政府再發“救市”信號：擬允許非上市房企發行公司債

繼允許上市房企在銀行間市場發行中票後，監管層正醞釀允許非上市房企在上交所發行公司債，房企融資渠道將進一步打開，這背後更宏大的意義還在於，一直高度分裂的中國債券市場統一互聯將邁出實質性的一步。

據《經濟參考報》報道，首批發債非上市公司名單中，將包括非上市房地產企業。報道引述房地產開發商人士稱，這是監管層基於近來房地產市場整體‘錢緊’再次發出‘救市’信號”。

周末公布的一系列數據顯示，房地產市場指標全線走低，伴隨房地產市場下行調整而來的，是固定資產投資全面放緩，它也在拖累工業生產增長速度明顯放慢。

此外，中國8月財政收入同比增長6.1%，增速創下5個月新低，地方財政收入同比增長6.6%。財政部稱，地方財政收入增幅偏低主要是受房地產相關稅收增幅明顯回落等因素的影響。

從上月開始，監管層就已經放松了房地產融資渠道。華爾街見聞曾介紹過，監管層已向部分債券承銷機構傳達了對房地產行業的最新政策，允許已上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據。

而此前只有保障房項目才能在銀行間市場發行中期票據，範圍擴大到普通商品房後，上市地產商融資渠道繼續放松。

但真正缺錢的是中小房企。上市房企多數資金雄厚，而且不缺融資渠道，放開中票並不能給房企解渴。

這次公司債發行主體的擴圍影響範圍更大，中小房企不僅新增了融資渠道，且融資成本較信托低得多。政府“救市”的意圖相當明顯。

此外，該舉措背後還有一層更宏大的意義。報道稱，這可視作是中國債券市場尤其是發改委主管的企業債和證監會主管的公司債統一互聯的重大信號，這意味著，在多年毫無進展之後，中國高度分割的債券市場大一統終於有望邁出實質性的一步。

目前，中國債券市場包括銀行間債券市場、交易所債券市場和商業銀行櫃臺債券市場三個子市場。長期以來，中國債券市場監管格局被戲稱為“五龍治水”。從債券發行和監管看，財政部負責國債和地方政府債券的監管；央行監管短期融資券、中期票據以及央票；證監會負責上市公司債的發行監管；國家發改委則監管、審批非上市公司(企業)企業債券；保監會負責保險公司債權投資計劃。監管分割的弊病則一直為市場所詬病：監管套利、市場混亂等伴隨債市發展，近幾年出現加劇態勢。

上海一家券商的一位債券業人士對《經濟參考報》記者表示，證監會此前一直有將企業債監管納入證監會，並統稱為“公司債”的想法，但發改委始終未曾松口，雙方在司局級層面的溝通也並不順利。不過，近期出現的契機有望打破這一局面。

“從職能分工來看，把具體的債券審批、監管從發改委劃分出來，歸口證監會監管是符合部委的改革方向的，畢竟發改委應當作為宏觀調控部門存在，而不應過度幹預微觀經濟。”上述人士表示，從此前PE監管功能變動過程來看，發改委財金司原先主管企業債審批與監管的相關官員將調動至證監會相關部門。另據了解，目前《公司債券發行試點辦法》正在修訂之中，不久即將出臺，上述文件出臺之後，公司債發行主體範圍的擴大也將獲得法律上的支撐。

限購基本放開，松貸剛剛開始 第二波救市，房價還會驚天逆轉嗎

46個限購城市已有40個松綁，樓市限購時代就此進入尾聲。在中國經濟增速放緩，但強刺激已被中央摒棄的宏觀背景下，以放松房貸為標誌的新一輪救市浮出水面，效果有待觀察。

“滿江紅，南京久等”。

2014年9月21日下午，南京市人民政府辦公廳正式發文，全面取消住房限購，雅居樂在南京的一個樓盤急忙趕制了這麽一則新廣告。

至此，全國自2011年以來實行限購的46個城市中，除了北上廣深和珠海、三亞這六地，剩下的都在過去四個月間，完成了取消限購的地方政府救市第一波。樓市限購時代就此進入尾聲。

