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「置安心」助樓市降溫　八十後有望上車

1 : GS(14)@2010-10-20 22:33:52

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=9000
上周三，特首曾蔭權在《施政報告》中，提出「先租後買」的「置安心資助房屋計劃」，興建「實而不華」的中小型單位，協助難以儲夠首期的年輕人「上車」，隨即引起市民熱烈討論，普遍認為令樓市稍降溫，但亦有批評說，先租後買所付租金在若干年後根本不夠付首期。
高樓價下置業難，「蝸居」、「蟻族」已成為「八十後」的潮語。有青年希望買樓結婚亦無能為力；亦有八十後跟父母共住一室，希望省下租金儲夠首期一圓置業夢。究竟「置安心」對渴望「上車」的年輕人有沒有幫助？本刊訪問了兩位「恨」買樓的八十後，由他們訴說新計劃的利弊。
對新計劃不存厚望的梁先生估計，先租後買所儲得的資金，最多可當作樓價一成。

三十歲的Felix是動畫師，新婚的他一直想買樓置業。他○八年開始搵樓，但一直猶豫未決，及後樓價一直上漲，兩口子迫於無奈，惟有以七千元租住沙田中心一個四百十一方呎的單位。
對於政府提出的置安心計劃，Felix舉腳支持。「不少跟我一樣的新婚夾心階層，都有置業需要。以我們為例，每月扣除七千元租金和其他使費，就算最多儲到六至七千元，卻怎樣也追不上樓價升幅。反正租樓等於幫人供樓，先租後買最少有一半租金可用來支付日後首期，對我們的確有幫助。」
運輸及房屋局局長鄭汝樺表明，置安心計劃的單位全是實而不華。


可買私樓彈性夠政府資助買樓並非新鮮事，隨便舉例過去就有居屋、夾屋和首次置業貸款。Felix認為，「置安心」對從未想過買政府樓的上車客，相對更有彈性。「如果買居屋或者夾屋，日後賣樓時要補地價。申請置安心可避免這方面的麻煩，日後更可視乎市況拿回一半租金，轉買私樓。」
Felix坦言，日後即使成功申請租住置安心單位，亦未必會選擇購入，「始終要看物業的交通和單位質素，如果私人樓價回落至合理水平，我會選擇買私樓，始終質素較好，亦較保值。」
至於計劃的薪金和資產上限，Felix認為大可斟酌。「家庭月入上限只得三萬九千元，如果日後生BB，開支會大增，供樓負擔很重，起碼要調高至四萬五千元才合理。至於單身人士，月薪上限是二萬三千元，假設月租八千元，五年租金的一半加上三十萬資產，亦不過五十四萬元，相信不足夠支付三成首期，上限應調高至二萬八千元。租金方面，加入『可加可減』機制會較公平。」
Felix與太太以七千元租住建築面積僅四百一十方呎的沙田中心細單位。

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2 : 鱷不群(1248)@2010-10-20 22:41:04

還不如恢復定期賣地，增加土地供應，如果地產商對那塊地不感興趣，就將塊地起居屋

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3 : GS(14)@2010-10-23 11:40:43

2樓提及

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還不如恢復定期賣地，增加土地供應，如果地產商對那塊地不感興趣，就將塊地起居屋

這方法不錯啊，但問題有多少地可以賣?

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80後專吸細價樓 財來有方　元朗單幢樓可上車 勿做「月光族」

1 : GS(14)@2010-11-17 00:03:26

2010-11-15   香港經濟日報

　　「年輕人買樓，不一定要揀大屋苑，可以選擇細價樓，元朗區還有不少百餘萬元的單幢樓供應。」在機場任職地勤工作的李振圖（Calvin）今年28歲，是一名正宗的80後置業人士及投資者，現時他以個人及聯名名義共持有5個物業，市值超過700萬元。

任機場地勤 上車父母出首期

　　年紀輕輕的Calvin原來5年前開始買樓，第一個單位是天水圍天頌苑的二手居屋單位，購入價65萬元。「當時買樓純粹為了改善屋企的居住環境，我們住了10多年公屋，兩兄弟年紀都大了，所以父母出首期，由我來供樓，九成半按揭月供約4,000元，一直住到現在。」

　　到了07年，當時股票不斷升，恒指超過3萬點但樓價則相對落後。「好多地區的樓價很低水。媽媽勸我買自己的樓，還借15萬元給我，加上自己15萬元的儲蓄，在元朗蝶翠峰購入一個634呎單位，當時買入價137萬元，現在市價約值210萬元。」

　　他買入單位後一直用作收租，月租7,000元，供樓約6,000元，每月仍有現金收入，所以兩年後，Calvin已可把15萬元歸還給母親。

　　至去年年底，他見樓價不斷上升，於是到銀行申請加按，套現10萬元，又將借貸年期由原來的20年，加長至25年；每月供款由原本的6,000元，降低至 4,000元。他把加按取得的10萬元作首期，與弟弟合資，購入元朗好順福大廈一個300多呎的細單位，購入價83萬元，每月供款3,000多元，但每月租金4,000元。

名下擁5物業 市值逾700萬

　　幾個月前，他的朋友認同其投資手法，於是與他合資購入元朗金輝大廈兩個單位，價格分別是112萬及148萬元。

　　現時Calvin以個人或聯名共持有5個單位，為了符合銀行的資產審查及按揭壓力測試，最近購入的3個單位，都不用以他的名義購入。個別單位以合資形式購買，為方便日後計帳，負責上會的人，均須開設一個全新的戶口處理供樓及收取租金。

消費有節制 月供股票當儲蓄

　　現時其持有的5個單位大部分用作收租，租金基本可以支持供樓，每月實質供樓費用，大約佔其工資的三分之一，「所以我仍然可以去旅行、購物等，只是我不會胡亂消費。」

　　好多年輕人只懂埋怨樓價過高，期望政府幫助，但Calvin認為，若未儲夠錢，收入月月清（即現時俗稱「月光族」），即使政府資助他們仍然無能力上車。

　　「我03年畢業後出外打工，由於『沙氏』問題，初初每月人工只有1萬元，但我有儲錢習慣。不過，我不是儲蓄現金，而是以月供股票方式儲蓄，當時主要供中海油，初初供時每股6.3元，到放售時每股升到10多元，使我有錢買第一層樓。」

　　對於後市睇法，他認為現在樓價的確升了很多，但是香港樓跌的機會比股票細，除非市場有很大的震盪。如果買200萬元的樓自住，即使10年內跌了20%，但平均每年只虧損3萬至4萬元，比租樓更划算。

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2 : GS(14)@2010-11-17 00:03:40

投資細價樓 回報要識計   

　　作為80後投資者，李振圖（Calvin）指出，買樓收租最重要的是看回報，現時百餘萬元的細價樓，租金回報約5至6厘，但大屋苑的租金回報只有約3至4厘，若樓價繼續上升，細價樓回報也低於4厘時便要小心。

選已維修大廈 慳一筆

　　被問及選擇細價樓的心得，Calvin表示，細價樓的配套設施及質素肯定不及大屋苑，但是隨着市區租金上升，細價樓只要單位間隔四正，不難搵租客。「不過，買細價樓時首先要留意的是大廈維修問題，最好物色已經進行維修的大廈，因為細價樓伙數少，攤分維修費用較高，每戶3、4萬元，差不多等於半年的租金。」

內籠企理 可省裝修費

　　他又提醒投資者，買細價樓收租，適宜預留一部分資金作為日後翻新及維修之用。

　　除了維修費用外，Calvin指出，買細價樓收租，最好選擇內籠企理單位，例如業主曾經進行大裝修的單位。因為現時百物騰貴，300呎單位裝修費要近10萬元，相等於2年的租金。

　　另外，若合資投資物業，最好透過一個全新的戶口來處理供樓或收租事宜，以免因帳目混亂而發生爭拗。

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3 : 龍生(798)@2010-11-17 00:34:53

又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....

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4 : GS(14)@2010-11-17 21:50:15

3樓提及

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又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....

今日好似幾生性

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5 : 龍生(798)@2010-11-17 23:50:23

光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....

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6 : GS(14)@2010-11-19 11:47:42

5樓提及

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光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....

win many la

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7 : 龍生(798)@2010-11-19 16:55:29

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8 : GS(14)@2010-11-19 18:12:11

7樓提及

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你個樣....

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9 : 龍生(798)@2010-11-19 20:20:07

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10 : GS(14)@2010-11-20 16:25:59

Now, he is so big wok...

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11 : 亞力士(1473)@2010-11-21 23:09:13

10樓提及

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Now, he is so big wok...

又唔似喎，佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左，咁就火燒連環船。

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12 : 龍生(798)@2010-11-22 16:53:10

唔好嚇我啦湯兄....小弟心臟承受力有限啊...

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13 : 龍生(798)@2010-11-22 16:54:10

副版主你終於蒲頭了....嗚嗚嗚....

