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廣西銀監局探索“兩權”抵押貸款   優化供給破解農村金融“四缺”

10月25日，廣西銀監局以“加大改革力度 優化金融供給 全力譜寫‘三農’金融服務新篇章”為主題亮相第77場銀行業例行新聞發布會。

廣西是農業大省區，農村人口數和農業增加值均排全國前十，糖料蔗、桑蠶、木薯等農產品產量全國第一，是全國最大的冬菜基地。但是大而不強不優，面臨農村貧困人口多、農業生產效率不高等問題。廣西銀監局立足區情，引“金融活水”澆灌“普惠之花”，走出一條具有廣西特色的“三農”金融發展之路。

目前債轉股試點已在國家層面獲準推進，針對廣西省轄內債務負擔沈重的企業債轉股意向，廣西銀監局黨委副書記、副局長趙汝林對《第一財經日報》回應稱，企業存在債轉股需求，但目前轄內的企業多在債轉股的準入資質和標準方面不符合要求，債轉股完全遵循市場化原則，監管部門不過多幹預。

探索“兩權”抵押貸款

為了穩定信貸投放，為實體經濟註入活水，在保增長方面，銀行金融支持彌足重要。對此，趙汝林表示，將出臺指導意見，強化監測考核，引導銀行業金融機構持續加大信貸投放力度。9月末，全區涉農貸款余額6595億元，比年初增長10.9%，階段性實現“涉農信貸持續增長”目標。

今年6月，中國銀監會、國土資源部聯合印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》，在政策層面拉開了土地經營權貸款的序幕。廣西銀監局創新擔保方式，“破冰”融資困境。在田陽、田東等8個縣出臺“兩權”抵押貸款操作辦法，大膽先行先試。

以百色市為例，百色市祥周鎮模範村香蕉種植基地以土地承包經營權作抵押，得到貸款累計9600萬元。如今該基地年產香蕉3萬噸，產值1.2億元，主要銷往京滬等地。再比如，在玉林農村改革試驗區建立縣、鄉、村三級農村產權糾紛調解仲裁機構，集中辦理農村產權抵押登記業務。9月末廣西 “兩權”抵押貸款余額6.7億元，同比增長超過22%。

“兩權”抵押貸款落實到操作方面，廣西壯族自治區農村信用社聯合社黨委副書記唐誠希介紹，農信社在大膽探索金融服務產品的創新，在著力解決廣西普惠金融“活”的問題上做了嘗試。該農信聯社推進農村林權、農村土地承包經營權、農民住房財產權等三權抵押貸款業務。把農民手中的資產變成真金白銀。今年在國家確定的田陽、田東、象州、武鳴、東興、玉林市區、北流、興業等8個試點縣(市區)指導當地農村信用社推出農村土地承包經營權抵押貸款業務;指導田陽農商行試點推出農民住房財產權抵押貸款業務。

對於“兩權“抵押貸款的試點情況與前景，趙汝林表示， “兩權”抵押貸款在農村的推廣銀行業做了積極探索，探索效果還是比較好的。從廣西情況看，土地承包經營權、農村住房產權的抵押貸款有突破，只能說是有突破，沒有大規模的發放，因為它面臨確權與流轉的問題。但通過這一年多的努力，今年有所突破，發放了6個多億的貸款。

優化金融供給破解“四缺”難題

趙汝林表示，相比城市金融而言，農村金融“更缺服務、更缺資本、更缺支持、更缺信用”。這“四個更缺”歸根結底是農村金融供給和需求不相對稱的問題，要破解這種局面，必須深化金融改革，優化金融供給。為此，廣西銀監局把脈問診，找準農村金融服務的薄弱環節，優化金融供給破解“四缺”難題。

針對缺乏支持問題，廣西銀行業“私人定制”農業特色產業貸款品種。引導轄區銀行業重點支持自治區級農業產業化龍頭企業，金融服務覆蓋率達62.5%。農行廣西省分行聚焦糖業等優勢特色產業，推廣“銀行+產業龍頭企業+上下遊客戶”的全產業鏈金融服務，創新推進“金穗甜蜜貸”，助力廣西糖業“二次創業”。9月末，廣西優勢特色農業產業貸款余額412.6億元，較年初增加20.2億元。

在信用體系建設方面，廣西銀監局以農戶信用信息平臺和農戶信用評價體系為基礎，積極推動農村信用體系建設。以全國首批農村金融綜合改革試點地區百色為樣本，在全區逐步複制推廣，目前全區已建立426萬戶農戶信用檔案，發放貸款1327億元，農業、農村發展得到更多金融支持。

唐誠希表示， 今年上半年，廣西區農村信用聯社成立三農小微金融部，具體負責開展金融精準扶貧工作。全區農信社建立農戶信用檔案520.01萬戶，評定為信用農戶有295.64萬戶，占已建立信用農戶數的56.85%，創建了141個信用鄉鎮、2093個信用村、4333個信用組。同時，創新推進農村金融生態環境建設，首創推出農民誠信獎勵與失信制約辦法，對誠實守信的農戶主動調增其授信額度，主動下調其貸款利率，有力地促進了廣大農村形成誠實守信的氛圍。

央行：10月對三家銀行凈增加抵押補充貸款共511億元

央行發布2016年10月抵押補充貸款開展情況，人民銀行對國家開發銀行、中國農業發展銀行、中國進出口銀行發放抵押補充貸款，主要用於支持三家銀行發放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣“走出去”項目貸款等。2016年10月，人民銀行對三家銀行凈增加抵押補充貸款共511億元，10月末抵押補充貸款余額為19756億元。

國務院完善集體林權制度 鼓勵推進林權抵押貸款

25日從中國政府網獲悉，國務院辦公廳日前印發《國務院辦公廳關於完善集體林權制度的意見》，旨在充分發揮集體林業在維護生態安全、實施精準脫貧、推動農村經濟社會可持續發展中的重要作用。

意見要求，到2020年，集體林業良性發展機制基本形成，產權保護更加有力，承包權更加穩定，經營權更加靈活，林權流轉和抵押貸款制度更加健全，管理服務體系更加完善，實現集體林區森林資源持續增長、農民林業收入顯著增加、國家生態安全得到保障的目標。

