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由居屋步向私樓之法第二集(答) Home Blogger

如果你們賣出居屋，接受政府房屋資助的福利便告終。公屋可以綠表上居屋，但賣左居屋後十年，除非年老及無依，否則想「入番」公屋都幾難。筆者在此情況下都建議你賣居屋，原因是家庭負擔大令讀者儲蓄能力少，賣樓獲得280萬多於十年家庭儲蓄，此舉可改變一生。

「焗賣」同「焗坐」

至於是「焗賣」，原因是不靠此舉，讀者撫心自問，如非樓房槓桿做成世都未能儲得此數目。其實賣樓決定可輕易決出，反而諗樣想道出重點是，賣完樓後讀者要「焗坐」。因為環顧香港都好少私樓平過三百萬，如讀者賣出2.8mil樓房又「細細地」用部份資金再買番間私樓收租，此行徑只令讀者在旺市「套現」、但不能「獲利」。讀者有未補價居屋，可視為擁有約6成業權的一間私樓，賣了此「6成居屋」後又買回同樣價值私樓，令自己暴露在市場的風險無減低，能獲好處只係同政府講拜拜，以後買樓就買足「百份百業權」。正因為讀者當然想套現之餘又獲利，那一定要買平價於原本「六成居屋」的私樓，即少於2.8mil，在此市況，唔係咁易搵到，即係要「焗坐」。

當然賣左樓就咁「裸等」，即任sir提及的「沽空樓市」，行為十分危險。在課堂上引述了新書中一個case表明。由2010年至今，諗樣眼見不少人盡賣樓房而向我查詢有何投資，都係勉強買些債券同ETF「頂住檔」，問返事主都係一句:「早知咪鬼賣樓啦!」所以諗樣為大家建議一個「十年儲蓄」的賣樓法則，再在早前文章提謝你賣左間五百萬既樓，不妨入番間三百萬，等於「買住半間樓」(詳見書樓換樓Q22: 買住半間樓先咁騎呢?)。講返本案讀者，由於賣出已是2.8mil樓房，再向下行已「退無可退」，所以要「焗住裸等」。

為何不等市跌，而全力一擊呢?(答) Home Blogger

對於讀者來說有兩個單位在手對他在跌市不會造成壓力。先將現東涌物業租出，更可找銀行套現至樓價五成後再和租客簽約出租，留意套現部份應不能享有H+0.75%低息，但多筆錢在手，他日跌市令自己位置變為主動。將東涌物業租出後收$13000租金，借貸力因而增加了，計為: (35000+35000+13000)/10000*50%*2.59=10.75mil，購買力近12mil。套現後只借了2.25mil為偏低，可再運用借貸力借更多。

當然讀者會諗為何不等市跌，而全力一擊呢? 只可說估「市升市跌」是適合好窮或好有錢既人。有錢人已達成財務自由，亦懂如何為自己的財富成立防火牆，賺多賺少都係贏個開心，所以不妨考不自己眼光，等大跌市執平貨。窮人資本有限，如果眼見自己工作或機遇不能為自己累積更多資本，那只好被逼估市，估中可以番盤，估錯輸去的都不多。就如日前本樣在課堂上和大家說無奈的情況。

讀者如月入是穩定，可以考慮再購一房， 不用因要住在大圍而焗限自己買樓決定。如果讀者想改善自己生活質素而在現時在大圍買入三房新淨樓宇，只會令自己借貸力用掉七成以上，失去旺市入貨機會。人工水平勉強可行平均樓房入手策略，即每隔幾年入手細樓一間，變相拉平入市價位。如你人工比本個案家庭收入還低，你應不能行此策略。本個案讀者是因為買樓買得早，入個位平而令現時資本較足，才可試行樓市平均入市法。

股市行平均法成日都有人講，樓市行平均法效果又如何呢? 平均法最適合於長遠向上，而低位持續長時間，高位只一瞬的投資物。股票實是比樓更適合作平均成本法的! 但由於股票易買易放，正中了香港人想賺又想快之心態，所以香港人買股票都係快手買入、賺少少就放出、輸又死坐，所以如果你炒股水準只是一般或平均，你應是輸緊錢。將平均成本法換作樓固然是更多資金，但樓加平均法混入了平均價入市加「唔易賣而焗等」兩大好處，贏面即時增加。

