社會不公、房價飆漲的結構性因素 財產稅脫序 淪為一場精密計算的炒房秀

台灣的財產稅，從以前以來一直都是調降。

調降財產稅，包括遺產及贈與稅、地價稅、房屋稅等等，也造成我們這個世代最大的社會不公。

撰文•楊卓翰

為什麼，一個沒有任何學者背書的法案，卻能在不到一百天內通過？二○○九年，遺贈稅從五○％的最高累進稅率，調降成一○％的單一稅率，大幅調降八成。從財產稅如此重要的稅率決定，就可以看出台灣政治人物操作稅制的荒謬。不需要說明，從下面一連串事實，你就能看出台灣稅制竟如此兒戲！

一連串錯誤 讓賦改會建議形同虛設二○○八年十月二日，在賦改會開會之前，已傳出總統府諮詢小組對遺贈稅降至一○％做出共識，理由就是為了要吸引資金回國。賦改會副召集人曾巨威說，這是「錯誤的人、錯誤的理由、錯誤的決策」；高級顧問陳聽安還曾當場說：「若這是府院決策的話，行政院置賦改會於何地？我不會做橡皮圖章，既然工商界已進入決策，可直達天聽，賦改會不必再開會了。」負責主持研究計畫的台北商業技術學院財稅系副教授黃耀輝之後在一場論壇中表示：「我也面臨很大壓力，工商界加入諮詢委員，賦改會結構和以前不一樣，工商界跟立委當諮詢委員，這是壓力團體。」財政部的意圖很明顯，十月十四日，召集人邱正雄在同一天，召開兩場長達三個小時的會議，就是要在行政院院會前，把賦改會的建議逼出來。但黃耀輝仍堅持最後底線：稅率調整部分，提出最高邊際稅率五○％、三○％、二五％、二○％及單一稅率一○％的五個方案。而且，每項稅率調降，都有擴大稅基、增加消費稅、彌補稅收損失等七項配套措施。

結果，十月十六日，當時的財政部部長李述德不顧賦改會建議，在行政院院會上提出「遺產及贈與稅制改革方案」，將遺贈稅降至一○％，並且完全無視賦改會建議的配套措施。十月二十三日，一○％單一稅率遺贈稅修法案由行政院提出，行政院再送立法院審議。

遺贈稅調降表決前夕，國民黨立委費鴻泰在立法院當著李述德的面說：「按照你們的案子，八○％的人都不用繳稅了。六大工商團體的聲音比較大，尤其是在賦改會裡講話的囂張行徑，我認為你們一定要慎重考慮。我在這裡講，我是堅決反對的，你們真的不要做歷史的罪人。最後要通過時，我提議應該採取記名表決，看誰同意要調降遺贈稅，我們必須對歷史負責。」○九年一月十二日，國民黨以絕對多數，在立法院三讀通過修正遺產及贈與稅法。將現行的遺贈稅率，由最高五○％調降為一○％單一稅率，並提高遺產稅免稅額至新台幣一二○○萬元。當時國民黨立委幾乎全部贊成，全都與李述德、召集人邱正雄，一同成了費鴻泰口中的「歷史罪人」。

降低遺贈稅 卻肥了高財富族群主張1 ：回歸公平，遺贈稅調升至二○％前後只花了不到一百天，遺贈稅就大幅調降了八成。手段之粗糙，連贊成調降稅率的財政部前部長何志欽都看不下去。「從五○％降到一○％，實在降太多，而且完全沒有配套。」何志欽接受專訪時痛陳：「這是對社會公平很嚴重的打擊。」事實上，國外調降、廢除遺贈稅雖成趨勢，但幾乎都有配套措施。例如高稅負的瑞典在○四年廢除遺贈稅，但是移轉不動產等財產時，仍要課徵實價的一．五％印花稅；並且調升資本利得稅至三○％。

