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樓市新型“救市”,該不該出手買房

來源: http://www.infzm.com/content/108512

“去庫存”壓力下,開發商的新奇促銷手段層出不窮。2015年3月22日,南京一家樓盤在售樓處旁放飛熱氣球吸引看房人。 (CFP/圖)

多項穩定住房消費政策確實已經在“更高層面”獲得了原則性的通過,觀察這些政策下發的方式和時點,可以基本讀懂政府當前對於房地產政策的口徑,即避免大規模、一次性的刺激,而是采用“外科手術”式的點狀刺激,“出一個,看一個,再決定什麽時候是下一個”。

2015年3月20日,住建部以通報部長陳政高在全國公積金電視電話會議上講話的方式,向社會公開了降低公積金貸款門檻等一系列信息。

這是李克強總理在今年政府工作報告上重提“穩定住房消費”後,釋放出的第一個樓市政策。

其實春節過後,政府救市的傳言就開始不絕於耳,但行業飯局上的一個“切身”感受卻是——如今的地產商們有點不那麽“關心國事”了。要知道,僅僅就是在一年前,地產商關心的還都是總理關心的問題,城鎮化、宏觀調控、房產稅都是行業聚會上的熱門話題。

這是一面鏡子,折射的是整個房地產市場各個主體心態微妙的變化。政府一直在拿捏“穩定住房消費措施”的口徑、分寸,甚至行文發文的方式方法;地產商已經被殘酷了一年多的市場調整徹底打消了“單邊上漲”慣有認知;惟獨沒有太多變化的是購房者,他們還在問著那個永恒的問題,購房窗口在什麽時候?

政策“出一個,看一個”

重提穩定住房消費,有一個不可忽視的大背景。李克強總理在人大閉幕會上的答記者問中,有一句話貌似被忽略了。這句話就是談及7%GDP增長率的時候,李克強特別強調了“下限”這個詞,而媒體普遍關註的,還是他那句“工具箱里的工具還很多”,顯然,房地產是工具之一。

又要救市了嗎?兩會李克強總理作政府工作報告時,對房地產采用了“穩定住房消費”的基本口徑,並且少見地提及了“改善性需求”。也許市場命名其為“救市”,但在官方的話語體系中,這個應該叫做“穩定住房消費”。

不要簡單把上述兩個稱謂看做一個事情的兩個名稱——稍微熟悉中國官方話語的人,都會知道這里面還是大有不同。3月中旬,《經濟觀察報》、《中國經營報》等媒體,相繼報道了多項穩定住房消費政策已經獲得原則性通過的消息,其中涉及公積金貸款、二套住房首付比例下調、營業稅政策調整等措施。

從筆者掌握的情況看,截止到目前,營業稅調整、二套房首付比例下調、利率優惠、公積金貸款首付比例下調、貸款額度上調等,確實都已經在“更高層面”獲得了原則性的通過。但是,如何下發執行這些政策,在方式、時點上,都有講究。

第一,是單獨發文還是形成一個統一文件。

前一種情況,就是住建部、央行、財政部等部門,分別在自己分管的領域內,出臺穩定住房消費的措施,時間或有間隔,這一次就是住建部首先出臺了與公積金相關的政策;後一種情況,是大家更為熟悉的“國八條”“國十條”。

第二,逐個釋放還是一次釋放。

所謂逐個釋放,即在一個政策出臺之後,觀察政策對市場的效果,再決定下一個政策是否繼續釋放。實際上,從2014年下半年開始的穩定住房消費市場措施,都是采用這樣的方式,說得直白一點,就是“邊走邊看”。

所以,通過這些方式方法的選擇,我們可以基本讀懂政府當前對於房地產政策的口徑,即避免大規模、一次性的刺激,而是采用“外科手術”式的點狀刺激,“出一個、看一個、再決定什麽時候是下一個”。

限購仍在庫存難消

這樣的政策環境之下,庫存成為看清未來市場走勢的關鍵要素。那麽,庫存還會不會繼續增長?

