【讀書好】追憶新界逝水年華 讀《粉嶺舊時月色》
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GS(14)@2016-09-17 17:43:53【文化籽：讀書好】「青山原是我身邊伴，伴着白雲在我前，碧海是我的心中樂，與我風裏渡童年。是誰令青山也變，變了俗氣的嘴臉，又是誰令碧海也變，變作濁流滔天。」方中信、林嘉華、劉青雲及林家棟在電影《竊聽風雲3》中，突然吭起這首八十年代初無綫電視劇《風雲》仙杜拉唱的主題曲，這是編劇神來之筆，令這套電影一下子接上了三十年前最早揭露新界官商紳黑「合作」的寫實劇。我姨媽在粉嶺龍躍頭務農，六、七十年代由小學至中學這十年間，每年暑假就會在鄉村住上好一段時間，這段回憶一直無法遺忘，那時天未光起身割菜，一起拿去聯和墟出售，回來時才在附近「茶居」飲早茶，田間有很多番石榴樹，姨媽會專挑在「雀口」的才摘，因為雀仔識食，專啄甜度高的果實。最近因朱凱廸死亡恐嚇事件，我在自己節目中回顧英治新界歷史，提到我在粉嶺鄉村的生活，有粉嶺長大的聽眾朋友知道後，立即寄來一本叫《粉嶺舊時月色》的書。
逝水年華
這幾天我一直在看，實在感動，此書從沒有公開發行，作者張麗翔女士，新界粉嶺人，其作品可算是私人修編的粉嶺地方誌，作者以著史方式來追憶已消失的「粉嶺」，文字平實，沒有甚麼感懷傷逝。明末清初遺民，也是這樣去追憶消逝的江南。「如果你發覺你所愛的城市在失控，漸漸地失衡、失憶、失調，卻無可奈何的話，不必沮喪，你該慶幸自己還未失智，而你的心可是人間最後的一方淨土，那裏永遠有藍天、綠野、幽壑、雲泉、清風、明月……」。作者說出了其寫作緣起，我自己隨着時間過去，其實對粉嶺的回憶已經漸漸褪色，只留下幾個場景，因為粉嶺承載着歷史回憶的地點、建築物已被城市化巨輪輾成灰，那條鄉村已經消失變成公屋。
那些年的新界
張女士以史料、口頭傳說、舊照片及個人插畫、經歷，全部融成一體，沒有學究式語言，活靈活現當日粉嶺的美好。書本主要介紹粉嶺重要的村落、社區及人物，如安樂村、崇謙堂村、聯和墟及主要街道。安樂村是書中主角之一，因為這個建於1916年的鄉村，名人輩出，充滿故事，例如村內的「機園」，六十年代主人是個洋老婦，據說就是英國文豪蕭伯納的姪女，偶爾會有金髮少女陪老婦逛聯和墟，人稱Judy，二八年華，「捲曲的金髮襯托着白晳嬌嫩的臉蛋，讓人想起英國庭院裏金盞玉盤似的水仙；一雙會說話的眼睛漾着英國湖水的碧藍和明澈。鎮上幾個青年，一見這個標致的異族女孩，再也關不住心底的輕狂，吹了幾聲口哨，還合唱歐西流行曲的那一句"Judy, Judy, Judy, I Love You"。至於安樂村「瑞勝書室」，乃馮其綽創辦，他1890畢業於皇仁書院，但又受儒家思想影響，任職旗昌洋行買辦，是位儒商，書室後改為住家，足球明星郭家明就是居於此。村內最架勢是1920年建的「李園」，歐陸別墅風格，五、六十年代粵語片取景地，如張瑛、黃曼梨《慈母心》、白燕、吳楚帆《紫薇園的秋天》等。至於村內第一二四分段B主人，是師承清代浙東學派本地歷史學家羅香林，他在粉嶺崇謙堂領洗，成為基督徒，也是崇謙幼稚園校監，即使遷居港島，二十餘年間每星期日「必與妻到崇謙堂做禮拜，風雨不改。」羅妻朱倓女士是江浙藏書家朱希祖次女，1925年就讀北京女子師範大學及北大研究所，「她面貌清秀端莊，形象優雅嫻靜，素色的棉布旗袍穿在嬌小的身體上，散發出中國傳統女性的含蓄韻味。從一九四九年到一九六四年，在從謙學校任教。」民國儒商、西化知識分子、教會、傳統學人、慈善團體、農民、軍人，交織成新界粉嶺的歷史，一切已經失去，連歷史回憶也終將逝去，餘下失控、失衡、失憶、失調，以至失智的現實。感謝張麗翔女士，令我肯定自己對粉嶺四十年前的回憶，那是確確實實地存在過的一方淨土。
《粉領舊時月色》是一位在地粉嶺人修的當代地方誌。
作者安樂村李園的寫生作品。
作者手繪瑞勝書室平面圖。
撰文：劉細良編輯：謝慧珊美術：孔文彬
