樓價指數續升 新界樓跑贏市區
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GS(14)@2017-10-09 03:22:14【本報訊】本港兩大樓價指數都繼續上升。差餉物業估價署昨公佈上月私人住宅售價指數為339，按月升0.44%，指數連升17個月，連續10個月創新高。至於中原城市領先指數（CCL）最新報160.93，按周升0.11%，為歷史第三高，首9個月累升一成。
CCL今年升10%
差估署最新數據顯示，私人住宅售價指數較2015年高位再高出逾一成。至於上月升幅主要集中於A類單位，即實用面積431方呎以下的細單位，指數由372.1升至374.5，單月升幅為0.64%。實用431至752方呎的B類單位升幅則放緩，由7月322.8升至上月的323，僅升0.2或0.06%。租金指數方面，上月私人住宅租金指數為183.9，按月升0.38%，連續9個月創新高。另一樓價指數CCL，今年首9個月升10%，當中港島區升7.1%，九龍區升10.97%，新界東區升12.55%，新界西區升10.46%，新界樓升幅跑贏市區。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，近期買家回流二手市場，令二手成交增多，帶動樓價重拾升軌，展望樓價結束高位反覆徘徊，開始穩步緩慢向上。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，差估署指數再創新高，但升幅繼續收窄，估計今年餘下數月樓價相對平穩，全年升幅約11%至13%。未來半年，有力影響本港樓市會是政府政策，即是下月的施政報告，以及十九大後政策，連同地緣政治因素。但現時看不到有任何重大因素，可令樓價今年大幅下滑。■記者黃嘉銘
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170930/20168452
樓價續升 業界籲放寬按保樓價上限
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GS(14)@2017-10-15 14:01:27【明報專訊】按證的按保計劃，物業價格亦必須在600萬元以下，有意見認為隨着樓價急升，600萬元以下的盤源買少見少，按證可考慮放寬物業價格的上限。
根據現時的按保計劃，400萬元以下物業可借最多九成按揭，400萬至600萬元可借八成，中原按揭董事總經理王美鳳認為，按保調高物業價格的上限做法更合適，她表示「700萬元上下的樓處於較尷尬位置」，按證只是針對上車客或換樓人士放寬限制會更有效。
永隆銀行助理總經理兼零售銀行部主管鍾少權表示，市場對細價樓需求更大，令細價樓價會再上升。如果現時樓價對上車客手上資金有壓力，可以考慮調高申請的樓價上限。不過他認為逆周期措施是為保障市民防範風險，需要與監管機構商討配合策略。即使400萬元樓的首期對首次置業買家依然不容易，現時的計劃對買家確有幫助。
香港按揭顧問創辦人葉景強認為，放寬物業價格上限，令年輕人較容易上車，他又表示現時樓市的生態扭曲，部分是因為壓制樓市的政策，上車盤的價格升幅不合比例，調高上限或可令上車人士有更多選擇，遏抑蚊型樓價格。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0799&issue=20171010
拆息續升 野村：銀行加P機率增
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GS(14)@2017-12-05 00:38:07【本報訊】港元同業拆息持續向上，野村報告指，自9月起至今，1個月拆息已增加半厘至升穿0.9厘水平，以拆息計價的按揭（H按），按息普遍屆2.32厘，觸及以最優惠利率（P）釐定的封頂息率，倘拆息維持今年第四季升速勢頭，銀行上調P的可能性會越來越高。假設銀行不將P調高，報告認為本港銀行業下半年的淨息差水平可望企穩，明年全年會按年擴闊3至5點子。儘管目前按揭貸款計劃均設有以P計算的封頂息率，保障業主供款負擔，但野村謂，假若拆息維持升勢，料未來供款人會逐步由H按轉揀P按計劃。市場現時普遍封頂實際利率為2.15厘。
