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高房價時豪搶地胃口大開 如今周邊項目清倉大甩賣

每經記者 杜冉樂 唐潔

今年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數顯示，合肥房價由於漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調控，政策不斷加碼，該市房地產市場因此又陷入沈寂。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

彼時被卷入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴峻的高價地困局。不久前，該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外，一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚：

公司預計上半年凈利下滑50%至100%！

上半年或觸及盈虧臨界點

此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象，但隨著去年首單高價地落袋，其一舉成為業內矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者：“手上已經沒現貨了。”

按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場上資金成本較為便宜，促使上市房企加杠桿拿地，一時間地王頻出。記者梳理發現，2016年合肥城建先後拿下3個高價地，拿地金額約61億元，數量與金額均創下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。

公開資料顯示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西［2016］6號地塊，樓面價10159.19元/平方米，總價27.15億元，溢價率292.11%。

時隔兩個月後，合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區E-1606號地塊，樓面價9990.10元/平方米，總價20.19億元，溢價率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價地的沖動並未因為當地從嚴調控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區W1607號地塊。總價14.05億元，溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓面價11072.73元/平方米，B地塊住宅樓面價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業信托借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資余額30.38億元，融資成本區間為5.3%~5.8%。

記者註意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元，同比增幅897.4%，今年一季度實現凈利4285.8萬元，同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報，合肥城建表述說，其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%，這意味著該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說，與上年同期相比，營業收入規模變化不大，由於銀行借款增加較多，財務費用上升，導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發商虧本拋售

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者近日實地調查發現，合肥城建去年拿下的三個高價地項目，目前已經被圍擋圍了起來，但並未確認項目具體入市時間：

瑤海區項目地段位於瑤海區半塔路以西、襄水路以北，記者在項目現場並未看到有工人施工。

蜀山區項目盡管已挖好地基，也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止，已經有超過一年的時間，現在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓面價的現狀，成為目前合肥成城建所面臨的現實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區項目為例，該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據悉，瑤海區是合肥市的四大老城區之一，目前在進行舊城改造。

記者了解到，合肥當地的購房者更傾向於環境較好的濱湖新區，瑤海區的地緣客戶主要來自於瑤海區和肥東縣兩個區域。以前，這兩個區域的客戶足以消化瑤海樓市的供應，但去年限購以後，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發現，該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米，而此項目拿地樓面價就已經高達10050元/平方米，溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經理宋早楊告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示，後面該項目還會繼續加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對著城建琥珀東華府，當時其拿地樓面價9001元/平方米，溢價率185.76%，目前處於待售；安徽建設的項目目前還未定名，拿地樓面價為12179.72元/平方米，溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經典的話：“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”，如今再次品讀，引人深思。

每經編輯 李凈翰

腦洞大開的未來牛奶平臺！伊利是如何玩“共創經濟”的？

黑馬哥 2017-08-22 12:37

【黑馬高調頭條】第120期

文 | 黑馬哥

在快消品領域，買賣關系正在逐漸趨向纖細化，品牌和消費者之間的強關系逐步演變成偶然相遇的弱關系，這是所有快消品必然面臨的挑戰。未來，如何在產品生產過程中給予消費者更大的話語權，或許是行業應對挑戰的根本要義。

移動互聯網讓消費個體接收到的信息範圍無限放大，讓其與品牌之間的溝通渠道更加扁平化。於是，吸引更多消費者參與到產品的設計研發，以及後續的營銷推廣中來，借以牢固品牌與消費者之間的關系，成為一種新的潮流趨勢。

作為乳業巨頭，伊利一直在新商業模式中不斷探索，最近推出的“Y-Milk未來牛奶”平臺，嘗試了一條融合“消費者+創客+品牌”的新平臺之路。

一

Y-Milk未來牛奶

隨著消費升級的不斷深化，消費者正在變得越來越“難伺候”。他們不再滿足於被動接受廠家一成不變、毫無特性的產品。相反，對產品個性化、定制化的需求卻越來越強烈——消費者的參與和產品高度定制化，毫無疑問將會在未來成為驅動產品創新與行業改革的重要動力。

作為全球8強的乳業集團，伊利積極引進共享經濟思想。早在2015年米蘭世博會上，伊利首次提出“未來牛奶”的概念，經過17544個小時的打磨與完善，2017年7月18日，伊利宣布中國乳業第一個未來產品孵化中心——“Y-Milk未來牛奶”平臺正式上線，以牛奶為基礎，尋求新的“消費者+創客+平臺”共創交互商業關系。

