息將於3月下旬進行，惟本港加息壓力不大，會密切留意加息走勢，香港現處於低息水平，料未必跟隨。另明天政府將公布的財政預算案，黃續稱，去年政府有很大盈餘，政府有條件做更多紓緩措施，除考慮幫助基層外，亦可考慮於稅務方面等協助中產家庭。
柏巒33號屋逼7000萬 貴絕元朗
此外，新盤高價成交續現。新世界（0017）位於唐人新村的純洋房項目柏巒，據一手銷售網資料顯示，項目昨日售出33號洋房，實用5426方呎，連2522方呎花園，成交價逾6988.68萬元，實呎12,880元，成交價創元朗洋房新高。
日出康城單位越建越細
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GS(14)@2018-02-28 07:35:31【本報訊】日出康城住宅區乃港鐵（066）在將軍澳86區的十年住宅發展大計，區內住宅供應亦見證樓市變化，由「開荒期」的首都，以至近年推售的晉海及Malibu，單位供應越建越細，與早年供應3房或以上換樓市場有所不同。
1至3期主攻大戶
以新社區作發展模式的日出康城，長實（1113）吃頭啖湯，連奪第一至三期住宅發展權，建成1期首都；2期領峯、領都、領凱，及3期緻藍天，除首都設小量2房單位外，主要供應3房及4房大單位。發展商當年「開大則」，乃考慮到區內一群需要換樓的客源，以及吸納對岸港島東舊樓客源，因而供應一般逾700方呎，甚至逾1,000方呎大單位，細單位的比例反而少，大概徘徊10%左右水平。不過，隨着樓價不斷攀升，銀行關水喉收緊借貸，大單位銷情放慢，日出康城項目開則轉攻細戶，新地（016）早前開售的晉海，便是日出康城區首個設有1房細戶的項目。是次會德豐地產的Malibu，1房及2房單位佔去超過1,000伙，比例達68%，由於面積改細，銀碼相對降低，主攻上車客源，因而單位「開則」見證着購買力降低，以細面積遷就購買力的現象。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180227/20316692
差餉租值急升 海怡一年飈13%最勁 中小型單位大漲7.2%稱冠
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GS(14)@2018-03-01 09:57:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0011&issue=20180301
【明報專訊】近年樓市租售兩旺，除樓價屢創新高外，差餉物業估價署昨公布，反映租金走勢的全港住宅在2018/19年度應課差餉租值，比2017/18年度上升6%，當中中小型私人住宅更升7.2%跑贏大市（表1），而十大屋苑中以鴨脷洲海怡半島升幅最大，高達13%（表2），上述數字與2017/18年度對比2016/17年度的僅1%增幅大大提升。
明報記者 林尚民
差估署昨日公布2018/19年度全港所有物業應課差餉租值變幅，有關數據是依據去年10日1日，對比2016年10月1日，對全港325萬個物業進行評估。該署指，來年度整體物業租值，比2017/18年度上升4.4%，較2017/18年度的升幅0.8%大增，當中2018/19年度所有住宅應課差餉租值比2017/18年度上升6%，亦較2017/18年度的升幅0.2%大漲。此外，在住宅物業中，中小型私樓租值跑贏大市，面積752方呎以下中小型單位新一年度租值比2017/18年度升7.2%（2017/18年度升幅僅為0.9%），為各類物業之冠。
差估署：整體差餉租值水平正常
十大屋苑中，新一年度以海怡半島升幅最大，高達13%，沙田第一城亦升10%居次。差估署助理署長葉百強回應本報查詢時表示，今次公布的應課差餉租值，反映過去一年租金走勢，雖然來年度整體應課差餉租值升幅達4.4%，比今年度的0.8%大增，但他認為，有關水平並不是特別高，過往亦有出現約6%至8%的升幅。
港鐵通車帶動海怡租務
對於中小型住宅單位升幅特別厲害，他認為是反映某類單位在某段時間的供求問題。另對於海怡半島新一年度應課差餉租值大增13%，葉指，海怡半島過去數年租值都有所上升，即使本年度的應課差餉租值，較2016/17年度亦有1%的升幅，相信其中一個原因是港鐵南港島線在2016年底通車，帶動屋苑租務有關。
業界：私宅平均呎租年底料破頂
中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，若以該行在應課差餉租值年度新簽租約計，去年10月對比2016年10月，十大屋苑以黃埔花園及海怡半島租金升幅顯著，分別按年升12.7%及12.5%，主要是受惠於港鐵通車。2017年10月份全港107個大型私人住宅屋苑的平均實用呎租35.5元，較2016年32.6元按年升8.9%，而去年私宅租金全年上升7.8%，高於2016年全年4.4%升幅，並創下近3年新高，展望2018年香港經濟繼續平穩向升，年底租金有望逼近39元再創紀錄，全年升幅約8.5%。
[2018/19財政預算案]