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160916/19771723
粉嶺中心呎價逼1.2萬 創屋苑新高
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GS(14)@2016-10-16 08:18:42【本報訊】新界區樓價率先反彈，其中新界東最新樓價數據只比去年高位相差3.17%，但區內細價樓已癲升，突破去年高位。粉嶺中心過去兩日接連破頂成交，一頂層連天台單位以440萬元易手，呎價逼近1.2萬元。消息指，粉嶺中心E座頂層4室連天台單位，實用368方呎，在上周五以428萬元成交，呎價11,630元，打破去年E座高層5室，呎價11,435元的成交，打破屋苑紀錄。不過，紀錄保持不足24小時，便被同座同層的1室連天台單位打破。該單位實用面積同為368方呎，昨以440萬元易手，呎價高造11,956元，一日內呎價推高2.8%。原業主2011年以260萬元購入，持貨五年勁賺180萬元，升值近七成。中原地產胡耀祖表示，馬鞍山帝琴灣凱弦居7座高層A室，實用1,108方呎，連兩車位以1,280萬元易手，呎價11,552元。原業主於2002年以480萬元購入，持貨約14年，獲利800萬元，升值1.7倍。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161016/19802141
粉嶺劏房新盤玄關25方呎
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GS(14)@2017-02-05 10:47:07【本報訊】恒地（012）粉嶺高爾夫．御苑昨上載樓書，全盤最細單位為7座H及J室，同屬276方呎開放式單位，單位大門一開即有一個逾25方呎玄關位，實際大廳可用空間只有不足90方呎。項目共有590伙，包括25幢洋房及8座分層住宅，分層單位實用面積276至1,803方呎，開放式至四房；洋房實用面積2,601至3,063方呎。細單位集中在第7座，面積由276至487方呎，一梯10伙，有4伙為開放式，最大為兩房。樓書列明業主須按照批地文件條款自費保養箱型暗渠及污水處理系統。發展商回應指，管理費待公佈。另外，新地（016）代理業務部總經理張卓秀敏昨稱，旗下團隊今年擬推三個新盤，提供逾1,400伙，其中兩個位於屯門，包括珀御及景秀里項目；前者提供321伙，最快第二季開售，後者提供逾1,000伙。另西環卑路乍街97號項目共128伙。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170204/19917459
高爾夫．御苑推1房樓王657萬最貴 粉嶺盤年貴六成
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GS(14)@2017-02-18 09:49:11■高爾夫．御苑主打大單位，連洋房佔供應82%；圖為四房示範單位。 資料圖片
【本報訊】樓市瘋癲，粉嶺樓價一年貴六成。恒地（012）的粉嶺高爾夫‧御苑，首批折實平均呎價近1.6萬元，較同區二手價貴逾三成，1房最貴657萬元，無論平均呎價及一房售價，均貴絕新界北區。長實（1113）元朗牛潭尾意花園昨發售28伙，即日沽清，即晚加推30伙。記者：朱連峰
軟銷逾兩個月的高爾夫．御苑昨終開價，扣除最高7%折扣優惠後，首批折實平均呎價15,898元，屬新界北區最貴樓盤。信和去年5月推售的同區聯和墟囍逸，當時首批平均呎價1萬元有找，僅9,931元；即是說，粉嶺樓價不足一年貴60%。半年前，市區新盤啟德1號1期，第一批單位的平均呎價僅14,471元。如與同區二手價比較，高爾夫．御苑亦顯得特別「矜貴」。同樣鄰近粉嶺高爾夫球會的高爾夫景園，二手呎價只約7,000元；而已是粉嶺最貴樓盤、由新地（016）發展的瓏山1號，二手呎價貴極也不足1.2萬元。
