楊書健﹕出租單位換馬房託 平衡退休組合
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GS(14)@2018-02-12 07:11:17【明報專訊】上周有幸出席黃金時代基金會的年度論壇，跟與會公眾討論退休人士的投資策略。其間有一名觀眾問我，在出租單位和房託之間，投資者應該如何選擇？在自住單位之外，再持有其他物業，百分之百是投資行為，應該將這些物業與股票、債劵、和其他資產一同研究。以投資風險而言，房託和出租單位皆屬地產類型投資，大型投資者亦往往在股票和債券之外，持有一定的地產資產。以現時樓價論，出租單位的現金回報未必及得上一籃子的房託組合。不過在過去幾年，香港住宅的樓價升幅，的確跑贏其他經濟體的商業地產。
不過，退休人士實際上不容易享受樓價升幅。假使投資者擁有好幾個投資物業，的確可以每隔幾年賣出一個單位，套現資金；但是假如擁有的投資物業數量不多，則不容易將單位賣出，而仍然保持原有的現金收入。大型投資者或者會調整債務，以升值後的價值重做商業樓按揭，從而套現資金，但是這種重做按揭所牽涉的細節不少，而且退休人士再次借貸的成本不低，實在不適合退休人士。
退休後流動資產少 難藉出售受惠樓價升
因此有些時候，就算樓價再升，都不會增加投資者的現金收入，對投資者的整體生活不會有什麼改變。這跟某些經濟體的老牌家族有些類似。筆者接觸過的例子，有家族十代以前的老袓宗極風光，留下了大片首都附近的地皮，估值或以億美元計算，但家族的流動資產太少，根本連基本的發展都承擔不了，因此長期出現資產過多，但現金過少的情况。
誠然，大學金融系和專業資格考試都有教導，現金收入和資產升幅加起來的總回報，才是最全面的回報。大型投資者進行資產分配，主要都以總回報為基礎。不過，這個概念只適用於股票和債券等流動資產，例如持有股票，的確可以輕易將持股賣出，落實資產升幅，但如果持有的資產每件金額較大，買賣手續繁多，則需要同時關注現金收入，否則資產升幅再多，亦只是帳面數字。
另外，退休人士亦宜關注營運風險。管理收租物業，需要顧及差餉管理費等開支，又需要打理和租客的關係。租客退租之後，又需翻新單位，才能再次出租。有些投資者會視這些管理活動為樂趣，但亦有投資者純粹因為「力不到，不為財」，才願意做這些工作。隨着退休人士年齡漸大，這類工作或會變得愈來愈麻煩。因此，房託可以免除這些工作，同時提供類似或者再高的現金回報，似乎會愈來愈有吸引力。
購各地房託 可分散單一國家風險
當然，房託雖然同屬地產資產，但持有的主要是商業地產，例如寫字樓和商場等物業。這些物業的租客群跟住宅樓宇不同，往往有大公司租客，他們信用度較高，租金更穩定，有助穩定長期現金收入。而且持有房託，一般鮮有單一持股，而更傾向在各地購入一籃子房託，亦有助分散單一國家的風險。因此，將出租單位換成房託，或是退休計劃之中，可以考慮的一步。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9272&issue=20180205