據了解，Y-Milk未來牛奶平臺與其他產品所實現的淺層次的外觀定制、包裝定制不同，“共創共享”是它的靈魂。平臺邀請普通消費者和具有創新精神的創客參與到產品研發中來，通過集體的思維碰撞重新定義未來牛奶的發展方向，讓消費者而非企業成為輸出產品的力量。“共創、共享”強調的三方是企業、創客和消費者，平臺在這里起到的是協調三方的作用，但輸出價值的主力軍並非平臺自己，而是在平臺上活躍的主體們。

在今年極客公園主辦的“2017 Rebuild奇點•創新者峰會”上，作為參會的唯一一家快消品企業，伊利攜全新Y-Milk未來牛奶平臺亮相，以吸納多方共創、共享的創新模式，引起在場創業者、科技發燒友的極大興趣，並在現場開啟了一場未來的腦洞風暴，不斷撩撥參與者那顆想去探索的心。

一起用想象力去改變生活、改變未來牛奶的生產方式，這就是Y-Milk未來牛奶平臺正在以及今後要做的事情。

二

奶業商業模式再創新

現在，牛奶成為人們餐桌上最常見的食材，但它也存在沒有創造性，或者說不性感的問題。根據農業部的數據，2016年，全國牛奶產量達到3602萬噸，在龐大的數字背後，直接反映了消費者對牛奶的需求。在大多數人的眼中，牛奶無非純牛奶、酸奶、固體奶等幾種形態，並沒有太多的想象空間。

目前，各大牛奶品牌產商也在嘗試扭轉這樣的情況，普遍的做法就是增設產品線。所以你能看到，當這個行業擠進了大大小小不同的競爭者時，產品的種類也開始多了起來，鮮奶、酸奶、低溫滅菌奶、甜牛奶等不一而足。看似繁榮的市場競爭，不可避免地會導向同質化程度越來越高。當產品可被挖掘的空間消失殆盡時，品牌層面的競爭也開始了。

這也成為伊利推出“Y-Milk未來牛奶”平臺的一個重要原因，這反映了其對傳統商業營銷模式的變革以及對創新的追求。

其一，Y-Milk未來牛奶平臺構建一種新市場關系。在伊利共創交互的思維里，消費者為創客研發提供靈感來源，創客為則品牌創新提供創意和技術支持，創客與品牌聯盟推動創新產品研發，滿足消費者對牛奶飲用的需求。

消費者更是擔當起重要角色，既是創新產品的研發員，又是品牌研發的參與者，更是創新產品的首批用戶。在整個傳播的孵化過程中，三方主體共創協作，平臺創意全程向三方主體開放。

其二，Y-Milk未來牛奶平臺突破傳統生產方式。傳統的產品生產是以企業為導向的，容易產生幾個弊端，如企業生產缺乏柔性，對市場反應能力弱，產品生產的靈活性、可變性和可調節性低下，無法滿足現今消費者個性化的市場需求。

而Y-Milk未來牛奶平臺希望通過打破“品牌”和“消費者”之間的僵化立場思維，從而打造全新商業鏈路。由消費者以創客身份提出對於“未來牛奶”的設想，品牌對設想進行基於市場、技術層面的評估，並做出可行性分析判斷。

其三，Y-Milk未來牛奶平臺是眾包模式再升級。傳統眾包模式只是一個公司把由員工執行的工作任務，以特定的生產模式外包給開源的個體生產商。隨著消費習慣的形成，訂單量不確定性容易造成人力成本增加，配送積壓，制約行業的發展。

對Y-Milk未來牛奶平臺來說，伊利想讓工業時代下大生產、大渠道和大消費的整個鏈路產生變更，平臺作為最終的承接吸納三方的力量，從而將產品大生產的開放性無限放大。

如果突破商業思維的層面，從更深的消費者心理需求去研究，其實顧客與品牌互動的需求始終存在，每個消費者心中都希望成為一個富有創造力和創新精神的“創客”，渴望定義自己使用的產品。

當下技術的快速發展，縮短了品牌與消費者之間的距離，也為那些腦洞的想法創造出實踐的可能性。在新時代下，Y-Milk未來牛奶平臺想要做的就是及時利用三方共創共享的優勢，從而滿足消費者的個性化需求。

三

伊利的自我變革

據了解，伊利集團由液態奶（原奶）、酸奶、奶粉、冷飲事業部組成，所屬企業130多個，旗下擁有雪糕，冰淇淋，奶粉，乳酸菌飲品，酸奶，奶酪等1000多個產品品種。從2003年至今，伊利以強大的實力領跑中國乳業，並以極其穩健的增長態勢成為了持續發展的行業代表。