但不斷松綁依然沒有擋住樓市繼續下行。2014年8月，“全國70個大中城市住宅價格指數”已經連續第四個月環比下跌，房地產行業投資增速更是跌入谷底。

第二波救市行動早已馬不停蹄又跟上了，而且這次行動等級更高，由省級政府出臺文件，並擴展到信貸優惠、購房落戶、公積金門檻降低等方方面面。8月8日，福建省的“閩八條”打響了第一槍，四川、江西、寧夏、湖南、湖北相繼跟進。

解救樓市仍在發酵升級之中。9月22日，就在南京發文取消限購的第二天，一則傳聞攪動了整個房地產業和資本市場：央行向四大行吹風，放松首套房房貸的認定標準。

若傳聞屬實，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為這甚至可以視作第三波救市。9月18日他就在微博上稱，“預計第三波是以個別中央部委為代表的國家級救市”，包括住建部牽頭的長效機制，和央行、銀監會為主導的房貸政策。

但截至9月24日發稿前，傳聞依然深陷爆料、辟謠不斷的漩渦中，而權威部門依然保持沈默。

每逢樓市下行，開發商、銀行、地方政府、中央政府就進入了一個救市博弈場。本輪樓市下行，源於市場供求轉變和信貸持續不寬松。在強刺激已為中央所摒棄的宏觀經濟背景下，無論是方興未艾的第二波救市，還是猶抱琵琶的第三波，是讓房價再次驚天逆轉，還是僅僅呈現為一次托底？

一個時代結束了

南京取消限購的文件是21日下午5點發出的，城北的複地新都國際，當晚6點就開始打電話給一批意向客戶，賣出了二十余套房子。

“取消限購發文後，很多開發商連夜開了慶功會，這一天終於到了。”南京當地房地產媒體的一位高層王明（化名）回憶道。國家統計局的數據顯示，南京的房價已經連續三個月環比下跌了。

3月份，看到鄰近的省會杭州庫存房源突破10萬，房價開始下跌時，王明接觸的業內人士還在笑話這個事，“我們都覺得不可思議，感覺杭州樓市不比南京差啊”。

整個2013年，南京賣出了9.1萬套房子，是2009年以來的最高峰。南京房地產開發促進會秘書長張輝告訴南方周末記者，去年的南京樓市庫存不多、房價堅挺、樓盤熱銷，買房子還要托關系才行。

但困境突然就來了。進入4月，位於南京東側仙林湖附近，保利、金地旗下的幾個樓盤開始降價。緊接著，九龍湖、江北片區等郊區板塊開始挨個降價，只有中心城區的房價還能維持穩定。

王明認為這輪降價的源頭是受全國大勢影響，“保利、金地等全國性開發商，在其他地方遇到了資金困難，把南京的樓市當成了取款機，降價促銷”。

本地開發商的資金也不再寬裕了。《南京樓市》主編朱福林舉了一個例子：南京一個別墅項目在做房產信托產品時，甚至把提供給高管的兩套住宅都放在一起打包了，“窮到了當房子的地步”。

開發商自然巴望著限購松綁的早日到來。取消限購的文件是21日下午5點發出的，南京城北的複地新都國際，當晚6點就開始打電話給一批意向客戶，賣出了二十余套房子。

限購放開後，價格還會上漲嗎？江蘇同步投資發展有限公司董事長史剛認為“短期內不會出現樓市的價格上漲，只會放量。”

深圳中聯地產二手房研究院的檢測顯示，針對16個放開限購的城市，政策出臺後成交量有所上漲，幅度大約在10%-20%。“大家覺得沒效果是因為預期太高了，總希望房價能翻一番兩番的。”該研究院總經理肖小平說。

在王明看來，限購早已不是束縛南京樓市發展的障礙。“基本上是只要你想要買房，開發商都會想辦法‘幫你解決’資質的問題，這已經是公開的秘密了。”對於更多的購房者而言，房貸比例能不能多一些，房價未來漲還是跌，才是關鍵。