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14 : GS(14)@2010-11-22 22:05:06

11樓提及

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10樓提及

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Now, he is so big wok...

又唔似喎，佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左，咁就火燒連環船。

我覺得未來繼續是咁會好似陳清白咁樣清袋

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嘉湖200萬「平盤」瀕絕舻 勞工界議員：上車盤消失 民怨必沸騰

1 : GS(14)@2011-02-09 22:13:51



【明報專訊】樓價狂升造成的社會矛盾，愈來愈尖銳！素以價廉吸引港人置業的天水圍嘉湖山莊，低於200萬元的上車盤，近日急速買少見少，物業代理向本報透露，今年1月低於200萬元的放盤單位，尚有80個，但到本月這類放盤量，已銳減至30多個，佔整個屋苑放盤量550個，僅約5％。若樓市持續向好，估計連天水圍，都很快再沒有低於200萬元的「平價盤」。

有立法會議員炮轟上車平價盤絕舻，只會令貧富懸殊惡化，民怨勢必日益沸騰，為社會帶來不穩定。

同區一手盤開價高 帶動二手

上月新地(0016)以呎價約5007元開售洪水橋泉薈，至今已累售近九成單位，除創出區內新指標外，亦帶動元朗天水圍一帶的二手樓做價。即使去年11月政府出招後，多名炒家壯士斷臂撻訂的嘉湖山莊，上月起交投已重新活躍，全月錄約155宗成交，不但較去年12月大升約三成，呎價亦逐步回升，現時平均呎價已突破3000元，個別成交呎價更高見約3500元水平，進一步拉近與97年屋苑平均呎價約4700元的高峰。

200萬以下放盤 僅餘30多伙

美聯高級營業經理黎燦強表示，受到新盤高價開售帶動，加上低息環境持續，以往抗跌力較低的嘉湖山莊，屋苑業主均不願放售，即使願意放售亦需大幅反價。「市區樓日貴，有鱓趁高價沽鰦市區樓鮋業主，都仲可以鰠套現後足以買入新界樓自住，但嘉湖山莊鮋業主，若單位作自住，日後即使高價售出套現，亦難以再買返樓，因此業主寧願封盤唔賣，令盤源大跌。」

他又稱，嘉湖山莊上月共有約750個放盤單位，約有80個低於200萬元單位放售，但本月屋苑整體的放盤量已大跌至約550個，較上月大跌近三成外，現時亦僅得約30多個低於200萬元的放盤單位，面積均為約570至580方呎的細2房單位。「最平入場費約180多萬元，呢類單位一係就連租約，一係就極低層單位。」

即使政府因應市場對中小型物業需求，去年底公布推出位於元朗的朗屏站毗鄰的地皮招標，並規限只作中小型單位發展，但始終遠水不能救近火。

王國興：租私樓打工仔影響最大

工聯會立法會議員王國興指出，在供求關係不平衡之下，上車盤「買少見少」，對於一班目前租住私人樓宇的打工仔影響最大，「捱貴樓、捱貴租，隨市區租金不斷茘升，打工仔交租後，可儲蓄的金錢已不多，要他們儲首期買第一幢屬於自己的物業，更加遙遙無期。」

王國興續指出，上車盤絕舻會令社會貧富懸殊的情加劇，政府如果繼續未能每年推出適量數目的居屋，滿足基層市民住屋需要，市民徒嘆置業困難，民怨聲音日益沸騰，將會增加社會的不穩定。

(明報記者陳天賜、李家欣報道)

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2 : GS(14)@2011-02-09 22:14:00

大埔深井粉嶺 200萬平盤迅速銳減
  2011年2月8日

【明報專訊】低於200萬元的上車盤正大幅減少，除一向落後的天水圍嘉湖山莊外，目前僅餘粉嶺、大埔及深井等少數屋苑，入場費尚低於200萬元，但放盤量也迅速銳減。而元朗及東涌私宅早已全線突破200萬元，至於鄰近市區的沙田、馬鞍山及荃灣的大型二手私人屋苑，入場費連300萬元都已突破，呎價普遍介乎5000至6000多元水平。

元朗東涌上水私宅 全破200萬

中原助理聯席董事莊子文表示，往來羅湖僅一站之距的上水，獲內地客捧場，區內二手私人屋苑的入場費早已超過200萬元，部分用家轉購較低水的粉嶺區物業。「距離港鐵站較遠鮋粉嶺花都廣場及牽晴間等，仍有小量低於200萬元上車盤。」

近年被忽視的大埔市中心一帶二手屋苑，近月呎價亦急升。美聯分行經理蕭俊豪表示，大埔中心及太湖花園低於200萬元放盤單位已經絕舻，以提供迷你單位的二線屋苑如翠屏花園及昌運中心尚有小量低於200萬元單位放售。「大埔中心最細面積423方呎單位，成交價亦要200萬元，呎價都要約4700元，逼近5000元大關。」

至於97年高峰時成為不少炒家英雄塚的深井及青山公路一帶物業，只有豪景花園尚有低於200萬元放售單位。美聯助理營業董事郭寶強表示，浪翠園望海的2房單位全部超過200萬元成交，現時區內低於200萬元的大型屋苑上車盤僅餘下豪景花園。「面積525方呎2房豪景花園單位，依家都要叫價160多萬元，呎價逾3000元。」

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3 : 龍生(798)@2011-02-10 03:00:15

嘉湖幅圖....我諗起圖勝天下, 會破位嗎?

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4 : GS(14)@2011-02-10 07:50:51

個圖真是好靚

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5 : 龍生(798)@2011-02-11 02:09:08

破到4500的話, 應該可上6000 哈哈哈

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6 : GS(14)@2011-02-12 10:42:46

97期?

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7 : passport(1491)@2011-02-14 19:09:27

4樓提及

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個圖真是好靚

可唔可以算係大圓底呢?

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8 : GS(14)@2011-02-14 22:46:32

算啦，由2003年起計

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9 : passport(1491)@2011-02-14 22:47:38

8樓提及

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算啦，由2003年起計

不過如果連天水圍都要$4000呎
真係幾恐怖下

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10 : GS(14)@2011-02-15 07:28:41

10樓提及

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有幾, 97己經唔止4000啦
出面己經升到過晒, 唔爭在呢度啦

沙田好似8,000-9,000，4,000真是唔誇張

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11 : 龍生(798)@2011-02-15 17:50:59

樓上個訪客係我，　尋晚好眼訓，　都上黎支持下ＰＰ
近排ＰＰ　好活躍呢

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12 : fineram(806)@2011-02-15 19:34:36

度度 550 呎都要 200 粒了...

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13 : 龍生(798)@2011-02-16 17:39:46

係呀...股票升得快, 樓會升得仲快
嬴幾多都唔夠樓價升幅....

真悲哀!!

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14 : GS(14)@2011-02-16 21:51:53

14樓提及

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係呀...股票升得快, 樓會升得仲快
嬴幾多都唔夠樓價升幅....

真悲哀!!

過兩年希望有機啦

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15 : abbychau(1)@2011-02-17 00:06:13

連嘉湖都升, 距離跌我估都係一年到就ok

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16 : 龍生(798)@2011-02-17 00:16:58

好難講...好難講....
我最怕佢跌時我個倉一齊跌.....

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17 : GS(14)@2011-02-17 20:35:15

17樓提及

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好難講...好難講....
我最怕佢跌時我個倉一齊跌.....

咁驚仲黃麼，驚就full pay買D抗跌、有租收的物業

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18 : fineram(806)@2011-02-17 20:53:37

18樓提及

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17樓提及

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好難講...好難講....
我最怕佢跌時我個倉一齊跌.....

咁驚仲黃麼，驚就full pay買D抗跌、有租收的物業

有能力的當然會做full pay.
rf 少人有咁既能力

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19 : GS(14)@2011-02-17 21:13:08

19樓提及

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18樓提及

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17樓提及

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好難講...好難講....
我最怕佢跌時我個倉一齊跌.....

咁驚仲黃麼，驚就full pay買D抗跌、有租收的物業

有能力的當然會做full pay.
rf 少人有咁既能力

睇你買甚麼吧

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20 : 龍生(798)@2011-02-18 13:45:53

嘿嘿嘿, 新莆崗工廈?

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21 : idsdown(1658)@2011-02-18 15:14:09

相比97, 依家衝入去, 仲有3成上升空間

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22 : GS(14)@2011-02-19 13:04:36

21樓提及

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嘿嘿嘿, 新莆崗工廈?