今年3月份，伊利發布了2016年年報：2016年公司實現營業總收入606.09億元，較上年同期增長0.41%，歸屬於上市公司股東的凈利潤56.69億元，較上年同期增長21.80%， 實現基本每股收益0.93元。同時，加權平均凈資產收益率26.58%，已連續六年保持在20%以上，再創行業新高。

伊利作為乳業龍頭優勢進一步加大，持續穩居亞洲乳業第一寶座。伊利作為乳制品行業的領導者，一直沒有停止自我變革。

首先，供應鏈智能化。伊利打造了「全鏈創新」體系，把智能化貫穿到整個產業鏈當中，通過大數據以及智能制造的應用，用數字化的手段和國際化的標準重構全球分工，整合全球產業鏈，實現對全球最優資源與智慧的集聚與整合。

說到底，過硬的產品與技術才是布局新產業鏈的關鍵。伊利用全球資源來滿足消費者對產品的需求，用國際化研發為消費者提供營養和健康，與全球質量領域頂尖夥伴的合作，是希望通過升級伊利全球質量管理體系來更好地滿足消費者對食品安全的期待。

其次，新市場多樣化。伊利實時利用大數據進行消費者洞察，全方位構建消費者生態圈。運用互聯網前沿成果，為消費者提供優質的產品和服務，滿足消費者的多層次需求，優化體驗。

隨著消費的不斷升級，互聯網技術的不斷變革，人們希望購買的商品可以滿足自身個性化的需求，而對消費者需求的深度挖掘正是跟緊消費升級，打開多元化市場的重要途徑。伊利重視深度挖掘消費者需求，正在不斷打開多元化市場，Y-Milk未來牛奶平臺就是一個很好的例證。

可以說，伊利集團強大的實力是Y-Milk未來牛奶平臺的後盾，當人工智能、VR、AR 等互聯網技術叠代更替，開始深刻變革人們生活的時候，Y-Milk未來牛奶平臺或是乳業變革一個新的開始。

四

小結

筆者以為，Y-Milk未來牛奶平臺標誌著伊利正在進入一個新的發展時期，融合共創共享的新經濟思維是商業模式的一個創新，迎合了未來快消品營銷發展的根本趨勢。

據了解，除了入場極客公園的奇點大會，Y-Milk未來牛奶平臺還正在借助極客公園的平臺優勢，直接連線眾多技術團隊和創客團隊，並且計劃在9月跟隨ONE SHOW中華青年創意競賽對話高校師生。此外，未來牛奶還跟果殼網、好奇心日報，以及知乎等達成相關合作。據透露，今年年底就會有一部分與外腦共創的種子產品和大家見面了。

通過Y-Milk未來牛奶平臺一系列的措施，讓消費者參與到產品的生產過程中來，這樣既好玩有趣，又能增進企業、創客和消費者三方的關系。這是Y-Milk未來牛奶平臺最大的設想，也是伊利“共創共享”商業模式探索的一個開始，未來仍有很大的想象空間。

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一群現金賺夠了的inkey設計師，腦洞大開要去搶VC的生意…

黑馬哥 2017-09-06 12:25

【黑馬高調爆料】第15篇

文 | 黑馬哥

上周，黑馬哥遇到了一群腦洞大開的設計師，他們要不花一分錢轉型做VC。 

這群設計師來自“inkey”，有10年設計經驗，他們曾多次獲得世界上最大最有影響力的設計獎，比如德國紅點獎（RED DOT DESIGN AWARD）、美國工業設計優秀獎（IDEA AWARD）…… 

在和創始人諶濤深入交流之後，黑馬哥決定全網獨家爆料這家公司：1、價值1000萬的設計方法論；2、如何做現金奶牛業務；3、國內鮮見的設計入股商業模式。

一

腦路清奇的設計師團隊

提到設計師，你們會想到什麽？黑馬哥做了個周邊采訪，答案有：智慧、精準、細節控、個性張揚、喬布斯、山本耀司、能力爆表、具有藝術氣息... （呃，抓住一群野生設計師的粉！）

inkey的設計師是什麽樣的一群人呢？有圖有真相，以下是來自該團隊的主動爆照。

inkey團隊是一個年輕的具有多元化國際背景的本土團隊，大致可被分為兩類：

一類是來自創始人諶濤創建的Chen Tao Studio和聯合創始人陳燾創建的NOVA Brand的前員工。

他們是經驗豐富的年輕設計新星（平均年齡27歲），從業多年，積累了紮實的產品、品牌服務經驗。他們國際化的程度令人吃驚，十幾人的團隊卻擁有美國、英國、法國、意大利、韓國、澳大利亞等多個國家的教育、工作背景。

