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最佳地產分析師：樓市泡沫不會破 地產股有爆發機會 luciano

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3f85aabc0101qmtl.html
作者為：第十一屆新財富最佳分析師房地產領域團隊第一名 國泰君安 李品科

　　非常感謝新財富給我們這一次的機會，很榮幸能夠有這次的機會向各位投資者朋友匯報我們國泰君安2014年整個房地產的投資策略。

　　2014年對於地產來說是兩個很關鍵的主題詞，一個是「改革」，另外一個是「修復」，因為從改革的角度來說，像主題改革以及國企改革這種，其實對於整個房地產行業有一個很深遠的影響，尤其是對於資源屬性的改革，比如說像土地流轉，他可能對於部分的企業會帶來一個巨大的投資機會，對於部分在今年高價拿地的公司可能也會有一些負面的影響，所以對於明年整個行業最重要的投資機會來說，我們覺得是來自兩個詞就是改革，他會促使一部分公司資源屬性的大幅度的提升，也會促使一部分的房企他們以前有很多的資源一直沒有釋放出來，隨著國企改革的促進他們可能會迎來新的一輪資源屬性大幅的釋放。

　　另外一個關鍵詞是「修復」，大家知道2013年整個房地產的行業處於一個基本面非常好的狀態，13年整個房地產全國的銷售增速是接近30%的高點，從開發商的角度來說，2013年只是開發商高增長的一個起點，我們要看到從13年開始一直到16年，至少是16年上半年，整個開發商他的不但是利潤率會處於持續回升的狀況，他們的收入和利潤的結算的增速也是一個持續往上走的過程。但是我們看到今年地產股的股票非常不盡如人意，這是為什麼?資本市場擔心兩點，第一是政策的再度加碼，這一點會在後續削弱，並且基本面和市場過於悲觀之間的預期差會帶來整個的修復。第二個擔心的是整個房產行業的中長期的需求，很多的聲音在說中國的房地產是不是馬上就要到頂點，很多崩潰論在出現，會不會是這樣，我們認為在中短期內出現的可能性是比較小的，我們後面會給大家做一個詳細的解讀。

　　我們會從幾個方面說一下整個行業的觀點。

　　基本面來說2014年還是維持在一個比較景氣的狀況，2013年整個行業的增速基數是非常高的，所以2014年像部分像銷售這樣的增速還是會高位略回落一些。但是這不代表著說接下來地產股沒有這一波修復的機會，因為看到今年2013年就知道，整個行業在高增，地產股的估值做什麼?下挫，地產股的估值到了過去歷史上以來的最低點的位置，包括接近倉位的配置。即便明年的增速從高位上回落一些，我們覺得地產這一波的修復也是存在的。

　　房地產邏輯之變，為什麼說地產有一個邏輯之變，接下來一段時間會逐步印證，從2009年開始一直到今年五年的時間，整個地產股給投資者一個非常深刻的邏輯，也是我們在前些年領先於整個行業提出來的政策決定論。過去幾年是什麼樣的狀況，只要房價一上漲地產股就跌，這其實已經被所有資本市場投資者廣泛接受了，這個邏輯接下來會發生變化，因為這個邏輯背後是這麼一個狀況，過去一旦房價上漲，調控政策一定會出台，調控政策出台之後，地產的基本面一定大幅下挫，帶來開發商盈利整體收入增速的大幅下降，股市是跟著最先行的指標走。現在部分的政策在落地了，北上廣深已經出台了一部分的政策。

　　這個政策逐步落地以後基本面還是不錯，這個時候地產的修復就會出現。

　　第二部分講一下整個房地產基本面的狀況。

　　明年的銷售額增速在15，銷售面積增速在9%，這不是說行業不景氣，其實行業還是處在一個相當景氣的狀況，但是當年的基數實在是太高了。為什麼我們認為明年整個的行業銷售包括投資新開工還是處在一個偏緊的狀況，核心的一點是由今年的土地市場來決定的。今年整個土地市場的增速同比增速達到了38%，一線城市的拿地面積是大漲了接近100%，今年拿的地在明年可售，明年的銷售包括明年的房價，明年的銷售增長會比較高，第二明年房價的上漲幅度會比較小。明年整個政策在加碼的壓力會比今年小很多，明年的政策環境也會比今年好，這是由整個土地市場帶來的。

　　明年我們認為房價的漲幅會比今年的要收窄2%，一線城市因為今年因為房價上漲程度最大的是一線城市，一線城市明年的供應上升的速度，這樣的一個價格帶來新的調控壓力。中國的房價是否可以，中國有很大的資產泡沫，現在市場上很多的人都認為中國的房價是有很大的資產泡沫，這個泡沫有可能出現一個比較大的劇烈的變化或者是波動。首先我們是對比了一下中國跟國外在泡沫高峰期的變化，如果從住房價值量和GDP比較，中國和日本、美國做對比，我們現在的泡沫程度比日本當年的泡沫程度小很多，從數值上一系列的，比如說房價只比GDP、比貸款餘額、比平均收入都可以看出來，可以看到我們沒有到他們一半的水平。大家看到中國的問題這麼多，房價上漲和其他的國家十年來比，他們在漲幅最大的十年平均漲幅比我們還要高很多，中國的漲幅是一個正常的漲幅的水平，不是說中國的房價市場是沒有泡沫，它是有泡沫的，只是說這個泡沫沒有到一個國於瘋狂馬上要破裂的階段，還是有一定的上漲空間，這個空間背後是需求的支撐。中國的房地產全國的均價有6千多塊錢，這是一個不高的水平，大家為什麼覺得資產價格高主要是一線城市的資產價格高。我們比較了一下中國的一線城市核心區域的房價和向國外的大量的這些城市。他的核心區域的公寓的價格做對比。

　　上海的均價是4萬人民幣，摩納哥是5.3萬美金，然後是3.3萬美金，香港是2萬多美金，包括新加坡日內瓦都是接近2萬美金的狀況。未來一線城市的核心區的房價我們首先承認他有泡沫，這是由過去中國的供給制決定的，因為中國過去的供給是壟斷的，中國這種一線城市的核心區的價格是不是還有上漲的空間，我們認為是有的。從國外的這種都市圈的發展來說，其實中國的都市圈沒有到一個巨大的規模，他還是有空間的。所以我們認為一線城市的核心區的價格其實還是有一定的上漲的空間。

　　明年的新開工會比今年還要好一些，可能很多人不太相信，經濟情況也不是很好，為什麼今年的新開工增速是7，明年能夠到7.5%，這個就是和今年的高速拿地是有關的，今年的拿地增加了14比，明年的新開工量我們認為從7%增到7.5%是一個很大概率的事情。