類似啦

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上車限制多 有辣有唔辣 買公屋得豪宅

1 : GS(14)@2011-02-17 23:02:26

2011-2-12 iM

香港的冬天，正值新加坡的夏日。

獅城四季如夏，樹葉都是綠油油的。巿面秩序井然，數量佔了整個樓巿八成半的政府公屋（當地稱為「組屋」），外牆髹上了搶眼的油漆，一幢幢猶如鮮花盛放在路上。那種高調的姿態，讓人有點意想不到。

組屋不是貧富的分野，而是新加坡政府鼓勵國民齊齊「上車」的國策。組屋由政府籌劃興建保養維修，每兩三載便重新粉飾外牆，現金補貼達樓價四成之多，務求逗國民上了車就別下車，別搞轉讓也不要炒賣圖利，好好的安居樂業。

本刊記者遠赴新加坡直擊當地人的「上車」故事，當香港「蝸居」處處而獅城卻滿目「安居」的笑臉時，星洲人「上車」背後原來也掣肘重重，同樣負債纍纍，屋債普遍一孭30年，最大噩夢是失業斷供，前功盡廢。

組屋9年升65% 上車容易轉車難

夜晚10時，記者來到Kallang區。沿途經過一幢幢組屋，拐好幾個彎，才找對了地址。走在組屋的平台，耳朵傳來鼎沸人聲，遠處燈火通明，一家街坊食肆竟開在供居民休憩的大堂上，老闆落力招呼，陣陣飯香飄來。大堂每隔幾米就亮起一枝光管，簡陋但開揚。紙皮石牆身還黏住了一只壁虎，是一個典型的公屋排場，自有一股亞熱帶的草根風情。

這是小夫妻Eugene和Katherine9年前花了大概30萬新加坡元（約180萬港元）買入的二手公屋，樓齡37年，由政府承辦興建。記者登門造訪，客廳漆黑一片。1,300平方呎的大房子，鋪了深褐色柚木地板，牆上裝了一個八爪型款式燈罩。

「劈啪」按下電掣，黃澄澄的鎢絲燈光一傾而瀉，倒映牆上，恍如開出了一朵花，很教人驚喜。唱碟機正播放?一首國語老歌，聽不出年代，但那種婉約的鬱鬱的唱腔，一聽就知是上世紀的繞樑之音。

從老歌裏走出來相迎，頭上頂?棒球帽的Eugene竟年輕得很，他靦?一笑，給記者送來一杯冰凍的葡萄汁。在四季如夏的新加坡，大概沒有人會替客人奉熱飲。

鍾情組屋夠寬敞價錢平

Eugene是室內設計師，花了很多心思打做這一家豪華公屋。他把室內原有的牆壁推倒，物業變成兩廳兩房。他還刻意在家裏拉起幾根方型柱子，增添視覺玩味。很有藝術家脾氣的他鍾情椅子，屋內傢俬簡單，卻擺放?近十張平均幾千塊美元的Designer Chair。總之置身屋內，你難以跟樓下雜七雜八的油煙味，以及只作了基本批盪的屋?大堂拉上關係。

太太Katherine在一家跨國電訊科技公司當業務發展經理，她說新加坡人人都住組屋，除非是富豪級，才有能力買私樓。「私樓基本售價過百萬元（逾 600萬港元），面積大大不如組屋。這屬於舊式而且樓齡較高的組屋，我們喜歡舊樓不好新樓，是因為舊屋設計較寬敞，位置較近巿中心，新建的一手組屋通常較偏遠。」

香港人都貪新厭舊，買屋當然鍾情一手樓；樓齡高達37年的，大概殘舊剝落如戰前物業。但新加坡政府每兩三年便重新粉飾組屋外牆，並且定期更換水管和進行執漏，所以二手組屋一般樓齡皆有二、三十歲，卻簇新得很，而且這些舊樓還較新建組屋貴四成。原因是政府對購買新建組屋有較多規條，包括國籍和入息限制（夫婦月薪不超過8,000新加坡元，約4.8萬港元），但同時卻提供約樓價四成的現金補貼，催谷國民「上車」。

兩口子最後還是選擇購買二手組屋，攤分30年還款，利率以2.4%計算。新加坡政府為著獎勵他們住在父母居所兩公里範圍內，故減免其樓價四成，換言之他們少付了4萬新加坡元（約24萬港元）。

Katherine笑?說：「我們選擇住址時以此為首要！政府政策還規定我們於5年內不能搬走，否則要將4萬元償還給政府呢！」

「買樓公積金」八折支薪

兩人同為「七十後」，回首當年「上車」時年紀尚輕，要繳付約兩成首期的壓力不輕，絕不見得比香港人買樓容易。但新加坡總給人一種易上車的感覺，關鍵之處可能在於他們的公積金制度（CPF）。

Eugene跟Katherine每月的兩成薪金，都被自動轉帳至CPF帳戶，裏面的錢不准提取，被規定作買樓、醫療和退休之用。而這個公積金帳戶同時獲得僱主每月達15.5%的供款，換言之，CPF帳戶一個月的進帳，足為每月薪酬的35%。

以新加坡大學畢業生起薪點2,800新加坡元（約6,800港元）計算，他們每月只得八折支薪，兩成約560新加坡元（約3,360港元）被收納至CPF 戶口，僱主供款為434新加坡元（約2,604港元），帳戶每月便有高達994新加元（約5,964港元）的公積金存款。

而這個帳戶還得享政府擔保的零風險利息2.5%，當達至某個規定的存款額時，還會獲得政府額外派息。至於帳戶被指定的3種用途，則各有最低存款規定，打工仔必須滿足了最低存款要求後，才能自主的分配存款比例。

而彼時當他倆購買房子時，便是透過這個帳戶繳付首期，而從沒有掏過一分錢現金支付。至今Katherine兩口子尚餘21年的供款期，但他們卻不覺得供樓吃苦：「我們早習慣八折支薪，以及高稅率政策，打從第一天工作已經如此。我們每月真正收到的人工只有月薪五成左右，習慣了以後，並不覺得甚麼。」

規定買樓呎數杜絕炒賣

其實不止香港樓價?升，新加坡物業價格同樣瘋狂。根據資料，新加坡樓價於1997年一度去到高峰，跟香港一樣受亞洲金融暴影響，樓價其後一直回落，至 2002年跌至新低，價格持續徘徊幾年以後，約2005年開始便一直沿上升軌狂飈。5年幾之間，漲幅高達六成以上，尤其是金融海嘯結束後至今，升幅更達兩成。

兩人買入這間房子9年，現已由當日的30萬新加坡元（約180萬港元）升值六成半至50萬新加坡元（約300萬港元），運用香港人的投資思維，當然是套現離場一筆過大賺20萬新加坡元（約120萬港元），但基於新加坡獨特的樓巿情況和政府的嚴格監控，轉手賺錢竟然不在Eugene和Katherine的考慮之列。

「我們不會這樣買樓賣樓賺差價的啊。因為買賣樓宇的規限多，而且二手組屋價格升得太貴，同等價錢我們絕對買不回這個質素的房子。我們不買新建組屋，又負擔不來私樓的話，基本上沒甚麼選擇。所以沒想過要轉手賺錢。」

香港人最怕地產商賣發水樓，但佔新加坡整個物業巿場達八成半的組屋，政府都是幕後話事人，故此從來不會出現「呃秤」事件。組屋面積大細一定「足秤」，沒有窗台也沒有會所「發水」，每個屋苑外表設計不一樣，但都有公園等基本設施。而屋苑居民的種族也在政府計算之內，按照全國人口的比例將住所售予不同族裔，以達至一個「和諧」數目。

購買和居住組屋限制多多，大大打擊國民的炒賣意慾，惟涉足私樓巿場藉買賣套利，對Katherine來說也是不切實際。原因是政府規定擁有組屋的國民不能同時擁有私樓，二者只能擇其一，除非以公司名義購買才可行。但任何買入私樓者，若在4年內轉售，便需繳由4%至16%不等的印花稅，可見新加坡政府為?規限樓宇只售予用家、而杜絕一切炒賣的措施，已成為一等一的國策。

政府致力安居人民安心

香港人呻上車難，對於新加坡這對小夫妻來說，兩人每月須償還1,000新加坡元（約6,000港元）的樓宇貸款，全數由公積金戶口轉帳。

Katherine吐吐舌頭道：「新加坡人同樣是負債纍纍的，房屋貸款通常30年，還有高稅率，以及供款公積金等。新加坡的『八十後』買樓比我們貴得多，所以他們通常買新樓，而負擔不起二手樓，但普遍來說實在不會擔心無瓦遮頭……」

讓國民安居是國策，故此新加坡人上唔到車而窩居「籠屋」的情況，幾乎不太可能發生，只是住屋同樣佔了他們開支的一大部分，擔子一點不輕，「We are forever in debts，好的是已經習慣了。」

...................

