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彭博：中國已做好支持樓市政策儲備 或降低二套房首付

來源: http://wallstreetcn.com/node/214559

彭博新聞社援引知情人士報道，中國政府已做好房地產政策儲備，以應對經濟持續下滑及房地產市場低迷。儲備政策包括降低購買二套房的首付比例。中國並考慮調整二手房交易營業稅的免征期限，由5年後免征恢複至2年後免征。

知情人士表示，中國政府將視中國經濟增長以及房地產市場的實際情況考慮是否出臺上述儲備政策。彭博援引一位知情人士還稱，目前中國政府對房地產市場的指導原則是“防風險”而非“促增長”。

值得註意的是，2月10日央行發布的四季度貨幣政策報告中，中國央行放棄了此前“堅決抑制投機投資性購房需求”的措辭，這可能意味著房地產政策將會進一步放松。

去年9月30日，央行發布通知明確放寬“首套房”認定標準，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

高盛高華2月13日的報告分析認為，鑒於已有的宏觀數據，預計政府將進一步降息降準，並推動人民幣匯率溫和貶值。中國政府還可能推出其它旨在支持基建投資以及房地產行業的行政管理措施。

剛剛過去的中國農歷春節期間，樓市成交冷清。據中國證券報報道，很多城市出現零成交的現象。今年春節期間，部分城市大量房地產項目封盤，暫停銷售，直至春節假期結束才恢複銷售。此種情況在二三線城市表現的尤為明顯。而往年，二三線城市的房地產項目為吸引回鄉置業者，有不少樓盤在春節期間推出優惠措施。

另據統計局2月17日公布的數據顯示，1月70個大中城市房價環比整體下滑，城市間呈現分化：一線城市初步止跌回穩，二線城市降幅緩慢收窄，三線城市降幅略有擴大。

華爾街見聞此前曾報道，中原地產地產追蹤的40個城市1月新屋銷售面積環比大降31%，因為開發商在這一傳統淡季放緩了新樓盤的推出。

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2015樓市見聞---珠海篇 salesrep

http://xueqiu.com/3892773139/37026280

繳@西峰 總節前交代的作業 我不是珠海本地人，春節假期在廣東過的，珠海停留三天，以下是對珠海樓市的所見所聞。許多數據、觀點都是和當地朋友聊天過程中得來的，僅記錄，未核實。

珠海是珠三角西岸的一個重要城市，地接澳門，東望香港，北部與中山接壤，西部與江門相連，北距廣州140公里, 是珠三角中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市，素有「百島之市」之稱。珠海生態環境優美，山水相間，陸島相望，氣候宜人。人居環境一流。陸地面積1,711平方公里，常住人口158.26萬人（2012年數據）。2013中國城市可持續發展指數報告珠海綜合排名全國第一，中國新興城市50強，新型花園城市；珠海屬國家新頒佈的「幸福之城」 ，有「浪漫之城」 的稱號。本段摘自維基百科。
珠海樓市在2006年之前價格一直算比較穩定的。也許是被上一輪的樓市泡沫嚇怕了，市區曾經有過許多爛尾樓，包括史玉柱當年那棟聞名全國的巨人大廈。這次去可以看到市內許多爛尾樓已經消失，只剩下零星的幾棟了。

2007年珠海樓市開始上漲，市區（香洲、吉大、拱北、前山）一手房從均價3～5K上漲至目前的16～20K，優秀地段、開發商的新房超過30K也不罕見。不過相比較來看，整體感覺珠海市的房價並不算太貴。下圖是吉大海邊一個中介掛出來的二手房價格，都是要麼看海要麼可以飯後海邊散步的房子。




下面是唐家鎮某中介掛出來的，唐家鎮算珠海郊區吧，距離中心區有20分鐘車程。個人十年前在這個附近買過一個商舖，賭港珠澳大橋落地淇澳島，後來改規劃落地拱北了。人生第一筆重大投資以慘敗告終。 





海經濟在過去十幾年的發展一直落後於廣州和深圳的，甚至比不上隔壁的中山。不過近幾年珠海發展迅速，大型工程的動工帶動經濟的發展，港珠澳大橋、廣珠鐵路、高欄港、鳳凰山隧道等等。


現在珠海最熱的話題莫過於橫琴自貿區了。住宅房價已達40K，可是這裡幾年前的房價3K都沒人要的。

澳門大學珠海校區也落戶於此，據說是校本部面積的20倍，校內通過一條河底隧道與澳門連接，無需過邊檢。另外現在珠海戶口去澳門也方便多了，只需刷指紋即可過關，日後珠澳一體化可期。自貿區發展會展業也有點看頭，參考拉斯維加斯的模式，建會議、會展中心，白天工作結束，晚上過條河到澳門賭博、娛樂。

旅遊休閒是橫琴自貿區發展方向之一。目前已建成的長隆海洋世界可稱得上目前國內最好的海洋主題公園了。從硬件、軟件到服務人員的專業態度，直追香港海洋公園。企鵝館裡都是一米來高的帝企鵝和王企鵝，不像有些海洋館裡弄一群鴨子一樣的非洲企鵝來充數。最大的一個水族箱，寬度超過新加坡水族館。缺憾是動物種類有點少，知識性有點偏兒童。如果把摩納哥海洋博物館比作大學生、巴塞羅那水族館比作高中生，長隆海洋世界關於海洋知識的介紹就是小學生級別的啦。

