前文提到過去50年，恆生指數上升240多倍，若連同股息計算，升值更達到1,200倍，平均每年回報超過15%。即1964年的1億元投資，今天已變成1,200億元。同期樓價、的士牌價亦大幅上升。

經過50年的資產價格上升，港人已累積豐厚財富。即使日後面對人口老化問題，勞動力增長不足，撫養比率驟升，亦可以透過善用巨額財富，產生足夠收入作為養老之用。

到底港人家底有多豐厚？政府統計處沒有這方面的數據，而由於香港是國際金融中心，故此難以區分資產有多少屬於港人。筆者嘗試從不同來源去作出估算，估算方法儘可能傾向保守，以免誇大港人的財富數字。

首先，根據近年熱賣的新書《21世紀資本論》（Capital in the Twenty-First Century），作者法國經濟學者皮凱提（Thomas Piketty）所估算，西方先進國家的資本與收入比率（Capital-income ratio）大約是6倍左右。以香港今年本地生產總值（GDP）約2.2萬億元推算，港人的財富可達到13萬億港元（下同）。

但筆者以為，港人的財富應遠高於13萬億元，保守估計至少20萬億元，即代表資本對收入比率達到9倍（20÷2.2），遠遠高於其他西方先進國家。背後原因自然是因為過去50年，本地投資回報，包括股價和樓價的升幅，都遠高於其他國家。例如恆指過去50年平均每年回報超過15%，而美國的標準普爾500指數，平均每年回報不到10%，自然令兩地的財富差距擴大。

截至今年7月底，香港股市市值達到25.5萬億元，保守估計15%屬港人持有，即3.8萬億元。另外，流通貨幣及存款約10萬億元，當中近一半屬港元，其餘屬外幣（包括人民幣）。這10萬億元的現金及存款，估計大部分由上市公司及非港人持有，故此假設只得15%屬於港人，即1.6萬億元。

香港自2000年12月推行強積金制度，至今戶口結餘5,000多億元，其他職業退休計劃資產約3,000億元，公務員退休準備7,000多億元，三項退休金準備合共1.6萬億元。把上述股票、退休金準備、現金及存款加起來，資產總值合共7萬億元，是GDP的三倍多。根據宏利資產管理公司在去年4月發表的報告，香港家庭擁有的金融資產（包括存款、退休準備、人壽保險儲備、互惠基金、證券及其他金融資產）大約是GDP的3倍，故此上述的數字與筆者推算相近。然而，港人最大的財富並非金融資產，而是手上持有的物業。根據2014-15年財政預算案，全港共有310萬個物業（包括住宅及非住宅），預計政府全年可收到267億元差餉（財政司司長寬減其中61億元）。以現時差餉徵收率為5%推算，這310萬個物業的應課差餉租值為5,340億元。假設各類物業的平均租金回報率是3%，即表示這310萬個物業總值17.8萬億元（17.8萬億×3% = 5,340億）。保守估計6成物業由港人擁有，即港人的物業總值超過10萬億元。現時特區政府的財務資產淨值（包括財政儲備）約9,000億元，連同近7,000億元外匯基金歷年投資盈餘，總數合共1.6萬億元。把上述各項私人及政府資產加起來，總數約19萬億元。數字還未包括港人的其他資產（包括的士牌照、黃金、鑽石、私人及政府土地、非上市公司及海外資產），亦未扣除物業按揭及其他負債（約1萬多億元），但保守估計，港人擁有的私人及政府資產總數至少20萬億元。港人累積如此豐厚財富，又應如何善用去解決人口老化問題？

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作初網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