　　房地產投資，我們今年預計投資增速是18%，明年會是略回落一點，但是還是一個比較高的位置，大概在17%。因為房地產投資他是分成幾塊，一塊是新開工投資，然後包括復工投資，然後包括拿地投資和保障放投資。我們看到明年房地產投資理念拿地投資和保障放投資的貢獻度是在下降的，但是明年房地產投資裡面新開工投資和復工投資的裡面都是上升的，因為今年大量的拿地導致明年的投資還是維持在一個不錯的狀況。

　　基本面的最後是中長期的需求，很多人說中國的泡沫要破了，的確中國的房價是大幅領先於經濟的增長的，核心是因為過去供應是壟斷的。價格領先於整體經濟水平的增長的，會不會破還是要看中長期需求的支撐，同時要看供給會不會快速放出來。中長期的需求來說，我們看到我們只計算剛性和改善型的需求，我們看到未來十年中國的年均真實需求是12億平米，比目前的年均銷售量是大10%左右的狀況。

　　中長期的高點出現在2015年，中國的剛性需求和改善性需求由什麼組成的，第一個是人口，包括城鎮化增長包括二胎，地產的需求有一個比較大的支撐，包括接下來要大力推動新興的城鎮化，中國的城鎮化的確在比較低的狀況，只要現在的房價維持在一個比較合理的水平不愛再大幅增長，靠著未來幾年城鎮化水平的推動，靠著在未來幾年的經濟的一個發展，這些過大的泡沫是會被吸納掉的。我們不認為未來中國的市場是那麼悲觀，是市場不可解決的一個問題。

　　開發商的資金成本肯定是在上升的，但是問題不大，因為今年房地產的開發企業他們的融資渠道是大幅增加，我們會看到開發商的資金成本高得不多了，因為今年有一個大幅增加的狀況還是偏緊，但是整體的問題還是不大。開發商為什麼今年資金偏緊一個比較大的原因是投資增速太高了，今年前三季度主流的上市公司高達80%，明年主流公司他們銷售的增速會比普通的行業銷售的增速還要高，因為他們今年年初和去年年底的時候，地價比較低的時候他們拿低量非常大。購房貸款也不用擔心，歷史上來看都會放出來的。

　　說到美元，美元升值的話影響到底大不大，一個是對購房者，另外一個是對開發商的影響。購房現在有先夠政策的存在，所以我們自己的人都買不到房子，所以尤其對住宅的市場來說，美元升值對購房的影響還是非常有限的，因為很難有真正的資金流到普通的購買力。對於商業地產來說影響會更大。

　　另外一個對於開發商這一塊的資金，按照統計局的數據，外資佔到房地產開發的比例非常低的，不到1%，如果考慮到一些渠道外的一些資金的話，我們覺得也不用過於擔心。

　　房地產政策面，今年為什麼地產的基本面和政策面是大幅背離，核心有兩個擔憂，第一是擔憂調控加碼，第二是擔心中長期的需求。調控加碼來說三中全會已經明確表態了，第一就是要市場化。這麼多的行業裡最不市場化的一個行業我覺得地產可以算是核心的一個，包括限購限貸的政策都是極度非市場化的政策。未來在市場化的背景下，我們認為整個房地產的調控其實會帶來一些合理需求的增加，這個方向肯定是好的。擔憂中長期的需求，包括二胎、包括新興的城鎮化，很多的東西大家沒有感覺到，但是他的確在提升整個房地產行業未來的中長期需求的。政策方面另外一個很重要的一點就是制度紅利，包括土改、養老、國企改革、二胎等等，都是對我們明年很有機會的一些標的。

　　這是已經出台的政策(PPT)，其實對於地產這一波修復行情什麼時候起來，我們覺得快了，因為市場政策的預期差什麼時候修復，我們覺得等到靴子落地的時候修復就會很快到來。什麼時候靴子落地，各個城市自主出的政策什麼時候落地，北上廣深已經出了，今天又出了武漢。他們出了兩個政策，一個是二套房首付從6成提到7成，第二是社保納稅的年限從1年提到2年，個別提到3年，這對需求的影響是比較小的，我們覺得需求出台之後一兩個月之內有一定的回落，現在的需求是剛性需求和改善性的需求，你是買來自住的投資很少，這樣的政策並不會真正地抑制到這些真正有需要的很真實的需求。短暫的兩三個月之後很可能需求會回升，所以政策和過去不一樣，不會帶來資本面一個很大幅的下挫，不會讓開發商真正受傷。接下來個別的二級城市再出台，這些主要城市出台政策這條線基本上就形成一定的邏輯了。另外一個是房產稅，房產稅的政策有一定的試點城市出來，這是整個靴子的落地。

　　土地改革對於房地產行業太重要了，很多人說土地改革出來之後開發商是不是受損的，我們覺得要分階段來看，從短中期來說開發商是受益的，長期來說影響不是特別大，可能是一種比較大的負面的影響，要看政策執行的力度。中短期我們會看到一二線城市，因為像一二線城市處在什麼狀況?供不應求。一旦土地供應在一二線城市增加之後，我們會看到房價沒有變，房價不會回落，因為這些城市還是供不應求，我們會看到地價在回落，不會今年高點你一家100%上拿地的情況肯定會出現回落的。對於開發商來說他們賺的是房價和地價的差額的錢，不是說你房價漲他就一定更賺錢，他們其實賺的是房價和地價差額的錢。所以中短期這些三二線城市土地供應增加了之後，開發商的利潤率會回升，同時一二線城市過去開發商能分到一杯羹的人很少，整個市場的規模增加之後，因為這些市場又是供不應求，所以出來的這些供應一定會被消化掉，所以開發商的規模也會加速增長。中短期對於開發商來說一定會增加他們一二線城市的盈利能力，以及他們在一二線城市的銷售和經營的一個增速，對於他們來說是有利的。長期來說，因為你供應很多，整個房地產行業上升的週期會過早地進入供求平衡點，進入供求平衡點會帶來價格下降。所以你會帶來整個行業有可能過度供應之後，行業週期過早地見頂這是有可能但是這要看後期的政策的變化，可能在未來的5、6年或者是7、8年也不一定會看到這樣的事情。

