地產股投資第一課（1）地產盈利模式的特性 那一水的魚
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研究一個行業，首先必須搞清楚他的盈利模式。下面先讓我們看看房地產這門生意。
除了極少數開發商從事一級開發外，其餘大多數開發商，實際都是從事二級開發。現在很多一級開發也都是ZF及旗下的投資公司在做。所謂一級開發，就是把「生地」（或者叫「毛地」）搞成熟地，主要就是拆遷（舊城）、或者基礎建設（市政道路及水電等，荒地）。而二級開發，就是在招拍掛市場上，拿到已經整理好的熟地，蓋好房子再賣掉。除此之外，還有一級半，這個就不多說了。後文分析的房產開發商，如無特殊說明，均指二級開發。
實際上地產的盈利模式很簡單，買地——蓋房——賣房。收入超過成本及稅收的部分，就是利潤。但是房地產也有一些自身的特性，使得地產股的質素千差萬別：
一、預售制度。商品房在建設過程中，就可以出售給客戶並收回全款。開發商並不需要等房子全部蓋好才能賣，也不能啥也不干就賣紅線圖。商品房能否出售，取決於開發商是否拿到《預售許可證》。
開發商在拿到預售證之前，是純投入階段。主要的投入就是買地的資金，以及拿證前的建設資金。拿到預售證以後，開發商每賣一套房，就能將該套房的全部資金收回，即使這套房子後面還需要兩三年的建設和投入。
因此，一些開發商比較在乎的兩個指標：
1、 【拿地到開盤時間】。這個指標越短，說明開發商在前期積壓資金的時間也越短。快的公司可以做到8、9個月（需要很高的辦事效率和執行力）。因為最開始，拍地前的地塊調研無需投入太多資金，因此大頭的資金投入主要都是從繳付土地款那一刻開始。項目開盤前，還需要做產品設計、報建、招投標、施工建設等等工作，這期間都是只能投入資金，不能回收資金。
2、 【開盤銷售去化率】，特別是首開。開發商在首開前，就會做很多營銷和推廣。為的就是拿到預售證以後，能夠立即賣掉一大部分，回籠資金。但是，並不是所有的地產項目，都能夠達到較高的開盤去化率（與地段、產品、價格、營銷等很多因素都有關係）——除非是房價暴漲市民排隊買房。而且作為營銷團隊的領導，也有一定的私心，去化率太高會被老闆認為定價過低，去化率太低會被老闆認為能力不足。一般認為普通年份開盤去化率在50%至70%都是比較成功的。
二、土地。因為房地產的「不動產」特性，每一塊土地都是獨一無二無法複製的。但是也要注意，並不能因為其「無法複製」，就認為房地產只漲不跌，因為人是可以流動的，不住在這塊地上，我住旁邊不行嗎？不在這個商場買東西，我在旁邊的商場買就不行嗎？地塊的價值，主要由地塊本身上蓋物，以及一定交通半徑範圍內的其他地塊上蓋物決定的。從一定程度上說，由地塊周邊一定交通範圍內的人流密度和資本密度決定。
商品房最主要的成本，土地成本、建築成本、三費成本等。同一個區域的競爭樓盤，其他的成本都可以在一條起跑線上競爭，唯獨土地成本，是從拿地時就決定的，是多少就是多少，無法通過更有效的管理，更合適的規劃設計、更先進的工藝去改進。也因此，拿地的時機非常重要。不同的地塊（地段及拿地成本），被用來規劃成剛需盤、改善盤、別墅盤、商業盤乃至城市綜合體等不同類型的地產項目。一個項目是否能運營成功，拿地因素佔到六成（拿地時就會做一次可行性研究和定位，以及資金規劃等），拿地後的定位和產品規劃佔兩成，後期的建設、營銷等佔兩成。
由於拿地的成本差異，在此又引申出兩個重要的指標：
1、【土地成本/售價】佔比。理論上說，這個指標越高，則前期的資金佔用越多，不利於資金周轉。當然這個指標也不是一錘定音的，因為還需綜合考慮其他因素。例如城市規模和人口流動等，一些三四線城市，雖然這個指標低，但由於供過於求嚴重，後期銷售受阻，也是不利的。
2、【土地成本/淨利潤比】，這個指標也是非常重要的。舉個例子：假設拿地花了1個億，建設成本及稅收等花了1個億，淨利潤也是1個億（只是簡單舉例），那麼土地成本/淨利潤比=1。這意味著什麼呢？這意味著這個地塊開發完畢以後，一個雞蛋就變成兩個雞蛋了（後續開發規模增加一倍）。如果從回款（現金流）的角度考慮，實際還不需要等項目開發完，只需現金流接上，一個雞蛋就已經變成兩個雞蛋了。這個問題在後期的第一課也可能會提到。
三、利潤率和周轉率。一般情況下，開發商很難同時兼顧利潤率和周轉率。也就是說，利潤率高的情況下，往往周轉慢，反之亦然。這個道理其實也就是最基本的商業道理「薄利多銷」。
舉個簡單的例子：一個項目的淨利率是7%。假設房價上漲10%的情況下，能夠讓淨利率上升到14%。那麼一個快周轉的開發商，由於快速開發，一個雞蛋已經變成了兩個雞蛋；另一個囤地的開發商，慢慢賣等著房價上漲——雖然它只有一個雞蛋，但最後賣出了兩個雞蛋的價格。哪種模式更好？這個在後期的文字中再詳細討論。
四、土地增值稅。這個稅種其實在房地產開發中佔到比較大的一塊比重。A股會計制度將土地增值稅算在【營業稅金及附加】裡，H股則算在【所得稅開支】裡。H股看得直觀一些，很多H股的情況是，土地增值稅的金額跟企業所得稅差不多，還有一些甚至土地增值稅+企業所得稅＞企業的淨利潤。由於土地增值稅是實行超率累進稅率，普遍來說利潤率越高交的稅也越多。所以土地增值稅是有利於快周轉型的房企的。減少土地增值稅主要的途徑，一是降低利潤率+快周轉；二是提高建設成本，也就是做精裝修房。