看好中銀 目標價46.5元
鑑於銀行淨息差前景擴闊，加上貸款及經營溢利向好，野村繼續看好中銀香港（2388），預期該行今年淨息差按年擴闊5點子至1.68厘，目標價46.5元。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，繼金管局增發外匯基金票據及大型招股活動凍結資金，年結因素亦令港元需求增加，加上美國加息預期下，料年底前港元拆息仍有上調壓力。她亦相信，未來定按選用比例將因拆息波動而增加，該局9月份數據顯示，定按比例已按月增0.7個百分點至1.8%，惟因大行欠缺提供定息產品，故定息比例升幅始終有限。1個月港元拆息定盤價昨報0.96厘，按日微升0.04厘；港匯回軟，傍晚7時報每美元兌7.8015港元。匯商指，這在預料之內，當前焦點是港息高企會持續多久。然而，恒生零售銀行及財富管理業務主管關穎嫺指，按揭市場競爭激烈，暫時未見有上調最優惠利率的空間，目前該行逾九成客戶仍是承造H按。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171129/20229187
陳德霖：倘拆息續升要加息 匯豐：按兵不動 免予對手可乘之機
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GS(14)@2017-12-18 03:31:30【明報專訊】一如市場預期，美國聯儲局昨宣布加息0.25厘，是兩年來第五度加息。香港銀行業繼續按兵不動，維持最優惠利率不變。儘管金管局總裁陳德霖昨強調，若港元拆息再升，最優惠利率有上調壓力，三大發鈔行卻先後強調，不見港元拆息有上升趨勢，且現時未有迫切加息需要。匯豐更坦言，由於貸款業務競爭激烈，只要仍有盈利空間，不會貿然加息，以免給予機會壯大競爭對手。
明報記者 廖毅然
在聯儲局加息背景下，昨日1個月HIBOR（香港銀行同業拆息）升至1.098厘，再創海嘯後新高（見圖），隔夜拆息亦由周三的0.1厘，升至0.235厘。金管局總裁陳德霖罕有表示，若港元拆息持續高企，銀行會有成本上升的壓力，可能會因此調升最優惠利率。不過，昨日匯豐、中銀香港（2388）、渣打香港及恒生（0011）四大行先後表態，維持最優惠利率不變。匯豐上次調整最優惠利率，要數到2008年11月減息。在維持最優惠利率不變的同時，儲蓄利率亦維持接近零的水平。
匯豐：年結新股效應推升拆息
匯豐亞太區顧問梁兆基接受本報訪問時稱，看不到港元拆息有持續上升趨勢，認為近日拆息抽升主要因年結及新股效應。現時港元拆息水平遠遠未足以觸發銀行上調最優惠利率。梁又強調，拆息只是銀行成本的其中一部分，香港銀行的網絡覆蓋面各有不同，對科技的投入也有相差，故很難單單以一個拆息的數據，去判斷銀行成本的水平及是否需要加息。他又指出，現時銀行考慮息口走勢的最重要因素是競爭環境，由於貸款競爭相當激烈，「除非成本顯著上升，甚至去到蝕入肉的情况，否則銀行不會在還有盈利空間的時候，貿然加息，以免流失貸款生意」。
中銀：升至1.8厘或上調最優惠利率
渣打香港大中華及北亞地區金融市場主管陳銘僑亦指出，留意到早前新股的資金回籠後，本港流動性重新變得相當充裕，隔夜拆息持續低企，並預計會拖低1個月拆息的水平。「1個月HIBOR將在明年初回落至0.8厘左右，除非金管局再大量增發外匯基金票據，才會在市場上抽走流動性，令港息上升。」
聯繫匯率制度下，當港美息差擴闊引致套戥盤湧現，港匯便會跌至7.85的弱方兌換保證，金管局會從市場買入港元，進而使流動性抽緊，令港息上升。但中銀香港投資管理總經理陳少平指出，港匯沒有偏弱壓力，香港經濟及股市持續向好，他認為，明年反而會繼續有資金流入本港。他估計，當美國明年再加3次息，帶動1個月HIBOR升至1.8厘水平，香港才有機會上調最優惠利率。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2342&issue=20171215