內地打貪，廣東省是重災區，落馬官員數目為全國之冠，最近更爆出，貪官中竟潛伏香港人。廣州市前副市長曹鑒燎，七月被開除黨籍，政府將其貪淫事跡，包括收受賄款三億元及包養十一個情婦，拍成紀錄片，作為高官教材。最爆的是，榮升「官辦」的曹鑒燎，原來是香港人，持有香港身份證及特區護照，並以香港作為交收賄款及洗黑錢基地。本刊追蹤曹在香港足跡，發現他與涉案的黨羽，九十年代已在港「搵食」。名下公司牽涉港人，包括至今仍活躍於深水埗的香港華商會會長梁啟霖。這位昔日「拍檔」直指曹：「食得鹹魚抵得渴。」

由廣州前副市長曹鑒燎擔任男主角的反貪紀錄片，八月初開始，在國內官方機構內流傳、播放。七月中落馬的曹，被揭利用職權，收受錢物。最令人震驚的是，曹鑒燎九四年便以「曹小華」之名，偽造出生日期，在香港申領身份證，後更獲發回鄉證及特區護照，妻兒亦移居香港，但中港官方均渾然不知。曹在影片中自白，九二年，出任廣州沙河鎮鎮委書記時，收受港商范某二百萬人民幣，批出沙河鎮地皮的開發權。自此，官愈大，貪得愈多，更被指以香港人身份之便，多次在港收受賄款及清洗黑錢。本刊追查下，發現早年為曹在港公司搭路的，亦是香港人，現任香港華商會會長梁啟霖。

關係被揭臉色大變

根據公司註冊處資料，曹鑒燎及其黨羽於九二年起，先後在港成立中東投資及宏城發展有限公司。中東投資曾買入佐敦儉德大廈兩個單位，至○三年將物業賣予宏城，持有至今。本刊發現，兩間公司的股東之一，正是香港華商會會長梁啟霖，而宏城所報地址，亦是梁名下物業，同時亦為香港華商會會址。上週四，記者在商會找到梁啟霖，初時一臉笑容吹噓「發跡史」的他，一聽到曹的名字，即面色愕然，遲疑一下道：「識！」並試圖撇清干係：「佢係香港人咩？我冇同佢合作過。」記者提醒他是曹名下公司的股東之一，梁才承認，當年曹等人來港開公司，找他幫手，「我有間會計師樓，嗰陣國內人來香港開公司，規定股東一定要有個香港人，所以掛住我個名喺度咋！」梁啟霖指八十年代透過鄉里認識曹，「嗰時佢係沙河鎮鎮長，有時落嚟香港，無乜朋友，搵我時間比較多啲。」他指自己一直幫中東投資及宏城報稅，並形容曹為人「都幾social吓」。梁啟霖聲稱超過十年沒跟曹聯絡，直至早前睇報紙才知對方出事，「報紙話佢有十幾條女，但佢唔似呀。」但又揶揄對方：「食得鹹魚抵得渴。」如今曹貪污被捕，梁啟霖自言未驚過：「早兩個月有朋友叫唔好返大陸，我依家個個禮拜都返，如果有事就過唔到關啦。」

貪污集團以港為基地

○七年升任廣州市副市長的曹鑒燎，在舊區重建時，收受發展商巨額賄款。據內地媒體《財新網》報導，香港上市公司合景泰富（1813）亦牽涉其中，輾轉取得珠江新城部分土地。本刊就此事向合景泰富查詢，但截稿前未有回覆。不過，有份向曹行賄的廣州高德置地董事長蘇萌，亦是香港人。記者在公司註冊處找到同名同姓、拼音相同的蘇萌，是十八間香港公司的董事，大部分以「高」字開頭。蘇報住並持有西貢別墅，十分富貴。另一有份行賄的內地敏捷地產總裁譚炳照，亦曾報住屯門慧豐園單位。據知，曹鑒燎不只擁有香港人身份證，更購買了多個國家的身份證及護照，包括南美國家，利用這些身份，將贓款分散儲存。他包養情婦的部分「經費」，亦來自發展商。有份調查的省紀委人員透露，曹被調查期間，除交代貪污罪證外，更「交足料」，把八十年代開始結識的「異性」逐一爆出。當中有女下屬、學生，甚至人妻，部分女人和他已十多年沒有聯絡，如今也被省紀委捉走問話，被審問時均大罵曹極之無良。