何志欽指出，雖然遺贈稅占總稅收比率不高，但是「遺產稅和贈與稅，是達成社會公平的最後防線。﹂因為終身的財富移轉，只能靠遺贈稅才能課稅。「遺贈稅真正的目的，在於補強個人所得稅和資本利得稅的不足。很多遺產，其實是未實現的資本利得。﹂舉例來說，若父親三十年前買了一棟房子，三十年後過世，遺產繼承給兒子。因為繼承不是交易，所以免交土增稅，土增稅的起徵點變成兒子獲得房子當時。假設兒子在隔天賣出，等於兒子用繼承避掉土增稅。若不課徵遺產稅或遺產稅過低，就算房價三十年來漲了一百倍，稅收也寥寥無幾。

因此，要拯救台灣的財富不均，遺贈稅這個錯誤的決策，一定要補回來。何志欽與學界及︽今周刊︾獨家民調中都普遍認為，遺贈稅升至二○％，才是適當合理的稅率。

何志欽的理由很簡單：「遺贈稅作為資本利得稅的補強，設在二○％，也能讓台灣的資本利得稅更好接軌。」低房屋持有稅 讓房地產投資越來越熱主張2 ：打擊囤房，實價課徵房地產持有稅過低的遺贈稅，犧牲了社會公平，換來了什麼？按照財政部的官方答案，資金的確有回流。但是資金往哪裡流？台灣並沒有增加就業，經濟也沒有欣欣向榮。因為遺贈稅調降而回來的資金，都流入房地產市場。

在國內所有的投資︵固定資本形成︶中，這幾年增加最明顯的就是「房屋住宅」。在遺贈稅調升前十年，房屋住宅占總資本形成的比率平均是六．六八％，但這個數字在一一年開始增加，從六％成長到一○％，代表國內房地產投資越來越熱烈。

財政部前部長顏慶章也認為，這個結果，「是在過程中，政府若干的行政行為，誤導了資金進到房地產。」為什麼？原因在於台灣的另一項財產稅｜｜房地產持有稅。

在主計總處的國富統計中，台灣的資產有七成都是土地和房屋，價值高達一一二兆元。但這些資產的課稅基準，還在用「公告地價」及「房屋評定現值」來課稅。以房屋稅來說，政府定價只占市價的七分之一。

「台灣的財產稅，是全世界最落伍、最沒有效率的稅。」財政部前部長林全毫不客氣地說。他認為，「土地與房屋價格分開計算，但是現在地方政府卻用調高路段率的方式，課『豪宅』房屋稅，這是極度扭曲的制度。台灣一天不能實價課徵持有稅，財產稅的問題就一天不能解決。」在財產稅不彰的情況下，台灣七成資產等同於一一二兆元的土地與房屋，去年地價稅與房屋稅的稅收加起來，還不到總稅收的七％，只有一三六一億元。算起來，台灣房地產的實質持有稅率，只有不到萬分之一．二。元大一品苑的豪宅，每年持有稅不過四萬元，比一台四千西西跑車的燃料稅加牌照稅五．七萬元還低。

的確，台灣的財產稅早已淪為有錢人炒房的工具，整體配套應該如何？例如，房地產未來實價課稅，那麼遺產稅現有的一二○○萬元免稅額，可能就會嚴重不足，反而傷害到一般老百姓。例如市價一五○○萬元的房子，公告和評定現值可能只有五百萬元，實價課稅後，可能就產生數百萬元遺產稅，一般家庭如何負擔？未來是否要提高免稅額？像這樣的配套，政府應通盤檢討，擘畫一個完整的財產稅改計畫。