以下為意見全文：

國務院辦公廳關於完善集體林權制度的意見

國辦發 〔2016〕83號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

集體林是培育森林資源的重要基地，是維護國家生態安全的重要基礎。2008年以來，我國集體林權制度改革取得重大成果，集體林業煥發出新的生機，1億多農戶直接受益，實現了“山定權、樹定根、人定心”。但是，還存在產權保護不嚴格、生產經營自主權落實不到位、規模經營支持政策不完善、管理服務體系不健全等問題。為鞏固和擴大集體林權制度改革成果，充分發揮集體林業在維護生態安全、實施精準脫貧、推動農村經濟社會可持續發展中的重要作用，經國務院同意，現就完善集體林權制度提出如下意見。

一、總體要求

(一)指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，認真落實黨中央、國務院決策部署，堅持和完善農村基本經營制度，落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活林地經營權，推進集體林權規範有序流轉，促進集體林業適度規模經營，完善扶持政策和社會化服務體系，創新產權模式和國土綠化機制，廣泛調動農民和社會力量發展林業，充分發揮集體林生態、經濟和社會效益。

(二)基本原則。堅持農村林地集體所有制，鞏固集體林地家庭承包基礎性地位，加強農民財產權益保護;堅持創新體制機制，拓展和完善林地經營權能，構建現代林業產權制度;堅持生態、經濟和社會效益相統一，開發利用集體林業多種功能，實現增綠、增質和增效;堅持發揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發揮政府作用，充分調動社會資本發展林業的積極性，增強林業發展活力。

(三)總體目標。到2020年，集體林業良性發展機制基本形成，產權保護更加有力，承包權更加穩定，經營權更加靈活，林權流轉和抵押貸款制度更加健全，管理服務體系更加完善，實現集體林區森林資源持續增長、農民林業收入顯著增加、國家生態安全得到保障的目標。

二、穩定集體林地承包關系

(四)進一步明晰產權。繼續做好集體林地承包確權登記頒證工作。對承包到戶的集體林地，要將權屬證書發放到戶，由農戶持有。對采取聯戶承包的集體林地，要將林權份額量化到戶，鼓勵建立股份合作經營機制。對仍由農村集體經濟組織統一經營管理的林地，要依法將股權量化到戶、股權證發放到戶，發展多種形式的股份合作。探索創新自留山經營管理體制機制。對新造林地要依法確權登記頒證。

(五)加強林權權益保護。逐步建立集體林地所有權、承包權、經營權分置運行機制，不斷健全歸屬清晰、權能完整、流轉順暢、保護嚴格的集體林權制度，形成集體林地集體所有、家庭承包、多元經營的格局。依法保障林權權利人合法權益，任何單位和個人不得禁止或限制林權權利人依法開展經營活動。確因國家公園、自然保護區等生態保護需要的，可探索采取市場化方式對林權權利人給予合理補償，著力破解生態保護與林農利益間的矛盾。全面停止天然林商業性采伐後，對集體和個人所有的天然商品林，安排停伐管護補助。在承包期內，農村集體經濟組織不得強行收回農業轉移人口的承包林地。有序開展進城落戶農民集體林地承包權依法自願有償退出試點。

(六)加強合同規範化管理。承包和流轉集體林地，要簽訂書面合同，切實保護當事人的合法權益。基層林業主管部門要加強指導，推廣使用示範文本，完善合同檔案管理。合同應明確規定當事人造林育林、保護管理、森林防火、林業有害生物防治等責任，促進森林資源可持續經營。農村集體經濟組織要監督林業生產經營主體依照合同約定的用途，合理利用和保護林地。

三、放活生產經營自主權

(七)落實分類經營管理。完善商品林、公益林分類管理制度，簡化區劃界定方法和程序，優化林地資源配置。建立公益林動態管理機制，在不影響整體生態功能、保持公益林相對穩定的前提下，允許對承包到戶的公益林進行調整完善。全面推行集體林采伐公示制度，地方政府要及時公示采伐指標分配詳細情況。

(八)科學經營公益林。在不影響生態功能的前提下，按照“非木質利用為主，木質利用為輔”的原則，實行公益林分級經營管理，合理界定保護等級，采取相應的保護、利用和管理措施，提高綜合利用效益。推動集體公益林資產化經營，探索公益林采取合資、合作等方式流轉。

(九)放活商品林經營權。完善森林采伐更新管理制度，進一步改進集體人工用材林管理，賦予林業生產經營主體更大的生產經營自主權，充分調動社會資本投入集體林開發利用。大力推進以擇伐、漸伐方式實施森林可持續經營，培育大徑級材，提高林地產出率。

(十)優化管理方式。簡化林業行政審批環節和手續，明確禁止性和限制性行為，減少政府對集體林微觀生產經營行為的管制，充分釋放市場活力。林業主管部門要完善全國林地“一張圖”管理，將集體林地保護等級落實到山頭地塊、明確林業生產經營主體，向社會公示並提供查詢服務。

四、引導集體林適度規模經營

(十一)積極穩妥流轉集體林權。鼓勵集體林權有序流轉，支持公開市場交易。鼓勵和引導農戶采取轉包、出租、入股等方式流轉林地經營權和林木所有權，發展林業適度規模經營。創新流轉和經營方式，引導各類生產經營主體開展聯合、合作經營。積極引導工商資本投資林業，依法開發利用林地林木。建立健全對工商資本流轉林權的監管制度，對流轉條件、用途、經營計劃和違規處罰等作出規定，加強事中事後監管，並納入信用記錄。林權流轉不能搞強迫命令，不能違背承包農戶意願，不能損害農民權益，不能改變林地性質和用途。

(十二)培育壯大規模經營主體。采取多種方式興辦家庭林場、股份合作林場等，逐步擴大其承擔的涉林項目規模。大力發展品牌林業，開展公益宣傳活動，引導生產經營主體面向市場加快發展。鼓勵地方開展林業規模生產經營主體帶頭人和職業森林經理人培訓行動。

(十三)建立健全多種形式利益聯結機制。鼓勵工商資本與農戶開展股份合作經營，推進農村一二三產業融合發展，帶動農戶從涉林經營中受益。建立完善龍頭企業聯林帶戶機制，為農戶提供林地林木代管、統一經營作業、訂單林業等專業化服務。引導涉林企業發布服務農戶社會責任報告。加大對重點生態功能區的扶持力度，支持林業生產公益性基礎設施建設、地方特色優勢產業發展、林業生產經營主體能力建設等，推動集中連片特困地區精準脫貧。

(十四)推進集體林業多種經營。加快林業結構調整，充分發揮林業多種功能，以生產綠色生態林產品為導向，支持林下經濟、特色經濟林、木本油料、竹藤花卉等規範化生產基地建設。大力發展新技術新材料、森林生物質能源、森林生物制藥、森林新資源開發利用、森林旅遊休閑康養等綠色新興產業。鼓勵林業碳匯項目產生的減排量參與溫室氣體自願減排交易，促進碳匯進入碳交易市場。