台灣九合一大選落幕，人民用選票表達對政府的不信任；同時在香港，為爭取「真普選」而發起的「佔領中環」運動（以下簡稱佔中），正面臨嚴峻考驗。

九月底，香港學生團體發動罷課，一度聚集近二十萬香港民眾走上街頭，要求中國政府撤回對香港特首候選人設下多重限制的決定。如今隨著時間越久，佔中卻陷入僵局。

根據香港大學十一月中公布民調顯示，八三％的民眾認為佔中應該停止，支持的只有一三％。佔中造成商業、交通等不便，讓民意逐漸轉向，港府因此有了理由著手整頓。

十一月二十五日，香港法院正式執行禁制令，要求警方對旺角一帶佔領區進行清場，再次引發流血衝突；十一月三十日晚間，學生團體更宣布行動升級，計畫與政府長期抗戰。

一國兩制震撼：強硬治港，國際輿論同情

「若從想改變北京的角度去看，佔領運動是失敗了，」香港中文大學政治與行政學系高級講師蔡子強說。雖然，日前港府官員曾與香港專上學生聯會（學聯）代表見面，但面對學生提出的「公民提名」訴求，仍不予採納，雙方無法達成共識，談判破局。

學生堅持不退場，但隨著「佔中三子」之一的香港大學法律系副教授戴耀廷表示，將於十二月初向政府自首，等於向外界宣告，佔中將改變策略。

蔡子強直言，佔中結果不如預期，最關鍵的原因，就是輕忽中國國家主席習近平上任後，治港政策的改變，「當他對全國（統治方式）都是硬的，香港不可能置身事外。」

例如，據今年六月中國政府公布的《「一國兩制」在香港特別行政區的實踐》白皮書，香港自治權力來自於中國授予，一國兩制中的兩制，僅能從屬於一國。八月三十一日，中國人大常委又通過香港普選決議案，限制特首候選人提名方式、通過門檻。

這些舉動讓香港人意識到，在習近平統治下，香港只是一顆棋子。這也可從日前「歐習會」上看出。當美國總統歐巴馬表示，支持香港選舉制度公平透明化，以及民眾表達意見的權利，習近平卻堅稱佔中違法，屬於中國內政事務，不允許外國干涉。

即使中國政府不肯讓步，香港知名時事評論人劉細良卻說，佔中不是革命，本來就不可能一次成功。雖然眼下訴求失敗，但至少達到幾個歷史意義。

青年覺醒震撼：取代六四成為新集體記憶

首先，青年世代覺醒，佔中將取代「六四」成為港人集體記憶。「對我們這一代人來說，最重要的經歷是六四，他們這一代人就是佔領運動，這個影響十年、二十年都不會變。」蔡子強說。

雖然香港主流民意不支持佔中，但據香港中文大學十月調查，十五歲到二十四歲年輕人間，僅有不到八％反對佔中，贊成比率超過九成，到了十一月中，也仍有近七成贊成。

「中國、香港政府正在失去這一整代人的支持，」蔡子強認為，低薪、階級流動機會減少等因素，是促使年輕人上街頭的原因之一，但背後真正關鍵，卻是他們對民主、公平、正義普世價值的追求。親資本家，向中國靠攏的香港政府，自然無法了解這一點，想仿效四十多年前「六七暴動」後的做法，舉辦舞會安撫年輕人，顯示世代差異。

台灣人權促進會會長邱毓斌也觀察，因為佔中，香港年輕人不再政治冷感，未來推動政改的方式將更多元化，不只上街頭，有些人會選擇走入地方，參與區議員選舉、投入社區改革，展現由下而上的力量。

公民運動震撼：中央越專制，本土意識越強

其次，公民運動將成為常態，增加政府統治困難。中研院社會研究所副研究員吳介民說，佔中對中國政府最大的衝擊是，一旦手段越強硬，香港人的本土認同會越來越高漲，挑戰一國兩制的可行性，「你可以把我吞掉，但你消化不了我們。」