所以讀者可在新界西或大埔、沙田入手住宅。樓價只保持在三百五十萬，那借七成只令自己負債加至(3.5mil*70%+2.25mil)/12=39%，新樓另想辦法租出。新樓應可收租約$11000，按揭攤長30年只還$9200。對於你而言如果份工不大受經濟周期影響，負債只39%令你處安全水平。另外因為你有兩間細樓，有咩事可以沽走一間。此法和你一心想改善居所而買間價值七百萬樓上之dream house更有彈性。只要計好借貸力，有在跌市不怕太大壓力。兩間樓可為你提供正現金流(13000-11000)+(11000-9200)=$3800，只能少許地資助你名城的$19000月租。但世上是沒有辦法兩個人人工予幾個人洗，仲要養埋工人加住在名城都不吃力的! 本樣只能更清楚為你計出預算，如果你決定了要改善生活質素，你只好比傭比稅又捱住租了。有樓幫你養租已不錯，他日要你人工再升到下個層次，才可更快向財務自由邁進!

投資起步點? 債券如何投資? (下) Home Blogger

上回提及何評級之債券會有何違約率。咁大家係香港見到既公司，究竟係咩評級呢?

正因成日講AAA比你知都無用，不如比幾個例子:

*SOURCE: Moody’s website.

聲明:請以該行提供之最新資料為準。評級每日更新，投資者不應依靠此欄資料作投資考慮，本公司亦不會為此負上任何責任

那你就會有個大概，如完到是有個A字的，大概至少比A3的大新銀行相同或強吧! 另外買債要留意發行人違約風險，令你沒本或蝕息。另外要注要是現在美國大唱「收水」，且看最近各種債券有何波幅，回顧一下各類債券到今年目前為止的表現。

由於債券未有好像恆生指數的代表性指數，故用下表以追蹤債券指數的ETF做為範例。好似”Vanguard Total Bond Market Index”咁，我唔講可能香港人以為華潤有賣債券，所以還是用ETF好了! ETF是另一個大課題，好想講，但手只得一雙，要再作一星期鍵盤戰士才行。

你可以見長期美國公債跌幅仲勁過高收益債，與書中所述有違。書本是高收益債是投資於評級低的債券，有咩事一定比人走資，升快跌快。但現在得到是長期美國公債(即30YEARS TREASURE-BILL)狂瀉，反而高收益債暫時頂得住。都係拜於南克BB(伯南克)2013年5月尾吹風收水，大家趕沽美債去拆之前由長低息環境引起之息差倉，導致美債價跌但孳息率急升。高收益債有影響，但不是主戰場，暫保平安。時至七月頭南克BB又吹風說短期不會「收水」，且見步行步，有消息會再同大家更新。不過點都唔夠買左股票既傷! 債券郁一郁，股票跌成幾千點。

由價差思維到炒股致富 Home Blogger

上回提及不少人投資徘徊在價差思維，即儘量將一蚊既野賣貴佢，一鋪過有咁多賺咁多。賺價無非系估升或跌，估中十鋪已可發達，吸引非常。為何諗樣會建議大家逐步拓展收入，舍快取慢呢?

原因是人對投資出現「贏通街」的估計經常有偏差，人是喜歡憑自身經驗去推斷未來事件之出現機率。之前系股票贏過大錢的，對勝出率過份高估，而之前被蛇咬的，推都唔願番身。賺價是自己同市場的博奕，但打從「投注」開始，至少一半參與者就對某投資工具有所偏袒，減少自己能在市場賺錢的機會。

另一方面是市場對投資工具所附風險之估計有所誤差，特別是對發生機率很少的。例如對一隻股票之風險估計，是先計算該股票的平均價位(MEAN)，而風險是各個SAMPLE偏離於平均價位的絕對值之平均數，即是標準差(STANDARD DERIVATION)，根據德國數學家CARL所提議的吊鐘模型，有99.9%的SAMPLE不會偏離標準差三倍，即機率為1/1000。再仲延下去，又或者你可以去翻書，偏離標準差十倍和十一倍發生的機率，是1/14000000000和1/88600000000000000。用港人財富做例，偏離標準差十倍的人，話唔定求其一個大老闆，或者吳鎮宇都系，而偏離十一倍的人，陳啟宗先生的財富比吳生先簡直系有多冇少。惟吳鎮宇同陳啟宗之出現率，直系差咁遠嗎? (即1/14000000000和1/88600000000000000)筆者不是想和你談數學，而是用著名的吊鐘模型，根本系低估左某罕有事件的出現率，即系李嘉誠根模型講系幾億人先會有一個，惟世上都會搵到十餘個李先生同等財富的人。那，又與你何關呢?

