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三一國際(631)業績會議紀要:結構轉型 奠定未來發展基礎

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1780

三一國際(631)業績會議紀要:結構轉型奠定未來發展基礎
作者:李明

1、2014年業績概述:實現收入人民幣21.75億元,同比下降32.6%,主要原因是國內煤機需求大幅萎縮導致傳統掘進機產品銷售收入下降;毛利率同比下降3.5個百分點至32.6%;公司股東應占溢利1.68億元,同比下降52.8%;每股盈利0.06元,同比下降50.0%。

2、各項收入占比:2014年,公司收入中來自掘進機的占比為33.9%,呈逐年下降態勢;聯合采煤機的收入占比繼續增加至29.9%,上年同期為28.9%;礦車收入占比從2013年的12.0%增加至2014年的13.1%;天然氣收入占比0.3%;配件和服務收入占比22.7%。

3、經營模式轉變:一、代理模式轉變,強化市場開拓能力;二、服務模式轉變,從過去簡單賣配件和服務向增值服務方面延伸。

3、銷售產品結構轉變,在做好原有主業的基礎上,加強在非煤領域、天然氣、自動化裝備市場的開拓;同時,健全服務網絡體系,進一步強化服務能力,使配件後市場實現更大幅度的提升。

4、前景展望:一、全面實現傳統能源向環保新能源的跨越和突破,即煤炭向天然氣裝備領域的轉化;二、確保原有傳統領域產品能夠繼續保持競爭優勢並不斷強化,積極拓展非煤、天然氣和自動化裝備市場,尤其是與國家“一帶一路”戰略、現代化鐵路運輸發展有緊密相關性的海工裝備產業,將對三一國際的業務結構產生重大影響。預計今年港口裝備、海岸裝備和礦車會有較大幅度提升。

5、三費指引:公司於去年年底已做大幅調整,包括人員優化,采用技術性措施提高勞動生產力,預計今年會有所下降。

6、三一海工業績:2014年三一海工實現銷售額10億元人民幣,利潤1.5億元左右。截止目前在手訂單約15億元,14年產能不足,預計新的產能在今年4月下旬投產,海工產能會有大幅度提升。管理層預計,15年三一海工的銷售規模會同比增長50%,利潤會同比增長30%左右。預計未來三年,銷售規模的複合增長不會低於30%,利潤的複合增長不會低於20%。

7、“一帶一路”機會:基礎設施的互聯互通是“一帶一路”發展戰略中的重要一環,很多發展中國家在基礎設施等方面仍然比較薄弱,因此基礎設施的建設實施將為公司帶來發展機遇,預計海外業務將會有更健康快速發展;而公司在國際化方面已有很好的基礎,已在國外建有14家工廠,產品銷售覆蓋200多個國家和地區,也為公司抓住“一帶一路”的發展機遇提供可靠保障,為服務客戶奠定堅實基礎。其次,公司產能布局大多在中國,在海外布局還需加強,受國家經濟形勢影響,公司也在積極調整過剩產能,結合“一帶一路”發展規劃優化產能結構;此外,公司在業務創新方面也將效仿高鐵、核電出海,致力於為客戶提供“一體化”的解決方案,優選國家和地區,尋找合作夥伴。

8、總結及建議:我們認為在煤炭行業不景氣的大環境下,公司積極尋求業務突破,註入海工資產,通過產品結構轉型,不斷優化產品結構,為公司未來穩定健康發展奠定基礎;伴隨“一帶一路”戰略的逐步推進,也有望為公司的海外業務帶來更多增長空間。建議持續關註。


來源:國元證券
(註:文中觀點僅代表作者看法,僅供參考)

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=137352

銀泰商業(1833. HK)全渠道轉型初具雛形,估值具備吸引力

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1838

銀泰商業(1833. HK)全渠道轉型初具雛形,估值具備吸引力
作者:歐亞菲


核心觀點:


 渠道快速擴張導致業績低於預期

2014 年公司實現營業收入 56.8 億元,同比增長增長 15.9%,同店收入下滑 3.3%。全年實現銷售總收入(GSP)158.1 億元,同比增長 0.8%,其中特許專櫃銷售總收入 135.6 億元,同比增長 0.4%,直接銷售收入 16.7 億元,同比下滑 7.6%,租金收入 5.43 億元,同比增長 55.4%。因調整會計政策,報告期內公司實現歸屬母公司凈利為 11.2億元,同比下滑 29.7%,合全面攤薄每股收益 0.50 元,公司業績低於預期。

公司全年新增 8 個項目,共計建築面積 82.3 萬平米,同比增長 46.3%,同時 8 月-11 月之間對武林總店和西湖銀泰店進行改造。上述因素導致公司人工和租金成本大幅增長 20.6%和 40.7%,下半年業績壓力超過預期。

 與阿里巴巴合作向大數據驅動消費解決方案提供商轉型

2014 年 7 月阿里巴巴以認購 16.61 億港幣股權及 37.06 億港元可轉債的形式完成對公司戰略投資。募集資金將用於全渠道零售體系的打造和線下門店的擴張。同時公司與阿里巴巴成立合資公司以發展百貨、購物中心以及超市有關 O2O 業務。銀泰未來的目標是成為大數據支持的消費解決方案提供商。銀泰將逐步建立全渠道銷售生態,完善包括實體店,銀泰網,線下體驗店等現有銷售平臺,同時引入互聯網技術和理念實現 O2O 整合。銀泰希望在新業務的開發,單品管理的實施,以及在營銷推廣,庫存物流等各方面實現數字化的轉化,從而推動經營效率的大幅提升。

 全渠道轉型初具雛形,當前估值具備安全邊際

盡管短期擴張速度較快將對 15 年業績形成壓力,但公司擁有行業內優質高端物業,顧客資源充沛,有著豐富的顧客服務和營銷經驗,從傳統零售到體驗式一站消費的轉型啟動早也較為成功。直營買手模式對於利潤率的提升也值得期待,引入大數據基礎之後,銀泰在單品管理,零售上下遊整合,顧客行為分析等方面的表現都有望進一步優化。公司 14 年通過回購和派息支付現金 10.3 億港幣,占當前市值的 10.1%,我們認為這給予公司股價良好的安全邊際。我們預計公司 2015-17 年每股盈利為人民幣 0.46、0.53 元,目前股價對應 8.5、7.4 倍市盈率,買入評級。

 風險提示

新店培育低於預期,和阿里巴巴合作進度、全渠道轉型成效低於預期

 核心觀點:全渠道轉型初具雛形,當前估值具備安全邊際

盡管短期擴張速度較快將對 15 年業績形成壓力,但公司擁有行業內優質高端物業,顧客資源充沛,有著豐富的顧客服務和營銷經驗,從傳統零售到體驗式一站消費的轉型啟動早也較為成功。直營買手模式對於利潤率的提升也值得期待,引入大數據基礎之後,銀泰在單品管理,零售上下遊整合,顧客行為分析等方面的表現都有望進一步優化。公司 14 年通過回購和派息支付現金 10.3 億港幣,占當前市值的10.1%,我們認為這給予公司股價良好的安全邊際。我們預計公司 2015-17 年每股盈利為人民幣 0.46、0.53 元,目前股價對應 8.5、7.4 倍市盈率,買入評級。


一、 2014 年經營回顧

(一) 武林店和西湖店的改造

公司 2014 年對兩個主力門店進行了改造。第一個是武林店,武林店是很長時間具有高增長的一個門店,約 23 億基數,近 4 萬平方米。為了讓這一個高基數的門店繼續增長,在去年大膽地進行了全館的翻新,將方向是將物理距離不較近的門店(百大店和武林店)合並成同一家,在短期內銷售可能會受到影響,因為同質化的品牌銷售本來已經超過 72%,所以這方面的銷售會有部分下降。主要的改進是弱化品牌的形象,突出商品本身的內容,消費者的動線是由商品內容為主導而非品牌。實施的效果十分好,品牌數量大幅增加,銷售額也上漲,客戶體驗得到了很大提升。在高基數上的時尚百貨店取得了很大的成功,以後會將這一模式擴展到其他高基數百貨門店上。



第二個是西湖銀泰百貨經過 92 天的全館閉館改造,改成了購買中心模式銀泰城,調整後聯營面積和租賃面積的比例調整為 53%:47%,之前為 69%:31%。銀泰城的主要變化有以下幾點:第一動線有了很大的調整,改變了原來傳統百貨的動線。第二聯營扣點商品類減少,使得聯營扣點的銷售減少 16%,騰出來的面積每平米銷售面積得到了兩位數的增長。經過改進以後,客戶群的結構發生了變化,年輕人增加了,同時段客戶量同比得到了 32%的提升。




這兩個門店的改造都是在業績有一定壓力下,所進行的很大膽的舉措,最終的效果得到了客戶的認可。這兩種改進方式未來會繼續應用到高基數和大面積的百貨店之上,來獲得營業額持續的增長。

(二)主要經營指標的分析

集團的客單價也在逐步地提升,2014 年客單價為 526 元,增長 5.8%,使得客流量和交易筆數下降的時候,可以用客單價來作出彌補,但同時公司也意識到未來無法依靠客單價的提升來保持持續的銷售增長。

團購卡銷售 2014 年增長 4.414%也沒有達到年初預定的目標,原來的目標是在銷售額總增長的基礎上高出 10%,這一目標前面五年都做到了,但今年沒有達到這一目標,主要是來自對公業務的減少。公司通過線上線下的互動吸引了普通人對團購卡的購買,彌補了因反腐而導致企業購買方面的損失,以後也會繼續朝這一方向努力,按現在趨勢看來在未來可以維持一定的增長 2014 年公司 VIP 客戶人數達到 200 萬,銷售占比為 53%,但我們認為 VIP 客戶不是數字增長得越高越好,這個邏輯跟客單價的邏輯是一樣的,不多解釋了。

地面零售客流下降的主要原因,還是因為線下零售無序地擴張,這一情況已經發生了兩年,而且這一情況預估還會繼續維持兩三年,因為在建的門店不可能停下來。很多非零售行業的企業建造出的零售面積也在不斷地開業,這一項的壓力對實體零售產生的壓力將會持續 3-4 個季度。(備註:我們認為今年下半年壓力,供給給行業造成壓力將逐步下降)。

在線銷售也對我們門店的銷售產生了壓力。我們現在的措施是把精力放在商品上,放在營運、客戶的服務和轉化上。另外,把商品、客戶和營運場景數據化,給客戶帶來便利,也使得營運效率得到提升。過去和未來都嘗試跟客戶直接產生社交和娛樂和互動,用電視臺全程直播,並在新媒體上進行雙向的溝通,給客戶帶來溝通和娛樂的效果,提升用戶粘性。

今年看到階段性的銷售得到了大幅度的增長,由兩方面的原因造成。一方面是我們采取了與顧客進行雙向互動的措施取得了效果,另一方面也是因為平時無序的小型促銷活動得到了一定的減少。毛利率的提升也有賴於平時促銷次數和力度的減少。在經濟有壓力的情況下,大部分零售商采取了增加促銷的措施,而我們卻反其道而行,最後獲得了不錯的結果。以後仍會作出一年三次的大型促銷,並保持在 11月搞大型購物節。

新開門店的虧損也比原來的預期要多,2013-2014 年新開門店總計虧損 3.2 億。同時門店所需要的培育期拉長。

全渠道轉型 2014 年還是按照原來的時間表來推進。去年開放的閨蜜圈現在也開放了男閨蜜的加入,是新潮的表現。數據顯示已經產生了 9 億的銷售,占 VIP 銷售的 9.6%,客單價也是 VIP 平均購買單價。銀泰網截至現在已經超過 700 萬會員,之前一年主要還是在數據的測試上,通過不同方式與客戶進行互動,積累了大量的客戶消費模式數據,以後會加大對這方面數據的利用。銀泰網與客戶的互動渠道有,PC 客戶端,手機客戶端,銀泰寶還有閨蜜圈,這些交流渠道都是活躍用戶過百萬,下載量達到兩三千萬的數量級。