(十五)加大金融支持力度。建立健全林權抵質押貸款制度，鼓勵銀行業金融機構積極推進林權抵押貸款業務，適度提高林權抵押率，推廣“林權抵押+林權收儲+森林保險”貸款模式和“企業申請、部門推薦、銀行審批”運行機制，探索開展林業經營收益權和公益林補償收益權市場化質押擔保貸款。加大開發性、政策性貸款支持力度，完善林業貸款貼息政策。鼓勵和引導市場主體對林權抵押貸款進行擔保，並對出險的抵押林權進行收儲。各地可采取資本金註入、林權收儲擔保費用補助、風險補償等措施支持開展林權收儲工作。完善森林保險制度，建立健全森林保險費率調整機制，進一步完善大災風險分散機制，擴大森林保險覆蓋面，創新差別化的商品林保險產品。研究探索森林保險無賠款優待政策。林業主管部門要與保險機構協同配合，聯合開展防災減災、宣傳培訓等工作。

五、加強集體林業管理和服務

(十六)提升集體林業管理水平。加強基層林業業務技術人員培訓，提升林權管理服務機構能力和服務水平。充分利用現代信息技術手段，建立全國聯網、實時共享的集森林資源、權屬、生產經營主體等信息於一體的基礎信息數據庫和管理信息系統，推廣林權集成電路卡(IC卡)管理服務模式，方便群眾查詢使用。依托林權管理服務機構，搭建全國互聯互通的林權流轉市場監管服務平臺，發布林權流轉交易信息，提供林權流轉交易確認服務，維護流轉雙方當事人合法權益。

(十七)健全經營糾紛調處機制。縣級以上地方人民政府要加強對農村林地承包經營糾紛調解和仲裁工作的指導，制定糾紛調解仲裁人員培訓計劃，加強法律法規和政策培訓。妥善處理各類糾紛，做好重大糾紛案件的應急處理工作，切實維護社會和諧穩定。探索建立糾紛調解激勵辦法。建立律師、公證機構參與糾紛處置的工作機制，將矛盾化解納入法治軌道。開設林業法律救助綠色通道，依法依規向低收入家庭和貧困農戶提供法律援助和司法救助。

(十八)完善社會化服務體系。加快基層林業主管部門職能轉變，強化公共服務，逐步將適合市場化運作的林業規劃設計、森林資源資產評估、市場信息、技術培訓等服務事項交由社會化服務組織承擔。研究探索通過政府購買服務方式，支持社會化服務組織開展森林防火、林業有害生物統防統治、森林統一管護等生產性服務。鼓勵有條件的地方加大對包括整地造林、撫育等關鍵環節在內的林業機械購置補貼力度。將林產品市場納入農產品現代流通體系建設範圍。積極發展林業電子商務，健全林產品交易市場服務體系，鼓勵引導電商企業與家庭林場、股份合作林場、農民合作社對接，建立特色林產品直采直供機制。實施林業社會化服務支撐工程，支持基層公共服務機構和社會化服務組織的基礎設施建設。

六、加強組織保障

(十九)強化組織領導。國家林業局要加強統籌協調，推動完善集體林權制度的各項政策措施落到實處。各有關部門要按照職責分工，繼續完善相關政策，形成支持集體林業發展的合力。各省(區、市)要制定完善集體林權制度的實施方案，將集體林權制度改革成效作為地方各級領導班子及有關領導幹部考核內容。加強集體林權管理隊伍建設，改善工作條件。按照國家有關規定，對發展集體林業貢獻突出的單位和個人予以表彰。

(二十)鼓勵積極探索。加強輿論宣傳引導，營造有利於完善集體林權制度的良好氛圍。充分利用各種改革試驗示範平臺，支持在加強林權權益保護、放活商品林經營權、優化林木采伐管理、科學合理利用公益林、完善森林生態效益補償等方面進行深入探索。建立第三方評估機制，不斷總結好經驗好做法，及時進行交流和推廣。

國務院辦公廳

2016年11月16日

(此件公開發布)

農村“兩權”抵押貸悄然推開 浙江農信貸款超百億

十八屆三中全會決議所提出的“探索農村承包經營權、農民住房財產權可抵押”的改革方向，正在農村金融機構一線悄然推進。目前，浙江省農村信用社聯合社圍繞林權、農房、土地承包經營權“三權”抵押貸款累計放貸額已經達到113.52億元。這是第一財經記者日前在浙江省調研了解到的情況。

此外，11月4日，浙江省政府轉發了該省農信社制定的《進一步推動實施浙江農信普惠金融提升工程五年行動計劃(2016年-2020年)》提出，到2020年末，將累計投入100億元用於普惠基礎設施建設。

在中國金融論壇·普惠金融創新發展(浙江)峰會上，浙江省副省長朱從玖表示，浙江將深入貫徹落實國務院推進普惠金融發展規劃以及G20峰會關於普惠金融的有關共識，結合數字普惠金融、綠色金融等要求，堅持方向、創新方式、提升質量，不斷深化普惠金融的發展。

“三權”抵押貸款超百億

2015年8月，國務院下發的關於開展農村“兩權”(農村承包土地經營權和農民住房財產權)抵押貸款試點的指導意見，今年3月，人民銀行會同相關部門聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》（下稱“兩個辦法”）。

“兩個辦法”從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監測評估等多方面，對金融機構、試點地區和相關部門推進落實“兩權”抵押貸款試點明確了政策要求。

目前“兩權”抵押貸款已經在浙江省內推開。浙江農信圍繞農村產權改革，創新推出林權、土地承包經營權和宅基地使用權(農房)等“三權”抵押貸款。根據浙江農信普惠金融報告2016，目前浙江農信林權抵押貸款45.56億元，占全省銀行業52%，支持了3.63萬戶農戶。

此外，浙江省農房抵押貸款60.5億元，占全省銀行業58%，支持2萬戶農戶;土地承包經營權抵押貸款7.46億元，支持802戶農戶。浙江農信林權、農房、土地承包經營權“三權”抵押貸款累計已達113.52億元。

浙江省農村承包土地經營權抵押貸款和農民住房財產權“沈睡的資源”之所以能夠變成“流動的資本”，其中少不了政府對於土地確權以及流轉平臺的相關配套工作。

朱從玖在上述論壇峰會上稱，浙江14個縣是全國農村兩權抵押貸款的試點縣，這些地方積極推動農村產權的確權、登記，探索推廣農村土地承包經營權、農村住房財產權，著力盤活農村“沈睡的資產”。

