「大款」和褲穿窿的賭仔(答) Home Blogger

已用144%借貸力

今次讀者的問題格式和其他讀者近似，但財務狀況和之前發問的讀者不大一樣，因為所借金額根本不是本身人工所能達成。讀者人工只五萬元，借貸力為50000/10000*2.59*50%=6.4mil。現欠款項為奧運站442萬，西灣河406萬，美孚又套現78萬，即現所欠的為(442+406+78)/640=144%，即已用借貸力144%去買樓。就當用人工計，三單貸款月供為15000, 25000及3300，合共明顯超過人工一半。由於西灣河樓用公司名持有，不知該公司有否業務可提供收入證明，總結是讀者的總收入不明，所以不知現時她的持貨水平。既然讀者提及策略是可買可換，那一於看看所擁的千萬借貸力如何運用。

西灣河是買樓花，有望兩件期SSD快完，用3.15%分40年還，雖然年期是攤長了，但此息口欠406萬攤至40年，每月按揭還本部份根本係少得可憐。由於讀者的借貸力強頑，可行每隔幾年買間細樓收租之策略，此舉有幾個好處:

1. 買樓都可以行成本平均，問題係你購買力是否出達至每隔幾年就可加借幾百萬。如單睇讀者人工五萬是不能單人行此策的，惟肯定有「外力」幫忙，所以唔好浪費
2. 有兩間細樓合共市值為八百萬，是較一間八百萬樓房好。起碼跌市時你可以諗下沽一半(一間)減磅
3. 雖然話大價樓在1991-2010年都係號贏細價樓，不過跑贏幅度是在千呎單位和七百呎單位以下作對比最明顯，你hold一間700-1000呎，同500-700呎比，分別是不大的。只不過是35A同38C兩個單位比，而不是屋村單位同HOUSE咁比吧!

另一點想知既係幾年後讀者會否成為永久居屋，因為賣樓比他人多一考慮，就是如BSD成幾年都唔撤銷，再買樓時都幾頭痕。但西灣河根本利潤不多(只20%)，即防守力不強，還是先沽為炒，980萬新樓只租25000，仲要用3.15%比息，現時肯定會有更好方法提供更大正現金流。當然你話好享受係新樓住，享受新裝修又是另一回事。但投資就不是先付出，延遲收成嗎? 那還看讀者自己。

賭仔戰場論

奧運樓可加按(不過新部份不會享有低息)再加上賣樓所收回的資金，放係債券收息都有$15000-20000一個月。有能者可以等時機，而資金稍遜的無殼者反而要先上車去減低樓市再升帶來風險，諗樣和傳統的觀點實有些分別。至於無產階級，都要等時機放手一博。這就解釋了賭場裡的常客是「大款」和「褲穿窿的賭仔」，平民根本賭唔起!

我究竟要儲幾耐先還清手上按揭?(答) Home Blogger

有報導指香港人獨特在出在和工作都是同一地方、平生走動不多、見識不廣。相信沒統計計出平均香港人一生要走幾多公里，不過外地人長大後多離鄉別井找工作，而港人少此煩惱，實是同意的。就當要返上深圳廣洲睇廠，那都是平日在內地、假日在港吧，很少會長時間離港! 能在出生地找到工作崗位、和朋友父母常共聚是福份! 今次個案是由外地人發的，見homeblogger由小小一個網站發展到現時小網站一個，能記載本地外地人的理財故事，十分欣喜，希望大家續欣賞本樣的自家創作。

讀者買入已補地價居屋出租、實在不智。不知是否在2013年初對居屋走漲行情大大看好、作此決定。筆者斷定居屋升勢是為虛火、昨日同經紀朋友吹水，談到石蔭村八百幾呎三房，經紀客人四百幾萬買入、如自由市場價成為五百萬港元，真係o哂咀! 雖然係套廁單位、但位處在的石蔭村，睇緊呢篇文既各位真係到過該地? 不過既然已買，有正現金流二千(10000-8050)，well，由得佢。到兩年SSD後稅率下降時才作打算。