大單位及洋房佔八成
高爾夫．御苑主打大單位，連洋房佔整體82%，細單位佔一成多﹔開放式單位並未出現在首張價單內，一房及兩房有約20伙，其餘全為售價介乎約1,328萬至約1,716萬元的三房及四房單位。一房最平單位，為7座1樓E室，實用面積375方呎，折實價約598萬元﹔最貴一房為同座15樓E室，實用面積373方呎，折實價約657萬元，料是新界北區史上最貴一房樓王。恒地營業（二）總經理韓家輝表示，樓盤以豪宅定位，定價參考新界最貴分層戶及洋房；今日起開放示範單位參觀，明日收票，本票15萬元，最快下周開售。另恒地公佈，以10億元向主席李兆基的女婿鄭壠文旗下順豪，出售北角麗東軒酒店，買方將以現金支付代價。長實今年頭炮元朗牛潭尾意花園，向買家回贈全數三成辣稅見效，昨發售首批28伙，即晚沽清。長實執行董事趙國雄表示，開售45分鐘已有約20伙獲認購，有數組大手客。美聯布少明稱，有一組客動用約5,200萬至5,300萬元購入兩伙。該盤即晚加價加推30伙，稍後公佈銷售安排。加推單位中，最平為洛蔓大道37號屋，面積1,476方呎，定價2,284.5萬元，較首張價單的隔籬屋洛蔓大道35號，面積相同，定價2,208.7萬元，加價3.4%。元朗洪水橋富豪．悅庭85C號洋房以3,163.2萬元售出，呎價13,246元，樓價及呎價創項目洋房新高。買家為一組內地客，須付近千萬元辣稅。另銅鑼灣瑆華有買家斥逾6,500萬元連購3伙高層戶。九建（034）紅磡環海．海岸有7伙連環撻定，涉樓價約3,284萬元，發展商料殺定逾300萬元；發展商隨即將其中5伙重推，加價4%至14%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170218/19932102
高爾夫‧御苑迷你戶398萬入場 粉嶺280呎開放式戶 實呎高見1.66萬
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GS(14)@2017-04-11 09:44:24http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8521&issue=20170411
【明報專訊】樓價持續上升，新界北區新盤迷你戶，售價亦近400萬元，其中恒地（0012）粉嶺高爾夫．御苑，首度推出開放式單位，入場費接近400萬元，最貴一伙更達466萬元，實呎超過1.66萬元。發展商把握復活節長假賣樓檔期，於本周五（14日）以先到先得形式發售其中20個開放式單位。
明報記者 林尚民
高爾夫．御苑昨晚加推59個單位，包括4個1房單位，以及55個首推的開放式單位，平均折實實呎15,742元。入場單位為實用面積276方呎的7座1樓H室開放式戶，定價429萬元，折實價398.97萬元，實呎14,455元。最貴的一伙開放式單位，則是實用面積280方呎的7座18樓G室，單位定價501萬元，折實價466萬元，實呎16,643元。至於價單中最貴一伙，則是實用面積375方呎的7座10樓D室一房單位，定價712萬元，折實價662.8萬元，實呎17,675元。
宏安大圍項目短期推 200呎起
事實上，市場推出的迷你單位一個接一個，宏安（1243）旗下沙田大埔公路（大圍段）項目，將於明日公布銷售部署，項目至上月底仍待批預售，提供336伙，預計於2019年4月入伙。宏安2015年初以7.73億元投得有關地皮，每方呎樓面地價約5221元，發展商當時稱，項目會提供開放式至兩房間隔，平均實用面積約200至400方呎。
此外，保利置業（0119）啟德龍譽昨日上載3號價單，涉及93個單位，以定價計，售價介乎544.1萬至3210.2萬元，呎價21,972至31,784元，個別單位售價有所調升，如實用面積228方呎的1B座8樓C室，最新定價565.8萬元，實呎24,816元，較上月底推出、面積相同的1座9樓C室定價548萬元、實呎24,035元貴約3.2%。