與此同時，走在前面的浙江省“兩權”金融創新，始終嚴控風險，銀行資產質量沒有出現承壓的跡象。截至2016年9月末，浙江省農信系統不良貸款率2.31%，低於全省銀行業0.28個百分點，2015年全年實現凈利潤195億元，占全省銀行業的三分之一，在經濟下行壓力下，農信機構創新放貸手段，凈利潤逆勢增長。

利用科技實現普惠金融

中國人民銀行研究局局長徐忠表示，傳統意義上我們金融機構是采用抵押品、擔保等方式管理信用風險，但是小微企業、“三農”等領域卻難以提供相應的擔保品，導致小微企業、“三農”融資難。

但是，現在金融企業可以利用用戶在商業活動形成的大數據進行分析，如POS機這些數據會幫助金融機構利用歷史數據，通過統計的方法對借款人進行精細化分析和判斷，能夠精確地實現對同一類借款人的信用測量以及定價。在現在大數據時代，尤其是在電商下鄉興起以來產生的大數據，可以更好地模擬消費者行為，更好地測量不良率和定價，設計出更好的產品。

徐忠表示，科技金融在中國還是大有可為，目前中國還有8億農民，仍然有1500多個金融空白鄉鎮。這些地方正規金融機構不願意去，而目前設立的村鎮銀行又未到這些地方，可以通過科技金融的方式來進行覆蓋。在中國發展科技金融解決普惠金融還有很多“硬件”優勢，從物理條件來看，我國手機銀行發展的硬件已經發展成熟，移動電話普及率達到95%，手機網銀規模超過5億戶，三大運營商全面采用4G牌照，我國采用科技金融扶貧的條件已經具備。

螞蟻金服副總裁徐浩在上述論壇指出，移動互聯、大數據、雲計算、生物識別、人工智能等技術的發展應用，極大地提升了普惠金融服務能力，目前，不管是邊遠地區，還是弱勢群體，都基本能平等享受金融服務。

據了解，在整個浙江，隨著“互聯網+”公共服務的合作深化，已經誕生了全國第一個省級政務服務及政務雲平臺 、全國第一個省級的統一公共支付平臺、全國第一個采用實人認證進行省級政務服務的平臺。

浙商財險：已提交辦理僑興不動產抵押登記申請 理賠仍需補充材料

12月22日晚間，浙商財險發布關於僑興私募債保證保險有關情況的說明稱，公司在僑興電訊、僑興電信私募債違約後，第一時間成立了由高管、律師、專業人員組成的專項工作小組，全力以赴地處理這起理賠案件。現就大家關心的問題做出說明如下：

一、關於補充資料通知的說明

第一，僑興電訊、僑興電信私募債保證保險為涉及互聯網產品的保證保險業務，與傳統保險業務具有較大區別。

第二，被保險人數量眾多，索賠材料數量較多，還存在部分投資人已“變現”的複雜情況，增加了我司理賠審核的難度。

第三，僑興電訊、僑興電信私募債保證保險業務交易結構複雜，法律關系複雜，我司需要專業人士投入大量時間進行研究。

第四，根據《保險法》規定，保險人只有一次機會要求補充提供理賠資料。

鑒於上述原因，我司需要全面、細致地審核投保索賠資料，並一次性通知補充提供理賠資料，確保被保險人的合法權益。

二、關於風控措施和償付能力的說明

僑興電訊、僑興電信私募債保證保險業務中，僑興集團董事長吳瑞林向我司提供個人無限連帶責任擔保，某金融機構出具了履約保函。

此外，有媒體咨詢我司是否已經獲得僑興6億資產抵押。12月19日，我司已向相關政府主管部門遞交辦理僑興不動產抵押登記申請。截至目前，我司尚未取得相應的他項權證。後期能否取得，存在較大的不確定性。

截至2016年3季度末，我司償付能力充足率為266.24%，符合保險監管要求。

此類涉及互聯網產品的保證保險業務理賠，牽涉被保險人數量多，交易結構複雜，與常規的理賠有所不同。希望社會各界能理性看待此次理賠案件，不要把正常的理賠工作看成拖延、扯皮甚至推諉。

土改晉江試驗：發掘農房宅基地的抵押融資價值

別墅和躍層住宅頗有設計感，整體環境優美宜人，街道幹凈整潔，漫步於12月的晉江市磁竈鎮大埔村，仿佛進入一個度假區。

經過17年的舊村改造，這里的房子從38萬漲到400萬元。大埔村黨委書記、村委會主任吳金程對第一財經記者說：“改造後的大埔村越來越有人氣，那些外出的人基本上都願意回來住，畢竟落葉要歸根。”

再有一年，33個縣(市、區)的土地改革試點就要結束，晉江是試點之一。處於東南沿海的晉江領風氣之先，商品經濟的繁榮讓其具備開展宅基地改革試點的基礎，早在上個世紀90年代末期就已經有過宅基地抵押擔保的探索。在新一輪土改中，已經試點近兩年的晉江，在繼續穩妥推進農村宅基地抵押的基礎上，還逐步探索宅基地基準地價體系、宅基地自願有償退出以及宅基地活態利用，從而實現從“一戶一宅”向“戶有所居”轉變。

在中國，農村土地制度改革一直被視為“牽一發而動全身”。決策層考慮頗多，使得改革之路“道阻且長”。跟西方土地私有制度不同，中國政府堅持在農村土地集體所有的制度框架下進行突圍，尋求改革路徑。從十八屆三中全會通過《決定》至今，新一輪土改的政策邏輯已然凸顯，33個縣級試點也成為了撬動改革的杠桿。

農房抵押貸款的需求

回到抵押農房貸款本身，特殊之處在於宅基地。在農村土地集體所有的制度框架下，現行《土地管理法》規定，宅基地需要農民申請，且“一戶一宅”、無償使用，宅基地面積不得超過規定標準，農村所建住宅應當符合規劃。而且，農房交易流轉的對象必須是本村集體成員，流轉的價格並不包括對宅基地的估值。因為法律規定宅基地不允許交易，自然也就不存在合法的宅基地交易市場。

2015年2月，晉江被列入全國農村宅基地制度改革試點，成為33個試點縣之一，晉江也是福建省土地改革唯一的國家級試點。2016年9月，考慮到農村土地制度改革的聯動性，經中央批準這33個縣統籌協調推進三項試點任務。去年12月召開的中央經濟工作會議再次提到，試點統籌三項改革，要求“深化農村產權制度改革，明晰農村集體產權歸屬，賦予農民更加充分的財產權利。”

