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發改委宣佈第二批94家降價景區名單

http://www.infzm.com/content/81417

在9月21日公佈了80家門票降價的景區名單後,9月29日,國家發改委通告了各省、自治區、直轄市第二批降價景區名單,共94家。

此外,湖北省、廣東省、云南省還在節假日實行了特殊的優惠價格政策。據發改委統計,綜合第一批、第二批以及湖北、廣東和云南三省的降價情況,在中秋和國慶期間降價的5A級景區共有14家(其中世界自然和文化遺產3家),4A級景區約140家。

本網記者調查發現,此次中秋假期降價的14家5A級景區中,只有1家景區——福建的三明泰寧世界地質公園狀元岩景區,是在發改委公佈的174家全年 降價景區之列,其門票價格由原來的40元降為34元;另外13家景區,是得益於湖北、廣東、云南三省在節假日期間的優惠政策而臨時降價。也就是說,174 家全年降價的景區中,只有1家5A景區。

景區級別由誰確定?

我國旅遊景區分為5個級別,從低到高依次是:A、AA、AAA、AAAA和AAAAA,各等級的標準與評定細則由國家旅遊局制定。

國家旅遊局組織設立全國旅遊景區質量等級評定委員會。各省級旅遊行政管理部門組織設立本地區旅遊景區質量等級評定委員會。

3A級、2A級、1A級旅遊景區由全國旅遊景區質量等級評定委員會委託各省級旅遊景區質量等級評定委員會負責評定。省級旅遊景區質量等級評定委員會可以向條件成熟的地市級旅遊景區質量等級評定機構再行委託。

4A級旅遊景區由省級旅遊景區質量等級評定委員會推薦,全國旅遊景區質量等級評定委員會組織評定。

5A級旅遊景區從4A級旅遊景區中產生。被公告為4A級旅遊景區一年以上的方可申報5A級旅遊景區。5A級旅遊景區由省級旅遊景區質量等級評定委員會推薦,全國旅遊景區質量等級評定委員會組織評定。(來源:國家旅遊局

據悉,湖北省規定,中秋、國慶期間,對轄區內所有實行政府定價、政府指導價管理的遊覽參觀點,按照15-25%的幅度統一降價;對現行門票價格在 10元以下的實行免費開放;廣東省規定,在每年「五一」、「十一」和春節期間,對購買全票的遊客實行門票價格20%以上的優惠;云南省規定,今年中秋、國 慶期間,按照15%-35%的幅度降低門票價格。

據《中國旅遊報》2012年6月引用的國家旅遊局2012年5月發佈的《2011年中國旅遊景區發展報告》,截至2011年底,全國共有各類旅遊景區20976家,其中,5A級旅遊景區年平均接待遊客數量最多,全年接待遊客5.53億人次,平均每家為392.20萬人次。據國家旅遊局消息,截至2012年4月27日,全國共有132家5A級旅遊景區。

結合上述數據,174家全年降價景區約佔景區總數的0.8%,全年降價的5A景區比例約為0.76%。像「九寨溝」、「黃山」、「張家界」這類門票價格(非淡季全票,下同)在200元以上的知名景區,並沒有涉及。

「門票價太高,風景看不起」

《中國之聲》24 日報導,發改委價格司環境處副處長吳波表示,,「想通過這樣一次降價,特別是這次廣東省和云南省的普遍降價舉措,改變過去門票價格只漲不降的局面,能夠形 成一種以小帶大、以點帶面的示範效果,帶動更多的景區降低門票價格。」在這次174家景區降價之前,近年來,公眾聽得更多的是漲價消息。

例如,2009年,四川樂山、北京靈山等景區門票漲價,峨眉山調高索道價格;2010年,山東曲阜「三孔」(孔廟、孔府、孔林)、武漢黃鶴樓等景點 門票漲價;2011年,華山、黃山西遞宏村等景點漲價;2012年,峨眉山、瘦西湖、井岡山、台兒莊等景區宣佈漲價,漲幅從20%到60%不等。

在連年漲價之下,「門票價太高,風景看不起」已成為不少出遊者的共同抱怨。《南方日報》2012年3月28日報導,近半的5A景區門票價格在100元以上。價格超過100元的多為自然風光類景區以及世界遺產類景區,如武夷山、峨眉山、玉龍雪山等。價格在200元以上的5A景區共有14家,包括神農架、烏鎮、杭州西湖等著名景區。

誰制定景區價格?

人民網2012年5月報導,國家旅遊局規劃財務司巡視員、副司長張吉林曾在國家旅遊規劃財務司新聞通氣會上就景區門票漲價的熱點話題表示,國家旅遊局一貫反對景區漲價過快。

但這對門票價格影響不大。同時,雖然此次174家景點降價的消息是由國家發改委統一公佈,但景區的門票價格並不是由發改委直接制定的。

據新華社旗下的《經濟參考報》 2009年8月報導,發改委有關負責人曾對2009年多個景區的漲價現象表示,「地方景區門票定價權在地方」。這位負責人稱,景區門票價格實行政府定價、 政府指導價和市場調節價。實行政府定價和政府指導價的門票價格的管理權限在地方政府價格主管部門,發改委不直接制定門票價格,而是實施宏觀指導和監督管 理。此外,由社會投資建設的景點門票價格不屬於政府價格主管部門的定價範圍,由景區自行制定。

根據《中華人民共和國價格法》、《國家計委關於印發遊覽參觀點門票價格管理辦法的通知》 和《政府制定價格聽證辦法》,除社會投資所建景區外的公園、博物館、文物古蹟、自然風景區等景區門票價格均實行政府指導價、政府定價,定價權分別歸屬省級 及省級以下政府價格主管部門,且定價機關制定或調整門票價格時,需要進行聽證活動;社會投資所建景區的價格則由景區自行制定。

以峨眉山景區在2012年漲價為例,該景區屬於四川省管重點景區,門票價格定價權限在四川省發改委。8月31日,受四川省發改委委託,峨眉山所在的樂山市發改委組織召開峨眉山門票價格調整聽證會,21名參加人就兩套調價方案進行討論。