許多全國性的大地產商都已進駐珠海。除了本地的華發地產和格力地產，以下地產商或看到樓盤或看到過樓盤廣告：仁恆地產，金地、雅居樂、萬科、恆隆、時代地產、保利、中邦、佳兆業、星河灣、中海。

據朋友說珠海樓市在過去兩年一直保持著上漲的勢頭。未來珠海要發展成一個戶籍人口超500萬的大城市，伴隨著自貿區的發展，珠海未來必定越來越好！

說好的“樓市小陽春”呢？ 中國樓市2月重回跌勢

來源: http://wallstreetcn.com/node/214700

繼1月份百城房價環比微幅上漲後，2月份房價重回跌勢。

中國指數研究院近日發布報告稱，2015年2月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10539元/平方米，環比小幅下跌0.24%。其中，39個城市環比上漲，61個城市環比下跌。上漲城市數量比上月減少5個。

百城房價同比下跌3.84%，跌幅較上月擴大0.75個百分點。

去年5月首次出現房價下跌以來，這是除今年1月外，第9個月下跌。

中指院表示，整體來看，受春節假期影響，樓市進入傳統淡季，供需均表現平淡，百城住宅均價整體穩中略降，絕大多數城市價格變化在1%以內。中指院還表示，隨著流動性增加和政策利好，看好後續樓市：

展望未來，在經歷去年的調整期後，隨著各項利好政策疊加，市場各方預期企穩。伴隨著春天的到來，各種“微放松”政策組合效應將持續顯現，若房企抓住有利時機，采取積極的銷售策略，樓市“小陽春”或將如期而至。

對樓市利好的政策主要還是降息。中國央行日前宣布3月1日起再次降息，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點。

據經濟參考報援引據中原地產首席分析師張大偉測算，若購房者貸款100萬元，20年還清，那麽此次降息可使其合計減少3.46萬元的利息支出。連續兩次降息後，在上述情形下，利息支出實際上將降低約9萬元。

根據百城價格指數對北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，2015年2月十大城市住宅均價為18957元/平方米，環比微跌0.17%。十大城市中4個城市環比上漲，較上月減少2個，依次為武漢、天津、深圳、上海。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對一財網表示，降息有利於去庫存、改善企業的資金狀況，目前一二線城市的庫存已經不足為懼，只有三四線城市庫存偏高。

另外，3月1日，江蘇省徐州市、四川省瀘州市同時頒發全國第一本不動產權證書，不動產統一登記制度正式在中國落地。去年不動產登記傳聞出現後，多地出現二手房“拋房潮”，但目前看來，中國主要城市並未出現大規模的恐慌性拋房大潮。