摩根資管：六成投資者料亞股續升
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GS(14)@2018-01-22 05:11:21【明報專訊】摩根資產管理發表去年第四季的「摩根投資者信心指數」調查結果，投資者信心指數由112點升至116點，打破過去數個季度的沉寂狀况；當中預期恒指在未來6個月將高於30,000點的投資者佔比，由對上一季的1%勁升至30%，反映市場投資氣氛樂觀。
港股趨波動 料回吐10%至15%
香港及中國被視為今年最具增長潛力的市場，逾六成投資者認為中國經濟增長好轉及亞洲股市升勢持續。摩根資產管理環球市場策略師周奐彤表示，港股估值仍相對低、股票盈利回報等基本因素做好，相信港股今年表現續亮麗，惟波動料較去年增加，預期有10%至15%回吐。她又認為，雖然北水南下情况料維持，但次數相信會較去年減少，加上MSCI指數將納入A股，人民幣穩定趨升，相信資金外流情况會減慢。另外，她表示看好科技、必需品、綠色概念及醫藥等板塊股票。
摩根資產管理零售分銷業務副總裁湯志恒補充，其他分類的投資者信心指數包括香港經濟環境、香港投資市場氣氛、全球經濟環境、投資組合價值及投資金額均錄1點至8點升幅，為2015年第三季以來最高水平。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4809&issue=20180116
零售去年止跌 今年料續升 業界：名店投資電商 無意來港開新店
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GS(14)@2018-02-04 21:25:53【明報專訊】本港零售額自去年3月起回升，政府統計處昨公布，去年12月零售額錄5.8%按年升幅至448億元，已連升10個月。以全年計，去年零售額達4461億元，按年增2.2%，終止過去3年跌勢。香港零售管理協會主席鄭偉雄表示，12月份和全年零售額增幅均符合該會預期，料勢頭會延續至今年，惟他透露，不少名店均無意在港開店，反會投資於線上銷售或加強線上線下（O2O）營銷模式。
明報記者 余麗明
根據政府統計處，去年12月只得3個類別錄跌幅，分別為超市、中藥和其他未分類食品，當中超市零售額按年跌2.8%，鄭偉雄解釋，相信是受假期因素影響。以全年計，只有電器及攝影器材錄9%的高單位數跌幅，鄭偉雄認為，該類別於去年11月和12月均錄不錯升幅，料其已走出谷底，升勢可延續至今年。
今年首兩月料錄5%增幅
今年股樓暢旺，失業率創新低至2.9%，加上人民幣轉強刺激內地旅客來港消費，鄭偉雄稱，以目前經濟環境來說，「今年正常都一定係升」，料未來高鐵和港珠澳大橋開通後，居於廣西和華南的人來港更方便，屆時進一步刺激本港消費，該會預期全年有3%至4%的增幅。鄭偉雄稱，協會會員一致對1月和2月的合計零售額感正面，該會更預料期內將錄5%至6%的增幅。
隨着大市回升，不少業主乘勢加租。鄭偉雄稱，即使市道轉好，部分甲級商場過去數年未有減租，現時更開始陸續加租，故對零售商仍構成一定的壓力，一眾協會會員反映加租幅度介乎單位數至低雙位數。鄭偉雄坦言除租金成本外，今年的僱員薪酬亦有上升趨勢，故零售商經營成本依然持續上升，經營壓力仍存在。
市道好轉 業主陸續加租
以往在本港零售業最蓬勃之際，不少國際品牌均大舉來港開店，對於本港零售業持續向好，鄭偉雄透露，得悉部分國際品牌均無意在港加開分店，料會維持現有銷售網絡，不過，這些品牌計劃加大投資予網上銷售，或加強線上線下連繫。鄭偉雄稱，相信國際品牌仍會在內地加開分店，因這些品牌在內地的覆蓋率還有上升空間，惟開店速度將會放緩。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7952&issue=20180202
陳德豪：3個家庭資金 支撐內地樓價續升
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GS(14)@2018-03-12 02:02:27【明報專訊】上星期對冲博弈停了一期，有不少朋友關心，當中竟然有人擔心專欄已結束！再一次謝謝這些朋友的關心及支持。其實，前個周末我連續兩天火鍋，不知道是食得太多，還是食了不潔的食物，導致到腸胃炎，所以專欄停了一期，要再次謝謝《明報》球叔拔刀相助。