先講讀者45歲時，能否全清還欠100萬港幣560呎居屋債項、和新置的400呎尚欠210萬居屋債項呢? 新置房應是攤了30年，所以每月還$8000。計一個人究竟係某時間內能否全清按揭，本樣建議下列步驟:

1. 現時讀者係34歲，目標係45歲，那先將所有按揭的單位之還款表抽出，看看由現時計起到(45-34)=11年後究竟平金尚欠多少。如本個案為新置400呎居屋欠:$1,476,167。560呎居屋債項現時欠銀行100萬，供款年期不詳，就假設是15年吧，那時候間屋本金尚欠:$292,937(月供約$6500)。

2.列出各項開支，知道自己每月儲蓄

*月入計為(22000*12+150000)/12/0.79~HK$43000

3將到時(45歲)的結欠加起，即$1,476,167+$292,937=$1,769,104。然後再將每月儲蓄乘以到45歲的月數，知道期間可儲11年*12月*$30000=3.96mil。由於可儲金額大幅高於到時結欠，所以讀者可在45歲全清兩單位按揭。

4.如再想知最快幾時可將現按揭甩身，首先要找每單按揭每年總還本金的數字，由於按揭是息除本減，其實開首的還本是會少一點點，但此無礎於答案結果，除非你要求答案準確至邊一個月。找出每年總還本金為供樓(1)是$57113(見下圖)，而同一方法供樓(2)是$50390。是的!你在供樓(2)月供$8000，其實清既本仲少過供樓(1)! 因為年期是長了一倍嘛~

5.運用方程式

現所有樓按總結欠 – 每年所還本金*捱騾仔年數 = 每月所儲金額*12*捱騾仔年數

1.0mil+2.1mil – ($57113+$50390) *捱騾仔年數 = $360000*捱騾仔年數

本個案讀者捱騾仔年數 = 6.6年

一千五百萬退休目標能否達成?(答) Home Blogger

由於讀者未有提供兩間物業買入價錢，本樣亦不能每case再行細問，那先依現有資料作答。其實讀者的收入在港算是不俗，借貸力有100k/10000*50%*2.59=12.9mil。而手上資產並有2.5mil，令購買力升至15.4mil。由於讀者未有提供樓房市價、或所欠金額，所以不知現欠下銀行幾錢。不過有件事可理順出來的，就是讀者現購買力和她的退休目標相等，即如盡用現購買力借盡佢，買入現值15mil的(幾間)樓房及維持出租，租金為樓價4%的前設下，就咁靠租客幫手供樓是不可以在退休前供完價值15mil的樓房。因為4%租金回報，收租都要廿幾年先可以收回九成的樓價(將90除4)。七成都要十幾年，以讀者四十出頭，等不了那麼久。另外讀者是不能掃入15mil的樓房組合。因現已有兩間房借貸，要從中減出。而兩間樓相信會在十餘年後供滿。

一千五百萬的退休預算對於讀者其實不是那麼難的事，其實讀者只要肯做到六十歲，每月儲四萬那廿年後都有9.6mil，計埋供滿兩間樓都有15mil係手。當然呢個係廿年後先儲到15mil，只要通賬係每年4%，廿年後一千五百萬只能買入現時七百五十萬買到之實物，銀紙貶值很快很大。讀者要快手「上岸」可做的就是增加儲蓄、當然唔係叫佢慳住洗，而是拓展有樓收租後的槓桿儲蓄。

如何拓展? 槓桿儲蓄在前文已解釋過是有樓收租後每月還比銀行的本金部份。只要你能在往後時段用買入價去沽出樓房，按揭還本部份就當是租客入落業主的豬仔錢罌中。讀者想快一倍上岸(即優化目標為五十歲退休)，咪就要將成個收租樓房的組合(加埋物業B)，在按揭總還本部份有四萬元。物業B現收租$12000，供款不詳，但應計都係七至八千還本，那讀者應做的，就是開展多$32000元槓桿儲蓄，計及租金回報率是4%，那要購入約($32000/0.7*12/4%)=13.7MIL市值的樓房。做好之後自己月儲$40000，每月收租又可以幫你儲多$40000，那儲錢自然快一倍。

