啟德商廈百億 地王陸續有來 高處未算高 雙子塔打頭陣
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GS(14)@2016-07-11 23:34:40【明報專訊】政府銳意打造東九龍成為全新大型商業圈，區內兩幅逾百萬方呎的甲廈用地亦將於本年度推出招標。其中，除了啟德新發展區第1E區2號雙子塔商廈地皮將「打頭陣」於本季推出，項目總樓面逾百萬方呎外，區內亦將推出最大的商廈項目第1F區2號商業地，料估值逾百億元，計劃本年度內推出，項目規劃可作辦公室、酒店及零售混合發展，總樓面達190.5萬方呎，媲美中環國金2期樓面，料為啟德發展區內最高的商業項目。
明報記者 劉詠怡
政府本年度首推啟德發展用地，除已公布將於本季推出的啟德第1E區2號雙子塔商廈地外，現時已列入賣地表的第1F區2號商業地，亦有機會於年度下半年推出。地皮鄰近啟德第1E區2號商業地，現劃為「綜合發展區」，地盤面積達19萬方呎，可以地積比率10倍發展，用作辦公室、酒店及零售混合發展，總樓面達190.5萬方呎，規模屬「地王」級數，料為啟德發展區內最高的商業項目。
樓面190萬呎 媲美國金2期
據了解，該項目將分為東西兩部分，東面部分可建主水平基準以上200米的商廈，而西面則為40米高的低層建築物，預計可作零售用途，料項目亦將建造成地標式項目。市場人士估計，地皮估值介乎95.3億至114.3億元，每方呎樓面地價約5000至6000元。
「雙子塔」估值逾60億
至於即將安排在本季招標的啟德第1E區2號商業地，地盤分為南、北兩部分，地盤總面積約15.2萬方呎，將作兩幢「雙子塔式」商廈，上址限高100米，涉及樓面約109.3萬方呎，規模媲美會德豐（0020）於2011年7月以35.28億元投得的觀塘海濱道地皮（即現時已發展的One Bay East東座及西座項目），據了解One Bay East涉及樓面亦逾100萬方呎。市場人士初步估計，該地皮估值地價約60億至65.84億元，每方呎樓面地價約5000至6000元。
雖然未來數年九龍東商廈潛在供應增加，商廈前景短線未見樂觀，不過中長期而言業界仍看好寫字樓物業前景。戴德梁行早前發表香港寫字樓租務市場表現，顯示九龍東商廈自去年第4季起待租率高逾8%，其後6個月內表現橫行，而次季租金按季下跌1.8%，每月實質呎租跌至29.77元，由於該區不少公司的租約即將到期，以致待租率上升，加上該區面臨大量新寫字樓供應，故令租金特別受壓。
短期九龍東商廈租金料受壓
世邦魏理仕早前研究則顯示，2016年上半年錄得52宗1000萬美元以上的商業房地產銷售交易，當中有20宗涉及全幢收購，當中不乏用家入市。有業界人士認為，市場看好全幢商廈發展，加上工廈活化計劃已於今年4月結束，令寫字樓成為最受投資者青睞的物業類別，相信市場長遠仍看好寫字樓後市，預期九龍東本年度內推出的兩幅甲廈用地將吸引發展商積極入標。
[樓巿數據尋真]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7219&issue=20160711