　　土改對誰最受益，一二線城市有非住宅用地的公司，他們有一塊地可能是50萬一畝工業用地，有可能轉成住宅用地是價值是10倍或者是更高。

　　地價下降和房價下降，並不一定開發商一定受損，我們要記住開發商是差額的錢，是房價減地價的差額的錢。

　　再說一下房產稅的問題，三中全會在決定裡只有半句話是提到房產稅的，他說的是「加快房地產立法並適時推進改革」，這是什麼意思呢?因為之前資本市場預期說房產稅有可能大面積地鋪開，但是從這句話來說很明確這是不可能的。什麼叫「加快房地產稅立法」，如果你想征存量的房產稅一定要立法，增量可以來走，但是存量就是房地產稅要走立法的過程不會很快，第二是「適時推進改革」，要考慮到經濟的狀況、考慮到地方債務的問題，考慮到土地財政的問題，他不會是一個很快的過程。我們說一下我們的測算，假設全中國所有的房子全部征存量房房產稅，然後這個稅率我們假設是1%，1%是什麼概念?就是美國征的房產稅已經比較重了，他們的均值在0.8—1，我們取1%的稅率，假設全中國所有的房子都征1%的存量房的房產稅，如果全部能夠收回來，看他佔到賣地收入的18%。這裡我們考慮到人均有20平米的建面這是很正常的，即便中國所有的房產稅都收上來，可能只能佔到賣地收入的18%，只能佔到地方財政收入的8%。

　　我們推進存量房房產稅要有步驟的，要試點，否則你推存量房的房產稅你可能很難收下來，其次你的賣地收入的價格下降，我們不認為這個東西太快，但是他這一定是一個方向。

　　二胎炒了很多的概念，但是沒有人炒房地產股。我們要說的是地產其實是非常受益於二胎的，大家所擔憂的房地產中長期需求不行的問題，二胎其實是解決這個問題的其中很重要的一點。如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%—18%的增量的房地產的年均需求，如果二胎全部放開年均會增加27—39%的增量的需求。二胎對於整個行業來說中長期是一個托起中長期需求的政策，但是市場並沒有意識到。二十年以後是不是才有需求，其實不是的，打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。

　　包括城鎮化其實對地產行業的推動影響力也是非常大的，我們都有很深度的報告，時間關係不說了(PPT)。

　　最後一部分說一下房地產的投資策略，對於明年我們建議行業評級給的是增持，我們認為明年是有過一波修復性的行情。首先是政策的靴子落地，然後大家發現基本面沒有像大家之前預期的那樣被政策完全打壓下來，基本面還是相當不錯，這個預期差的修復其實是不低的。地產的估值和持倉都是歷史上最低的一個水平，地產公司的業績是非常漂亮的，今年的平均業績增速行業接近30%，明年的業績增速接近30%，主流公司對明年的業績已經全部鎖在賬上了。不但地產公司明年是一個漂亮高增長的一年，15年一直到16年的上半年，整個行業你們會看到他們的報表都非常漂亮，利潤率在持續往上走，對於萬科、保利這樣的公司來說，今年的年報其實是他們利潤率最低的低點，明年中報、明年年報、後年，其實他們的利潤率會持續地回升。包括年收入和利潤增速會持續地回升，這是源於地產的預售制度，去年和今年這種高的銷售爆發期其實在明年，後年也算，所以我們在接下來幾年會看到整個行業盈利能力各個方面報表的提升。

　　從選股來說，我們一個是從業績鎖定性，另外一個是從今年拿地拿得比較漂亮的一些公司，明年會形成一些比較漂亮的可售資源，除了主流的一線龍頭之外，二線的華夏幸福、中天、陽光城明年的增幅也會相當漂亮。

　　對於整個行業來說，預期差下面的修復我們覺得非常確定的，因為基本面和估值實在背離太大了，保利今年是5.8倍的PE，明年是4.5倍的PE，明年的業績全部鎖定，後年的業績也鎖定一部分，持續的增速都是很漂亮的。為什麼會這樣，我一開始說的就是市場兩個核心的擔憂，政策加碼和長期的需求。這兩個問題接下來都會靴子落地並且會有邊際上的改善。

　　改革的紅利來說，包括土地改革、國企改革、城鎮化、自貿區的複製、二胎的放開，接下來應該都是會有對應一定的比較好的投資標的，可能從拉動公司會到拉動板塊的一個熱點。從核心標的的選擇，我們提出「三美」，就是制度之美，因為改革其實是對於地產這麼一個重資源的行業來說，他的資源屬性一旦發生了變化，你要抓住制度的變化其實是非常重要的。另外是模式之美，第三是三高之美，高增長、高鎖定、高訴求的公司。

　　制度之美我們選擇的是金隅股份、電子城國企改革是中華企業、深振業。自貿區我們也要關注自貿區的複製。

　　第二個選股是模式，模式分兩個，誰在一二線城市有特殊的拿地能力，招商地產、華僑城、華夏幸福，持續能夠在一二線城市拿到便宜的地，他未來的成長就是能夠跑贏行業。第二個邏輯，當房地產整個行業從高增速向平穩增長過渡的時候，對誰來說反而是開始他們的黃金十年，支持房地產的服務業，我們今年核心推薦的標的之一就是世聯地產，我們認為接下來還是要繼續關注。

　　第三個選股策略是針對行業的三高之美，就是高增長、高鎖定、高訴求，龍頭公司是招商、金地，其他的是二線裡面陽光城、中天城投、華夏幸福。今天的匯報就到這兒，謝謝大家!

地產股大跌，市場先生想告訴我們什麼？ 侯安揚

http://xueqiu.com/5091499543/27118245
（插播一個跟內容無關的廣告：我們A股的基金要發售了，海外基金也在預約。我們自認為還是個靠譜的私募機構，業績也很好。如果您不擅於在市場中掙錢，或者是想更多時間去休閒娛樂，歡迎來找我們。我們不會跟您許諾自己做不到的事情，為了您的錢著想，最好要對我們有個詳細的瞭解。聯繫方式0755-23152703，ssrs@frontseaasset.com）

     該文於2014年1月14日在訂閱號「touziganhuo」發送。

     我（市場先生）最近特別不喜歡地產股，因為過去這個行業賺錢太容易了，誰都想來分一杯羹，不管是原來在這個行業耕耘的老大萬科，還是後來看著房子掙錢拚命進來的小地產商。這實在讓我為難，要是他們還這麼賺錢，而其他人卻在溫飽水平上苦苦掙扎，那我沒法再平衡這個市場的秩序。
     我現在要把地產股往1倍淨資產附近打，這個是有我的想法和考慮的。這事情我並不是現在才一時興起去這樣幹的，我從2010年起就已經開始警醒這種業務模式的可持續性了。這種模式其實很簡單，在我看來是一個整合資源者：地產商從政府手裡買土地，讓建築公司墊款蓋樓，等樓層蓋到一定程度就可以預售，買房子的人通常情況下自己出一部分，然後再從銀行貸一部分付款給地產商，於是地產商就可以用這消費者的錢去還銀行貸款和上游的錢，接著進入下一輪的開發滾動。
     讓我告訴大家一個簡單的數學道理。假如地產商自己用一塊錢從銀行那兒貸兩塊錢，總計3塊錢。假如這3塊錢平均一年能掙20%，扣除掉6%給銀行的成本，那最後累計能掙3*20%-2*6%=0.48元。對於地產商原來的1塊錢來說，相當於1年掙48%，複利哦！大家可別像給我狂宰的每年翻倍但是還啃著粗饅頭的散戶一樣看不起這回報率，這可是當今中國地產商發家致富的最大秘訣：槓桿。很多人都知道萬科很厲害對不，我們看看它從2000年起的每年利潤。
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     看著比較牛吧！但是我告訴大家，這個利潤的增長率也就是年化38%，時間長了自然就成了這神蹟！
     我再把這每年的利潤增長給大家看：查看原图