上面方程的0.7是假設了$32000的每月槓桿儲蓄，需由每月$32000/0.7~$45000的按揭供款引致。惟按揭所用息率、年期都可令0.7此FACTOR波動。讀者應自己留意。但重點是今次將讀者的目標，用槓桿儲蓄這概念，倒轉去計番佢需要買多幾錢房產先可實現。希望大家想搵租客幫你加快儲錢的人，可用此方法計出你的目標，需要買幾多樓房才可達成。

至於讀者，行第三策略再借多些少去加大槓桿為好方法。由於收入頗好不用將物業A賣出而大屋換細樓。不過讀者用「儲到幾多錢」去定退休目標雖是大部份人所想，但不建議。因錢是會跟通賬是轉變購買力，將退仔收入掛在由租金產出的正現金流當中，更有保證。因租金是隨通賬同升跌的，雖不完全一致，但是沒辦法當中的最佳辦法。

學好三年、學壞三日 馬沙筆記 Char Blogger

唔止離地,直頭上咗太空 馬沙筆記 Char Blogger

買Pizza公司

中環擺花街街尾有一間意大利薄餅店，叫做Pizza Express，佔地下舖位及一樓，加埋面積都唔夠一千平方呎（以肉眼所見），左丁山平時經過都冇乜留意，畢竟已過咗食Pizza嘅青春年代，你估係Pizza Hut由怡和引入香港初期咁巴閉咩。當年「必勝客」中環店設於置地廣場地庫，每日中午門口就排晒長龍，生意多到做唔切。而今，薄餅已完全失去新鮮感，點吸引到尖嘴食客呀。
不過睇到有報導話內地一家私募資金以120億港元收購咗Pizza Express全盤生意，先至知道呢間薄餅連鎖店是英國公司，在英國發跡，有百零間分店，亞洲香港亦有分支，內地中資公司一啖吞咗佢，肯定係想將個品牌帶入大陸，在內地與必勝客火併啦。大陸嘅必勝客現在不知情況如何，以前就係華南特許經營權歸怡和，北方特許經營權另歸他人嘅。
既然公司品牌加業務值120億港元咁多，左丁山睇完報導之後，趁當日無預約去飯局，於是走去幫襯吓，試吓凱撒沙律與海鮮薄餅，只覺平平無奇，與一般中環西餐店比較，一般啫，無競爭必勝把握噃，何解品牌值咁多錢？想唔通。可能自己已與市場脫節，唔識揀蟀咯，新一派投資專家有的是錢，買新生意夠膽落注，口噏噏有中國13億人市場概念，就一於冇有怕，祝佢地好運啦。
以120億元買一家公司，應該唔會全部用投資基金嘅資本支付嘅，欲要增加IRR（內部回報率），標準方法係收購價部份以本身資金支付，部份向銀行借錢，又有部份係延期付款，盡量利用Pizza Express嘅現金流嚟償還貸款及利息。呢日碰見一位年青後輩，係銀行trainee，正在貸款部學習，於是考吓佢：「假如基金問貴行借錢買一間薄餅公司，銀行叫你負責，你敢唔敢膽借？」後輩騎騎笑：「世叔，唔好考我啦，我冇資格。」資格就係暫時未有，不過如要學習複雜信貸案件，世姪不妨做一個虛擬作業，磨練吓自己。不過世姪都識得問：「私募基金買高科技公司博有創意發明，一鋪爆紅，我明白嘅，但買Pizza公司，究竟係乜概念？世界上好多人識做pizza嘅啫！」唔，呢啲叫做「收入需求彈性大於一」（income elasticity of demand）概念，就係博新興國家地區GDP增長快，民眾對非傳統食物、消費品嘅需求增加得更加快，過往三十年呢個概念未錯過，但pizza在亞洲發展有40年歷史，已成為成熟產品，其收入需求彈性可能已經下降咗咯。 左丁山

iPhone 6 64G 市場走勢分析 馬沙筆記 Char Blogger

荒謬都市 馬沙筆記 Char Blogger

傲慢與偏見 馬沙筆記 Char Blogger

一星期女友 （二） 馬沙筆記 Char Blogger

荒謬都市 馬沙筆記 Char Blogger