讀者早年2007年自知有能力就買進樓房，為他省下不少金錢。
講返阿黃，完成一次樓換樓，由在2007年借入百餘萬到而家居住
如果按兵不動，假設樓市升三成，現有住宅由4.8mil升至6.
樓房回報有幾好都只係多1-2%，但如能保持自身購買力，多儲C
由於家庭收入偏高，年收入可達2.0mil港幣，理可界定為小富至中產一類。但儲蓄份額只為收入的16.7%，即每年35萬元，開始筆者都以為自己睇錯。儲蓄金額只是由bonus而來，萬一經濟下行會令儲蓄大計受打擾。讀者提供儲蓄金額為600k，真的不要介意，可能佢自己同朋友講自己淨得60萬係銀行都無人信佢。當然讀者不是「孤單」的一個，筆者都識得不少人是「有大洗大」的，這是否正確完全判斷於你是否計得到幾時自己唔洗再用錢(應該只有死人連一蚊都唔使用)，另外當自己沒有工作能力後是否有人「關照」你，所以港英時的公務員長俸真是很好的! 當然而家入職已cut左，沒有此福利了。
所淨金額只等同三個月家庭月入，已響警號。再看洗費，倆夫婦每月支出為40k，再加上按揭欠下(3.1+4.8)=7.9mil，就當拉到30年還都要供款(7.9/2.59)=3即供$30000一個月。結合為一個月最少都要支出40k+30k=70k，在此洗費下唔可以養車冇錢比父母唔可以病亦要停供人壽保險。如果真係意外工傷，或因唔知咩情況不能從事現職，頸六個月公司可能會出足糧比工傷同事，但現有儲蓄只能捱60/7萬 = 8.5個月。如果諗樣計錯，咁就真係我錯，讀者和本樣都可以放下心頭大石了。
筆者不是為讀者製造問題，亦有人可能話萬一有工傷保險會賠的。可是筆者所見除了人壽保險是理賠「較爽」外，醫療賠償很多時都引起了爭論。原因當然時每人入院之事故，又或個人對保障之expectation根本和保單所說有不同。另外在父母的支出，或小朋友開支突破要縮減都是每人不想見到的。所以希望讀者先行改變生活習慣，如不用現自住那間11mil單位(B)作出租補貼，讀者退休或遇上事故後之生活質素會大為降低，這完全違反了個人理財之原則。即為個案事主提供穩定的生活，及在退休後提供被動收入保障。
由於讀者已有樓房，再買住宅收租要予雙倍從價印花稅，計及買一個500萬之九龍兩房租出，稅款為30萬(6%)，再加上經紀傭，些少裝修，未有租客已要四十幾萬洗費，而租金可以只得1.5萬元。話唔定買盤生意攪下，計埋請人支出每個月都已可淨袋萬幾銀。當然生意好靠自己先會得到升值，而樓房就可受惠銀紙貶值而令自己財富順水而行。本段只想說讀者現時急不得，冇得百餘二百萬現金，請勿再開新FILE買物業。
如計借貸能力，是19.2mil*50%/10000*2.59= 25mil。現有借貸為3.1+4.8mil=7.9mil，就咁睇仲可以借多4mil先令借貸力用至一半。惟個人理財規劃要睇能借多少之餘，亦是衡量本身cash持有水平達多少。在淡市有一舊現金係手勝過你有十條未收街數的。讀者現可做是將單位B套出三百萬，再將該款項用作人仔定期收息，又或保守債券望所收利息夠多出之萬餘元供款。再改善收入及支出習慣。如果讀者之前幾年都能儲到三十幾萬，亦不如令現金水平低下至連兩個月家庭月入都不如。所以話賺多自己洗多，富人的煩惱不比窮人少。
再咁落去由於人到四十難免資產太多、另外負擔又很多，本文希望先比讀者一個概念，詳細情況要面談檢討再判斷。