維港頌暫收700票 超額3.6倍
另長實地產（1113）北角維港頌將於明日發售首批152伙，並於今日截止收票。市場消息指，截至昨晚止，項目累收約700票，超額3.6倍。長實地產投資董事黃思聰表示，目前登記買家中近半有意購買4房，而有意購買超過1伙的買家比例較高，另內地客少於一成。他表示，項目開售後只會加推小量單位，並傾向保留部分單位稍後才推售，料可上調售價。
海鑽示位較未裝修前貴13%
信置（0083）等合作發展的大埔海鑽‧天賦海灣，昨更新價單，實用面積2170方呎的2座9樓A室，最新定價7382.7萬元，較原價6534.2萬元貴約13%，實呎34,022元，有關單位是全新裝修的示範單位。
「舖王」放售屯門粉嶺兩工廈 估值共28億
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GS(14)@2017-07-14 11:40:13http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1160&issue=20170714
【明報專訊】「舖王」鄧成波一方面頻頻入市，另一方面卻放售其他物業，包括屯門河田街2號東亞紗廠工業大廈1期，以及粉嶺樂業路17至19號開達工業大廈，估計市值共約28億元。
上述東亞紗廠工業大廈1期，總樓面面積約4.67萬方呎，現於市場上放售，估值逾20億元，每呎約4282元。資料顯示，鄧成波早於2012年以5億元購入項目約七成樓面，至2015年統一業權，共斥資近7.8億元。另同由鄧成波持有的粉嶺開達工業大廈，樓面涉逾20萬方呎，同於市場放售，估值逾8億元，每呎約4000元。
原渣打觀塘舖分拆10個細舖招租
另外，原由渣打銀行以月租110萬元租用的觀塘開源道63號福昌大廈地下，面積約4200方呎，租約今年7月屆滿，據悉，業主計劃把舖位分拆成10個細舖出租，面積介乎198至1640方呎，叫租8.91萬至49.2萬元，若全數租出，每月租金超過180萬元，較舊租高逾63%。市場消息稱，有關物業已有兩個舖位租出，包括面積214方呎的A4號舖，月租9.63萬元，呎租450元；另一個面積620方呎的A2號舖，由便利店以每月24.8萬元租用，呎租400元。
恩浩國際高層戶 一年升值四成半
美聯商業營業董事黃璜表示，九龍灣恩浩國際中心高層單位，面積約1497方呎，現以約2710萬元放售，呎價約14,500元。黃氏續稱，上址單位去年初意向呎價約10,000元，一年半升值約四成半。
粉嶺工業地收7份標書
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GS(14)@2018-07-21 12:18:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1714&issue=20180721
【明報專訊】政府逾25年未有推售粉嶺工業地，昨日截標的粉嶺安全街工業地吸引7家發展商入標，包括多家本地龍頭發展商、並以獨資入標，包括新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）、英皇（0163）、億京，另並非發展商的森信紙業集團（0731）亦有入標。
最高估值8億 呎價4000元
英皇高級物業主任張思薇表示，集團獨資入標，因地皮除作工業、倉庫用途外，亦可作錄音室及媒體製作之用。她指出，地皮鄰近陸路口岸，附近基建有助帶動區內經濟發展。美聯測量師行董事林子彬表示，粉嶺工業地皮一帶以傳統工業及貨倉用途為主，地點相對較遠，故入標數目較早前荃灣馬角街工業地皮約10份略低。值得留意，近年政府招標的工業地數量有限，是次招標地皮尚算罕有，加上地皮四正易於規劃，故仍具吸引力。