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陳德霖分化樓市 激活炒家 趕絕用家

2015-03-05  NM

這個政府，總要和全港想安居樂業的市民作對。市民呻買樓難，政府話：「買唔到樓，咪唔好買囉！」 上週五，金管局突然出招，將樓價七百萬以下的自用物業，最高按揭成數由七成降至六成，又把第二套房及各類非自用物業，按揭貸款的供款與入息比率，由現時五成下調至四成。新措施旨在控制金融體系風險，並壓抑市場需求，但亦正正趕絕一班真正用家。 上車換樓客突然要多付一成首期，市民怨聲載道，埋怨殺錯良民，買樓變得不可能。真正得益的，是一班因樓價繼續升值、肥到襪都著唔落的有錢炒家，內地客近月更有回歸之勢。畸形的樓市政策，有錢人繼續享受資產升值的財富效應，窮人繼續含忍。辣招無力壓樓市 10/2009年 $2,000萬以上物業按揭成數收緊至60%。 8/2010年 政府九招遏炒風，包括收緊豪宅貸款上限，$1,200萬或以上豪宅，按揭成數由70%降至60%，以及禁止一手樓花「摩貨」轉讓，並發展啟德等增加單位供應。 11/2010年 首度推出「額外印花稅（SSD），買家六個月內轉手徵15%印花稅等。 6/2011年 $1,000萬以上物業按揭成數收緊至50%。 9/2012年 已擁有一項或以上按揭，再申請按揭，供款入息比率上限由50%降至40%。 10/2012年 推出加強版額外印花稅（SSD 2），將印花稅適用期由兩年延至三年，首半年轉手稅率由15%加至20%；又推出「買家印花稅（BSD）」，對非香港永久居民與用本地及海外公民名義買入住宅，一律徵收15%買家印花稅。 2/2013年 銀行壓力測試假設利率回升2%至3%。樓價$450萬以上只可承造最多80%按揭；並推出「雙倍印花稅（DSD）」，把樓宇買賣印花稅率全面增加一倍，最高稅率由樓價4.25%加至8.5%。 2/2015年（最新） $700萬以下，按揭由過去60%至70%按揭成數，一律降至60%。購買第二套房，不管是否自用，供款入息比率由50%降至40%；非自用住宅及工商單位，供款與收入比率一律定為40%。 辣招推出後，記者即時到集中細價樓的沙田第一城感受市場氣氛，代理行經紀都牙痛咁聲：「政府有無諗過，會令幾多人無飯開，製造失業大軍！」當晚的確有不少準買家「心急入市」，務求借足七成，故即晚完成交易。不過更多的人，卻因此招而大失預算，要重新部署。例如在翌日，只能在另一細價盤荃灣中心地產鋪「徘徊」的Cherry夫婦。Cherry原本打算生小孩後便入市，但措施令他們的買樓計劃告吹。她激動地說：「如果呢個政策係為咗打擊一班炒樓嘅人，我可以講，而家係打壓埋我哋呢班真心想買樓自住嘅人！」 用家計唔到數 上週五，金管局總裁陳德霖突然召開記者會，宣布又再出招，是為○九年以來第七輪招數。當中主要為：七百萬元以下自用單位，可借按揭成數上限，由七成一律下降至六成；購買第二套房，不論是否自住，供款入息比率由五成降至四成；及非自用住宅及工商單位，供款與收入比率一律定為四成等。眾多招數中，以收緊七百萬元以下按揭成數，帶來的反應最激；尤其後生一輩，在社交群組中媽聲四起，認為連累的是一眾無辜的自住用家。本刊一位記者的家姐個案，正好反映現實。記者的家姐區太，任職教師，與丈夫月入共四萬。○九年以近二百五十萬元，買入將軍澳新都城一期一個三百多呎單位。因為下個月女兒出世，正打算換大單位，但上週金管局出招，令她計唔到數，「BB未出世屋企已經唔夠住，淨係BB車、BB床、BB衫已經霸咗成個廳。之前睇啱一個五百呎單位，樓價六百萬。如果借足七成，首期要一百八十萬。而家收緊到只可借六成，即首期要二百四十萬。我層樓就算賣咗，最盡都只能套現二百萬！」按此，區太要想辦法湊足首期差價，不外乎向親友借、向財仔借，又或自己慢慢儲多兩三年，但不排除其間樓價仍再升。即使向外借首期湊夠，區太還要面對壓力測試一關。前年第六輪金管局措施，要求銀行壓力測試的假設利率，由兩釐升至三釐。區太現符合壓力測試要求，但這是假設她沒有任何其他債項。如果她借錢俾首期，分分鐘過唔到關！其實付經紀佣金及從價印花稅，她已要使二十四萬元。面對開支排山倒海，只是一名單純用家、並無投機心態的區太，人生計劃要再諗過。原本打算三年抱兩的她，現在生仔和買樓計劃都要「停一停，諗一諗」，「再睇定啲啦，呢個時候要俾多六十幾萬真係有啲吃力，逼啲住住先都要o架啦，唔再生住囉。」 首置都受影響 這類個案，其實比比皆是。計劃明年結婚的張小姐，首次置業，與男友已儲定近五十萬首期。因婚後要與奶奶同住，正在觀塘區物色四百呎單位，「而家四百呎單位都要五百萬，原本首置可以按足九成，兩個人供每月都啱啱好，唔超過供款入息比率，但而家收緊咗，我哋就要俾多五十萬首期喎！」原不計劃向屋企人借錢的張小姐，現在心大心細，「有邊個想麻煩屋企人？五十萬對我哋呢啲蟻民算好多，問佢哋借都未必借到。」她另一打算是買更細的單位，「唯有睇二、三百呎嘅樓啦，你都無得揀！」她大罵政府幫倒忙，「佢唔做好過做啦！出埋啲招數歧視窮人，財爺講到出口，叫你哋班窮人買唔到樓，就唔好買！點解可以咁刻薄？點解政府係要懲罰一班腳踏實地嘅人？」相反，對有實力的炒家來說，現時市況對他們最為有利，且應付得綽綽有餘。記者訪問多名投資者及學者意見，大都認為金管局的招數，一如既往，只會令成交大縮而樓價繼續向上。有樓揸手的投資者，只要將升值了的物業加按，隨時套現再買樓收租。例如元朗有十多層細價樓收租的陳先生，每層入市價由幾十萬至百多萬不等。他每年總租金收入便有百多、二百萬元，「升咗價嘅我會再借二按，套番啲錢再投資。而且嚟緊我會再加租，收到嘅錢更多。」