讀者收入實是一般，好在都肯開口問，不是自負之輩，否則兩老身家未必可以久存。相信大家都羨慕人地中六合彩頭獎，亦知當中不少幸運兒係中獎後幾年都敗哂副身家，打回原形。原因是搵錢同守財是兩種能力，相近但不相同。六合彩幸運兒不懂守住財產，就算會投資都係亂買一通，好運既有高人指點，保住當中一半捱埋下半生。大老闊能守能增家財主因是在學習賺錢期間，亦訓練了守財力，否則「出快過入」，大老闆都不會留有資金越發越大了。中獎者是一例，二世祖又是一例，總之前人說富不過三代是有道理，此話為窮人留起一絲希望，盼到仔女一輩能和二世祖有個大逆轉。可惜有了家族信託後，要二世祖敗哂成副身家有點難度，窮人想要大逆轉真是要識時機，懂投資了。
讀者要好好學習如何去打理家財。真的用現有人工「在港生存」，自己都知咩事。另外讀者可以去中原網站看看近日屋苑成交價的，唔使agent話幾多就幾多。同埋比你係agent，都講個價高d啦。所以人到四十才不惑是對的。
讀者提及的葵涌、長沙灣、深井都不是初階投資者應買之地方。深井不見未來五年有交通改善，頂多食少少元朗水尾。長沙灣是尋寶之地，惟初階冇奪寶奇兵咁好身手都係唔好亂去，話唔定「中伏」既係自己! 葵涌居屋住下可以，買賣不必。
首先股票持倉不重，只是和樓房投資平分春色。計investment exposure不用將按揭欠款算在內的。你爭幾多錢都係跌一成就輸樓價之10%。如果你不介意對人對事，建議讀者不如轉做裝修或投資經紀，因為讀者只要不好踩中投資騙局，比心機打理手頭物業又整下套房，生活根本無憂。而放棄現職的機會成本很低，值得比勁一試。
浪翠園確實要「走」的，如果自己做deal，可省回不少傭金。樓要快走，反而股票可以留。現時恆生指數及上證指數市盈率偏低，8-10mil的股票portfolio不是處理重點。不如趁後生又未成家室時好好在工作學習一下，就算唔想涉足投資或裝修界別，都應好好發展現有事業。大陸收租等日後再說，攪好香港陣地再北望神洲都未遲。至於連租約賣，less10-15%是平常。如果係我就會係九龍或北角攪套房，一間樓收租都已經等於ugrad成份糧。但係攪套房，買舊樓而賺錢不是一兩年就習得之「功力」，所以讀者暫時只可以望而應開始落手去學。千里之行、始於足下。在此冕勵一眾年青人，放下身段落手去幹是必需的。讀者咁有心去問已是一個好開始，如果諗樣集中向你講介投資方案，那是一個賺你傭金之行為，而不時對你人生有益的。
我想諗樣就好似男仕們的情婦一樣，都經常有令人相逢恨晚的感覺。
借貸力先計一計，將讀者收入拉作平均，即月入12.5萬，
由於購買力較好，儲錢易而令資金較多，
上段所講的後延效應未完結，當商場鋪已搶貴，
講咁耐都想話小投資者食頭啖湯冇可能，
先生收入不穩定，先假定收入為每月80k，讀者自己就43k吧。先計借貸力為$(80000+43000)/10000*50%*2.59=16mil
君傲灣尚欠(5.4-2.05)=3.35mil，Metro Town尚欠(4.2*50%-0.58)=1.52mil，此計算又設定讀者已知出租物業之加按吐現上限為估價之50%。如讀者看不懂上述方法，可多問及再多看其他homebloggerhk文章。
所以現已用借貸力為3.35+1.52mil=4.87mil，只估全數借貸力的1/4多些少，確為穩健。另外兩間樓之欠款與樓價比率低至62%或以下，即樓市大跌40%亦沒負資產問題。歸納有上方特徵之人仕不須再沽出樓房作套現。套現所得金錢相信讀者亦沒很大把握將其爭取高回報。惟有一點要留意是，將軍澳有不少屋范在過往幾年都跑輸中原城市指數，區內供應太多絕對構成影響。但考慮到小朋友之成長，及讀者「仲有子彈」在未來於別區置業，所以不用急於將現時兩件貨送走。