一場沒有學者背書的百日稅改—— 遺贈稅修法大事紀及後果

2008年

6/30 政府邀集全國財稅專家，組成行政院賦稅改革委員會。

10/ 6 賦改會討論遺產及贈與稅制，提出四項方案及配套共識。

10/14 賦改會連開兩場會議，最後通過10%、20%、25%、30%、50%的五項方案及配套建議，送財政部。

10/16 財政部在行政院院會上提出「遺產及贈與稅制改革方案」，將稅率從50%降至10%，賦改會建議的配套措施完全缺席。

10/28 賦改會學者不滿聲浪激烈，陳聽安與朱敬一退出賦改會。

2009年

1/12 立法院三讀通過修正遺產及贈與稅法，將現行的遺贈稅率由最高50%，調降為10%單一稅率。

後果

調降遺贈稅稅率後，房地產成為資金聚集之處房屋住宅占固定資本形成比率（％）遺贈稅調降後，房屋投資大增財產稅改革規畫應該這樣做

遺贈稅

◎ 10%單一稅率過低，加深財富分配不均。

◎ 應將遺贈稅稅率

調升至20%。

配套規畫

◎ 不動產持有稅實價課徵後，遺贈稅免稅額應考慮提高。

房產持有稅

◎ 房地分離稅基扭曲，成為炒房溫床。

◎ 持有稅應實價課稅。

財產稅房地分離

讓稅收跟不上房地產成長

中國人海外炒房新趨勢：去冷門市場提前“占位”

中國人海外炒房新趨勢：去冷門市場提前“占位”

一財網 繆琦 2015-11-08 13:58:00

如今，中國炒房團攻占加州、墨爾本和倫敦等地早已不是新鮮事，中國投資者的眼光正在瞄向那些房價仍然便宜、尚有較大增值空間的冷門城市。和中國的房價相比，這些地方的房價還只是中國三四線城市的價格。

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改革大走調》政府拚居住正義，為何連不炒房也遭殃？ 房產稅改全民通殺　自住、首購都中槍

濟南房地產調控新規出爐 惡意炒房將嚴懲

9月28日，據濟南日報消息，濟南市發布《關於保持房地產市場持續平穩健康發展的通知》。

通知內容包括，提高居住用地競買保證金比例，競買保證金由現行不低於出讓起始價20%提高到30%以上，熱點區域、地塊可提高到50%以上。縮短土地出讓價款繳納時間，土地出讓起始價不超過3億元(含)的，土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日起30日內全部繳清。凡溢價率超過100%的，土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日起15日內全部繳清。

營改增助推企業炒房？專家稱未現企業大規模買房

在房價上漲期間，有觀點認為，營業稅改增值稅（營改增）中允許企業將不動產納入進項抵扣，更是直接降低企業買房成本，將刺激企業加入“炒房”大軍。這一觀點近期在網絡上流傳，但是事實真如此麽？

接受第一財經記者采訪的專家認為，出於具體政策限制、風險管控等因素，不動產抵扣並未刺激企業大量炒房。從稅制改革角度看，不動產抵稅完全符合增值稅改革大方向，完善了增值稅抵扣鏈條。

今年以來，一線城市和多個二線城市的樓市進入瘋漲模式，到8月，國家統計局監測的70個大中城市住宅銷售價格中，比去年同期上漲的城市達62個，廈門、合肥等地同比漲幅更是超過40%。這讓廈門等地方重啟限購。

房價大幅上漲使得企業“做實業不如炒房”觀點更為人接受。近日在浙江德清縣新莫幹山會議上，當華夏新供給經濟學研究院院長賈康被問及作為一個企業家是做實業還是炒房時，他的回答是，作為企業家，實業利潤微薄，而炒房利潤可觀，答案很明顯。

近日上市公司*ST寧通B賣掉兩套學區房，從而實現扭虧為盈保殼。

*ST寧通B在2004年以營銷工程人員辦公居住名義在北京西城區買了兩套140多平方米的學區房，根據評估公司評估，這兩套房產原值總計214.71萬元，截至2016年7月底，評估值為2272 .62萬元，相比2004年漲了約16倍。

趨利行為也讓不少企業考慮買房，而營改增新政給了實實在在的優惠。而5月1日營改增新政推出一項重磅政策，即企業新增不動產所含增值稅可以納入進項抵扣範圍，且兩年可以抵扣完畢。

這一舉措將明顯降低企業購房成本，是國家為了給企業降成本一大優惠舉措。據第一財經記者了解，官方在此次營改增新政5000億元減稅預期中，不動產納入進項抵扣減稅規模達到3000億元。