第二波救市來襲

8月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，新建商品住宅價格同比下跌的城市有68個，而實行了限購的城市，不過是46個。第二波等級更高的救市來襲，意圖撐住更多未限購城市的房地產市場。

那些從未實行過限購的城市日子也不好過。

新近公布的8月份70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價格同比下跌的城市有68個，7月有64個。而實行了限購的城市，不過是46個。在華中地區，僅有南昌、長沙和武漢三地被限購。

踩著第一波以取消限購為核心的救市尾聲，第二波等級更高的救市來襲，意圖撐住更多未限購城市的房地產市場。

9月15日，湖北省出臺《關於促進全省房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，人稱“鄂六條”，涵蓋了包括首套房基準利率降至七折，以及契稅、公積金等多項優惠。

“它是一個指導性的文件，給個大的方向和框架，讓下面的城市去做自選動作，報上來覺得OK就執行。”一位不願具名的湖北省房地產業內人士解釋。湖北黃岡第一個做出響應，表示給購房者以財政補貼；武漢也隨即宣布全面取消限購。

在中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立看來，房價拐點在去年第三季度就已出現，只不過一開始只是表現為漲幅的縮小。進入今年5月後，他觀察到的是全國範圍內的普遍加速下跌。

“供大於求，以價換量。”陽光100置業集團常務副總裁範小沖這樣形容當下的開發商處境。他認為不同於以往的外力作用，此次樓市拐點源自市場內生的供需關系變化，從去年的供不應求，轉為今年的供過於求。

對於此輪下行，中原集團首席運營官李文傑認為是一個合理回歸、良性回調。

地方政府或許相對更加焦慮。9月15日財政部公布的數據顯示，來自房地產行業的部分稅收在下滑，其中8月的房地產營業稅同比下降7.4%，建築業營業稅下降0.4%。房地產企業所得稅下降5.1%。

土地出讓收入也在大幅縮減。8月27日，財政部部長樓繼偉在十二屆全國人大常委會第十次會議上報告了今年以來預算執行情況，其中提及7月份土地出讓收入還是同比增長了一成，但與前7個月的整體增幅相比，已經減少了一半。

松貸猶抱琵琶

“即便地方發了文，還是要看銀行，地方政府管不了銀行。”

當取消限購已接近尾聲但卻沒有顯示出多少威力之時，“松貸”成為地方政府和開發商們眼中最大的救命稻草。

9月22日，央行向四大行吹風放松首套房房貸的認定標準的消息尚還只是傳聞；第二天，9月23日，福州、青島就相繼依葫蘆畫瓢地發出了公告：“出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。”認房不認貸，針對的是有改善性住房需求的人群。

按照現行信貸政策，銀行執行的是“認房又認貸”。也就是說，貸款房本都要看，只要有過貸款記錄，不管是否還清是否賣出，再買房時都要按照第二套住房的政策來。

然而，中原地產首席分析師張大偉在接受南方周末記者采訪時表示，“銀行的消息目前沒有得到官方證實，那麽即便地方發了文，還是要看銀行，地方政府管不了銀行。”

房價下行之下，商業銀行事實上一直在收縮個人購房貸款業務。2014年第二季度的金融數據顯示，個人購房貸款余額同比增速2009年以來第一次落後於整體房地產貸款余額增速。

在南京，限購取消後，房貸市場依舊緊張，沒有出現優惠利率。融360統計了目前的17家銀行，其中有15家實行首套房利率上浮5%，二套房上浮10%的水平。平安銀行和廣發銀行則幹脆停止貸款。

在湖北省最新公布的“鄂六條”中，寫明“首套房貸利率最低可打七折”，給出了下限。

但前述湖北房地產業內人士對此政策並不樂觀，他認為省政府的信貸優惠更像是針對銀行的“倒逼”行為，銀行是否執行並不以政府意誌為主，“七折貸款，銀行是虧本做生意，圖什麽呀？上市公司是要為股東負責的。”

於是，陽光100置業集團常務副總裁範小沖只能呼籲銀行應該站在更高的層面考慮，“從政府的角度，非常希望銀行能站在這個國民經濟更高的高度，不是只為自己的利益，能夠支持房地產的發展。”