Case 1 Katherine˙Eugene

房屋類型：37年樓齡二手組屋

2001年：180萬港元買入

2011年：現值300萬港元

貸款年期：30年（年利率2.4%）

每月供款：6,000港元

面積：1,300平方呎

居住人數：夫婦二人

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非國民住宿限制多

二人剛抵?新加坡幾個月，之前一同居於西非國家尼日利亞，Randy是派駐當地的記者，Emma則在這個貧窮國家進行發展工作。一天夜晚他倆被AK47槍聲驚醒，始發現這個地方對於寶寶來說似乎很危險，Randy遂向公司提出調派新加坡，並會於此地居住兩年。

Emma一臉驚詫的道：「新加坡的樓價足可媲美倫敦，讓我們非常震驚！」由於兩人不是國民也非永久居民，故此在新加坡買樓限制很多，也沒能得享任何優惠和補貼，所以租樓成為了唯一選擇。

而基於他們的國籍身份，兩人不符合資格租住組屋，不得不涉足昂貴的私樓巿場，「比較近巿中心的每月大概5,000新加坡元（約3萬港元），這裏偏離巿中心也離地鐵站較遠，所以才較便宜，否則真的負擔不來。」

...................

Case 2 Randy˙Emma

（路透社駐新加坡記者）˙（救援組織發展工作）

房屋類型：私人樓宇

2010年：月租1.8萬港元

面積：1,000平方呎

設施：泳池、會所

居住人數：夫婦、兩歲兒子

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結婚為上車早買多優惠

想買樓卻沒錢付首期，遲遲上唔到車，令香港女生遲遲未肯披嫁衣裳。新加坡為了鼓勵結婚與生育，想出絕招一條，就是規定購買組屋的國民必須為21歲以上已婚夫婦，才合符資格上車，否則單身人士必須等到年屆35歲，才能真正做個有殼之人。

當香港人都為?結婚而買樓時，新加坡處處都是為了買樓而結婚的後生仔。Marcus13年前已經晉身為組屋業主，彼時他23歲，身邊有拍拖的朋友都趕結婚，為的就是快快上車當業主，否則再待幾年若加薪太快，入息超過政府規限的話，便會錯過很多買樓的優惠措施。故此當香港學生哥21歲大學畢業愁出路的時候，新加坡年輕人愁的竟是買屋要買哪一區。

23歲結婚挑近父母屋苑

「我買這個房子的時候，樓價為20萬新加坡元（約120萬港元）。我23歲立即結婚，那時不過工作了一年就上車了，結婚老實的是為了買房子呀。」Marcus說?跟太太相視而笑，他現已是兩女之父，生活重心凡事以妻兒為先，盡管年紀輕輕，卻是個老成的爸爸。

由於兩人皆是首次置業，故彼時購買二手組屋即獲政府獎勵5萬新加坡元（約30萬港元），但條件是餘生不能購買新建組屋，否則須將獎金償還。最後房子折實 20萬新加坡元（約120萬港元），攤分25年償還，Marcus每月跟太太合共供款700新加坡元（約4,200港元）。

隨?女兒長大，Marcus心思思想換樓，但他的選擇有限，只能購買私樓或者二手組屋，說?他瞪大眼睛：「所以我是誓死不會買新組屋的啦！」

新加坡的私樓巿場分為政府跟私人地產商合建模式（EC），以及純地產商興建的樓宇，前者樓價比後者便宜。思前想後，Marcus決定買入簡稱EC的物業。

愈早結婚愈多特別優惠

以EC每平方呎賣450新加坡元計，要買得他心儀的單位，大概要花80萬新加坡元（約480萬港元）左右。基於政府規定國民不能同時擁有組屋和私樓的政策，若他買入了私樓後，須於半年內售出其組屋單位，「我現在盤算的是，當這個組屋升至大概35萬新加坡元（約210萬港元）時，對我來說便是合適的價錢賣出，好補貼我買私樓的費用。」

彼時23歲工作未及一年便能夠買入人生第一個磚頭，是因為得到政府大量補貼以及得享低息貸款，Marcus甚至毋須繳交首期便輕易上車，故此唔夠手期買樓從來不是他的噩夢：「重點是你要年輕，工資仍然很低之時，又結了婚，就能符合很多特別的資格，獲得優厚的政府補貼而上車。所以買唔到樓住實在不會是我的憂慮！」

新加坡人真正的安居噩夢，應該出現在上了車以後：「我們兩夫婦最擔心的，是不能失業。因為買樓的擔子一背上了就卸不下來，對我們來說，keep住有份工，每月可以定期還錢，才最是重要。」

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Case 3 Marcus‧Josephine

（廣告業）˙（家庭主婦）

房屋類型：二手組屋

1998年：120萬港元買入

2011年：現值180萬港元

貸款年期：25年

每月供款：4,200港元

面積：1,200平方呎

居住人數：夫婦、一名傭人、兩名女兒

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房策 多得記不住

新加坡出生率極低，加上其行之已久的優生學，故國策之一是鼓勵國民快快結婚、早早生育。Wilson夫婦同樣廿歲出頭便拉埋天窗，並立即買樓成為有殼一族。當年他買樓時獲得政府補貼18萬港元，但條件是起碼住夠10年才能轉讓，如今他們安居12年，房子升值逾百萬港元，但他們卻仍然眼觀鼻鼻觀心沒想過樓換樓。

Wilson：「政府推出的打擊炒樓措施很多很多，感覺上幾乎每個月都有新招，房屋政策多得讓人記不住。最近一招是規定不准同時擁有私樓和組屋。能否上車確實不是我憂慮的東西，十幾年前買入這間屋也不覺得太吃力，地方也大，就算現在樓價狂升，我也沒有想過要賣樓圖利，因為這樣做的話你會發覺規限多多，讓人打消這個念頭。安安穩穩住就好了。」

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Case 4 Wilson‧Karen

（五金生意）˙（護士）

房屋類型：二手組屋

1999年：248萬港元買入

2011年：現值360萬港元

貸款年期：30年

面積：1,400平方呎

居住人數：夫婦、三名子女、兩名傭人、祖母

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生活簡單 物慾減少

單身人士如想在新加坡獨居，必須年屆35歲以後，才獲准許買組屋自住，否則並不符合上車資格，原因是政府鼓勵結婚生育，故對於遲婚一族來說，上車特別困難。

不過港女Yvonne依然鍾情新加坡，認為星政府的家長式管治，比香港議而不決要討好得多，對移民生活非常滿意，「在香港生活很緊張，壓力大，便不斷消費麻醉自己。後來覺得整個生活狀態有問題，有一次來新加坡探朋友，發現自己比較喜歡這裏的生活，便申請移民，直至6年前來報到。在香港一直儲不到首期上車，這裏的公積金僱主供款多，個人入息兩成也要上繳，變相迫自己儲錢，而生活簡單了亦令物質慾望減少，前兩年終於買到樓，已決定在新加坡安居。」

...................

Case 5 Yvonne

（香港移民，從事Marketing）

房屋類型：二手組屋

2008年：192萬港元買入

2011年：現值252萬港元

首期費用：30萬港元

供款年期：15年

面積：1,000平方呎

居住人數：一人

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香港樓市的NO return！

坊間似乎都喜歡將香港和新加坡兩地的樓巿進行比較，認為港府該仿效獅城模式。但曾經在該地著名的東南亞研究所當過訪問學人，由此而愛上獅城，並一度在當地買過一個組屋單位，打算日後退休養老的香港大學社工及社會行政學系講座教授周永新（見圖）直言，香港已經「No return」，而獅城也不是好的模仿對象。兩個地方人民性情素養大不同，根本無從比較。

政治產物 Vs 商業結果

新加坡已被打造成一塊「人人有車上」的樂土，「上車」是其房屋政策的核心思想，甚而已達到國策層面，不容有失。故此獅城樓房買賣規條繁複瑣碎、限制亦多，以盡量確保所有人上了車就不落車，減少一切轉讓炒作的可能。

周永新說，新加坡組屋是政治產物，香港樓巿是商業結果。前者透過全民的公積金計劃供樓，公積金?弗人是政府，政府收了國民供款後便用來建屋、建機場，政府組居佔了八成半，羊毛出自羊身上。後者的強積金計劃?弗人是銀行和金融機構，樓巿逾半是私人發展商推的單位，兩者國情完全不同。

他舉例，獅城的親政府議員會以「組屋翻新」為競選大綱，以此作為「箍選票」的條件，他們並會經常使用組屋的空地大堂搞政黨活動，是以反對黨在政壇上總難以立足，也可見組屋的政治意味。

「我們不可能學新加坡的。香港樓市模式是No return的東西，房屋政策沒可能重新規劃，一改就是牽一髮動全身，沒可能。」

自由受損 Vs 安居樂業

在獅城安居看似容易，但實際上買賣物業的自由卻諸多限制，例如單身人士被限制買樓，直至35歲才解禁，看在香港人眼裏似乎難以接受。但周永新笑言，幾乎所有調查都顯示，房屋、教育、醫療、就業、經濟等，永遠都是巿民關心的Top 5，所謂犧牲了的自由，其實九成人都不在乎，故此他相信不論是星州人還是香港人，置身這個環境都不會認為自由受損，相反會頗為享受安居政策。