在當前房價瘋漲背景下，也有觀點擔心，這一減稅政策可能被企業利用來投機炒房。即因為買房能抵扣增值稅，此舉不僅大大消減了企業的稅務成本，而且更將企業推進了“搶房大軍”。

對於企業利用不動產抵稅新政來炒房的觀點，有人認可，也有人不認同。

一位稅務局人士告訴第一財經記者，這種觀點有道理，不過從國家層面來看，這一政策是給企業減負的制度性紅利。現實操作中，企業的確可以利用這一政策購買民用住宅，但是否推高房價還需要數據支撐。

上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑對第一財經記者分析，從他了解的數據情況看，買房子的主力還是個人，沒有看到企業買房激增的情況。

他認為出現這種情況有三種原因。第一，目前絕大部分的房企選擇的都是簡易征收，只能開具增值稅普通發票，企業購入是不能抵扣的。第二，企業如果購房的話，盡管增值稅可以抵扣，但還要負擔持有成本，每年要繳納房產稅、土地使用稅，將來拋售的時候涉及增值稅、企業所得稅和土地增值稅，成本遠高於個人。第三，企業購房還面臨一定風險，如果將來企業不景氣，導致破產，賬面資產都是要由法院處理的，但如果是個人購房的話，即便企業破產，房子還是屬於個人所有。

普華永道中國中區流轉稅服務的主管合夥人李軍告訴第一財經記者，上述觀點有些失之偏頗。將不動產納入進項抵扣是營改增是完善流轉稅稅制的一個環節，並不是以去庫存為主要目的。所以，市場上的這一說法有些本末倒置。即便是用房產來抵扣，主要抵扣項一般是指與生產經營有關的進項稅。

中國社會科學院財經戰略研究院財政研究室主任楊誌勇對第一財經分析，不動產抵扣是增值稅制的完善，是增值稅中性作用的要求。制度是制度，不應該和房地產市場有過多聯想。

國家行政學院經濟學部教授馮俏彬告訴第一財經記者，任何政策都會產生意想不到的效果。不是為了控制房價，我們就不去采取不動產進項抵扣政策，不采取這個政策企業就不買房了？因此關鍵問題應該營改增不動產進項抵扣政策主要解決目標，即增值稅制度的完善，而不是看企業策略性的反應。

賈康告訴第一財經記者，不動產進項抵扣的確刺激企業購房，在炒房方面可以出臺一些政策補丁。但是從稅制改革來看，不動產納入進項抵扣方向是肯定的，讓增值稅有一個完整的抵扣鏈條。

深圳3人因造謠“樓市調控致炒房老板跳樓”被刑拘

據深圳市公安局官方微博11日發布的通報， 深圳警方依法刑事拘留三名涉嫌編造、故意傳播虛假信息的犯罪嫌疑人。

據通報，10月10日晚，新浪微博有網民發布信息稱，新樓市調控政策出臺，因炒房資金被套，深圳羅湖、鹽田區陸續有炒房老板跳樓，致2死1傷。

經深圳警方核查，羅湖、鹽田區並未發生此類事件，文章內容失實，屬虛假信息。

經調查，該文章作者為深圳市寶安區西鄉某科技公司員工陶某明(男，23歲，公司文案策劃)。據陶某明交代，該信息確系其杜撰。在陶某明編好信息後，由公司老板李某敏(女，41歲)授意，讓該公司另一員工楊某彬(男，24歲，公司宣傳人員)在公司運營的新浪微博賬號上發布。目的是通過發布博取眼球的標題及文章，為該公司經營的新浪微博賬號提升人氣，以便宣傳推廣該公司制造的產品。

目前，警方已對李某敏、陶某明、楊某彬等三名涉嫌編造、故意傳播虛假信息的犯罪嫌疑人刑事拘留。案件正在進一步辦理中。

人民日報：企業購買住宅不能抵稅 借營改增“炒房抵稅”是誤讀

今年以來，一些城市房價出現快速上漲，備受社會關註，也牽動著人們敏感的神經。有觀點質疑，5月份營改增試點全面推開，把不動產納入了企業增值稅抵扣的範圍，買房能抵扣增值稅，會不會是企業加入了“搶房大軍”，從而助推了房價上漲?針對這一問題，記者采訪了有關部門和專家。

