友邦近百萬租北角商廈
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GS(14)@2015-10-07 01:22:35【本報訊】本港商廈市場租賃需求保持強勁，其中保險業主導市場需求，友邦保險（1299）落實以月租約96萬元承租北角英皇道633號三層逾3萬方呎樓面。友邦承租順豪（219）旗下英皇道633號22、23及25樓共三層，合共30,135方呎，月租大約96萬元，呎租32元。據悉，是次友邦租用的單位屬擴充之用，集團在附近持有友邦香港大樓全幢，但以收租為主，只自用少數部份單位。
AXA安盛租時代廣場
除友邦外，AXA安盛亦增租寫字樓樓面，以月租逾100萬元承租銅鑼灣時代廣場全層約1.96萬方呎樓面，呎租55元。國內保險公司信利保險亦租灣仔中環廣場逾9,000方呎樓面，月租逾50萬元。世邦魏理仕指出，第三季寫字樓整體空置率自第二季的3.6%下降至3.2%，平均租金由60.3元增加至62.2元，按季升3.2%。中環的空置率更由1.7%跌至1%，接近2008年的歷史低位0.8%，租金按季升3.7%至110.7元。反觀商舖市場受零售氣氛影響轉差，令第三季商舖市場錄得更多退租個案，核心區的商舖多以低於前租約的價錢租出或續租。消息指，已丟空逾一年的旺角西洋菜南街4號昌記大廈地下D舖，約750方呎，終以約60萬元租予韓國化妝品店，呎租800元，較前租戶天梭表月租略高5萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151006/19322025
周顯：細價樓爆煲 也可看好商廈 周顯
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GS(14)@2015-12-24 02:01:33http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】在大半年前，湯文亮博士發表了「細價樓爆煲論」，成為一時熱話，結果是在他所預期的半年之內，細價樓非但沒有爆煲，反而屢創新高，湯博士成為了眾矢之的的攻擊對象 ，還要在福臨門大排筵席，大請其客，兼且發表了多篇認輸的文章，可謂既輸了錢，也輸了面子，成為了「雙輸中年」。
誰知就在他認輸兼請客之後，忽然敗部復活，細價樓如他所料，快速地爆煲了，而且速度之快，更加是令人難以置信，以沒有發生金融危機的大前提下，這一次暴跌的速度，算是前所未有的。
政府集中壓住宅 寫字樓仍看升
湯博士本人的名聲，自然也像文革後般，遭到正義平反了，這也可以證明，真正的金子是貨真價實，永遠發亮的。而我對於湯博士，也極盡巴結之能事，我本人是從來不出席免費的聚會的，但只要湯博士叫到，例必奉陪兼早到，正是活生生的證明。
之所以寫這一篇文，皆因在網上看到，有人批評，湯博士明明說細價樓爆煲，為何又用3億幾元買寫字樓呢？(按﹕我也不知此事，只是原文照錄)這豈不是自打嘴巴？實則上，寫字樓和住宅是不同的兩個市場，在地產霸權下，所有種類的房地產同時缺乏，但是梁振英政府只集中解決住宅問題，因此在大孖沙的眼中，寫字樓仍然是看升。不久前，一名千億身家的地產發展商也告訴我，他也在買寫字樓，正是一個例子。這些網民之流，湯博士看不到他的文章，所以由本馬屁精代答，以為又一擦鞋之作。
[周顯 投資二三事]
商廈仍看好 租金趨升