     大家看得見了嗎，地產股最牛的時候，不但利潤在往上走，連利潤增長率還在往上走。這個就是地產的大牛市，中國進入城市化階段，非常厲害！財富冒泡到處都是！
     為什麼會這樣呢？假如你是地產開發商，在房價往上走的時期，本來你考慮了建築成本、拿地成本，給自己定一個合理的利潤，比如要掙20%。但是，房價在往上走的時候，你拿地的時間是前年，等你賣房子的時候，你會驚訝的發現，原來可以買5000塊的房子，經過這兩年上漲，居然能賣7000塊了！這可是不得了的事情，多出來的2000塊，那可是實實在在多出來的利潤啊！！你最主要的土地成本已經是固定的了，而你賣房子的利潤卻升高了，反應在財務上，就是毛利率和淨利率不斷地升高！

查看原图      這是一段多麼美好的時光！但是，我很遺憾的告訴你們，假如這個過程逆轉，那就是一場悲劇。假如房價不但不漲了，還持續下跌，那地產商整個過程就是跟我上述所說的相反了：拿的土地是原來的成本，等賣房子的時候房價還下跌了，原來打算賣5000塊的房子，只能賣4000塊了！你拿地和賣房子，基本上間隔時間要有一個完整的地產開發週期，萬一在這段時間房價下降，那就是這個結局。這樣，未來反映的財務報表上的，就是毛利率不斷下降、淨利率不斷下降。
     這樣的生意，還有更多風險。因為買房子的人是在房子上漲的時候拚命過來的，如果房子價格下降了，大家追漲殺跌的心理會期望未來的房價能更便宜買到，這樣會帶來交易量的下降。對地產公司而言，假如這個事情真發生了，那會出現雙殺局面：價格跌下來、成交量跌下來。
     這就是我對地產商目前模式的考慮，所以就不再給它高估值。不但不給它高估值，還可能讓它們集體性的跌破淨資產。別以為我在胡扯，在香港我早就這麼幹啦！這代表著我想要告訴大家的是，對總體地產商而言，開地產公司划不來。
     有個叫格雷厄姆的老頭說了句話評述我經常幹的事：市場短期看起來像個投票機，長期看起來是個稱重機。我覺得這再適合不過了，假如你認為我這行為是不理性的，而你才是真理的一方，那你可是要掙大錢的。但是不管你認為自己的是對的還是錯的，至少要尊重一下我的看法，看我到底在說什麼話。
     最後，我悄悄地告訴你我一個秘密：如果我不看好這個模式，那不管是好公司和壞公司，我都會一股腦的不加區別這樣對待哦。知道我說這話的意思吧，哼哼哼！
分享是一道簡單的公式，只要你解開了，便找到了成功的方向。

隨筆--------地產股每一次反彈都是逃命的機會 山的沉穩水的靈動

http://xueqiu.com/6911202198/28380203
記得三年前，那時還在上海，從虹橋回市區的路上，期間跟一在交通銀行做外匯的朋友談銀行股。那時銀行市盈率十來倍，我堅持其有投資價值，他堅持相反觀點。三年來時間給出了答案，就算我未必是錯的他未必是對的，但至少這是個很有意思的案例。

你可以說三年時間對價值投資者來說不算什麼，你也可以說當年巴菲特投資富國銀行時買入後反而大幅度浮虧，越浮虧越增持，忍受了5年浮虧後終於走出了長線飆股形態。。但是對普通投資者來說，你不是巴菲特。巴菲特投資富國銀行時錢對他來說就已經只是個數字了。而對眾多投資銀行股的普通投資者來說，時間也是成本，你有幾個三年呢?中國的銀行股已經睡了六年了，再睡上六年也未嘗不可。如果你說因為熊市太久了，所以牛市要來了，那麼日本的金融股還熊了十幾二十年呢，牛市該不該來呢（銀行股反彈個一倍再跌回去總不能叫牛市吧）？

也許我是錯的，也許市場明天就開始扇我耳光，讓銀行股走出長線飆股形態，這些我都不知道。我所知道的是，經濟週期若向好，這麼低的銀行股肯定也能走出長牛走勢，但有的是股票能走得比金融股更牛；經濟週期若不向好，即便經濟基本面見底，銀行股也未必就能漲，因為經濟基本面大可以在底部徘徊很長時間，但仍會有其他行業跑出一些牛股來。所以你若不是巴菲特那種資金量，完全沒必要去趟金融股的渾水、碰這些跟宏觀經濟密切相關的行業。

這個月看到付羽寫的一篇心得，內容不去評價，但裡面有一句話我很贊同，大概叫做:'1、有業績有預期肯定漲，2、有業績沒預期則漲一步看一步，3、沒業績有預期也未必不漲'。說白了，股票就是預期的遊戲。那句話我還要添一句，叫做「4、有業績但預期極差，別想漲」。

第一類股票，比如佐力、光線、華誼，第二類例如最典型的格力電器，第三類例如桑樂金、九安醫療，第四類就是金融股和地產股。

美國股市這五年走出了一輪牛市，為什麼會有這輪牛市呢？因為人家當時已經把泡沫全部捅破了，美國投資者頭上不存在還沒爆炸卻隨時爆炸的不定時炸彈，壞到了極點才出現的經濟復甦，才出現的牛市。反觀中國呢？中國的地產泡沫遲遲不捅破，還花了四萬億購買經濟海洛因，只要這兩個不定時炸彈沒有個說法，中國的資本市場就永遠會對金融股和地產股敬而遠之，這就是預期的力量。試想美國金融股走牛的背景是什麼樣的，那時泡沫被完全捅破了，經濟一片狼藉，在這個基礎上出現的經濟復甦，自然就對市場很有說服力，投資者自然就願意去買金融股。但在中國，別看這些機構整天盯著各種指標來跟蹤宏觀經濟，就算經濟數據真的企穩了，見底了，甚至上升了，投資者基本上也不敢買金融股和地產股的，理由就是地產泡沫和四萬億海洛因還有利率自由化，三個靴子一個都沒落地。 而且就中國政府的態度來看，政府也不想讓靴子落地了，而打算大事化小小事化。ok，那就有得熬了，什麼時候把地產泡沫消化了，什麼時候再提牛市吧。我是覺得地產泡沫一時半會兒破不了了，李馳搞不好就得抱著金融股抱進棺材了。