筆者不是名人，也不算是富人，並不介意和大眾分享一些私事，在個人的facebook經常分享和家人的照片，尤其是兩個可愛的兒子。 前兩天，難得抽出時間，陪同大兒子參加八級鋼琴的小型比賽，我本來以為 ，在中一完成八級鋼琴考試，算是不錯，但原來20多位參賽者，超過一半都比我的兒子小，有幾位看來不過7至8歲，提醒我，香港社會的競爭，確實非同小可。
香港是福地，有着得天獨厚的環境，也造就了「天比高」的樓價與地價，令到新的一代感到壓力非常。樓價高，置業並不容易，但為什麼購買力源源不絕？我經常自我反省，因為在 不同的投資機會或經驗中，經常發覺自己的腦袋不夠靈活， 有一些寶貴的經驗，在過去已經學到，可惜未能有效地轉化及運用。
北京房價高 當地人仍能購入
差不多10年前，我需要經常回到內地工作，辦公室在老闆巨大地盤的後方，那裏是北京四環的地帶，不算是最黃金的地段，但只要是在北京，地就已經價值不菲。在地盤的旁邊有一個屋苑，我認為它的質素較為低，屋苑在這個大地盤的旁邊，景觀欠奉，空氣質素不好，屋苑外的道路又窄又骯髒，但在那時候，每平方米的銷售價格已經超過4萬元（人民幣‧下同），一套100平方米的房子需要400多萬元，讀者可能會認為400萬元買一套1000方呎的住宅，十分吸引；但需要明白，那時是2012年，以今日看，當日的高價已經是低價了，今時今日北京每平方米平均銷售價在8萬至10萬元之間。另外，也需要明白，北京人平均的收入比香港人的收入低得多，400萬元一套房絕不便宜，但為什麼北京人也能夠買得起？
除了炒賣樓房的熱錢，來自剛性需求的是來自3個家庭的資金，很多時候，是新婚夫婦或者是拍拖的一對，幾經努力儲蓄，男方父母及女方父母分別支持，3家人的力量湊夠首期，讓他們完成置業的目標，這是千真萬確，在內地經常發生的情况，在那個時候，我已經知道這種現象。
父母購買力不容小看
現在香港樓價高企，很多事業有成的專業人士也沒有能力入市，初出茅廬的年輕人根本沒有可能負擔得起，只有二人實實在在地儲蓄，再加上雙方父母的支持，才能置業。 不要小看這種來自父母的愛的購買力，現在正支撐香港的樓市及樓價繼續上升。
太平基業證券投資總監 fb.com/ethanchanth
[陳德豪 對冲博弈]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2445&issue=20180307
三藩市發展商Angela Cheung：4產業支撐 三藩市樓價續升
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GS(14)@2019-05-23 08:19:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2628&issue=20190523
【明報專訊】NBA班霸金州勇士本周以4:0橫掃波特蘭拓荒者，連續5年成為西岸冠軍強勢打入總決賽，而勇士下一季將搬遷到三藩市新球場，而這也是近年樓價表現最好的美國城市之一。三藩市房地產發展商Pillar Capital Real Estate總裁Angela Cheung接受訪問時表示，三藩市的科技、金融、生物科技及旅遊四大產業發展蓬勃，當地居民收入水漲船高，帶動當地樓價屢創新高，相信升浪未完，具備投資價值。
德意志銀行近日發表《2019年全球物價報告》（Mapping the World's Prices），是連續8年根據全球各大城市的商品及服務價格，計算當地市民的購買力及生活質素，是次報告指香港兩房單位月租高達3685美元，超越三藩市的3631美元及紐約的2909美元，成為全球租屋最貴的城市；三藩市居民去年平均月薪高達6526美元，屬全球最高，而香港居民平均月薪僅排全球27位。由此可見，三藩市租金對於當地居民來說遠比本港居民容易負擔，加上將有金州勇士此一當紅NBA球隊進駐，當地樓市值得留意。