另一類是各種跨界合夥人，背景也是華麗。

創始人&CEO諶濤，副教授，同時擔任上海理工大學工業設計系主任、上海市創意設計師協會常務理事、上海市歐美同學會青年委員會副主任委員，曾任臺灣金點設計獎評委、全國設計大師獎評委。在2010年之前，他便頻繁獲得德國紅點產品設計獎、美國IDEA產品設計獎等國際大獎，屢被國內外知名媒體報道，比如《domus》（意大利）、《今日家具》（美國）、《聯合早報》（新加坡）、《解放日報》（中國）、中新社（中國）。

聯合創始人&品牌總監陳燾，法國巴黎第八大學藝術系獲得碩士後，在法國工作8年之久。他，擁有10余年的品牌經驗，專註品牌與字體相關的研究與實踐；

合夥人陳聰，留學英國，獲得了信息系統學士與管理科學碩士學位，曾任職於麥肯錫咨詢、羅蘭貝格咨詢等咨詢公司，專註創新咨詢。

合夥人晉海霞，清華大學MBA，曾在國內外4A廣告公司從業10多年，擁有汽車、航空、服裝、公益等領域全案品牌服務經驗；

合夥人侯小倩，澳大利亞伍倫貢大學認證職業會計（CPA）碩士，先後擔任投資總監、執行事務合夥人等職，擁有10余年投行/私募投資/並購經驗。

此外，還有一只7個月大的拉布拉多犬（名叫“汪”）。

從個人工作室到更健全的公司化運作，體現了諶濤團隊對於未來10年設計發展的認知：未來不是一個造物的時代，是一個設計語境的時代，是解決系統問題的時代。設計需要懂未來、懂生活方式也更需要依賴團隊群策群力。

從純粹的本土化員工到多元的國際背景，背後的時代註腳是未來10年內，一大批中國企業或品牌將走向國際。鑒於文化背景對於溝通等的影響，他們需要具有國際化的理解和表達能力的本土團隊進行“品牌翻譯”。

以下為inkey團隊設計的作品，大量GIF來襲，enjoy：

（大蔬無界方圓系列餐具）

（1001 LOOP 紀念手表）

（getwell）

（車載空氣凈化器）

（4D影院動感座椅）

（棒棒彩）

二

現金奶牛業務

但這，並非諶濤團隊的第一次轉型，最早的轉型可以追溯到2012年。而整個故事需要從2007年前後講起。

2007年，國內工業設計教育行業已經走過了20多年的歷程。工業設計師這個職業開始被更多人知道，但是拿下設計國際大獎的事情並不多見。舉一例，2010年9月，《解放日報》專門報道了諶濤兩摘德國紅點設計獎的事。

當時，大企業對於工業設計的布局較為完善，建立了自己的設計部，並積累了一定的設計經驗。而做OEM(Original Equipment Manufacturer，原廠委托制造)的代工廠也逐漸認識到設計對於產品競爭力的重要性，有了向ODM（Original Design Manufacturer，原始設計制造商）進化的傾向。他們，對於設計好壞並無明確標準，追求物美價廉，主要需求在於一筆錢花出去希望拿到足夠多的設計款式。

從2007年，諶濤洞察到OEM廠商的設計需求，並發現了長三角地區的OEM代工廠商這一“藍海”市場。他迅速出手，很快賺得了第一桶金。這種局面一直持續到2012年，諶濤正式建立了工作室——Chen Tao Studio。

與此同時，他決定減少OEM廠商的項目，將客戶主體轉向外企、國企或者大型民企等品牌企業。原因無他，設計機構需要項目、案例的積累，來打造自己的品牌。“品牌企業擁有完整的供應鏈、不錯的研發溝通能力，能夠完美地呈現設計方案”，諶濤表示。

2012年-2016年的5年間，Chen Tao Studio團隊先後服務了40多個客戶，其中包括上海煙草、3M、張小泉、朱柄仁銅、西貝筱面村等等。以下為inkey的部分客戶名單。