單品管理上,自 2012 年開始推進這件事,2013 年與供應商開展實質性互動,去年開始推進得比較好,完成了普通零售業同行不太可能完成的工作,完成度達到 43%。初期的效果是庫存管理有效化,另外也給櫃內收銀打下了基礎,使得櫃內收銀達到兩千個專櫃,對於提升客戶的體驗和減少逃單起了很重要的作用。這一項舉措將在門店里繼續推廣,並普及到所有精品門店一半左右的專櫃。

2015 年擬新開三個門店分別位於浙江、安徽和湖北,兩個屬於自有門店,一個是自建門店。自建門店是跟合作夥伴大型國企進行交換,項目里的酒店、住宅和寫作樓全部交給國企,而購物中心則由銀泰經營。寧波項目是收購的,裝修花費 5000元一平米,地面鋪設 12 毫米厚的大理石。荊門店是租賃的,基本是這樣的開店計劃。16、17 年可能繼續開新的門店。

(三)銀泰網的定位和在集團中的作用

2014 年截至現在整個 B2C 平臺市場有規模的幾家已經成型,如果我們一味地去擴張規模,我們只能燒更多的錢,虧更多的錢。現在 B2C 平臺市場的現狀可以分兩點來概括,用戶和品牌。品牌方面同質化十分嚴重,不管是京東的服裝平臺,天貓,唯品會。品牌的同質化主要表現為三種形式,第一是純互聯網品牌,第二是線下過氣品牌,第三是知名的規模品牌。同質化嚴重的後果就是打價格戰。在用戶方面,B2C 平臺上的用戶忠誠度十分低。針對這些低忠誠度的用戶,如果不進行價格戰,用戶的複購率和用戶粘性將越來越低。用戶的低忠誠度以及品牌的同質化是整個 B2C平臺市場的現狀,也是銀泰網的現狀。

銀泰網 2010 年 10 月份成立到現在,一直在默默嘗試脫離銀泰體系,自行獨立招商和獨立運營。然而,現今 B2C 平臺市場上最缺的是品牌和用戶,而銀泰百貨本身其實牢牢地掌握了這兩類的資源,擁有近幾十家的百貨門店和購物中心,這些門店擁有大量優質的品牌商,而這些品牌商大概 70%-80%從來沒有進行過線上銷售,沒有在現有的 B2C 平臺上出現,而我們此前沒有很好地利用到這些品牌商。在用戶方面,通過 17 年的運營,銀泰積累了大量的忠實用戶,這些用戶達到了百萬級,且具有較高的忠誠度。其實這些客戶都已經完全接受了線上消費的模式,但痛點是他們在願意在線上進行購物的同時卻找不到自己想要購買的品牌,只能去百貨公司進行選購。但因為平時工作的忙碌,下班去百貨公司的時候百貨公司已經不進行營業,因此這方面的購物需求得不到滿足。因此我們在 10 月底的時候對銀泰網進行了重新的內部定位—做銀泰的網,以充分利用背後銀泰百貨所擁有的用戶與品牌資源。為了利用好這兩塊資源,銀泰網將進行以下兩項工作:

第一,通過 O2O 把線下百貨門店的供應商的商品在線上進行銷售,在銀泰網、天貓的銀泰百貨店甚至未來拓展到京東的服裝服飾店和一號店,幫供應商做更多的生意。銀泰網具有 5 年以上的線上營銷的經驗,因此在這方面可以給供應商在線上運營提供很大的幫助,協助供應商在未來進行全渠道的開店以賣出更多的貨品,實現24 小時不打烊。

第二,今年將大力發展移動端,以充分利用銀泰現有的客戶資源。移動端現今整體的下載量已達幾千萬,今年的目標是提高用戶的活躍度,通過移動端給客戶購物帶來便利,同時也提升自身的經營業績。

第三,發展跨境電商業務。銀泰網已經有 4 年的名牌商品的采購經驗,得到了兩方面的優質資源。第一是海外供應商,供應商在這 4 年中與銀泰網進行了良好的深度的合作。第二是名牌商品的顧客資源,這些用戶原來因為一般貿易的限制,只能買到上一季的名牌商品,雖然價格比較優惠,但用戶還是希望能夠買到最新的商品。現在我盟能夠通過跨境電商業務,為用戶提供海外最新商品。2014 年 5 月份,銀條網成為首家與海關對接的電商平臺。2015 年的 3 月 16 號,我們正式啟動了銀泰的O2O 項目,現今武林百貨的商品已經通過系統成功地對接到銀泰網上和移動端上。

銀泰網在 2015 年有三個工作重點 1.利用好銀泰的優質顧客和優質供應商,通過移動端為顧客提供更優質的服務 2.做好最近 4 年一直擅長做的東西-一般貿易 3.跨境電商

二、提問環節

(一)廣發分析師提問

1、總理今年提出了互聯網+的計劃,促進線上線下的融合。那麽互聯網巨頭跟傳統的線下商業巨頭的合作究竟對傳統渠道產生一些怎麽樣的實質變化?最終體現在貨幣化收入方面會產生什麽樣的影響?能否把這方面的邏輯梳理清楚?

答:國務院的具體指示是,服務變重,資產變輕。服務變重在互聯網+的情況下,適應的是像 85 後 90 後這類互聯網原住民,他們不會區別線上線下,他們覺得在線是天經地義的事。在今後,業務完全沒有互聯網端的話,8590 後的消費者就會覺得十分奇怪。O2O 是今後發展的一個大趨勢,2014 年底之前沒有開始做 O2O 的公司今後不能成為大公司。為了做到讓客戶完全認同我們的產品邏輯,有一點是肯定的,我們在這一項上的努力肯定會站在行業的前端。等到互聯網原住民成為消費主力之後,沒有升級換代的公司將會遇到巨大的困難。互聯網與實體相結合的模式,肯定是零售的未來,也是其他行業的未來。我們在短時間內完整地說清楚這方面的邏輯很難,但是可以確定互聯網原住民在消費能力方面肯定會大大增加,這就是我們做這些事的核心原則。

2、銀泰在商品數字化方面的速度感覺還是慢於同業,銀泰作為傳統企業面臨互聯網改造的過程中還是面臨一定的問題,我們在團隊在這一塊的能力在執行層面在門店方面是否跟我們的預期還是存在一定差距?能否給一個商品數字化方面的時間表?

答:的確,高層級人員還是有這方面的想法,但是在執行層面上存在差距。我們追求幾乎零成本零手工幹預線上線下融合的系統,我們的 OPC 是全自動的,我們要做到極致,里面必須沒有任何的手工幹預和成本。下一步是完成多店的自動配售系統,我們最先進的同行業沒有做到這一點,他們也是手工錄入操作,然而在互聯網的情況下任何一個環節新增的動作的會產生一個巨大的成本,所以這就是我們遇到的困難,但是我們會努力。我們現在 60 多個品牌已經上線了,零手工幹預及幾乎零成本,這是我們的巨大優勢。完成的時間表很難確定,主要是供應商的教育工作實在太難,專銷員的低素質也在此過程中造成了很大的阻礙,因為他們大多只是高中畢業生。

(二)其他分析師提問

1. 銀泰業績的主要壓力來自新店的虧損,新店很多都處於虧損狀態,而上年很多新店都在年末開業,是否意味著今年的虧損壓力會更大?是否需要檢討一下未來擴張策略?

答:去年及前年開的新店中虧損壓力比較大的包括海寧、唐山、溫嶺、臨海、柳州店,虧損趨勢得到明顯緩解並處於上升趨勢的新店是小寨、合肥和紹興。今年能夠獲得盈利的應該是武漢和樂清店。整體上來說,公司還將按照以往保守的風格進行擴張,今年還將繼續開新門店,預估新店虧損與今年持平,總額在 3 億左右。

2. 公告上公布 40%派息率,其中包含了大量投資收益,能否請管理層重申一下會計政策,未來是否會把這些物業升值的非現金收益通過現金的方式繼續派送給投資者?

答:派息上在上市的時候已經承諾每年百分之 30 以上的股息。股息中沒有把利潤分類,原因主要是因為管理層不能跟股東算小賬,所以大方向是給股東適當的回報,不太會去區分利潤的來源。派息時間節點上,按照以往的方式中期先派,末期再根據情況再派剩下的部分。董事會還是會按照既往的派息政策往前走。如果未來突然獲得非主營業務的大筆收益,到時候再根據情況作出特別的處理。

3. 蘇寧去年作出一個創新,把物業先出售再租回,銀泰有沒在這方面采取類似的措施,把此前的 hidden value 釋放出來,給股東創造更大的價值

答:正在做。

4. 14 年公司在業績方面包括一些住宅的出售收入,公司過去也有因為歷史原因把一些商業綜合體進行了出售,請問現今的業務板塊是否會長期持續下去?

答:住宅收入未來將不會是常態收入。1833 是一個賣服裝賣化妝品的公司,不是賣住宅的公司。但是在取得生產資料的過程中會采取不同的形式,包括租賃、購買和整體開發,在這一過程中就會產生跟主營業務不是太相關的資產處置。其他的處置都放在處置收益里頭,非經營資產會放在收入里面。要明確一下,一個是短期,一個是非主營業務,我們不會再這方面作出更多的關註,也不會有新的增長產生。

5. 陳總在集團不同業務板塊承擔了不同的責任和不同的職位,請問陳總對以後業務重點會放在哪里?

答:主要精力還會花在上市公司上。銀泰商業集團的管理上還是不錯的,在團隊建設、門店改造、基礎管理這些年做得都很紮實,也沒有出過重大的事件,包括財務風險、經營風險。最主要的精力將會放在業務創新方面,因為傳統業務的管理上已經比較規範。

6. 了解到公司在跟阿里巴巴進行合作,能否講一下跟阿里巴巴的未來合作設想?

答:在去年阿里合資以後取得了一定的進展。第一,以商圈客戶服務為核心目標的互聯網產品上取得了突破性進展。產品已經上線了,起的名字叫“瞄街”,在我們銀泰長期作了大規模的試驗,數據也給了另外四家購物中心,不是銀泰內部的購物中心。所以他的目標一開始就不是僅為銀泰服務的目標上,而是為全行業的以客流服務為目標的商業綜合體上。第二方面就是商品數據化,去年做成了武林店的上線工作,雖然只有 60 個品牌,但已經實現了發貨配送收款全過程自動化,下一個目標實現多店聯動。跟阿里的合作主要集中在這兩方面,未來將繼續研發相關的產品。

7. 沈總希望分享一下未來對公司發展的規劃

答:公司股價在市場上的表現非常地不好,所以管理層壓力非常大。雖然橫向與同行對比其實表現差不多,但是銀泰最近一兩年還是作出了很大的努力。銀泰還會在三個方面下工夫。

第一,在現有門店上作出更精細化的管理,把門店經營好,過往對門店的改造取得了很好的反響,甚至引來了其他業界人士去銀泰改造的門店進行參觀學習。因此,未來銀泰在改造方面還會下更多的功夫。

第二,讓新開的購物中心盡快盈利。因為物業規模比較大,肯定需要培育過程。武漢、小寨和樂清開店不到一年,估計今年也能開始盈利。雖然報表看上去很難看,但我們有信心讓這些虧損的新店盡快地扭轉局面,盡早盈利。

第三,在業務創新上下功夫。與同行業相比,銀泰百貨已經在業務創新上下了較大的功夫,結合互聯網的發展尤其是移動互聯網的發展我們確實做了很多產品。去年跟阿里合作應該也說是非常緊密的,因為我們是股權上的合作,銀泰團隊方面跟阿里的合作還是非常多的。我們展望未來在創新業務方面能夠取得快速的成長,需要有更好的產品作出支持。因此在未來我們會在產品創新上花更多的功夫。我們希望我們的產品能夠不局限於我們銀泰集團內部,希望也能夠在其他同業上有更大範圍的應用,這些產品也會對我們產生更多的價值。

在資產處理方面,其實我們一直在做,今年我們有很多計劃,已經在考慮進一步進行輕資產化,爭取在今年能作出一個比較大的改變。

在管理方面,目前公司內部管控方面還是很紮實,人才培養、精細化管理、商品管理。新產品創新業務的推廣此前還是集中在杭州,希望通過人才培養把新產品複制到集團所有的企業,這方面要下更多的功夫。

8. 去年經營環境壓力的確比較大,但是百貨這一塊的盈利能力還是維持住了。除了以上提到的在創新板塊上的計劃,管理層在傳統百貨方面對未來規模的成長是否有期待?是否存在可以深耕的地方?未來我們期待銀泰成員收入規模和盈利能力應該達到什麽樣的水平?