9月14日,四川省發改委發 佈公告稱,峨眉山風景區門票價格調整為:旺季(1月16日至12月14日)185元/人次(原為150元/人次),淡季(12月15日至次年1月15 日)110元/人次(原為90元/人次),並取消景區內黃灣收費站6元/車次的景區公路收費。調價方案將從2013年3月16日開始執行。

同在四川省的九寨溝、青城山、樂山大佛、杜甫草堂等景區也屬於省管景區,除省管景區以外的市管、縣管景區門票價格,分別由市(州)、縣(市、區)政府決定。

與自然風光豐富的四川省不同,廣東省的社會投資所建景區較多。以廣州市的景區為例,越秀公園、白雲山等與居民日常生活關係密切的城市公園、博物館、 紀念館(堂)和展覽館等景區門票實行政府定價;長隆夜間動物世界、香江野生動物園、廣州海洋館等社會投資建設景區門票則是實行市場調節價,由經營者自主制 定價格。

鏈接:14家中秋、國慶期間降價的5A級景區

福建:三明泰寧世界地質公園狀元岩景區

湖北:神農頂景區 恩施州神龍溪縴夫文化旅遊區 宜昌市三峽人家風景區 武當山風景區 三峽大壩旅遊區 黃鶴樓公園

廣東:丹霞山景區 連州地下河旅遊景區 白雲山景區

云南:西雙版納熱帶植物園 崇聖寺三塔文化旅遊區 麗江玉龍雪山景區 石林風景區

(註:除三明泰寧世界地質公園狀元岩景區外,其餘13家平時不降價)


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恆大超過百個樓盤降價 主席許家印承認營運困難 管我財

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda0102e2ry.html

剩下的樓盤地皮位置太爛了。如何快周轉?位置還是位置!

恆大地產上月銷售出乎市場預期錄得逾140億元(人民幣.下同),刷新單月銷售紀錄,是源自「薄利多銷」策略。主席許家印本週二罕有地來港與數家基金高層會面時透露,10月份開始在全國168個項目降價最多15%,以加快完成銷售目標;他又承認,三四線城市營運環境困難,未來將逐步加大二線城市的買地及銷售比重。

  有與會者透露,許家印是次清楚地表明,財政狀況及銷售成績是首要改善重點,他又明白庫存水平續升,將對業績帶來負面影響,故9月開始已積極加快去庫存力度,上月在全國168個項目減價10%至15%不等,務求「要錢不要貨」,刺激合約銷售按月急升逾7成。

  許家印指出,11月份起,集團已把均價輕微上調約3%,但相信三四線城市的房價升幅已有限,預期11月份的合約銷售能維持在100億元水平。以此計算,恆大首11個月累計銷售將達820億元,完成全年800億元目標。

  不過,銷售額再創新高的同時,10月份的均價卻僅每方米5590元,是接近三年以來的單月新低。有分析員估計,恆大今年全年銷售均價約5900元,相當於淨利潤率只有9%至10%。

  暫停買地改善財務

  由於調控政策冷卻三四線城市樓市成交,恆大自去年11月至今年3月期間五個月只錄得120億元的銷售額,集團不得不改變策略,轉戰二線城市,迄今二線城市銷售佔整體達50%;然而,二線城市土儲比例不大,故許家印表示,未來將積極補充土儲,如之前已在無錫、福州及寧波等地作收購。

  有內房分析員指出,恆大於2011年期間急速擴張,且重量不重質,以低價買下多幅質量一般的地皮,是拖累今年銷售的關鍵。雖然近期已收購較優質地皮,惟有關土儲只有約1700萬方米,相對整體1.5億方米的比例非常有限。

  為了確實改善財務狀況,恆大近期亦已暫停買地,同時表明不會發行高息債券,以免進一步拉高負債比率。

  集團正考慮向高息債券持有人回購債券,並已經償還一筆海外信託貸款,務求年底前降低負債水平。截至6月底止,恆大的負債率躍升至96%。

  儘管集團還未釐定2013年的銷售目標,但許家印預期,明年內地樓市將好過今年,集團已準備50個新項目於明年推出,令總可供銷售項目增至最多240個,較2012年增長逾30%。


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奶粉不降價有理

2012-11-19  TCW
 
 

 

日前政府調降奶粉進口關稅,但奶粉卻未降價,業者因此遭到抨擊。其實,若明瞭「租值」的概念,就不會有此誤解。

一罐奶粉進口到台灣,就不能再進口到其他地方去,台灣消費者若想得到這罐奶粉,必須和別處的消費者競爭。同樣的,進口商想把一罐奶粉進口到台灣,也必須和想把這罐奶粉進口到別處去的進口商競爭,這就是「買方與買方競爭,賣方與賣方競爭」的道理。

表面上看,不同地方進口商賺的報酬不一樣,但這種不一樣只是反映奶粉進口到不同地方時,所負擔的運輸、庫藏等成本並不同而已。假如把奶粉運來台灣的進口商,在扣除相關運輸等成本,賺的比把奶粉運到別處多,那其他進口商會搶著把奶粉運來台灣賣,在更多進口商參與下,壓低奶粉進口到台灣的報酬,一直到此報酬和把奶粉運到別處看齊為止。

台灣對奶粉進口課徵關稅,並沒有改變生產奶粉的技術、進口奶粉的運輸、庫藏條件,也沒有改變消費者對奶粉的偏好,因此,全世界對奶粉的供應和需求,並未因台灣對奶粉課關稅而有變化。這個由全球消費者與供應者共同決定的奶粉價格,也不會因此改變。

但台灣政府對奶粉課徵進口關稅,卻使台灣奶粉進口商面臨一個新局限,那就是他賺的報酬,必須能在吸收關稅後,還能和把奶粉運到其他地方去的進口商看齊。例如,扣除相關成本後,台灣進口商一罐奶粉賺十元,這十元也是別家廠商把奶粉運到別地所賺的錢。現在台灣對奶粉課關稅,假設轉嫁到進口商身上是每罐兩元,則進口商要把奶粉運來台灣,他必須每罐奶粉至少要賺十二元。