晉江民營經濟發達，當地老百姓普遍都有經商意識，多多少少會做一些生意。有時需要資金周轉，於是就會考慮到銀行抵押農房貸款。

晉江市國土資源局相關負責人對第一財經表示，抵押貸款本就是市場行為，目的是為滿足農房所有者的貸款需求。對農民來說，得先有貸款的需求，至於農房是否可以抵押貸款，得看其是否有充分的價值體現，比如地理位置是否優越、市場是否方便交易等。

晉江農商銀行個人金融部總經理柯子匯對第一財經稱，在以前，這些經商的農民要是貸款，只能讓其他人來擔保，相互擔保的情況普遍。一旦出現風險，就會連累到別人，經營很好的人可能會因此被拖垮。以自有房產來抵押，就不會跟別人有類似風險接觸，風險也相對可控。

於是，在一個區域經濟發達的地方，探索農房抵押貸款，盤活農村“沈睡”資產就成為了改革的題中應有之意。值得特別關註的是，由於農房和宅基地的不同所有權屬性，過去是將二者割裂開來，只考慮農房的價值，而作為探索農村宅基地制度改革試點的晉江開始將二者統一起來，到銀行抵押的時候，除去評估住房價值外，還會評估宅基地使用權的價值。

宅基地的價值評估體系正在逐步建立，宅基地流轉市場也在逐步完善

2016年初，晉江陳埭鎮一位丁姓商人以自家農房和宅基地抵押，從晉江農商行獲得90萬元貸款。他用於抵押的宅基地住房是一套占地150平方米的自建房，1998年建成。發放貸款的柯子匯稱，經過有資質的第三方評估，該住房的抵押價值為252萬元，宅基地使用權共同抵押後，宅基地使用權的價值也被評估進去，評估總價為328萬元。

之所以會將宅基地也納入抵押物的估值範疇，柯子匯認為，過去宅基地的價值並不凸顯，相對來說，房屋的價值更大一些。但現在，宅基地的價值明顯提高，而且很重要的是，宅基地的價值評估體系正在逐步建立，而且宅基地流轉市場也在逐步完善。於是就一並評估，辦理抵押登記。

建立宅基地基準地價體系被視為晉江改革試點的成果之一。因為國土部門編制了農村集體土地基準價格，建立動態調整、科學評估的宅基地基準地價體系，這為後續的抵押貸款、流轉、有償使用、有償退出提供了價值評估及參考依據。

在試點之前，宅基地的基準地價體系幾乎是空白的，這算是福建省內首創。

農房抵押貸款十余年探索

以2015年納入試點為界，十多年前晉江就已經開始了農房抵押貸款的探索。柯子匯回憶道，他1996年到銀行參加工作，當時要分農房抵押這杯羹的銀行，除晉江農商行外，還有其他銀行，堅持下來的只有農商行。

柯子匯表示，農房的變現能力有限，才導致其他銀行的集體退出。銀行向外放一筆貸款，在評估風險的時候，最先考慮的是還款來源，其次是抵押物的變現能力。在他看來，農房抵押貸款的風險點，集中體現在三個方面。

對於第三點，柯子匯進一步解釋道，一般來說，抵押農房所貸來的資金，都用於經營周轉。正常的業務模式是，如果貸款人A經營失敗無力還貸的話，銀行會將農房交易給B獲得變現。但現實是，村民們普遍會同情弱者，會對B閑言碎語稱，既然A都已經落難了，還要去買人家的房子，於心何忍？還有，要是A宗族勢力強大，並且蠻不講理的話，會直接嚇退潛在的購買者。即使後期有法院的介入，強制執行抵押的農房，也未必有人敢來買。

在晉江，晉江農商行幾乎承接了當地全部的農房抵押貸款業務。這可並非農商行要搞“壟斷”，而是沒有銀行願意去做。因為前述風險點可以簡單概括為“成本高、利潤薄”，大銀行並不在乎這塊“雞肋”業務。

柯子匯稱，政府願意為集體產權的土地和房屋確權，然後辦理抵押登記，是對銀行開展這項工作的最大支持。開展這項業務在於市場需求，政府的背書保障了銀行優先受償權以應對將來可能出現的風險。在銀行的業務設計中，每放出去一筆貸款，首先考慮的不是抵押品，而是第一還款來源，最重要的是要實地調查客戶是否有實際經營，是否有充分的現金流，而不能將希望寄托在拍賣抵押物上，這只是風險的第二道防線。

即使很謹慎，農商行也曾吃過虧。宅基地屬於集體，如果要處置這宗房產，就要經過村委會同意，因此在辦理手續環節就多了一道詢問函，需要村委會蓋章同意處置。通過這樣的方式，就將這個風險點內化，讓村集體內部自願協商，銀行不會去幹涉。柯子匯說，正是由於在做的過程中，慢慢摸索，邊總結邊完善，才逐步堵上了風險點。

農商行願意去做，並將這塊業務持續至今，壞賬率很低是一個非常重要的原因。據統計，近20年來，晉江農商行累計發放30多億元貸款，壞賬只有1000多萬元，不足0.3%。

柯子匯提到，之前最擔心農民的信用問題，但是後來發現農民普遍還是講信用的，他們對農房一是有特殊情感，二是存在面子問題，因為要面對鄉里鄉親，“哪怕再辛苦，也會考慮從其他地方挪錢來還掉貸款。”退一步來說，即便不能還貸，農商行也會及時跟村委會溝通，動員集體內部成員來消化。這比通過法律拍賣的剛性方式好得多，既讓銀行免受損失，又保住了貸款人的顏面，避免激化矛盾。

除了有前期先行先試的基礎，前述國土資源局相關負責人稱，還有群眾要求改革的意願也很高，在晉江，國家級的改革試點就多達21項，包括新型城鎮化試點。在這樣的試點環境下，農村宅基地制度的改革對改善城鄉二元結構會起到很大的推動作用。

晉江農商行提供的數據顯示，2015年2月晉江試點啟動以來，農房抵押貸款業務呈快速增長態勢，至2016年10月，農房抵押貸款余額6.12億元，比年初凈增0.77億元。2016年農房抵押貸款余額計劃達到6.5億元，比年初凈增超1億元。

擴大流轉交易範圍的呼聲

要說農房和宅基地的抵押貸款，吳金程也曾撮合過數起。他回憶說，有村民在外面做生意，而家里的房子基本上只有在春節回來的時候才會住上幾天，有一次碰到資金周轉困難，就拜托他牽線抵押房子。