邱毓斌說，現在的香港，就像一九八○年代剛經歷解嚴的台灣。未來各種政治、公民運動將成為社會常態。況且，香港特首普選目前只訂出框架，細節尚未討論，接下來，還可能引發不少爭議。「即使佔領結束了，其他人也會再出來，」蔡子強觀察。

「香港不像台灣，我們沒有政治自主性，就是得不斷跟北京討價還價，」劉細良表示，雖然從目前結果來看，佔中並未成功，至少香港創造了一個空間，讓政治人物有民意做後盾，重啟討論，「如果沒有佔中，以前連談都沒得談。」而從港府做出的四大回應來看，其中一點，就是在既定普選框架下，針對提名程序、選舉方法，啟動公民諮詢。

當英國《經濟學人》直言，佔中是六四天安門事件後，對中國政府的最大挑戰。如今，香港一整代人民的心思丕變，中港之間的矛盾和衝突，恐怕一夕難解。

【延伸閱讀】學聯圍港府，再爆流血衝突——香港佔中大事紀

●8月31日 中國人大常會通過香港特首普選決議案

●9月22日 香港中學、大學生開始罷課

●9月28日 佔中正式啟動》香港警方與民眾爆發衝突

●9月31日 中國國慶前夕，近20萬港人上街頭支持佔中

●10月21日 港府官員與學聯代表會面》學生「公民提名」訴求未獲採納，雙方未達任何共識

●11月15日 學聯代表回鄉證被取消，無法前往APEC與中國官方對話

●11月25日 港警清場行動開始》執行禁制令，驅離旺角抗議群眾

●11月30日 衝突再升級》學生團體宣布行動升級，號召包圍政府總部

整理：康育萍

對部分香港人來說，第一次當業主，到律師樓簽下按揭文件的那一刻，意義可比大學畢業、結婚和迎接第一個小生命。一紙文憑、一張婚書、一份樓契，是香港人衡量身份價值的準則。

許多人成家立室當業主後，政治觀點立場都會轉變得更傾向保守。據說新加坡的國策，背後也有這個含義；只要能夠讓更多人成為現行制度下的既得利益者，政權的地位就愈穩固。

年輕一代不希望像上一代香港人那樣，花大半生追求幾乎像倒模出來的穩定物質生活，可是在現實社會中，我們在日常生活中，又擺脫不了主流意識形態的羈絆。世代價值觀和信念的矛盾，反過來看，保守傳統價值觀的上一代，也會主觀地認定了新一代講理想不切實際，行為不上進，心態不如上一代。

近年不少香港政治議題，都反映新一代挑戰既得利益的渴望。香港是一個人口密度甚高的城市，房屋問題必然引起政治的衝突；反對地產利益，其實也有這種矛盾的意味。其實每次講到年輕人的住屋價值觀，兩代矛盾，更見明顯。

早在樓價未進入泡沫的瘋癲狀態之前，已經有群思想左傾的年輕人，說要打破這個城市的地產霸權。在雨傘運動期間，雖說口號是勿忘初衷，但針對地產利益的論述，還是佔有一個非常重要的比重，以致不少抱有上一代香港社會價值觀的人，認為年輕人的不滿，源於未能上車置業。