那些每罐賺不到十二元的邊際廠商,在競爭下會退出市場,因為課關稅後他們的報酬,已低於其他同行的報酬。每罐能賺超過十二元的廠商則是「邊際內廠商」,他們或許是經營能力較好,或使用生產力較高的要素,在負擔關稅後,他們賺的報酬仍足以在競爭下生存。

現在台灣政府把關稅降低,因為全世界對奶粉的供、需條件仍沒有變化,奶粉價格也沒有變動。但台灣的奶粉進口商,他們賺的比關稅未降前多了,這個多賺的部分,不是進口商的利潤,而是「租值」。而「租值」的定義,乃是「不影響供應的收入」。

也就是說,課了關稅後,進口商仍持續供應奶粉,因此原本關稅課掉的,其實是進口奶粉商的「租值」。關稅下降後,邊際內廠商回收租值,原本被關稅淘汰的邊際廠商,也會開始參與進口奶粉到台灣的競爭,這就擴大台灣消費者的選擇範圍。從「租值」的角度觀察此現象,就不會對奶粉進口商不降價如此憤慨了。


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一次深刻的教訓:賣家千萬不要主動降價!

http://www.yicai.com/news/2013/01/2451032.html
在電商很喜歡打價格戰,可以吸引不少的用戶。有些商品在促銷的時候打折特別狠,不過有很多人也會有這樣的想法,如果這個商品再漲回去的話就會覺得很貴,性價比也不高,就繼續持幣待購了。比如京東圖書大促了好幾次,導致不少用戶不到大促的時候就是不買。

主動降價雖然能給商家帶來的不少客戶,但是也會帶來很多問題,最近在外貿圈流傳著一個案例,就是因為商家主動降價,反而讓客戶跑了。降價不僅起不到作用,反而會讓客戶不悅。如果輕易地降低價格,會讓客戶覺得你的報價有很大的水分,減少對你的信任與尊重。而如果採用交換的方式,你既不會損失自己的利益,又會讓客戶更相信你。

以下是作者自述(來源):

我有一個哥倫比亞的客戶,一個常規客戶,每個月都跟我拿至少一萬的貨,而且利潤可觀!每次打款積極,一般都會當天打款,他直接匯我們農行,打款後 10 分鐘就到!

這個月呢,因為生意好,他這個月已經給了3個單,第三單的時候我就想,要不給他一點優惠吧,然後就把價格 195RMB 降到 180RMB。 當我把 PI 發過去的時候就邊想著他收到郵件後的驚喜的表情。

但是,他沒有驚喜,反而質疑產品的質量。我只能再去一封郵件表示產品質量不會有問題,一如既往 A-one quality。

很快,我收到了他的第二個回覆,他問,為什麼另外一種產品的的價格沒有變?然後我又解釋了一大通。說是因為這是這個月的第三單的緣故,所以適當的給點優惠(他只買過我們三款產品。 這次要了其中的兩款)。

很快,第三封郵件來了,他問,我下次的訂單還能享受這個價格嗎?我又解釋一次,只限這次,因為這是這個月第三單的緣故。

我想,這次給客戶的印象特別不好,他知道了你的利潤,至少再降 15 你也還是有利潤的,你給的價格其實並不好。還好這個客戶並不去市場上問價,不然關於價格的討論,將是矛盾不斷的。

第二,平時他的訂單,只需要 3 分鐘搞定,做個 PI,然後讓財務查款,安排發貨就可以了,但是這次的郵件拉鋸戰,來來回回一個上午,而且回覆特別累。

第三,要命的是,如果客戶收到貨物的時候真的有點點質量問題 (我們做打印機配件的,偶爾有點小毛病很正常) 客戶又會來郵件質疑了!總之,這是一次特別失敗的嘗試。如果客戶沒有要求降價,萬萬不要主動降價啊!

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日系化妝品為何不降價?

2013-04-01  TCW  
 

 

日圓貶值,央行總裁認為日系化妝品之類的進口品應該降價。經濟學對這種「該不該」降價的價值觀,沒什麼可說的,倒是「為什麼」進口商不會因此降價,卻可以提供解釋。

假設張三進口日系化妝品花十元,最後以十元售價賣出。今天日圓突然貶值,他獲得這批化妝品的代價降為六元,以十元賣出就賺四元,但這四元利潤是意外之財,張三不會因為這樣就改變行為,也不會因為這樣就降價。就如同你走某條路撿到錢包,你不會因為這樣就把這條路來回多走幾次,因為一次性的意外之財不會改變人們的預期,當預期不變,人的行為就不變。

但若日圓貶值成為常態,以後張三進口價就固定是六元,他賺得四元利潤變成預期內因素,這四元就不再是意外之財,而會改變他以及所有人預期,這四元就構成張三的「租值」。

租值的定義是「不影響供應行為的收入」。進口價六元,售價十元,則業者有四元租值。若售價八元,進口價六元,租值變成兩元,業者供應行為仍然不變,除非售價低於進口價六元,使租值為零或負,否則只要租值是正,業者仍會持續供應。

租值表面上是張三之利,但其實租值也是張三繼續經營的成本。成本永遠指的是「放棄的收入」。張三用六元進口十元賣出,他就享有四元租值,這四元租值會引來其他競爭者搶奪,這個爭奪會使張三整盤生意的價值因此上升。

由於日圓貶值成為常態,張三經營這門化妝品進口生意,在市場眼裡,其價值比以前多出四元。其他還未進入該市場的競爭者,若想進入此行業,可以選擇買下張三這盤生意,以占有這四元租值,但外圍競爭者願花多少錢?答案正是四元。因為若低於四元,其他人會出更高價標走;若超過四元,買下張三這盤生意就無賺頭,競爭之下,市場會把張三這整盤生意價值推高到四元為止。

如果張三繼續經營,那他就放棄外圍競爭者出四元買下他整盤生意的收入,放棄的收入是成本,因此這四元租值,乃是張三繼續經營的成本。事實上張三可以賣掉他的事業,拿走這四元租值而走人,但若張三繼續經營,他就放棄別人出四元買下他生意的機會??放棄的收入是成本,這就是「租值就是成本」的含義。