現今各大投資銀行對風險之計算，都是用吊鐘模型，根據上面論證，現今大家用STANDARD DERIVATION去描述風險是不合適的，至少在某些稀有事件上，這模型錯得很。因而導致人們及機器過份低估某些異數事件之出現率。異數事件可能系幾年先出現一次，但由於長期低估而加上人類過份依賴電腦(連買賣決策都用程式計好)，異數事件一出現會導致大圍崩盤。這十幾年大家都深感電腦發展快速，而電腦最叻奠過於計FORMULA。由於打從起始輸入計股票風險的程式都是有缺憾的，所以你想用股票去賺價，只如越來越難。市面上有不少人提倡用市場漏洞去賺錢，其實是有道理的，因為你好似筆者咁根書讀，單靠傳統理論去買股票，越見不可能會賺錢。

其實筆者之前提倡的80/20投資法，部份亦源於上述論據。市場不確定性太多而計不清，那不如大部份十分保守，少部份作超進取投資了。亦有人將20%，或更多金錢，去捕捉發生頻率越來越高的射幸事件。引述黎耀祥在明報的一番話，他認為炒股多年，與其出出入入不如等大跌市一次SHOWHAND。他得出此觀點，是因大家過份依賴吊鐘模式去計算風險，由於模式在稀有事件上不能清晰作解，當中所給予你的一個執平貨機會。如在80/20投資法，應留有80%資金，在跌市下大注。本篇道出筆者對靠賺價去贏錢的看法，至於拓展收入去致富，在傳統大家想靠賺價致富的想法有何分別，容後再談。

一個被逼去借財務的故事(答) Home Blogger

讀者年輕，不應在三十歲就將三百二十萬現金葬於三房首期，借貸成本現只是2%而銀行職員是1%或更低，何不現在先借? 日後就算加息可將現金補回已借金額。

月入兩人共12萬是唔高唔低，當然三十歲之年是不錯了。如果係淡市或港樓未是如此受追捧，兩夫婦已可過著十分不錯生活，起碼唔住跑馬地都可做個「北角中產」吧。但現在樓價飛升(當然他們人工較好亦有賴樓價升值產出之財富效應)，兩夫婦月入12萬所擁之借貸力為120000/10000*50%*2.59mil=15.5mil。現自住樓只剩下1.6mil借貸，現提供兩個方案你們選擇:

一.    改善環境、

賣樓套回4.4mil，只用70餘萬作首期，買入港島大屋苑三房樓。用4.4mil做首期已在上文提及不值得。你可在網上找日本公司予你的按揭，或他方提供的九成上會途徑，按揭分25年還，年息用2.5%計，月供$31,493而印花稅支出是30萬。當然在前文已有提萬一遇上跌市，日本公司同香港銀行處理手法或有不同，就是有可能準時供款都照call-loan。不過你們手上還有3.4mil現金在手，除非太古城跌到三百幾萬一間而你兩人幾年內連一蚊都儲唔到先會呈現險象(不過讀者每月是可月儲四萬的，留意來文)，發生情況頗低，而該公司是肯先做預先批核，你兩人再去簽約的。

上段講咁耐，都係因為金管規定按證公司借九成上會，借盡都係4.2mil。所以讀者買入8.0mil樓房，如經按證公司點借都係4.2mil，即自己要補三百幾萬首期。你睇下香港求其一間三房都五至六百萬啦! 班官大人真係只會在房candy-crush，你等佢救確實係suck!