出招前，他再以四百多萬買入YOHO TOWN一個單位，「如果銀行唔借嘅，我咪all cash俾晒，無咩影響。」 炒家綽綽有餘 事實上，過往政府針對大價樓的辣招，根本遏止不了樓價，價格愈升愈有。不借銀行，投資者仍有不少借錢渠道，當中包括俗稱財仔的財務公司。由於業主的磚頭夠保值，財仔都非常樂意借錢。本刊翻查土地註冊處資料，發現近年不少物業都有二、三、四按甚至更多記錄。例如持有火炭御龍山的趙姓業主，一○年以一千七百多萬元購入，其間先後向易還財務、新鴻基財務、借得易財務等借錢。計盡其未贖及已贖按揭，前前後後按揭次數竟達十五次，金額合共起碼三千萬元以上，物業就如一部提款機。加上全球放水，仍在低息環境，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，連同過往政府所出、扭曲樓市的招數，市場對物業的需求會持續爆發。「政府係用錯招，上年政府見中小型樓升勢顯著，就刻意打壓，其實今年豪宅先係升市火車頭！」他指各國貨幣貶值，不少有條件買家都傾向買豪宅來保值。「自上年歐央行印銀紙之後，豪宅交投明顯增加，價格仲愈升愈有，升幅明顯追上中小型樓。」百利保（617）執行董事范統亦指出，環球放水令豪宅需求上升，「我聽番啲經紀講，有趨勢見到內地客都回港買樓。之前DSD（雙倍印花稅）一出，一百個內地客即刻剩番十個，甚至無。而家有趨勢見大陸客返緊嚟。」 一手旺租盤更旺 城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，金管局今次出招，是想向市場發放「政府做緊嘢」的訊息，「樓市升得好緊要，市場有訴求想政府出招壓抑樓價，咁最快又唔使立法會通過嘅招數，就係由金管局調整按揭，壓抑需求，就算樓價唔跌，至少唔好升咁快啦！」市場普遍預期，自住用家可能由二手市場，「被迫」轉投一手樓。黃良昇指：「今次嘅樓市干預會令二手樓供應更加少，發展商會以二按嚟吸引準買家。喺無得揀嘅情況下，會有唔少準業主寧願俾貴少少都會揀番一手樓。」他又警告，近期租盤不足情況已相當普遍，金管局推新辣招後，對租盤市場影響深遠。「新政策始終淘汰一班人出局。佢哋買唔起樓都會去租。喺呢幾年市場上租盤加速，追唔上需求，呢個問題今年會慢慢浮現出嚟，政府要小心應對。」金管局出招，令樓市呈兩極分化，激活炒家趕絕用家，真正唔做好過做！ 財仔氾濫金管局加壓 近年樓市還有一個怪現象，就是財仔開得成行成市，大量承造樓宇按揭，取代了銀行部分角色，但最終其風險卻轉嫁了給銀行。根據記錄，自○九年起，財仔由三百間，在六年間升至今年的一千二百間，升幅達三倍，幾乎隔日就有一間新財仔開業！但金管局只監管銀行，警務處又只管放債人牌照，及有否違法行為。財仔的借貸規模及資金來源不受規管，形成一個未能掌握的樓市風險。 銀行不願call loan 而現時公屋及居屋有價，財仔活動更活躍。但問題是，承造一按的銀行，卻未必知業主再向財仔伸手借錢。前渣打銀行中國區行政總裁、現任房委會資助房屋小組主席黃遠輝指，在現時制度下，銀行未必知道業主在財務公司做二、三、四按，「業主有責任要通知銀行，但實際上佢哋好少咁做，怕影響銀行對佢嘅按揭態度。銀行如果經常查資料庫，都會知道業主做咗二按，但銀行都好少咁做，因為有太多業務要做，好少有時間定時查。」而且查冊有一定成本，若業主還款能力良好，銀行根本不會call loan倒自己米。金管局總裁陳德霖上週五透露，目前財務公司按揭貸款規模八十億至九十億元，而本港銀行按揭貸款餘額約九千億元，佔市場不足百分之一。不過黃遠輝指，「如果業主做二、三、四按，係會令業主由優質債仔，變成劣質債仔。」而且財務公司息口貴，債仔還錢都自然會先還財仔，令銀行斷供風險上升，「銀行其實只想收錢，怕麻煩，你叫佢拎層樓去賣都有成本！」 企業債有問題 另外，亦有銀行借錢給財仔做生意，再由財仔借出按揭貸款或個人貸款。此類業務會歸入企業貸款（corporate loan），銀行不會在年報中公開具體數字。有業內人士指，「好似東亞銀行咁，佢按揭貸款增長好少，但整體貸款增長好多，有幾多係借咗俾財仔都無人知！」據金管局初步統計，銀行借給財務公司的樓宇相關貸款金額，約為二百五十億元。如果財仔出事，甚至倒閉，最終還不到債項，一樣牽連銀行。雖然規模細，萬一出事對銀行體系影響有限，但金管局仍要管理銀行在樓市下滑時，所可能承受的風險。而財仔應否同被監管，亦一直是市場焦點。「有啲財仔知個債仔有樓喺手，會向根本唔夠錢還嘅債仔提供私人貸款，到其時真係還唔到，就逼佢哋賣樓。」財仔呃債仔不斷借的招數，不外乎向債仔稱，可以較低息借出更大金額，來償還之前的債項；又或是以更高息借出小額數目，用以應急，「受害人」比比皆是，其中一個就是目不識丁的何婆婆。 以為好抵其實好貴 六十六歲的何婆婆，連買餸都經常計錯數，她居住在○二年以十五萬元購入的沙田博康邨單位，同年向中銀承造按揭。一三年她因應急欠下親戚八萬元，碰巧有財務公司（中潤）來電，為了盡快還債就把公屋按下。每月只還二千多元，婆婆卻不知道年息高達四十二釐，亦不清楚還款期為十年，還以為「好抵」。這樣計算，十年後的總還款額約二十五萬，比起本金八萬高出兩倍多。其間，另有一「好心」的財仔（尚誠）表示可提供較低息貸款，婆婆不敢告訴子女，獨自答允。她因此再簽下廿五萬元的「低息」貸款清還第一筆按揭。而所謂低息，其實是三十三點六釐。三個月後，尚誠再叫婆婆以同樣息口，借五十萬冚之前廿五萬元按揭。之後另一財仔（易還財務）再借出七十五萬元。到家人突然收到易還財務釘契通知書，他們才知婆婆的欠款連利息，總還款額高達一百九十八萬！財仔釘契，即是想逼業主賣樓，婆婆真係喊都無謂！記者翻查土地註冊處記錄，滿身財仔數的業主比比皆是，就如一個風險重重、未曾引爆的計時炸彈。