因此,為什麼日圓貶值,張三不將化妝品降價?答案是他降價還不如他直接賣掉生意。因為他若降成九元,只剩下三元租值,與其這樣,他還不如直接把這生意賣掉,拿走四元租值,因為在市場競爭下,張三的生意價值已比以前高出四元,何必還降價只賺區區三元?這就是「為什麼」張三選擇不降價的經濟解釋。

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史玉柱自述營銷心得:堅決不搞降價促銷

http://www.yicai.com/news/2013/06/2762014.html
我曾經失敗過,而且失敗的轟轟烈烈。我覺得總結成功的經驗往往是扭曲的,但是一個人失敗後總結的教訓才真的值錢。」

4月19日,巨人網絡宣佈史玉柱正式辭去CEO職務。24年的跌宕起伏,功成身退。退休之後的史玉柱出版迄今為止唯一一本公開著作《史玉柱自述:我的營銷心得》。

在這本書中,史玉柱親口講述了24年的營銷心得和成敗經驗,涵蓋網絡遊戲策劃、腦白金營銷、廣告策略、對產品策劃的認識、投資民生銀行等眾多歷程。

做網遊:玩家8字方針

在網遊的製作方面,史玉柱從幾十條經驗中篩選了八個字:榮耀、目標、互動、驚喜。「能把這四條做好,在中國網遊界就能成為出類拔萃的了。」

「玩家來遊戲內心深處第一需要其實就是想獲得其他人的尊重,要獲得榮耀。」史玉柱說:「我們在策劃做功能的時候,首先想到的就應該是,這個功能能否最大程度地滿足玩家對榮耀的需要。任何功能都要過榮耀關,尤其是讓小號的榮耀得到滿足。」

「目標」的意思是,在任何一個時間節點上,都應該有目標;在任何一個時間節點上,都應該有短中長期三個目標同時存在。

史玉柱舉例說,《巨人》去年9月份一個版本中,玩家玩一個小時升級到民兵後,就可以直接獲得游泳、開鎖、跳舞等技能。這些東西原本可以在一個星期中做為玩家的中期追求滿足,卻在一瞬間全給了,接下來的一個星期中沒有東西可以給他,這就是典型的目標管理混亂案例。

在互動方面,史玉柱認為,一定要通過利益引導讓玩家之間的關係更好,有難同當,打BOSS要幾個人來打,BOSS越強,朋友在打的過程中關係才會越好。要有意的設計幾個好朋友去有難同當,有利同享。另外,仇恨也是一種互動,但是國家內部的仇恨要儘量少製造,處於劣勢的一方很容易被強勢的一方打跑。仇恨應該儘量多的使用在群體之間。

談到驚喜,史玉柱說:「沒有隨機性,網遊就沒有耐玩性;沒有隨機性,就沒有遊戲。為什麼打麻將好玩?因為它除了需要努力還有很大的隨機性,這兩者在一起會發生奇妙的化學反應,給玩家帶來強烈的吸引力。放到遊戲中,較好的設計應該是四分努力,六分隨機。」

談廣告:廣告就是投資消費者的大腦

「廣告,其實是一個投資。它在消費者大腦裡邊,是對消費者大腦做的一項投資。」史玉柱認為,如果廣告語老變,一年兩年就變個廣告語,那前面的積累就全丟掉了。「廣告,最怕就是打一段時間就換,廣告語能不變就儘量不要變。」

他舉例說,1994年曾經頭腦發熱一下子上了幾個產品,包括藥品、保健品、電腦、軟件等等。當時兩個多禮拜就在全國花了5000萬的廣告費。設計團隊設計了100多幅廣告,往往是通版廣告,兩個版面拼在一起。廣告內容就是一排偉人,馬克思、愛因斯坦,搞了一排,手挽手往前走,上邊寫著「巨人集團」。

「當時其實是想打一個氣勢,但是這個廣告其實是非常失敗的,對公司沒有任何作用。」史玉柱說:「我犯了兩個錯誤,一是廣告太多了,花樣太多了。二是定位錯了,錢全去做了形象廣告,產品往往只在拐角裡,一點效果也沒有。」

後來,在腦白金的項目中選擇了「今年過節不收禮,收禮還收腦白金」這句簡單、容易記憶的廣告語。「這句話其實是病句,前後矛盾,但是病句是最容易被記住的,而且收禮的『禮』字重複的比較多,容易被記住。這個廣告語就被定下來了。當時我就說,這個廣告語要打就準備打十年。」

談價格:降價就是自殺

談到定價問題,史玉柱的觀點很明確,降價就是自殺,堅決不能搞降價促銷。「我們應該追求長期收益,而不能僅僅看到短期收益。短期收益不外乎兩點,急於收錢和降價促銷。」

「我一直反對降價促銷,腦白金11年沒有降過價。」史玉柱說,他曾經看過一個統計,世界各種有名的廠商,還未有一個案例是因為降價而增加了總銷售額。降價後,總銷售額下降和產品死掉的案例比比皆是。

在史玉柱看來,降價是毒藥:「你降一次之後,第二次必須比第一次的幅度還大。降一年之後,雖然看的季度收益是增加的,但是給出去的經驗代價是天文數字。」

定價應該怎麼定呢?史玉柱總結說:「永遠不能讓消費者覺得貴,要讓他能接受。」

他舉例說,遊戲中有一把最極品的刀,需要在上邊鑲一塊寶石,讓他花1000塊錢。但是如果讓用戶花1000塊買個寶石,大家肯定不買,後來的設計方式是,讓他10塊錢買1顆寶石,往上鑲,成功概率是1%,其實最後也是花1000塊錢,但是這種方式消費者容易接受,消費面就寬。

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為何咖啡不降價?

