A咖區殺價三成　超過一千五百萬別追


2014-02-17 TCW

「買方，勇敢開價！」永慶房屋房產事業群總經理葉凌棋，一語道破今年的房市買賣氣氛：二○一四年，將是買方崛起的一年。

今年正式開啟三年選舉年，加上政府近來以「萬萬稅」拉高買賣成本，造成市場上泡沫化、房價反轉等口語消息不斷。氣氛轉空，已讓國內住宅市場的銷售率，自去年下半年起逐漸下滑。

雖然房市寒冬將至，但對觀望多年的自住客買家而言，卻可能相對是近年來最好的時機。

葉凌棋認為，中古屋市場進入獲利了結潮，但買盤不旺，象徵市場情勢終於反轉，站到買方這一邊。也就是說，當買方競爭者變少，真正有需求的自住、置產客，反而能趁亂入市。

但是，趁亂入市，並不代表就能輕鬆撿到便宜。

「上有天花板，下有支撐，」國泰建設協理陳仁澤對今年房市的預估，描繪出建商與賣方現在的開價心態：不上不下，靜觀其變。

房價到頂，賣方卻沒在怕已趁多頭賺飽，寧撐在天花板不動

過去十年多頭，不只讓建商賺進一、兩個股本以上，投資、置產客也在其中大嘗甜頭，所以，即使心裡知道房價已觸頂、短期內難再有攀升動力，但因已有儲糧過冬的條件，賣方「沒在怕」，價格硬，造成房價居高不下。即價格真正的「支撐力」，不是需求，而是賣方的心理素質，和口袋深度。

那麼，房市明明利多出盡，房價撞上天花板，但賣方卻不願降價，今年要買好房，這場心理戰究竟該怎麼打？

不降價不買房，不增值不進場。

潤泰創新董事長簡滄圳認為，今年房價波動將不再直線向上，而是時漲時跌，震幅比往年來得明顯。也就是說，若今年買方再追高，很可能下一秒就被套牢。更何況，未來三年都是選舉年，政黨輪替的變數可能讓房價急轉直下，因此，選擇有增值潛力的標的，才是真正的護身符。

根據房屋增值空間、投資潛力，由強至弱，今年可分為A、B、C三種購屋區塊，選擇標準、交易戰術都略有不同。

A咖區：適自住、投資挑「前店後廠」、交通建設半完成區

談到A咖區，許多人都會聯想到蛋黃區台北市。但是，由於台北市房產持有者是最有實力的一群，不怕持久戰，預計房價仍會高到一般人難進去，也不容易獲利出場。因此，今年最適合進駐的區位，將是基本面強、價格又合理的蛋白區。因其符合中產階級、首購族的自住剛性需求，不只抗跌，且因需求暢旺，轉手時也有增值空間。

要進駐A咖區，必須注意兩個原則：半完成、一千五百萬。

房產要增值，首重夢想面，也就是未來將實現的交通建設、公共工程等利多。但是，若期望自住客接手，沒有生活機能、「全是空想」的重劃區也不行。因此，在A咖區挑屋時，一定要秉持「半完成」的原則：

第一，「前店後廠」：也就是該區域的成熟商圈、重劃區各半。前有人潮與生活機能，象徵自住買盤；後有新建案拉抬價格，代表資金湧入。介在其中的過度地帶，最能各取其重，並避開前者開價過高、後者若釋出量大容易造成價格跌幅的缺點。如新北市土城、高雄鳳山。

第二，「要通不通」的交通建設：畫在紙上的交通計畫最危險，但已經確定通車時程的區塊，價格又在高點，因此，區域內若有交通建設已經動工，但時程一再延宕，可能動搖房價，是進場的好選擇。如受惠機場捷運的桃園中壢。

但是，在價位選擇上，不能超過一千五百萬元的天花板。信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，對中產階級、首購族來說，地段再怎麼好，總價一千五百萬元已是極限。他舉例，雖然去年下半年起買氣趨緩，但在新北市，總價一千五百萬元以下、兩房、公設比低的物件，仍「跑得很快」。

因此，即使是在A咖區，買大坪數、高總價的「假豪宅」都是不智之舉。房地產專業部落客紅色子房建議，受奢侈稅兩年閉鎖期，與未來三年選舉口號影響，較適合先轉作出租投資、兩年後出脫，因此「好地段、舊房子」將成指導原則，除了總價較低外，也能確保穩定的出租需求。

不過，A咖區因為有自住買盤支撐，價格也相對易守難攻。因此，要逢低搶進A咖區，最好的方法，是等賣方自亂陣腳，而此類機會，最快今年三二九檔期後就會出現。

蘇啟榮分析，目前業界普遍認為上半年仍能維持榮景，加上許多建商將全年業績壓寶在三二九檔期，因此，若三二九買氣不如預期，象徵市況比想像的還要差，「要趕快換一套劇本才行，產品規畫也都要立刻調整。」