粉嶺安全街工業地皮面積約4.05萬方呎，可作工業、倉庫及附屬辦公室、直接支援工業營運的辦公室等，最高可建樓面面積約20.26萬方呎，但不包括將由中標發展商按照賣地條件所興建的公眾停車場樓面面積。
中標者需建118個公眾停車位
據賣地章程，中標發展商需自費興建一個提供118個車位的公眾停車場，並負責日後的保養及運作，同時亦要為項目建設排水口及鋪設管道，以及進行排污影響評估等工作。
業界估計，地皮估值由5.9億至8億元，每方呎樓面地價3000至4000元，挑戰全港工業地每呎樓面地價紀錄。
粉嶺工業地呎價3617元創新高
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GS(14)@2018-07-26 06:47:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6514&issue=20180726
【明報專訊】發展商求地若渴，政府相隔25年再度推售粉嶺工業地，獲發展商高價承接。上周五接獲7份標書的粉嶺安全街工業地，由億京以7.329億元投得地皮，以最高可建樓面面積約20.26萬方呎計，每方呎樓面地價3617元，打破今年1月新地（0016）系內新意網（8008）以7.258億元投得荃灣馬角街工業地、每方呎樓面地價3598元，所創下的全港工業地每呎樓面地價最高紀錄。
億京逾7.3億奪標
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱，中標價合理為預期之內，估計發展商作工業用途，在新界北及蓮塘口岸等發展下，長遠看好項目收益，如長期收租，呎租約15至20元水平，每呎售價8500至9500元。美聯測量師行董事林子彬指，政府推出的工業地有限，發展商對工業地皮需求更見殷切，故是次以破紀錄價出售亦為預期之內。
粉嶺安全街工業地皮於上周收得7份標書，包括多家本地龍頭發展商、並以獨資入標，包括新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）、英皇（0163）、嘉華（0173），另並非發展商的森信紙業集團（0731）亦有入標。
中標發展商需建公眾停車場
上述地皮面積約4.05萬方呎，可作工業、倉庫及附屬辦公室、直接支援工業營運的辦公室等，最高可建樓面面積約20.26萬方呎，但不包括將由中標發展商按照賣地條件所興建的公眾停車場樓面面積。據賣地章程，中標發展商需自費興建一個提供118個車位的公眾停車場，並負責日後的保養及運作，同時亦要為項目建設排水口及鋪設管道，以及進行排污影響評估等工作。
億京7.3億奪粉嶺工業地 高對手最多5倍
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GS(14)@2018-08-22 05:30:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1547&issue=20180822
【明報專訊】政府3月宣布本財政年度開始，官地開標後約4周，將會以不記名形式，公布餘下所有投標價，以增加透明度後，昨日首度派發「成績表」。億京上月以7.329億元投得粉嶺安樂村工業地，地政總署昨日以不記名方式公布標價，其餘6份標書出價介乎1.22億至6.14億元，折合每方呎樓面價602至3031元，較中標價最少低16%，最多低83%（見表），即億京出價較對手最多高出達5倍。有測量師指，個別入標發展商以每方呎樓面價602元入標，反映心存僥倖圖低價投地。
最低價1.2億 樓面呎價602元
發展局長黃偉綸今年3月公布，由本財政年度開始，官地開標後約4周以不記名形式公布餘下所有投標價，而首幅公布標價的官地，是於7月中截標、接獲7份標書的粉嶺工業官地，最終由億京擊敗6間發展商，以7.329億元投得地皮，以最高可建樓面面積約20.26萬方呎計，每方呎樓面地價約3617元，創全港工業地每呎樓面地價的新高紀錄。