你呢個case，係一個典型被逼去借財務的故事。當然日本公司和油尖旺一班財仔是很大分別的，讀者自己再睇睇。

二.    維持原有環境，即開一拆二

由於現居欠款比樓價很低，不如轉單名比太太加按至樓價一半即300萬，套出1.4mil現金就先生揸手。聯轉單名都要比印花稅，用樓價一半計算即四萬幾。轉左單名那先生再買樓就不用比double stamp duty了。及後你將1.4mil做首期買入三百餘萬的新界樓收租，一季租金已可cover印花支出。點解要咁做呢? 其實你而家的忍耐，就係十幾年後無啦啦有多幢樓在手。新界樓只三百幾萬，蝕極有限，何不趁今次樓市升浪，完成退休買落五層樓收租的二部曲?

比起方法一，其實兩個方法都令讀者持有總值800-900萬樓房在手，但方法二是可隨時沽一防守，當中亦有租收產出正現金流。由於一生人所賺金錢是有限，理財要訣是延遲享受，用時間合理將錢財滾大，方法二實為貼切。何況讀者都知有被裁風險，那好好運用自己機遇，為日後準備了。

財務自由難道好似天上既月亮咁，得個睇字？(答) Home Blogger

為人師表搞到每年都擔心續約、人工高低起伏、由上文已見為何高官們紛將仔女送往海外受教。而上述「錯配」事件之引起不能全數抵賴予教師校長們，而是一個好的人，入到一個差的制度，要麼就同流合污、一係抽身脫離行業。近年政府不斷撥錢去教育、醫療機構，唯制度不公，上樑不正，錢始終去不到有需要的人手上。

賣樓套現2.5M，自己同太太的存款少量，支出減去人工仲要每月抽番12-14k出黎，即你賣樓筆錢可以頂(2.5mil/14000)=178個月，即十幾年。如果樓價同物價跌就冇計錯數，不過如樓價不跌，再加上生活指數在十年升一半(其實每年通脹只要有4%，十年買到既野已少一半)，好可能五件過後你筆錢已花掉一半，到時冇樓在手份工又危，肯定遇上男人最大危機。

筆者建議你係2.5mil抽10%出黎，買入間2.5-3.0的舊樓，再搵朋友住入去，得閒叫佢幫手同你仔女交學費。其實只要你將視線轉到荃灣、元朗、土爪灣30-40年樓齡的舊樓，是有可以買到有lift及可按揭攤長至20-25年樓的住宅。買樓的目的一來是當買注保險、第時有咩事仲可以有間屋收番黎住。萬一他日收入有波動，到時你想買都未必有銀行借錢予你。第二是舊樓其實收租回報頗高的，幾年後如真的轉型成功可轉打「進攻足球」，不妨將屋一拆三，計及現在荃元一帶大兩房舊樓價錢都係三百萬左近，窗位合的大兩房是可間出三間套，共收租$15000為現時市價。那些可將屋的正現金流幫補你家庭支出。

用了10%買賣，剩餘二百萬港幣，如果你肯比時間不斷係唔同銀行搬黎搬去做一個月定期，人仔定存平均息口收4%之上，收息月均港幣七千或以上，但有人幣兌換風險。有朋友問及點解仲有銀行報人仔定期3%咁低，那你要看年期。其實銀行給予一年期3%年利率，計及是比一個月6%年利率更高成本! 如果你唔想一屋都係銀行信，都係每三/六個月續下定期好一點，當然有時間亦好想去銀行涼冷氣，每月搬一次銀去享受新資金定存優惠亦冇問題。

由於讀者家庭月入暫不過40k，仲有三個小朋友，縱在三十歲出頭抱著二百五十萬，始終離財務自由還遠。在此起首有三個步驟:

一.    買間房子細細間。租比人讓時間為你工作。樓市跌亦蝕有限錢

二.    除去定期所收息的金額，務必令自己產生正現金流，此為理財第一步

三.    你自己人工加又好、搵到個擔保人又好、同兄弟夾份買樓都好，盡加自己借貸力再在跌市買樓。由於能力暫大不、只好等時機了。不具備逆水而行條件

每日一小步、成就一大步。月球上的腳印都不是一天而成的、共勉之!