答:傳統的百貨業務目前的現狀還是需要去改變,所以銀泰在最近幾年試圖在改變傳統百貨的一些特殊的運營方式,包括商品的數字化,因為按照傳統的運營模式,租金的回報還是有瓶頸的,如果能夠把移動互聯網的技術,包括顧客、商家和產品應用的資源數字化,我覺得今後增長的空間要比我們想象要大得多。今後不能繼續用傳統的方式去計算這個增長前景。

毫無疑問,原來 3、4 級代理的批零模式的聯營百貨肯定下降是常態。我們計劃要做的是新的聯營模式,包含以下幾個步驟。首先中間的環節要盡量拿掉,要達成與供應商的一體化。首先,是商品數據的一體化,原來的 3、4 級代理是不可能對上產生數據的。另外,是客戶需求的一體化,我們過往收集用戶需求,再反饋給代理商,代理商再反饋給品牌商,這種模式已經完全落後了,我們需要完成一體化才能對客戶需求進行快速反應。最後,大房東的這種模式已經走到頭了,必須把大家的利益綁在一起,突破聯營扣點、保底租金的模式,新模式也特別受供應商歡迎。

9. 股東提問:股價一直疲軟,連一半的 NAV 也不到,而且盈利壓力巨大,除了前述提到的措施外,管理層有沒其他特別的方式能夠提振投資者的信心?

答:對股東的擔憂我們感到非常地抱歉。我們此前也作出了比較多的努力,包括跟阿里巴巴的合作,阿里註資我們不是因為我跟馬雲關系好,而是他的確看好我們的公司,馬雲也表示過因為關系而投資銀泰這是不可能的,除非自己腦子有毛病。阿里巴巴投資銀泰還是因為對銀泰現今的運營基礎以及未來的發展前景有信心,包括我們銀泰自身也覺得我們公司從各方面看還行,包括運營、管理、創新能力,特別是創新能力更是在同行中走在最前面。

10. 股東提問:跟很多離職員工交流後發現,很多員工特別是中層以下的員工對公司未來的發展方向感覺不是太清晰,不知是集中做百貨、商業城還是做 O2O,員工感覺管理層對百貨已經死心,而銀泰城的盈利能力也不如人意,不知道沈總和陳總對於公司未來有沒有更新的長遠規劃?與阿里在 O2O 方面的合作在阿里的內部處於一個什麽樣的地位,具體投入會有多大,在 O2O 戰略方面有沒有一個具體的時間表?

答:我不知道你接觸的離職員工是哪個層級的,至少我們在高管層級上我們的目標是一致的,個別公司中下層員工對公司規劃了解不清晰的可能性是存在的。我剛剛已經說過了,按照以往傳統百貨的經營管理方式,是肯定沒有前景的,我一直持有這個觀點,因此我們為公司添加的新內容包括商場改造、商品數字化這些是必須去做的,這也是我們公司產品研究發展研究很重視的一個方向,如果商品數字化做完之後,再接入移動互聯網,我們還是很有信心做出一些亮點。在商品、客戶、場景這三個方面我們都要做數字化的開發和管理。

銀泰商業在阿里的地位問題,這個你需要自己去問問馬雲,我們也不太了解。但是我覺得做生意最重要還是要靠自己,需要我們自己本身把自己的業務做好。我相信阿里巴巴在投資我們的時候,還是相信我們在行業內是有基礎有優勢的,我們具有能夠保證商品品質的資源,能夠把現有商品數字化的資源,而這些資源在互聯網企業內部他們還是蠻看重的。阿里現在投資的企業有很多,有大大小小的一百多家,但是我覺得各個方面還是要靠我們自己。如何確立更加緊密的合作方面我覺得有利有弊,我覺得我們銀泰現今的股權結構也還可以,我們最重要的還是要靠自己做好,今後才能走長遠。

你說很多員工離職這一點我需要糾正一下,高層員工里面,一個是退休了,一個是家里有事去了其他城市了,五個是我辭退的,只有一個是我們想他留下但是他自己走了加入了一家互聯網企業。

11. 產品、供應商和客戶方面做得也是很好,未來五年我覺得產品創新是一個重點。未來我看我們的銀泰城都是租賃的,而我們未來做 O2O 的時候更多註重的是提供 service,想提供具有更大覆蓋性的一種產品,有沒有想過我們以後做管理店的模式,而不要去真正自己去親營這些租賃店?

答:管理也好,自營也好,其實也是風險承擔的程度不同。如果是業務發生了劇烈的變化,不管是管理也好租賃也好甚至購買也好,都會發生變化比較大。我們最終應該是選擇正確的事情去做,比在風險的劃分選擇上下功夫可能會更好。其實目前市場上也有很多人在做類似的事情,但實際上得到的效果卻並不是太好。即使你去做管理,雖然你的合約風險下來了,但你的商品資源風險依然還在。另外,我自己租賃的自營店,起碼我可以硬性規定我的付款期,但是如果變成了管理模式,他出現的風險可能會殃及我們自身的信譽,在這一方面我們還是比較顧慮的,因此我們也不是特別想去轉型為管理的模式。

12. 如果我們跟同業的其他百貨公司相比,您覺得我們租金的成長能有多少?

答:銀泰城購物中心的租金基本的規律是三年漲一次,而且比例是有限的,但是現在有 20%的比例我們做成了聯營扣點,租金跟租戶銷售額掛鉤,當然這部分的比例也是比較小的。在購物中心的租賃模式之下,業績增長就沒有傳統百貨店的那種彈性,但購物中心長期穩定經營以後,三年的梯度增長五年的合同我們還是可以抱有期望。

13. 自營毛利率其實也挺好,以後可能也會有跨境電商等不同業態的嘗試,你覺得長久來看 3 年後自營的毛利率應該是會在一個什麽樣的水平?

答:自營方面我們跟同行的想法還是有些區別,我們現在還是自主經營,這一部分中國過渡到歐美的狀態還需要一個很漫長的階段。自營的毛利率我估計會有所上升,但他同時也會。我們現在的重點還是在原有模式的基礎上進行深入的改造,改造整個供應鏈。銀泰城的培養比較長,這是跟他的模式是相關的,越是高體驗的業種他的成長會相較其他業種會更慢,這也是兩難的選擇。

14. 線上業務今明兩年預期增長會是多少?

答:購物者的心智需要培育的過程,我們看到我們目前的產品沒有跟購物者的心智存在不符,線上業務的成長需要一個過程,我們很難預計今明年銷售能有多少增長,但是我們會努力。

15. 新的購物中心從財務回報的角度來說,跟傳統百貨店相比,回收周期有什麽不同?

答:新的購物中心回收周期將變得很長。

(來自廣發證券)

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銀行業優質股份制銀行轉型成效更突出

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銀行業優質股份制銀行轉型成效更突出
作者:李珊珊,萬麗

盈利整體略低於預期,主要是撥備支出超預期。2014年H股銀行盈利整體增長6.6%,增速較13年下降5.9個百分點。總體上盈利略低於我們預期0.9個百分點,主要由於撥備費用高於預期,以及手續費收入低於預期;其中徽商、中行盈利好於預期,而農行、哈爾濱銀行盈利低於預期超過3%。重慶銀行盈利增速最高為21.4%,重農行、徽商和哈爾濱盈利增速在13-16%之間,工行、建行、中信、民生盈利增速在7%以下。從盈利增長驅動力看,規模擴張對於盈利增長貢獻最大,對於股份制銀行(招行、中信、民生、光大)來說,手續費傭金收入增長貢獻也比較大。從資產增長結構看,或因受制於存貸比,或因降低貸款風險偏好,部分中小銀行加大同業資產配置力度,中信、民生、重慶、徽商和浦發的應收款項投資對資產增長的貢獻最大;重農行資產增長主要來自同業資產,主要是拆放同業。

需從綜合角度比較真實資產品質。H股上市銀行不良額較年初增長37.5%,加回核銷後增長76.0%,增速較13年提高38.5個百分點。10家H股上市銀行4季度末不良余額環比增長10.0%,增速較前三季度顯著提高。下半年不良凈生成率有所上升。從14年資產品質和撥備力度綜合比較來看,建行、中行、重農行逾期和不良剪刀差最低,分類嚴謹;建行、重農行資產品質相對穩定,撥備力度提升;招行不良凈生成率升幅較大,但同時撥備提升力度更大,撥備充足率提升,盈利增長較為紮實。民生、光大、平安逾期和不良的剪刀差擴大,不良凈生成率升幅大,同時撥備力度升幅慢於不良生城上升幅度,撥備充足率下降;中信的逾期和不良的剪刀差也有所擴大,關註類占比上升最為顯著,這幾家銀行後續資產品質壓力仍較大。總體上,資產品質仍處於風險持續暴露的階段。近期政府放松貨幣政策,出臺了房地產刺激政策,以及地方債務置換等措施,有利於緩解15年不良上升壓力。

4季度NIM環比整體持平,略好於預期。4季度NIM環比3季度基本持平,相比1、2季度略有上升,略好於預期。從各家銀行來看,以期初期末平均余額測算,僅有光大、民生NIM環比下降,其中光大4季度NIM環比下降17個基點,主要由於4季度買入返售環比顯著增長以及存款成本上升。招行環比升幅最大,為19個基點,主要由於同業負債占比下降,及同業負債成本下降,同時同業資產收益率環比大幅上升;平安日均NIM環比上升17個基點,主要得益於存貸利差擴大。其他銀行可能主要受益於高利率的貸款或非標資產比重的提高。

手續費凈收入增速整體放緩,中小銀行仍增長較快。14年由於受到監管影響,上市銀行手續費傭金凈收入整體增速較13年顯著下降。農行手續費傭金凈收入較13年下降3.7%,主要是由於顧問和咨詢費收入下降32.6%;其他大行手續費傭金凈收入增速在15%以內;招行、中信、重農行、徽商、浦發、平安增速超過50%,其中招行、中信、浦發、平安手續費收入的高速增長主要來自銀行卡、理財、托管業務。銀行理財產品呈現凈值化、基金化運作趨勢,倒逼商業銀行對理財業務部門進行市場化改革。2014年大銀行理財產品余額增速呈現分化,工行和農行仍增長40%以上,建行和中行基本無增長;部分股份制銀行理財產品繼續快速增長趨勢,其中浦發、光大增速最快,達到124%和70%。從存量規模看,工行穩居第一,達到1.98萬億元,其次是建行,而招行超越中行規模位居行業第三,緊接其後的是光大。