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GS(14)@2016-02-09 12:08:51【有望突圍】樓市轉壞，物業投資市場氣氛亦轉差，兩大專家俱認為，猴年商廈及民生區地舖租金上升空間仍持續，較具投資價值。湯文亮指出，商廈在猴年可以較為看高一線，因為出租率理想，租金趨升，回報仍較穩定。而可作為半零售用途的銀座式商廈租金亦平穩向好。至於一線地舖之前升得太急，今年租金走勢仍看淡，「情況有啲似細價樓，仲會跌」。而最不值得投資的則以車位莫屬，因為當經濟一差，「最先都是cut咗部車先，之後唔要個車位」。曾淵滄亦認同甲級商廈空置率低，而且供應又不足，內地機構對本港商廈需求大，現階段較具投資價值。雖然一線舖位租金續跌，但二線民生區舖位未跌，「領展（823）啲民生舖仲加租」。不過，投資物業能否獲利主要視乎持貨能力，長期持有物業才最賺錢。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484380
新寧重建項目申建行車隧道 強化希慎商廈王國
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GS(14)@2016-02-18 00:13:25http://property.mpfinance.com/cf ... 0217/paa01/lac1.txt
【明報專訊】銅鑼灣大地主希慎興業（0014）最新向城規會申請於恩平道及希慎道增設2條行車隧道，以強化區內包括利園1期、2期以及新寧大廈商廈重建項目的行車連接。面對近期旅客遊港減少，希慎副主席及行政總裁劉少全對今年全年零售市道審慎樂觀，認為要優於去年則較有挑戰。
希慎旗下銅鑼灣新寧大廈重建項目早前已展開前期工程，業主最新申請加設行車隧道的設計及連接，申請人指有關設計不影響現行交通，同時為公眾帶來裨益。
希慎﹕商戶今年生意難做
零售方面，希慎商舖業務總監蔡雯慧表示，商場目前出租率100%，農曆新年期間人流與營業情况與去年相若，但暫未有實際營業額。希慎公司副主席及行政總裁劉少全指，受外圍、本港經濟及人民幣影響，已見到商戶今年生意難做，不過暫無減租壓力。
另新地（0016）代理租務部副總經理孫雅茵則稱，新地旗下屯門V city商場新春期間，整體人流逾400萬人次，估計營業額近2億元，預計今季商場人流將逾1200萬人次，總營業額逾5.5億元，按年分別升5至10%。
她又指，商場今年會有約40個商舖租約到期，料租金加幅約5至15%，商場現時呎租約50至250元，另加營業額4至15%分成。商場去年全年生意額達22億元，按年升逾一成，總人流4900萬人次，按年升一倍。
利嘉閣料商廈逆市升價一成
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GS(14)@2016-02-18 00:35:38【本報訊】樓市持續看淡，利嘉閣指今年整體樓價跌兩成，交投少近一成，不過看好商廈市場逆市上升5%至10%。美聯工商舖亦指猴年工商舖市場挑戰大，惟商廈較佳，料樓價可升15%。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，農曆新年後住宅成交續淡，一手成交由原先估計1.8萬伙，跌至1.6萬伙；二手由4.3萬伙降至3.5萬伙，一二手合共5.1萬宗，比去年近5.6萬伙少近一成，預期新年後至3月份只有極小規模的小陽春。由於市況艱難，今年整體樓價跌15%至20%，集中在上半年及中小型住宅，物業市場只有商廈表現較好，因為有中資持續買入商廈自用，樓價料有5%至10%升幅。
擬削減兩成分行
因市況差，員工人數已由最多3,000人，減至現時2,500人，部份停薪留職。不過，分行仍然維持210間，希望規模減兩成，至160至170間左右。營業額方面，上個月已蝕過千萬元，本月有機會蝕約3,000萬元。美聯工商舖行政總裁黃漢成另一場合上認同，工商舖市場只有商廈較佳，料升價15%。舖位方面，在業主肯減租下，料租賃成交量回升，但預期一線舖租全年跌15%至20%。近兩個月，公司自然流失約30人，佔整體近5%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160217/19494001