不會再回到老路上了

“上一輪限購放開減少了行政幹預，這是正確的方向，但沒有從根本上扭轉樓市。”

中央層面的松貸傳聞若屬實，在李文傑看來，肯定是利好，但依然沒有從根本上改變目前樓市信貸緊張的局面。“信貸放開，是要中央給銀行資金放水，要大規模的刺激，但現在的宏觀基調是調結構促改革，頂多只能期待微刺激。上一輪限購放開減少了行政幹預，這是正確的方向，但沒有從根本上扭轉樓市。”

肖小平也對此輪信貸放開的刺激效果持謹慎態度，“它真正作用的是之前有房子，又能夠還清貸款的人群，也就是被‘認房又認貸’政策困住的人。但在市場上，這部分人的占比不會很大。這樣一個松動的政策，又不足以改變市場上投資或投機型客戶對樓市的預期，使他們的行為發生變化。”

過去十年的中國房地產市場，救市總是與下跌如影隨形，這一次也不例外。2008年下半年，在全球金融危機的影響之下，中國樓市出現飛速增長5年後的第一次大幅下跌，二套房貸隨機松綁，營業稅免稅也從5年降為2年，房價報複性的反彈了至少一倍；2011年史上最嚴樓市調控政策實施，也就拖累了房價漲幅一年多而已。人們難免擔心，本輪一波又一波的救市，會不會導致房價的再次逆轉。

尹中立覺得不會了，“當一種資產價格持續上漲的時間一長，投機的人比重就會高。房價在中國漲了十多年，連掃垃圾的都知道買房子可以賺錢時，可想而知在中國過去的購房者當中，投機的比重是非常高的。反過來，當價格持續的下跌，並且趨勢形成，估計會很難逆轉。”

未來的兩到三年內，國內樓市都處於“清庫存”的階段，消化過剩供給，這是李文傑的判斷。“不再會有政府的大規模刺激了，否則又會回到之前的老路上，跟這屆政府提出的路線不符”，他提醒開發商們，“不要再有錯誤的期盼，最重要是要認清當前形勢，盡快地跑量，我覺得去等或賭都是不切實際的。”

央行放松開發貸款 房地產救市再落一子

據《經濟觀察報》報道，央行對開發貸管理制度有所松動，各大銀行能夠自由地調節開發貸總量，商業銀行可以重新啟動新增開發貸款審批制度。

《經濟觀察報》從央行營業部貨幣處、中國農業銀行總行、中國建設銀行總行、中國工商銀行總行獲悉：央行對商業銀行的開發貸限額管理制度已有松動，以往央行要求各大商業銀行的開發貸不能超過貸款余額的10%，而現在，各大銀行能夠自由地調節開發貸總量。目前，央行已經把開發貸授信總量的權限下放至商業銀行總行，商業銀行可以重新啟動新增開發貸款審批制度。而過去，四大銀行甚至自發地進行月度性停貸和停止新增開發貸款審批。

中國農業銀行總行一位人士表示，“這意味著松動了開發貸的總量控制，也就是說，央行不再控制各大商業銀行開發貸和貸款總額的比例，當然房地產商的存款和貸款的存貸比仍然是要堅守，若房企在銀行存款是0元，想超前使用銀行開發貸顯然是不行的，就是從總量上給了商業銀行部分權力。”

在這樣的松動下，銀行可以支配的開發貸的資金增加了，另一方面，原本嚴格限制的開發貸理財產品也悄悄松動。具體來說就是通過金融產品配置讓開發商獲得項目債以及理財產品，甚至向房地產公司的關聯貿易公司提供流動資金的抵押貸款

央行制定的“開發貸限制令”確有松動，但商業銀行在執行過程中采取了惜貸差別化政策，商業銀行目前是支持一線城市和保障房開發貸，其他城市和領域要采取風險評估方式。中國農業銀行總行、中國建設銀行總行、中國工商銀行總行人士確認了上述消息。