銀行風險偏好整體趨降,中小銀行更重視定價能力強、弱周期的零售貸款。14年貸款結構變化趨勢出現分化,大部分小微業務占比相對較高的銀行出於風險考慮,放緩了小微貸款增速,導致零售貸款占比有所下降,只有重慶銀行、重慶農商行所處地區經濟形勢相對好,小微貸款占比較年初上升;大銀行風險偏好下降較為顯著,按揭和票據貼現占比提高;股份制銀行更重視定價能力強、弱周期的零售貸款,特別是信用卡貸款占比提升幅度較大。

維持行業領先評級。14年銀行在積極地適應經濟新常態,主動通過轉型獲得新的增長動力,雖然股份制銀行面臨的資產品質壓力相對較大,但優質股份制銀行的轉型效果也更為明顯,體現在中間業務收入的較快增長,在互聯網金融等新興業務領域加快提升創新能力,貸款結構的調整優化力度更大,這也符合我們此前的預期,股份制銀行規模適中,市場化程度高,軟硬體也具有雄厚基礎,更容易適應形勢的變化。目前H股銀行15年動態PE和PB分別為5.91和0.92倍,維持行業領先評級。維持重慶農商行、光大銀行、中國信達買入評級,繼續關註內地資金流入給高折價股帶來的投資機會,如中信、光大銀行。




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銀行業優質股份制銀行轉型成效更突出

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銀行業優質股份制銀行轉型成效更突出
作者:李珊珊,萬麗

盈利整體略低於預期,主要是撥備支出超預期。2014年H股銀行盈利整體增長6.6%,增速較13年下降5.9個百分點。總體上盈利略低於我們預期0.9個百分點,主要由於撥備費用高於預期,以及手續費收入低於預期;其中徽商、中行盈利好於預期,而農行、哈爾濱銀行盈利低於預期超過3%。重慶銀行盈利增速最高為21.4%,重農行、徽商和哈爾濱盈利增速在13-16%之間,工行、建行、中信、民生盈利增速在7%以下。從盈利增長驅動力看,規模擴張對於盈利增長貢獻最大,對於股份制銀行(招行、中信、民生、光大)來說,手續費傭金收入增長貢獻也比較大。從資產增長結構看,或因受制於存貸比,或因降低貸款風險偏好,部分中小銀行加大同業資產配置力度,中信、民生、重慶、徽商和浦發的應收款項投資對資產增長的貢獻最大;重農行資產增長主要來自同業資產,主要是拆放同業。

需從綜合角度比較真實資產品質。H股上市銀行不良額較年初增長37.5%,加回核銷後增長76.0%,增速較13年提高38.5個百分點。10家H股上市銀行4季度末不良余額環比增長10.0%,增速較前三季度顯著提高。下半年不良凈生成率有所上升。從14年資產品質和撥備力度綜合比較來看,建行、中行、重農行逾期和不良剪刀差最低,分類嚴謹;建行、重農行資產品質相對穩定,撥備力度提升;招行不良凈生成率升幅較大,但同時撥備提升力度更大,撥備充足率提升,盈利增長較為紮實。民生、光大、平安逾期和不良的剪刀差擴大,不良凈生成率升幅大,同時撥備力度升幅慢於不良生城上升幅度,撥備充足率下降;中信的逾期和不良的剪刀差也有所擴大,關註類占比上升最為顯著,這幾家銀行後續資產品質壓力仍較大。總體上,資產品質仍處於風險持續暴露的階段。近期政府放松貨幣政策,出臺了房地產刺激政策,以及地方債務置換等措施,有利於緩解15年不良上升壓力。

4季度NIM環比整體持平,略好於預期。4季度NIM環比3季度基本持平,相比1、2季度略有上升,略好於預期。從各家銀行來看,以期初期末平均余額測算,僅有光大、民生NIM環比下降,其中光大4季度NIM環比下降17個基點,主要由於4季度買入返售環比顯著增長以及存款成本上升。招行環比升幅最大,為19個基點,主要由於同業負債占比下降,及同業負債成本下降,同時同業資產收益率環比大幅上升;平安日均NIM環比上升17個基點,主要得益於存貸利差擴大。其他銀行可能主要受益於高利率的貸款或非標資產比重的提高。

手續費凈收入增速整體放緩,中小銀行仍增長較快。14年由於受到監管影響,上市銀行手續費傭金凈收入整體增速較13年顯著下降。農行手續費傭金凈收入較13年下降3.7%,主要是由於顧問和咨詢費收入下降32.6%;其他大行手續費傭金凈收入增速在15%以內;招行、中信、重農行、徽商、浦發、平安增速超過50%,其中招行、中信、浦發、平安手續費收入的高速增長主要來自銀行卡、理財、托管業務。銀行理財產品呈現凈值化、基金化運作趨勢,倒逼商業銀行對理財業務部門進行市場化改革。2014年大銀行理財產品余額增速呈現分化,工行和農行仍增長40%以上,建行和中行基本無增長;部分股份制銀行理財產品繼續快速增長趨勢,其中浦發、光大增速最快,達到124%和70%。從存量規模看,工行穩居第一,達到1.98萬億元,其次是建行,而招行超越中行規模位居行業第三,緊接其後的是光大。

銀行風險偏好整體趨降,中小銀行更重視定價能力強、弱周期的零售貸款。14年貸款結構變化趨勢出現分化,大部分小微業務占比相對較高的銀行出於風險考慮,放緩了小微貸款增速,導致零售貸款占比有所下降,只有重慶銀行、重慶農商行所處地區經濟形勢相對好,小微貸款占比較年初上升;大銀行風險偏好下降較為顯著,按揭和票據貼現占比提高;股份制銀行更重視定價能力強、弱周期的零售貸款,特別是信用卡貸款占比提升幅度較大。

維持行業領先評級。14年銀行在積極地適應經濟新常態,主動通過轉型獲得新的增長動力,雖然股份制銀行面臨的資產品質壓力相對較大,但優質股份制銀行的轉型效果也更為明顯,體現在中間業務收入的較快增長,在互聯網金融等新興業務領域加快提升創新能力,貸款結構的調整優化力度更大,這也符合我們此前的預期,股份制銀行規模適中,市場化程度高,軟硬體也具有雄厚基礎,更容易適應形勢的變化。目前H股銀行15年動態PE和PB分別為5.91和0.92倍,維持行業領先評級。維持重慶農商行、光大銀行、中國信達買入評級,繼續關註內地資金流入給高折價股帶來的投資機會,如中信、光大銀行。




來源:交銀國際

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開發工銀將退場 凱基銀行扛起獲利重任 開發金轉型商銀 完成最關鍵拼圖

2015-04-20  TWM
 
 

 

辜仲為了完成開發金轉型的大夢,近年展開一連串組織改造計畫,除了購併萬泰銀行,加強消費金融業務,如今,台灣最老牌工業銀行——開發工銀也將退場,集團逐步轉型為以商業銀行為主體的營運模式。

撰文‧梁任瑋

「二○○八年金融海嘯過後,是讓開發金控大股東辜仲,認真思考轉型商業銀行的關鍵。」一位中華開發金控(以下簡稱開發金)前主管透露,就在辜仲入主開發金整整十年之後,終於,開發金一步邁入關鍵的轉型期,宣告從工業銀行轉入商業銀行市場。

在一九九○年代的台灣投資界,開發金旗下的中華開發工業銀行(以下簡稱開發工銀)曾經是響亮的金字招牌,包括台北一○一前董事長胡定吾、聚鼎科技董事張忠本等,都是早期開發工銀培養出來的台灣金融投資人才,只要待過開發工銀投資部,等同於一張「就業保證」,成為許多券商、投資公司爭搶的人才。

到了劉泰英掌權時期,開發工銀更因為國民黨黨營事業色彩,而具有呼風喚雨的影響力。其後,隨著政黨輪替,○四年由中信辜仲入主,台灣投資環境也逐漸萎縮,開發工銀的直投部門規模不但變小,未來甚至要轉型為AMC(金融資產管理公司),看在外人眼中頗有感嘆。

「他想做的是成為摩根士丹利一樣的投資銀行,也因此,近十年投入大量資源購併券商;但金融海嘯後,讓他不得不面對現實,工業銀行業急速萎縮,而且作為一家金控不能偏重在券商業務,導致獲利來源的不穩定性太高。」這位開發金前主管表示。

因此,辜仲痛定思痛,決定大刀闊斧轉型。開發金去年九月購併萬泰銀行後,隨即展開一連串組織改造計畫,萬泰銀行更名為凱基銀行後,將在今年五月增資三八○億元,加上原資本額一九○億元,股本躍升至五七○億元,晉升為中大型銀行。

首部曲:合併大華證券

結合銀行業務發揮綜效

另外,開發工銀更加速轉型。金管會一聲令下,預計在一六年九月中之前繳回工業銀行執照,未來六年內也將逐步降低「直接投資」部位,由目前七百億元降至三百億元,以增加財務槓桿空間。意味著這家一九五九年成立的工業銀行,將正式轉型為商業銀行。

根據開發金規畫,為了提升凱基銀行的資本適足率,開發工銀預定今年五月一日,將屬於商銀相關業務的資產與負債,概括讓與凱基銀行,將減資三六○億元上繳開發金控,作為開發金控對凱基銀增資的主要資金來源;開發金預計對凱基銀行增資三八○億元,作為凱基銀支付給開發工銀的移轉對價。交易完成後,凱基銀總資產將超過五千五百億元,明年起,凱基銀行將成為開發金主要的獲利來源。

這消息或許不令人意外,但也凸顯台灣的工業銀行,長久以來受到兩個限制,一是無法吸收一般大眾的存款,自有資金比率高,直接投資沒有槓桿空間;另一個是無法經營商業銀行的業務,獲利來源顯得局限,從開發金過去幾年的營運績效不佳就可看出困境。

「凱基銀行就是銜接開發金轉型的橋樑。」港商野村證券台灣區研究部前主管王嘉樞表示,凱基銀行未來勢必得扛起過去開發工銀的貢獻,如何適度運用凱基銀行與凱基證券結合後的綜效發揮,將是開發金控轉型成功與否的觀察重點。

王嘉樞指出,凱基銀行的前身萬泰銀行原本是一家獨立小銀行,資源並不多;併入開發金後,除了開發工銀原本企金的業務可以互補,凱基證券是台灣第二大券商,旗下二十萬名證券存款戶,若可從其他銀行轉至凱基銀行,對於降低資金成本、提高利差應有幫助。

事實上,早在一二年,凱基證券合併大華證券,就已吹起開發三階段轉型的首部曲;今年第二階段是透過萬泰銀行更名為凱基銀行,將開發工銀業務釋出給凱基銀行,替開發工銀退場鋪路。

二部曲:吃下萬泰銀

改名凱基銀 要提升ROE 美系外資券商分析師指出,開發金吃萬泰銀的第一步就做得不錯,由於只付了一倍的股價淨值比,不算太高;儘管日前人事整合傳出紛擾,但萬泰銀的不良資產已大致清理乾淨,都是開發金接手後的利基。

另一部分,過去開發工銀營運模式單純,財務槓桿效率低,進而拖累資金運用效率,使得開發金的股東權益報酬率(ROE) 低於同業平均,而影響其評價;在與凱基銀行合併後,將提升開發金整體的ROE。由於凱基銀行過去受限資本額相對不大,業務推展動能薄弱;未來在開發金控資本移轉挹注下,可以發揮商業銀行更高的槓桿效益。