上環商廈劈價10%
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GS(14)@2016-03-11 12:57:13【本報訊】由恒地（012）主席李兆基私人持有、曾於去年拆售的上環威利麻街6號威華商業中心，重推17伙，個別單位劈價最多一成。根據價單所見，17個單位分佈於4至23樓，建築面積517至698方呎，定價576.9萬至896.7萬元，呎價11,052至13,702元。發展商提供即供付款可享最高5%折扣，另一、二按合共最高可承造樓價八成。個別單位曾於去年推出，如4樓2室，522方呎，去年定價647.4萬元，現減至576.9萬元重推，呎價11,052元，劈價逾一成。而13樓1室，578方呎，定價758.8萬元。如連同優惠，折實720.86萬元，呎價12,472元。去年6月售出的12樓1室，成交價722.5萬元，低一層卻貴過今次重推的單位。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160311/19524940
梁安琪售中環商廈 賺近億元
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GS(14)@2016-05-21 19:03:32【本報訊】投資極具眼光的賭王四太梁安琪罕有沽貨，以1.58億元售出中環商廈中保集團大廈高層單位，持貨9年狂賺近億元。消息指，四太剛以1.58億元沽出中環德輔道中141號中保集團大廈23樓全層，面積約10,589方呎，呎價14,921元。單位現時全層收租，月租收入共26.4萬元，新買家回報約2厘。據悉，單位以轉讓公司股份形式進行買賣，新買家可節省1,343萬元雙倍印花稅。根據土地註冊處資料顯示，四太於2007年向裕泰興家族購入該層單位，作價6,300萬元，獲利9,500萬元，升值1.5倍。梁安琪近年積極入市，去年底才以10.2億元向新世界發展（017）等大手掃入灣仔莊士敦道68號互信大廈全幢商廈投資。而近年較大規模沽貨，要數到2012年以8.95億元售出尖沙嘴諾士佛臺10號全幢商廈，賺3.15億元。另外，紅磡寶其利街8號地下連閣樓，共約1,800方呎，以3,600萬元易手，呎價2萬元。新買家為兆英發展有限公司，董事包括陳佩敏及邵錦熙，之前一直傳有為恒地（012）及有關人士收購地皮。據了解，該公司已經購入8號2及3樓，和毗連的6號5樓，連同今次購入的地下，合共斥資逾4,800萬元。翻查資料，恒地在鄰近寶其利街12A至12B號及18至22A號都已完成收購。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160521/19621052
租金貴過東九龍商廈上水工廈淪「水貨倉」
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GS(14)@2016-06-12 03:01:332016-05-25 EW
與羅湖、落馬洲一站之隔的上水，簡直是全天候服務內地客的社區，大街小巷藥房，到處見內地客蹤迹；距離鬧市十分鐘步程，水貨客在「水貨倉」聚集取貨，以螞蟻搬家形式，絡繹不絕將港貨帶往內地。
「水貨倉」人流不斷，給人有商場的錯覺，然而，「水貨倉」是如假包換的工廈。儘管近期樓市不濟，然而在水貨倉強勁需求帶挈下，工廈租金逆市上升，各廈近日錄新高呎租二十一至二十二元，租金較過去一至兩年三級跳，更貴過東九龍真正商廈。