2013-09-09  TCW
 
 

 

最近國際咖啡豆價格下跌,國內咖啡業者卻未降價,這種「原料價格下降,產品價格未降」的現象,筆者曾用「租值」角度解釋過,此處用另一角度來解釋「為什麼」咖啡不降價。

價格由供需決定,如果價格下降,必是因供給增加或需求減少。先不考慮需求,只考慮供給,因此問「咖啡為何不降價」,等於是問「咖啡供給為何沒增加?」

咖啡不是只用咖啡豆就可生產出來,還須其他要素的配合,例如磨豆機、工人、調味料等。若要供應更多咖啡,除了採購更多咖啡豆,也須使用更多其他要素,但要增用這些要素,須從別地方挪過來,而這些生產要素從別處移轉到咖啡這行,是需要時間且要付代價的。

這是因為有些生產要素具有「專用性」,就如木製家具,除了木材,也須專門用在木製家具的生產要素配合,咖啡豆同樣也需要某些專用於咖啡的生產要素配合,才能生產出咖啡。但這些專用生產要素,不能無代價的立刻從別處轉換而來,因此咖啡豆價格雖下跌,咖啡供應也不會立刻增加,咖啡價格也就不降了。

這和之前以「租值」來解釋「原料價格下降,產品價格不降」,其實是一樣的。

咖啡價格不變,咖啡豆價格下跌,意味著賣咖啡比以前更有利可圖,這會引來新進者競爭。他們若要賣咖啡,除了咖啡豆,也要增用咖啡專用的生產要素。但這些要素不能無代價的從別處立刻轉換過來,新進者就無法馬上賣起咖啡,市場咖啡的供應也不會立刻增加,價格就不會下跌。

對新進者來說,他們可直接買下原有咖啡業者整盤生意(包括那些咖啡的專用生產要素)來生產。在競爭之下,這個買價在邊際上將完全反映賣咖啡這行更好的獲利前景。如果咖啡豆價格下降,使得咖啡業者的獲利現值比以前高出一百萬元,那麼外圍買家想買下此業者的整盤生意,就要比以前高一百萬元。

對原有咖啡業者來說,外圍買家想買下自己整盤生意的買價,其變動並不會影響自己供應咖啡的多寡,因此這個買價對原有咖啡業者來說就是「租值」,也就是「不影響供應行為的收入」。這個租值的來源,是因原有咖啡業者,已先投資了專用在咖啡的生產要素,但外圍買家要想入行,卻須再從頭投資這些要素一遍,這個差別就構成原有咖啡業者的租值。

因此,正是這些專用生產要素的存在,使得咖啡豆價格雖下跌,咖啡價格也不會馬上下降,也正因為這些專用生產要素的存在,構成原有咖啡業者的租值,這些租值也因此不會馬上被新進者參與競爭而消滅。不同的經濟學概念,背後邏輯是一脈相通的,這就是經濟學。

 

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上市、降價 都比別人快2週


2014-02-07  TCW  
 

 

一瓶指甲油三十九元、一支眉筆九十九元……平價美妝賣家小三美日(以下簡稱小三)七年來,每天都在與價格戰周旋,但它卻從中滾出一百七十六倍的營收成長,二○一三年以八億五千萬元取代86小舖,坐上全台平價美妝龍頭寶座。

從平行輸入商品起家,小三和86小舖從開始經營,就面臨「低價」的命運。「消費者買我,就是因為我比專櫃便宜。」小三美日總監許婕穎十分清楚自己的定位。86小舖總經理王閔麒也說,「比價,是我們的宿命。」

但小三卻養出一群粉絲,以平均客單價一千二百元計算,全台去年至少有七十萬八千人光顧過小三,而不重複的會員有兩百萬,客戶平均年齡層在二十到三十歲。

究竟,小三是怎樣在這個價格敏感度超高,但消費者忠誠度低的戰場中勝出?

戰術1. 先發制人

要把當紅商品賣得比別人便宜,甚至是他人的賠本價,唯一方法就是,提前兩週,比別人先找到會發亮的石頭。

平價美妝從二○○八年開始進入拚價格戰,一直打到二○一一年,這三年的流血戰讓兩強走出不同路。

原本,兩大美妝通路都是主打平行輸入的專櫃名品,但因為專櫃名品已有代理商,毛利率至多五%,營收大有面子,但談到毛利率裡子,就虛了。86小舖在創投投入資金下,走向代理品牌和開發自有品牌,開發起東協和中國市場。

而小三則決定走另一條路:經營更多具有新鮮感的小牌商品。然而,擁有兩萬件商品、來自全球一百八十個品牌,每個月上新品三百到五百件的配備還不足以取悅台灣消費者,因為消費者除了新鮮,還想要便宜。

小三找到「先發制人」的決勝招數:保持多數商品領先別人早開賣兩週,當消費者嘗鮮時,就是它儲備兩週後要進入殺價實力之時。

舉一款女生洗臉專用的蝴蝶結頭帶為例,小三初賣價是一百二十九元,當同業跟進後,它下殺到九十九元,同業再次跟進後,它再下殺到七十九元,一連賣了三個月,它始終保持市場最低價,至今已經賣出上萬條。對同業而言,它已經殺到見骨賠本了,但對小三而言,「還有一點點小賺。」

這樣的操作模式取決一件事情:對產品預測的眼光是否精準。

小三採取「雙軌」進行,第一軌是二十人採購團,這群二十四歲至三十歲的娘子軍,九易宇軒購物行銷長李朝基說,相比過去他任職雅虎奇摩購物中心時,美妝類的產品經理十到十五人,這樣的編制出自一家小廠,算是很驚人。

相較一般採購的工作內容是聯繫供應商、議價,小三娘子軍團主要任務是找潛力商品而非議價,「底限就是你(成本價)不比市價高就可以。」小三授權這批娘子軍每天在國內外網海裡找商品和趨勢,一天要看上百個網站。

許婕穎說,蝴蝶結頭帶就是從小賣家網站發現到的,第一次進貨只有六十個,在沒有任何行銷下,一天就賣完,小三立刻以千個為單位進貨。

二十四小時就要決定一款新品是否加碼,這就是小三最具風險的先發制人戰術,他們也不是沒有出錯過。小三美日負責人許書林說,一般通路開發新品的成功率約一○%到二○%,他們大約五○%。