從經濟基本面來看，追蹤那些曲線和各種經濟指數是沒用的，看看現在各種產能過剩的行業，鋼鐵、重工、有色、房地產等等，落後企業才死了多少，兼併重組了多少？這場波及各大鐵公雞行業的經濟轉型運動分明才剛剛開始，而不是接近尾聲，哪兒那麼容易就有大牛市出現呢？雖說股市是提前於基本面見底的，你好歹也要讓市場看得到轉型快結束了股市才肯漲起吧？如果我沒記錯，美國1929年崩盤後，好像是過了近20年上下才進入的大牛市。那時候美國經濟也是類似鋼鐵這種行業面臨痛苦的轉型，一轉就是一代人。

所以既然是股市，你就不能去迴避預期這個話題。投機和投資本來就是孿生兄弟，世上沒有純粹的投資和純粹的投機。作為投資者，我們要以基本面為根基，時刻牢記基本面和安全邊際，但不能忘了預期這個重要的因素。我們絕對應該在低位去埋伏那些基本面優秀的股票、將來能經營得越來越好的公司，但同時也要預判一下這個股票背後的公司和行業未來的空間還有多大、將來能不能吹得出泡泡來，而且一定要注意所選標的千萬不要有重如泰山且長期存在的負面預期，否則就吃不了兜著走了。典型例子就是金融股和地產股。從超長期的角度來，其實銀行股最終仍然是有出頭之日的，因為金錢永不眠；而地產股呢則很可能這輩子就完了，人口週期開始向下，需求開始長線走弱，地產行業可能一調整就是一代人，所以我說地產股每一次反彈都是逃命的機會，地產板塊什麼時候只剩半條命了，上證牛市什麼時候來。

降息對地產行業影響：拐點顯現 讓地產股重回主流視野

來源: http://www.guuzhang.com/portal.php?mod=view&aid=754

中國央行意外降息 中概股普漲地產股領漲

來源: http://wallstreetcn.com/node/211042

周五晚間，中國央行意外降息，受消息刺激，美股交易時段中概股普遍上漲，地產股領漲，其中搜房網、樂居和易居中國均漲超10%。

周五晚間，中國人民銀行意外降息，宣布明天起金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，並對基準利率期限檔次作適當簡並。

據華爾街見聞網站，廣發房地產研究小組指出，從歷史經驗上看，降息將對房地產是重大利好，無論是對房地產銷售面積還是房價都將產生積極影響，而且，地產板塊也將受到顯著拉動。1998年住房商品化之後，降息周期主要有2008年和2012年兩輪，地產板塊相對滬深300的超額收益分別為200%和40%。

美股開盤後，中概股普遍上漲，房地產類股票漲幅居前，其中搜房網、樂居和易居中國漲幅均超過10%。

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HK地產股梳理 求漏

來源: http://xueqiu.com/4711984219/34733495



1.2015年樓市應會比2014年好。
年中的判斷，現在仍然維持，且預期未來半年內政策環境不會逆轉。但2015年樓市除少數供求關系比較好的城市外，可能不會出現普遍性的量價齊升，原因在於庫存過大。
國內券商分析師預期，2015年兩次降息四次降準，如若果真如此，明年行業不缺催化劑。近期政策面來看，依舊處於呵護期，北京剛提高公積金貸款額度，上海也傳言放開限購。
長期而言，樓市很可能進入贏家通吃的局面，行業集中度繼續提升，一流公司有肉吃，二流公司有飯吃，三流公司有粥喝，不入流公司逐漸退出市場。

2.A股地產股已大幅上漲
站在現在這個時點回頭看，本輪地產股賺錢效應最強的市場是A股。首先A股瘋牛行情推動股價大幅上漲，保利地產已經逼近2007年高點；其次是跌幅超過H股，年初上證指數大幅回調，地產銀行以及藍籌股普遍被殺了一輪，香港大盤跌幅不深，龍頭地產股回調幅度小於2011年那波。國內現在大中小地產公司股價均有不俗表現，其中萬科A目前估值依然低於中海外，有望進一步上漲。

3.香港地產股機會
香港目前大型地產公司，如中海外和萬科估值合理。中小型規模公司估值偏低，主要是：1）、香港偏愛優質龍頭公司。2）、低估值公司基本面或多或少都有點瑕疵。

未來一段時間，個人覺得以下幾個公司值得關註：

融創：長期市值應該向保利A看齊，這個觀點我很早就說過了。現在融綠這個事，只會影響他的進度，不會影響長期趨勢。當然融創本身產品質量確實應該提高，尤其是他定位在高端市場。孫宏斌應該很清楚融創的短處，所以選擇跟綠城合作或者收購綠城。
世茂：非常熟悉的一家公司，操盤過N個項目。之前一直鄙視他們，前幾年從龍湖挖了銷售總監過來，業績這兩年不錯。現在回頭看，世茂最近十來年大戰略都對了，從立足上海到向內地二三線城市，大規模拿地，基本沒拿什麽高價地，土地成本偏低。商業模式好，確實事半功倍。

新城控股：2014年PE低於3倍，NAV折讓75%，分紅收益率10%，估值不貴是看點。公司資質中等，這兩年土地儲備已經優化，常州土地占NAV值在10%左右，市場可能還未意識到這一點。次新股，上市之後一直跌，目前900950停牌，咨詢過熟悉新城B的朋友，應是轉板到A股，方案參考東電B。因為轉板要拖到2015年，公司可能會做低2014年利潤充足2015年報表，所以如果今年業績不理想，大家別見怪。

雅居樂：主席已被釋放，風險逐漸消除。公司NAV2014年預期14塊，現價折讓70%，2014PE預期3.2倍。2010、2011年拿了不少高價地，全國化擴張並不順利。由於前期風波，公司加大降價力度，將會影響後期結算利潤。
佳兆業：政治風波繼續，判斷最終郭家要有人進去。公司NAV6塊，現價1.5左右，土地儲備大部分位於1、2線城市，地價較低，這些是安全墊。佳兆業今年銷售目標300億，竟然完成了。公司深圳所有項目被凍結，後續應該開始抓人。關註事態進一步發展，等待時機，風險釋放完畢後可考慮介入。