不過，周永新最後卻賣掉了該幢獅城物業，原因是組屋限制多多，他寧願早點脫手，「如果我安於做一個研究型學者，不批評社會政策，我是寧願在新加坡安居，而不揀香港的。」

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10絛新加坡家長式「上車」校規

(1)必須為年滿21歲的已婚夫婦，或者與父母或子女共同申請

(2)任何未婚的單身人士如想購買組屋自住，必須年滿35歲才合乎資格，並且只能購買二手組屋，不能購買新建組屋

(3)購買新建組屋能享多項優惠，包括比巿場低的貸款利率（介乎1%至2%），以及高達九成的按揭，但一生人只能循此方法借貸兩次

(4)若為首次「上車」的夫婦，政府會提供多項折合約四成的樓價補貼

(5)一對夫婦一生人只能購買新建組屋兩次，以防補貼優惠被濫用圖利

(6)若購買的組屋單位鄰近父母居住範圍，可獲最少1萬新加坡元的現金回贈

(7)新加坡打工仔每月的兩成月薪被自動轉帳至公積金戶口內，其中一大部分被規定作買樓之用，藉此降低國民上車壓力。故此他們的供樓款項皆透過戶口進行，一般情況毋須繳付現金

(8)不能以個人名義同時擁有組屋和私人住宅，也不能同時購買兩間組屋，政府藉此規限買樓者皆為自住用途，杜絕炒賣

(9)若夫妻二人離婚，不論是否育有子女，政府皆規定須於6個月內將組屋賣掉搬出

(10)凡有賣樓打算，必須邀請官方人員為單位定價，確保政府有效掌握組屋賣價

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長實24億 奪元朗邨「限呎盤」地 料開售呎價6000 上車客難負擔

1 : GS(14)@2011-03-08 22:51:23






政府首個限建中小型住宅單位（限呎盤）前元朗邨用地，由長實（00001）擊退7組財團，以24.1億元奪得，每呎約3,629元，屬市場預期上限，連同建築成本及2成利潤，料開售呎價達6,000元，與同區YOHO MIDTOWN二手呎價看齊，非一般上車客可負擔。

紅磡2幅限呎盤地 4月招標

消息透露，長實以最高標價投得元朗用地，並與第二高標價接近，反映市場對中小型住宅用地需求大，地政總署接獲8份標書中，大部分高於政府定出底價。

發展局發言人表示，前元朗邨用地投標結果反映市場價格，政府將會如期於4月份推出紅磡兩幅限建中小型住宅用地招標。該兩幅用地分別位於紅磡寶其利街與機利士南路交界，以及紅磡利工街5至23號。

為回應社會缺乏中小型住宅單位供應，政府主動推出前元朗邨用地，並於賣地章程增加多項規限，包括規限單位面積、數目及發水比例最高只限10%等。前元朗邨用地將提供最少960伙，平均單位面積650平方呎。

按長實是次以24.1億元奪得，每平方呎樓面地價約3,629元，倘連同建築費及利息成本每平方呎約1,800元，料每平方呎總投資成本達5,428元，連同2成利潤及扣除10%發水樓面後，保守估計項目日後開售呎價約6,000元，與現時區內樓齡最新的YOHO MIDTOWN二手呎價看齊。業內人士認為，此樓價水平非一般上車客可負擔。

一太︰反映發展商看好後市

第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國指，預計項目落成後呎價需要售5,000元以上，發展商才可獲利潤，是次地皮成交價亦反映發展商對後市看好。

長實執行董事吳佳慶回應指，集團很高興以合理價錢投得元朗市地段第518號用地，此屬政府首項在賣地章程內限制單位面積的試驗計劃，很高興能參與其中，提供合適居所，滿足社會需求。

前元朗邨用地位於元朗安寧路、大橋路、安樂路交界，位置鄰近港鐵朗屏站，而且地盤面積達13.28萬平方呎，可建樓面面積高達66.4萬平方呎，將可興建不少於960伙單位，其中至少800伙實用面積約377至431平方呎；另至少160伙實用面積介乎431至646平方呎。

撰文:何媛玲

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2 : 龍生(798)@2011-03-10 01:26:41

都係呢句, 可賣7-8K 一尺

借9乘
30萬上車, 供35年
大把人OK

上車無望, 在乎有冇吉士, 不在乎有冇實力

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3 : GS(14)@2011-03-11 08:08:50

我就無啦

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4 : 雪貓(1200)@2011-03-11 13:50:03

2樓提及

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都係呢句, 可賣7-8K 一尺

借9乘
30萬上車, 供35年
大把人OK

上車無望, 在乎有冇吉士, 不在乎有冇實力

真的可以借到35年？很少聽到能批這樣長的年期

同greatsoup兄一樣，無吉士，亦沒實力！
270萬，借35年，息率4.5%，每月供款比我月入還多，沒實力

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5 : 龍生(798)@2011-03-11 17:46:14

現在的息率只有1%

當然可以話唔係長期, 但現在只有1% 是事實, 將來升左先再說

35年是各大銀行的最長年期,

新樓一般都可以做到

又掉轉講, 270萬, 供25年, 息率1%, 計埋壓力測試都係3%左右

大把人上到車的, 至於會否車毁人亡...要視乎各人造化了

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6 : 自動波人(1313)@2011-04-04 01:26:48

35年..

以前一般都係上20年

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7 : 龍生(798)@2011-04-04 01:32:42

我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

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8 : passport(1491)@2011-04-04 16:58:57

7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

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9 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-04 18:46:15

8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

20年已經夠

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10 : 自動波人(1313)@2011-04-04 19:50:05

8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

係三代

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11 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-04 19:53:59

10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等
一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多?
買一層樓, 儲首期儲幾耐?
利息幾多? 供幾多年?

以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

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12 : 自動波人(1313)@2011-04-04 19:54:15

7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

所以話...一隻筷子係敲唔響
唔係銀行"幫手",攤分咁長年期,d人邊有能力供樓

地產商又賣到樓,銀行又有數..........

個個都賺,咁邊個輸呀?真係三贏?

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13 : 自動波人(1313)@2011-04-04 20:00:21

11樓提及

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10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等
一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多?
買一層樓, 儲首期儲幾耐?
利息幾多? 供幾多年?

以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

30年前,一層全新居屋應該係十幾萬-穗禾苑,當時普通打工仔(藍領)應該係月薪$2k-3k左右
現在,一層30年樓齡既穗禾苑,百幾二百萬,而家普通打工仔(白領)月薪都係$10-20k

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14 : GS(14)@2011-04-04 21:01:55

11樓提及

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10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講...

上面有指引, 全部客只要UNDER 40

全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了
遲D可能有40年或者50年
再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等
一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多?
買一層樓, 儲首期儲幾耐?
利息幾多? 供幾多年?

以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

其實統計署有人工的資料，樓價就要找一個代表性的屋苑，例如美孚新村...

唐榮做緊，但是本站的潘先生認為不好，其實我認為那個是好的嘗試

這數字其實是創新高的

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15 : 草帽(1253)@2011-04-04 21:11:42

樓我冇咩意見, 不過樓價太高會令好多人不能安居樂業. 其實05-06年既樓價就是最好啦.

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16 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-04 21:23:10

15樓提及

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樓我冇咩意見, 不過樓價太高會令好多人不能安居樂業. 其實05-06年既樓價就是最好啦.

此一時, 彼一時, 光陰不復返

我寧願高樓價都不願像SARS 的事情來臨

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17 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-04 21:25:06

13樓提及

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11樓提及

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10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講... 上面有指引, 全部客只要UNDER 40 全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了遲D可能有40年或者50年再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多? 買一層樓, 儲首期儲幾耐? 利息幾多? 供幾多年? 以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

30年前,一層全新居屋應該係十幾萬-穗禾苑,當時普通打工仔(藍領)應該係月薪$2k-3k左右現在,一層30年樓齡既穗禾苑,百幾二百萬,而家普通打工仔(白領)月薪都係$10-20k

不能用居屋

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18 : GS(14)@2011-04-04 21:51:44

17樓提及

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13樓提及

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11樓提及

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10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講... 上面有指引, 全部客只要UNDER 40 全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了遲D可能有40年或者50年再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多? 買一層樓, 儲首期儲幾耐? 利息幾多? 供幾多年? 以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

30年前,一層全新居屋應該係十幾萬-穗禾苑,當時普通打工仔(藍領)應該係月薪$2k-3k左右現在,一層30年樓齡既穗禾苑,百幾二百萬,而家普通打工仔(白領)月薪都係$10-20k

不能用居屋

咁用九龍站呢便來講，當日九龍站有幾個盤都是四千蚊，現在都過萬了

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19 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-04 22:29:59

18樓提及

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17樓提及

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13樓提及

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11樓提及

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10樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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我做銀行個朋友同我講... 上面有指引, 全部客只要UNDER 40 全部SELL 30-35年....

依家都可以去到35年了遲D可能有40年或者50年再者變到日本咁 供三年

係三代

試用根以往作比較, 50年前, 30年前, 20年前, 10年前等一層樓幾錢? 普通人既工資大約幾多? 買一層樓, 儲首期儲幾耐? 利息幾多? 供幾多年? 以前買樓同而家買樓, 邊樣難D?