戰術2. 把異常當寶

我們只知道要加碼熱門商品。但能從數據中,找出不該熱門的「異常」熱門商品,才是高手。

同時,第二軌是操盤手每日看銷售報表,每一天,許書林和許婕穎兩兄妹會從熱銷品的前一百名「找異常」,研究一款看似不特別的產品為何熱銷,但其實,找異常其實就是找好貨。

「找到好貨,譬如蝴蝶結頭帶,但最重要的是你要立刻做判斷,包括決定加碼多少、庫存還有多少,以及加碼交貨後產品的熱賣期有多長、要做什麼行銷活動?」許書林說,更多人是找到好貨,但後端出貨和行銷跟不上,常常是有了訂單卻出不了貨,尤其國外採購有時間差,「東西一紅的決勝點就在誰有貨。」

因為有上述先發制人的戰術,小三幾乎九成九商品都有現貨可以賣。由於底子深厚,殺價也比誰都狠。

戰術3. 樂子經濟學

購物就是體驗經濟,消費者逛得越開心,多停留一秒,衝動購物的可能就多增加一點。

但,要留住消費者的眼光,只靠新鮮品,還不足夠。小三美日,還要隨時準備好話題商品,讓消費者願意常上網「找樂子」。

樂子,對新客人最具吸引力。小三後台數字顯示,第一次購買的客人會在一個月內密集到訪網站兩到三次,而熟客則是平均一個月到訪一次,相較百貨公司專櫃熟客是以季甚至是一年大採購一次,小三的客人到訪頻率高出三到四倍。「這就是黏著度,」許書林說。

小三把美妝品當作娛樂業在經營。這一點,和日本最大電子商務龍頭樂天市場始終標榜「購物即娛樂」不謀而合。因此,在小三的兩萬件商品中,會出現蝸牛、蛇毒、生雞蛋等「特殊口味」的面膜,或在一堆美妝品中放入巧克力、香蕉餅乾等零食,乍看之下很衝突。

許婕穎說,這是為了維持消費者的新鮮感,不是為了賺錢,她舉例日前最夯的黃色小鴨為例,小三挑的相關有趣商品是「有小鴨圖案的指甲貼紙」,而不是一隻縮小比例的立體小鴨,這類商品在臉書粉絲團的留言和詢問度會比一般商品稍微多一點。

跟著潮流走,但從中做點變化讓消費者驚喜,而不是反應「這別家也有啊!」為了提供樂子,小三還「異業結盟」,甚至幫農夫賣橘子,對方的十萬斤橘子因為賣相不佳被連鎖通路退貨,小三卻在一週之內幫他完售,一盒六斤裝,一共賣出一萬多盒。

許婕穎坦承,不是每樣有趣商品都會「打到」消費者心坎,現在還不斷拿捏中,有三分之一的有趣品是看走眼的。不過,因為看走眼的代價並不高,頂多就是用三個月清庫存,這讓他們願意一再嘗試。

戰術4. 門神商品

有些商品採購來沒人買,當門神也沒關係,因為什麼都有,一次購足的形象就價值連城。

前面三項戰術加乘起來,讓小三可以扮演媲美百貨公司的美妝通路,「我不敢說我是獨家,可能每樣商品都有其他人在賣,但你不可能在同一個地方買齊。」許書林很有自信的說。

眼光越練越準下,小三也會從新品牌中挖掘獲利金雞母,如它拱出網路上頗具知名度的朵璽(Dr. Douxi),去年光小三就賣出八千萬元,這類小牌帶來的毛利率是三○%到四○%,比起專櫃名品的五%,多出五到七倍。但同時間,小三仍緊握高知名度的名品,因為要維持「讓消費者一次滿足」的核心價值。

許婕穎說即使深知像Aveda這種專櫃知名髮品,它的毛利率只有五%,實體門市一間一個星期甚至賣不到一瓶,但它還是要進貨,因為這是七年前它受到消費者擁護的原因。目前,採取海運的長銷名品大概占了小三總商品的兩成,其他八成都是輪轉快速、毛利率較高的小牌新品。

低價戰爭大家都會打,但要如何聰明的越打越有實力,而不是資源耗盡就出局。小三用他們的故事告訴我們:想透消費者到底要什麼,才是真正關鍵。

【延伸閱讀】營收6年大增176倍—小三美日歷年營收變化

資料來源:小三美日 整理:顏瓊玉

【延伸閱讀】善用「巷阿內的」鼻子

小三用的這群採購兵團,本身就是對美妝很注意敏銳的小資女,她們是自家商品最早期的採用者,也是守門人(Gate Keeper),過不了她們這一關的東西,就別想上架。

小三做法最巧的是,雖名為採購,但經營者卻把她們定位在「產品經理」,並要她們不必在意議價,顛覆傳統管理學對採購職位的定義。任何廠商都可以學習這個做法,但不要忘記,考核標準(KPI)也要隨之調整,讓採購人員在購物樂趣中工作,以達到最終發掘好商品的目的。

【延伸閱讀】後端決戰在糧草

先預測,然後看到當紅後,再大批下訂單量的做法。這種做法的先決條件是,你必須能完全掌握供應鏈,如果後繼無力,炒紅了商品後,反而會讓其他廠商收成。歷史上或是企業競爭個案,常常可以看到前線作戰的人,因為後端缺糧草,最後由勝轉敗。

相反的,若掌握得好,別的對手若要跟進,反而可能會因此陷入泥淖,因為成本沒有比小三美日便宜,越賣反而虧越大。

【延伸閱讀】小確幸力量大

運動品牌愛迪達兩年前在芬蘭購物商城推出一面互動櫥窗,24小時不間斷,還有專職模特兒為你試穿上千款服飾,這面櫥窗竟然吸引比其他店面更多的人們停留。

行銷研究學者早就發現,購物樂趣是消費者的人格特質,享受購物的人們很難在事前做計畫,做了總是失敗,反會花更多時間從事購物行程。因此,聰明的賣家會在這段行程中,丟給購物者一些小樂子,這些成本低的小確幸,滿足了樂趣,並因此增加客戶回頭率。