交多五百換大樓，人人可以住公屋(答) Home Blogger

由於兩人合共人工是84k，是中等偏好的，再加上現在可儲收入一半($40k)，理財底子觀感上是頗好! 當然見面才可確實知情況，現在惟有是見有寫一句，儘量抓著資料作答。

借貸力是84000/10000*50%*2.59mil=10.8mil。現在借貸力只用了(1.2/10.8)~10%。由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多，建議是買多於租層大單位。現時市況未必是行將就跌，既然讀者現自住在舊樓，不如再買一間二十尾三十年的大單位作自住，將現兩房舊樓租出去。條數係咁計的:

舊樓月供五千，應每月$4000是本金$1000是利息。其實佢地而家住緊間舊樓，係低息hibor plan下每月住屋支出只是$1000，平過租公屋! 如將該屋租出去收租$8000，每月還按揭部份有槓桿儲蓄$4000，淨落袋又有$3000!

由於年齡已近40，再不擴展借貸到四十出頭會步入借貸力收縮階段，建議是九成上會再買間大兩房，比心機睇下樓，睇準目標講價。正所以炒家驚跌市、用家靠感情，更詳盡的講價要點在買樓102課程再說。只予一成首期上三十出頭有lift舊樓，比30萬首期而借入2.7mil，分25年收2%息，本金每月還$7000而利息支出$4500，即月供$11500。那在有了第二套房後樓房支出是多少呢?

其實細心再想，就當唔好理的還本部份，你新樓的利息支出在減去舊樓的淨落袋後，只不過是$4500-$3000=$1500，比起你之前「公屋價」，只係「多五舊」! 至於還本兩間屋夾埋有$4000+$7000，真係只要你肯供落新樓儲$7000，就有租客幫你儲多$4000，你打左成世工老闆都未肯比呢個福利你，頂多被逼下同你供5-10%既MPF!

比較完呢條數希望你知點選擇。而將成個故事套用在新樓就行不通，請留意! 新樓是價錢貴、租金低，只勝在有悅目的裝修，招呼朋友的會所。當然舊到住唐樓筆者不建議，尤其係雜區會比人打劫!

校網遇著大維修、十厘回報有結果?(答) Home Blogger

個blog寫左咁耐都未有提及一個重要因素，便是校網。今次有讀者「投案」方便借題發揮，便一談校網對樓房的價值因素。

在2007年土瓜灣同何文田校網合併在34校網，屋苑包括: 土瓜灣、樂民新村、馬頭角、曉暉華庭、海悅豪庭、欣榮花園、傲雲峰、愛民邨、何文田邨、山谷道邨、俊民苑、御龍居、欣圖軒、冠熹苑、何文田、馬頭圍邨、真善美邨、嘉多利山、窩打老道山、帝庭豪園、賀龍居、翔龍灣。有小朋友既讀者都知港爸港媽對小朋友教育極為重視，可能因為覺得今日打份工都係拜「讀書」所賜，所以對小朋友書本及技巧上之培訓極多，但連入lift要幫手禁關門掣呢樣野就十年都學唔到，自小有「姐姐」代勞。

講返讀者，借貸力是可以的，同女友家庭月入為$71000，借貸力約9.3mil。己用掉(1.9+2.6+1.75)=6.25mil，如果唔係加按老媽層樓，借貸力剛好用了一半。物業A如果有維修，若然夾錢條數唔係太「掠水」，是值得去做的。夾現錢再放售一般可抵大廈維修所付支出。不過讀者兩間細SIZE樓都係何文田，若果查證真係入34校網，那不如因細而將其間得更細，部處日後間房出租。

若果我係讀者，在香港來說人工起碼叫中等，是不甘於成世住係三十幾年樓齡之細單位的。方法一當然是賣出，但未來何文田有地鐵再加上有校網，可行是將細樓再拆細，然後租出去。你知個地址都值些少錢。另外香港現象是單身人仕不斷增多，尤其女性，原因確實是女性教育水平比幾十年前大為進步，加上香港以服務業為主、搵錢多過男人是可預期，亦轉變當中。有錢既女仕們當然可霸一間大屋，次一級會想要間「高級套房」是鐵一般事實! 所以套房服務有價有市、有的為搬出黎住、有的是想要個地址、更有人間套房經營無牌賓館、當然犯法既野唔好試。

所以讀者唔好放棄現有舊樓，很有可能為讀者創造更大現金流。至於老媽套到舊錢，由於都有百餘萬、其實諗下將一半放入債券。你只要相信到2018年仲可以行入I.T.(999)買到件衫既，你就有10%息。賣盤冇所謂，最緊要唔好賴債。另外你的收益是跟你買入時的孳息率的，之後債券升跌唔關你事。