30年前,一層全新居屋應該係十幾萬-穗禾苑,當時普通打工仔(藍領)應該係月薪$2k-3k左右現在,一層30年樓齡既穗禾苑,百幾二百萬,而家普通打工仔(白領)月薪都係$10-20k

不能用居屋

咁用九龍站呢便來講，當日九龍站有幾個盤都是四千蚊，現在都過萬了

我覺得而家算合理的貴

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20 : GS(14)@2011-04-04 22:33:12

那邊是豪宅區，附近有大量大型基建...

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21 : 龍生(798)@2011-04-05 02:58:19

好老實, 雖然無數據係手

亦明白無乜人想承認

但以難度計, 應該當年係較高的

因為當年的人肯鍊到最盡地去死供爛供, 而家己少有帶飯, 行番公司, 節日留在家,

除左我地某位版主外, 己無人做到...

而家既人只會望樓興嘆, 話而家咁貴, 我就唔會而家買啦, 齊齊等跌

結果, 太古城當初起好, 我無記錯係600蚊尺

1400唔買, 87 個下唔記得回過去邊個位, 又唔買, 89 又唔買
此後佢己經再無機會買了, 唔駛講, 03年, 佢又無買啦...

樓市的吊詭處在於, 你可以短期睇淡, 但千其唔好長期睇淡

如果你睇淡的日子超過一年, 請認真諗諗以上呢番說話

沙田第一城就係好例子

眼白白睇住佢由09年150升到而家240

邊個夠膽買? 買左的又有邊個唔賺?

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22 : 龍生(798)@2011-04-05 03:02:55

其次, 呢個諗法本身己唔太要得

我地80後80年出世, 2000年岩岩20歲

望咁早可以參考, 但講當年有咩意思, 連自己未出世前既樓都想買埋?

貪心都唔好咁過份丫...

當年經歷日本仔, 國共, 67暴動, 紅衛兵就在新界隨時衝過黎, 83 年前景未明

個時既風險危機, 點能同而家相比,

就算個時樓價較低, 亦絕對合理

但的人就用同等數字去計, 得出黎既結果點會正確? 連參考價值都無

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23 : passport(1491)@2011-04-05 03:52:25

其實我覺得回落到cci60左右已可買入…無記錯呢十年 平均都算係50左右 亦即係現價跌三至四成左右

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24 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-05 09:47:33

22樓提及

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其次, 呢個諗法本身己唔太要得 我地80後80年出世, 2000年岩岩20歲 望咁早可以參考, 但講當年有咩意思, 連自己未出世前既樓都想買埋? 貪心都唔好咁過份丫... 當年經歷日本仔, 國共, 67暴動, 紅衛兵就在新界隨時衝過黎, 83 年前景未明 個時既風險危機, 點能同而家相比, 就算個時樓價較低, 亦絕對合理 但的人就用同等數字去計, 得出黎既結果點會正確? 連參考價值都無

我覺得由90年頭開以, 95,96,97 起飛, 98金融風暴, 00 IT, 03 SARS
05,06,07 再起飛, 08 金融海嘯,

要低位往往係某D機遇...到個D時間, 如果你仍全倉股票
都可能蝕唔少, 都冇錢買, 更冇膽買, 因為前景不明, 驚會再跌

如果那一刻有現金, 無論買樓好, 買股票好, 都能夠令你買到樓
LET SAY, 33蚊用首期去買HSBC, 當2萬股@33, 而家都160萬
夠買樓啦

當然如果海嘯買其他, 175, 489, 3323,2342等
咩樓都買到, 買樓係講GUTS, 買股票何妨唔係?

呢D 根本冇得計, 但係D樓愈來愈貴係正常
建築成本同以前都冇得比.......同埋港紙係跟美元貶值中
試問樓可以平去邊? 如果我地個環境同老美一樣,
樓咪好平囉, 失業率8.X %......就係咁, 如果老美將來會翻到身既話
而家衝入去買美樓都得.......唔一定要買香港樓

八十後出來, 捱又未捱過, 錢又識得駛, 剩係識上街話買樓, 唔做樓奴
另一批卻冇志氣......新一代不如舊一代, 出人頭地既實踐好像已經好少見到
做得好既火星例子當然有, 不過主流既年輕一代真係......

PS: 而家D樓其實唔係買唔起, 只係租貴過供, D 人覺得唔抵咁幫人供樓
遠看元朗, 屯門其實仲有平樓, 冇人叫你買SOHO,
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 329&art_id=15138194

全世界都一樣, 有能力就住ZONE 1 ZONE 2,
冇能力自然住ZONE 3, ZONE 4, ZONE 5 啦

再冇能力, 附近CITY, 都唔係問題,
當年係LONDON, 又有幾多人住係LONDON 市中心?

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25 : GS(14)@2011-04-05 10:50:50

其實投資低位最重要還是有現金在手...買樓買甚麼都無問題，但是物業要有槓桿，會危險D，但息低，你自然頂到，買股票如果不借好大的孖展，是安全的

但是聽人講，倫敦內城不是好似香港的中環咁，D樓好舊?

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26 : 龍生(798)@2011-04-05 23:57:32

買乜都要有吉士, 鉛筆小生兄道出重點了

至於手邊有冇錢, 就是個人考慮了

而家一代人就係又要貪心又無膽, 這才是最大問題

上一代人又貪又有膽, 走得切上岸, 走唔切就哈哈哈

倫敦情況比你想像惡劣

像所有大城市一樣, 舊唔舊睇邊一忽啦

但倫敦中心區, 海德公園個頭己經全部係阿拉伯人, 俄羅斯人的天下

英國人己經無能力負擔個度既樓價, 被逼出外圍

過多20年, 香港會否變到咁, 仍是未知數呢...

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27 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-06 00:28:51

26樓提及

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買乜都要有吉士, 鉛筆小生兄道出重點了 至於手邊有冇錢, 就是個人考慮了 而家一代人就係又要貪心又無膽, 這才是最大問題 上一代人又貪又有膽, 走得切上岸, 走唔切就哈哈哈 倫敦情況比你想像惡劣 像所有大城市一樣, 舊唔舊睇邊一忽啦 但倫敦中心區, 海德公園個頭己經全部係阿拉伯人, 俄羅斯人的天下 英國人己經無能力負擔個度既樓價, 被逼出外圍 過多20年, 香港會否變到咁, 仍是未知數呢...

香港20年後, 可能富貴地方主要用國語
走向大城市, 國際化就係咁樣, M&A 永遠快過NATURAL GROWTH

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只好引用
長實主席李嘉誠在記者會上沒正面回應「地產霸權」的問題，他只回應稱，雖然香港政治化，但要為香港人前途着想

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28 : 龍生(798)@2011-04-06 00:42:26

20年後....富貴地方主要用國語...哈哈

真新穎的想法, 現在聽有點天荒夜談的感覺

細細想想也未必不可能

希望不會有這麼一天的降臨吧

因為真到那一天, 香港的價值己徹底消失...

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29 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-06 00:46:48

28樓提及

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20年後....富貴地方主要用國語...哈哈 真新穎的想法, 現在聽有點天荒夜談的感覺 細細想想也未必不可能 希望不會有這麼一天的降臨吧 因為真到那一天, 香港的價值己徹底消失...

請問香港的價值是什麼?

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30 : 龍生(798)@2011-04-06 00:51:03

如果北大人完全進駐香港

香港己淪為大陸的一個城市, 又怎及得上北京, 上海, 甚至深圳?

我意思是香港沒有利用價值

正解是真有那一天, 香港的利用價值己徹底消失

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31 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-06 01:07:44

30樓提及

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如果北大人完全進駐香港 香港己淪為大陸的一個城市, 又怎及得上北京, 上海, 甚至深圳? 我意思是香港沒有利用價值 正解是真有那一天, 香港的利用價值己徹底消失

再這樣下去, 香港遲早被邊沿化,
假若國家再開放一點, 上海, 北京等地20年後必超香港

不要要看看習總既才幹吧, 祖國有多精英
搞成功的話, 比新加玻還要好

香港現在既問題, 不是有沒有利用價值
尤其係人仔國際化, 香港係最好既平台促進呢件事發展下去

香港現在既問題, 係大部份人都唔知道
我們有咩機遇, 如果可以有個可持續發展既將來

如果能吸引多些人材? 如果留得住人材?
我們需要既, 唔係大學畢業剩係識搵政府"著數"既後生仔
EG 拎綜援配名牌眼鏡, 有少少錢卻走去住公屋

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32 : 龍生(798)@2011-04-06 01:38:02