廠房、店鋪、辦公樓等不動產，進項稅可抵扣

不久前，有關上市公司出售房產“保殼”的消息，頗為引人註目。

“這些房產都是企業在多年前購置的，跟營改增關系不大。”上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建分析，營改增政策規定，企業在5月1日後新購置的生產經營用房，其進項稅額可以進行抵扣，但出售房地產並不能抵稅。

“營改增全面推開後，雖然不動產納入了增值稅抵扣範圍，但企業購買住宅也是不能抵扣的。那種認為營改增會助推房價上漲的觀點，實際上是對政策的誤讀。”

國家稅務總局有關負責人表示，按照營改增政策規定，企業用於生產經營的廠房、店鋪、辦公樓等不動產，其進項稅可以抵扣;而企業購買的住房，屬於用於集體福利和個人消費，其進項稅額不允許抵扣。

記者從有關部門了解到，在一些房價上漲較快的城市，並沒有出現企業大量購進住宅的現象，更沒有企業購住宅抵稅的情況。而且，不少銀行並沒有開展針對企業的住房按揭業務，這意味著企業購住宅一般需要付全款，大量“炒房”也會受到資金限制。

從此輪房價上漲的軌跡看，深圳、上海等城市住宅房價從年初就已經出現快速上漲，商住兩用房從去年開始就已經進入火爆狀態。

“將不動產納入抵扣範圍，是消費型增值稅稅制本身的要求，跟房地產去庫存、鼓勵房地產投資沒有任何關系。”稅務總局有關負責人表示，營改增的最終目標，是建立徹底的消費型增值稅，通過改革進一步完善稅制，有利於企業減負降成本。5月1日全面實施營改增後，今年5—7月全國營改增已累計減稅1260億元。

不動產納入抵扣範圍，利於商業地產活躍

營改增將不動產納入抵扣範圍，對住宅市場影響不大，那麽對商業地產會有怎樣的影響?

5月17日，中廣影視發布公告：決定出資6533萬元購買位於通州區臺湖鎮外郎營村北京民企總部基地14號樓的房產，用於公司經營發展需要。新購置的房產按照11%的增值稅率抵稅，企業可以減輕稅負700多萬元。

“營改增將新增不動產納入抵扣，企業可能會對商業地產重新配置，以更好地利用這一政策紅利。這在客觀上，會促使商業地產市場成交更加活躍。”胡怡建介紹，除了新購置房產外，企業還可以把以前購置的生產經營用房出售，再新租賃一處不動產用於生產經營。這樣，出售房產讓企業資金充裕，新租賃的不動產又能抵稅。

從上市公司公開披露的情況看，今年以來，A股上市公司千萬元購置商業地產方案有近60宗，但同時還有70多家上市公司公告稱要出售自有的房產。比如，禾嘉股份近日發布公告，擬將位於四川省成都市的房屋和土地資產，以及公司持有的中汽成配100%股權，以6.27億元予以出售。這表明，營改增全面推開以來，企業對於房地產的配置表現為有買有賣，並沒有出現“一邊倒”的情況。

“企業作為納稅人，首先考慮的是經濟效益。對於不動產來講，新增不動產可以作為進項稅抵扣，但如果其投資行為對生產經營沒有益處的話，也不會僅僅為了抵扣去購買或者大量購買房地產，這是企業自己的投資決策問題。”財政部副部長史耀斌表示。

專家分析，企業炒房轉賣並不“省稅”

“營改增作為一項稅制改革，對企業新購置生產經營用房減稅力度很大，但‘炒房’者並得不到什麽好處。”全國政協委員、瑞華會計師事務所管理合夥人張連起解釋，雖然購買商業地產可以抵稅，但當企業出售這些地產時，需要繳納的稅費也不少，遠遠高於個人銷售住宅的繳稅。

盡管如此，不少企業對房地產投資仍表示出相當的熱情。9月14日，九鼎集團旗下控股公司九鼎投資發布公告，準備將募集到的15億資金全部用於房地產投資。在新三板的企業中，9月份宣布購買商業地產的還有翼捷股份、本貿科技等。相較於新三板企業，保險公司投資房地產更是大手筆。今年7月，國華人壽保險買下上海陸家嘴SOHO世紀廣場，成交總額為32.97億元。

面對企業投資商業地產的熱情不斷上漲，不少人擔心：商業地產會不會“瘋漲”?