是否全面取消樓市限購成兩會討論熱點

http://wallstreetcn.com/node/215082

是否全面取消樓市限購成為今年兩會中人大代表們熱議的話題。一些人大代表呼籲取消限購政策。

全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示：「房地產經過一年多的調整，市場基本恢復均衡，放開限購不會對房價造成太大影響。」

全國人大代表、廣東省惠州市委書記陳奕威稱：「限購只是調控手段，不是調控目的。控制房價，完全可以採取其他方式。」

全國政協委員、海南奧林匹克花園有限公司董事長馮川建表示，市場的事情就應該交給市場。

全國人大代表，北京市保安服務總公司海淀分公司副經理朱良玉稱:「一線城市的限購確實會影響到一部分人自住購房需求。基於一線城市房價過高、一度投資投機旺盛的情況，限購也是權宜之計，短期內是否放開應謹慎考慮。但隨著市場調節機制的不斷完善，限購應該儘早退出歷史舞台。」

中國樓市在過去一年出現疲弱走勢。截止去年年底，全國多數城市已相繼表態退出了限購政策。

目前，全國僅北京、上海、深圳、廣州和三亞仍在執行限購措施。其中，北京和上海官員明確表示不會取消限購。華爾街見聞提及，北京市常務副市長李士祥在北京團開放活動中表示，北京市住房限購不會取消，是永恆的。上海市長楊雄在上海市代表團的全體會議上也表示，今年政策上沒有大的調整，住房限購政策不取消。廣州市市長陳建華和深圳方面此前均發表不會取消限購的觀點。

關於一線城市限購政策是否調整的問題，住建部新聞發言人、住房改革與發展司司長倪虹在兩會期間表示，中央的政策是堅持分類指導、因地施策，「地方的負責同志對這個問題都有表述。」

中國政府在今年的政府工作報告中提出：穩定住房消費；堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

倪虹8日在接受中國政府網採訪時表示，《政府工作報告》提出了六個方面作為消費新的增長點，其中一個就是穩定住房消費。今年以來，地方對於穩定住房消費，特別是支持居民的自住和改善性需求採取了調整限購政策，改進住房公積金的提取和用公積金支付房租等措施。「所以我想，支持居民自住和改善性需求，這將是2015年住房政策的一個很重要的導向。」

中國經濟網援引中原地產首席分析師張大偉觀點稱，限購政策或有步驟地進行調整。他曾表示，目前全國執行限購的城市以一線城市為主，直接取消的可能性很小，而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬鬆的可能性較大。

樓市新型“救市”，該不該出手買房

來源: http://www.infzm.com/content/108512

多項穩定住房消費政策確實已經在“更高層面”獲得了原則性的通過，觀察這些政策下發的方式和時點，可以基本讀懂政府當前對於房地產政策的口徑，即避免大規模、一次性的刺激，而是采用“外科手術”式的點狀刺激，“出一個，看一個，再決定什麽時候是下一個”。

2015年3月20日，住建部以通報部長陳政高在全國公積金電視電話會議上講話的方式，向社會公開了降低公積金貸款門檻等一系列信息。

這是李克強總理在今年政府工作報告上重提“穩定住房消費”後，釋放出的第一個樓市政策。

其實春節過後，政府救市的傳言就開始不絕於耳，但行業飯局上的一個“切身”感受卻是——如今的地產商們有點不那麽“關心國事”了。要知道，僅僅就是在一年前，地產商關心的還都是總理關心的問題，城鎮化、宏觀調控、房產稅都是行業聚會上的熱門話題。

這是一面鏡子，折射的是整個房地產市場各個主體心態微妙的變化。政府一直在拿捏“穩定住房消費措施”的口徑、分寸，甚至行文發文的方式方法；地產商已經被殘酷了一年多的市場調整徹底打消了“單邊上漲”慣有認知；惟獨沒有太多變化的是購房者，他們還在問著那個永恒的問題，購房窗口在什麽時候？

政策“出一個，看一個”