根據去年財報,凱基銀行的消費金融仍占獲利近五成,未來在資本額擴大的前提下,搭配景氣仍溫和向上,凱基銀行的放款業務勢必會再成長。

三部曲:創投基金管理

工銀將退場 接手直接投資最後,開發金轉型的第三階段是將開發工銀轄下的「直接投資事業群」業務轉換為「創投基金管理公司」(GP/General Partners),這主要是因應開發工銀退場後,直接投資金額將從七百億元降至三百億元。

根據開發金財報,開發工銀直接投資標的以消費性產品及服務業為最大宗,占比約三成;其次為工業及製造業,其中曾經讓開發工銀獲利頗豐的台積電持股比率已相當低。但一四年開發工銀直接投資業務稅前獲利貢獻仍達四十九.八億元,占開發工銀全年獲利五八%;一五年獲利來源主要還是靠處分直接投資,以開發工銀直接投資帳上至去年第三季未實現利益還有六十四億元來看,應該還是遊刃有餘。

不過,創投基金管理模式需要時間做出績效,也必須花費更多心力,才能對外籌集更多資金。因此,去年開始,開發工銀就已持續發行五檔私募股權基金,並籌設另一檔創投私募基金,對外募了二五○億元。

「開發工銀這兩、三年最大的轉變,就是學習放下身段。」開發金發言人張立人表示,為了獲得投資人青睞,開發金將從過去直接投資較為強勢的姿態,轉化站在客戶立場著想的服務業角色。

此外,開發金也積極爭取外資機構認同,但根據已接觸的外資法人認為,開發金仍需要令投資人更興奮的故事與利多題材支撐。王嘉樞表示,以開發金目前ROE僅七%,要追上一線金控的一○%至一五%以上的水準,除了將閒置資金作更有效率的運用,獲利模式要更穩定,不要受景氣波動影響,才會更得到市場肯定。

開發金轉型 得靠三大引擎互補

── 開發金組織架構

開發金

成立:2001年

董事長:陳木在

資本額:1534億元

凱基銀行(原萬泰銀行)

成立:1992年

董事長:魏寶生

資本額:570億元(增資後)

主要業務:消金、企金

凱基證券

成立:1997年

董事長:許道義

資本額:460億元

主要業務:證券經紀、承銷

開發工銀

成立:1959年

董事長:張家祝

資本額:206億元(減資後)主要業務:企業融資、 直接投資未來企業融資業務將轉給凱基銀行;直接投資業務將轉換為「創投基金管理公司」。

工業銀行vs.商業銀行差異

工業銀行 商業銀行

目的 協助生產事業轉型,並進行直接投資 對企業及民眾提供存款及消費性貸款分行數 不得超過10家 只要金管會許可,並無限制最低資本額 200億元 100億元資金來源 發行金融債券、法人存款 個人、企業存款主要收入 投資收益、利息收入 利息收入

整理:梁任瑋

凱基證券 開發金的金雞母開發金控即將轉型為商業銀行步入新的里程碑,在旗下成員之中,不得不提的就是由開發金大股東辜仲創立的凱基證券,在去年證券商承銷業績排名亮麗,不管承銷金額或件數,均拿下市場龍頭寶座。

凱基證券去年營收155.8億元,稅前獲利36.1億元,其中承銷部門貢獻卓著,凱基承銷件數高達48件,總承銷金額287.25億元,比第二名富邦證券的117.08億元高出一倍多。

亮麗成績背後,其實是一場場貼身肉搏戰。

據了解,凱基證券在合併以承銷見長的大華證券之後,如虎添翼;加上近年從外資圈找來麥格理資本證券前分析師呂穎彰、劉明龍等人,分別擔綱研究部主管與半導體產業分析師,再加上對蘋果供應鏈相當熟稔的郭明錡,提供承銷團隊相當扎實的產業研究資源,皆有助於爭取發行公司在選擇承銷商辦理初次上市櫃及推薦興櫃掛牌時,有較大優勢。

凱基證券不僅扮演開發金控金雞母的角色,在海外布局也有舉足輕重的地位,在三大獲利引擎承銷、經紀、債券均衡發展下,將領銜開發金打南下亞洲盃,希望延續過去10年在東南亞累積的成功在地化經驗,發揮集團最大綜效。

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搜房轉型二手房業務草根調研:成為最大的房地產中介不是夢

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2133

搜房轉型二手房業務草根調研:0.5%的傭金帶來經紀業務暴增,成為最大的房地產中介不是夢!


我已經很久沒有寫東西了,最近因為孩子上學的問題,成交了學區房,並因考慮改善居住,並看了一些改善型住房。鑒於此前對搜房轉型關註已久,也知道公司去年開始轉型做二手房經紀業務,特意選擇搜房作為服務中介,來全程介入交易過程,我也借此對搜房的“二手房經紀”業務進行了一個草根調研,數據可能不準確,但一些現象和過程,也可以給大家提供一定的借鑒意義。(調研數據在文末)

轉型前的媒體模式:(借用雪球的圖片)


轉型前的搜房就是一個流量平臺,用戶到網站找新房、二手房,或者租房、買家具、建材等;搜房將這些流量都導給開發商、中介、二房東、家居賣場等服務商。搜房只在其中的一環起作用;新房電商雖然有把購房者拉到案場,但最後的撮合交易還是開發商來完成的,依然是導流模式。
轉型後的交易模式:(繼續借用雪球的圖片)


轉型後的搜房主要是介入了交易;除了原有的流量業務之外,還組建了自己的新房電商、二手房、租房、裝修交易團隊;這些交易可以直接和用戶交互,所以可以將一部分人轉化到其金融服務上去。未來,金融可能是搜房最主要的盈利增長點。用老莫的話說,房地產幾萬億的市場,隨便切一點份額金融都可以做得很大。

所以,轉型後的搜房在公司的發展空間上大了很多:

1、原來新房的媒體導流模式依然存在,會受些影響但還是在一個量級上;而介入交易之後的空間至少是導流模式的2-3倍,甚至更高;

2、原來二手房、租房的導流只是占中介傭金收入的10%左右,按行業里2.7%的傭金算,搜房能獲得的最大空間也只有房產交易額的0.27%;現在介入交易即使是目前0.5%的傭金率也是原來2倍的空間,未來傭金率還可能上調。

3、原來家居導流業務很小,現在從裝修市場切入至少也有500億的空間。

4、最重要的是金融,切入交易之後,新房、二手房、裝修都是可以嫁接金融服務的;不但市場空間巨大,而且利潤率會比之前的業務高。

所以,去年老莫重新出任CEO一職並強力推行搜房轉型是為了讓搜房獲取更大的生存空間。我是非常認同搜房從公司戰略層面作出這樣的轉型決策的。但是,公司決策是一回事,團隊的執行力能不能做到又是另一回事;現在質疑搜房的許多人也就是覺得搜房不可能做到這樣的轉型,沒法切入交易端。

我也認為現階段看搜房最重要的就是看他往交易轉型能不能做好。看搜房交易能不能做好最重要的又是看二手房交易能不能做好;因為未來的新房肯定是萎縮的,租房不怎麽賺錢,家裝其實是房產交易的二次轉化。所以,我特別關註搜房二手房的交易情況;有這方面觀點或者數據的朋友歡迎留言討論。

搜房二手房的交易建立了自己的營銷團隊,並分成兩個團隊,一個團隊負責房源,一個負責帶看。與傳統中介開許多門店不同,搜房只在大的區域設立交易中心,門店很少,主要的獲客方式是在原來二手房頁面增加一條“傭金0.5%,房源***條”的展示框,將一部分流量導入到自營團隊;0.5%的傭金率比行業其他同行都低,也算是一種價格戰。

搜房的客源並不成問題,線下的撮合交易人員來自同行,差別也不會太大;通過搜房網站來的客源一般是預約的方式,所以理論上說效率還會更高。所以,搜房前員工認為看二手房交易主要看搜房自營的房源數量。從目前搜房進入的北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都這幾個城市看,北京的房源最少,只有幾百條;但在其他城市都是幾萬條的房源(從搜房APP可以看到)。從這個角度說,拿北京搜房交易情況和鏈家對比並沒有太大意義,因為搜房的重心是在鏈家根據地北京之外的城市。

關於搜房往二手房交易轉型,我還關註兩個問題:

一個是搜房這樣的模式能不能提高效率?

我從搜房北京自營經紀人那邊打聽到的數據是,他們每人一天能有2-3個帶看,一個月有2-5單的成交。(北京很沒勁,鏈家有點過分,交易傭金太高)如果是這個數據,比原來經紀人的效率還是提高了許多的。但這只是單點數據不可靠,如果有朋友在以上幾個搜房已經開展自營業務的城市歡迎提供更多數據來論證這個問題。

第二是搜房這樣的模式能不能讓購房者和業主都獲得更好的體驗。

我認為搜房如果能做好真房源,並約束經紀人的欺騙行為是可以很大地改變這個行業亂象的。最終應該是像淘寶一樣建立一種信用機制對經紀人進行評價。不過這個路可能會比較漫長,因為搜房的互聯網基因確實比較弱;搜房技術人員的薪資也比其他互聯網公司會低,比較難留住優秀的技術人才。

好了,上面扯了這麽多,其實沒什麽用(我也是從其他文章摘錄的,見諒),模式大家大概都了解,金融蛋糕誰都想分,就看誰有能力分。現在聊聊實地的數據,應該可以回答上面不少的問題,以上海浦東為主要調研的區域:

目前在上海浦東,搜房主要有兩個運營中心:一個是靠近陸家嘴的寶安大廈(3層辦公樓區域),一個是在三林板塊的辦公室。寶安大廈規模較大,目測一層有幾百人,房地產交易占用一層,租房似乎在上面一層,其他一層不知何用。三林板塊辦公室不大,僅僅幾個房間而已,據負責人說,都塞的滿滿的,塞不下,不少人沒位子,在外面跑業務去了。

1、搜房二手房經紀的服務水平如何?

首先,上下家合計0.5%的傭金,是對所有買家非常有吸引力的,一套500萬的房子,傭金一項就可以省掉7.5萬,當然樂意找搜房來成交了。據搜房負責人介紹,每天都會接到快成交的跳單,指定讓他們成交,現在他們根本沒時間主動聯系客戶,大多是客戶主動找到他們的。

其次,搜房新進中介工作人員的業務熟練情況。根據介紹,至少有1年以上的從業經驗,從我個人體驗看,應該所言不虛。從我告訴搜房有意成交開始,在接下來的4-5個小時內,搜房與房東溝通和探討價格的電話有10個以上,房東竟然沒覺得煩,而且搜房每次溝通都將信息給我及時回饋,很不錯,員工業務比較熟練,如果是初入行的中介,恐怕沒這個效率。

第三,有個對我來說超預期的部分,由於房東在浙江的外地,搜房可以免費帶著定金去外地讓房東簽字,並帶回房產證。來回也有600公里以上,這服務靠譜!

服務情況點評:我認為是超我預期的,最不同的一點,與傳統房地產中介相比,江湖習氣收斂,比較文明,感覺從業人員素質較高。

2、搜房員工的工作熱情如何?

兩套房子,分別跟搜房兩個區域的中介都打過交道,三林區域,辦公室不大,已經坐不下所有員工,但辦公室的職員幾乎每個人都緊盯電腦屏幕忙碌的工作,外出人員,情況不甚了解,至少看上去辦公室沒有閑人。
寶安大廈情況,員工精神面貌也是不錯,有個小細節:我們跟房東談判簽約,因為同時在簽約人較多,再加上公司有培訓等情況,我們竟然找不到可以坐下來談的會議室。不得不臨時找了一個沒人的先用著,結果在接下來的1-2個小時的簽約過程中,先後換了3個會議室,並且最後被迫在母嬰室里談妥最終細節簽約,可見搜房業務的繁忙程度。

從業人員精神面貌點評:總體比較飽滿,印象正面,業務熟練,依然有些超預期。

3、房源真實性情況如何?