上一代人會勸告年輕人：「樓，無論如何都要買，但不是一出來社會就可以做業主。那份按揭可是千萬斤重的責任，未經歷過向上游的年輕人，還是，腳踏實地，一步步來。」在他們眼中，想置業的年輕人，許多都是被寵壞未吃過鹹苦。社會上的確有一群主張「拒當樓奴」的年輕人，不但認為買樓只是助長了地產利益的存在；交租予業主抑或向銀行每月供按揭的人，統統都是樓奴，被愚弄剝削而不自知。他們要在政治上更進一步改變這個現象，將房屋由身份和財富，變成人權公義。在上一代人眼中，鬥地主心態是不切實際，也破壞許多人花半輩子建立的人生。不過，年輕人卻會說，革命過後就是解放，大家都不再被地產和政權的壓迫剝削，不明白這個道理的上一代中產，其實是可憐的。在走到最前的一群年輕人眼中，問題不是能否上車和向上流，而是究竟應該由誰去定義何謂向上流，也就是所謂的話語權。最諷刺是，深入思考不難發覺，以房屋作為政治綱領的年輕人，其實也反映他們下意識中對穩定的慾望；正如有人不要婚姻，卻不斷尋找愛情。政治是向失望的人販賣希望的勾當，特區政府當前的手段，大前提就是假設只要讓年輕人做業主做老闆，就可以減慢社會運動的步伐。我不敢就此斷言，特區政府的新加坡式政策構想，最終究竟能否奏效；但也有跡象反映，其實新加坡也在醞釀政治上的矛盾衝突。說到底，新一代其實也在尋求自我身份當中，權貴又憑什麼去了解他們的價值觀？

李兆富公共事務顧問及時事評論員，自由市場智庫獅子山學會創會成員。作者Facebook專頁：http://www.facebook.com/LeeSimon.hk

啟晴邨含鉛食水風波，引發全城追擊承建商中國建築（3311），其姊妹公司中國海外發展 （0688），近年在港積極投地，以有北京撐腰的國企姿態，挑戰一眾老牌地產商。中國海外兩年前，以高價投得梁振英早在競選時就力推的「港人港地」而為市 場矚目，本刊翻查該兩幅位於九龍灣啟德的土地契約，發現地契條文原來沒有任何字眼提及「港人港地」，只說樓宇買賣要得到地政總署署長簽同意書批准。換言 之，689批予「688」的所謂「港人港地」，並不受地契法律框架限制，「港人港地」實情是造假，有如「八萬五」翻版。本刊進一步追查，發現梁振英與中國 海外關係密切，早在九十年代，中國海外委託梁振英測量師行進行物業估值，是梁振英的長期舊客戶。

由競選期間到做特首之初，梁振英開口埋口力推「港人港地」，當時他講明政府賣地時會加入《地契條款》，規定地產商建屋後，三十年內地皮上的單位，只能售予 香港永久居民，一手樓開賣及二手樓轉售都受規管。換言之，履行「港人港地」的最大約束力，來自地契白紙黑字法律條文。結果梁振英上任特首後，推出兩幅屬前 啟德機場的地皮，作為「港人港地」試行計劃，最終由中國海外發展的子公司高龍發展，在一三年六月，以四十五億四千萬元估價上限，擊敗長實、恒地、新世界、 信和等十多個香港老牌地產商，以「暗標」方式投得，政府指因其出價最高。但當時市場對中國海外，在有設限的土地上出價如此勇猛都覺得奇怪，更懷疑做慣大陸 人生意的國企，如何只賣樓給香港人。

只有同意書規管

政府批地予中國海外之後，發展局局長陳茂波在立法會談及「港人港地」時曾說：「在試行計劃下（指兩幅啟德地皮），政府選擇個別合適的住宅用地，透過《土地 契約條款》，規定在有關土地上興建的住宅單位由批出土地日期起三十年內，只能售予香港永久性居民。」破綻就在這兒。本刊翻查售予中國海外的兩塊地皮地契， 發現這份由中國海外第二把交椅、副主席兼高級副總裁肖肖代表簽署的法律文件，內文原來沒有白紙黑字列明，土地必須要售予香港永久居民，也沒有任何字眼提及 「港人港地」。法律界立法會議員、公民黨大律師郭榮鏗，看過地契之後亦指，地契只提及由批地起三十年內，中國海外在地皮建成的住宅單位，出售、轉讓、承造 按揭，都要取得地政總署署長的書面同意。但同意書的內容字眼，地契條文沒有規範。地契亦沒有指定同意書，一定要寫明單位「只能售予香港永久居民」。此外， 地契亦沒有列明，署長在什麼情況下可批出同意書，「換言之，一旦港人港地政策失效，署長仍可照批。」