我覺得香港唯一的優勢在於政府唔係大晒

是講法律的地方

可惜現在卻不斷被國內同化

就算中國開放, 大行都唔會進行大規模投資

事實係咪我唔知, 但你做廠, 都至少有塊地掛

金融野, 得張紙

有咩事, 你同北京市或上海市政府打官司, 個種屈機程度可想而知

與國際接軌的價值早己失去, 國內可以自己直接聯系

所以剩下的, 就是搞好司法獨立

可惜.....可惜

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樓民講場：零首期，你上唔上車？

1 : GS(14)@2012-08-25 17:35:29

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120825/16634151
我同老公一直租樓，首期唔係冇，不過啲人成日話跌，可惜家越升越勁，首期已超出預算。點知老公跳槽新公司，員工福利之一竟然係「零首期」買樓優惠。譁！開心到飛起，乜都唔諗，打去畀中學同學經紀楊，叫佢帶我哋睇樓。
點知佢賣花唔讚花香，「你冷靜啲……零首期唔代表送，只是多啲流動資金啫，一旦跌市，仲要補差額！」
唔理咁多，寄人籬下咁耐，都想有自己小天地，就算唔買，睇定當做功課，「老友聚舊都得啩！」結果禮拜六來一記新界遊。
睇咗兩個單位，一間近奶奶，530方呎在大埔，叫價280萬，兩房，左右廳設計，望屋苑花園，近東鐵太和站；另一間近阿媽，525方呎在元朗，叫價295萬元，間隔 size都差唔多，聽阿楊講「前面會起樓」，就近西鐵元朗站。就算我生 B，一家三口都夠住，我諗老公會揀大埔樓，理由係方便奶奶探未來孫仔。
夜晚返屋企，篤下計數機，月供萬五蚊，佔月入三成，唔算好大負擔。但如果樓價真如外間所料跌兩成，就要補差額60萬。換轉係你，你會上車嗎？我真係諗極都諗唔通。
讀者　小女人

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2 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-26 09:04:45

若大部份無能力既人都零首期上車, 就大獲

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3 : greatsoup38(830)@2012-08-26 11:05:16

美國之前大把

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4 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-26 11:39:05

3樓提及

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美國之前大把

所以咪仆直

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5 : greatsoup38(830)@2012-08-26 11:40:39

4樓提及

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3樓提及

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美國之前大把

所以咪仆直

但有d人博到

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6 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-26 11:42:42

5樓提及

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4樓提及

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3樓提及

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美國之前大把

所以咪仆直

但有d人博到

你看羅兆輝

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7 : greatsoup38(830)@2012-08-26 11:43:42

6樓提及

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5樓提及

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4樓提及

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3樓提及

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美國之前大把

所以咪仆直

但有d人博到

你看羅兆輝

他是衰要把公司上市，如果他停在1996年，同埋唔hi野，應該留得青山在

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8 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-26 11:45:44

7樓提及

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6樓提及

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5樓提及

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4樓提及

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3樓提及

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美國之前大把

所以咪仆直

但有d人博到

你看羅兆輝

他是衰要把公司上市，如果他停在1996年，同埋唔hi野，應該留得青山在

再望下寶光, 當年若果沒出事, 今時今日, 指數股都得

但出過事如550, 84, 日後財務變得穩健

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9 : greatsoup38(830)@2012-08-26 11:48:26

8樓提及

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7樓提及

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6樓提及

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5樓提及

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4樓提及

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3樓提及

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美國之前大把

所以咪仆直

但有d人博到

你看羅兆輝

他是衰要把公司上市，如果他停在1996年，同埋唔hi野，應該留得青山在

再望下寶光, 當年若果沒出事, 今時今日, 指數股都得
但出過事如550, 84, 日後財務變得穩健

其實84 那座在新浦崗的野唔賣，現在30-40億是走不了的...就在Mikiki 隔離
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20051221040_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20060224069_C.pdf

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10 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-26 11:57:31

9樓提及

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8樓提及

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7樓提及

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6樓提及

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5樓提及

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4樓提及

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3樓提及

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美國之前大把

所以咪仆直

但有d人博到

你看羅兆輝

他是衰要把公司上市，如果他停在1996年，同埋唔hi野，應該留得青山在

再望下寶光, 當年若果沒出事, 今時今日, 指數股都得
但出過事如550, 84, 日後財務變得穩健

其實84 那座在新浦崗的野唔賣，現在30-40億是走不了的...就在Mikiki 隔離
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20051221040_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20060224069_C.pdf

佢九十年頭個D 仲痴線

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11 : greatsoup38(830)@2012-08-26 11:58:52

邊叫他賭得咁大?

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12 : greatsoup38(830)@2012-08-26 11:59:07

麗新如果唔賭1997 那鋪，同大劉有得一拼

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13 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-26 12:03:34

11樓提及

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邊叫他賭得咁大?

簡單一句勝者為王, 也要對誠哥嘖嘖稱奇

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14 : greatsoup38(830)@2012-08-26 12:04:02

13樓提及

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11樓提及

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邊叫他賭得咁大?

簡單一句勝者為王, 也要對誠哥嘖嘖稱奇

誠哥都是他個名最叻

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15 : freecow(1747)@2012-08-26 23:07:12

淡市無人買，高價死都要，股樓其實都一樣。

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大學畢業盼上車 「儲首期說易行難」

1 : GS(14)@2012-09-18 23:23:39

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120918/News/ec_gba2.htm
【明報專訊】25歲的John(圖)於3年前大學畢業，選擇由宿舍搬回家。早年曾想外出租樓的他，現在已打消念頭，他說與其租樓，倒不如先儲多點錢盡快置業，將來結婚也可有自己的家。但樓價高企，John只能慨嘆﹕「真的不知道儲到何時，就算儲夠了，也未必咁易入市。」
從事科技界的John月入近2萬元，原打算每月儲1萬元做首期，但「說易行難」，付了家用、車費、日常開支後已所剩無幾。他說，政府推出置安心、出租青年宿舍，他也有留意，「坦白說，住單身宿舍，感覺治標不治本，要把儲蓄用來交租，不如與父母同住；置安心單位數量這麼少，現在連先租後買也取消了，不會輪到我買」。

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2 : mannishmark(26310)@2012-09-18 23:49:14

沒有可能,有心儲一定得,如果家用包晒你水電煤+食既話

'日常開支'都應該有縮小空間,一枝公一個月使一萬唔係咁容易

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3 : mannishmark(26310)@2012-09-18 23:49:50

一睇部MAC就知咩事了=.=

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4 : mannishmark(26310)@2012-09-18 23:51:41

再睇下個屋企...如果我有佢個屋企住..我真係成世唔上車都得....

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5 : 肥B(18468)@2012-09-19 00:07:58

Zzzzzz......

鬼故, 真係唔好成日聽, 萬一聽得多, 潛意識當左真就唔好了.....

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焦點故事--地產界：樓市看跌 後生仔女上車有希望

1 : GS(14)@2013-04-13 15:36:52

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130413/18226624

【CASE1：模特兒Ceci】

                                      年齡：21歲
職業：模特兒
月薪：1.1萬至1.5萬元
買樓目標：堅尼地城泓都兩房海景戶
每月儲蓄：約5,000元

21歲模特兒　鍾情泓都海景戶

                「o依家除咗食飯搭車，幾乎冇乜點使錢！」不要看畢業才三年的21歲模特兒Ceci，年紀輕輕已有買樓目標，兼且身體力行儲錢。現在與家人居住的Ceci表示，自小在西環私人物業居住，將來買樓也希望「近屋企」，她的dream house是位於堅尼地城海旁的泓都，8至9年樓齡，會所設施齊備，附近又有個小公園，交通工具選擇多，同時具備港鐵西港島線概念，升值潛力料不俗。
不過，現時泓都樓價已水漲船高，Ceci鍾情的建築面積600餘方呎兩房海景戶，實用面積400餘方呎，入場費已升至800萬元，同類面積山景單位也要700萬元。美聯物業營業經理馬宏恩說，對年紀輕輕的Ceci而言，入市泓都相對「吃力少少」，若果目標是在堅尼地城置業，區內大批舊樓會較易負擔，像荷蘭街、33年樓齡的珍珠閣，建築面積約500方呎單位，實用面積400餘方呎，420萬元已可入場。
物業前臨卑路乍公園及堅尼地城游泳池，公眾休憩設施就腳，可以彌補物業的不足，購物方面可到鄰近的西寶城，旁邊設有港鐵西港島線香港大學站出入口，預期最快明年落成。

最細一房520萬入場

                                    若想買較新型物業，10年樓齡，在北街的采逸軒，也有450萬元的選擇，建築面積500餘方呎，實用面積300餘方呎，是區內較新兼較平的上車盤。物業鄰近興建中的堅尼地城站，跟前往堅尼地城市政大廈的步程相若。
如果堅持要買泓都，平少少的，就只能選擇買建築面積約400方呎的一房戶，實用面積300餘方呎，入場費約520萬元左右。