對此，張連起認為，新三板企業融資之後，加大投資性房地產的配置比重，主要是因為經濟面臨下行壓力的情況下，好的項目比較難找。至於保險公司投資房地產，則是出於資產安全配置的考慮，使保險資金具有長期穩定的回報。實際上，對金融投資類公司而言，房地產投資基本上都是“標配”。

“受住宅價格影響，一線城市商住房價格也出現了快速上漲，但純粹的商業地產價格還是比較穩的。”張連起說，從會計師事務所了解的企業情況看，既有不少實體企業有自購辦公樓、經營場所等不動產的打算，也有不少開發商在努力推銷商業地產，市場活躍但供應並不吃緊。

人民日報再談“房子不是用來炒的”：綜合施策，讓炒房者知難而退

“房子是用來住的、不是用來炒的。”最近一段時間里，中央經濟工作會議對中國房地產市場的這個最新定位迅速成為了海內外各界廣泛討論的話題。分析人士指出，今年以來，中國一些地區房價上漲過快、投機炒作特征明顯，不僅容易導致金融風險上升，有損普通民眾的幸福感，長此以往，亦不利於房地產業在實體經濟中發揮積極作用。明年，中國將進一步采取綜合措施，因地制宜、因城施策，讓旨在投資投機的炒房者知難而退，最終確保房地產市場平穩健康發展。

炒房不利實體經濟

國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員任興洲指出，炒房容易使價格短期內暴漲，引發恐慌性購房，形成“房價—地價”輪番上漲的局面。房價如果嚴重背離了其自身價值和當地居民的收入水平，就會使房地產泡沫不斷積累，不僅擡高了居民的生活成本，而且容易引發系統性金融風險，進而對經濟發展產生較大危害。

在任興洲看來，一些炒房者短期內獲得高額收益還將造成不良的示範效應，引導更多資本“脫實入虛”，對實體經濟形成“擠出效應”，從而將對我國經濟的整體競爭力提升帶來很大的負面影響。“很多國家和地區，都不能容忍炒房行為大行其道。近兩年，加拿大、澳大利亞和我國香港地區都出臺了一些政策措施，嚴格限制當地房地產炒作的行為。”任興洲說。

上海財經大學經濟學院經濟學系主任金煜在接受本報記者采訪時指出，從短期和局部來看，供求決定價格，“低買高賣”可以為交易者帶來差額受益;但從宏觀和整體視角來看，“價格圍繞價值波動”才是更根本的市場規律。如果炒作使得價格與價值顯著失衡，就容易出現“市場失靈”。

“實際上，炒房者的預期一般是：熱點城市生產率高、財富多，大量外來轉移人口將持續遷入。但實際上這個預期一定能實現嗎?一方面，房價過高會提升實體企業的成本，降低當地對企業的吸引力;另一方面，國家推動新型城鎮化建設追求的是各地區均衡發展，而不是只讓少數熱點城市承擔新增城鎮人口。”金煜說。

熱點城市樓市降溫

事實上，在促進房屋回歸居住屬性方面，各地已經開始出招。國家統計局最新數據顯示，15個一線和熱點二線城市房地產市場已經出現降溫，房價走勢明顯趨穩。與11月上半月比，11月下半月一線和熱點二線城市中，9個城市新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.9個百分點之間;2個城市環比持平;其余4個城市環比漲幅也均回落至1%以內。