【延伸閱讀】帶路貨也會刺激銷售

國內知名內衣品牌曾在某年夏天熱賣單價僅內衣五分之一的內衣肩帶,而非內衣,但最後證明內衣肩帶仍會帶動內衣銷售。

內衣肩帶即「帶路貨」,傳統做法,帶路貨都是便宜貨,讓人們覺得「買錯也沒關係」。小三美日的專櫃名品某種程度也是「帶路貨」,以「名氣」做賣點,而非價格,但殊不知,對小三美日來說,真正「價高」的是那些高毛利率的小牌,因此,把帶路貨當門神也沒關係,因為什麼都有,一次購足的形象就價值連城。(本文解析專家為輔仁大學廣告傳播學系副教授兼系主任蕭富峰)

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香港樓市熊出沒:長實新鴻基降價賣房 最高降40% O_Livia

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隨著香港特區政府推出「雙辣招」調控,以及美國量化寬鬆政策的逐步退出,香港部分大型地產商開始大手筆降價出貨。《每日經濟新聞》記者注意到,繼李嘉誠掌舵的長江實業在香港推出的首個新盤降價25%開售後,另一大巨頭新鴻基2月10日推出位於元朗的住宅項目售價直降40%開賣。

針對龍頭地產商的輪番降價出貨,有分析認為,香港樓市漸顯熊態。匯豐證券指出,流動性、失業率、房屋供應及負擔能力4個因素,在今年內都會對香港樓價產生不利影響,預計今年樓價會下跌15%,而利率走勢更令2015年香港樓市存在下跌風險。

對於香港特區政府會否撤銷「雙辣招」,法國巴黎銀行董事總經理李偉烈此前在接受媒體採訪時表示,由於政策退出會引發龐大市場需求推高樓價,「雙辣招」在今年內退出的可能性接近於零。

龍頭地產商降價出貨

2月10日,新鴻基位於香港元朗的住宅項目爾巒推出156個新單位,平均售價約為8526港元/平方英呎(約合71679元人民幣/平方米),較去年推售時降幅達35%,較周邊二手樓價也低10%至15%。以1座2樓A室的單位為例,去年售價為1880.2萬港元 (約合1468.4萬元人民幣),如今已經大幅降至1227.6萬港元(約合958.8萬元人民幣),降幅達35%。

除此之外,新鴻基還額外提供價值不菲的優惠折扣,新地會員可獲得樓價3%的優惠,同時對提前成交者額外提供最高樓價5%的折扣,兩者加起來折扣已達8%;另外,為了吸引內地買家入市,針對香港樓市調控雙倍印花稅和買家印花稅的「狠招」,新鴻基地產提供「交易完成後回贈稅費總額70%」的優惠。以此計算,項目的最高降價幅度超過40%。

新鴻基地產副董事總經理雷霆表示,集團推出的首批單位一向有較高優惠,此次爾巒首批單位售價已低於同區二手房市場,價格極具吸引力,預計隨後加推單位將有頗大的加價空間。他表示,目前香港市場換樓需求仍然較大,年內將有更多新盤推售,樓市將平穩發展,成交較去年熱鬧。

瑞銀預計,隨著新地大幅減價售樓,將會導致未來其他開發商推盤亦會跟隨減價,短期內對二手樓價將帶來下調壓力。實際上,選擇大手筆降價出貨的還有長江實業,公司於今年初推出的香港新年首個新盤「DIVA」,折後平均售價為16886港元/平方英呎(約合141960元人民幣/平方米),優惠幅度達到25%,售價處於同區域最低水平。

預計香港樓價有新調整

《每日經濟新聞》記者瞭解到,為了平抑過熱的樓市,2012年10月26日,香港特區政府宣佈,非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房,向其額外徵收15%的買家印花稅,並上調額外印花稅稅率5%。4個月之後,特區政府再次宣佈全面提升印花稅,針對二套房的買家,新政策規定200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納印花稅,200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納印花稅,較之前的4.25%翻了一番。

在「雙辣招」出台後,去年十月,香港豪宅市場出現首波降價潮。當月,新鴻基位於香港九龍區的豪宅項目天璽推出181套尾貨,由原價2.9萬港元/平方英呎(約合24萬元人民幣/平方米)降至2.5萬港元/平方英呎 (約合21萬元人民幣/平方米),加上「買樓回贈70%印花稅」優惠,天璽項目推盤優惠幅度接近3成。由會德豐、新世界發展和港鐵聯手推出位於尖沙咀柯士甸站的新盤 「TheAustin」推出類似印花稅回贈、現金回贈等多種優惠手法,折扣率最多達到19%,兩個項目在開售當日立即售罄。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,今年香港地產商將加快推新盤的速度,對比去年只有9000多個新盤供應,今年預期將有15000個,地產商降價促銷回籠資金的壓力加大,加上特區政府調控樓市措施等因素,預計香港樓價將有新一輪調整。

香港樓市牛熊轉折?

香港房地產市場素來以大幅波動聞名。從1997年末至2003年中,香港樓價最高下跌了76%,但從2004年起的十年時間內,香港房價開啟了一波十年牛市。監測香港樓價的中原城市領先指數(CCL)顯示,該指數從2003年末的約30點大幅上漲至120點,上漲了3倍。

受到「雙辣招」調控的影響,2013年香港樓市成交出現明顯回落,根據香港土地註冊處公佈的數據顯示,去年香港所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌39%。樓市成交降溫對部分大型地產商銷售業績產生影響,以長江實業為例,公司去年在香港僅實現了不足50億港元的銷售額,與全年300億港元的預期相差甚遠,為過去13年來的最低。

而在盛富資本與協眾國際總裁黃立沖看來,香港樓市的牛熊轉折點在於美國量化寬鬆政策退出。「由於香港實行聯繫匯率制度,港元匯率與美元掛鉤,在超低息環境支撐下,大量熱錢湧入香港推高樓價。但由於香港購房者的按揭利率僅為2.2%,租金回報率超過3%,因此購房者可以借助於高槓桿支撐如此高的房價水平」,黃立沖表示,隨著美國縮減買債規模,量化寬鬆政策的退出漸行漸近,市場利率上漲將大幅提高購房者負擔,加上熱錢將撤離香港,香港樓市未來前景不容樂觀。