工廈租金勁升，非「水貨倉」用家惟有四散，有自用業主不惜遷往火炭區，將單位出租予水貨集團，爭取高回報，亦有貿易公司避走粉嶺，進駐租金只需半價的工廈。
近年，上水被內地客攻陷，昔日的民生區變身遊客區，大街小巷開滿藥房及金行，租金因而翻幾番。另一邊廂，水貨集團由火車站附近的街頭搬上樓，帶挈區內工廈受熱捧，有代理直言，水貨倉集中的上水貿易廣場、劍橋廣場租盤極渴市。「兩、三年前，租盤長租長有，現時『零』租盤提供！」
上水工廈集中於鐵路兩旁，成為水貨集團首選的取貨點。大批拖篋的水貨客熟悉地由火車站出發，不用看地圖，十餘分鐘即達工廈區，其中在上水貿易廣場現場所見，水貨倉散見於各樓層，部分中門大開，堆滿高高貨物，部分水貨倉門閘則緊緊鎖上，待相熟的水貨客拍門，確認身份後才讓他們內進，之後極速關門，外人難以察覺內裏情況。
「零」租盤提供
水貨倉遍地開花，工廈租金大升，舊租戶都付不起租金，被迫撤出。做貿易的陳先生，早於○六年購入上水貿易廣場高層戶自用，面積六百多方呎，作價約六十八萬元，六年後樓價急升，隨即以一百四十五萬元賣樓，售後租回至今。提起「太早」賣樓一事，他耿耿於懷。「而家升到三百二十萬元呀！沒想到越升越有！以前附近好靜，租客做辦公室甚至貨倉，今時不同往日，租金明顯升咗，一二年月租約六千八百元，現約八千元，八月到期，不知業主加幾多！太貴租，我都搬啦！」
陳先生未知業主如何向他「開刀」，惟其經營運輸公司的朋友，近日已遭殃。「朋友租開此廈低層約七百方呎單位做辦公室，最近大幅加租五千元，由萬一加到萬六，呎租由約十六元，加到二十二元呀！他沒法租下去啦，轉租粉嶺工廈，面積相若，呎租平一半，十一元租到。本身租開的單位，當然由水貨倉承租啦，他們付得起！我們這層單邊位，七個有四個做水貨㗎！看業主眼光啦，水貨倉租客話走就走，辦公室租客穩定得多。」
毗鄰的新運路劍橋廣場，情況比上水貿易廣場更壯觀，全廈逾半數是水貨倉，更有部分並排相連開四、五間，水貨客亦攻陷公共地方，一個接一個蹲在走廊執貨，行李箱或背包內盡是紅酒、沐浴露、零食及遊戲光碟等。
租客遷往火炭粉嶺
代理透露該廈兩、三年前始現水貨倉，初時只有幾間。「水貨集團看準地點就腳，故同廈單位漸被他們攻陷，租金節節上揚，甚至有自用業主索性遷住東鐵沿線火炭工廈，將單位租給水貨倉，火炭一般呎租約十二元，業主閒閒地賺四至六元差價！」
劍橋廣場呎租勁升，現已破二十元水平。「最近有面積四百多方呎單位，以二十一元呎租成交，雖未知租客是否做水貨，惟業主叫價早以區內水貨倉呎租為標準。一三年時，該廈成交呎租十二、十三元，一四年高見十六元啦，至今年更逾二十元，租金後勁強，兩年升三成呀！」
美聯商業營業董事羅仲英，專做市區商廈，他指，二十餘元呎租，屬東九商廈水平。「付得起二十三元呎租，在東九一定租到靚商廈盤！萬兆豐中心呎租約二十一至二十五元；億京中心呎租二十二至二十三元，南豐商業中心及企業廣場一期，更是十八至二十元有交易，所以話上水工廈做到逾二十元，令人驚訝！」
租金高企，意味物業回報上升，帶動樓價，去年九月樓市頂峰，劍橋廣場有單位以創新高價成交，該A座高層單位，面積四百多方呎，以二百四十萬元易手，呎價達五千二百五十二元。今年樓市下行成勢，惟劍橋逆市中仍有價有市，年初至今錄四宗成交，平均呎價約四千元，代理指該廈現有十餘個放盤，呎價介乎三千八百至五千五百元。「最高叫價單位，就是坐擁二十一元呎租水貨倉租約！租到畀水貨倉，一般有四、五厘回報，好有賣點！不過，市場估計劍橋成交量今年不會大增，畢竟收租回報好吸引，業主都惜售啦。」
水貨倉回報高