MALIBU細單位吸小家庭 部分單位享山景海景
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GS(14)@2018-03-06 02:40:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0787&issue=20180303
【明報專訊】將軍澳日出康城過往一直提供大單位為主，不過隨着樓價急升，細單位供應亦逐漸增加。會德豐與港鐵合作發展、將軍澳日出康城O'EAST首個新盤MALIBU，樓花期約26個月，項目主打1房及2房戶，合共提供逾千伙，佔全盤七成，目標吸納小家庭上車客。此外，項目單位景觀多元化，部分更可享海景及翠綠山景，讓住戶享受悠然生活。
明報記者 謝穎怡
攝影 鍾林枝
日出康城過去提供不少大單位吸納換樓客，其中僅去年新地（0016）旗下日出康城晉海，為區內首次提供1房戶型。是次MALIBU由3座住宅大廈組成，每座再細分為A座及B座，每層提供4伙至5伙，單位總數為1600伙，實用面積由346至1344方呎。1房戶實用面積由356至372方呎，提供159伙，佔全盤一成；另2房戶實用面積453至597方呎，共提供960伙為最多，再可細分為4種戶型，包括2房（開放式廚房）、2房、2房（開放式廚房）連儲物室及2房連儲物室。最大分層戶為4房雙套單位，實用面積1087方呎，全分佈於項目1A座。
1房戶採套房設計
發展商早前開放連裝修示範單位，以3B座38樓E室為藍本，實用面積368方呎，屬1房間隔。單位以白色及藍色為主色調。大廳連廚房面積約170方呎，大門旁即為開放式廚房。廚房以入牆設計，使大廳可騰出更多空間，另配有西門子洗衣乾衣機、雪櫃、煮食爐等，並可作明火煮食。廚房區亦放置一張高身玻璃吧枱，可用作餐桌，亦可分隔大廳及廚房。大廳地下以雲石鋪砌，營造高貴感，並放置一張深藍色梳化，形成強烈對比，外連22方呎露台，未來料以望園景為主。睡房面積寬敞，有預留衣櫃位置，更設有USB插槽，配合現代生活所需。浴室則設於睡房內，形成套房設計，備有浴缸及通風窗。
外牆採玻璃幕牆設計
發展商亦開放兩個交樓標準示範單位，其中一個以3A座38樓E室為藍本，屬實用面積576方呎2房連儲物室單位，大門旁設玄關位，供住戶擺放鞋櫃，而單位浴室內不設通風窗。另一個單位以3B座38樓A室為藍本，屬實用面積800方呎3房1套連儲物室單位，主人睡房位於走廊盡頭，外連16方呎工作平台。
會所室內外面積逾9萬呎
項目外牆採用中空玻璃幕牆設計，有助住戶賞景，當中向西北單位未來料可望海景；向東北單位料望足球學校景觀，高層則料望山景；以及向南單位望內園景。
項目住客會所命名為Club MALIBU，室內外面積合共逾9萬方呎，設有4層，提供室內外泳池、逾3000方呎及24小時開放的健身室、羽毛球場、電影房等多項設施。值得留意的是，項目僅提供263個車位，住戶與車位比例約為6:1。
■有片睇
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GS(14)@2018-03-06 02:41:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5654&issue=20180303
【明報專訊】本港整體樓價持續上升，加上區內有多個新盤先後推出，日出康城二手屋苑樓價亦不斷上漲，上月份該區共錄約14宗二手買賣，平均成交實呎約1.25萬元，比1月份高出約5%。
美聯物業營業經理林志堅表示，日出康城上月錄得約14宗二手成交，較1月約36宗減少61%，主要是受到農曆長假期因素影響，以及新盤推售在即、買賣雙方抱觀望態度所致。雖然區內二手交投回落，但成交呎價繼續攀升，上月成交的14宗買賣，平均成交實呎達1.25萬元，比1月份的1.19萬元貴600元或約5%。
日出康城上月先後錄得多宗高價成交，其中領峯6座L高層D室，實用面積977方呎，4房套房連士多房間隔，以1230萬元成交，實呎12,590元，無論成交價及呎價均創屋苑新高。原業主於2009年12月以654.9萬元一手買入，持貨8年多獲利575.1萬元，期內升值逾87%。
3 :
GS(14)@2018-03-06 02:42:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6060&issue=20180303
【明報專訊】將軍澳日出康城近年為政府主要土地供應之一，連同今次會德豐（0020）推售的日出康城5期MALIBU在內，日出康城今年將會有3個樓盤推出，提供超過5400個單位，將成今年供應量最多的地區。
事實上，日出康城區內所有地皮，均屬規模較大項目，全部提供超過1000伙，今次推出的MALIBU提供1600個單位；地政總署資料顯示，由南豐發展的日出康城6期，去年9月已入紙申請預售，項目提供2392伙，是近年市場上少數單一期數提供超過2000伙的新盤，該盤預計2020年6月入伙，相信今年推出機會大。