美銀美林認為,香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關,目前二者均為2.8%。隨著10年期美國國債收益率將升至4%,假設租金保持不變,香港房價需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。此外,與1997年香港樓市見頂時相比,當時香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率,但現在貸款利率僅略高於2.2%,因此利率的上升對所有房屋按揭買家造成衝擊。

「一旦量化寬鬆政策正式退出,也標誌著香港樓市正式進入熊市,但香港房價下跌的幅度取決於退市的速度,如果貸款利率快速爬升到5%以上,未來有可能出現新一波斷供潮。」黃立沖認為。
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南京一樓盤降價千餘元 眾多業主售樓處「維權」正文我來說兩句 嫩牛五方

http://xueqiu.com/4951106580/29397213
仙林湖兩家樓盤的業主聚集維權,舉標語要求退房。
 專家:南京樓市已到轉折點,降價趨勢很難改變

  一降價就被「維權」的現象,終於在一度堅挺的南京樓市轟轟烈烈地上演了。

  這兩天,仙林湖一家品牌在售樓盤因跟進「鄰居盤」降價,遭前期業主現場「維權」。旁邊已經售罄的另一家老盤,也在交付時受到被「維權」的影響。專家認為此類現象的出現,恰成為南京樓市出現轉折的風向標。         揚子晚報記者 張遙

  維權在行動

  A 樓盤

  老業主聚集,說學區沒落實

  仙林湖,絕對是近期南京樓市最熱鬧的一個區域。

  前晚和昨天白天,仙林湖一家品牌樓盤分批加推了約200套高層毛坯房源。引起大家關注的不是銷售情況,而是老業主的「維權」。

  昨天白天,售樓處聚集了一大波「維權」的前期老業主。實際上,早在本次開盤前,就已經有過老業主聚集,大家打出「退房」的標語,表示開發商宣稱的金陵中學仙林分校小學和中學部沒有落實。樓盤的營銷負責人表示,已經收到仙林大學城管委會的承諾覆函並公示,學區沒有任何問題,交付後肯定會出現在招生公告中。

  不過,這並未打消購房者的疑慮。圍在一起的部分前期精裝洋房的老業主還表示,開發商宣傳的3500元/平方米精裝標準太「水」,自己請專業公司測算不過1500元/平方米,開發商有價格欺詐的嫌疑。樓盤的營銷人士解釋說,所有精裝用料和品牌都在合同中註明,樓盤會按照合同來履行責任,交付時有問題也會負責。

  真實原因是……

  業內:房價降千餘元/平米

  雖然老業主「維權」的理由是學區和精裝修,但有業內人士分析,這與前不久同區域另一家品牌樓盤精裝改毛坯降價有關。

  近期仙林湖另一家品牌樓盤通過改毛坯的形勢,把房價從精裝17500元/平方米降至毛坯14000多元/平方米。這比昨天剛剛開盤的這家樓盤在售價上便宜了近2000元/平方米。

  面對這麼大的價差,除了跟進似乎別無他法。昨天開盤的這家樓盤,雖然本期銷售許可上的預售價為16500元/平方米,但真正開盤時的折後價大多低至14000元/平方米左右。而此前推出的第一批高層毛坯房折後價在15500元/平方米,精裝洋房的價格更是在20000元/平方米以上。

  「剛買的房子突然便宜這麼多,老業主可能心裡不平衡,所以出來『維權』退房。」這位業內人士說道。

  B 樓盤

  維權標語:精裝變成了「驚裝」

  就在這家在售品牌樓盤在開盤現場外與老業主糾纏不清時,仙林湖另一家已經售罄的拓荒級老盤也「莫名其妙」地在交付時被收房業主「維權」。揚子晚報記者瞭解到,這批收房的老業主打出「精裝變驚裝」的標語,稱收房時發現精裝修有多處問題。

  樓盤一位負責人對揚子晚報記者表示,業主在收房時提出的所有裝修問題,樓盤都給予一一回覆,並將負責整修。如果還有問題,樓盤方面還將負責到底。此前幾批收房都很正常,業主收房率均為百分之百。

  記者瞭解到,昨天的「維權」現場還驚動了警方,警員在詢問了雙方後表示,如果業主有正當理由可以通過法律途徑尋求解決。

  真實原因是……

  業主被指想變相獲「補償」

  相比暗中跟降的在售項目相比,這家售罄的老盤多少有點「躺槍」。

  據揚子晚報記者瞭解,這家老盤在尾房銷售時,精裝房源均價也不超過15000元/平方米,而前期更多的房源均價都在12000元/平方米左右,相比鄰居樓盤降價後的毛坯價也只是持平或略高而已。

  「想不通這些業主維權為什麼。」業內人士分析,可能看到大勢不好了,希望通過變相「維權」獲得一定「補償」,向開發商轉嫁一部分風險。

  專家怎麼看?

  出現降價維權,意味樓市風險變大

  對於接連出現的兩場樓盤「維權」事件,江蘇和忠律師事務所合夥人律師高磊認為,如果是因為降價而「維權」,法律上根本沒有立足點,因為合同是受法律保護的契約。不過,業主們都避開這一點,選擇了其他的理由。

  高磊說,對於學區房、精裝修等寫入合同的附加條件,購房者作為合同簽約方,是有權進行質疑和聲索的。雖然業主的情緒可以理解,但如果採取過激行為反而會失去法律的支持。畢竟每位業主都是一個成年的社會人,具備風險判斷的能力,簽訂了買賣合同就視同默認接受了這種風險。

  南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華表示,降價「維權」的出現,正是南京樓市出現轉折點的反映。吳翔華認為,如果今後還是讓市場自己來調節,政府不進行行政干預,那麼這種轉折還將進一步延展。

  吳翔華說,目前南京與周邊早已下行的城市相比,調整還具有侷限性,主要是部分物業類型和部分板塊區域的房源出現過剩局面而引起降價,並非全域性的。不過,隨著時間的推移和更多項目的入市,這個趨勢會向其他類型和其他板塊的房源蔓延。因此說轉折點出現並不為過。

  吳翔華認為,除非南京出現「限購或限貸突然放鬆」等實質性政策調整,否則這一趨勢很難改變。這意味著樓市風險加大,購房者出手也需要更加謹慎。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=100427

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