重提穩定住房消費，有一個不可忽視的大背景。李克強總理在人大閉幕會上的答記者問中，有一句話貌似被忽略了。這句話就是談及7%GDP增長率的時候，李克強特別強調了“下限”這個詞，而媒體普遍關註的，還是他那句“工具箱里的工具還很多”，顯然，房地產是工具之一。

又要救市了嗎？兩會李克強總理作政府工作報告時，對房地產采用了“穩定住房消費”的基本口徑，並且少見地提及了“改善性需求”。也許市場命名其為“救市”，但在官方的話語體系中，這個應該叫做“穩定住房消費”。

不要簡單把上述兩個稱謂看做一個事情的兩個名稱——稍微熟悉中國官方話語的人，都會知道這里面還是大有不同。3月中旬，《經濟觀察報》、《中國經營報》等媒體，相繼報道了多項穩定住房消費政策已經獲得原則性通過的消息，其中涉及公積金貸款、二套住房首付比例下調、營業稅政策調整等措施。

從筆者掌握的情況看，截止到目前，營業稅調整、二套房首付比例下調、利率優惠、公積金貸款首付比例下調、貸款額度上調等，確實都已經在“更高層面”獲得了原則性的通過。但是，如何下發執行這些政策，在方式、時點上，都有講究。

第一，是單獨發文還是形成一個統一文件。

前一種情況，就是住建部、央行、財政部等部門，分別在自己分管的領域內，出臺穩定住房消費的措施，時間或有間隔，這一次就是住建部首先出臺了與公積金相關的政策；後一種情況，是大家更為熟悉的“國八條”“國十條”。

第二，逐個釋放還是一次釋放。

所謂逐個釋放，即在一個政策出臺之後，觀察政策對市場的效果，再決定下一個政策是否繼續釋放。實際上，從2014年下半年開始的穩定住房消費市場措施，都是采用這樣的方式，說得直白一點，就是“邊走邊看”。

所以，通過這些方式方法的選擇，我們可以基本讀懂政府當前對於房地產政策的口徑，即避免大規模、一次性的刺激，而是采用“外科手術”式的點狀刺激，“出一個、看一個、再決定什麽時候是下一個”。

限購仍在庫存難消

這樣的政策環境之下，庫存成為看清未來市場走勢的關鍵要素。那麽，庫存還會不會繼續增長？

從現在的情況看，答案是肯定的。3月份是上市房企年報的集中發布期，從已發布年報的一線房地產企業的情況看，利潤下滑是基本共性，而在銷售額這一項科目上，大部分還是在繼續增長。但是，需要註意的是，這只是表象。

為什麽？大部分房企銷售額的增長是通過“堆貨”的方式來實現的。所謂“堆貨”，即是通過大量的增加可售房源、開工量，來確保銷售額的進一步沖高。但是，在當前告別單邊上漲的市場環境下，這些“堆貨”在未來都會轉化為庫存。

所以，如果沒有大規模如4萬億的整體經濟刺激政策，整個房地產市場的庫存在未來1年中，仍然會繼續增長，“去庫存”就成了房地產企業、買方之間博弈模型的關鍵所在。

在這個模型中，還有一個非常重要的變量，即限購政策。尤其是北上廣深四個特大型城市。我們應該註意到，已經基本獲得決策層認可的穩定住房消費措施當中，單單繞開了限購，中央把皮球踢給了地方。限購不打開，庫存就是房企的癌癥，治不好，就只能“削他”。

地方政府有沒有調整限購這個變量的可能呢？當期來看，不是沒有，但是動機確實非常微弱。以北京為例，2014年全年的土地出讓金總收入又刷新了歷史紀錄，萬科在北京土地市場的新年第一戰，即便報出高價，仍失手於綠地聯合體。土地出讓金收入不下滑，就沒有觸動到地方政府的根本利益，從而短期之內也就沒有“打開限購”的利益驅動。

況且，李克強總理在政府工作報告中，把話說得很明白，“落實地方政府主體責任”——既不能大幅波動，又不能報複性上漲。也正是讀懂了中央的意思，北京市副市長李士祥，才一下說出了“限購是永恒的”這樣決斷的話語，不過通過居住證等其他手段結構性地釋放改善型需求，卻是存在可能的。

所以，庫存這件事的大基本面狀況如此，短期之內也沒有逆轉的變化，開發商會把“砍開工”“去庫存”當成首要的任務，以維持基本的平衡狀態。不出意外，這就是2015年房地產市場的基本走勢。

相對有錢人的購房窗口即將打開

說完了上述兩點，可以談談“購房窗口”這件事了，現在是不是很好的購房窗口？這個問題的回答，不能一概而論，如果非要總結一句話，那就是“相對有錢人的購房窗口即將打開”。從筆者的經驗看，大抵會出現以下幾種狀況：

第一種情況，對改善型購房者來說，應該是個比較好的市場窗口。這主要基於二套房貸首付將下調、利率打折這件事做出的判斷。況且，降息應該在未來的一年中，是大概率事件。所以，先拋開房價不談，從融資杠桿的角度上看，2015年對於改善型住房消費的購房者來說，應該是一個不錯的窗口期。