外國成功限買家

梁振英的「港人港地」引發爭議，在外國卻有成功例子限制買家身份。在澳洲，近年有大批強國有錢人到當地移民或留學，推高樓價。澳洲政府二○一○年四月宣 布，境外人士只可購買一手樓，不可買二手。臨時居民、留學生須於買樓前，先取得澳洲當局批准，並於離開澳洲兩年內出售該物業，及繳付高達百分之四十五的資 產增值稅。英國今年四月推出新措施，打擊海外買家炒風。非本地居民須於出售住宅物業後的三十日內，繳交資產增值稅。個人名義持有者，須付物業升值總額的百 分之十八或廿八；公司或信託持有者，則分別付百分之廿及百分之廿八。新加坡早有規定，海外人士可在當地購買一手或二手樓，但僅限於公寓式大廈，不可以購買 獨立屋。

地契隻字不提

「港人港地」字眼不在地契正式條文內，與梁振英當日指用地契規管的說法明顯不同。本刊翻查梁振英的政綱，發現魔鬼原來一早埋伏在細節之中。梁振英在二○一 二年初的參選政綱，首次提出「港人港地」，他寫道：「如住宅市場過熱，選擇符合中產階層住屋需要的政府土地，在賣地條款中規定在建成後的住宅單位，只可出 售予香港居民（包括永久及非永久居民），以協助入息高於居屋上限的香港居民置業安居。」但政綱卻附註一行小字作為彈弓手：「建議只適用於政府新推出的土 地，可按樓市的供求情況靈活決定是否需要在賣地條款加入出售限制，發展商亦可按賣地條款出價投地。」到一三年三月兩幅啟德地皮開賣時，政府發出的新聞稿， 原來也沒有直接寫明，會用地契條文規管買家必須是香港人，只提及須取得地政總署署長的同意書，有六項「特點」，包括：一、單位只可售予香港永久居民；二、 聯合購買人如非香港人須為近親；三、單位不得售予法團或公司；四、須向指明機構承造按揭；五、發展商不得分租單位；六、個別業主可分租單位但每份租約不得 超過五年。本刊翻查中國海外的地契後發現，同意書的六項「特點」，全部都沒有列於地契的正式條文。

政策隨時改變

郭榮鏗進一步解釋：「若清清楚楚寫入地契，代表有清晰的法律權利與義務，跟由地政總署署長按政策辦事簽同意書，是兩回事。不寫入地契，即不能確保政策三十 年不變。現在用同意書，代表『港人港地』可以隨時變，萬一梁振英或之後的特首上場，話政策要改，同意書內容按新政策寫過，之後就可照批。」因此，他建議消 費者日後買「港人港地」樓宇時，必須要找律師留意條款。事務律師謝連忠質疑，若透過同意書去執行「港人港地」，地政總署署長是否有足夠權力去規管發展商， 如果地契無列明「港人港地」的細則，所謂「賣樓給香港人」則變得空洞，因同意書並無法律基礎。有法律界人士分析，若將「港人港地」或「必須賣樓給香港永久 居民」的字眼寫入地契，地產商一旦違反，最高刑罰是被政府收回土地，後果非常嚴重。但若用同意書規管，發展商或買家若被揭發簽同意書時作虛假陳述，只需根 據《刑事罪行條例》判監兩年及罰款，刑罰相對輕得多：「若果真的被人踢爆違規，發展商或者買家，有人出來頂咗佢就得，唔會去到公司名義上身。」地政總署回 應本刊，承認地契走數，指把執行細節寫入地契不合適亦欠彈性，同意書根據地契條款發出，屬「合適落實方式」。