吳金程早年外出經商，1997年回到家鄉當起村官，根據在外闖蕩的經驗，想要改變村里“臟亂差”的落後面貌。1999年，大埔村就委托天津規劃設計院廈門分院進行整村建設規劃，次年正式啟動舊村改造，一張藍圖管到底，並分五期逐步推進，如今已經完成一二期住宅小區。

改造後的晉江市磁竈鎮大埔村環境優美，越來越有人氣。

大埔村的農房非常搶手。一方面在於大埔村地理位置優越，四通八達，是磁竈鎮的中心，另一方面，房子規劃設計和居住環境都非常好，有很多人願意來居住。吳金程稱，前期規劃的有獨棟住宅，500多平方米，當時村民買的時候才38萬元，現在400萬元都沒人願意賣。

他說，農民只有非常缺錢的時候，才會想到去拿農房來抵押。因為農民有一種祖業觀念，會考慮將農房傳承給後代。那些做抵押的人，大部分都是做生意所需。至於估值，要由第三方評估公司來估算，宅基地根據基準地價體系來評估，農房也會有相應的評估標準。

在吳金程看來，銀行總是害怕有風險，其實農民的小額貸款不良率不會很高，也不會太大沖擊到銀行，而且銀行經過仔細篩選出來的標的物，只要進入流轉市場交易，銀行肯定是不會吃虧的。因為目前農房所有權和宅基地使用權的貸款額度只是估值的60%。

如果貸款不能收回，那該如何處置抵押物呢？這是學界以及政策制定者一直探討的焦點問題，當然也是一道非常棘手的難題。尤其是不容忽視的宗族因素和農民的契約精神。吳金程對第一財經表示，銀行跟貸款者目的一樣，都是共贏合作，銀行哪會想著為處置房產和宅基地而考慮去提供貸款呢？不過，他也提到，“要是5年前，我不敢保證銀行會來收農民的房子，但是現在肯定會來收的。因為農民的契約意識已經提高了，既然宅基地已經抵押給了銀行，就會有心理準備，不會再像以前那樣賴著不給。”

針對現行法律規定，宅基地的流轉範圍不能超出集體經濟組織，吳金程稱，現在最大的障礙是法律。交易對象及交易範圍的限制，使得“物不能盡其用”，農房和宅基地的價值無法充分體現。其實，現實中已經出現這樣的市場，導致灰色交易普遍存在，當前的試點就要為中央修改法律提供實踐經驗。

他建議，宅基地的交易範圍不能僅局限於村集體，只有擴大流轉交易的範圍，才能真正盤活宅基地這一“沈睡”的資產。

不過，基層政府也在審慎考慮這種擴大流轉交易範圍的呼聲。根據晉江市農村土地制度改革試點工作領導小組提交的中期評估報告，若只允許集體經濟組織內部流轉，則抵押權實現範圍不廣，若不加限制放開流轉，則還需要理論支撐和制度突破。經過多輪走訪調研，鎮、村對宅基地跨村流轉意願比較強烈。

試點的成果與經驗

晉江開展農房抵押業務近20年，目前已經有相對成熟的一套體制機制。前述中期評估報告稱，一是完善住房保障體系，實現“戶有所居”。 開發宅基地審批系統，實現家庭全員實名制，有效杜絕新的“一戶多宅”等現象，探索統一改造、成片改造、就地翻建三種模式，緩解用地緊張矛盾，促進土地集約節約利用；二是顯化住房財產權屬性，實現農民權益。政府出臺方案，進一步完善抵押貸款機制，設立1000萬元風險補償專項資金 ，完善多種抵質押擔保方式，除以住宅單獨抵押外，還有組合擔保、銀村共建等模式，進一步防控風險。

在宅基地退出方面，除了前述建立宅基地基準地價體系外，還探索有償使用制度，對於“一戶多宅”、超占等歷史遺留問題，試行收取宅基地有償使用費，以“分類處置+區分年限”的辦法，明確有償使用對象、範圍、收費標準，以人均宅基地面積為起征點，進行分類處置。至於宅基地的退出，有宅基地換房、指標轉換、貨幣補償、無償使用等四種模式，以期提高宅基地的利用效率。

在法律未修改的情況下，農村房產處置變現仍然難度較大

2016年9月，對於正在推進的農村土地制度改革三項試點，中央批準進一步統籌協調，把土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有的33個試點地區，宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。國土資源部在隨後召開的部署會議上提到，統籌三項改革試點旨在“增強改革試點的整體性、系統性和協調性”，“有利於更好地實現改革試點目標，更好地維護群眾權益，形成可複制、能推廣、利修法的制度性成果”。

不過，在具體實施過程中，對於正處於城建提速、產業提升發展階段的晉江來說，土地征收制度改革難度較大，比如探索界定公共利益，縮小征地範圍，操作難度較大，另外改革理論性、系統性強，涉及面廣，改革成效快速顯現難。

2016年4月晉江掛牌成立的不動產登記局和不動產登記中心，也是改革試點以來的新舉措，該中心可以為農民房屋所有權和宅基地使用權的“兩證合一”提供保障。該不動產登記中心副主任李業成對第一財經表示，農房和宅基地抵押貸款不多的原因之一是農村宅基地歷史遺留問題多，情況複雜，而且大多時間跨度較大，權屬界定困難。

前述中期評估報告內容顯示，如不處理到位，產權難以明晰，直接影響宅基地、集體經營性建設用地的抵押和流轉，如簡單予以罰款，可能會產生不良社會導向。這在度的把握和整體設計上有一定難度。柯子匯也提到，目前，廣大農村地區許多農戶沒有房屋所有權證和土地使用證，而這“兩證”是申請銀行貸款的先決條件之一，因此需要加快確權。

在法律未修改的情況下，農村房產處置變現仍然難度較大。柯子匯稱，農村房屋土地為村集體所有，非本集體經濟組織成員購買存在不能辦理產權的政策限制，且本集體經濟組織成員購買也受一戶一宅的限制，抵押物變現轉讓受到限制。而且，隨著業務數量的增加，如果出現壞賬情況，將農民抵押的房產處置後，如何解決農民居住成為一個最現實的問題。

他建議，要完善農房抵押貸款業務配套政策。比如，設立農民住房財產權抵押貸款風險補償專項資金，地方政府結合實際制定農房抵押貸款稅費減免、風險補償、信貸獎勵等配套政策，對投放農房抵押貸款業務的金融機構給予一定的財政貼息與稅收優惠。