第二種情況，良好的支付條件，可能會誘發開發商向購房者的大幅度讓利情況出現。開發商在“去庫存”的大勢下，除了“砍開工”，另一個重要的辦法是“促回款”，即銷售額上不去，但回款額要上去。所以，對於“相對有錢”的購房者來說，如果能夠提高首次支付的比例，甚至全款，開發商一定會做出大額的讓利。所以，從這一點上來說，也是個很好的窗口期。

至於剛需購房的窗口期，則仍然不樂觀。

如果二套房貸首付、利率優惠成為現實，那麽銀行有限的信貸資源，如無意外，會自然而然地配置到二套住房的領域，剛需想獲得優惠的利率，往往將變得更為艱難。實際上，對於剛需而言，房地產的問題始終是收入問題，而非價格問題，其最終解決的方式，恐怕還需要各類政策性住房來解決。還是那句話，剛需購房不能指望調控。

央媽出手救樓市：“首付、稅收雙調整”松綁樓市

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1825

做文化產業摘“睡城”帽子 燕郊樓市“喊漲”聲起

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-05-03/913071.html

編者按：據新華社消息，習近平主持會議的中共中央政治局4月30日會議審議通過了《京津冀協同發展規劃綱要》，至此，京津冀協同發展明確成為國家戰略。那麽，三地的樓市脈搏能否跳到同一個頻次上，已被視為焦點。

燕郊作為距離北京最近的區域，當地樓市的發展和京城密切相關；天津武清則處於京津冀交界處，是三地樓市均衡發展的風向標。《每日經濟新聞》以燕郊和武清作為京津冀樓市發展的樣本，展開了調查。

每經記者 王傑 實習記者 杜靜 發自燕郊

京津冀三地常被稱為“雙黃蛋”，北京、天津是“蛋黃”，河北環繞於外是“蛋清”。“蛋清”與“蛋黃”的早日融合--推動京津冀一體化，是河北的長久期待。

攤開地圖，很容易發現廊坊處在京津冀交匯的中心，而廊坊有一塊飛地盤踞京津之間，能天然汲取雙“蛋黃”的精華。這塊飛地就是廊坊市三河市、香河市、大廠回族自治縣，也被稱為廊坊“北三縣”。

“北三縣”中，有個地方被戲稱為“不是北京的北京”、“北京的編外縣”，那就是河北燕郊。

雖然距離天安門只有30公里，但燕郊到北京的道路，被購房者稱為“天路”。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，燕郊承擔了北京人口疏散的功能，在北京東面一帶上班的人，買不起北京的高價房，就選擇到燕郊居住，因此，燕郊成為北京東部房價接受力偏弱的人口溢出地。但由於北京交通跟河北的接駁並不順暢，“每天很多人五六點鐘就得起床，通勤時間一個多小時。”因此燕郊有“睡城”之稱。“這幾年燕郊的房價波動也很大，只要北京的房價一有波動，那燕郊的基本上要放大兩三倍。”胡景暉說。

燕郊樓市：年後喊漲

“過了河就是燕郊了。”疾駛的跨省公交930路穿過潮白河大橋時，河南人老鄭指著河東岸鱗次櫛比的大盤告訴身邊的老鄉。

2012年，在北京做社區蔬菜生意的老鄭在燕郊購得一套房產，算是在北京安家落戶了。

興達廣場小區站是進入燕郊的首站，無論春夏秋冬，這里都聚集了發小廣告的帶看人。“哥（姐），看房嗎？”成為高頻語句。

“農歷新年一過，燕郊的樓盤普遍又漲了五六百。”今年3月28日，當《每日經濟新聞》記者以購房者身份詢問夏威夷藍灣銷售人員項目價格時，對方表示“已經從年前的9000~9500元/平方米漲到了11000元。”

首爾甜城、燕郊孔雀城、上上城理想新城等多個項目的銷售人員均表示，房價較之年前有所上漲。

“年前大概賣9500元/平方米，現在高層產品10300元，洋房11800~12000元。今天剛好南區洋房有一棟首次開盤。”首爾甜城項目銷售林小姐正忙著向其他客戶介紹項目情況。

對於燕郊的項目漲價，百世金谷總經理劉文軍認為，這屬於合理回調。2013年燕郊樓市經歷一番波動，在通州商務服務中心、首都經濟圈、京津冀一體化等利好消息帶動下，燕郊樓市逐步回調至2013年略低的水平。

“喊漲”能否得到購房者的認同？

《每日經濟新聞》記者隨機采訪了意向購房者小潘。小潘告訴記者，去年北京樓市形勢都不好，燕郊房價和北京幾乎形成共振，他準備再觀望一段時間。

首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴《每日經濟新聞》記者，燕郊承接了大量在京就業人口的居住功能，如果沒有像樣的產業落地，很難摘掉“睡城”的帽子。隨著北京人口的不斷增加，燕郊房價與北京同進退也將是常態。