此外像綠城和合生這兩個難兄難弟，幾乎每一輪地產周期波動，他們都提供發財良機。看看這一輪如何，應該都是後期品種，靜觀資金是否參與。
碧桂園、龍湖、世茂今年都沒完成銷售任務，有短板的公司在未來必將逐個落隊。

總體而言，最近兩個月A股太瘋，資金北上香港完全被拋棄，留守資金也多關註A/H股聯動機會。這麽看，香港地產股如果要漲，還是要等風來。關註新一輪滬港通政策面會否修改進而利好香港股市，以及投資者熱情及資金動向。

政策持續放松成催化劑 中資地產股2015年估值將修複

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2015年第一波降準來襲，如何密切關註地產股走勢 孥孥的大樹

來源: http://xueqiu.com/8592131633/36258596

【寫在前面的話：全面降準來了，機構喊了快一年了！只能說預期之中，意料之外。降準利好房地產行業，地產行業處於周期性複蘇底部，但還是需要理性對待。就看地產股能否受刺激一把，引領上漲了。對於地產股需要理性，是因為這是周期性行業，且黃金時期已過，行業已摸及天花板。我認為，地產行業更多的是在其周期中摸尋規律，賺點“周期”性的錢，長期的還要特別對待，華夏幸福的模式不可複制。我每個月更新一次數據】
首先，先明確。當一個行業的龍頭老頭都紛紛轉行到想涉足其它行業，那麽說明這個行業的天花板已到。而中國的房地產市場現在就是這樣的情況。打算建立一個最簡單的指標，來觀察市場，每個月第17日更新一次，以此來跟蹤房地產市場趨勢，周期性反彈的整體情況。指標數據都來自國家統計局每個月17日公布的70大中城市房價情況。因為，雪球很多朋友都不了解這個行情，所以我們就僅用這個指標來講地產。雖說有些片面，但還是多少能判斷市場整體趨勢。
在深入之前，還是得跟大家講一講地產周期。地產周期有長周期和短周期之分，長周期看人口，這個根本性需求的指標。而短周期，則是看下圖，這麽多指標，看暈了吧。


是不是一下子感覺看不過來了，咱們今天把他簡化。僅用70大中城市的情況來對比即可，講得太多，也怕行外的同誌搞不清楚方向。
先講長周期。
大家都知道現階段處於底部盤整階段。此外，業內人士都知道，黃金時代已逝，已進入白銀時代。竟然進入白銀時代，呈現出各類指標的特征。但咱們今天就只講一個，需求——人。咱們看一下需求的根本轉變的原因，房地產市場從賣方市場徹底進入買房市場的原因。
看下圖，我們可以看到，房地產購房人口需求量逐步下降，中間的紅色柱子線是2009年，適齡購房年齡達到峰值，而2015年適齡購房人口已逐步走下降趨勢。這就是一個根本需求的扭轉。所以說，現在是白銀時代，地產的黃金時代已去。


房多人少，供應過多泡沫；人多房少，價格過高泡沫；
再講短周期，這個我們要密切關註。當別人認為地產瘋狂時，我們悄然離場，切記，切記。
以下指標是比較基本，如若每個月有比較特別的異動，會按時間點反饋給大家。
先看一個圖，房價跟地產股票有相關性，股票市場作為預期市場，一般領先一到二個月左右。以下的圖對的不是很好，有空的朋友再做下功課。
圖為萬科與全國房地產70個大中城市房價環比對比圖形。




咱們選擇環比為判斷房價是否反彈的基準。
明白一個原則：量在價前，房屋成交量是只鴨、必須要盯緊;
選擇監測標的城市，按個人的長期監測情況將城市分類如下：
（別跟我較盡城市的分類，我個人是這樣分，嘿！）
多監測點城市，才知道是否真正的複蘇。



全國整體情況
大家從圖中可以很清楚的看到現階段，地產的周期性處於06年以來的第四個周期的底部。開始逐步在慢慢複蘇。




70個城市漲跌個數，近幾個月逐漸有城市價格環比上漲，12月底是有3個。




（各線城市都是住宅價格環比數據）
一線城市，很明顯價格指數環比上漲明顯，特別是深圳，杠杠滴，數據突破0界線。




強二線城市，相對環比上漲幅度沒那麽大，環比數據接近0界線。




弱二線城市，仍在底部，更弱，環比數據離0界線還有點距離。




三線城市，表現跟弱二線城市差不多，依舊在度部盤整。（本想分個強三線城市出來，發現佛山不在國家監測的70個城市中也就作罷。）



綜合上面的情況看，當下僅有一線城市複蘇比較明顯，個別強二線城市複蘇。其它仍“趴著”。仍在底部。
最後關於地產股的選股策略，簡單提幾點：
1、布局合理，重點一二線城市；
2、產品線合理，一線城市富翁太多，豪宅去化照樣了得，特別是限貸、限購放開後，改善性需求有所提升；
3、財務基本面好、現金流、資產負債率對房企來說猶為重要因為動不動一塊地就超10億元的支付；
4、專註於細分市場，如華夏幸福產業園，華僑城旅遊地產；
5、帶點其它概念，如中糧地產國改概念，華僑城，前海，深港通概念，時而補充互動；
6、謹慎提醒，地產行業當然別以為低PB、PE就好。
7、還是選龍頭好些。
風險提示：長期，複蘇不及預期。短期，明日沖高回落，則調整繼續，沒說降準就一定牛B哄哄的漲！

$萬科A(SZ000002)$    $保利地產(SH600048)$    $華夏幸福(SH600340)$    $華僑城A(SZ000069)$    $首開股份(SH600376)$    $金融街(SZ000402)$    $金地集團(SH600383)$    $招商地產(SZ000024)$    $中糧地產(SZ000031)$    $陽光城(SZ000671)$    
@西峯 @沒幹貨不廢話 @朱勝國 @今日話題 @方舟88

地產股投資第一課（1）地產盈利模式的特性 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37044009
研究一個行業，首先必須搞清楚他的盈利模式。下面先讓我們看看房地產這門生意。

除了極少數開發商從事一級開發外，其餘大多數開發商，實際都是從事二級開發。現在很多一級開發也都是ZF及旗下的投資公司在做。所謂一級開發，就是把「生地」（或者叫「毛地」）搞成熟地，主要就是拆遷（舊城）、或者基礎建設（市政道路及水電等，荒地）。而二級開發，就是在招拍掛市場上，拿到已經整理好的熟地，蓋好房子再賣掉。除此之外，還有一級半，這個就不多說了。後文分析的房產開發商，如無特殊說明，均指二級開發。

