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房企傳統融資之門緊掩，證券化窗戶大開

2017年10月，華潤置地經過40多輪的鏖戰，拿下東莞大朗的一宗住宅＋商服用地。半年過去，如今此宗地尚未開工。

華潤置地正為此尋求資金，希望以增資方式引入1～4個投資方來完成宗地的開發。目前，華潤置地正在北京產權交易所掛牌轉讓此項目的項目公司20%～80%股權。

同期，更多中小房企在北京產權交易所、上海聯合產權交易所等轉讓出售項目或股權，如重慶渝能產業公司等以21.5億的底價掛牌出售100%股權。

這是房企在資金壓力下的生存側面。4月，同策研究院監測的40家典型上市房企融資總額創下近9個月來的最高值，但多家房企資金鏈依然偏緊，經營活動產生的現金流量凈額出現下滑。

此際，在國內融資環境得不到放松的情況下，房企海外融資發債或也將面臨收緊，好在，房企仍可通過資產證券化融資。4月27日，碧桂園租賃住房類REITs產品首期發行。進入5月，恒大等公司傳出發行租賃住房資產證券計劃的消息。

融資放量但依然缺錢

同策研究院監測40家典型上市房企完成融資情況發現，2018年4月，融資總額折合人民幣共計769.12億元，環比3月增加22.65%。

4月，40家典型上市房企的融資總額自2017年4月以來，僅次於最高月2017年7月（816.15億元），創下連續9個月以來的最高值。

房企融資分為股權融資和債權融資兩種，為了不冒股權被稀釋的風險，房企往往更青睞債權融資。4月，債權融資總額達747.57億元，占融資總額的97.20%，環比上升20.78%。

其中，房企融資的戰場主要集中在海外資本市場。同策研究院數據顯示，4月，采用發行公司債方式的融資總額位居第一，融資規模達470.13億元，占房企融資總額的61.12%。其中境內發行116億元，占比24.67%，境外發行354.13億元，占比75.33%。

然而日前，國家外匯管理局表示，強化對重點領域、重點行業借用外債的管理，除有特殊規定外，房地產企業不得借用外債。

同時，房企在海外發債有資金成本升高的趨勢。從房企4月披露的融資消息來看，融資成本最高的一筆是融創中國發行的、2023年到期的4.5億美元優先票據，利率為8.35%。

外界多將此解讀為房企的境外融資環境可能會惡化。不過，天風證券研究所固收團隊認為，隨著中資房企境外發債的放量，監管機構或會稍微控制一下節奏和規模，保障債務的安全性。“從目前的融資規模和政策文件來看，監管對於房企的境外融資並未出現明顯的態度惡化轉向，而是在全球宏觀經濟環境下，就原來對於房企借外債審慎態度的強調。”

融資活動的政策環境依然只緊不松，地產開發銷售依然處處受限，以致房企資金緊張已成事實。實際上，從房企披露的一季報來看，多家公司經營活動產生的現金流量凈額為負數。

如今年一季度，金融街控股的經營活動產生的現金流量凈額為-76.19億元，而去年同期為9.23億元。金融街解釋，“主要原因是公司項目投資額較去年同期增加。同時，受行業調控政策影響，公司開發業務銷售簽約和回款較去年同期減少。”

而今年立誌要沖破千億銷售的金科，一季度經營活動產生的現金流量凈額為－10.06億元，不過同比有所改善，增加83.53%；而正在與大悅城地產進行資產重組的中糧地產，一季度經營活動產生的現金流量凈額為－21.44億元。

融資不暢、銷售承壓，資金緊張，這也是部分房企選擇以增資方式引入外部資金，或索性出售非核心資產來回籠資金的直接原因。

資產證券化融資異軍突起

與傳統融資模式的收緊相比，政策對資產證券化的支持使其在房企融資中得以異軍突起，尤其是住房租賃方面。

通過資產證券化，房企可將這些缺乏流動性，但未來又有較好現金流的資產，打包出售在資本市場上轉讓，其邏輯是債權、未來收益權等任何可以在未來產生現金流量的權利都可以進行資產證券化融資。

最近的一次房企通過住房租賃發行ABS的消息來自恒大。5月2日，上交所披露的信息顯示，恒大提交的“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”已被受理。

而在此之前，4月27日，碧桂園租賃住房ABS產品首期發行，總規模17.17億，優先級15.453億，評級為AAA級，以碧桂園持有租賃物業為底層資產，發行利率5.75%。

一位銀行業人士告訴第一財經，“面對使用相對高成本的資金，更多房企寧願發行ABS來解決，畢竟不足6%的發行利率依然優於發債等融資方式，如今資產證券化綠燈大開。”

4月25日，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），這是國務院提出加快發展住房租賃市場之後，首份具體操作性文件正式落地。

天風證券分析師陳天誠指出，從受益面來看，在人口凈流入的大中城市、國家重點支持區域如雄安新區、粵港澳灣區等地可能得到優先支持，而在核心城市和地區擁有優質資產的大型和專業化運營的房企也將更易成為資產證券化的發起人。

2017年2月，魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃在上交所掛牌，這是國內首單公寓行業ABS。此後，鏈家旗下長租公寓品牌自如、新派公寓、保利地產、招商蛇口等公司先後宣布發行資產證券化產品。去年至今，住房租賃領域，資產證券化產品已發行近20筆，融資規模將近千億元。

同策研究院總監張宏偉認為，“目前我國公寓市場尚未完整與成熟，加之未來在明確的法律法規指導下資產證券化與REITs等創新金融渠道的拓寬，長租公寓發展潛力不容小覷。”

而業界擔心的是，是否會出現房企借住房租賃之名融資，卻行房地產傳統開發銷售之實。