行業不同，客單價自然不同。以下是設計行業披露的行業數據，根據行業和設計內容的不同，價格從幾十萬到上百萬元甚至更多不等。

雖然inkey並沒有給出具體客單價以及營收數據，從設計行業的客單價可以推知，這家公司並無生存壓力。積累的口碑、經驗為其提供源源不斷的業務和源源不斷的現金流。

但是，國內設計工作室的盈利天花板也顯而易見，他們的年產值可以通過數人頭的方式測算出來。一般，國內設計機構的人均年產值約為20萬—50萬元。即便是國外的設計機構也難逃盈利天花板限制，只不過他們的營收單位不是“元”而是“美元”。

設計行業的“天花板”之所以存在，或與項目制有關。項目制之下，設計機構的盈利模式單一：做設計，拿設計費。這屬於“一錘子買賣”，設計機構和產品的交集只是在設計期，並未深度參與產品的價值周期，未將設計價值最大化。

三

設計入股

目前，設計行業的玩家進行了多種嘗試，嘗試的方向也大抵相同：從項目制轉型到產品制或技術入股，以設計為起點，向產業鏈的上下遊延伸。

比如，有的設計機構一邊做設計，一邊做產品。這種方式對於操盤者的能力要求極高，它既需要做供應鏈，又需要做渠道。再比如設計入股，設計機構以股權方式和客戶公司建立合作關系，深度參與產品一次次的技術叠代，並為企業提供發展所需的一系列增值服務。

不過，值得一提的是，無論哪種方式都在嘗試改變設計機構單一的盈利模式，利用產品或者資本的杠桿效應突破估值的天花板。比如藍色光標以2.9億元收購美國著名設計公司fuseproject75%的股權，fuseproject以設計入股方式獲得的其它公司股權在收購估值中發揮了重要作用。

和直接做產品相比，技術入股或許更具普適意義。從國內發展的大環境來看，技術入股發展的條件也逐漸具備。比如，移動互聯網的到來，體驗對於智能消費品來說愈發重要，設計在產品價值流中的作用凸顯。再比如“雙創”風潮下，科技企業噴湧而出，為設計入股帶來了大量的可合作標的。

但是從實操角度來看，技術入股並沒有那麽簡單。國內設計機構想做成它，需要邁過三個“坎”：1、如何獲客；2、如何挑選出優秀的初創企業；3、從運營的角度，如何兼顧、平衡VC業務和“現金奶牛業務”。接下來，黑馬哥以inkey的探索為例，從側面解讀一下國內設計機構的VC嘗試：

在獲客方面，諶濤認為迂回獲客恰恰是最為經濟的方式。目前，inkey已與風投基金、孵化器、創投媒體等建立合作關系，憑借此，觸達這些平臺背後的項目資源。它的“經濟性”有二，一是這些平臺是天然聚集項目的“窪地”，二是項目資源經過VC等的篩選，成功系數較高。

在挑選企業方面，這些企業需要具備以下特質：一個完整的具備創新基因的團隊，技術團隊、運營團隊等不可或缺；有一定的技術競爭力；根植在一個有潛力的大市場內。此外，企業還需要認同設計價值，這是諶濤強調的合作前提。

諶濤還註重考察創始人對於所幹的事業認知的深度和格局。“如果項目有改變世界的可能性，無論可能性多麽小，我們也願意冒險一試”，這或是設計類VC區別於其它VC最大的不同。

在平衡VC業務方面，目前，inkey探索的方式有二：一是用現金奶牛業務反哺技術入股的業務；另一個是“現金+股份”的形式，用現金保證團隊的日常運營。inkey團隊還在考慮通過定向融資的方式，解決VC業務的運營成本。

從初創公司的角度來看，inkey正在探索的方式相當於公司的“大產品經理”。何謂“大產品經理”，它不僅僅能夠為初創企業提供設計及其後續叠代，還能夠從設計思維出發，提出方案與量產、需求與成本、定價與銷售等的一站式產品解決方案。以下是黑馬哥整理的“設計入股”的優勢：

在初創公司發展早期，設計入股可以讓初創公司以更小的現金代價，獲得更優質的設計服務。而且設計介入得越早，產品愈發完善，公司後續估值的溢價能力越強。

變化是初創公司的常態，傳統的委托設計方式是一錘子買賣，並不能適應初創公司變化的節奏。技術入股的方式讓設計公司成為初創公司的合夥人，更能適應初創公司的多變需求，可以為初創公司提供長期、高響應、高彈性的服務。