從劍橋跨過天橋，走到鐵路另一旁的彩發街晉科中心，亦是水貨倉的集中地。物業由新鴻基持有，市場未能準確紀錄租金資料。記者以租客身份，致電大廈租務熱線，職員指現時沒有租盤提供。「至少要等三、四個月！現時有八至十人排隊啦。」翻查資料，晉科中心已獲批改建作食肆及商舖等用途，將提供逾十四萬方呎樓面，當中十一萬多方呎為商舖樓面。
地政總署去年曾因工廈單位涉零售用途，採取行動，收回三個打開門做生意的單位，涉屯門美基工業大廈及上水貿易廣場，惟現時盛行的上水工廈水貨倉，據本刊觀察所見，並不涉及錢銀交易，水貨客只在單位內提貨而己，有別於一般零售。
熟悉走水貨過程的人士透露，水貨集團要求水貨客到達內地指定的交貨地點，完成走水貨過程後，才獲發薪水，故涉事單位，表面上只屬一般貨倉，水貨客不用先付錢「買貨」。
地政：調查疑違契戶
地政總署回覆本刊指，劍橋廣場、上水貿易廣場及晉科中心的地契訂明有關大廈只許作「工業及╱或貨倉」用途，地契條款並無限制儲存貨物的一般類別和提存貨物的具體安排。如上述地方用作零售活動或其他商業用途，便違反相關地契條款。要證實活動或用途是否違契，政府會就每宗懷疑個案的運作情況先作深入調查，並在有需要時徵詢法律意見，不會單憑是否涉及即場金錢交易而作出判斷。
執業大律師陸偉雄認為，政府可以用行政方式阻止走水貨，只要在法例定明所有貨品限量過境，相信可改善情況，惟走水貨屬經濟活動，若以行政方式阻截，猶如推出「水貨辣招」，跟「樓市辣招」一樣，將影響各行業生計。「現時政府在打擊走水貨活動方面，只是隻眼開隻眼閉呢。」
工廈用家絕招趕水貨客
上水工廈變身水貨倉，暗藏着危機，雖然消防處回應本刊指，於去年一月至今年五月十五日期間，在上水區內涉及水貨活動的大廈共進行一千八百九十八次巡查，提出三十三宗檢控及發出六十三張「消除火警危險通知書」。惟記者在劍橋廣場內所見，紙皮箱依然到處堆得高高，通道被阻塞，潛在危險。
水貨客有老有嫩，甚至有婦人帶同剛學行的幼童到場，小孩旁邊有一箱箱貨物，現場有堆滿貨的即車經過。
在劍橋廣場辦公室單位上班的李小姐透露，每到長假期，小孩更多。「手抱的、上幼稚園的都見過，阿媽在裝貨，由得小朋友到處跑。」她最不滿水貨客在走廊吸煙，隨地是煙頭。「充斥煙味，我嗅得多，有嚴重鼻敏感！這裏衛生差，有清潔工告訴我，有人在電梯附近大小二便呀，多恐怖！還有，水貨客爭位爭電梯，有時打架，有女人在電梯門間拉扯。」
為免水貨客打擾，李小姐趨吉避凶。「安排送貨工人早上送貨，不然大半小時也入不到貨梯！下午最多人，盡量減少外出。他們拖大篋，撞到人連道歉都不說。水貨客無手尾，斗膽在我公司門口拆到一地紙皮！我隔日在門口倒了無稀釋漂白水，很難聞，結果沒人在此拆箱啦。走廊紙皮堆到上天花，消防巡查問是否我們的，我直說不是，還叫他不如幫手搬走啦！」
啟德商廈百億 地王陸續有來 高處未算高 雙子塔打頭陣
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GS(14)@2016-07-11 23:34:40【明報專訊】政府銳意打造東九龍成為全新大型商業圈，區內兩幅逾百萬方呎的甲廈用地亦將於本年度推出招標。其中，除了啟德新發展區第1E區2號雙子塔商廈地皮將「打頭陣」於本季推出，項目總樓面逾百萬方呎外，區內亦將推出最大的商廈項目第1F區2號商業地，料估值逾百億元，計劃本年度內推出，項目規劃可作辦公室、酒店及零售混合發展，總樓面達190.5萬方呎，媲美中環國金2期樓面，料為啟德發展區內最高的商業項目。
明報記者 劉詠怡
政府本年度首推啟德發展用地，除已公布將於本季推出的啟德第1E區2號雙子塔商廈地外，現時已列入賣地表的第1F區2號商業地，亦有機會於年度下半年推出。地皮鄰近啟德第1E區2號商業地，現劃為「綜合發展區」，地盤面積達19萬方呎，可以地積比率10倍發展，用作辦公室、酒店及零售混合發展，總樓面達190.5萬方呎，規模屬「地王」級數，料為啟德發展區內最高的商業項目。