所以，若三二九出師不利，即使是有實力的賣方，心理都會受到動搖；加上推案餘屋多、成屋待售案量亦大，預計在三二九後、十一月底大選前、後共三個波段，市場將呈現多殺多現象，降價速度加快、議價幅度增大。

「中古屋七折不是問題！」《我在房市賺一億》作者、投資客月風（本名李傑）預估，在軍心大亂的時候，原本成交價約是賣方開價八三折到八五折的中古屋，最低可以超過七折成交。

在亂流來臨前，買方可先行接觸、勇敢朝中古屋七折以下、新成屋八折以下開價。雖一定會受拒絕，但只要等到市場負面消息一出，買方便可再次釋出「解救賣方」的善意，難保不會有人棄守。

蘇啟榮也建議，買方可善加利用政府近來「大力做空」，大舉查稅、加稅的話題，做為談判籌碼。

從去年十二月，許多賣方為趕在公佈土地公告現值前成交，造成求售量大增來看，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，政府有意提高買賣成本、持有成本，將讓稅負成為今年左右交易的關鍵。也就是說，一有調高稅率的風聲，賣方心態便容易動搖，屆時也是議價的好時機。

B咖區：適投資搶進大建商新建地附近，跟著推案漲

若想小賺一筆，可「跑在巨人前面」，搶先進入大型建商主力推案區，或今年的話題建案聚集區，坐享建商帶來的漲價保證。但因脫手風險相對高，故列為B咖。

紅色子房認為，今年房價易跌難漲，要製造房價波動，另一種方法就是人為造價，參考大型建商的推案計畫，是策略之一。他分析，如遠雄、興富發等知名建商，因案量大、推案戶數都在五百戶起跳，又有固定粉絲追隨，「蓋到哪裡，漲到哪裡」，具創造當地價格的能力。

加上此類建商資金雄厚，即使去化速度慢，在短期內仍有籌碼「ㄍㄧㄥ」住，不隨意壓低開價，因此能在推案初期推升當地房價。

但是，在這些區域，「搶先」進入是最高指導原則，當建商正式推案時，價格通常已在高點，獲利空間不大。

不過，紅色子房也強調，因推案釋出量大，若基本面不足，短時間將難以脫手。因此推案地點，還必須同時具備：一、該區域具三年內可完成的公共建設；二、有已經動工的交通幹線，才算安全。

房產專家Sway則認為，主力推案區若位處重劃區，腹地是優先考量。也就是說，若當地空地有限，搶先才有意義；且最好搶先在前三個建案就進場，如此一來不只當地發展速度較快、建設黑暗期短，因供給量有限，未來轉手也能賺取價差。

C咖區：適首購可能政黨輪替的縣市，選後就進駐

最後，對預算有限、純自住的首購族來說，「體質虛弱」、容易受市場風吹草動影響而房價下跌的C咖區域，將是搶便宜的好去處。

因應營建署的建築容積獎勵新制將於明年七月上路，未來容積獎勵將限縮，已經掀起建商搶照潮，因此，當房市供給量過大，又遇上利空消息干擾時，將成為今年的房價未爆彈，而當炸彈爆炸時，就是自住客低價搶進時。

至於哪些地方有「崩盤潛力」？業界人士點名，近兩年漲幅超過兩成的桃園青埔、新莊副都心、洲子洋、塭仔圳和淡海新市鎮等市郊重劃區，都有上述問題：建設還「沒個影」，房價就已經被炒到高點，將五年後的利多提前反映在價格上，為「虛漲體質」，房價崩盤效應非常可怕。

但是，搶進該區，該如何確保自己買在低點、不會再跌？月風建議，若想進駐的是「政黨輪替」可能性高的縣市，選舉後是最佳時機點。因縣市首長通常與區域建設有關，換人做做看，等於前任承諾的利多可能跑票，此時通常是價格最亂的時候，新成屋可直接從八折往下砍。

不過，大聲行銷顧問總監田大權提醒，在剛開始發展的重劃區裡，一片荒涼是最大問題。因此，自住客最好先確定該區域內是否有便利商店、幼稚園，此兩者一旦出現，代表生活機能開始起飛；區位選擇以五個紅綠燈內可達幼稚園的範圍為佳。

紅色子房也建議，因重劃區聯外交通是一大問題，小家庭又多有開車、推嬰兒車需求，區位選擇必須遵守「2、4、6、8」法則，住起來舒服，也較容易脫手：

一、2 Ways Out：至少兩種主要聯外交通建設（高速公路、主要幹道、捷運等）。二、4m Width Walks：四米舒適步道（騎樓）可達上述聯外交通建設。三、6m Width Raods：面六米道路，保障車輛出入無虞。四、8 Mins Walk：走八分鐘接大眾聯外交通工具（捷運、公車站等）。