實際上地產的盈利模式很簡單，買地——蓋房——賣房。收入超過成本及稅收的部分，就是利潤。但是房地產也有一些自身的特性，使得地產股的質素千差萬別：

一、預售制度。商品房在建設過程中，就可以出售給客戶並收回全款。開發商並不需要等房子全部蓋好才能賣，也不能啥也不干就賣紅線圖。商品房能否出售，取決於開發商是否拿到《預售許可證》。
開發商在拿到預售證之前，是純投入階段。主要的投入就是買地的資金，以及拿證前的建設資金。拿到預售證以後，開發商每賣一套房，就能將該套房的全部資金收回，即使這套房子後面還需要兩三年的建設和投入。
因此，一些開發商比較在乎的兩個指標：
1、       【拿地到開盤時間】。這個指標越短，說明開發商在前期積壓資金的時間也越短。快的公司可以做到8、9個月（需要很高的辦事效率和執行力）。因為最開始，拍地前的地塊調研無需投入太多資金，因此大頭的資金投入主要都是從繳付土地款那一刻開始。項目開盤前，還需要做產品設計、報建、招投標、施工建設等等工作，這期間都是只能投入資金，不能回收資金。
2、       【開盤銷售去化率】，特別是首開。開發商在首開前，就會做很多營銷和推廣。為的就是拿到預售證以後，能夠立即賣掉一大部分，回籠資金。但是，並不是所有的地產項目，都能夠達到較高的開盤去化率（與地段、產品、價格、營銷等很多因素都有關係）——除非是房價暴漲市民排隊買房。而且作為營銷團隊的領導，也有一定的私心，去化率太高會被老闆認為定價過低，去化率太低會被老闆認為能力不足。一般認為普通年份開盤去化率在50%至70%都是比較成功的。

二、土地。因為房地產的「不動產」特性，每一塊土地都是獨一無二無法複製的。但是也要注意，並不能因為其「無法複製」，就認為房地產只漲不跌，因為人是可以流動的，不住在這塊地上，我住旁邊不行嗎？不在這個商場買東西，我在旁邊的商場買就不行嗎？地塊的價值，主要由地塊本身上蓋物，以及一定交通半徑範圍內的其他地塊上蓋物決定的。從一定程度上說，由地塊周邊一定交通範圍內的人流密度和資本密度決定。
商品房最主要的成本，土地成本、建築成本、三費成本等。同一個區域的競爭樓盤，其他的成本都可以在一條起跑線上競爭，唯獨土地成本，是從拿地時就決定的，是多少就是多少，無法通過更有效的管理，更合適的規劃設計、更先進的工藝去改進。也因此，拿地的時機非常重要。不同的地塊（地段及拿地成本），被用來規劃成剛需盤、改善盤、別墅盤、商業盤乃至城市綜合體等不同類型的地產項目。一個項目是否能運營成功，拿地因素佔到六成（拿地時就會做一次可行性研究和定位，以及資金規劃等），拿地後的定位和產品規劃佔兩成，後期的建設、營銷等佔兩成。
由於拿地的成本差異，在此又引申出兩個重要的指標：
1、【土地成本/售價】佔比。理論上說，這個指標越高，則前期的資金佔用越多，不利於資金周轉。當然這個指標也不是一錘定音的，因為還需綜合考慮其他因素。例如城市規模和人口流動等，一些三四線城市，雖然這個指標低，但由於供過於求嚴重，後期銷售受阻，也是不利的。
2、【土地成本/淨利潤比】，這個指標也是非常重要的。舉個例子：假設拿地花了1個億，建設成本及稅收等花了1個億，淨利潤也是1個億（只是簡單舉例），那麼土地成本/淨利潤比=1。這意味著什麼呢？這意味著這個地塊開發完畢以後，一個雞蛋就變成兩個雞蛋了（後續開發規模增加一倍）。如果從回款（現金流）的角度考慮，實際還不需要等項目開發完，只需現金流接上，一個雞蛋就已經變成兩個雞蛋了。這個問題在後期的第一課也可能會提到。

三、利潤率和周轉率。一般情況下，開發商很難同時兼顧利潤率和周轉率。也就是說，利潤率高的情況下，往往周轉慢，反之亦然。這個道理其實也就是最基本的商業道理「薄利多銷」。
舉個簡單的例子：一個項目的淨利率是7%。假設房價上漲10%的情況下，能夠讓淨利率上升到14%。那麼一個快周轉的開發商，由於快速開發，一個雞蛋已經變成了兩個雞蛋；另一個囤地的開發商，慢慢賣等著房價上漲——雖然它只有一個雞蛋，但最後賣出了兩個雞蛋的價格。哪種模式更好？這個在後期的文字中再詳細討論。

四、土地增值稅。這個稅種其實在房地產開發中佔到比較大的一塊比重。A股會計制度將土地增值稅算在【營業稅金及附加】裡，H股則算在【所得稅開支】裡。H股看得直觀一些，很多H股的情況是，土地增值稅的金額跟企業所得稅差不多，還有一些甚至土地增值稅+企業所得稅＞企業的淨利潤。由於土地增值稅是實行超率累進稅率，普遍來說利潤率越高交的稅也越多。所以土地增值稅是有利於快周轉型的房企的。減少土地增值稅主要的途徑，一是降低利潤率+快周轉；二是提高建設成本，也就是做精裝修房。

地產股投資第一課（2）資金鏈與槓桿 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37457498
各行各業都能聽到「資金鏈」這個詞，地產行業的頻率更高。那麼具體對於地產行業來說，資金鏈究竟是怎麼一回事呢？

我們有時在看一些項目的廣告宣傳時（特別是城市綜合體和商業項目），能看到諸如「總投資50億元」字樣。這裡的投入50億元，並非開發商真金白銀拿了50個億出來。下面簡單說說開發商是如何利用小資金翹起大項目。

首先我們來看普通行業的「投資金額回收期」（簡單模型）：

註：投資金額回收期，指的是從現金流角度，全部收回初始投入資金所需的時間。這個概念與投資回收期的概念不同，且不考慮資金的時間價值。我不知道財務管理上是否有類似的名詞，這個概念名詞是我自行「山寨發明」。 這個概念，其實就是雞生蛋，蛋又變成雞的時間。
比如新建一個金屬冶煉設備（或火力發電設備），總投資是10個億，建設時間為2年。兩年後生產，每年的折舊1個億，淨利潤也是1個億。如果不考慮遞延所得稅及其他應付款項，那麼該項目每年回籠資金2個億。按這個速度，5年後可以收回初始投入的10個億資金。所以總的投資金額回收期是2+5=7年。
注意：投資金額回收期的魅力之處來了。當這10個億的初始投入全部收回，就可以投到下一個投資項目中去了。而如果下一個項目在建設期，投入資金是分批投入的，那麼甚至還不需要等10個億資金全部回籠，就可以開建新項目。那邊新項目一邊建設，這邊老項目一邊回收資金供血。如此一來，實際上不需要等初始資金全額收回，就可以繼續下一個投資項目。