由於還款能力(即借貸力)是高的，可放手將兩間樓宇盡按，只要按出金錢不放在股票或其餘波動大之物，就當及後樓價跌下來亦不用太擔心，讀者是有錢可補回差價予銀行的。另外想請少講的私人貸款，如讀者是薪高糧準之輩不妨考慮借下稅貸，都是年息2%之下，有銀行會建議客人將手上按揭轉會靈活按揭計劃，借4.0mil可予2.0mil的高息活期存款額度，活期息高至該按揭所收的年息率，在現行新造按揭下亦即2.2-2.4%左右。然後再用糧單借出稅貸，借出金額為月薪2-10倍，那樣有人可用約1.7%年息套出40-50萬現金放在靈活戶口，收息達2.4%，學下人賺息差。當然除非你借到百幾萬，否則賺的錢不多。惟留意自年頭開始有些人用此角度希望一次過同客做兩次生意，特此一提。如講清楚當中無額外收費，是可以實行的。讀者當然唔關呢個方案事，不過趁此機會為市面上不同的財務技巧作說法，希望大家知多一點。
茶先生沒有穩定收入，不如直接假設其收入為零，只有資產四百萬，
當然買價錢三百萬之下樓宇沒問題，惟茶生心儀西區樓房，
現在政府收緊批按，如本地人擁有本地可核實資產，
至於可謂核實資產呢? 定期、股票、車位、自住樓、的士牌、又或一舊金都計。
一般情況下按揭利息和用收入證明批出的是雷同。
資產審查亦不是每個職員肯和你入表申請，
茶生諗的二個物業理想暫不太可行。
諗樣所見讀者在上方所寫的資產應屬自己的，因母親不似有強積金及公積金在手。那讀者私人資產約為80萬(不計強積金公積金)。個人借貸力為(35000/10000*50%*2.59mil)=4.5mil。現在因居屋已借下1.0mil，動用了的借貸力為1/4.5=22%。在旺市持貨不多於一半之原則下，現時就算再借都不建議借多於4.5mil*50%-1.0mil=1.25mil。此借款金額未能再購入新房，唯有優化現有資產，等待下一次跌市。
讀者的資產大部份是定期或現金，股票10萬，人民幣定期30萬，人民幣流動資金35萬，投資用此年紀來說過份保守。需知人們賺錢粒粒皆辛苦，但如放過先輕時可合理地增長資產的機會，到老來才發現所存的錢根本不夠用，但礙於到時年紀已大不合進取投資，此方為最可惜的。
人有話我根本唔識，所以我唔想做投資。那先看一看下方之計盤再作考慮。
假設一個人扣除供樓家用開支後，仍可儲下月入$35000的四成在時下香港，已不用再假設你有人工加了，而該人用「穩陣」投資方法，較樂觀的估計為獲得無風險利潤之+2%。由於該人投資年期不會長，所以今次無風險利潤以美國十年期國債孳息率1.95%去作計，那該人的投資回報為4%。廿年後將40%即月儲$14000，到時有錢$5,134,000。問題係廿年後手持五百幾萬，再加上已有的80萬現金滾存了廿年，變大一倍絕有可能。那先論$5,134,000，究竟55歲的個案人仕可以用呢筆錢撐到幾耐呢?
其實在儲錢呢廿年間，香港絕對會在通脹的。通縮間唔中會有，在沙士及前後一年均有輕微負通脹情況出現。在過往十年，通脹數據如下:
| 2004 | -0.4% |
| 2005 | 1.0% |
| 2006 | +2.0% |
| 2007 | +2.0% |
| 2008 | +4.3% |
| 2009 | +0.5% |
| 2010 | +2.4% |
| 2011 | +5.3% |
| 2012 | +4.7% |
| 2013 | *+3.6% |
(*用2013年三月比2012年三月之物價上升幅度，假定了全年2013年的通脹為3.6%)
十年累積升幅為28.3%
為簡易計算，簡化個案主角廿年所遇通脹計算為1.283*1.283=63%。即是說廿年後用4%年回報儲到的$5,134,000，減去通脹後剩下的購買力為$5,134,000/1.63=$3,150,000。再細心一想，你認為過往十年香港物價只漲28.3%嗎? 留意通脹率是將甲類乙類的不同物品之價錢上漲做個平均的!
