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地產股大跌，市場先生想告訴我們什麼？ 侯安揚

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     該文於2014年1月14日在訂閱號「touziganhuo」發送。

     我（市場先生）最近特別不喜歡地產股，因為過去這個行業賺錢太容易了，誰都想來分一杯羹，不管是原來在這個行業耕耘的老大萬科，還是後來看著房子掙錢拚命進來的小地產商。這實在讓我為難，要是他們還這麼賺錢，而其他人卻在溫飽水平上苦苦掙扎，那我沒法再平衡這個市場的秩序。
     我現在要把地產股往1倍淨資產附近打，這個是有我的想法和考慮的。這事情我並不是現在才一時興起去這樣幹的，我從2010年起就已經開始警醒這種業務模式的可持續性了。這種模式其實很簡單，在我看來是一個整合資源者：地產商從政府手裡買土地，讓建築公司墊款蓋樓，等樓層蓋到一定程度就可以預售，買房子的人通常情況下自己出一部分，然後再從銀行貸一部分付款給地產商，於是地產商就可以用這消費者的錢去還銀行貸款和上游的錢，接著進入下一輪的開發滾動。
     讓我告訴大家一個簡單的數學道理。假如地產商自己用一塊錢從銀行那兒貸兩塊錢，總計3塊錢。假如這3塊錢平均一年能掙20%，扣除掉6%給銀行的成本，那最後累計能掙3*20%-2*6%=0.48元。對於地產商原來的1塊錢來說，相當於1年掙48%，複利哦！大家可別像給我狂宰的每年翻倍但是還啃著粗饅頭的散戶一樣看不起這回報率，這可是當今中國地產商發家致富的最大秘訣：槓桿。很多人都知道萬科很厲害對不，我們看看它從2000年起的每年利潤。
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     看著比較牛吧！但是我告訴大家，這個利潤的增長率也就是年化38%，時間長了自然就成了這神蹟！
     我再把這每年的利潤增長給大家看：查看原图

     大家看得見了嗎，地產股最牛的時候，不但利潤在往上走，連利潤增長率還在往上走。這個就是地產的大牛市，中國進入城市化階段，非常厲害！財富冒泡到處都是！
     為什麼會這樣呢？假如你是地產開發商，在房價往上走的時期，本來你考慮了建築成本、拿地成本，給自己定一個合理的利潤，比如要掙20%。但是，房價在往上走的時候，你拿地的時間是前年，等你賣房子的時候，你會驚訝的發現，原來可以買5000塊的房子，經過這兩年上漲，居然能賣7000塊了！這可是不得了的事情，多出來的2000塊，那可是實實在在多出來的利潤啊！！你最主要的土地成本已經是固定的了，而你賣房子的利潤卻升高了，反應在財務上，就是毛利率和淨利率不斷地升高！

查看原图      這是一段多麼美好的時光！但是，我很遺憾的告訴你們，假如這個過程逆轉，那就是一場悲劇。假如房價不但不漲了，還持續下跌，那地產商整個過程就是跟我上述所說的相反了：拿的土地是原來的成本，等賣房子的時候房價還下跌了，原來打算賣5000塊的房子，只能賣4000塊了！你拿地和賣房子，基本上間隔時間要有一個完整的地產開發週期，萬一在這段時間房價下降，那就是這個結局。這樣，未來反映的財務報表上的，就是毛利率不斷下降、淨利率不斷下降。
     這樣的生意，還有更多風險。因為買房子的人是在房子上漲的時候拚命過來的，如果房子價格下降了，大家追漲殺跌的心理會期望未來的房價能更便宜買到，這樣會帶來交易量的下降。對地產公司而言，假如這個事情真發生了，那會出現雙殺局面：價格跌下來、成交量跌下來。
     這就是我對地產商目前模式的考慮，所以就不再給它高估值。不但不給它高估值，還可能讓它們集體性的跌破淨資產。別以為我在胡扯，在香港我早就這麼幹啦！這代表著我想要告訴大家的是，對總體地產商而言，開地產公司划不來。
     有個叫格雷厄姆的老頭說了句話評述我經常幹的事：市場短期看起來像個投票機，長期看起來是個稱重機。我覺得這再適合不過了，假如你認為我這行為是不理性的，而你才是真理的一方，那你可是要掙大錢的。但是不管你認為自己的是對的還是錯的，至少要尊重一下我的看法，看我到底在說什麼話。
     最後，我悄悄地告訴你我一個秘密：如果我不看好這個模式，那不管是好公司和壞公司，我都會一股腦的不加區別這樣對待哦。知道我說這話的意思吧，哼哼哼！
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