去搵一搵，有其他選擇。有得「一百個」以上，實在是可「多樣化」一點。另外於龔成堂成日有人問的點樣可以達到10%年回報，那先予此法作參考。當然如果IT「執左」你會TOTAL LOSS的。建議成副身家只有一百萬的人不要將銀彈集中在單一投資物。小本有小本做法，留待他日再談。

另外由於現時教育局並沒有校網範圍地圖可供公眾參閱，只可看到涵蓋地區中的主要屋苑，如心水單位並非所列屋苑，可致電該局（ 2832 7700）代查是否處校網內。

讀者做錯買樓決定仲有冇得救?(答) Home Blogger

讀者所作的是一般人的思維，即現樓升值再係旺市換樓。由於讀者未有提供入息，亦只係隨便講左幾句，所以不能因幾十字而斷定讀者應作何法。不過讀者的感覺(即決定太魯莽)應是沒錯的多了，原本讀者可能手握一間4-5百萬之居屋而現在upgrade到6百萬私樓，實是大眾思維，部署純為消費考慮而漠視投資考慮。剛套出的2.9mil在除去首期雜費後應只剩幾十萬。

由於樓唔係股票，做錯就係做錯，就因為咁本樣先出書寫blog，希望由接觸不同人仕望大家作決定前多想一遍。當初套了2.9mil就應買入4-5百萬私樓，除非讀者月入是豐厚起碼每年交到十幾萬稅，再加上儲蓄力強大，咁先至適宜在旺市賣樓再換大之法。不過人生是漫長的，筆者和不少同儕盡量希望在年青時住得儉樸一點，至於丟落海的稅款就是能省就省了。假如讀者肯先屈就換入4-5百萬樓房九成上會自住，好處是留二百萬現金在手，等時機最起碼可以添一間樓，進取些少用作買兩間樓之首期亦足夠。

現在只好寄望樓價上升，或希望唔好跌，而家SSD長達三年令轉身難度大增。只要樓價跌30%(其實都係返回2011年頭的位)，賬面虧損近二百萬，已將之前「修行」摧毀。好希望你入手既係單邊高層罕有單位，咁你有機會將新樓在幾個月後放盤，賣價可以係現價再加15%，然後推出成交期達一年之買賣條款，睇下有冇人接受，賣點當然係同買家對睹一年樓價唔會升超過10%。

如果樓價一年後升超過15%

那賣方就輸了，不過仍獲利15%，用筆錢用作SSD支出(第二年放要比20%)，來回輸5%，你由賣居屋後贏既錢仍超過二百萬

 如果樓價一年後不升超過15%

那賣方就贏了，如果差距大買家更不會成交，殺訂10%，到時你再出同一招希望可以捱夠個SSD

如果樓價一年後樓價跌

咁你就好似成功沽空樓市咁! 因為買家一定唔會搵你買。你間樓價值跌左但仍可以有10%訂金補償。

由於此法最難是搵個人肯同你簽成年合約，不過重賞下必有勇夫，加經紀傭金試一試吧! 希望此招能幫到已做錯決定的你!

樓換樓要先fore水四百萬!?(答) Home Blogger

由於讀者未提及清水灣半島現價沽出預計多少，看成交數據再用高層單位計應值五百萬。

讀者最主要問題是應否在旺市高價換更高價吧，那要看讀者現時的購買力，57000/10000*50%*2.59=7.38mil。如換入太古城單位，單靠一人能力是可購入該處細單位，但勉強。再加上現金只是十幾萬，等於三個月人工都冇，萬一有咩事都幾令人擔心。好處當然是可有15000為期10年之津貼，但每月萬餘元之津貼又點去抵銷連印花稅都近50萬之換樓支出呢? 再加上換樓是要比double stamp duty再退回，淨係呢個連裝修都要預備「一百個」係手，洗費都等於清水灣半島。

買入現值7.3mil樓房的洗費

可見支出已等於你現自住房的八成市值。由於前人換樓的時候冇BSD, DSD, 九成上會限借4.2mil，所以前人的經驗現時不適用。加上自身借貸力只一般，還是由理財基本儲錢出發，增加儲蓄份額為上。

如果真係不習慣儲錢，在未來不斷買樓當強逼儲錢是好方法。惟現時風勢不順，只好等。