對於創業公司來說，效率第一。技術入股囊括了品牌策略、品牌設計、產品策略、產品設計、生產管理、傳播策略、融資支持等一站式服務，能夠極大地提高創業公司的效率。

創業公司還需要更加多元的資源。從inkey的團隊架構來看，它能夠為合作公司提供品牌、渠道、媒體、融資等一系列的資源。

不過，設計入股的方式能夠長久維持設計機構與企業的關系嗎？黑馬哥認為可能性較低，隨著初創企業羽翼漸豐，它會通過收購或者組建自己的設計團隊，比如蘋果、臉書、谷歌、小米的發展史上，均有收購設計公司的動作。

原因無他，因為設計對於產品，特別是消費級產品來說，是非常重要的核心競爭力之一。一旦企業可以承擔設計成本，便謀求設計內化。但即便如此，設計機構也已經實現了從項目制到產品制的更進一步，突破了盈利的天花板。

四

獨家揭秘設計方法論

inkey的設計方法論，是其轉型或一切商業構想實現的前提。在曝光設計方法論之前，我們先看一個小案例，幫助大家理解。

以inkey在智能硬件行業的客戶getwell為例，這家公司采用人工智能和大數據分析技術，通過智能可穿戴設備來提供自主健康管理服務。下圖為inkey介入前後getwell的品牌和產品的變化。

（品牌標識對比圖，圖右為inkey設計）

（產品對比圖，圖右為inkey設計）

從左到右，大概需要以下步驟：分析品牌屬性→提煉關鍵詞，發現品牌highlight→確定getwell的品牌基因密碼—有氧能力→產品策略。以上步驟之後，流程就進入到了品牌視覺呈現、產品設計等具體執行階段。

從概念到成品，並不止於以上四步驟。其中，前三個步驟屬於常規產品設計不會介入的品牌策略分析。被省略號代表的部分還有產品策略、產品設計、生產管理、傳播策略、融資支持等全產業鏈配合。

以下是黑馬哥費勁口舌套取的inkey設計的工具或指導原則，為了方便閱讀，也以圖片的形式呈現。（PS.為了保護inkey的知識產權，此圖只是部分展現。）

這是inkey最為牛逼的核心競爭力之一，拋去難懂的設計詞匯，黑馬哥用大白話解釋一下這些圖文背後的邏輯。

設計流程圖隱含了兩個不同維度的邏輯，一個是商品的維度，用於解決設計出來的產品怎麽樣才能夠被市場接受，怎麽樣才能夠賣得好；一個是產品的維度，主要是為了讓產品更好用。

設計從來不是為了設計而設計，它還為市場結果負責，這在一定程度上超出了設計的範疇，但一切只是為了做好產品。

有趣的是，“getwell”是inkey的第一個設計入股項目，除了設計之外，還為它提供了從品牌策略到融資支持等一站式服務。而現金奶牛業務只涉及到A、B、C、D。

五

黑馬哥點評

inkey是一個有勇氣的企業，正在探索一條少人行的道路。即便“我們被時代改變的部分，一定大於我們改變時代的那一部分”，但創業者的價值或正在於改變與被改變之間。以下是黑馬哥點評：

1、VC是軟肋

“inkey”漢譯為“摩匙創投”，“inkey”確有深厚的設計經驗積累、多元的團隊，但是它沒有強VC的基因，例證之一便是團隊當中只有為數不多VC從業經驗的人。並不是沒有相應的團隊就做不了相應的事情，但VC業務的專業性上必然會打折扣。

前文提到過，inkey目前正在嘗試的解決方式是和專業的投資基金和孵化機構等合作，增加這些機構在投後管理方面，尤其是產品打造的專業度。至於效果如何，黑馬哥將持續跟蹤。

2、酒香也怕巷子深

在和inkey接觸過程中，黑馬哥發現它的獲客的途徑只有口碑，而且在人員配置中也沒有銷售或者市場專員，品宣無疑是軟肋。

3、設計入股

對於初創企業來說，股權最為重要，它出讓一點就少一點。Fuseproject能夠參投jawbone，jawbone看重的不僅僅是Fuseproject的設計能力，還有它背後能夠提供的資源，比如Fuseproject強大的公關能力、明星創始人Yves Behar的市場影響力等等。

在證明實力之前，在初創公司眼里，設計公司甚至還不如FA。另外，設計入股，股權收益在未來。創業公司有1001種死法，收益回收風險系數比較大。

註1：以上是i黑馬獨家爆料，創始人和市場負責人承諾100%真實準確，如果發現質疑之處，請在評論留言；

註2：黑馬哥拿出100個頭條，寫100個初創公司的商業模式，微信+微博+網站+今日頭條+一點資訊等全網發布，預計影響創投圈10萬人次；

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社論：以更大開放邁向高質量發展

改革開放四十周年之際，中國再一次向世界宣示對外開放的決心。

4月10日，中國國家主席習近平在博鰲亞洲論壇發表主旨演講時指出：“中國開放的大門不會關閉，只會越開越大”。他還就下一步擴大開放的戰略公布系列重大新舉措，內容涉及大幅度放寬市場準入、創造更有吸引力的投資環境、加強知識產權保護、主動擴大進口等四個方面，且強調盡快使之落地，宜早不宜遲。