當然三百幾萬購買力用30年都不比別人差。但因主角不在早年學習投資，到55歲固然乜都唔肯試。到時人仔會否再升值，或仲有冇呢個貨幣已十分成疑。如果佢能將投資成績保持到同香港通脹一致，主角生活勉強可以的，每月可用為$3,150,000/360=$8700洗用一個月，假設了該人85歲要離世，而當中唔可以病唔可以有其他額外支出。而本樣十分肯定，點樣將每年投資回報追到每年通脹，為困擾該人30年之問題。
看以上個案可知，無論係而家或者到退休時候，你都要學下點去投資。唔使去成為大師級，但起碼有幾招係手。更加要不時update 市場資訊，才可在不斷轉變的金融市場獲利。諗樣既建議係無論讀者之前係股市或匯市輸大錢都好，都要趁年青時學懂投資。亦要找出一套合自己的投資方法。有人鍾愛股票，亦有人like外幣。至於讀者現時做的人仔定期有可能年回報達6%，只要賬面所得，背後是香港物價急漲而令港人有此「高回報成果」。留意上表自2007年後香港物價越漲越快，輸入通脹加上濫發鈔票之禍，是此輩人要面對的主要難題。更何況讀者月供居屋按揭$20000，為期4年。此違反了諗樣有錢慢慢還的原則，讀者可以拉長按揭還款，再趁後生儲多些少試多些籃籌股及債券投資，穩定生活可期。
回應問題
1. 現在應否將自住物業加按後作投資？ans: 要
2. 母可搬來與小妹同住，公屋應否補地價後出租 / 出售 / 加按作投資? 出租公屋不評論，今日appledaily先有講
3. 想再用20萬人民幣作投資，應購買股票 / 債券或其他更佳的投資嗎？ ans: 要
由於讀者收入不多，亦要照顧患病兒子，可做的就是加入政府保障網。我會交稅之目的，原意是希望賺到錢的人多付些少，由政府分配予社會上有需要或不幸之人仕，令財富可較公平地分配。筆者是不支持財富平均分配的，但對不幸的人用稅款以伸出援手，想信是大部份人都覺得合適之事。
可惜是政府沒有做好此類工作，更有官員被發現對財閥呵欠奉承，一眾市民只好「各自好走」，人與人之間的私心及不信任越見明顯。大家需要的醫療就可cut就cut，大興土木亦未見搞得成事，高鐵一句打錯樁又用多市民十億百億，需知香港各界也有人需要金錢及大家關懷。
如讀者有任何物業與人聯名，請考慮除名。當然有屬於自己的金錢要取回。現在於新界西買入私樓而樓齡較低的都要2.50mil，以讀者月入$12000，好難供得起。但如有公屋或中了白表居屋，百餘萬買入管理完善之居屋，絕對不是夢想。讀者想法是息口續升，就算第時樓價跌都供唔起。既然息未加就計到第昤高息為自己供樓時帶來的壓力，就請不要冒進。有時能力未及之事，不要勉強。
很快就2015年，現在樓價高至未有負擔的後生仔也供不起。讀者亦是好再等一會。到時可增加工作量再想也未遲。在此亂世人人自危，諗樣沒有什麼可幫到讀者，不過如你能抽空出席本樣之交能會，能無償為你免費留個位
首先教師醫生都可以係壞人，佢有錢都可以唔交租，你係咪諗住因為幾萬蚊就賣報紙唱衰個醫生同佢同歸於盡? 現時不少業主都會抽每年時間搵日上租客屋企食個飯，睇下自己間樓，順便打探下一張租約同唔同佢簽。總之除左牧師之外，諗樣於醫生, 律師, 教師行業都遇上過成身卡數，或行為怪異之輩，請名以職業取信於人。有時係該屋苑搵個租開樓既3人家庭，仲穩陣過租比一個成日要飛的律師。所謂物以類聚，如果你係好人一個，不難搵到個好的經經介紹個好租客比你。