房源真實性一直是搜房網被詬病的最多的部分,我在查找房源的過程中,有過對比,非搜房網標註“0.5%”傭金的第三方房源,房源實際價格比標註價格高20%以上。

搜房網自有的,標註“0.5%”傭金的房源,價格基本是房東的意向價格,差別不大,而房源也基本靠譜,偶爾有個別相片對不上房源的情況,但比以前要好很多。

房源情況點評:確實基本達到了真實房源,但看得出,搜房這方面的房源還不是很多,不少小區,甚至都沒有搜房0.5%傭金的房源。讓客戶選擇余地有限。

4、業務數據(不一定準,因為我沒有拿到正式數據,只是詢問業務員得知):

浦東三林業務部交易量較大,那里房源多,所以成交容易,月初每天大概成交10套左右(傳統中介門店,一天可能也成交不了一套),至月中,已經達到近150套以上。寶安大廈業務部,由於附近是成熟小區,房源偏少,成交量也相對小一點,大概有100多套,4月上半月,搜房在浦東地區總的成交量大概是250套以上,據說,公司當月的目標是700套。

據中介介紹,雖然搜房轉型做二手房交易只有6個多月,但就浦東而言,其代理的交易量已經可以排到當地房地產中介的第五位,前面四位分別是“中原、德佑、漢宇、21世紀”

業務數據點評:就平臺來說,那麽多房源,這不算一個非常靚麗的業績單,因為畢竟有了中國房地產政策放松這個大背景,大家都在快速增長,但考慮到公司業務才開展6個多月,這也算是過得去。

結論:搜房要做的,應該是毀掉整個房地產中介的生態鏈,0.5%的傭金,給業務員還要提X成(涉及商業秘密,就不說了),租房經紀甚至還免費,估計房地產中介業務這對搜房網應該是不賺錢的,估計公司的財報盈利情況不會很快改善。

雖然財報不會很快改善,但是從長遠來看,“沒有什麽東西可以比價格更能觸動中國人的心理”,按照目前的趨勢做下去,搜房做成中介業務的老大只是時間問題,而且估計這個時間不會很長,以後的傳統中介角色,可能只是陪著客戶看房,而客戶最後成交或許都會在搜房這樣的互聯網地產中介。搜房這過程中會沈澱越來越多的房源信息,而最後搜房賺錢的業務,也許是房地產金融方面。互聯網時代,擁有流量才是王者。

當然,還有一個很重要的風險因素:中國房地產市場過了高速增長期了,搜房每一個業務的增長,基本意味著傳統中介業務的喪失,競爭會越來越激烈。

套用一句老話:狹路相逢,勇者勝,希望搜房能洗牌中國的房地產中介,0.5%的傭金,對買房者來說,何樂而不為呢?這是一個雙贏的結局。

(來自贏美股)

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王健林詳解萬達商業地產的轉型:為什麽要轉“輕資產”?

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2151

王健林詳解萬達商業地產的轉型:為什麽要轉“輕資產”、如何轉?
作者: 周忻


  萬達是全球領先的不動產企業,2015年持有物業面積能做到世界規模最大。圍繞不動產的發展,萬達也延伸到其它許多產業。基於對房地產未來發展趨勢的分析,從去年開始萬達進行全面轉型。轉型方向從空間上看,要從國內企業發展成為跨國企業;從內容上看,要從以房地產為主的企業轉型為高科技服務業企業。今天我重點講萬達的核心企業——萬達商業地產的轉型。

 萬達轉型輕資產
1、什麽是重資產,什麽是輕資產

  什麽是重資產?萬達商業地產的主要產品是城市綜合體,這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場,旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等,把配套物業進行銷售,用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品,所以萬達只能以“售”養“租”。萬達廣場建成後自己持有經營,全部租金收益歸萬達,這種模式叫重資產。

  什麽是輕資產?投資建設萬達廣場,全部資金別人出,萬達負責選址、設計、建造、招商和管理,使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧雲”系統。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式,萬達去年開始研發,現在已開始運行。這就是萬達廣場輕資產模式。

2、以輕資產為主

  萬達商業地產的轉型方向要以輕資產為主。截至2014年,萬達已開業109個萬達廣場,今年還要再開業26個,屆時持有物業面積將超過2500萬平米。今年開業的萬達廣場全部是重資產,因為萬達廣場從選址、談判、設計、拿地到開業的建設周期3年左右,今年計劃開業的項目都無法再改為輕資產。但是2016年萬達計劃開業50個萬達廣場,其中超過20個是輕資產。

  2017年以後,萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度,其中40個以上是輕資產。萬達現在有9000多萬平方米的土地儲備,其中2000多萬平米規劃為萬達廣場等持有物業,還有7000萬平方米銷售物業。我們定了一個目標,5年內把這7000萬平米銷售物業消化掉,可能5年以後,萬達廣場將沒有重資產項目了。這意味著五年內萬達商業地產將去房地產化,轉型為一家商業投資服務企業,類似於酒店管理公司,完全輕資產化。

為何轉型輕資產?
  萬達的重資產不是發展得不好,也不是沒有發展空間,中國的城市化還在進行,行業里模仿萬達者也是眾多。那為什麽現在就要果斷轉向輕資產?

1、擴大競爭優勢

  今年底萬達開業的廣場將達到135個,規模全球第一,足夠大。

  如果我們沒有遠大目標,完全可以自我滿足,僅憑租金自然增長就可以高枕無憂。但對於有近14億人口的中國消費市場來說,我們的規模還是太小,要擴大競爭優勢,必須做得更大。重資產受制於房地產周期,市場火的時候房子賣得很好,現金回流很快,發展起來容易。但我們分析中國房地產已走到供需平衡的拐點,躺著掙錢的高利潤時代已經過去,今後房地產要靠品牌、定價、營銷等方方面面都做得好才行。重資產模式雖然還能發展,但難度在加大。要快速擴大規模,就要轉型輕資產。由於萬達廣場有品牌,很多機構、個人都主動找萬達要求投資,萬達為什麽不利用呢?現在有句名言:生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。萬達要在五年之內做到足夠大,徹底排斥掉競爭對手,萬達是在挖更寬更深的護城河。

2、發展中小城市

  一些分析師問我,萬達為什麽不集中在一二線城市發展,三四線城市房價租金有那麽高嗎?這是對不動產理解不深。不動產最核心的指標不是房價和單平方米租金高低,而是租金回報比,就是租金和投資的比例,一個項目每年收取的租金,扣除各種稅費後,除以項目投資來看回報率高低。如從租金回報比看,一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目,因為一二線城市項目地價更貴、投資更大。

  重資產主要看房價,銷售利潤高才能投資,難以進入三四線城市發展。輕資產因為是純投資不銷售,不需關心房價,只要城區人口夠多,租金回報比合適就可以做。萬達可以進入大量的三四線城市。三四線城市發展不動產的最大挑戰是招商難,一般企業根本不敢進去,因為招不上商。而商業資源豐富恰恰是萬達的最大優勢,我們有超過5000家簽了協議的合作商家,其中許多跟萬達是緊密合作夥伴,萬達走到哪他們就去哪。現在萬達不是招商,而是選商。萬達招商有個硬性規定,任何商家每年在萬達廣場的開店數不得超過當年開業萬達廣場總數的50%,去年又進一步下調至三分之一。這樣做一是為了防範風險,如果萬達開業500家店,超市等某類行業全部一個商家租賃,一旦它經營出現問題,風險就大了。二是防止內部腐敗,不能因為搞定某個萬達招商人員,個別商家就能無限制在萬達廣場開店,每個品牌我們都限定進入萬達廣場的數量。

  三四線城市土地價格相對便宜,現在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經驗看,一個四五十萬人口的三四線城市,完全能承載一個大型萬達廣場,而且三四線城市的消費者的忠誠度更高。比如北京附近的廊坊,市區只有40萬人口,當時政府找萬達去投資,我們覺得廊坊人口不多,而且往北30分鐘到北京,往南40分鐘到天津,能有多少當地人在廊坊購物消費,並不看好。但廊坊市政府熱情很高,三番五次找上門,而且願意拆遷市政府辦公區給我們建萬達廣場。人總是講情面的,我們只好投資。但廊坊萬達廣場開業後效果出乎意料,現在平均每天客流5萬人次,相當於八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。還有重慶萬州,當地政府也是拿出最好地塊,多次找我們去投資萬達廣場。搞發展的同誌都反對,說全城區也就40萬人,而且是經濟落後地區,開業後怎麽保證客流。後來我說,實在不行就當扶貧吧,還是投資了。但萬萬沒想到,萬州萬達廣場開業竟然創造了萬達廣場至今為止開業的客流記錄——開業頭三天客流超過110萬人次,這意味著頭三天當地每個人都去逛了好幾遍,現在仍然保持每天5至6萬人次的客流,經營狀況非常好。

  我們從實踐中體會到,現在中國的商業地產投資處於失衡狀態,集中於大城市,局部已經過熱,但對三線城市和城區人口多的四線城市來說,投資非常稀缺,許多地方不要說大型綜合體,連一個多廳電影院都沒有。僅從萬達院線的收入數據分析,70%以上的增長來自三四線城市,盡管客單價稍低,但人口總量大,消費忠誠度高,容易形成萬達廣場商業單中心,而且投資回報率並不低於大城市。這就是萬達發展的好機會。

3、產生邊際效益

  萬達做輕資產是為了加快發展步伐。萬達現在一年開業26個廣場、新增500萬平米左右的持有面積,在全世界都是空前甚至絕後。從國際經驗看,不動產發展和城市化進程密不可分。一個國家城市化的關鍵進程只有二、三十年,一旦城市化進程結束,大規模發展機會就沒有了。萬達遇到了中國城市化快速推進的歷史絕好機會,同時因為自己做好了準備,才把握住這個機會。我們還要繼續加大力度,盡快把中國的大中小城市都發展到位。從財務上看,輕資產回報也很好,兩個輕資產店的管理收入總利潤也相當於一個重資產店。假設一個標準的輕資產店每年租金可以達到1億元,兩個店就是每年2億租金,萬達可以分到7000萬租金。一個標準的重資產店平均也是1億租金,扣除管理成本,再扣掉稅,財務利潤兩者收入基本相當。

  更重要的是,輕資產快速擴大規模,還能產生邊際效應。拿深交所上市的萬達院線來說,它的影城多數開在萬達廣場里,萬達商業地產發展速度快,院線發展速度就快。萬達正在做寶貝王,這是中國第一個綜合性的兒童娛樂項目,把兒童遊樂、教育培訓、美食、零售集於一體。之所以萬達要做兒童業態,因為萬達廣場如果沒有兒童業態,服務的年齡段就有斷層。我們統計過,兒童業態能為廣場帶來超過兩位數的客流增長。為什麽自己做,因為找不到能跟上萬達速度的合作夥伴。國內的兒童業態商家,要麽只做兒童遊樂,要麽只做兒童零售,沒有綜合性的企業。我們去國外找,歐洲、日本、韓國的公司都談過,都不敢進中國市場,即使進也不敢幹那麽快,一年開一個兩個,根本滿足不了我們發展的需要,所以萬達下決心自己做。萬達兒童娛樂公司去年成立,第一年就開業9家店,如果按照萬達廣場的發展速度,它很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業。萬達廣場數量擴大,還能為萬達做O2O、互聯網金融等帶來更多資源。