長實（1113）早前公布今年推盤大計時透露，旗下日出康城8期於短期內申請預售，預計可於今年第3、第4季推出，項目提供1422個單位，是該集團今年推出最大規模的新盤。
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117呎全港最細單位賣228萬
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GS(14)@2018-03-06 03:50:39【本報訊】港島罕見「2字頭」成交。西環青蓮臺怡景苑一個細過車位、實用面積僅117方呎的全港最細住宅，獲投資者以228萬元買入收租。土地註冊處資料顯示，怡景苑地下E室，實用面積117方呎，另設100方呎花園，剛以228萬元售出，呎價近2萬元。賣方為投資者，2007年以51萬元買入收租，賣之前以8,300元租予一名年輕女士。
同面積連天台戶叫租1.2萬
本報取得單位室內相，室內裝修新淨，屬開放式設計，不設廚房睡房，屋外有樓梯落私人花園。代理笑言「差不多變直立式了，企喺度瞓」。買家是一名20餘歲獲父親資助首期的本地投資者，料每月收租8,000至9,000元。屋苑有一個連天台單位放租，同為117方呎，叫租1.2萬元，呎租高達103元。另外，中原城市領先指數CCL報170.85點，按周跌0.43%，港島CCL_Mass最新報180.10點，連續2周創歷史新高，按周升0.83%，連升3周共2.69%。香港置業劉浩勤稱將軍澳The Parkside2座高層A室三房戶連租約售1,270萬元，呎價18,195元創新高。原業主2014年以837.8萬元買入，升值52%。中原陳家鴻稱，北角栢景臺1座高層D室以一口價2,780萬元成交，呎價27,856元，兩個月賣貴162萬元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180303/20321116
【元朗騎呢盤】130呎單位連吊床網友：好似火化咁
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GS(14)@2018-03-06 03:52:42香港樓市瘋狂，租盤越來越「騎呢」，家族有份經營劏房生意的財政司司長陳茂波在星期三公佈的最新一份財政預算案，無為樓市出招，亦無幫助市民上車置業，今早FB出現一個租盤引起網民關注，元朗一個唐4樓的130呎劏盤，月租5,800元，在狹窄的開放式空間建一個吊床，惹來網民恥笑。網上個租盤Post，「全新大套房」由李小姐招租，以「多窗，開揚，唐4/F，約130呎，有床有櫃」吸引租客。從圖片所見，劏盤為窄長方形，一打開門就看到右邊一組樓梯櫃，盡頭造了一個吊床，床下是餐枱及洗手盤，左邊盡頭為廁所。月租盛惠5,800元。目測有4個窗，都算係「多窗」，不過吊床由兩組鐵柱由天花板裝釘，安全度成疑。本報記者根據資料致電招租的李小姐，但一聽見蘋果日報，李小姐即指唔得閒即掛上線。有網民恥笑廚房在下，吊床在上，「好似死後火化甘！」，亦有網民發現，吊床下放了一組斜腳的枱，形容「赤柱監獄都大過呢度喇！」
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180302/20320165
大單位租金回報跌穿2厘
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GS(14)@2018-03-11 23:46:41【本報訊】正當樓價一直飆升之際，大單位的租金回報率卻跑輸大市。差餉物業估價署數據顯示，本港各類物業中，今年1月，160方米（1,722方呎或以上）大單位的租金回報率，首度跌穿2厘水平，該類大單位去年全年租金回報率一直徘徊2厘至2.1厘，2016年更高見2.2厘，惟今年首月已經跌穿2厘水平。
細戶維持2.7厘
數據顯示，整體五類物業中，三類物業回報率出現下跌，如B類物業（即430至752方呎）單位，由去年一直徘徊2.5至2.6厘，跌至今年1月2.4厘；相反，細單位租金回報率「硬淨」，上月40方米（430方呎或以下）細單位，租金回報率維持2.7厘。市場預期，導致租金回報率下跌，與租值能否追上樓價有關。雖然大單位的租金回報率下跌，但不礙業界睇好豪宅前景。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展部顧問部主管指，該行去年預計2018年上半年樓價上升10%，豪宅甚至會上升15%。戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及亞太區估價及顧問服務主管趙錦權指，今年住宅供應約2.5萬伙，其中1.1萬伙尚未規劃，認為樓價於這情況下難以下跌。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180307/20324600
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