【延伸閱讀】空頭氣氛下，也能挑到增值房 ——房產A、B、C 咖比較

A咖：

特色：˙議價空間小˙不跌價且增值空間大˙轉手容易區位：˙都會區周邊的蛋白區˙交通建設將完成、公共建設將落成˙仍有推案腹地ex.土城、中壢、鳳山現況分析：投資客退場，中產、首購族成市場主力。但因蛋黃區已在高點，此處價格合理、生活機能強，迎合自住買盤，且有增值議題

B咖：

特色：˙議價空間中等˙保證增值10%˙轉手不易區位：˙大型建商推案區˙北部建商南下推案區˙話題建案集中區ex.竹北、台南、台中七期現況分析：大型建商或北部建商的造價能力，成為增值保證，預計可在當地造成一波漲幅

C咖：特色：˙議價空間極大˙增值體質虛弱˙可逢低搶進區位：˙2年內漲幅超過2成˙建設未到位的重劃區˙利多預先反映在房價ex.青埔、洲子洋、淡海新市鎮現況分析：建商爆搶照潮，未來5年房市將爆量，遇上選舉變數，超額供給、建設進度落後的重劃區首當其衝，房價下修幅度大

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這次九合一大選慘敗之後，到馬英九正式卸任總統，還有五百多天，在立法院擁有多數席次的國民黨，仍然有推動改革的條件。

馬英九若有心挽救自己的歷史定位，就從最該推動的改革下手吧！

撰文‧楊卓翰、蔡曜蓮

還沒結束！這次選舉，執政黨雖大敗，不過從選後第一天開始，到後年五二○總統卸任，還有整整五三七天，這段時間若做得好，二○一六年大選仍有一搏機會。

總統馬英九在十一月二十九日晚上的敗選感言說：「勇往直前，加強改革。」確實，選舉結果顯示人心思變，台灣需要啟動徹底的大改造。但問題是，方向在哪裡？要改造什麼？

五百多天不可能什麼都做，找出最重要的三件事，集中火力才可能成功。

推動憲改︾把握國會優勢，一次終結政治亂象首先，行政院院長江宜樺辭職，承認敗選是因為「施政未獲民眾滿意」，施政和民意有這麼大的背離，反映出的正是台灣憲政體制問題。施政單位是行政院，但行政院院長卻是總統任命，也不用經過民意機關同意，結果就是為了實踐總統意旨，而背棄民意。

總統有權無責，不需要到立法院面對質詢，行政院長有責無權，台灣落入一個「既非總統制也非內閣制」的權責脫軌制。

這樣體制的荒謬性，在前總統陳水扁主政期間最為凸顯。當時陳水扁雖然是總統，但民進黨在國會是少數黨，許多政策遭國民黨杯葛，施政難以展開。

現在國民黨已經輸掉地方選舉，到了二○一六年，不論國會與總統選舉誰能取得執政，問題都可能重演。當總統與國會是不同政黨，更可能發生立法院多數黨為反對而反對，再空轉四年。

反觀內閣制的日本，就文明地面對這個問題。在今年十一月中，日本首相安倍晉三因為延後消費稅造成黨內外爭執不下，眼見立法機制就要停擺，他毅然決然宣布解散國會，重選議員及首相，將重大爭端的決定權還給人民。

選後已有不少政治人士倡議，應立即著手進行修憲，如民進黨前主席蘇貞昌、國民黨立委賴士葆。

台灣要走向內閣制或總統制，需要社會共識，但修改中央政府的體制和配套，例如下修二十歲的投票年齡門檻至十八歲，都是當務之急。

馬總統應該把握國民黨在立院多數的優勢，推動憲政改革，根本解決總統有權無責、行政院長有責無權、執政者無法獲立院支持的政治亂象。

年金改革︾「少拿、多繳」，不再剝削下一個世代這次選舉展現了公民力量，是對台灣政治長期以來無法反映民意的大反撲，而種種議題中，又以世代間的不正義最受關注。事實擺在眼前，年輕世代要領到退休金，幾乎不可能。勞保將在二○二七年破產，軍公教最快一九年破產。從台灣少子化的人口結構來看，退休金都應該往「少拿、多繳」的方向改革，年輕一代繳的公勞保費，才不會被這一代取用殆盡。