上一節我們講到房地產行業的「預售制度」。就是商品房還沒蓋完，只需要拿到預售許可證，開發商即可將商品房出售，並拿回全款。不需要像其他企業那樣，在後期慢慢回款。
此外，不動產的抵押性較好，使得借款時能更方便獲得資金。普通的機械、存貨作為抵押品，搞不好就一夜之間就「不見」了。但不動產不存在這個問題，挪不走搬不動。
以上兩個特點使得開發商在資金鏈上可以做足功夫。只要前後現金流能夠接上，完全可以用很少的資金撬動大項目。但危險也在這裡，如果銷售受阻，使得回款不暢，前後資金接不上，那麼再大的房企也可能一夜間崩塌。所以說房地產的資金鏈就是生命線。優秀的房地產企業，對財務管理的重視，對現金流的把控，已經遠遠超過一般的房地產企業。

開發商投入的第一筆資金，主要是從「拿地」開始。此後不斷需要投入資金，直至首次開盤。這裡用之前提到過的一個例子，來做簡單說明（例子中的數字及成本構成，不一定精確）：
地塊A，土地成本1億元（核算到樓面地價約合2500元/平米，即4萬平米建築面積）。獲取地塊後（假設一次性付清），抵押貸款5000萬元（抵押率50%）。地塊分兩期開發，每期建安成本核算為2500元/平米（18層），其他成本（含營銷費用、財務費用、辦公管理費用、稅費等，但不包含所得稅）約為1000元/平米，總成本為6000元/平米，第一期售價8000元/平米，毛利率25%，第二期售價8500元/平米（漲幅6.25%）。
第一年：
第一期分兩批開發，錯開建設進度。
第一批1萬平米，投入：
建安費用：10000平米*2500*（40%—10%）=750萬元
國家規定投資額25%可獲得預售許可證，實際各地以工程進度為準來發放預售許可證，這裡取40%的值。另外，假設施工單位墊資率為25%（即還有250萬工程款未結算）
其他費用：按投入50%計算，則為10000平米*1000*50%=500萬元，因前期的稅費及營銷費用較多。
此時實現銷售回款，假設首次開盤去化率80%（算高的，但能達到）：
10000平米*8000*80%=6400萬元
此時賬面資金為：
貸款來的5000萬+售樓的6400萬—建安成本750萬—其他成本500萬=10150萬元
大於初始投資1億元。
如果按某開發商的速度，從拿地到首次開盤8個月，那麼「投資額回收期」就是8個月嗎？這就是一個雞蛋變兩個雞蛋的時間？
答案是否。因為之前有定義過「要求全額收回初始投入資金後，地塊能繼續正常開發下去」。
繼續。
第一批次銷售掉80%以後，減緩第一批次工程的建設進度，減少資金投入，重點投入首期的第二批次，以盡快獲取預售證並開盤。
這是第二批次可能在施工單位的墊資下已經幹了一部分了。我們注意到土地貸款的5000萬元，也是足額夠付的，所以周轉是沒問題的。
假設第二批次晚3個月開盤，（三個月蓄客期）此時的投入如下：
第一批次建安成本（開盤以後，一般要等兩年才交房）：300萬
第一批次其他成本：50萬
第二批次建安成本：同樣為750萬元
第二批次其他成本：同樣為500萬元
總投入為：1600萬元
銷售情況：不漲價，同樣去化掉80%，同時在這三個月內第一批次消化10%
銷售回款：6400+800=7200萬元
此時的資金為：
一批的10150萬元+二批的7200萬-300萬-50萬-750萬-500萬=15750萬元。
到此時，賬面資金已經1.575億元了，是否抽離掉1億元，項目後期的批次可以正常流轉下去呢？
如果可以，那麼這一億元就可以投入到下一個地塊去生蛋，一年的時間一個雞蛋變成兩個，相當於增長率100%。
太嚇人了吧？
當然，這裡還有一個解抵押的問題。房產銷售前，需要將待銷售部分的房屋進行抵押。比如說，商品房已經賣給客戶了，那麼對應房屋的土地產權已經不屬於開發商，自然開發商不能再繼續將這些土地繼續抵押。這個解抵押的過程需要在房屋出售前就完成，否則不能完成產權過戶。很多同學買房的時候可能遇到過這種情況，首付款已經交了，但遲遲不能簽合同，不能在房地局備案登記，也不能去銀行辦理按揭。等了一兩個月後，才被開發商叫去簽《商品房買賣合同》。這其中就很有可能是開發商的解抵押還沒辦好，一些開發商資金鏈拉的很緊，需要收到客戶的首付款後，才有錢去還款並辦理解抵押。
前面提到回收1.575億元，但這裡土地抵押貸款了5千萬，所以需要解抵押一半的土地，需還款2500萬元。最終的回收金額是1.325億元。

呵呵，是這樣的，當然這個模型過於理想化了，並非所有的樓盤都能拿地後8個月開盤，並非所有樓盤都能達到80%的首開去化率，也並非所有樓盤的成本構成都是如此。拿地到開盤時間越長，土地成本佔比高，銷售去化率越低，這個回收期就越長。


好了，模型到此為止吧，簡單說，就是開發商只要把土地拿下，基本後期的建設資金，可以通過借貸籌借。主要涉及兩個抵押貸款，一個是上面說的土地抵押，第二個是在建工程抵押。為了方便舉例，上面的例子中沒有提到在建工程抵押。這個在建工程抵押，就比如說開發商的房子建到10層，建築成本投入了3000萬，那麼還可以從銀行或信託等渠道借到2000萬左右的資金（具體看抵押率）。在建工程抵押同樣需要在房屋出售前進行解抵押（也就是還款）。

早期拿地，開發商可以分期付款給政府，後來不允許了，必須一次性付清。當然，這個監管也是可能被合理處理好的（此處不詳述）。
如果1個地塊20個億，而且必須一次性付款，開發商只有10億資金，能不能啃下這個骨頭呢？
由於拿地資金不能從銀行借貸，所以如果要繼續放大槓桿，信託和基金（不是幫大家買股票的那個基金），以及一些資產管理項目，就派上用場了。最常見的模式就是，基金從市場上籌集資金（包括大爺大媽，一般100萬起購）。開發商和基金按一定比例出資成立合營的子開發商，並約定按股權比例分享利潤，同時開發商有權在X年後從基金手裡按一定的資金成本（不論項目盈虧），回購子開發商的股權。
當然了，這個回購發生的概率幾乎是100%（除非跑路），具體原因不表。