“炒作大行其道，市場就容易失靈，這時政府的作為就顯得十分重要。就明年來看，中國的房地產調控政策將呈現三大特點：一是加大熱點地區住宅土地供應，同時加強不同區域之間土地占補的協調;二是加強信貸監管，提高投資性投機性購房的成本，控制家庭購房杠桿，防控金融風險;三是大力發展房屋租賃市場，盤活現有住宅資源。”金煜說，總而言之，住房回歸居住屬性正日益成為社會共識，未來房地產市場的政策與氛圍也將有助於讓炒房者知難而退。

在中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來，中央經濟工作會議的相關論述意味著決策層進一步明晰了中國房地產市場的定位，強調房地產發展的首要目標是實現“住有所居”，讓住房回歸其居住屬性。他指出，以前我們把房地產業作為經濟增長點和消費熱點，現在將房地產業定位為支撐經濟社會發展的民生產業，有助於擠出泡沫，促進市場健康平穩發展。

防控風險健康發展

專家指出，中央經濟工作會議提出“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，目的在於防控風險，使房地產市場回到健康可持續發展的軌道上來。避免竭澤而漁，方能常吃常有。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，長效機制建設應當是多方面的：在金融方面，既要為普通購房需求提供支持，也要嚴格控制投資投機性購買者的杠桿水平;在稅收方面，住房投機投資收益要能夠在投資者和社會大眾之間合理分享;在土地供應方面，政府要促進城市低效使用土地再開發，避免因土地供應緊張而導致房價過快上漲。總之，各地應逐步建立包括金融、稅收、土地等政策在內的一套制度體系，同時探索出一套適合新型城鎮化和城市群協調發展的基本公共服務提供模式。

“需要看到，我們房地產市場平穩健康發展是有基礎、有潛力的。”金煜說，中國正處於城鎮化中期，城鎮化相對於工業化水平而言還比較低，同時，各地在教育、醫療、文化等公共服務資源方面的差距，從另一個角度來講也是未來城鎮化的潛力。因此，只要把握好房屋的居住屬性，紮實落實中央各項改革措施，房地產業就將為中國經濟的長期繁榮貢獻更多積極力量。

統計局：中國實體經濟在改善，炒房不是實體經濟

1月20日據國家統計局網站發布，2016年全年工業增速與前三季度持平，均為6%。全年全國房地產開發投資102581億元，比上年名義增長6.9%。有很多學者認為現在實體經濟的增長不如預期樂觀。

對此，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆隨後在國新辦發布會上表示，在某些方面、某些領域可能存在脫實向虛的現象，黨中央、國務院高度重視這個問題，加強金融為實體經濟服務，這幾年不斷加大力度，采取了一系列措施，特別是通過供給側結構性改革，企業的效益有所改善。實體經濟的狀況在改善。

關於房地產屬於哪種經濟形式，寧吉喆指出，房子如果只是用來住，房地產自身需要磚瓦沙石，就是實體經濟，如果是用做炒作的，就是虛擬經濟了，因此對房地產也不能一概而論。

寧吉喆還表示，工農業和服務業都屬於實體經濟，實體經濟覆蓋了中國產業的主要部分。從工業和農業的角度看，中國是世界上實體經濟的大國，是世界上工業生產規模最大的國家，農業主要產品產量多數都處在世界第一，從服務業看，交通運輸、商品流通都直接為實體經濟服務，服務業比重也在逐步上升。中國實體經濟作為世界大國的地位沒有動搖。

不過，寧吉喆指出，要繼續防止市場過度波動可能存在的潛在風險的現象，把實體經濟做得更加紮實。要通過調結構、促改革、轉方式，來促進三次產業更好的發展，促進服務業與工農業更加緊密結合，服務業與人民生活更緊密結合，使實體經濟繼續不斷壯大。今後要把實體經濟大國做成強國，包括制造業強國、工業強國、服務業強國、農業強國。

基金子公司退出“炒房”陣營 整體盈利影響甚微

13日晚間，中國基金業協會《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》(下稱“4號文”)公布後，在業內掀起一陣波瀾。