【CASE2：健身教練Ernie】

                                      年齡：29歲
職業：健身教練
月薪：5萬至6萬元
每月儲蓄：2萬至2.5萬元
買樓目標：元朗300萬元舊樓

29歲健身教練　想買300萬元朗盤

                剛以9,800元租住九龍灣得寶花園一個建築面積390餘方呎、實用面積280餘方呎單位的Ernie，任職健身教練，租樓年資長達10年，因為在元朗長大，首次租住的單位，也選擇元朗區舊樓，當年月租約4,000元，近年搬出旺角，以每月3,800元租住100餘方呎的劏房，因地方實在太細，又準備明年中與女友結婚，所以最近決定搬往鄰近上班地點的九龍灣。

單幢舊樓選擇多

                                    屬高薪一族的Ernie，目標並非豪宅區，而是老家住所──元朗，他的樓市哲學是：「o依家物業唔抵買，準備等多兩三年，樓價再跌多少少至買。」希望儲多一些錢，屆時在元朗買300萬元舊樓，儲夠100萬元至上車，縮短供款年期。
美聯物業助理聯席董事林振華稱，以Ernie的儲錢能力，買300萬元物業絕對輕鬆，而在元朗區此價位的選擇亦多，區內熱門屋苑有21年樓齡的怡豐花園，位處元朗主渠以西，附近是元朗劇院，徒步往食肆商舖林立的教育路僅數分鐘。物業平台花園有泳池、羽毛球場及兒童遊樂場等，兩房單位建築面積400餘方呎，實用面積300餘方呎，不乏300萬元以下的選擇，建築面積600餘方呎、實用面積400餘方呎的三房一廁戶型，300餘萬元已有交易。
另外，元朗市中心大量單幢舊樓，建築面積一般400餘至500餘方呎，實用面積約300至400方呎，300萬元的選擇頗多，預算多一點，甚至可以購買正發售中的全新物業尚悅細碼單位。元朗區近幾年樓價波幅少於30%，如果未來博樓價跌的話，預算兩三年後才上車，屆時可吸納的物業，以至入市的負擔能力一定不可同日而語。

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理財第一波：年輕人上車的障礙 李兆波

1 : GS(14)@2013-06-08 15:18:33

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130608/18288811

                有資料顯示，無論是公屋的輪候冊，或是置安心等計劃，單身的年輕申請者眾多，顯示了年輕人對有自己居所的需求相當龐大。有一點能力的，固然希望有自置的居所，無奈樓價高昂，望門興歎。沒有能力的，也希望租住一個合理面積的單位，而不是劏房。
可惜政府的政策與市民的預期有相當大的落差，像那個「港人港地」，市場預期在出售時要萬多元一呎，不是一般香港人可以負擔的水平。
市場上最缺乏的是上車盤，無奈政府在這方面的土地供應不足。沒有足夠的土地，那何來有相關的樓宇供應？沒有供應，樓價只會上升至市民沒有能力負擔的水平。
恒地（012）四叔主動捐地，以建築上車盤給年輕人上車，一針見血，看出了問題的所在。他的構思如免首期、約300呎的面積、樓價100萬元左右，都是過去典型的上車單位，當時的面積可以大一點。說真的，有關的構思應該是由政府想出來才是，而不是由發展商。

發展商觸覺快過政府

                                      由此可見，甚麼港人港地、限呎限價等不全然是沒有用的東西，只是四叔的方向顯示了市場人士的觸覺敏銳得多，怪不得政府在回歸後的房屋政策是如此的失敗。
另一主要的障礙是首期。香港的個人入息中位數約12,000元，100萬的樓價，每月供款約5,000元，一個人難以負擔，除非薪金有升幅，如升至15,000元或是兩個人一起供款。
要儲數十萬元的首期不是一件容易的事情，這令初次置業的事情難上加難。從前有首次置業貸款，以資助首期不足的置業人士。如今計劃沒有了，當然置業的計劃亦只有在夢境才可達到。

李兆波

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政府7.1前氹上車客 賣樓花准提早　廢招增供應

1 : GS(14)@2013-06-29 17:05:38

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130628/18315283

                運輸及房屋局局長張炳良昨日表示，有見早前市場及業界均有意見，希望可提早讓發展商銷售樓花以滿足置業需求，政府現決定放寬樓花期至30個月，不過，他提醒置業者，入市前應要對分析市況及個人的負擔能力。
中原集團創辦人施永青卻不以為然，認為政府放寬樓花預售期，不等於市場供應因此增加，只是發展商可以提早賣樓，賣完就冇，「等於你平時一日食三碗飯，但呢三碗飯喺早餐一次過畀晒你食，食完就冇」，對整體樓市的實質供應是完全沒有幫助。他續稱，近期樓市淡靜，經紀快餓死，有供應也沒人會買，政府在這個時間出招是不合時宜。

加息期近　「推市民落火坑」

                前立法會議員、土地監察主席李永達則直斥，政府將樓花期延長至30個月，是一個極高風險的做法，財政司司長曾俊華早前亦謂美國在未來一至兩年內會加息，本港樓價下行風險相當高，樓價隨時跌兩三成，如今政府卻容許發展商出售樓花期長達30個月的新盤，完全是「幫地產商散貨」之外，亦與推市民落火坑沒分別。他又提醒市民，住宅樓花按例不可轉售，連同特別印花稅（SSD）一旦購入後隨時要坐艇幾年，買樓花前要衡量未來幾年市場變化。



可預售單位增至3.6萬伙

                                    對於政府延長樓花預售期，地產建設商會表示歡迎，惟過往樓花審批進度很慢，新措施未必會令市場供應大幅增加。地產建設商會執委會主席梁志堅表示，樓花預售期無論20個月，還是30個月也好，都是需要一定時間配合，因為發展商要準備很多文件，才能獲發預售證。
據本報的統計，市場現時積存約1.5萬個私樓單位仍待地政總署批出預售證，當中包括長實（001）荃灣昇柏山和環宇，申請都超過半年或以上，與去年特首梁振英推出的「梁十招」中，加快審批的承諾極大落差。
南豐發展董事總經理蔡宏興表示，增長樓花預售期，雖說是將樓花加快推出市場，但對即時需求「幫唔到手」，只適合部份有較長遠置業計劃的人士買樓。而且，發展商也各自有其銷售策略及部署，部份可能選擇接近落成前才發售，故此，就算政府加快審批也無用。美聯物業首席分析師劉嘉輝初步估算，放寬預售期後，可預售樓花單位將由目前約2.1萬伙大幅增加至3.6萬伙。
截至本月為止，待批的預售樓花項目約25個，涉及近1.5萬伙，其中距離落成期近30個月的大埔白石角D1及D2地盤，和房協發展的兩個深水埗重建項目，便因政府放寬預售，可能即時受惠。至於張炳良提及，首批將於2016年至2017年落成的居屋，有意提早至2014年底發售，因樓花期長逾24個月，亦會受惠今次的放寬措施。
至於居屋在2011至2012年樓價升幅高於整體樓價5%而已，對於近日居二市場帶動樓價上升的說法並不公平。

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2 : GS(14)@2013-06-29 17:05:53

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130628/18315287
【拆局】
運輸及房屋局局長張炳良上任不足一年，批售樓花同意書的程序似乎搞得不太清楚，為了單方面以為延長批售樓樓花同意書年期多10個月（由入伙前20個月延長至30個月），被納入的住宅地盤須經過一輪規矩才審批出來，非即時可以變為真供應。
由於私人發展地盤首先為發展商主導入紙申請，申請之前要羅列向地政總署遞交文件（包括樓盤資料），之後還要經批核，過程需時，批核後發展商因應市況自行安排出售時間，主動權還是由發展商控制；政府亦沒有限賣令，規定批出預售樓花同意書後在指定時間內出售，有供應變成假供應，對真正解決可賣私樓供應量不足的同時，對樓價也沒有抑壓作用。
短線增供應自欺欺人

與此同時，自從4月底實施了一手條例後，縱使銷監局與發展商通過多次會議，協商解決某些賣樓時的灰色地帶，但至現時為止只有逾10個新盤連貨尾盤的銷售資料上載至銷監局網站，反映發展商未完全掌握賣樓新規則，即使短期有新盤獲批售樓，也不敢貿然草率賣樓。
唯一對發展商有利的，只是可以爭取最佳賣樓時機，避免因為市況有變錯過最好的銷售時間，眼白白被同業搶去客源和套現機會，因此在現階段會增加短期私樓供應是天方夜譚，自欺欺人。
現時樓市最大隱憂，是美國聯儲局安排退市時間表後，息口走勢更波動，或明年掉頭回升，市民在碰上未來兩年新供應驟增和利息轉升雙重夾擊下，高價接棒的小市民承受跌市風險，亦是樓市自03年以來過去十年最大的危機。

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3 : Sunny^_^(11601)@2013-06-29 19:13:24

當發展商手頭可推售單位增加,如長實的大媽沙好易會發覺市況唔對路而急散貨。同一時間推既單位多左,價一定要跌。

可能你會話佢地冇可能咁神通廣大既,但事實證明長實近幾次見頂前均以高價賣大盤的。

呢項政策會令發展商防止人踩人情況發生而減少“儲樓”,從而穩定一手樓供應量

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