另一點是，現有單位不是供滿5成先就可以出租。當然讀者可能已知，就是當單位按揭結欠少於樓價一半時，要同借貸銀行講明將物業用途轉為出租方可合規租予客人。一可以入紙同銀行申請，二是將成間樓轉按及在銀行做文件時申報出租用途。此問題在交流會中有人問及，所以在此一提，不是因為讀者來文而提出。
至於讀者比諗樣感覺是，精打細算，步步為營之女仕。當然人是要見面及交談才能有個真概念。如讀者是大膽之人，相信住係奧運站有間六百餘萬之兩房，不足為奇。兩人入息為$50k，借貸力為50000/10000*50%*2.59=6.4mil，加按後要供按揭$11000，而借款力已用了44%，在此旺市王宜再加碼入市。加上獅子銀行將全球性裁員，又不停打算將旗下子公司出售，為短期執靚盤數著想，反而害苦了在銀行界工作的讀者。還是做好部署等待時期。
由於收入水平不高也不低，建議「借得盡些少」，現有自住樓加按至七成，套出更多資金。在此亂世太保守也是個罪過。另外先生的position十分好，未有樓「上身」，可以下次先用九成買入自住新居，現有住宅就租出去，你是可以做擔保，因而不觸發雙倍從價印花稅那回事的。做擔保人和業主不同，只有義務而從無權利可言，極其量多筆人情債係手。萬一債仔走數，連該銀行信用卡筆數都要幫佢填埋，比為all-monies obligation。
你好新力，有父母提供之單位居住固然好，但有時人有退路反而令做事做不到底。賣樓賺左六十萬，但睇住佢再升多一百三十萬，咁你係賺左六十個定係輸左一百三十個，見仁見智。
住房已解決，妻兒可以待在家。留意以你現時工資，就當可以將收入60%儲起，持續20年，投資亦可跟通脹掛勾，儲到50歲可以有240個月*35000*60%=5.04mil，即在你50歲有相當於現今五百萬之購買力，但要維持生活至80歲(仲要係兩個人)，每月每人只可用5.0mil/360/2=$6944，所過退休生活絕對不是你想要的，加上醫病仲有雜費，好肯定如運用現有模式加上現有家庭月入，離財務自由越行越遠是肯定的事情。何況你而家提及只係每月儲$12000。
當然你有二百萬儲蓄，可以用一陣子，但就當上面計算加埋二百萬入去做考慮，究竟能否令你人生改善，或達至自身目標，你心中自有數。改變此象，請考慮兩件事，一係要太太出去工作，就當現今不方便，日後都必要。除非你個人月入可大幅增長。二是因要利用增加的家庭收入去擴展借貸力，才將成功買入三層樓之難度降低。
筆者見計盡借貸力為5.4mil，購買力為7.4mil。可勉強靠單人之力入哂三間樓，但睇市要好準，計劃進行所予誤差率很低，即係錯一次，三層樓之理想好快拜拜。不過你計唔計埋父母現住的樓為你第三間樓呢? 計埋會易很多。當然你問得都知係想靠自己能力去籌謀的，值得鼓勵。現可行策略為先等市再回，及後在新界西買入一間樓收租，近日中銀再行減息已說明銀行最尾都係要向市場屈服，不能隨金管局指引提高按揭利率。再加上日本「平錢」已高殺到港，銀行再唔減息應戰，將不能用息差收入去抵銷近年財富管理產品銷量下降之損失，所以息都係減唔落，買樓收租仍為你提供正現金流收入。
至於後市，其實在諗樣二月之文章已言中，白表居屋出爐後，三月至五月之樓市低潮會結束，但留意後市就算再升，已不會再見狂牛市。