大陸人買樓無難度

其實，早在曾蔭權做特首年代，政府已經研究過「港人港地」，但有指因當中涉法律產權問題，加上執行有困難，最後無推行。梁振英上任之初，有傳律政司及公務 員對他力倡「港人港地」都有保留，但當時樓價不斷升，梁振英為挽救低迷民望，決定要推他政綱講過的「港人港地」，之後再出「雙辣招」印花稅。「港人港地」 的法律爭議，包括《基本法》第廿五條列明，香港居民在法律面前一律平等，若在地契條文寫明只能賣樓給香港永久居民、又不能賣給在香港註冊的公司，可能會引 發連串訴訟爭議。此外，「港人港地」執行亦有困難，大陸炒家一旦授權香港人當「人頭」做業主，根本無辦法規管及難以搜證指控。今次中標者是中國海外，背後 是豐厚的紅色人脈，如果將來有大陸官員富商要入市，找個香港永久居民做「親戚」代表，買樓其實無難度，當局執法也成疑問，因地契條文亦不附帶任何巡查驗樓 機制。中國海外當日以「暗標」方式願意出高價投地，但高價的背後，是否有人早着先機，知道「港人港地」只是搭棚，引發利益輸送質疑。中國海外無回應本刊查 詢。

「港人港地」變「八萬五」

批地予中國海外之後，去年四月，梁振英突然指沒有計劃再推「港人港地」，原因是「雙辣招實施後樓價已恢復平穩」，日後會再按市況決定。啟德「港人港地」開 賣時，反映樓價走勢的中原城市領先指數為123.45，梁指沒計劃推「港人港地」時，指數的確回落至118.82，但如今最新已升至142.62，但他卻 無再提措施。「港人港地」恍如董建華年代的「八萬五」一樣突然消失。「港人港地」急速煞車背後似有玄機，郭榮鏗認為：「港人港地是梁振英參選時強調的，加 上房屋是他的重中之重，放棄必有重大原因。」「港人港地」最終只推一次並落入大陸國企手中，日後買家是否真正香港人、有幾多人因政策受惠，放長雙眼才知答 案。近年積極挑戰做香港地產界一哥的中國海外，具有雄厚的國企背景，一九七八年大陸改革開放之初，它藉來港當跳板，負起幫國家衝到海外的任務。集團出版的 廿五周年刊物中，記載鄧小平七十年代提出「建築業是國民經濟支柱產業」構想，並開始探索國家建築工程總公司，來香港開分部的可能，終取得香港興業創辦人查 濟民、黃克競家族成員黃振輝、原香港《大公報》社長費彝民等香港親中核心人物支持，之後便從總局抽調一批工程人員來港。一九七九年六月一日，中國海外正式 在港註冊，翌年由國家建築科學研究院副院長顧天訓，來港出任中國海外總經理。

許家屯搭線融資

顧天訓在刊物中提及，中國海外來港之初，先主攻建築工程。公司買了樓做宿舍（本刊翻查位於皇后大道西一幢舊樓），員工必須晚上十一時前回來，早、晚餐在內 吃，午餐由公司提供。中國海外初期的辦公室，在中環招商局九樓一個不到一千呎的房間，後來搬到灣仔華潤大廈二萬呎寫字樓。八○年，中國海外取得港府的私人 工程建築牌照，雖然當時有地鐵及海底隧道等大型工程，但都由外資建築商，例如：怡和的金門建築、澳洲的禮頓建築等港英友好包攬。中國海外首個在港投得的工 程項目，原來就是跟水有關，是文錦渡木湖泵房至大欖涌的東江水輸送工程，合約總值二億二千萬元。據顧天訓憶述，當時他們一班大陸人，不識英文根本不明白港 英政府的工程簡介會講乜，最後全憑低價中標。之後不斷承接輸水管道工程，現持有七成香港淡水輸水管線。中國海外之所以由工程承辦商變成地產商，顧天訓指， 因為在香港承包建築「低利潤、高風險」，相反地產能賺大錢，他於是找當時的新華社社長許家屯，提出借錢搞房地產，許當時說：「我不替你借錢，但我幫你組織 一次參觀活動，看你們的工程業績能不能說服大家。」之後就得中國銀行答應融資。其後中國海外即大展拳腳，八五年透過私人機構參建居屋計劃，在大圍以六千五 百萬元高價投地，建成海福花園後，獲政府以二億四千萬元買入，中國海外在項目中大賺。