開發貸的發放權限沒有往下放，而是在往上收。總體上，開發貸是增長的，但總行的條件很苛刻，審批時間很長。因此總體來看，對大的房企是保的，對小的房企是壓的。

信貸專家徐瑾認為雖然樓市成交量會有所回升，但是想要徹底扭轉房地產市場的頹勢乃至促使房價如09年一般暴漲，動力明顯不足。

今年以來，中國房地產市場進入下行調整期，大中城市房價幾乎全部淪陷，8月北上廣深的房價環比跌幅均超1%。房地產疲弱已經拖累固定資產投資增速放緩，也成為中國經濟低迷的重要原因。

為了避免地產市場的進一步走弱，9月末的時候央行和銀監會出臺文件，放寬首套房認定標準。除此之外，地方政府也各自開展松綁限貸的措施。到目前為止，除了北上廣之外，僅有珠海一個二線城市依然維持限購。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

P.S：房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用於住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。房地產貸款的對象是註冊的有房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份制企業。 房地產開發貸款期限一般不超過三年（含三年）。 貸款原則上應采取抵押擔保或借款人有處分權的國債、存單及備付信用證質押擔保方式，擔保能力不足部分可采取保證擔保方式。

救市底線越來越低 地方力度堪比2008年

第一季，取消限購，41個城市松綁，北上廣深、三亞成“孤島”；

第二季，央行、銀監會全面放松限貸，各地住建部門陸續出臺要求銀行松綁房貸的文件;

第三季，公積金調整，減稅、購房補貼。

樓市救市劇情一再演繹，政策底線越來越低。

《華夏時報》近日援引業內人士的分析稱，目前央行信貸口徑已經放松，多地銀行也已有所行動，再加上地方政府紛紛出臺契稅減免、購房補貼、放松公積金貸款等方面的政策措施，今年救市力度已與2008年救市接近。

據不完全統計，濰坊、寧波、天津、紹興、杭州、遂寧、眉山、銅陵、宣城、蕪湖、長沙、南京、沈陽、武漢、常州、葫蘆島等超過20個城市已出臺購房補貼、契稅補貼等救市措施。

據《華夏時報》報道，

對於地方政府而言，房地產方面可以掌控的政策主要就是公積金貸款、稅費減免和財政補貼，據業內人士分析，目前至少已有超過半數的二三線城市在這三個方面進行了調整。

東部某省會城市市政府官員稱，“據我們了解，目前多數二三線城市的救市政策都在儲備中，而且很多城市在政策力度上也做出了調整，預計四季度出臺類似購房補貼政策的城市會更多。”

樓市最新數據仍是烏雲壓頂。9月，70個大中城市房價全面環比停漲，且69城下跌、1城房價持平。同比來看，70城新建住宅售價首次轉跌，跌幅達1.3%。

截止9月底，商品房待售面積57148萬平方米，再創歷史新高。今年前9個月，全國房地產開發投資增速環比回落0.7%。房地產投資占比固定資產投資比例罕見跌破20%。

部分地方救市政策如下：

11月1日開始，天津市二手房交易營業稅的免征期限調整期限由5年變為2年。

10月20日，安徽宿州宣布10月17日至11月20日買房免契稅。

10月19日，山東濰坊首套房90平米以下契稅100%補貼。

10月8日，寧波出臺大學生購房新政，可享受購房補貼、首付降低和貸款貼息等多項優惠。

9月3日，浙江湖州下宣布將對個人購買144平方米以下商品住房實行契稅補貼。

8月1日，四川對金融機構首套房貸款給予貸款金額3%的財政補助。

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扛不住了！上海調整普通住房標準曲線救市

作為中國房價最堅挺的一線城市，上海也沒能扛住高庫存的壓力，開始調整普通住房標準，曲線拯救樓市。

根據上海房管局13日發布的新規，普通住房的認定標準調整為：實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。即坐落於內環線以內的低於450萬元/套，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。

此外還應滿足以下條件：(一)五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；(二)單套建築面積在140平方米以下。該政策從11月20日開始執行。