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Angela近日來港推介旗下三藩市樓盤，並且接受訪問介紹當地樓市概况。她表示，三藩市現時人口超過88.4萬，過去7年增長超過7%，在美國屬人口高增長的地區，而就業人口約57.5萬， 過去7年增長超過23%，表現更加突出。她解釋，近年不少總部位於三藩市的新興科技公司如WeWork、Uber及Lyft冒起，在當地創造不少就業機會。
科技金融生科旅遊 產業結構平衡
除了科技業外，Angela指出，三藩市尚有另外三大支柱產業，包括金融、生物科技及旅遊，均為當地創造不少財富，「美國的金融中心東岸是紐約，西岸便是三藩市，不少著名金融機構如嘉信理財（Charles Schwab）及股神巴菲特的愛股富國銀行（Wells Fargo）總部均落戶當地；至於生物科技，美國醫療領域最佳五間大學之一的加州大學三藩市分校（UCSF）正在當地興建癌症治療中心；旅遊業方面，金門大橋及漁人碼頭均是著名景點，故三藩市是美國本土最受歡迎的旅遊城市」。
Angela引述調查指出，在三藩市的88.4萬人口中，有75名身家達10億美元或以上的超級富豪，僅次於紐約及香港排全球第三，故此當地豪宅市場備受追捧，例如一個五層高、實用面積逾1萬方呎的獨立屋最近便以3000萬美元成交。
金州勇士主場 下季搬至三藩市
本港去年人口達739萬，土地面積1106平方公里；三藩市去年人口88.4萬，土地面積121.4平方公里。換言之，本港人口及土地面積分別是三藩市8.36倍及9.11倍，人口密度相若。Angela指出，三藩市的住宅需求不止當地居民，因為三藩市與鄰近的聖利安卓（San Leandro）全郡、聖馬刁（San Mateo）及阿拉米達（Alameda）部分郡統稱為矽谷，再加上其他5個郡均是三藩市灣區，整個灣區人口達775萬，是美國第五大人口的地區。她續說，目前不少在三藩市工作的人，居住在三藩市以外的灣區其他郡，他們若儲夠錢的話，不少人有興趣在三藩市置業，而金州勇士的球場在本球季後便會由阿拉米達群搬到三藩市，更提高了三藩市在灣區的吸引力。
規劃限制多 年均供應僅1900伙
由於具備上述眾多優勢，三藩市的置業需求強勁，惟供應卻十分緊張，Angela指出，三藩市過去20年每年平均新增住宅供應僅1900伙，原因是當地土地發展政策與本港一樣由規劃主導，變相控制供應。她解釋，三藩市大部分地區的建築物有高度限制，只可興建兩至三層高，而小部分地區即使可建高樓大廈，但審批過程長達數年，而且住宅難以申請拆卸重建，近年新增住宅供應主要由寫字樓、貨倉，甚至是油站改建，每個項目一般僅提供100至200個單位。
供不應求自然推升租金及樓價，根據Compass Real Estate 數據顯示，三藩市租金叫價中位數是全美國最高，由2011年底每單位2800美元，穩步上升33.9%至今年初每單位3750美元；複合住宅大樓（10至15個單位）出租物業的售價中位數由2011年的264萬美元， 漲至2018年的570萬美元，短短7年勁升116%（見圖）。樓價升幅遠遠跑贏租金，可見美國聯儲局量寬（QE）不止推高本港樓價，對當地大城市的樓價亦推波助瀾。
樓價7年漲逾倍 遠跑贏租金
Angela提到，內地資金在2011年至2015年的確曾增加投資三藩市樓市，故當地樓價期內升勢尤其凌厲，但過去3年內地資金因為種種原因已減少流入，以旗下新盤為例，內地客佔成交為例僅2%至3%，本地人才是購買主力。因此，她相信即使近月中美貿易戰升溫，亦不會影響三藩市樓價長期向好的趨勢。
入場費50萬美元 租金回報3厘
至於三藩市住宅的租金回報率，Angela以一個入場費約50萬美元的單位為例，指可每年收租2.4萬美元，未扣除開支前的回報率高達4.8厘；惟她提醒，業主須繳付管理費、稅項及其他雜費，扣除這些稅費後的回報率僅約3厘。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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