梁振英測量師行估值

中國海外九七後幾乎無投過地，直至一○年起開始活躍，共斥百億元吸納六幅地皮，當中三幅（包括啟德「港人港地」）是在梁振英做特首後投得，與市建局有多個 合作樓盤又積極發展豪宅，例如一二年以二十五億元投得鴨脷洲地皮建「南區．左岸」，集團現在港有十一萬平方米土地儲備。中國海外九二年在港上市，當時的主 席孫文傑，被喻為「紅籌大班」。他在位時九四年，中國海外曾委託梁振英測量師行做物業估值，當時測量師行的股東為梁振英夫婦。梁振英掌舵戴德梁行、二 ○○○年後，仍有接中國海外生意做估值，可見他和中國海外關係密切。孫文傑與梁振英兩人，在香港房地產協會又有不少交流，該會在九十年代聯合港澳兩地地產 商、測量師、律師等專業人士，返大陸搞房地產。梁振英選特首時，有指該會三十張選委票全數投梁，孫文傑現為協會名譽副會長。有香港身份證的孫文傑，帶領中 國海外最漂亮的一仗，是跟英國及日本財團共同投得赤鱲角機場客運大樓工程，合約總額過一百億元，為香港工程史上最大的單一合約。二○○二年，孫文傑帶領在 港已穩打穩紮的中國海外「回流」大陸，成立中海地產在各省市開展地產項目，現在全國擁有三千七百三十五萬平方米土地儲備，當中瀋陽擁有最多，達五百九十八 萬平方米。孫文傑二○一○年退休，現任集團主席郝建民，去年袋八百七十萬元董事酬金。執行董事兼總建築師羅亮，酬金高達九百六十萬元，可見一班高幹在港待 遇非常「和味」。

「一帶一路」當紅

從中國海外在港的發展軌跡，可見它是一間根正苗紅的國企，如今中國海外在香港，另有三間姊妹上市公司，包括：中國建築國際、中國海外宏洋集團、遠東環球集 團。其中，中國建築國際，就是近日捲入鉛水醜聞的主角，二○○五年分拆上市，現為本港最大的工程承建商，最大客仔就是香港政府，亦即納稅人。本刊翻查政府 的投標公告，發現過去五年，中國建築共投得超過六百四十億元的政府工程，涵蓋道路、房屋、水務等範疇。十大基建項目中，有參與港深廣高鐵、港鐵沙中線、西 九文化區戲曲中心等。中國建築是政府工程的大贏家，有建築界行內人指，中國建築有多間子公司，可由生產建築物料作起點（例如公屋預製組件），一條龍式提供 服務：「而家所有物料都喺大陸嚟，同其他大陸公司有生意來往，都可能會有（價錢）優勢。」另一工程專家指，政府項目招標，會考慮承建商的技術、人才、經 驗、價格等因素，「行內很多有規模的承建商，好多時落標都有技巧，佢知一般市價係點樣，大把錢，咪落低少少，攞到個工程之後再討價還價。」中國海外最大資 產，是其頂頭靠山國企中國建築工程總公司，財雄勢大，其之下在大陸上市的中國建築股份，市值達二千四百億人民幣，目前當紅因習近平力推「一帶一路」概念， 令中國建築在巴基斯坦、非洲、俄羅斯等多個中國友好國家，都有形形色色的工程展開，並與國家開發銀行、亞洲開發銀行等合作，隨着中國領軍的亞投行即將上 馬，估計中國建築會再加大力度融資，在全球大展拳腳。鉛水事件發生後，港人才醒覺中國海外及中國建築與日常生活息息相關，且看這間龍頭國企如何落實投得的 兩幅「港人港地」項目。