樓面190萬呎 媲美國金2期
據了解，該項目將分為東西兩部分，東面部分可建主水平基準以上200米的商廈，而西面則為40米高的低層建築物，預計可作零售用途，料項目亦將建造成地標式項目。市場人士估計，地皮估值介乎95.3億至114.3億元，每方呎樓面地價約5000至6000元。
「雙子塔」估值逾60億
至於即將安排在本季招標的啟德第1E區2號商業地，地盤分為南、北兩部分，地盤總面積約15.2萬方呎，將作兩幢「雙子塔式」商廈，上址限高100米，涉及樓面約109.3萬方呎，規模媲美會德豐（0020）於2011年7月以35.28億元投得的觀塘海濱道地皮（即現時已發展的One Bay East東座及西座項目），據了解One Bay East涉及樓面亦逾100萬方呎。市場人士初步估計，該地皮估值地價約60億至65.84億元，每方呎樓面地價約5000至6000元。
雖然未來數年九龍東商廈潛在供應增加，商廈前景短線未見樂觀，不過中長期而言業界仍看好寫字樓物業前景。戴德梁行早前發表香港寫字樓租務市場表現，顯示九龍東商廈自去年第4季起待租率高逾8%，其後6個月內表現橫行，而次季租金按季下跌1.8%，每月實質呎租跌至29.77元，由於該區不少公司的租約即將到期，以致待租率上升，加上該區面臨大量新寫字樓供應，故令租金特別受壓。
短期九龍東商廈租金料受壓
世邦魏理仕早前研究則顯示，2016年上半年錄得52宗1000萬美元以上的商業房地產銷售交易，當中有20宗涉及全幢收購，當中不乏用家入市。有業界人士認為，市場看好全幢商廈發展，加上工廈活化計劃已於今年4月結束，令寫字樓成為最受投資者青睞的物業類別，相信市場長遠仍看好寫字樓後市，預期九龍東本年度內推出的兩幅甲廈用地將吸引發展商積極入標。
[樓巿數據尋真]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7219&issue=20160711
尋找有全棟商廈的公司 盧志威
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GS(14)@2016-08-03 02:00:482016-08-02 Metro
上周六有幸獲《都市日報》邀請，出席「講股樂園群英會」講座，主要談到低息低成交的情況下，應該如何部署投資。筆者的看法，是可以留意持有全棟商廈物業的公司。
最近幾個月，無論是自己外出見公司，或是朋友傳來的小道消息，都聽到國內不少大集團，如果想在香港擴充業務，都有意在香港收購全棟商廈物業。
價錢方面很鬆手，但大部分指明最好要有維港煙花海景，曾經跟一名國企的管理層談過，他們認為，在維港兩岸擁有集團的總部，是身份和面子的象徵，就算傾盡全中國分公司的財力，誓要爭到一座物業。
一籃子投二三線地產股
近年中資在香港商廈市場屢有收購，如恒大地產(3333)以125億元向華置(127)購入的灣仔美國萬通大廈、光大控股(165)以100億元向爪哇(251)買入灣仔大新金融中心、會德豐的One Harbour Gate以46億和58.5億分別向深圳祥祺集團和中國人壽沽出東西兩座，種種迹象顯示中資加速進軍香港商廈市場之勢。
筆者雖然從事資產管理業，可以代客投資，但去到幾十億投資規模，這個大場不是普通人可以拿到入場券，所以退而求其次，建議讀者可以在二三線香港地產股中尋寶，以分散形式持有一籃子這類股份，希望在這次熱潮中有一至兩間公司會出售全棟物業，爪哇今年曾最多升超過一倍，只要10隻有兩隻中，回報也可以很可觀。
盧志威（逢周二見報）豐盛資產管理組合交易經理
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