樓面呎價創全港工業地新高
普縉企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，公布標價具參考價值，對於有發展商以每方呎樓面地價602元入標，反映發展商看看是否有運氣能以低價奪地。
業界指部分入標者心存僥倖
資料顯示，入標發展商包括新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）、英皇（0163）、嘉華（0173）及森信紙業集團（0731）。粉嶺安全街工業地皮面積約4.05萬方呎，可作工業、倉庫及附屬辦公室、直接支援工業營運的辦公室等，最高可建樓面面積約20.26萬方呎，但不包括將由中標發展商按照賣地條件所興建的公眾停車場樓面面積。據賣地章程，中標發展商需自費興建一個提供118個車位的公眾停車場，並負責日後的保養及運作。
粉嶺名都撻訂 上車客損手20萬 得寶放盤4月一減再減 累劈87萬終成交
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GS(14)@2018-10-12 07:39:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6368&issue=20181012
【明報專訊】股市波動，加上二手做價回落，抗跌力低的新界上車盤率先受壓，粉嶺名都出現罕見撻訂個案，一個低層單位上月底以530萬元沽出，惟買家於日前政府公布施政報告同日取消交易，訂金連佣金料損失約20萬元。同時，將軍澳日出康城領都業主減價150萬元沽出一伙4房戶，並負責支付約115萬元SSD稅提早止賺離場。
明報記者 謝穎怡
上述粉嶺名都單位為6座低層B室，實用399方呎，2房間隔，上月底以530萬元沽出，實呎13,283元，惟新買家於本月10日撻訂。中原區域聯席董事藍浩然表示，撻訂買家為沙頭角居民，因看淡後市，加上由家人持有、早前已沽出的物業亦遭撻訂，未能如期調配資金下，最終決定撻訂離場。他續稱，買家已支付10萬元訂金，連同2%代理佣金，料是次損手約20.6萬元。上述單位業主2015年7月以415萬元買入，現單位以525萬元重新放售，開價較過往做價低約4.5%。
領都業主付115萬辣稅止賺離場
此外，九龍灣上車屋苑得寶花園1房戶呎價跌穿1.6萬元，呎價為同類單位今年新低。利嘉閣助理分區經理鮑允中稱，得寶花園H座低層2室，實用282方呎，新近以433萬元易手，實呎15,355元，呎價較同類高位低逾一成。單位6月以520萬元放售，8月減至490萬元，本月再減至450萬元，終以433萬元成交，放盤至今約4個月，累減87萬元或近17%。上述樓下一層單位去年12月以415萬成交，實呎1.47萬元。原業主2014年11月以332.6萬元買入，持貨近4年，帳面獲利100.4萬元或30%。
至於近年樓價急升的將軍澳日出康城，中原分行副分區營業經理伍錦基稱，領都5座高層左翼D室，實用972方呎，屬4房間隔，單位8月時原以1300萬元放售，減價150萬元或逾一成後以1150萬元成交，實呎11,831元，較對上同類成交呎價低近7%。原業主2016年8月以870萬元買入，持貨不足3年，須支付10% SSD稅，扣除稅款後，料帳面獲利165萬元或14%。
馬鞍山中心3房今年首跌穿700萬
馬鞍山中心3房成交價今年首次跌穿700萬元，利嘉閣分行首席聯席董事楊震霆表示，馬鞍山中心3座低層H室，實用541方呎，放盤3周，減價32萬元以698萬元易手，實呎12,902元。原業主2011年4月以360萬元買入，去年11月曾以690萬元沽出，惟當時買家於今年3月取消交易，帳面獲利338萬元或94%。
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