怎樣做好輕資產?有四點不得不看

1、建立輕資產標準模塊

  重資產模式下,萬達商業地產考核地方公司主要看利潤;到各地發展,主要看房價。輕資產模式的考核目標發生變化,主要看成本和租金。萬達全國發展二十幾年,做過幾百個項目,對全國各地的建造成本心中有數。我們首先在成本上狠下功夫,花一年時間,建立ABCD四個版本的輕資產成本標準。南方地質條件好的地方與軟基礎的地方有不同的成本標準,北方也根據地質條件好壞形成兩個成本標準。

  過去發展萬達廣場主要由發展部門牽頭,他們負責到各地談項目,項目資料談回來,公司成本部會對成本、利潤進行審核,兩個部門還要進行博弈,都同意後再上交總裁和董事長簽批。現在的輕資產項目做不做主要由商業管理公司決定,就是看租金。商業管理公司是萬達廣場的管理者,他來測算租金,一定會保守測算,所以我們要求商業地產研究部也建立一套各地租金測算模型,進行獨立測算,如果兩個部門的測算差不多,說明靠譜。如果差距很大,那就回去重新研究。這樣建立一整套輕資產投資標準模塊。

2、工程管理重大改革

  為加快發展輕資產,萬達的工程管理模式也進行重大改革。過去的工程管理,從招標、預算到決算,過程複雜,費時耗力。萬達實施輕資產後一年計劃開業50個項目,原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個交鑰匙工程,這在中國工程管理史上是一個重大創新。萬達和長期合作的中建系統四家公司一起,共同制定出不同地區四個版本的萬達廣場工程造價標準。萬達按照標準給施工單位費用,施工單位按照標準進行建造,按時實施交鑰匙工程,萬達只需監督工程質量,不用再自己招分包單位。發達國家工程建設都是交鑰匙工程,投資是投資,建設是建設,管理是管理,專業化細分程度高。中國房地產企業全能,從投資、買地、設計、建設全部自己幹,這是中國目前發展階段決定的。

  實施交鑰匙工程的好處:一是降低成本,過去建一個萬達廣場,項目公司要六七十人,現在人數減少三分之二。二是提高效率,管理更加便捷。三是實現雙贏。實施交鑰匙工程後,工程建設單位成為真正的總包,過去他們只負責土建,最多只占工程造價的50%,外墻、內裝、機電等是萬達招標。現在總包自己去招分包,不僅所有收入算他的,他還可以收取分包一定的管理費,利潤也提高了,所以交鑰匙工程受到戰略夥伴的極大歡迎。對於萬達,也可以徹底防止工程招標腐敗。當然,所有分包單位必須從萬達品牌庫中選擇。

3、商業管理實現信息化

  萬達發展這麽快,很多人擔心會不會翻車?輕資產模式推出後,工程管理的活少了,但商業管理的任務加重了,現在一年開業二十多家廣場,到明年一下翻倍怎麽跟得上?商業管理就成為萬達能不能安全走下去的核心。

  全國這麽多萬達廣場,光靠人管不過來,萬達已實現高度的信息化管理。萬達創新研發出一套慧雲商業管理系統,2013年試行,2014年正式在全國萬達廣場推行。慧雲把萬達廣場的消防管理、機電管理、節能管理、運營管理等16個子系統集成到一個智能平臺上,一張電腦屏就可以掌控全局。過去這些系統分散管理,消防是消防、機電是機電,一個20萬平米的商業中心,地下好幾個監控室,要用幾十個人。現在只要一個控制室,因為計算機管理,值班的人都是工程師,人員素質也提高了。

  慧雲系統的推行保障了萬達商業管理的快速發展和安全性。例如消防事故絕大部分由電路老化引起。怎麽保證電路安全,過去萬達的解決辦法,一是所有電線電纜只用全國排名前三的品牌,因為質量相對可靠;其次嚴防死守,加大巡查力度。但仍無法完全避免出現電路安全事故,我們也有這方面的教訓。現在萬達采用科技手段,給電線電纜安裝溫感系統,通過溫度變化來感知電線電纜有沒有問題,一旦哪個地方的溫度超出正常範圍,系統就會自動報警。問題出在哪里,馬上就能找到。

  萬達廣場的一大特點是餐飲商家多,一個廣場有三四十家餐飲,我在十年前講過,萬達廣場旺不是賣出來的,是吃出來的。餐飲需要用火,火災隱患也最多。萬達就與國家消防部門聯合研發了一套廚房自動滅火系統,現已在全球申請專利。這套系統可以自動感知廚房溫度,一旦超過警戒值,電腦就會自動切斷廚房燃氣;溫度再上升到一定程度,自動噴淋滅火系統就會啟動,最大限度防止火災發生。

  商業管理信息化不僅支撐了萬達商業管理的運營,保障了安全,而且也減低了管理成本。過去管理一個15萬平方米的萬達廣場需要131個管理人員,現在只需要80人,減少40%。

4、建立輕資產融資管道

  萬達做輕資產,錢從哪來?

  一是外部管道,像基金、保險等機構投資者,現在已簽訂有約束力的項目25個,如果萬達需要,很快就可以簽百個以上的項目。二是建立內部融資管道。萬達成立了自己的電子商務公司,收購了快錢支付公司,這兩家公司都在做全新的理財產品,下個月就會推出來,采用眾籌方式為萬達廣場輕資產融資。萬達的理財產品真正投向實體,能產生真實回報。我們計劃每年給投資者6%左右的現金回報,5年或7年把萬達廣場處置,將收益分給投資者。萬達廣場處置有兩種方法,資本化或賣掉。

  中國正在試點REITS,目前好幾個城市在試點,萬達這個理財產品就是準REITS。即使屆時不做REITS,5年後廣場成熟了,租金比較高了,也能賣個好價錢。出售獲得的收益加上前期每年的現金收益,預期年化收益至少可以達到百分之十幾。如果投資者急著用錢,中途想退出,我們也已跟兩個金融改革試驗區談好,設立一個權證交易平臺,也找了做市商。買我們的理財產品,一個月以後就可以交易,讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定,在處置廣場時獲取一定收益,這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。萬達的理財產品如果推行成功,就能解決輕資產項目的投資,也許就不用依賴外部投資者了。

  萬達商業地產轉向輕資產,不是大家想象的那樣忽然華麗轉身,而是一步步做出來的,從建造的成本標準模塊、交鑰匙工程、信息化的商業管理到建立融資管道,已經折騰一年多,只是現在消息發布出來。

  輕資產戰略目標
萬達的輕資產有兩個戰略目標:

  一是2020年開業400個至500個萬達廣場。原來重資產模式我們給自己定的目標是到2020年開業240個至250個廣場,現在數量將近翻番。萬達到2025年爭取開業1000個萬達廣場。大家可能不太敢相信,5年以後萬達一年能開業100個?以萬達現在特別是5年後的執行力,完全可以做到,不信大家五年後看,我今天的話是否成為現實。

  二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。如果一個公司凈利潤的三分之二來自於房地產之外,這個公司就不能再叫房地產公司,所以我們也有打算,將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字,變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司,去房地產化,也實現萬達商業地產的全面轉型。

文章來源:萬達集團董事長王健林於2015年4月15日參加深圳證券交易所第八期“創業家思享匯”時發表的主題演講

(格隆匯聲明: 本文為格隆匯會員個人文章,本文言論不代表格隆匯觀點。格隆匯未持有相關公司股票。)

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維達國際:品類多品牌轉型,四大契機助力業務增長

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2236

維達國際(3331.HK)品類多品牌轉型,四大契機助力業務增長
作者:申 燁、李音臨

1. 公司簡介

維達國際創立於1999年,是國內領先的衛生紙產品生產商,專註於高級生活紙業的研發與生產,2007年在香港主板上市。第一大控股股東為SCA Group Holding BV,即全球領先的衛生用品公司愛生雅,持股51.40%。
維達具有強大而完善銷售網絡平臺,截止2014年底,公司的銷售辦事處總數為239個、經銷商達1,380家、銷售網點30多萬個。根據國際品牌研究機構凱度消費者指數的“2014年品牌足跡排行榜”,“維達”品牌現位居中國快速消費品牌第十九位。維達國際收入來源有兩部分:生活用紙和個人護理用品,2014年營業收入為79.85億,其中生活用紙收入為78.70億,個人護理用品收入為1.15億。




維達從前兩年起開始拓展個人護理用品業務,從單一品牌生活用紙制造商向多品牌衛生護理用品企業轉型,在2014年整合了維達護理用品以及愛生雅位於香港、內陸以及澳門的業務,將個人護理業務的資源歸於維達集團的平臺,現以“生活用紙、失禁護理、女性護理、嬰兒護理”四大品類管理經營十個品牌:維達Vinda 、得寶Tempo、多康Tork、愛貝多Babyfit 、麗貝樂Libero、噓噓樂Sealer 、薇爾VIA、輕曲線Libresse 、添寧TENA、包大人Dr.P,公司未來將對這些品牌進行梳理規劃,將於每一個品類上建立一個領導市場的品牌。

2. 經營概況

公司主要收入來源於生活用紙的生產與銷售,2014年公司實現收入79.85億港幣,同比增長17.46%,其中生活用紙業務收入占其中的98.6%,凈利潤同比增長9.31%至5.93億港元。


生活用紙

2014年生活用紙業處於階段失衡的周期,同業競爭明顯。
維達國際仍堅持維持產品質量穩定,並繼續以“品牌站”維持和提高市場占有率。公司於2014年內冠名贊助東方衛視熱播之綜藝節目《潮童天下》、《維達親子紙巾婚紗秀》及《維達超韌全民見證 — 中國行之第二季》等公關活動,有效提升「維達」品牌的知名度和消費者忠誠度。根據國際品牌研究機構凱度消費者指數的“2014年品牌足跡排行榜”,“維達”品牌自上一年以來,躍升六位,位居中國快速消費品牌第十九位。未來公司將積極把高端產品“得寶Tempo”推廣至全國,進一步優化生活用紙產品結構及提高利潤率。2014年,生活用紙銷售收入為78.70億港元,同比上升15.3%。

個人護理用品

個人護理用品業務仍屬於培育階段,業務規模比較小
,2014年維達國際取得了多個愛生雅國際知名個人護理衛生用品品牌的經營權,並成立了專責小組確保業務及品牌管理順利交接。維達國際將借助愛生雅強大的研發及技術支持,並按中國國人的消費習慣,在每個個人衛生護理用品領域打造一個國際級的行業領導品牌,借助維達現有的銷售網絡和構建個人護理用品專銷渠道,以此提高盈利水平。2014年,個人護理用品銷售額為1.15億港元。

銷售渠道

目前維達來自傳統經銷商、現代超市大賣場、商務客戶及電子商務客戶的收入占比分別為47.8%、33.0%、12.2%及7.0%。
隨著網購市場的蓬勃發展,維達將加大電商投入,繼續與各大網購商城合作,建立長期夥伴關系,進一步擴大市場份額。於個人護理業務多元化的方向下,本集團將紮實地搭建專銷渠道,包括專業化的母嬰店、醫院、老人護理院等。

產能擴張

截至2014年底,公司生活用紙產能達890,000噸,同時將在2015年擴充產能,分別於山東和四川新增60,000噸和30,000噸產能,預計於第四季度投產,年底總產能將達到980,000噸,另外,公司未來還將在國內考察新的生產布點,以支持公司產能擴充的規劃。個人護理用品方面,位於華中的三條先進嬰兒紙尿用品生產線,可承擔維達當前所有嬰兒紙尿用品品牌的生產任務,為不同客戶群提供優質的產品。