在歷史上，宅基地較多地承擔了“居者有其屋”的基本保障功能，但隨著經濟社會的發展，其財產性逐漸凸顯。根據晉江近兩年的改革試點經驗來看，修訂相關法律法規，允許宅基地及其房屋進行抵押融資，讓群眾有充分的處置權利，成為試點結束後迫切需要做的事情。

另外值得決策層關註的是，適度擴大農村宅基地使用權流轉範圍，特別是允許宅基地跨村、跨鄉鎮配置，有利於要素聚集，為農民和農村開辟一條新的增收途徑，也有助於實現農村宅基地的用益物權。對於閑置宅基地，也應該從頂層設計考慮，應鼓勵各地因地制宜實行宅基地有償退出，對於空置宅基地，超過一定期限，自動收歸集體所有。

重慶：抵押房產不得預售 預售商品房不得抵押

2月4日，據重慶市國土房管局官網消息，將進一步規範商品房預售許可審批和在建建築物抵押登記，從2月1日起，抵押房產不得進行預售，預售商品房不得用於抵押。

以下為通知全文：

重慶市國土房管局 中國人民銀行重慶營管部重慶銀監局 重慶市金融辦關於進一步規範商品房預售許可審批和在建建築物抵押登記的通知

重慶市國土房管局中國人民銀行重慶營管部重慶銀監局重慶市金融辦關於進一步規範

商品房預售許可審批和在建建築物

抵押登記的通知

各區縣(自治縣)國土房管局(房管局)、各分局，主城區不動產登記中心，人民銀行各中心支行，各銀監分局，各銀行業金融機構，各房地產開發企業：

為規範房地產交易行為，保障購房者合法權益，確保房地產市場平穩健康，根據《房地產管理法》、《物權法》和《不動產登記暫行條例實施細則》的規定，現就規範商品房預售許可和在建建築物抵押管理有關事宜通知如下。

一、抵押房地產不得用於預售。開發企業依法申請辦理商品房預售許可的，申請房屋及所占土地不得抵押。擬預售商品房所對應的土地使用權已抵押的，辦理商品房預售許可前應註銷抵押權登記，註銷抵押權的土地面積應大於該建築物對應的土地面積。

二、預售商品房不得用於抵押。開發企業在取得商品房預售許可證後應按照預售許可內容對外進行銷售，不得將已辦理商品房預售許可的房屋用於抵押融資;金融機構不得接受開發企業用已辦理預售許可的房屋作為抵押物。

三、規範在建建築物抵押登記。開發企業在申請辦理在建建築物連同所占用土地申請在建建築物抵押權登記的，只提交記載有國有建設用地使用權的權利證書、建設工程規劃許可證、主債權合同和抵押合同、房地合一圖、房屋測繪報告、登記申請書、申請人身份證明材料。各登記機構不得再將取得預售許可作為抵押融資前置條件，相關金融機構也不得要求在抵押融資時提供預售許可證。

四、做好土地抵押轉在建建築物抵押登記銜接工作。土地使用權已辦理抵押登記的，可在不註銷原抵押權的情況下，申請已建成房屋連同所占用土地的在建建築物抵押登記，在建建築物所占用部分的土地為順位抵押。申請人提供的登記材料除第三條規定的材料外，還應提交本次抵押權人知曉該抵押物已設定抵押權的書面材料。

從2017年2月1日起對申請辦理在建建築物抵押登記的按本通知執行。凡與本《通知》不一致的相關規定停止執行。

重慶市國土房管局　　　中國人民銀行重慶營管部

重慶銀監局　　　　　　　重慶市金融辦

2017年1月22日

昊天發展(0474)抵押51%諾奇股份

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1217/LTN20151217686_C.PDF

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0706/LTN20160706501_C.PDF

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0728/LTN20160728010_C.PDF

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0301/LTN201703012043_C.PDF

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0421/LTN201704211489_C.PDF

昊天發展在2016年7月實業投資者羅馬世家退出後介入後，已估計其動機不純，在取得59%股權後，不久已把51%股權抵押予大業信託有限責任公司，取得8,000萬人民幣融資，相信是把股權處理好後轉讓予最後金主所為了。

銀行間市場首單商業地產抵押貸款支持票據落地

近日，由興業銀行作為主承銷商的“上海世茂國際廣場有限公司2017年第一期資產支持票據 (下稱“17世茂國際廣場ABN001”)在銀行間交易商協會成功註冊，規模65億元，這標誌著與交易所市場商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)對應的銀行間市場首單商業地產抵押貸款支持票據（Commercial Mortgage Backed Notes，簡稱CMBN）落地，這也是自2016年信托型資產支持票據（ABN）業務推出以來單筆規模最大的一單。

本單CMBN基於資產支持票據的產品註冊體系進行搭建，是基礎資產為商業地產抵押貸款的資產支持票據，興業銀行作為主承銷商，負責產品結構設計、盡職調查、發行承銷等工作，旗下子公司興業國際信托擔任本項目的受托機構和發行載體。

興業銀行投資銀行部總經理林舒介紹說：“17世茂國際廣場ABN001”在銀行間債券市場的成功註冊，實現了銀行間首單雙SPV交易結構設計和增信方式多樣化兩個維度的創新。

從交易結構設計來看，該項目底層資產為信托貸款，信托貸款還款來源為底層上海優質商業地產的運營收入，該行通過業務創新將信托貸款的信托收益權轉讓予資產支持票據信托，以資產支持票據信托作為發行載體，在銀行間市場發行資產支持票據。其中，優先A級資產支持票據金額為38億元，優先B級資產支持票據規模為24億元，次級資產支持票據規模為3億元，期限均為20年，並設置了每3年一次的開放期，評級機構對優先A、B兩檔的評級分別為AAA和AA+。

從增信方式來看，該CMBN項目除了底層商業地產抵押之外，還安排了世茂房地產在境內的主要經營主體——上海世茂建設有限公司提供底層信托貸款的連帶責任保證擔保、底層商業地產現金流凈額不足時提供差額補足等增信措施。據測算，底層目標資產(即世茂國際廣場商場及酒店)的物業運營凈收入等對優先A級資產支持票據每年的本息支出覆蓋倍數在1.35倍及以上，為投資安全提供了一定的保障。

2016年12月份，交易商協會推出了《銀行間債券市場非金融企業資產支持票據指引(修訂稿)》，明確在交易結構中引入信托作為特定目的載體(SPV)，讓信托型ABN產品得以落地。信托型ABN的出現，實現了企業資產證券化在銀行間市場的公開發行，推動企業資產證券化市場快速發展。