調整之後，上海在售一手房的普通住房套數占比將提高到近60%。財新引述同策咨詢研究部提供的數據稱，此次標準調整後，上海市在售普通住房覆蓋範圍得到大幅提高。根據截至10月的一手房數據，內環內普通住房套數占比由此前的3.3%提高到16.11%；內外環間的套數占比由3.76%提高到22.2%；外環外的套數占比由44.11%提高到68.27%。總套數占比達到58.51%。

其還提到，根據上海市房屋交易的稅費規定，普通住房和非普通住房在交易過程中，營業稅、個人所得稅、契稅等稅費的繳費標準不同。普通住宅有很多相應的減免。以滿五年不唯一的90平米以下二手房交易為例，被裁定為普通住宅後，買賣雙方可以省掉房屋售價3%以上的稅費。

9月30日，央行、銀監會曾聯手放松首套房認定標準，而這一優惠只有普通住房才能享受。

上月國家統計局發布的70大中城市的房價數據顯示，上海近兩年來首次出現房價同比下跌，跌幅為0.9%。

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平衡救市力度 艾薩Isaac Sofaer

救市見效？11月百城房價跌幅收窄 一二線樓市現回暖跡象

在一系列樓市松綁政策的刺激下，11月中國房價環比降幅稍有收窄，一二線大城市出現回升跡象。

根據中國指數研究院發布的數據，11月全國100個城市新建住宅均價為10589元/平方米，環比、同比再次雙雙下跌，環比連跌7個月至0.38%，但是跌幅較上月收窄了0.02個百分點。

數據還顯示，當月的百城房價同比下跌1.57%，跌幅較上月擴大1.05個百分點。納入統計的100個城市中，有82個城市住宅價格同比下跌，較上月增加4個。中新社提到，這意味著，超過八成城市的房價已回調至一年前水平。

而北京、上海、重慶等十大重點城市均價在連續6個月下跌後首次上漲，11月均價為18946元/平方米，環比微漲0.07%，同比上漲1.06個百分點。

其中上海住宅均價環比上漲1.18%，漲幅居十大城市首位，同比漲幅也達5.23%。

《經濟參考報》引述中原地產首席分析師張大偉觀點稱，貨幣信貸政策的疊加效應正逐漸在樓市顯現，市場重拾信心，再加上開發商在價格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手，政策層面頻傳利好，對樓市交易量也起到了一定的提振影響，樓市明顯企穩。

9月底，央行銀監會聯手松綁樓市，調整了首套房認定標準，此後公積金調整、央行降息等等利好措施相繼出臺，樓市出現回暖跡象。

統計局此前公布的10月樓市數據也顯示，房價環比降幅收窄。在二手房數據上，北上廣深四大一線城市價格環比停跌，暗示此前一系列樓市新政或正在慢慢發揮作用。

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盧布觸底反彈 俄羅斯央行出手救市？

盧布暴跌，俄羅斯央行又坐不住了。

周一，受國際油價暴跌影響，盧布一度暴跌逾6%，創1998年來最大單日跌幅。期間，美元/盧布最多漲至53.95，但隨後迅速回落至51.94，目前在52.25左右小幅震蕩，漲幅從6.6%收窄至3.7%。據市場人士稱，這可能是俄羅斯央行幹預的結果。

據彭博，投行Metallo外匯主管Sergey Romanchuk在郵件中寫到：“從目前的交易風格來看，可能是俄羅斯央行的手筆。”

交易商Alyba Alliance的外匯交易員Artem Roschin和Alfa銀行的外匯交易員Igor Akinshin也表示，俄羅斯央行可能在幹預市場。

俄羅斯央行上周五表示，將限制外匯互換操作規模至每日20億美元的時間延長兩周，至12月14日。該限制設定期限原本是從11月12日至11月30日。此舉略微穩定了盧布價格，但油價的進一步暴跌無情地將俄羅斯央行的幹預化作了泡影。