摘帽途徑：京城度假輔助生活區

百世金谷總經理劉文軍說，從房價看，燕郊與北京存在嚴重斷崖，潮白河一隔，房價卻差了不止一半。隨著京津冀一體化的發展，同城醫療、教育資源以及交通配套的不斷完善，燕郊房價應該會迎來合理上漲。

他認為，燕郊經過十多年的開發，已經基本成熟，現有可供應地塊越來越少。年後招拍掛地塊出現了熱搶，主要是位置比較好，土地市場的價格還是在合理增長。

泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男表示，燕效目前就可視作北京的一部分，土地已經極其稀缺，未必搶到了。地鐵也要與北京接軌了，更是利好。

人員的大量遷入，讓這個小鎮嚴重超載。由於沒有地鐵、輕軌，公交一直是居住在燕郊的上班族們的首選。

“上下班的時候，趕的點不好的話，連來3輛車你都不一定能上去。”購房者張先生說，很多時候不是北京城內的高碑店路口堵車就是通州區北關堵車，過了京通快速公交專用道時間，堵上一個小時也是家常便飯，30分鐘到國貿只是美好的夢想。

盡管“環首都經濟圈”與“東七環”的概念越提越響亮，但“近京”和“進京”一字之差，卻是量級的鴻溝。

在京津冀一體化的大背景下，解決交通問題固然重要，但在多位業內人士看來，燕郊自身產業的跟進，或是摘去“睡城”帽子的重要途徑。

“燕郊應該大力發展現代服務業和戰略新興產業，吸納更多的就業人口入駐，而不是僅限於吸納在北京就業的人口到此居住。”趙秀池認為，從長遠來看，燕郊應該作為首都的衛星城，從產城一體、居業聯動角度去進行城市規劃設計，而不只具有居住功能。

胡景暉說，相比北京，燕郊有其價格優勢。比如說有很多人到燕郊舉辦婚禮，燃放煙花更隨意，婚禮規模可以搞得更大，但價格比北京要便宜一半都不止。另外一功能就是休閑度假。畫家村宋莊在東面，電視臺和傳媒大學也在東邊。未來燕郊或更適合來配合北京做文化、傳媒創意的產業園，在定位上區別於海澱中關村。

胡景暉認為，在消費配套上，燕郊可以結合一些便宜的購物（類似奧特萊斯），或者一些倉儲式購物，來吸引京城人群。燕郊需在做好北京生活休閑娛樂補充的定位的同時，改造成適合北京人周末度假的輔助生活區域。

 

房地產：樓市回暖明顯，系統性機會撲面而來！

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2374

領匯疲弱, 樓市警號 Consilient_Lollapalooza

來源: http://blog.frankyfan.com/2015/04/blog-post_28.html

很多朋友最近都看好股市, 紛紛在談論買什麼.

我對升得急的股票, 通常都不會衝入去, 除非我本身好熟, 覺得正路. 股價大升, 可以引來追續股票的人, 更可以引來食糊或蟹的沽壓. 入得去, 預左要頂得順之後個沽壓, 否則高追回調, 很容易進退失據, 加上心理因素, 短炒變長渣. "上次是這樣, 今次又是這樣".

升市中, 除了買會升的股, 我有興趣的, 是找尋準備沽空的對象. 如果我全部資金看多, 始終風險較高. 無往不復, 升跌是循環的, 如果升市都表現平平的股票, 跌市則可能大散了.

最近我看到了領匯這股王, 在這升浪中, 竟然還能在50天線之下, 十分疲弱. 無他, 佢既沒有中國概念, 又對加息敏感. 同埋, 升市買領匯? 傻的嗎?

中國昨天說要減入口稅, 加上之上開放外遊限制, 香港零售沒有反水貨行動, 也面臨巨大的壓力. 這看似是結構性的問題, 香港在2015是"走頭無路之年". 沒有工業, 沒有零售. 要靠地產及金融, 但大家心知, 有幾多就業是地產金融提供呢?

講返領匯, 比較大的問題係對息口敏感, 從而可能產生投資者結構的改變. 如果領匯由增長股, 變成有經營壓力, 對息口敏感的話, 增長型投資者的離去, 可以造成領匯的估值大幅下調到, 便宜水平. 同樣的事情, 己在賭股中發生.

我一直視領匯為香港樓市的風向計, 或者說買領匯好過買樓, 因為流通量高, 交易成本低, 玩泡沫最重要是走得切. 年輕人借廿年錢, 加問家人再借, 去恐慌性撲進樓市, 成王敗寇, 其實真的比較賭得大. 最大問題年輕人不知自己在賭得咁大, 甚至不知在因為賭性而做"投資", 以為樓 =投資, 冇得輸, 而投資=不怕輸.  領匯則比較簡單, 基本上跟香港樓市都有著近似的基本因素. 我賭, 我寧願賭領匯. 現在領匯疲弱, 如果讀者還看好樓市, 或許現在是領匯好的進場點也說不定.

我認為領匯的走勢值得密切留意, 事關聰明資金對息口的消息十分靈通, 如果領匯出現大跌, 香港樓市成交蒸發, 出現熊市唔出奇. 這是很大膽的假說, 錯的機會很高, 讀者應自行分析~