3. 投資看點

 有序擴張造紙產能,產品生產本地化
:公司將有序地擴充產能以支持公司長遠擴充規劃,未來將借助在華中已有的三條先進嬰兒紙尿褲生產線,及未來將添臵的失禁護理及女性護理產品生產線,將國際護理衛生品牌生產本地化,降低制造成本。

多品類多品牌轉型,四大契機助力業務增長:目前,生活用紙行業增長放緩,同業競爭明顯。公司整合維達護理用品以及愛生雅在香港、內陸和澳門的業務,奠定了“生活用紙、失禁護理、女性護理、嬰兒護理”多元化版圖。城鎮化加速、環保政策監管收緊、二胎政策放開與人口老齡化趨勢都將拉動國民對優質生活衛生用品的需求。從長遠來看,產品多元化將惠及本集團長遠增長。

與愛生雅整合業務,推動業績增長:維達與愛生雅團隊開始整合和優化資源,分銷渠道層面,公司具有成熟完善的生活用紙銷售網絡,結合愛生雅完善的失禁護理專銷渠道,在渠道上可以提供更高質量的多元化產品組合,發揮跨品類和品牌的協同效應。生產研發方面,維達將借助愛生雅的研發及技術後盾支持,與自有的一流生產能力相結合,生產高端品牌與高附加值的產品。采購方面,公司與愛生雅合計生活用紙產能屬全球之最,雙方之間或可在采購成本控制、市場訊息分享、供應商的售後服務等方面可以發揮協同效應。財務方面,隨著維達整合愛生雅的業務,業務規模擴大,公司的財務與融資實力將進一步增強。

 開發網購渠道,擴展專銷渠道:加大電商投入,繼續與各大電商網站合作,建立長期夥伴關系,隨著網購的蓬勃發展,電商渠道的收入占比和市場份額將逐步擴大。個人護理業務方面,維達將紮實地搭建專銷渠道,包括專業化的母嬰店、醫院等。

4. 風險提示


個人護理業務整合和渠道整合存在不確定性,市場需求低於公司預期。

(來自廣發證券)

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戰略轉型將助金蝶國際成為世界級企業ERP雲服務平臺

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本帖最後由 優格 於 2015-5-4 08:42 編輯

戰略轉型將助金蝶國際成為世界級企業ERP雲服務平臺
作者:心中無股

2015年4月23日,在港上市的金蝶國際(00268)發布公告,宣布與全球互聯網巨頭亞馬遜建立全球戰略合作夥伴,根據協議,雙方將在ERP雲服務業務轉型、產品與技術叠代創新、自動化運維、用戶體驗、國際市場服務、人才培養等多個領域展開全面深入合作,助力金蝶打造世界級企業ERP雲服務平臺,加速推動中國企業雲計算市場發展和雲計算生態系統的建設。

根據全球戰略合作協議的條款,金蝶國際將成為亞馬遜AWS在全球雲服務領域的核心合作夥伴,亞馬遜AWS將與金蝶軟件分享雲計算領域的技術、方法、經驗與知識,全力支持金蝶ERP雲服務能力建設。同時,通過聯合亞馬遜AWS遍布全球的服務,雙方致力於進一步幫助中國企業拓展跨境電商業務,使中國企業可以更輕松地將業務推向海外,用更低的成本享用到安全、優質、專業的ERP雲服務,實現“互聯網+”時代的輕資產運營,支撐中國企業的快速成長和全球化擴張的戰略。​

金蝶國際是一家傳統的中小企業ERP軟件企業,2005年在港交所上市,受市場競爭加劇影響,公司最近幾年經營步入低谷,2012年出現虧損。面對困境,公司從2012年開始全面自我革新、斷臂求生,推動一系列內部改革與業務大轉型,全面轉型移動端,定位'ERP+雲服務”,布局雲服務,大幅裁減員工(從11000人削減至6000人),實施股權激勵。在筆者看來,2012年的金蝶國際的變革非常像2011年由雷軍主導的金山軟件的'3+1'業務轉型,經過二年多的陳痛,金蝶國際這家老牌軟件企業終於重新煥發出了勃勃生機.​
首先,公司成功扭虧為盈,收入結構發生顯著變化。2013年實現盈利1.2億元(人民幣,下同),2014年實現盈利1.9億元,比上一年增長68%,凈現金流量增加5億多,公司毛利率更從2013的75%快速上升到82.5%。年報還顯示,2014年公司營業收入15.46億元。其中國內客戶總收入為15.25億元,海外外部客戶收入0.213億元。主要收入中來自企業ERP業務以及雲服務,分別為14.4億和1.06億,其中雲服務實現大幅增長達86%。
其次,公司的雲服務即將進入全面爆發期。金蝶專註於軟件市場22年,已經積累了400多萬家企業客戶,5000多萬用戶,隨著公司今年先後與金山軟件(詳見2015年3月23日公司公告)、亞馬遜二大國內與國際雲服務巨頭分別簽署全面合作關系,預計今年開始雲服務的收入將進入爆發期,事實上,金蝶早已提前布局雲服務市場,旗下產品包括服務雲、移動雲、產業雲、ERP雲。按照金蝶未來的規劃,企業客戶將突破一千萬家,用戶數量達到一個億,目前金蝶雲之家已經積累了大量歷史數據,未來能提供多維度雲數據、雲分析服務來提高貨幣化水平,雲服務無疑將成為金蝶未來三年增長的主要動力。4月24日,互聯網巨頭亞馬遜發布年報,顯示公司雲服務收入破天荒的達到60億美元,成為公司利潤最大的板塊,當日股價大升14%.顯示全球投資者對未來雲服務市場的強烈看好。

第三,'互聯網+“將全面提升金蝶國際的景氣度。隨著中國全面進入'互聯網+'與全民創業的大潮,傳統企業紛紛開始互聯網化,這對一直專註於企業IT服務的金蝶國際是個歷史性的機會。從公司公告獲知,公司已經跨越之前僅服務中小企業的慣例,也開始向大企業服務,海爾、萬科、新世界等企業巨頭先後成為公司的客戶;公司拓展的企業社交化協作平臺'雲之家'發展迅速;公司的移動醫療業務進展順利;公司的移動支付牌照也在積極申領之中;國際化業務已步入實質性階段.​

總之,在移動互聯網大時代下,金蝶國際面臨著前所未有的機遇,雲服務將助金蝶國際成為世界級ERP雲服務平臺.二年半前,本人在3元多時建倉金山軟件,並在6元多時發表強烈看多金山的《移動互聯網大時代下的金山軟件》一文,10個月後股價幸運的漲至33元。今年,我同樣在3元多時建倉金蝶國際,並在一個月後的今天發表堅定看多金蝶國際的本文,歷史會重複嗎?我不知道,但我確信金蝶國際的內外部環境面臨著重大機遇,幾天前,孫正義在清華演講時大膽預測:建立在大數據基礎上的雲平臺將是人類未來最大的資源,期待金蝶國際抓住歷史機遇,開創美好的未來。


來源:新浪博客


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战略转型将助金蝶国际(00268)成为世界级企业ERP云服务平台 心中无股HK

http://xueqiu.com/8029098291/42744475

2015年4月23日,在港上市的金蝶国际(00268)发布公告,宣布与全球互联网巨头亚马逊建立全球战略合作伙伴,根据协议,双方将在ERP云服务业务转型、产品与技术迭代创新、自动化运维、用户体验、国际市场服务、人才培养等多个领域展开全面深入合作,助力金蝶打造世界级企业ERP云服务平台,加速推动中国企业云计算市场发展和云计算生态系统的建设。
  根据全球战略合作协议的条款,金蝶国际将成为亚马逊AWS在全球云服务领域的核心合作伙伴,亚马逊AWS将与金蝶软件分享云计算领域的技术、方法、经验与知识,全力支持金蝶ERP云服务能力建设。同时,通过联合亚马逊AWS遍布全球的服务,双方致力于进一步帮助中国企业拓展跨境电商业务,使中国企业可以更轻松地将业务推向海外,用更低的成本享用到安全、优质、专业的ERP云服务,实现“互联网+”时代的轻资产运营,支撑中国企业的快速成长和全球化扩张的战略。
       金蝶国际是一家传统的中小企业ERP软件企业,2005年在港交所上市,受市场竞争加剧影响,公司最近几年经营步入低谷,2012年出现亏损。面对困境,公司从2012年开始全面自我革新、断臂求生,推动一系列内部改革与业务大转型,全面转型移动端,定位"ERP+云服务”,布局云服务,大幅裁减员工(从11000人削减至6000人),实施股权激励。在笔者看来,2012年的金蝶国际的变革非常像2011年由雷军主导的金山软件的"3+1"业务转型,经过二年多的陈痛,金蝶国际这家老牌软件企业终于重新焕发出了勃勃生机.
       首先,公司成功扭亏为盈,收入结构发生显著变化。2013年实现盈利1.2亿元(人民币,下同),2014年实现盈利1.9亿元,比上一年增长68%,净现金流量增加5亿多,公司毛利率更从2013的75%快速上升到82.5%。年报还显示,2014年公司营业收入15.46亿元。其中国内客户总收入为15.25亿元,海外外部客户收入0.213亿元。主要收入中来自企业ERP业务以及云服务,分别为14.4亿和1.06亿,其中云服务实现大幅增长达86%。
       其次,公司的云服务即将进入全面爆发期。金蝶专注于软件市场22年,已经积累了400多万家企业客户,5000多万用户,随着公司今年先后与金山软件(详见2015年3月23日公司公告)、亚马逊二大国内与国际云服务巨头分别签署全面合作关系,预计今年开始云服务的收入将进入爆发期,事实上,金蝶早已提前布局云服务市场,旗下产品包括服务云、移动云、产业云、ERP云。按照金蝶未来的规划,企业客户将突破一千万家,用户数量达到一个亿,目前金蝶云之家已经积累了大量历史数据,未来能提供多维度云数据、云分析服务来提高货币化水平,云服务无疑将成为金蝶未来三年增长的主要动力。4月24日,互联网巨头亚马逊发布年报,显示公司云服务收入破天荒的达到60亿美元,成为公司利润最大的板块,当日股价大升14%.显示全球投资者对未来云服务市场的强烈看好。
       第三,"互联网+“将全面提升金蝶国际的景气度。随着中国全面进入"互联网+"与全民创业的大潮,传统企业纷纷开始互联网化,这对一直专注于企业IT服务的金蝶国际是个历史性的机会。从公司公告获知,公司已经跨越之前仅服务中小企业的惯例,也开始向大企业服务,海尔、万科、新世界等企业巨头先后成为公司的客户;公司拓展的企业社交化协作平台"云之家"发展迅速;公司的移动医疗业务进展顺利;公司的移动支付牌照也在积极申领之中;国际化业务已步入实质性阶段.
       总之,在移动互联网大时代下,金蝶国际面临着前所未有的机遇,战略转型云服务将助金蝶国际成为世界级ERP云服务平台.二年半前,本人在3元多时建仓金山软件,并在6元多时发表强烈看多金山的《移动互联网大时代下的金山软件》一文,10个月后股价幸运的涨至33元。今年,我同样在3元多时建仓金蝶国际,并在一个月后的今天发表坚定看多金蝶国际的本文,历史会重复吗?我不知道,但我确信金蝶国际的内外部环境面临着重大机遇,几天前,孙正义在清华演讲时大胆预测:"建立在大数据基础上的云平台将是人类未来最大的资源“,期待金蝶国际抓住历史机遇,开创美好的未来。
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