法興銀行新興市場策略師Bernd Berg通過電子郵件發布的報告稱，預計俄羅斯央行面臨更大壓力去放緩盧布的崩盤，要麽是緊縮流動性，要麽是加息。

他表示，加息“可能性較低，但依然存在這個可能，條件是俄羅斯央行認為如果盧布貶值速度加快可能威脅金融穩定”。

法興銀行對盧布的基本觀點依然是看跌。

如今，油價自今年6月已經下跌了40%，而盧布同期下跌了37%，已經堪比2008-2009年油價崩盤期間的跌幅，而那期間油價暴跌了76%。

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樓市新型“救市”，該不該出手買房

多項穩定住房消費政策確實已經在“更高層面”獲得了原則性的通過，觀察這些政策下發的方式和時點，可以基本讀懂政府當前對於房地產政策的口徑，即避免大規模、一次性的刺激，而是采用“外科手術”式的點狀刺激，“出一個，看一個，再決定什麽時候是下一個”。

2015年3月20日，住建部以通報部長陳政高在全國公積金電視電話會議上講話的方式，向社會公開了降低公積金貸款門檻等一系列信息。

這是李克強總理在今年政府工作報告上重提“穩定住房消費”後，釋放出的第一個樓市政策。

其實春節過後，政府救市的傳言就開始不絕於耳，但行業飯局上的一個“切身”感受卻是——如今的地產商們有點不那麽“關心國事”了。要知道，僅僅就是在一年前，地產商關心的還都是總理關心的問題，城鎮化、宏觀調控、房產稅都是行業聚會上的熱門話題。

這是一面鏡子，折射的是整個房地產市場各個主體心態微妙的變化。政府一直在拿捏“穩定住房消費措施”的口徑、分寸，甚至行文發文的方式方法；地產商已經被殘酷了一年多的市場調整徹底打消了“單邊上漲”慣有認知；惟獨沒有太多變化的是購房者，他們還在問著那個永恒的問題，購房窗口在什麽時候？

政策“出一個，看一個”

重提穩定住房消費，有一個不可忽視的大背景。李克強總理在人大閉幕會上的答記者問中，有一句話貌似被忽略了。這句話就是談及7%GDP增長率的時候，李克強特別強調了“下限”這個詞，而媒體普遍關註的，還是他那句“工具箱里的工具還很多”，顯然，房地產是工具之一。

又要救市了嗎？兩會李克強總理作政府工作報告時，對房地產采用了“穩定住房消費”的基本口徑，並且少見地提及了“改善性需求”。也許市場命名其為“救市”，但在官方的話語體系中，這個應該叫做“穩定住房消費”。

不要簡單把上述兩個稱謂看做一個事情的兩個名稱——稍微熟悉中國官方話語的人，都會知道這里面還是大有不同。3月中旬，《經濟觀察報》、《中國經營報》等媒體，相繼報道了多項穩定住房消費政策已經獲得原則性通過的消息，其中涉及公積金貸款、二套住房首付比例下調、營業稅政策調整等措施。

從筆者掌握的情況看，截止到目前，營業稅調整、二套房首付比例下調、利率優惠、公積金貸款首付比例下調、貸款額度上調等，確實都已經在“更高層面”獲得了原則性的通過。但是，如何下發執行這些政策，在方式、時點上，都有講究。

第一，是單獨發文還是形成一個統一文件。

前一種情況，就是住建部、央行、財政部等部門，分別在自己分管的領域內，出臺穩定住房消費的措施，時間或有間隔，這一次就是住建部首先出臺了與公積金相關的政策；後一種情況，是大家更為熟悉的“國八條”“國十條”。

第二，逐個釋放還是一次釋放。

所謂逐個釋放，即在一個政策出臺之後，觀察政策對市場的效果，再決定下一個政策是否繼續釋放。實際上，從2014年下半年開始的穩定住房消費市場措施，都是采用這樣的方式，說得直白一點，就是“邊走邊看”。

所以，通過這些方式方法的選擇，我們可以基本讀懂政府當前對於房地產政策的口徑，即避免大規模、一次性的刺激，而是采用“外科手術”式的點狀刺激，“出一個、看一個、再決定什麽時候是下一個”。

限購仍在庫存難消

這樣的政策環境之下，庫存成為看清未來市場走勢的關鍵要素。那麽，庫存還會不會繼續增長？

從現在的情況看，答案是肯定的。3月份是上市房企年報的集中發布期，從已發布年報的一線房地產企業的情況看，利潤下滑是基本共性，而在銷售額這一項科目上，大部分還是在繼續增長。但是，需要註意的是，這只是表象。