從現在的情況看,答案是肯定的。3月份是上市房企年報的集中發布期,從已發布年報的一線房地產企業的情況看,利潤下滑是基本共性,而在銷售額這一項科目上,大部分還是在繼續增長。但是,需要註意的是,這只是表象。

為什麽?大部分房企銷售額的增長是通過“堆貨”的方式來實現的。所謂“堆貨”,即是通過大量的增加可售房源、開工量,來確保銷售額的進一步沖高。但是,在當前告別單邊上漲的市場環境下,這些“堆貨”在未來都會轉化為庫存。

所以,如果沒有大規模如4萬億的整體經濟刺激政策,整個房地產市場的庫存在未來1年中,仍然會繼續增長,“去庫存”就成了房地產企業、買方之間博弈模型的關鍵所在。

在這個模型中,還有一個非常重要的變量,即限購政策。尤其是北上廣深四個特大型城市。我們應該註意到,已經基本獲得決策層認可的穩定住房消費措施當中,單單繞開了限購,中央把皮球踢給了地方。限購不打開,庫存就是房企的癌癥,治不好,就只能“削他”。

地方政府有沒有調整限購這個變量的可能呢?當期來看,不是沒有,但是動機確實非常微弱。以北京為例,2014年全年的土地出讓金總收入又刷新了歷史紀錄,萬科在北京土地市場的新年第一戰,即便報出高價,仍失手於綠地聯合體。土地出讓金收入不下滑,就沒有觸動到地方政府的根本利益,從而短期之內也就沒有“打開限購”的利益驅動。

況且,李克強總理在政府工作報告中,把話說得很明白,“落實地方政府主體責任”——既不能大幅波動,又不能報複性上漲。也正是讀懂了中央的意思,北京市副市長李士祥,才一下說出了“限購是永恒的”這樣決斷的話語,不過通過居住證等其他手段結構性地釋放改善型需求,卻是存在可能的。

所以,庫存這件事的大基本面狀況如此,短期之內也沒有逆轉的變化,開發商會把“砍開工”“去庫存”當成首要的任務,以維持基本的平衡狀態。不出意外,這就是2015年房地產市場的基本走勢。

相對有錢人的購房窗口即將打開

說完了上述兩點,可以談談“購房窗口”這件事了,現在是不是很好的購房窗口?這個問題的回答,不能一概而論,如果非要總結一句話,那就是“相對有錢人的購房窗口即將打開”。從筆者的經驗看,大抵會出現以下幾種狀況:

第一種情況,對改善型購房者來說,應該是個比較好的市場窗口。這主要基於二套房貸首付將下調、利率打折這件事做出的判斷。況且,降息應該在未來的一年中,是大概率事件。所以,先拋開房價不談,從融資杠桿的角度上看,2015年對於改善型住房消費的購房者來說,應該是一個不錯的窗口期。

第二種情況,良好的支付條件,可能會誘發開發商向購房者的大幅度讓利情況出現。開發商在“去庫存”的大勢下,除了“砍開工”,另一個重要的辦法是“促回款”,即銷售額上不去,但回款額要上去。所以,對於“相對有錢”的購房者來說,如果能夠提高首次支付的比例,甚至全款,開發商一定會做出大額的讓利。所以,從這一點上來說,也是個很好的窗口期。

至於剛需購房的窗口期,則仍然不樂觀。

如果二套房貸首付、利率優惠成為現實,那麽銀行有限的信貸資源,如無意外,會自然而然地配置到二套住房的領域,剛需想獲得優惠的利率,往往將變得更為艱難。實際上,對於剛需而言,房地產的問題始終是收入問題,而非價格問題,其最終解決的方式,恐怕還需要各類政策性住房來解決。還是那句話,剛需購房不能指望調控。

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