勞工保險在○九年改為年金，退休的一輩，什麼都不用做，就可多領一．五倍退休金，潛藏負債就因為這項政策，增加二兆元。

軍公教退撫制度方面，在現有的體制下，台灣軍公教是全世界數一數二所得替代率最好，少部分甚至超過一○○％。不僅如此，他們平均退休年齡不到六十歲，退得早領得好，總共已經有六兆元規模的潛藏負債。原本改革透露曙光，考試院前院長關中在一三年將年金改革方案送進立法院，但至今仍被立法諸公束之高閣。

現在主政者已經知道，靠增加負債來成就上一個世代的選舉勝利，在下一個世代的選舉就會慘敗。執政者要結束世代剝削的惡性循環，唯一的辦法就是完成馬英九的承諾，推動年金改革。

組織再造︾政府瘦身、人事精簡，才能提高效能馬英九上任後，大力推行歷任總統都推不動的「政府組織再造」，把原來三十七個部會降到二十九個。表面上看，改革好像往前跨一步；事實上，從公務人員的數目與政府效能的提升，都看不到成果。

先拿部會數目來說，即使台灣降到二十九個，但日本政府部會數字是十一個，韓國與美國相同為十五個，中國二十七個，台灣還比對岸的中國多。

《行政院組織法》於二○一○年修正公布，一二年實施。一○年，台灣中央與地方的公務員總數為八十三萬，政府人事預算是三八八三億元；現今公務員人數約九十萬，最新出爐的人事總預算則為四○九三億元。也就是說，在《行政院組織法》公布四年後，部會名目上是少了八個，但政府瘦身卻功敗垂成，公務員不僅未減少還反增，人事費用也節節升高。

而台灣公務員占勞動人口七％到八％，對比日韓皆在六％左右，台灣公務員占總勞動人口比率偏高。

政府組織再造的目的是要根除組織疊床架屋，事權不統一，但如今改革只是換了部會名稱，花錢重新印名片。例如：原本外界期待很高的海洋委員會，是為了台灣海岸線整體的規畫保護，但結果卻只是被裁掉的海巡署所組成，海岸地區的規畫還是落在環保署與營建署等其他單位。政府改造只有花錢卻沒解決問題，這種改革當然得不到民心。

除了以上三件事，眼前馬英九將面臨的挑戰，就是十二月二十五日當選人就職後的「議長選舉」。

這次執政黨不只輸了縣市首長選舉，在縣市議長選舉中，藍營在地方議會勢力也大幅衰退。在台灣二十二個縣市中，國民黨首長與議會雙贏的「完全執政」，只有新竹縣、苗栗縣、台東縣；另一邊，民進黨只在高雄市全面執政。

兩黨議員席次都未過半又不相上下，這次議長選舉恐怕是最激烈的一次。

在市議員選舉時，幾乎各縣市都有檢調單位偵查賄選、收押候選人；甚至有不少議員，在十一月二十九日晚上當選時，還在被檢調單位羈押，蹲在牢房裡慶祝。

馬英九政績乏善可陳，唯一只剩「清廉」形象，議長選舉如何根絕賄選，不僅考驗執政黨，更是檢驗馬英九長期以來高喊「清廉政治」的關鍵時刻。

馬主席交棒前仍未兌現的支票：

遵守承諾黨產歸零

馬英九在2005年８月當選國民黨主席後，宣示要在2008年前，即他正式競選總統前，將國民黨黨產處理完畢，當時外界解讀為「黨產歸零」。但馬主席當了快10年，這項承諾至今沒有兌現。

根據去年內政部政黨財務決算，國民黨在2012年的總投資金額為233億元，當年度賺了17.8億元的股利收入，這還只是國民黨持有的股票而已，若加計其他資產，國民黨絕對是全世界最有錢的政黨。

過去，國民黨拿著龐大黨產競選，對上沒有黨產靠山的民進黨，猶如大鯨魚與小蝦米，台灣的民主政治其實是ㄧ場立足點就不平等的政黨競爭。

但這次選舉結果證明，過去黨產對國民黨是資產，但現在可能是負債與包袱，因為年輕人對世襲的權貴財富深惡痛絕，更討厭不公平、不正義的事。而年輕人利用網路，不用花大錢也能打贏選戰，國民黨何須再緊緊抱著「黨產」不放？

在給黨工合理退休金的前提下，讓黨產歸零，不僅讓台灣的政黨政治真正邁向良性競爭的資源結構；同時民進黨再也沒有藉口，把選舉失敗歸咎於國民黨龐大資源而不深省自身問題，台灣政治才能邁向健康的下一個階段。

兩黨議會過半少議長選舉更添亂──各縣市議會兩黨議員席次比率藍營議會席次過半僅有六個縣市、綠營過半僅有高雄；藍營完全執政僅有三縣、綠營僅有高雄。縣市議員賄選案件已頻傳，加上大多數議會兩黨未過半，議長選舉更考驗兩黨反賄的成效。

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