回顧過去40年中國經濟的飛速發展，對外開放功不可沒。同時，中國開放步伐一直沒有停滯，從40年前決定對外開放，到2001年加入世界貿易組織，積極履行各項承諾，對外開放步伐持續加快；再到近年來進一步自主擴大對外開放，積極進行貿易協定談判，不斷擴大高端制造業與服務業的對外開放。可以說，發展與開放相輔相成、互相促進，開放造就了發展，繼續發展需要擴大開放。

當下重申對外開放的重要性，並將擴大開放提升到新的高度，也是由現階段中國經濟發展由高速增長階段轉向高質量發展階段的基本特征所決定。過去很長一段時間，中國發展依賴較低的勞動力成本和以價格換取市場等因素，很明顯這類較為粗放的模式難以持續。未來，中國必須更加充分地進入全球市場，通過全球競爭來增強國內各產業的肌體。

備受關註的金融領域，國際上一直期待中國擴大開放，其中銀行、證券、保險行業存在對外資的持股比例限制，外資行與外資券商的持股比例限制為20%、49%，外資券商與壽險公司無法在國內設立獨資公司，合資券商牌照把控嚴格等問題也一度令海外金融機構在中國發展較慢。

可以說，此前中資金融機構在國內一直處於不完全市場化競爭的環境。一個國家的金融市場發展與金融開放互相作用，金融市場發展越好，開放的負面影響就越小，也會越開放。發展至今，中資金融機構需要擔憂的並不是外資進入，而是要修煉內功、提升能力。同時，開放反而會促進金融機構加強內功的緊迫感，雖然開放也可能帶來不容忽視的風險。去年11月取消外資投資部分金融機構的持股限制，正是金融開放的重要一步。

加強知識產權保護則是近年一直在推進的，習近平在發言中強調，今年將重新組建國家知識產權局，完善執法力量，加大執法力度，並鼓勵中外企開展正常技術交流合作，保護在華外企業合法知識產權，展示了中國的自信與保護知識產權的決心。

與此同時，中國需要充當全球化的積極推進者。近年來，世界經濟呈現分化格局，逆全球化愈演愈烈，一向倡導貿易自由主義的美國，一反常態地先後退出TPP、巴黎協定和聯合國教科文組織，並以“美國優先”為借口，單方面破壞世界貿易規則。此時，世界需要中國這樣的大國順勢而為，推動全球化和維護自由貿易體系。

十九大報告指出，中國開放的大門不會關閉，只會越開越大；今年兩會期間，李克強總理所作的政府工作報告，強調要推動形成全面開放新格局。當然，正如外交部發言人華春瑩3月27日在例行記者會上所言，中國的開放是自主的開放，將繼續按照自己設定的目標、確定的路徑和規劃的節奏有序推進。

改革開放是中國經濟崛起的制勝法寶，理應一以貫之，當前中國需要以更大力度的開放，邁入高質量發展階段。

房企傳統融資之門緊掩，證券化窗戶大開

2017年10月，華潤置地經過40多輪的鏖戰，拿下東莞大朗的一宗住宅＋商服用地。半年過去，如今此宗地尚未開工。

華潤置地正為此尋求資金，希望以增資方式引入1～4個投資方來完成宗地的開發。目前，華潤置地正在北京產權交易所掛牌轉讓此項目的項目公司20%～80%股權。

同期，更多中小房企在北京產權交易所、上海聯合產權交易所等轉讓出售項目或股權，如重慶渝能產業公司等以21.5億的底價掛牌出售100%股權。

這是房企在資金壓力下的生存側面。4月，同策研究院監測的40家典型上市房企融資總額創下近9個月來的最高值，但多家房企資金鏈依然偏緊，經營活動產生的現金流量凈額出現下滑。

此際，在國內融資環境得不到放松的情況下，房企海外融資發債或也將面臨收緊，好在，房企仍可通過資產證券化融資。4月27日，碧桂園租賃住房類REITs產品首期發行。進入5月，恒大等公司傳出發行租賃住房資產證券計劃的消息。