為什麽？大部分房企銷售額的增長是通過“堆貨”的方式來實現的。所謂“堆貨”，即是通過大量的增加可售房源、開工量，來確保銷售額的進一步沖高。但是，在當前告別單邊上漲的市場環境下，這些“堆貨”在未來都會轉化為庫存。

所以，如果沒有大規模如4萬億的整體經濟刺激政策，整個房地產市場的庫存在未來1年中，仍然會繼續增長，“去庫存”就成了房地產企業、買方之間博弈模型的關鍵所在。

在這個模型中，還有一個非常重要的變量，即限購政策。尤其是北上廣深四個特大型城市。我們應該註意到，已經基本獲得決策層認可的穩定住房消費措施當中，單單繞開了限購，中央把皮球踢給了地方。限購不打開，庫存就是房企的癌癥，治不好，就只能“削他”。

地方政府有沒有調整限購這個變量的可能呢？當期來看，不是沒有，但是動機確實非常微弱。以北京為例，2014年全年的土地出讓金總收入又刷新了歷史紀錄，萬科在北京土地市場的新年第一戰，即便報出高價，仍失手於綠地聯合體。土地出讓金收入不下滑，就沒有觸動到地方政府的根本利益，從而短期之內也就沒有“打開限購”的利益驅動。

況且，李克強總理在政府工作報告中，把話說得很明白，“落實地方政府主體責任”——既不能大幅波動，又不能報複性上漲。也正是讀懂了中央的意思，北京市副市長李士祥，才一下說出了“限購是永恒的”這樣決斷的話語，不過通過居住證等其他手段結構性地釋放改善型需求，卻是存在可能的。

所以，庫存這件事的大基本面狀況如此，短期之內也沒有逆轉的變化，開發商會把“砍開工”“去庫存”當成首要的任務，以維持基本的平衡狀態。不出意外，這就是2015年房地產市場的基本走勢。

相對有錢人的購房窗口即將打開

說完了上述兩點，可以談談“購房窗口”這件事了，現在是不是很好的購房窗口？這個問題的回答，不能一概而論，如果非要總結一句話，那就是“相對有錢人的購房窗口即將打開”。從筆者的經驗看，大抵會出現以下幾種狀況：

第一種情況，對改善型購房者來說，應該是個比較好的市場窗口。這主要基於二套房貸首付將下調、利率打折這件事做出的判斷。況且，降息應該在未來的一年中，是大概率事件。所以，先拋開房價不談，從融資杠桿的角度上看，2015年對於改善型住房消費的購房者來說，應該是一個不錯的窗口期。

第二種情況，良好的支付條件，可能會誘發開發商向購房者的大幅度讓利情況出現。開發商在“去庫存”的大勢下，除了“砍開工”，另一個重要的辦法是“促回款”，即銷售額上不去，但回款額要上去。所以，對於“相對有錢”的購房者來說，如果能夠提高首次支付的比例，甚至全款，開發商一定會做出大額的讓利。所以，從這一點上來說，也是個很好的窗口期。

至於剛需購房的窗口期，則仍然不樂觀。

如果二套房貸首付、利率優惠成為現實，那麽銀行有限的信貸資源，如無意外，會自然而然地配置到二套住房的領域，剛需想獲得優惠的利率，往往將變得更為艱難。實際上，對於剛需而言，房地產的問題始終是收入問題，而非價格問題，其最終解決的方式，恐怕還需要各類政策性住房來解決。還是那句話，剛需購房不能指望調控。

國泰君安顧頡：唯一有效的救市措施是砸錢出來

國泰君安顧頡：唯一有效的救市措施是砸錢出來

和訊網 2015-07-04 16:02:00

幾個月之間次序完全顛倒，歷史就是這麽吊詭。國家拿錢出來買單的確對準了前面說的核心問題：有毒資產和杠桿，拿錢買走股票，把杠桿解掉。

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