2016年交易商協會已註冊並成功發行信托型ABN業務12筆，發行規模234.91億元。其中，興業銀行主承銷的ABN業務筆數達5筆，占比41.67%，承銷份額達到57.18億元，占比24.34%，種類涵蓋應收賬款循環購買型資產支持票據、應收租賃款資產支持票據、消費金融資產支持票據等。

北京全線封殺商用房抵押 成都多家銀行也停辦

近日有媒體曝出，目前北京各銀行商用房全部暫停抵押。此外，廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。成都商報記者采訪成都多家銀行發現，在對商用房調控的大背景下，銀行也收緊了相關的信貸政策。

成都商用房抵押貸難辦

在媒體曝出北京各銀行停止商用房抵押貸款業務後，成都商報記者今日走訪了成都多家銀行。

在某國有銀行個貸中心工作人員告訴記者，他們基本一直都停止了商用房抵押業務，“用商用房做抵押貸款的這種消費貸，如果不制定消費用途，很難監管資金的動向，所以我們基本都沒有做這種業務。”

有其他股份制銀行的工作人員也表達出相同的意思。一位股份制銀行信貸部的工作人員表示，因為商用房變現能力比較弱，對這種抵押貸款的申請一般都很難通過，“首先一定要寫明貸款款項用途，專款專用，如果是抵押後買房這種肯定是通不過的。”該工作人員也表示，即使能通過審核，貸款的成數也僅在5成左右。

有分析人士認為，從北京、廣州商用房抵押貸款的消息來看，被暫停也是情理之中的事情。“此類物業的投資性價流通性比較差，變現能力弱，如果做抵押貸款，甚至會出現抵押品不如貸款價值的現象。所以過去銀行會涉足，但現在確實會回避。”

新政一月公寓成交下降

根據中成房業提供的市場數據，跟3月份的集中井噴式的相比，4.21公寓新政出臺後，成都的商業市場供應和成交一直處於低位徘徊。最近一周（4.17-4.23）大成都商業新增供應3.68萬平米，成交2.99萬平米，環比下降8.78%，其中高新區成交最多。

正合股份提供的分析報告顯示，他們認為“銀行等相關部門表示，2017年在去杠桿為目標下，將嚴控住房貸款規模，未來房地產市場整體面臨資金收緊的壓力”，這導致了公寓市場一改過去大談投資回報的市場轉折。“作為住宅的低端投資替代品，近年來價值持續貶損，供應持續高位單需求不多，價格始終原地踏步，與虎寨價差持續拉大”，正合認為，這也是導致公寓成交下降的原因之一。

除了商用房抵押難，買這類物業還會遇到以下的問題，你最好先看完以下內容再下手不遲：

一、40年後房子產權到期

房屋建築產權的歸屬年限，包括：民用住宅建築，商用建築，工業用建築。按建築用類型有所不同，一般民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年。

目前，我們通常所說的房屋產權大致分為：

1.住宅用地，產權年限是70年；

2.綜合用地，產權年限是50年；

3.商業用地，產權年限是40年。

2016年的公寓市場上，大家也應該都看到有很多商住類型的公寓，也就是40年產權的公寓。對於40年的概念，其實我們現在的糾結不過就是40年之後房子怎麽辦？目前，對於公寓性質物業的產權到期問題，國家還沒有一個明確的定論。所以，40年產權的房屋會比70年產權的房屋更先面臨產權到期的問題。

二、商住房首付至少50%以上

現在人買房，除了因為自己本身就有一定的資本累積，比如年收入20萬以上，很難有人能一次性拿出很多很多的首付來吧。

舉個例子，朋友屬於被限購戶口

朋友問我：“我有10萬的首付，現在能不能買房？”

我說：“朋友，我們還是考慮買輛車吧”

朋友再問：“那我買個70年的公寓行不行？”

我說：“朋友，我們還是考慮買輛車吧”

朋友不死心繼續問：“那我買個40年的公寓行不行？”

我說：“朋友，車也別買了，拜托你的錢趕緊存個銀行定期吧。千！萬！別！惦！記！”

40年公寓的首付是你想付就能付的？

現在要科普一下了，40年商業產權的公寓的首付不是跟70年住宅一樣的支付方法啊，40年產權的首付需要支付至少50%。

假如一套50平米的房子，均價都是9000元。

70年產權的的首付：50*9000*30%=13.5萬

40年產權的的首付：50*9000*50%=22.5萬

不吃不喝不買衣服不化妝攢的十萬塊錢，可是連首付的一半都不到呢，聽著就是一個多麽悲傷的故事！

三、貸款年限最多只能貸款10年

對於70年產權的住宅來說，貸款的年限越久，其實也是一個挺劃算的事情，為什麽劃算，說起來就遠了，和現在的通貨等等經濟學理論相關。

這里要說的是，70年住宅產品最多可以貸款30年，但是商業住宅卻最多只能貸款10年。現在商品房70年產權住宅的貸款利率是4.9%，遇到銀行打折的時候還會順便打個折什麽的，大家經常能看到有些銀行要打個9折，9.5折。但是商業住宅的利率卻是按照基準利率來計算，並且很有可能會上浮10%。

以50平，均價9000，基準利率4.9%的住宅為例

70年產權公寓，貸款30年，月供1671.79

40年產權公寓，貸款10年，月供2375.49

月供就是差距！

四、商住房交房時交稅更多

交房的時候要交稅，這個大家都知道的，可是到底要交多少稅呢？

財政部官網發布《關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》，通知中對契稅政策進行了調減。

其中，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

二套房90平以下 1%；90平以上2%。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。）

通知中表示，這一決定將從2月22日起正式執行。另外，北上廣深四個城市並不實施這一優惠政策。

也就是說，70年住宅的稅費最多也就是2%，但是非居住用房的契稅一律是按照3%來征收的。

以50平，均價9000的住宅為例，70年產權公寓，50*9000*1%=4500，40年產權公寓，50*9000*3%=13500。又是一筆高額的差價。

五、商住房不能落戶

如果真的是因為受到限購的條件而急需在2017年購入一套住房，甚至是婚房的列位，請也為後代考慮一下。在二手房交易里，能不能落戶成了很多人購房的一個大條件，而商住房的缺陷就有以下幾種：

不能落戶；一般都不帶學區；回字形設計，通風采光均有問題；本身屬辦公樓改造，後期居家辦公環境嘈雜；租金不高。