融資放量但依然缺錢

同策研究院監測40家典型上市房企完成融資情況發現，2018年4月，融資總額折合人民幣共計769.12億元，環比3月增加22.65%。

4月，40家典型上市房企的融資總額自2017年4月以來，僅次於最高月2017年7月（816.15億元），創下連續9個月以來的最高值。

房企融資分為股權融資和債權融資兩種，為了不冒股權被稀釋的風險，房企往往更青睞債權融資。4月，債權融資總額達747.57億元，占融資總額的97.20%，環比上升20.78%。

其中，房企融資的戰場主要集中在海外資本市場。同策研究院數據顯示，4月，采用發行公司債方式的融資總額位居第一，融資規模達470.13億元，占房企融資總額的61.12%。其中境內發行116億元，占比24.67%，境外發行354.13億元，占比75.33%。

然而日前，國家外匯管理局表示，強化對重點領域、重點行業借用外債的管理，除有特殊規定外，房地產企業不得借用外債。

同時，房企在海外發債有資金成本升高的趨勢。從房企4月披露的融資消息來看，融資成本最高的一筆是融創中國發行的、2023年到期的4.5億美元優先票據，利率為8.35%。

外界多將此解讀為房企的境外融資環境可能會惡化。不過，天風證券研究所固收團隊認為，隨著中資房企境外發債的放量，監管機構或會稍微控制一下節奏和規模，保障債務的安全性。“從目前的融資規模和政策文件來看，監管對於房企的境外融資並未出現明顯的態度惡化轉向，而是在全球宏觀經濟環境下，就原來對於房企借外債審慎態度的強調。”

融資活動的政策環境依然只緊不松，地產開發銷售依然處處受限，以致房企資金緊張已成事實。實際上，從房企披露的一季報來看，多家公司經營活動產生的現金流量凈額為負數。

如今年一季度，金融街控股的經營活動產生的現金流量凈額為-76.19億元，而去年同期為9.23億元。金融街解釋，“主要原因是公司項目投資額較去年同期增加。同時，受行業調控政策影響，公司開發業務銷售簽約和回款較去年同期減少。”

而今年立誌要沖破千億銷售的金科，一季度經營活動產生的現金流量凈額為－10.06億元，不過同比有所改善，增加83.53%；而正在與大悅城地產進行資產重組的中糧地產，一季度經營活動產生的現金流量凈額為－21.44億元。

融資不暢、銷售承壓，資金緊張，這也是部分房企選擇以增資方式引入外部資金，或索性出售非核心資產來回籠資金的直接原因。

資產證券化融資異軍突起

與傳統融資模式的收緊相比，政策對資產證券化的支持使其在房企融資中得以異軍突起，尤其是住房租賃方面。

通過資產證券化，房企可將這些缺乏流動性，但未來又有較好現金流的資產，打包出售在資本市場上轉讓，其邏輯是債權、未來收益權等任何可以在未來產生現金流量的權利都可以進行資產證券化融資。

最近的一次房企通過住房租賃發行ABS的消息來自恒大。5月2日，上交所披露的信息顯示，恒大提交的“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”已被受理。

而在此之前，4月27日，碧桂園租賃住房ABS產品首期發行，總規模17.17億，優先級15.453億，評級為AAA級，以碧桂園持有租賃物業為底層資產，發行利率5.75%。

一位銀行業人士告訴第一財經，“面對使用相對高成本的資金，更多房企寧願發行ABS來解決，畢竟不足6%的發行利率依然優於發債等融資方式，如今資產證券化綠燈大開。”

4月25日，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），這是國務院提出加快發展住房租賃市場之後，首份具體操作性文件正式落地。

天風證券分析師陳天誠指出，從受益面來看，在人口凈流入的大中城市、國家重點支持區域如雄安新區、粵港澳灣區等地可能得到優先支持，而在核心城市和地區擁有優質資產的大型和專業化運營的房企也將更易成為資產證券化的發起人。

2017年2月，魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃在上交所掛牌，這是國內首單公寓行業ABS。此後，鏈家旗下長租公寓品牌自如、新派公寓、保利地產、招商蛇口等公司先後宣布發行資產證券化產品。去年至今，住房租賃領域，資產證券化產品已發行近20筆，融資規模將近千億元。

同策研究院總監張宏偉認為，“目前我國公寓市場尚未完整與成熟，加之未來在明確的法律法規指導下資產證券化與REITs等創新金融渠道的拓寬，長租公寓發展潛力不容小覷。”

而業界擔心的是，是否會出現房企借住房租賃之名融資，卻行房地產傳統開發銷售之實。

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