上海一家公募基金子公司副總經理張輝(化名)對第一財經稱，規定所涉及的16個城市房地產市場相對繁榮，屬於低風險、高回報的項目。對於基金子公司而言，4號文的出臺無疑讓相關公司失去了一項優勢業務，對部分地產投資體量較高的公司盈利構成一定影響。

不過，總體而言基金子公司在住宅類地產上的布局並不多，尤其最近一年來，它們參與的多數項目為保障房建設、棚戶區改造等，而這些並不在4號文限制之內。

從多位接受采訪的行業人士反饋的信息來看，4號文出臺之前業內早已收到征求意見稿和監管傳聞，多數公司早有預期。且基金子公司在“最嚴新規”有關的凈資本約束下，未來一年半行業最緊迫的任務是去通道、壓縮規模，失去熱點城市“炒房”業務，對行業整體的發展影響相對甚微。

去年主流是保障房和棚戶區

據4號文規定，私募資管計劃投資於上海、北京等16個房價上漲過快的熱門城市普通住宅項目的，不予備案。並禁止通過貸款、信托計劃等形式向開放商提供拿地資金，亦不能參與首付貸等項目。

“終於來了。”張輝在微信群中回複公司員工道，“去年12月就發了征求意見稿，早有準備。”張輝語氣相對輕松，在他看來，在去年監管不斷升級的大背景下，壓縮一定量的業務對公司影響並不大。第一財經采訪的其他多位基金子公司人士的看法基本與張輝相同——本次監管文件的出發點是響應國家號召，抑制資金炒房，並非打壓資產管理行業的發展。

基金子公司自2012年9月成立以來，受益於類似“全牌照”的優勢野蠻生長，從無到有發展至2016年規模突破11萬億元，超過了公募基金的體量。隨著2013年9月大量一年期的項目到期，產品盲目擴張的風險開始浮現，其中個別基金子公司的房地產項目發生了兌付危機。為此，2013年末及2014年後，一些基金子公司也開始收緊房地產項目，滯銷、庫存壓力較大的中小城市住宅項目被剔出業務範疇。

據第一財經了解，當時無論是基金子公司還是信托公司，對地產項目融資方的資產和項目的具體區位都有嚴格要求。比如融資方資產要達到50億元以上，地產項目必須位於一二線城市或者東部沿海的富裕地區，且要求必須是住宅項目。

張輝稱，“在中國住宅比商業地產好賣，價格也高。”上述地產項目受益於房價增長、銷量可靠，風險較低，資產變現也快，屬於基金子公司的優勢項目，失去這塊業務對地產占比較高的同行來說存在一定的影響。

上海另一家基金子公司內部人士稱，去年行業主流是保障房和棚戶區改造題材，基金子公司單筆業務的金額並不大，但參與次數較多。總體4號文影響並不大。

最嚴新規下壓縮規模和業務

事實上，此前，基金子公司就已面對“最嚴新規”的凈資本要求難題，本身存在壓縮規模和業務的訴求，退出“炒房”對行業影響甚微。

去年12月2日，證監會發布《基金管理公司子公司管理規定》和《基金管理公司特定客戶資產管理子公司風險控制指標管理暫行規定》。這兩則規定，被業內稱為史上基金子公司最嚴新規。

根據新規對於風控規定的要求，基金子公司凈資本不得低於1億元、不得低於凈資產的40%、不得低於負債的20%，調整後的凈資本不得低於各項風險資本之和的100%。然而，從當時的情況來看，行業內部很大一部分公司都難以達標。所幸，新規給予了18個月的過渡期。

在這18個月的過渡期中，一些公司選擇了增資擴股，但即便如此，有限的資本金擴充難以滿足上億元的體量業務。為此，相關公司紛紛壓縮規模，部分項目在到期之後，不再續期。

上海另一家基金子公司內部人士稱，監管要求子公司和公募母公司的業務差異化，公募做的是標準化業務，子公司主要承接非標業務。眼下，可做的業務很多，但目前都在壓縮體量，否則到期難以達標。“通道業務還有，但業務量已經大幅下降。現在公司主要在做一些股權類的投資項目。”